Compraventa y requisito de escritura publica

Compraventa y
requisito de escritura
publica
En Puerto Rico, nuestros abuelos y antepasados solían vender fincas y
propiedades verbalmente. En ocasiones esta mala práctica se hacía por
varias generaciones, al punto de que muchas veces se perdía el hilo
conductor que debería terminar en el actual dueño. ¿Estos contratos
verbales, son válidos?
La realidad es que en términos generales en Puerto Rico un contrato se
formaliza cuando reúne los elementos esenciales. Los elementos esenciales
son consentimiento, objeto y causa. No obstante, aunque los contratos
verbales cumplan con estos requisitos cuando se trata de ciertos contratos
que involucran bienes in-muebles o derechos inmobiliarios, la ley requiere que
estos consten en escritura pública. La constitución de hipoteca sobre
inmuebles y la de constitución de régimen de propiedad horizontal así lo
requieren, entre otros.
Aunque afortunadamente la práctica de venta verbal ya no es tan común,
todavía existen quienes la utilizan. De hecho, repetidamente, y con el
propósito de ofrecer legitimidad al proceso alguna de las partes en el
proceso de compraventa solitita que la misma se haga mediante un
affidávit. ¿Es esta práctica aceptable?
La respuesta es que no es aceptable. De hecho tan reciente como el pasado
diciembre nuestro Tribunal Supremo suspendió temporeramente de la práctica
notarial a un notario porque, entre otras consideraciones, autorizó un affidávit
para la compra de un solar.
Los hechos específicos de ese caso son como sigue: "Juan Notario" fue
contratado por la parte vendedora para que le ayudara con la segregación
de un solar de su propiedad que interesaba dividir en dos lotes para
venderlos. La segregación se realizó mediante escritura pública por "Juan
Notario". El problema es que previo a esta escritura de segregación, "Juan
Notario" autorizó un affidávit donde el dueño vendió lo que iba a ser el
primer lote a un matrimonio porque éstos tenían urgencia de tener un
documento que acreditara su dominio sobre el lote, puesto que ya habían
vendido su residencia y deseaban comenzar a construir en este lote.
En 1996, luego de que el matrimonio construyera su hogar en lo que
seria el lote número 1, se efectuó la segregación del solar, ya que el
matrimonio necesitaba acreditar ante la Autoridad de Energía Eléctrica que
eran propietarios del solar donde se encontraba su casa para que le
conectaran la electricidad. Esta segregación fue autorizada por "Juan
Notario". Luego de efectuada la segregación, ese mismo día, "Juan
Notario" autorizó la escritura de compraventa del lote número 1, venta
que había sido realizada un año antes por medio de un testimonio de
autenticidad del segundo lote resultante de la segregación.
La prohibición a los notarios en Puerto Rico para que autoricen
compraventas de bienes inmuebles mediante affidávit emana del articulo
56 de la Ley Notarial, 4 LPRA § 2091 (2003). Este artículo dispone que
no se pueda hacer por medio de testimonio de autenticidad negocios
que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción
de derechos reales sobre bienes inmuebles. Este articulado es preciso
analizarlo en conjunto a nuestro Código Civil. La sección 3453 del Titulo 31
de L.P.R.A. establece que:
- Deberán constar en documento público:
(1) Los actos y contratos que tengan por objeto la creación,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes
inmuebles.
(2) Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis años o más,
siempre que deban perjudicar a tercero.
(3) Las capitulaciones matrimoniales y la constitución y aumento de la
dote siempre que se intente hacerlas valer contra terceras personas.
(4) La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o
de los de la sociedad conyugal.
(5) El poder general para pleitos y los especiales que deban
presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro
que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en
escritura publica, o haya de perjudicar a tercero.
(6) La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto
consignado en escritura pública.
Debe quedar claro pues que tanto la escritura de compraventa así como
los anteriores no puede ser autorizada sin excepción por notario público
en Puerto Rico mediante affidávit. Su constitución sólo puede ser
autorizada por notario publico mediante escritura con el pago de los
aranceles tarifarios aplicables.
El autor es abogado corporativo con más de 16 años de experiencia en la
industria bancaria.. Para información, llame al 787-635-0172 o escriba a
rferreir@coqui.net.
La realidad es que en términos generales en Puerto Rico un
contrato se formaliza cuando reúne los elementos
esenciales:
consentimiento, objeto y causa
Publicado en Construcción, sábado, 18 de febrero de
2006, pág. 53.