Las perturbaciones de vecindad en el nuevo Código Civil y Comercial

Diario DPI Civil y Obligaciones Nro 74 - 23.05.2016
Las perturbaciones de vecindad en el nuevo Código Civil y Comercial
Por Marcelo J. López Mesa
1) El exceso en la normal tolerancia entre vecinos.
El contacto entre las personas suele en estos tiempos no ser siempre fructífero. Ocasiones hay, desafortunadamente cada vez con mayor frecuencia, en
que la proximidad entre vecinos –muchas veces desconocidos entre sí- da lugar a todo género de padecimientos, inquietudes y violencias o, incluso,
perdurables hostilidades.
Conforme se reducen los espacios urbanos y se multiplica la población y la falta de educación y urbanidad promedio, crecen las perturbaciones entre
vecinos, las molestias, las técnicamente llamadas “inmisiones” (art. 1973 CCC), concepto que incorpora el nuevo Código.
Agudamente ha puntualizado el maestro BÉNABENT que "los daños que crea la vecindad no son nuevos, pero si se han acrecentado fuertemente con
la multiplicación de las explotaciones industriales así como de altos edificios, ruidos, humos, polvos, olores, enmascarados a la vista o a plena luz"1.
2) Las inmisiones
La doctrina nacional, la jurisprudencia y ahora la legislación (art. 1973 CCC) utilizan el poco frecuente vocablo “inmisiones”, para referirse a las
perturbaciones en el pacífico goce de la propiedad, causadas por actividades o cosas de inmuebles vecinos. El caso es que se trata de un concepto que, en
el ámbito jurídico, difiere de su acepción puramente técnica.
Técnicamente, se ha dicho que inmisión es “la cantidad de contaminante vertido a la atmósfera en un período determinado desde un foco, mientras que
la inmisión es la concentración de contaminantes a nivel del suelo” 2. Pero no es este el sentido en que la nueva norma emplea el vocablo.
Jurídicamente “inmisiones” tiene un significado particular. EGEA FERNÁNDEZ ha escrito que inmisiones son “las injerencias perjudiciales que se
producen mediante la introducción de materias imponderables procedentes de la finca causante del perjuicio que son conducidas mecánicamente o
físicamente, por tierra o por aire, sobre una finca vecina (en sentido amplio)”3.
En palabras de Antoni VAQUER ALOY son “aquellas injerencias que se ocasionan mediante actividades que se desarrollan en la propia finca, pero
cuyos efectos se perciben más allá de su delimitación espacial”.
Bien se ha puntualizado el carácter complejo del concepto de inmisión, “en cuya elaboración y formación intervienen tanto elementos propiamente
jurídicos, como elementos de contenido científico… es un concepto creado partiendo de aquellos elementos…”4.
En nuestra ciencia este concepto acoge una figura abierta, más amplia que la de daño. Una inmisión, para ser tal, debe configurar una perturbación o
incompatibilidad de usos entre propietarios de inmuebles vecinos, una invasión de la zona de uso y confort de un propietario por actos excesivos de otro o
hechos imputables a un bien suyo.
Cabe aclarar que, para ser tales, las inmisiones deben tener “un carácter indirecto o mediato, en el sentido de que no deben consistir en un facere in
alienum, sino que tratándose de actos realizados mediante la intervención humana en la propia finca se propagan a otra. Se prohíben todos los actos de
ejercicio del derecho de propiedad sobre un fundo que impliquen una invasión directa en la finca vecina (inmisiones directas, por ejemplo, sacudir las
alfombras, arrojar objetos sobre el predio del vecino), y aquellos que aunque se inicien en la finca del agente, se propagan a la del vecino” 5.
En un fallo nacional se ha definido a las inmisiones diciendo que ellas importan una injerencia o intromisión en la esfera jurídica ajena, que provoca la
propagación reiterada de sustancias o repercusiones molestas o nocivas al fundo vecino. Estas injerencias o intromisiones deben ser físicamente
apreciables, aunque no necesariamente corpóreas, han de invadir reiteradamente el ámbito espacial del fundo vecino y propagarse de forma indirecta
desde el fundo inminente al que resulta o puede resultar dañado6.
El principio general es que nadie debe inmitir en los bienes ajenos, lo que permite aplicar la teoría de las inmisiones a las relaciones de vecindad, por lo
que debe entenderse que el ejercicio de las facultades de dominio siempre encuentra su límite en la no realización de actos que afecten el ejercicio de
actos de uso, goce o disposición de otros titulares de dominio, por lo que la penetración de las emisiones producidas en un predio en otro se encuentra, en
principio, prohibida, como bien precisa Carlos Felipe AMUNÁTEGUI PERELLÓ.
3) El régimen legal de las inmisiones.
El Código de Vélez había reglado esta materia de un modo sabio, adelantado a su tiempo, dotando al país de una norma como el art. 2618 CCiv.,
precepto cuya aplicación resultaba independiente de toda idea de culpa en la generación de las molestias y que centraba el marco de protección sólo en
derredor de aquellas situaciones que excedían ese piso tolerable de trastornos cotidianos ordinarios.
El nuevo Código sigue esta senda en su art. 1973 CCC, el que mejora un poco la redacción de la norma velezana, pero sigue sus lineamientos
fundamentales.
Por ende, la interesante doctrina judicial labrada en base al art. 2618 C. Vélez en buena medida resulta aplicable al nuevo texto legal, dada la
1
2
BÉNABENT, Alain, "Droit civil. Les obligations", 11ª edic., Edit. Montchrestien, París, 2007, p. 447, Nº 639.
Cfr. http://www.mambiente.munimadrid.es/opencms/opencms/calaire/ContaAtmosferica/portadilla.html.
EGEA FERNÁNDEZ, Joan, “Acción negatoria, inmisiones y defensa de la propiedad”, Edit. Marcial Pons, Madrid, 1994, pp. 73/74 y 96.
ALGARRA PRATS, Esther, “La disciplina de las inmisiones en el Derecho Privado”, tesis doctoral, Univ. de Alicante, España, 1994, p. 286.
5
TORRELLES TORREA, Esther, «Las consecuencias de la falta de pericia en los lanzamientos de bolas de golf: inmisiones o responsabilidad extracontractual
de los arts. 1902 y 1910 CC », en www.indret.com, p. 8.
6
C. Nac. Civ., Sala G, 15/05/2009, "Galimidi, Sara Alicia c/ Dopazo, Aníbal Rubén s/ daños y perjuicios derivados de la vecindad", elDial.com - AA5464.
3
4
equivalencia sustancial de ambas normas.
La idea que ellas encarnan es sencilla: ciertas perturbaciones deben ser soportadas entre vecinos; algunas molestias son inevitables y se producen por la
dinámica de la propia convivencia en espacios estrechos. La proximidad entraña necesariamente ciertos inconvenientes que los vecinos deberán tolerar,
pero solamente hasta un cierto límite y siempre que no se trate de conductas excesivas y reiteradas.
Cuando se superan los límites tolerables, las conductas aceptables, en forma no episódica sino reiterada o –peor aún- habitual, entra a jugar el factor de
atribución exceso en la normal tolerancia entre vecinos, que contiene el art. 1973 CCC, 1ª parte.
La reiteración de la molestia, si bien no es una condición legalmente establecida, sí es un parámetro fundamental de apreciación de las circunstancias
del caso. No será lo mismo que una familia normalmente tranquila, una noche en especial moleste al vecindario con la música a alto volumen, la entrada
y salida de personas, el bullicio, algunos gritos, si están festejando un cumpleaños de 15 años de una hija, que esa conducta sea algo casi permanente y
que las fiestas ruidosas sean cotidianas; tampoco es igual tal situación a que se haya instalado encubiertamente una virtual casa de tolerancia en un
departamento, con todos los desórdenes e inconvenientes que este tipo de antros lleva aparejados.
El factor de atribución del exceso es aplicable a las relaciones de vecindad y a la responsabilidad que pueda surgir de ellas, aunque también ha sido
utilizado como fundamento de una condena en las inmisiones ilegales y en supuestos de contaminación por actividades industriales o extractivas cercanas
a lugares poblados.
Se trata de una responsabilidad ajena o distinta a la generada por hechos ilícitos. Ergo, no se requiere probar el dolo –ni la culpa- del vecino inminente;
solo basta con acreditar el exceso de su conducta y la superación del nivel de tolerabilidad de la misma.
Por ende, no existe un nivel de diligencia exigible al propietario del fundo, ni la prueba de su falta de culpa lo libera de responsabilidad. En caso
contrario, no estaríamos en presencia de una responsabilidad objetiva, pues lo que esencialmente caracteriza a éstas es la irrelevancia de la acreditación de
la ausencia de culpa del responsable.No obstante ello, el exceso de la normal tolerancia entre vecinos es una modalidad de antijuridicidad, en tanto la transgresión del ordenamiento jurídico
no opera siempre de la misma manera7.
Carece de incidencia en esta temática que el vecino, cuya propiedad produce los problemas, viva en el lugar; ello, porque los daños son causados por su
propiedad, no por él.
El art. 1973 CCC, al igual que su fuente velezana se aplica a los más diversos supuestos de inmisiones derivadas de la vecindad: propagación de humos,
gases, olores nauseabundos o desagradables u hollín; efluvios y emanaciones de sustancias peligrosas, químicas, agresivas; trepidaciones, martilleos y
vibraciones; rajaduras en estructuras o paredes y hundimientos de suelos; luminosidad excesiva o privación de la oscuridad nocturna; ruidos excesivos,
tanto sea por música a alto volumen, gritos, peleas; contaminación ambiental por efluentes o emanaciones de una fábrica; entrada y salida de sujetos
peligrosos o indeseables a un edificio, por la instalación de un prostíbulo en una unidad funcional, etc.
Últimamente hasta se ha aplicado este factor atributivo a los cánticos y música excesiva de una iglesia evangélica, que molestaron durante años a una
vecina8.
Debe tratarse de molestias excesivas, es decir, que excedan la normal tolerancia de un individuo promedio y no la desbordada susceptibilidad de una
persona poco tolerante. Se trata de una responsabilidad ajena a todo elemento intencional o culposo y la apreciación, tanto del exceso como de la
tolerancia, debe ser objetiva, con prescindencia de las concretas personas involucradas en la disputa. Debe utilizarse un parámetro medio, objetivo, de
evaluación del caso, casi como si se tratara de una evaluación causal9.
El concepto de “exceso en la normal tolerancia” constituye un concepto flexible, una fórmula abstracta, ajeno a parámetro fijos, como un determinado
número de decibeles de ruido o de una medición determinada de otra clase de unidad técnica de medida; porque es el juez quien dirá cuál es esa normal
tolerancia en cada caso concreto y será teniendo en cuenta las condiciones del lugar, considerando particularmente la ubicación de los inmuebles
involucrados en la litis, y según el tipo de zona en que se hallan emplazados conforme el código de planeamiento o edificación, la prioridad en el uso, los
intereses en conflicto, las exigencias de la producción, etc.
Cabe precisar también que para la aplicación de esta norma y este factor, al igual que ocurre en Francia,"la noción de vecindad debe ser entendida en un
sentido amplio, admitiendo que ella no implica necesariamente una verdadera contigüidad, y puede satisfacerse con una cierta proximidad geográfica"10.
El art. 1973 CCC mejora la determinación de las facultades de los jueces frente a un exceso en la normal tolerancia comprobado en una concreta
relación de vecindad.Baste pensar que en el art. 2618 CC se preveía que “Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la
cesación de tales molestias”. En el art. 1973 CCC se cambia la opción establecida antes en la conjunción “o” por la cópula “y”, que enlaza o acumula dos
posibles resultados, en vez de establecer una disyuntiva entre ellos, terminando con una vieja disputa y dando a los jueces una más eficiente herramienta
para modalizar la respuesta en cada caso concreto.
No es una norma equivocada la que comentamos y en manos de jueces diestros permitirá solucionar los problemas de vecindad, sin grandes
dificultades.
7
C. Nac. Civ., sala J, 13/03/2007, "Atucha, Mónica N. v. Alexander Fleming S.A.", JA 2007-III-314.
Cám. Apels. Esquel, 18/3/16, “UNDERWOOD, N. B. c/ Asoc. Misión Evangélica “ASAMBLEA DE DIOS” y Otros s/ Daños y Perjuicios”, en
sist. Eureka.
9 A mayor abundamiento, vid. LÓPEZ MESA, M., "Las relaciones de vecindad y la responsabilidad civil. (El exceso en la normal tolerancia
entre vecinos, su alcance y sus limites)", en revista La Ley 2011-C-1096.
8
10
BRUN, Philippe, "Responsabilité civile extracontractuelle", 2ª edic., Edit. Litec - Lexis Nexis, París, 2009, p. 319, Nro. 493.