¿qué es el programa reap?

¿QUÉ ES EL PROGRAMA REAP?
El Programa de Cuentas de Renta en Depósito (REAP por sus
siglas en inglés) fue establecido por la Ciudad de Los Ángeles
para asegurar que:
• Se mantengan los estándares mínimos de vivienda
• Se lleve a cabo el mantenimiento y las reparaciones de los
edificios residenciales (Código Municipal de L.A.,
(LAMC por sus siglas en inglés) 162.00, et seq.)
Cuando una propiedad recibe una orden de cumplimiento por
violaciones de salud, seguridad, carencia de servicios de
vivienda, y/o de habitabilidad, y el tiempo permitido para el
cumplimiento, incluyendo cualquiera extensión, se ha vencido sin
cumplimiento de la orden, una propiedad es colocada en el
programa REAP, y se calcula una reducción de renta
correspondiente para la(s) unidad(es) afectada(s).
Al ser aceptada en REAP, el propietario tiene derecho a apelar
la decisión (LAMC 162.06). En cuanto la decisión de colocar la
propiedad en REAP es finalizada, el Departamento de Viviendas
e Inversión Comunitaria de Los Ángeles (HCIDLA por sus siglas
en inglés) registra que la propiedad ha sido colocada en REAP
con la Oficina de Registro del Condado de Los Ángeles.
Dentro de cinco días hábiles, HCIDLA establecerá la cuenta
de depósito REAP donde los inquilinos pueden depositar sus
rentas. Cupones de pago e instrucciones para pagar la renta a
la cuenta de depósito serán enviados por correo a los inquilinos
afectados, y cada inquilino que haga un depósito de renta recibirá
un recibo. El propietario recibirá reportes de los pagos de alquiler
de los inquilinos a la cuenta de depósito.
Para ayudar a inquilinos y a propietarios, se asigna una
agencia para asistir a la comunidad y la propiedad. La función
de la agencia es el de visitar la propiedad para educar a los
inquilinos y propietarios sobre sus derechos y responsabilidades
bajo el programa REAP.
LIBERACIÓN DE FONDOS DE LA CUENTA DE
DEPÓSITO
Los fondos de la cuenta de depósito pueden ser retirados por
las siguientes razones:
• Propietarios pagan por las reparaciones, o para pagar los
servicios públicos
• Inquilinos pagan por las reparaciones, o reubicación
• Un inquilino que quiere liquidar un fallo jurídico
• Un acreedor solicitando fondos de la cuenta de depósito
• Un organismo del orden público solicitando fondos de la
cuenta de depósito
Favor de comunicarse con la Sección de REAP al (844) 864REAP para pedir una solicitud para la liberación de fondos en la
cuenta de depósito.
Mientras la propiedad está en REAP, la Ciudad colectará una
cuota Administrativa no reembolsable de $50 por cada unidad
residencial cada mes, incluyendo meses incompletos, por cada
unidad aceptada en REAP y que este habitada.
En casos donde HCIDLA no pueda colectar la cuota del pago
de la renta del inquilino, el/la propietario(a) es responsable por el
pago de la cuota.
• El Departamento de Bomberos de Los Ángeles
• No existe un saldo con el Departamento de Agua y Luz
(DWP por sus siglas en inglés)
• Las cuotas no pagadas dentro de 60 días del último día del
mes cuando se deben de pagar, las cuotas serán
consideradas morosas.
• Un cargo por mora de 100% de la cantidad no pagada e
interés de 1% se deberá pagar si los cargos por mora no
son pagados dentro de los 30 días de la carta notificando el
pago mora.
• Al final, cuotas administrativas no pagadas pueden ser
colectadas por HCIDLA de la cuenta de depósito
Si existe una orden pendiente con una o más de las agencias
mencionadas arriba, REAP le notificará al propietario en las
escrituras sobre cual agencia necesita ser contactada para
solucionar el asunto pendiente.
Con ciertas excepciones, el dinero de renta en la cuenta de
depósito no será liberada al propietario del edificio hasta que todo
el edificio sea habitable y las correcciones de las deficiencias en
la orden de cumplimiento y todas las órdenes o violaciones
subsiguientes hayan sido aprobadas por la Administración de
Casos de HCIDLA.
¿QUÉ ES LA DETERMINACIÓN DE REDUCCIÓN DE
RENTA?
Los inquilinos afectados son legalmente permitidos a reducir,
temporalmente, sus rentas por el porcentaje determinado por
HCIDLA, tal como sea incluido en el documento Determinación
de Reducción de Renta. La cantidad de reducción de renta se
encuentra entre el 10% al 50%, decidido de acuerdo con la
graveda de las violacións, y la historia y duración de las
condiciones inhabitables. La reducción de renta continúa hasta
que las condiciones sub-estándares sean mitigadas por el
propietario y verificado por el organismo que expidió la orden,
que las correcciones se han realizado.
¿CÓMO FUNCIONA LA REDUCCIÓN DE RENTA?
En cuanto se finalice la Determinación de Reducción de
Renta, HCIDLA notificará al propietario y a los inquilinos
afectados en cuanto a cuándo entrará en vigor los pagos bajo la
reducción de renta.
Bajo ciertas circunstancias, un propietario puede presentar
una solicitud pidiendo que la reducción de renta para ciertas
unidades individuales sea concluida si todas las Órdenes para
esas unidades han sido cumplidas.
¿CÓMO SE QUITA LA PROPIEDAD DE REAP?
Cumpliendo con los siguientes requisitos:
1. Obtenga un Informe Reporte Positivo de su Agencia
asignada.
2. Consiga Aprobación del Inspector de HCIDLA (Encargado
del Caso) en todas las órdenes pendientes.
La
Administración de Casos necesita verificar el cumplimiento
de la(s) orden(es).
En cuanto los primeros dos elementos sean satisfechos,
REAP determinará si no existen órdenes pendientes con:
• El Departamento de Construcción y Seguridad Los Ángeles
• El Departamento de Servicios de Salubridad del Condado
de Los Ángeles
En cuanto los requisitos mencionados anteriormente sean
solucionados, se le recomendará al Concejo Municipal de L.A.,
que quite la propiedad del programa REAP. Al ser quitada,
HCIDLA expedirá una notificación de 30-días cerrando la cuenta
de depósito y restaurando las rentas a la cantidad original antes
de la reducción.
Antes de que los fondos estén disponibles para ser retirados
por el propietario actual, cualquier dinero que quede en la cuenta
de depósito deberá ser pagado en la siguiente orden:
1. Cualquier cuota administrativa que se le deba a la Ciudad.
2. Cualquier cuota y multas pendientes impuestas bajo el
Código de Viviendas de Los Ángeles (LAMC 161.101 et
seq.).
3. Para propiedades bajo la Ordenanza de Estabilización de
Alquiler (RSO por sus siglas en inglés), cualquier cuota y
multas de registro de unidad de alquiler pendientes.
Cuando una propiedad es quitada del programa REAP,
HCIDLA y el Concejo Municipal podrían incluir condiciones que
el propietario:
1. Pague cualquier cobro pendiente y no apelable por servicios
de electricidad y/o de agua a DWP.
2. Pague cualquier cuota y multas de registro de unidad de
alquiler
pendientes, cuotas de inspección, costos
adicionales de inspección, y/o costos administrativos bajo la
aprobación de HCIDLA.
3. Pre-pague por dos inspecciones anuales más allá de la
inspección inicial y re-inspección incluidas en la Cuota de
Cumplimiento Sistemático del Código.
DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DE LOS
INQUILINOS & PROPIETARIOS
1. Un inquilino no puede ser desalojado por falta de pago de
la renta si él/ella decide pagar la renta reducida y/o si él/ella
decide pagar la renta a la cuenta de depósito en vez de
pagarle directamente al propietario.
2. Legalmente, la cantidad del pago de renta pagada por un
inquilino a REAP es lo mismo como si la renta hubiese sido
pagada directamente al propietario o al representante del
propietario (LAMC 162.09 A1).
3. Mientras la unidad de un inquilino se encuentre en REAP,
el propietario no puede tratar de desalojar al inquilino por
falta de pago de la renta, solo si el propietario verifica, por
escrito con HCIDLA, que el inquilino no ha pagado su renta
a HCIDLA. El propietario no puede tratar de desalojar al
inquilino si el inquilino o HCIDLA presenta comprobante que
el inquilino ha pagado la renta (LAMC 162.09 A2).
4. No obstante si la unidad de un inquilino está cubierta o no
por la RSO, hasta que la unidad sea quitada de REAP y por
180 días después, o hasta que se expire el período descrito
en la Sección 161.806 de LAMC, si corresponde, cualquiera
que sea posterior, el propietario puede presentar una acción
para recuperar posesión de la unidad sólo bajo los términos
descritos en la Sección 151.09 A de la RSO (LAMC 162.09
A3).
5. Si la razón principal por qué un propietario trata de desalojar
a un inquilino es por represalias relacionada a REAP, y si el
inquilino ha pagado la renta, entonces el propietario no
puede desalojar al inquilino ni hacer que el inquilino se vaya
voluntariamente.
Hasta que la unidad sea quitada de
REAP y por un año después, el propietario tendrá que
comprobar que cualquier intento de desalojo del inquilino,
aparte de por falta de pago de renta, no es debido a
represalias (LAMC 162.09 A4).
6. En cualquier intento de desalojo por parte del propietario, el
inquilino puede presentar como defensa cualquiera de las
razones mencionadas anteriormente. Si el inquilino gana,
él/ella tendrá derecho a recuperar honorarios y gastos,
razonables, cobrados por los abogados (LAMC 162.09 A5).
7. Hasta que la unidad sea quitada de REAP y por un año
después, o hasta que se expire el período descrito en la
Sección 161.807 del LAMC, si corresponde, cualquiera que
sea posterior, el propietario o cualquier propietario
subsiguiente no deberá aumentar la renta del inquilino
actual ni de ningún inquilino subsiguiente.
8. Si la unidad está cubierta bajo la RSO, después del
vencimiento de este período, no se debe permitir ningún
aumento de renta por el reembolso de trabajo de mejora de
capital ni de rehabilitación por cualquiera corrección
necesaria para cumplir con la Orden que resultó en que la
propiedad fuese colocada en el programa REAP o
cualquiera otra Orden expedida mientras esta propiedad se
encuentra en REAP (LAMC 162.09 B).
9. Cualquier propietario que viole cualquiera de las
estipulaciones mencionadas previamente o que tome
represalias en contra de un inquilino en conexión con REAP
será responsable en una acción civil por daños y perjuicios
y una multa de $1,000 por cada violación, junto con los
honorarios y gastos, razonables, cobrados por un abogado.
Cualquier fallo dictado en tal acción puede ser cobrado de
los fondos en la cuenta de depósito (LAMC 162.09 C).
¿CÓMO PUEDO OBTENER MÁS INFORMACIÓN
SOBRE REAP?
• Para preguntas sobre el Programa de Cuentas de Renta en
Depósito (REAP por sus siglas en inglés) y/o la
Determinación de Reducción de Renta, usted pude llamar a
la Sección de REAP, de lunes a viernes, 9 AM – 4 PM, al
(844) 864-REAP.
• Usted puede comunicarse con la Sección de Administración
de Casos, de lunes a viernes, 9 AM - 4 PM, con preguntas
sobre la Orden de Cumplimiento para solicitar una
inspección final para verificar que el trabajo requerido ha
sido completado o para reportar violaciones o quejas,
llamando al (213) 252-2800.
• Para preguntas sobre como solicitar una audiencia del
Gerente General o sobre como apelar una decisión del
Gerente General a la Directiva de Apelación, usted puede
enviar un correo electrónico a la Sección de Audiencias a
HCIDLA.GMHearings@lacity.org
¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN
GENERAL?
Para información general sobre los derechos de los
inquilinos/propietarios bajo el Código de Vivienda de Los
Ángeles, la Ordenanza REAP, y/o la RSO, usted puede
comunicarse con la Sección de Servicio al Cliente de HCIDLA de
lunes a viernes, de las 9 AM - 4 PM.
(866) 557-RENT o (866) 557-7368 (llamada gratis)
(213) 808-8613 (fax)
(213) 473-3231 (TDD)
Usted también puede visitar los mostradores públicos de
HCIDLA en las siguientes locaciones, de lunes a viernes, de las
9:00 a.m. a las 4:00 p.m., salvo como indicado a continuación:
OFICINA REGIONAL CENTRAL
3550 Wilshire Boulevard, Despacho 1500
Los Ángeles, CA 90010
OFICINA REGIONAL ESTE
2215 North Broadway
Los Ángeles, CA 90031
OFICINA REGIONAL SUR
690 South Knox Street, Despacho 125
Torrance, CA 90502
OFICINA REGIONAL NORTE
6640 Van Nuys Boulevard
Van Nuys, CA 91405
OFICINA REGIONAL OESTE
1645 Corinth Avenue, Despacho 104
Los Ángeles, CA 90025
CENTRO DE SERVICIO DEL ELECTOR DE MARK RIDLEYTHOMAS
8475 South Vermont Avenue, 2º Piso
Los Ángeles, CA 90044
Martes & Jueves de las 9 AM - 4 PM, cerrado de las 12 del medio
día a la -1PM
OFICINA PRINCIPAL
1200 W. 7th Street, 1er Piso
Los Ángeles, CA 90017
El Sitio de Internet del Departamento es: hcidla.lacity.org
Edición Corregida Mayo 2016
Programa
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