Compra de Propiedades Residenciales en Estados Unidos Rojas & Stanham, LLP. es una firma de abogados en Miami, cuya meta principal es proveer el mejor servicio a cada uno de sus clientes. Sus abogados y personal, a través de su conocimiento de los idiomas inglés, español, y portugués, se encuentran capacitados para manejar los asuntos legales de sus clientes, tanto en los Estados Unidos como en Latinoamérica y Europa. Nuestras áreas de conocimiento incluyen derecho inmobiliario, derecho societario, tributación, fideicomisos, y planificación de sucesiones. También tenemos abogados asociados que manejan temas de inmigración y litigio. Nosotros proveemos asistencia legal a clientes locales, así como a clientes en otros estados o países que tienen intereses económicos en el estado de la Florida. La siguiente discusión está dirigida a darles los sus clientes extranjeros un resumen acerca que las diferentes estructuras disponibles para comprar y mantener propiedad raíz en los Estados Unidos. I. Corporación de la Florida o Sociedad de Responsabilidad Limitada. Como punto de partida, todo ingreso derivado de un inmueble en los Estados Unidos está sujeto a impuestos, independientemente del tipo de entidad propietaria del negocio. Esto es cierto aún en los casos en los que el propietario es una persona natural o una compañía extranjera. Dado que el ingreso generado por el arrendamiento o venta del inmueble, se considera ingreso derivado de una actividad comercial o negocio dentro de los Estados Unidos, estará sujeto a impuestos. Si la unidad en arriendo está a nombre de una persona natural extranjera, dicha persona tendrá que presentar una declaración de impuestos en los Estados Unidos y obtener un número de identificación con el Departamento de Rentas Internas (IRS). Al tener la propiedad a nombre personal, puede haber una retención en la fuente sobre la renta del 30% a menos que el contrato de alquiler se redacte de una manera particular (Net Lease). Por lo tanto, es más beneficioso comprar la propiedad a nombre de una corporación o una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) constituidas en la Florida. Las siguientes son las principales ventajas de tener una propiedad para arrendar a nombre de una sociedad: 1. Limitación de responsabilidad. En ausencia de fraude, el accionista de una sociedad está protegido de responsabilidad como consecuencia de deudas o acciones legales en contra de la compañía. Un posible demandante no tendría acceso a los bienes personales del accionista a menos que el accionista hubiera firmado una garantía personal. La responsabilidad del accionista por deudas de la compañía se limita a su contribución al capital social. 1 2. Confidencialidad Limitada. La creación de una sociedad cumple la función de proteger la privacidad del extranjero en relación con sus asuntos financieros. La mayoría de las personas que viven en países de América Latina prefieren mantener sus propiedades en el extranjero dentro de la mayor confidencialidad posible por razones de seguridad. El uso de una sociedad como dueña de la propiedad previene que el valor de la compra y los detalles, como montos de hipotecas y nombre de los titulares se encuentren fácilmente en el internet. No hay total confidencialidad pero si se puede minimizar la información que pueda ser mal utilizada por criminales para extorsionar o secuestrar. Nuestra firma aconseja y enfatiza el cumplimiento de todas las normas de inversión extranjera y tributaria de sus países de residencia. Nuestra firma no advoca el incumplimiento de ninguna norma de otro país. 3. Maximización de beneficios tributarios. Las corporaciones de los Estados Unidos tributan de acuerdo con sus ingresos netos con base el la siguiente escala: Ingreso sujeto a impuestos Impuesto a pagar Inferior a $50,00000 15% del ingreso neto Superior a $50,000.00 pero inferior a $75,000.00 $7,500.00 más 25% de la cantidad en exceso de $50,000.00 Superior a- $75,000.00 pero inferior a $100,000.00 $13,750.00 más 34% de la cantidad en exceso de $75,000.00 Superior a $100,000.00 pero inferior a $335,000.00 $22,250.00 más 39% de la cantidad en exceso de $100,000.00 Superior a $335,000.00 pero inferior a $10,000,000.00 $113,900.00 más 34% de la cantidad en exceso de $335,000.00 Superior a $10,000,000.00 pero inferior a $15,000,000.00 $3,400,000.00 más 35% de la cantidad en exceso de $10,000,000.00 Superior a $15,000,000 pero inferior a $18,333,333.33 $5,150,000.00 más 38% de la cantidad en exceso de $15,000,000.00 Superior a $18,333,333.33 $6,416,666.67 plus 35% de la cantidad en exceso de $18,333,333.33 El impuesto de ganancia ocasional es igual al corporativo. 2 Haciendo una “elección”, las compañías de los Estados Unidos pueden depreciar activos, capitalizar gastos y acumular pérdidas. Así mismo, cierto porcentaje de las pérdidas puede llevarse de un año al otro para compensar con las ganancias obtenidas de otras fuentes dentro del país. Adicionalmente, el extranjero puede comprar otros bienes raíces a nombre de la compañía en el futuro. Sin embargo, las compañías de los EE.UU. están sujetas a una retención del 30% de todos los dividendos de la compañía hacia sus accionistas extranjeros. Esto ocasiona una doble tributación que sólo puede evitarse en algunas circunstancias tales como la liquidación de la compañía tras la venta de sus activos. Las sociedades de responsabilidad limitada (LLC) son un híbrido entre una corporación y una sociedad de hecho. Estas proveen una limitación en la responsabilidad, pero la tributación recae sobre los socios individualmente. Esto evita una doble tributación pero hay una retención por parte de la LLC que por lo general se recupera cuando elsocio presenta su declaración de impuestos en EE.UU. Además, si la propiedad se mantiene por más de un año, el impuesto de ganancia ocasional es de un 15% (ley vigente hasta 2013), a diferencia de la tasa corporativa. Por lo anterior, es posible disfrutar de la protección en cuanto a limitación de la responsabilidad, y también evitar la doble tributación que soportan las corporaciones cuando hacen distribuciones a sus accionistas. Existe un problema potencial en cuanto al impuesto de sucesión cuando el individuo extranjero es el accionista de una corporación o LLC de los EE.UU., que a su vez es dueña de la propiedad inmobiliaria. El impuesto de sucesión del individuo se basaría en el valor comercial de las acciones, que por lo general es el valor del inmueble. El impuesto de sucesión, sobre el patrimonio de la herencia, es de una escala entre 18% y 35% sobre el valor comercial al momento de fallecer. Esta ley está vigente solo hasta el 2013 cuando puede cambiar y se espera pueda subir la tasa impositiva. Los extranjeros tendrán una exención equivalente a los primeros $60,000.00. El impuesto de sucesión puede minimizarse teniendo varios accionistas en la sociedad o formando una compañía extranjera que podría a su vez actuar como único accionista de la compañía doméstica. Está última opción es por lo general solo para corporaciones y no para LLCs. II. Compañías Extranjeras (Fuera de USA). Las ventajas de tener una compañía extranjera como dueña de un bien raíz en los Estados Unidos son similares a las explicadas anteriormente para la corporación doméstica. Las acciones de la empresa extranjera, sin embargo, no están sujetas a impuestos de sucesión s en los EE.UU. De esta manera, los bienes de la persona extranjera en los Estados Unidos que están a nombre de la compañía extranjera, no estarían sujetos a impuestos de sucesión en este país. Se debe escoger una jurisdicción en donde no hay impuestos de sucesión o ganancia en el país de incorporación de la empresa como son Panamá o Islas Vírgenes Británicas. Sin embargo, los clientes deben de asesorarse con expertos tributarios en su país de residencia y domicilio sobre los requisitos legales y consecuencias que pueden tener en sus países al escoger con una alternativa como esta. Se debe escoger un domicilio que tenga los siguientes beneficios: 1. 2. 3. 4. No haya impuesto sobre los ingresos por fuera de sus jurisdicciones; No haya requisitos mínimos en cuanto a capital; No requieren directores locales; No exista el requisito de mantener una contabilidad anual ni de presentar declaraciones de impuestos ante las autoridades locales. En el caso de la venta de inmuebles en los Estados Unidos por parte de una compañía extranjera, dicha compañía deberá liquidarse par evitar el impuesto de sucursales extranjeras (“branch profits tax”). Este impuesto aplica cuando una corporación extranjera tiene ingresos y no liquida, reinvierte o distribuye 3 las ganancias. Así, es beneficioso utilizar una o más corporaciones de la Florida, que a su vez tengan como dueña una corporación extranjera. Es importante resaltar que en el momento de vender el inmueble, las compañías extranjeras, así como las personas naturales extranjeras, estarán sujetas a una retención del 10% del precio de venta para garantizar el pago de cualquier impuesto que se cause por dicha venta. III. Recomendaciones. Para evitar el impuesto de sucursales, así como el impuesto de sucesión y las retenciones, la persona extranjera que quiera invertir en propiedad raíz generadora de ingresos en los Estados Unidos, debe considerar comprar el inmueble a nombre de una corporación de la Florida (Inc), que al mismo tiempo tenga como único dueño a una corporación extranjera. Alternativamente, la propiedad puede adquirirse a nombre de una compañía de responsabilidad limitada (LLC) de los EE.UU., siempre y cuando la compañía cuente con varios accionistas para minimizar el impuesto de sucesión o se contemple un seguro de vida para el pago de los impuestos en caso de fallecimiento del propietario. IV. Precios. Nuestra oficina se encuentra disponible para proveer representación legal a futuros compradores. También presta servicios en cuanto a la investigación de títulos en calidad de agente de cierre en relación a los préstamos hipotecarios. Los honorarios de representación en la compra están detallados en el documento adjunto. Sin embargo, si la representación incluye alguno de los servicios corporativos y de planificación de sucesión se puede hacer un precio global teniendo en cuenta los distintos servicios legales requeridos. 1. Corporación de la Florida. Si nuestra firma actúa como agente en el cierre, nosotros formaremos la compañía por un costo de $1,000.00. El precio en caso que no actuemos como agentes de cierre es de $1,275. Adicionalmente, la corporación debe presentar un reporte anual y pagar una cuota de mantenimiento al estado de la Florida. Nuestra oficina puede encargarse de este trámite y realizar el pago por un costo de $500.00 pagaderos anualmente, comenzando el año siguiente al año de incorporación. 2. Corporación Extranjera. Si nuestra firma actúa como agente en el cierre, nosotros podemos asistirlos en al coordinación de la formación de la compañía por un costo de $1,750.00. En caso que no actuemos como agentes de cierre el costo es de $2,000. La corporación debe presentar un reporte anual y pagar una cuota de mantenimiento a la Oficina del Registro de la jurisdicción extranjera. Nuestra oficina puede encargarse de este trámite y realizar el pago por un costo de $1175.00 pagaderos anualmente, comenzando el año siguiente al año de incorporación si es en Panamá o Islas Vírgenes Británicas. 4