COBRO DEUDAS COMUNIDADES

COBRO DEUDAS COMUNIDADES
LA PREFERENCIA DE LA COMUNIDAD PARA EL COBRO DE DEUDAS
La morosidad es uno de los
problemas que más afecta a
las comunidades de vecinos en
la actualidad, porque impide
la administración eficiente
de los inmuebles sujetos al
régimen
de
propiedad
horizontal. Por ello, resulta
importante,
conocer
el
procedimiento para iniciar
acciones judiciales en contra
de los comuneros morosos,
como cobro de deudas en
comunidades,
entre
otras
situaciones que favorecen a
las comunidades en el cobro
de deudas.
Estas acciones judiciales realizadas
por abogados, en este aspecto, te
interesa saber que las deudas
adquiridas con la Comunidad de
copropietarios tienen el carácter de
“créditos
preferentes”,
cuando
corresponden
a
las
cuotas
de
participación vencidas; previamente
establecidas
en
el
documento
constitutivo,
causadas durante el año
en curso o en el anterior. Este
privilegio, también alcanza a los
créditos hipotecarios y a los refaccionarios, inscritos en el
Registro de la propiedad.
Lo antes expuesto, significa que la comunidad de propietarios
tiene preferencia sobre otros acreedores, en cuanto al cobro
de deudas contraídas en su contra por un vecino moroso. Esto,
en caso de que el moroso caiga en banca rota y posea otros
acreedores, tal y como se establece en el artículo 1.923 del
Código Civil.
CRÉDITOS PREFERENCIALES
EL CÓDIGO CIVIL.
COMUNITARIOS
CALIFICADOS
EN
El citado artículo establece que “con relación a determinados
bienes inmuebles y derechos reales del deudor”, gozan de
preferencia: los créditos a favor del Estado sobre los bienes
de los contribuyentes por el importe de la última anualidad
vencida y no pagada, los de
impuestos que graviten sobre
ellos y aquellos de “los aseguradores, sobre los bienes
asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si
fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se
hubiesen repartido”.
Igualmente son calificados como créditos preferenciales: los
hipotecarios y refaccionarios, anotados e inscritos en el
Registro de la Propiedad, “sobre los bienes hipotecados o que
hubiesen sido objeto de la refacción y los créditos
preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad en
virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o
ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en
cuanto a créditos posteriores”.
Los créditos refaccionarios “no anotados, ni inscritos, sobre
los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a
otros créditos distintos” a los expresados en los párrafos
anteriores, también son considerados como preferenciales.
De igual forma, en el artículo 9-1 de la LPH se ratifica que
los créditos a favor de la comunidad, derivados de la
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores,
tienen la condición de preferenciales.
PARTICULARIDADES DE LA PREFERENCIA DE LAS DEUDAS CON LA
COMUNIDAD.
De a acuerdo con el criterio de
juristas expertos en la materia y
administradores de fincas que se
trata en este artículo, lo que pone
la guinda al pastel, respecto a los
derechos de preferencia de la
comunidad de vecinos sobre el cobro
de las deudas al comunero moroso,
es lo dispuesto en el artículo 9-1
e).
En este artículo se señala expresamente que: “El adquirente de
un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de
las cantidades adeudadas (incluye el pago de derramas
extraordinarias) a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares”, ya que “(…) El piso o local estaría afecto a esta
obligación”.
No obstante, es bueno aclarar que, aun cuando existen
disposiciones legales que favorecen el derecho de afección
real del inmueble por parte de las comunidades de propietarios
para el cobro de las deudas contraídas por un copropietario
moroso al transmitir la propiedad del inmueble al comunero
adquiriente de la propiedad sujeta al régimen de propiedad
horizontal, esta afección está limitada temporalmente.
En todo caso, el derecho de preferencia otorgado a la
comunidad de propietarios para el cobro de las deudas,
relacionado con la afectación de un inmueble, incluso ante las
hipotecas es incuestionable, pero es oportuno asesorarte con
un abogado especialista o un Administradores de fincas para
obtener información más precisa sobre esta materia, antes de
emprender acciones judiciales.
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