359 CONSULTA obligaciones del promotor en los términos pactados. 3.2. No es legítima la decisión del B.H.U. de imponer las cancelaciones de las promesas anteriores y suscripción de nuevas promesas en condiciones distintas a la origi­ nalmente otorgada con el promotor ni es legí­ tima ninguna alteración de dicha promesa si el promitente comprador se encuentra al día en el pago de sus obligaciones. 3.3. B.H.U. no está legitimado para exigir aumentos de los precios ni para desconocer los pactos contenidos en las promesas, en la medida que el art. 37 inc. 3 le impone un comportamiento prohibiéndole afec­ tar los derechos de los promitentes compradores que se encuentren al día en el pago de sus obligaciones. 3.4. En la medida que el promitente com­ prador se mantenga al día en el pago de sus obligaciones, el Juez no está facultado para ordenar la cancelación de las inscripcio­ nes. Esc. Teresa G. Gnazzo Informante Montevideo, 22 de octubre de 1991. La Co­ misión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Arturo Caumont, Francisco del Campo, Ana Olano, Monica Amelotti, Beatriz Di Rosario, Gabriela Petroni, María Elvira Bogliolo, Teresa Gnazzo y Roque Molla, aprueba por unanimidad el informe que antecede. Esc. Roque Molla Coordinador Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. N2 24093 de 28 de octubre de 1991. 3.1.25. NEGOCIO DE FIJACIÓN. La escritura de "Declatoria'' por la cual se subsana el error padecido en el deslinde de un bien previamente enajenado es por su naturaleza un negocio de fijación. Dicho negocio es declarativo, otorgado al manifestar un error padecido al expresar su voluntad, tiene efecto retroactivo en la relación inter-partes, pero con relación a terceros, es oponible para el futuro. CONSULTA 1. En ocasión de presentar para su control los registros notariales del año 1990, se me solicitó el valor real del bien Padrón ..., fracción 2 de M.; que fuera objeto de una Declaratoria (escritura N2 ...) por haberse padecido error en el deslinde. 2. Al presentar lo solicitado se me informó que el "criterio" de la Caja Notarial era que el aporte debería hacerse sobre el valor real del inmueble. 3. La dicente discrepa con lo informado por lo siguiente: a) La norma aplicable de acuerdo al Arancel Oficial es el art. 2 C -Declaratorias en general-, que fue el que tomó para el caso concreto. b) Tal "criterio" es desconocer el funda­ mento jurídico de una Declaratoria, que al tener la característica de declarativa, retrotrae sus efectos al momento del otorgamiento del acto, que diera origen a ésta; y que ella sí era de naturaleza constitutiva. c) Es un error, pretender cobrar y aportar por el valor real, cuando la escritura de com­ praventa y por lo tanto, la transferencia de dominio, se realizó en el año 1986, ocasión en la que se pagó los aportes que correspondían. d) Por otra parte, la propia Caja Notarial estaría de esta manera transgrediendo el Arancel Oficial, lo que de acuerdo con lo previsto en el art. 28 del mismo, y en el art. 82 numeral 9.8.15 de la Segunda parte del Código de Etica es considerado una falta deontológica pasible de sanción. 4) Ahora bien, el argumento de la Caja se fundamenta en que al realizarse un deslinde di­ ferente, se estaría produciendo la enajenación de otro bien distinto al escriturado en el año 1986. 5) Dicho argumento es totalmente rebatible: a) No existe tradición, por lo tanto, no existe traslación de dominio alguno. b) Si realmente nos encontráramos ante una enajenación, correspondería modificar el Arancel Oficial y no aplicar "criterios" que en la especie -por lo menos- resultan totalmente aribtrarios, ya que de acuerdo al nuevo deslinde, el bien tiene una superficie de 116 mts. 43 dms. en menos, a la escriturada en el año 1986. 360 KiSVÏSl'A ÜK, LÁ AJÍ. U. - 1. II (7-liä), 1991 c) Asimismo, tampoco se considera si se realizaron en el bien obras nuevas, y pretende aplicar un valor real que nada tiene que ver con el vigente a la fecha de la traslación de dominio, ya que los valores reales han aumentado en el año 1990 por un índice nada despreciable como lo es el 2.5%. Es por todo ello que considero que la Caja Notarial incurre en un error al pretender aplicar "criterios" que de ninguna manera se encuen­ tran contemplados en el Arancel Oficial al cual profesional y deontologicamente debemos so­ meternos. INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL Caso planteado. El 21.2.86 M.I.H.P., E.P. y S.K. vendieron a A.M.G. el solar N9 1, empadronado con el N2 ... en mayor área, con una superficie de 583 mts. 3. dms., deslindándose dicho solar de acuerdo al plano del Agrimensor E.R.M. del año 1973. Pos­ teriormente, el 29.10.90 y ante la misma Escri­ bana que autorizó la compraventa antes referi­ da, las partes contratantes otorgaron en escri­ tura pública, cuya primera copia se inscribiera en el Registro General de Traslaciones de Do­ minio, una declaratoria en la que expresan, luego de señalar como antecedente a Ja mencio­ nada compraventa, que en la misma se deslindó por error el solar N2 l del plano del Agrimensor E.R.M. del año "1963" (cláusula primera) y que, "por este acto, las partes declaran que el padrón enajenado es efectivamente el N2 ..., pero que en este padrón corresponde a la fracción N2 2 del plano citado, según el cual tiene una superficie de 467 mts. 40 dms. ..." (cláusula segunda). Consulta. Se solicita a esta Comisión se expida sobre la naturaleza jurídica y efectos de la escritura de declaratoria del 29.10.90. Informe. Analizaremos el caso desde los siguientes puntos: 1. Definición del contenido de la escri­ tura en cuestión. Se trata, sin dudas, de un negocio jurídico de fijación, con efectos pura­ mente declarativos, que pretende enmendar un error padecido en la compraventa de determi­ nado inmueble, según lo manifiestan las partes contratantes. En el caso y según la documenta­ ción aportada no contamos con elementos sufi­ cientes para definir como correcta e edónea a la escritura de Declaratoria a los efectos de corre­ gir el error manifestado, y damos por supuesto que esos elementos debió haberlos apreciado, en su momento, la profesional interviniente, y en virtud de ello dar como solución al problema la que en definitiva culminó con el otorgamiento de la citada escritura. Con esto queremos decir que, más allá de que para ello debió tenerse presente la real voluntad interna de las partes, y con­ frontarla luego con la voluntad externa, la ex­ presada a través de lo declarado en la escritura, y la divergencia que necesariamente debía existir entre ambas a fin de conformar un caso de "error"; lo cierto es que, una vez comprobados estos extremos corresponde subsanar el mismo mediante una declaratoria, cuyos efectos no pueden afectar a los terceros de buena fe; todo gravamen o afectación referida al solar Ne 1 o a quienes aparecieron como sus titulares (la ac­ tual y las anteriores), en el periodo que va desde la compraventa (21.2.86) hasta la fecha de la inscripción de la declaratoria, no caen con esta última. 2. Negocio jurídico declarativo y ne­ gocio dispositivo. Atento al contenido de los informes aprobados en el seno de la Caja Nota­ rial, sugerimos reafirmar dicha distinción y despejar toda duda acerca de la posiblidad de que a través de esta escritura de declaratoria pueda producirse la enajenación de bien alguno. El efecto traslativo del dominio resulta de la complementación de un negocio obligacional -título hábil para transferir el dominio, compra­ venta en este caso- más el modo tradición. La escritura de "declaratoria", correctamente membretada, también lo es en sustancia, aun forzándola a ser "una nueva compraventa", ahora sobre el solar N2 2; estaría faltando siempre la tradición y consecuentemente, no tendremos enajenación. Se mantiene en el re­ ferido informe de la Caja que, en la escritura de marras se efectúa "una traslación del dominio del nuevo bien a los compradores, la que no requiere nueva tradición, por estar contenida ésta en la escritura de compraventa". Nos parece insostenible esta opinión; si se toma que, por un lado se vendió en el año 1986 el solar N9 l y respecto a él se operó la tradición, dicha enaje­ nación sólo se produjo en relación a ese bien, y entonces la "declaratoria", encubre o esconde otra compraventa "tomándose prestada" aque­ lla tradición para que opere como tradición del 361 CONSULTA solar Nfi 2. Si bien incomprensible, así debería ser el razonamiento global al que habría de haberse llegado de acuerdo a tales premisas. Y ello no es correcto. En los negocios de fijación se parte de una situación dada; es un negocio declarativo, no apto para crear nuevas obliga­ ciones ni para ser título hábil para transferir el dominio; permite eliminar la incerteza de una situación preexistente. "La fijación puede darse simplemente fijando la situación tal cual existía y aun modificándola para adecuarla a la reali­ dad" (Conf.: Fernando Miranda en Derecho Práctico y Teórico. Algunas consultas, págs. 135 a 139, Montevideo, AEU, 1973). Por lo esclarecedoras, transcribimos otras líneas ex­ traídas de dicho trabajo, perfectamente aplica­ bles al caso que motiva esta consulta: "... la ... declaratoria ... elimina la incerteza producida por el error en la declaración, fijando el negocio conforme al real contenido négociai de la vo­ luntad. El negocio queda fijado desde el origen, es decir, con efecto retroactivo en la relación inter-partes; pero en sus efectos externos, es decir con relación a terceros, sólo es oponible para el futuro". "Por su naturaleza, si bien el negocio de fijación es declarativo, en el sentido de que no es un título hábil para generar una obligación o constituir un derecho, él incide y puede modificar una situación jurídica preexis­ tente; actúa sobre la situación jurídica tanto que puede determinar su existencia o no, y en su caso, marcar los límites y contenido de ella". "... Es por eso que entendemos que para 'acertar' un negocio, para fijarlo,... se requiere la capacidad de contratar ... y el poder disponer de las cosas objeto de la situación jurídica fijada" Conclusiones. La naturaleza jurídica del contenido de la escritura de fecha 29.10.90, tal como se pre­ gunta, es un negocio de fijación, declarativo, otorgado a efectos de subsanar un error padecido al manifestar su voluntad las partes en la com­ praventa del 21.2.86, por lo que su membrete de "declaratoria" condice con su contenido. En cuanto a sus efectos, nos remitimos a lo dicho, en especial a las expresiones tomadas del trabajo del Esc. Miranda señalado. Esc. Gabriela Petroni Informante Montevideo, 15 de octubre de 1991. Reunida la Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Roque Molla, Arturo Caumont, Jacqueline Parnás, Adriana Goldberg, Andrés Casaretto, Jorge Pérez, Carlos Fratta, María Wonsiak, Gabriela Petroni, Ana Olano, Silvia Nazábal y Monica Amelotti, aprueba por unanimidad el informe que antecede. Esc. Roque Molla Coordinador Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. N9 24263 de 25 de noviembre de 1991. 3.1.26. PROPIEDAD HORIZONTAL. OBLIGADO AL PAGO DE GASTOS DE INCORPORACIÓN. Únicamente al adquirente que es ocupante del bien corresponde obligatoriamente el pago de la cuota parte de gastos y honorarios en plano de mensura y fraccionamiento y reglamento de copropiedad relativo a edificio incorporado por ley 14.261. CONSULTA Con fecha 14 de octubre de 1991 se prometió adquirir los padrones .../403 y .../SS/102, -los que se encuentran vacíos- ubicados en la ciudad deM. Los bienes indicados fueron incorporados al régimen de propiedad horizontal conforme a la ley 14.261, según plano de mensura y fracciona­ miento de fecha mayo de 1982 y reglamento de copropiedad autorizado el día 12 de enero de 1983, siendo ésta la primera enajenación pro­ yectada. Por intermedio del operador inmobiliario correspondiente, las partes acordaron el precio y plazo de entrega de las unidades, y el Escribano asesor de la parte vendedora presentó a la con­ sultante la cuenta actualizada, en la cuota parte que le correspondería, por la incorporación. La suscrita se opone a esta pretensión por entender que su cliente -que es ocupante del bien- no lo alcanza el art. 22 de la ley 14.261, y así se lo manifestó al colega quien adujo que hacía una interpretación equivocada del ar­ tículo citado y de la ley en general, puesto que el pago es una práctica generalizada. Ante lo expuesto, manifestó al asesor de la parte vendedora que elevaría la consulta a la Asociación de Escribanos y a cuyo fallo se sujeta­ rían.