Qué puede hacer la comunidad

¿Qué es y en qué
consiste una
servidumbre? ¿Son
obligatorias? ¿Se pueden
eliminar? ¿Qué puede
hacer la comunidad ?
(incluye modelo)
Mercedes Mallén Sánchez
Licenciada en Derecho. Directora adjunta revista inmueble
La existencia de una servidumbre debe constar, como cualquier carga o
limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, en la inscripción
de la finca sobre la que recaigan
En muchas ocasiones, cuando varias comunidades de propietarios que tienen servicios comunes, como puede ser el aparcamiento o la piscina, y hemos visto pasar a un vecino que no es
de nuestro edificio nos hemos preguntado ¿por
qué puede pasar esta persona por aquí?, y ante
esta pregunta el administrador suele contestar:
esa persona pertenece a otro edificio pero tiene
servidumbre de paso por esta comunidad, o
tiene servidumbre de uso de la piscina común.
O puede ocurrir que una finca no tenga salida
a la vía pública y tenga que atravesar una
segunda finca para acceder a ella; o, para dejar
materiales de construcción como puede ser el
montaje de andamiaje; o para la reparación del
edificio, etc.
En ocasiones es necesario que pase una determinada tubería por la propiedad de un solo
copropietario, para ello se requiere el consentimiento de éste y que sea necesario y no haya
otra alternativa. Si bien se tratará de compensar
el posible perjuicio ya que se le priva de parte
de su propiedad.
Otra posibilidad es que sea necesario solicitar
una servidumbre de paso temporal para la ejecución de determinadas obras, con obligación
del propietario afectado, de consentir el paso y
uso temporal, recibiendo a cambio la correspondiente indemnización.
En todos estos casos la respuesta es la
misma, nos encontramos ante la existencia de
una servidumbre, pero en realidad ¿qué es y
en qué consiste una servidumbre? ¿son obligatorias? ¿Se pueden eliminar? ¿puede la
comunidad ejercer alguna acción legal si se ve
perturbada dicha servidumbre?
Mercedes Mallén Sánchez
La servidumbre es un derecho real que recae
sobre una cosa perteneciente a una persona o
un propiedad. El código civil define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño.
m--Los propietarios tienen la
obligación de reparar y construir
las paredes medianeras de las
fincas que tengan a su favor la
medianería en proporción al
derecho de cada uno
Respecto a sus caracteres, podemos señalar:
- Es un derecho que limita el dominio, puesto
que permite determinado uso del bien a personas que no son propietarias del mismo.
- Está siempre encadenado a la propiedad.
- Exige la concurrencia de dos propiedades
técnicamente llamados predios, dominante
y sirviente. El inmueble a cuyo favor está
constituida la servidumbre se llama predio
dominante; el que la sufre, predio sirviente.
- Es un derecho sobre un bien ajeno.
- Puede consistir en permitir que se haga algo
o en exigir que no se haga.
Consistiendo la servidumbre en la atribución de
un derecho real en cosa ajena, esta situación
de poder debe apoyarse en un evidente título o
hecho constitutivo que legitime su ejercicio,
correspondiendo al que pretende la limitación
del dominio ajeno la carga de la prueba.
caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un
acuerdo entre los interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a
través de un negocio jurídico y es, por consiguiente, una voluntad negocial. Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella
las servidumbres que tenga por conveniente, y
en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden
público. El negocio constitutivo lo formarán los
interesados, es decir el que tenga derecho a la
servidumbre y el obligado a prestarla.
No se exige una forma documental específica,
sino la general, por la que deben constar en
documento público al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales
sobre bienes inmuebles, pero su omisión no
supone la nulidad o inexistencia, porque las
partes pueden recíprocamente compelerse a
llenar esta formalidad.
La existencia de una servidumbre debe constar, como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros,
en la inscripción de la finca sobre la que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la inscripción del predio dominante. La
importancia de esta institución radica en la
publicidad de la que dota a los derechos reales, ya que cualquier ciudadano puede acceder
a la información referida y también por la seguridad que con la misma se consigue en el tráfico inmobiliario.
Dentro de las servidumbres legales con las que
nos podemos encontrar en nuestro edificio
destacamos:
Las servidumbres se podrán establecer por
Ley o por voluntad de las partes.
Medianería o pared medianera
Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno,
cuando aparece la servidumbre de manera
automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la
ley atribuya a una persona la posibilidad o
facultad de exigir esta constitución. En este
La medianería es la situación jurídica que se da
cuando dos fincas están separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de aquéllas. No tiene carácter forzoso y
por lo tanto, sólo se puede constituir por voluntad de los propietarios colindantes. Como con-
¿Qué es y en qué consiste una servidumbre? ¿Son obligatorias? ¿Se pueden eliminar?...
secuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del acuerdo de constitución en el
que quedan plenamente reflejados.
No obstante existen unos derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicación
en todo aquello que no esté expresamente pactado en caso de constitución voluntaria.
a. Los propietarios tienen la obligación de
reparar y construir las paredes medianeras
de las fincas que tengan a su favor la medianería en proporción al derecho de cada uno.
b. Todo propietario tiene derecho de poder alzar
la pared medianera, a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar,
aunque sean temporales. Asumiendo también, los gastos de conservación.
c. Cada propietario tiene derecho a usar la
pared medianera en proporción al derecho
que tenga en la mancomunidad.
Servidumbre de luces y vistas
Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino,
y la de vistas, abrir ventanas o huecos para
gozar de vistas a través del fundo vecino, e
impedirle toda obra que la merme o dificulte.
a. Luces y vistas en pared medianera. - Para
poder abrir ventanas o huecos en dicha
pared ser requiere el consentimiento del
otro, u otros medianeros.
b. Luces y vistas en pared propia.
Huecos de tolerancia: El dueño de una pared
no medianera, contigua a finca ajena, puede
abrir en ella ventanas o huecos siempre que:
- estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos.
- sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y
- tengan reja de hierro remetida en la pared y
con red de alambre.
Distancia mínima del predio dominante: No se
pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni
balcones u otros voladizos semejantes sobre
la finca del vecino, si no hay dos metros de
distancia entre la pared en que se construyan
y dicha propiedad. La distancia se cuenta
desde la Iínea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la
Iínea de éstos donde los haya. No se pueden
abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u
otros voladizos semejantes sobre la finca del
vecino, si no hay dos metros de distancia
entre la pared en que se construyan y dicha
propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u
oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay
60 cm de distancia, contada desde la Iínea de
separación de las dos propiedades.
Distancia de respeto del predio sirviente:
Cuando por cualquier título se hubiera
adquirido derecho a tener vistas directas,
balcones o miradores sobre la propiedad
colindante, el dueño del predio sirviente no
puede edificar a menos de tres metros de
distancia. La distancia se toma igual que lo
dispuesto para el predio dominante.
No obstante, no hay que olvidar que todas
estas servidumbres deben aplicarse restrictivamente y si la comunidad cree que se está
vulnerando su derecho de propiedad puede
ejercer acciones legales, para lo cual es necesaria la convocatoria de una junta y que ésta lo
acuerde, como en el caso del modelo que se
incluye a continuación.
Mercedes Mallén Sánchez
Acta de celebración de Junta de propietarios acordando la iniciación de acciones judiciales en
defensa del patrimonio común
1
En Madrid, a 2 de marzo de 2009
Siendo las 19.C
y en el local no 25 del edificio, sito en el no 20 de la calle Pez IJe esta
Capital, previa convocatoria de la Presidenta de la comunidad, Doña Remedios Garcia y
actuando como secretario D.José Sanz, se reúnen para celebrar Junta general ordinaria, en primera convocatoria, los señores que se relacionan a continuación:
(describir los intervinientes, el piso del que son propietarios y la cuota de participación que cada
uno tiene).
Con cumplimiento, previa comprobación, de los requisitos legales establecidos en el artículo
15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, asisten como representantes: (describir quienes sean)
La señora Presidenta declara constituida la Junta y seguidamente, y por su orden, se tratan los
asuntos del orden del día que constan en la convocatoria, que son los siguientes:
Estudio y adopción de resolución sobre el siguiente asunto:
lo
Como consecuencia de las obras que se están realizando en la comunidad vecina, sita en el
no22 de la calle Pez de esta Capital, se ven seriamente afectadas las luces y vistas de todas
las viviendas de nuestra comunidad con huecos a la calle Veleta.
2' Previa petición de varios de los propietarios de este edificio, asumida como propia iniciativa
por el Presidente de la comunidad, se ha comunicado la situación repetidas veces a los
representantes de la comunidad vecina, a los que se ha requerido de forma fehaciente para
que cese las obras que viene realizando, sin obtenerse resultado alguno.
3O Que un conjunto de propietarios, que representan más del 25 por 100 de las cuotas de participación, han solicitado la convocatoria de la Junta de propietarios con el fin de analizar y
adoptar, en su caso, la decisión de iniciar acciones judiciales contra el precitado infractor.
Puesto a discusión el único punto del orden del día, relativo al análisis y adopción, en su caso,
de la decisión de iniciar acciones judiciales, se otorga la palabra a los siguientes asistentes:
(describir), que hace constar, en síntesis, que (describir).
Sometido a votación, lo hacen a favor (describir); y en contra, (describir).En consecuencia, una
vez realizado el cómputo de votos queda aprobada la propuesta, otorgándose la correspondiente autorización al Presidente de la comunidad para entablar contra la vecina comunidad de
la Calle Pez no 22 la acción judicial oportuna en defensa de los intereses comunes.
No habiendo otros asuntos que tratar, se levanta la sesión por el Presidente a las 21 .O0 horas,
disponiendo se notifique el acuerdo adoptado a los propietarios en la forma establecida por el
artículo 9.' de la Ley de Propiedad Horizontal.
Extendiendo yo, el Secretario, la presente acta, que es leída, y considerándola conforme firman
todos los asistentes, lo que certifico.
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