1997, compraventa de inmuebles, embargo, levantamiento, buena

JURISPRUDENCIA PROVINCIAL
DOCTRINA PLENARIA
En principio, y salvo mala fe, el comprador de un Inmueble embargado por una suma
determinada puede liberar el bien al momento de adquirirlo, pagando el monto del
Embargo Registrado.
CAUSA: “BANCO PROVINCIAL DE SALTA vs. LEDESMA CARLOS A. y LEDESMA
LUIS DARÍO – PREPARACIÓN VÍA EJECUTIVA Y EMB. PREV.” (Expte. N°A91.651/88 del Juzg. de 1ª Inst. en lo C. y C. de 5ª Nom; Expte. N° 3007/94 de la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial).
LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
PROVINCIA DE SALTA:
I.- RESUELVE que en principio, el comprador de un inmueble embargado por
una suma determinada puede liberar el bien al momento de adquirirlo, pagando el
monto del embargo registrado, salvo mala fe.
II.- CÓPIESE, regístrese, notifíquese y BAJE a la Sala de origen.
FALLO COMPLETO
Salta, 31 de marzo de 1997.Y VISTO:
Este juicio, “BANCO PROVINCIAL DE SALTA vs. LEDESMA Carlos A. y LEDESMA
Luis Darío – PRP. VÍA EJECUTIVA Y EMB. PREV. ”; Expte. N° A-91.651/88 del Juzg.
1ra. ICC. 5ta. Nom. (N° 3007/94 de ésta Cám. De Apelaciones en lo C.Y C.) y,
CONSIDERANDO:
La Dra. Liliana Loutayf de Genovese, dijo:
A fs. 141/142 la Cámara convoca a Tribunal Plenario. El tema de la convocatoria se
concreta en determinar “Si el comprador de un inmueble embargado por una suma
determinada sin la constancia de que aquella se halla sujeta a reajuste por depreciación,
puede liberar el bien al momento de adquirirlo, pagando el monto registrado, o si por el
contrario el adquiriente responde también por la desvalorización monetaria”.
Es opinión de la Sala IV de la Cámara que, de acuerdo al régimen de los arts.728,
758 y concordantes del CC., si no se desinteresa totalmente al acreedor abonando
íntegramente el crédito del embargante, computada la desvalorización monetaria, intereses
y costas (art. 218 del C. Proc.), no se cumple con los requisitos de integridad e identidad de
pago, requisitos que no ceden ante los de publicidad y especialidad registral de la Ley
17.801, por cuanto la fe pública registral de los asientos es meramente formal y no
comprende la faz sustancial de los actos registrados, lo que equivale a decir que dichos
asientos consagran una presunción iuris tantum y no iuris et de iure de exactitud a favor o
en contra del titular inscripto (Fallos año 1990 fs. 199/201). Establece dicha Sala en otro
fallo orientado en igual sentido, que “el hecho notorio de la desvalorización de la moneda
es una realidad extrarregistral conocida por el adquiriente del inmueble, que importa para
éste la imposibilidad de atenerse a lo que surge el registro para obtener el levantamiento de
una medida cautelar dando un pago incompleto, limitado a las constancias del Registro, que
él debe saber no son las que rigen en la realidad” (Fallos año 1989, fs. 265/268).
En sentido contrario, la Sala Tercera sostuvo que en caso de compraventa del
inmueble embargado- que puede hacerse de conformidad al art. 1174- la deuda que asume
el comprador lo es sólo por el monto que se ha trabado la medida y se ha anotado en el
Registro (Fallos año 1993 fs. 397/400).
La jurisprudencia actual está dividida. En el orden nacional el plenario de la Cámara
Comercial (Oct. 10-1983-“Bco. de Italia y Río de La Plata c/Cobeira Rey. Teresa” ED.
106-299) ha sentado la doctrina que el comprador de un inmueble embargado por suma
determinada puede obtener el levantamiento de la medida depositando en pago el importe a
que asciende. Por otro lado la Cámara Federal de Córdoba, 4ta. Circunscripción, en pleno
(Agosto 15-1986-“Fisco Nacional DGI c/ Repaut SRL., ED 121-364) ha sostenido que el
tercero que adquiere un bien embargado sin hacerse personalmente de la deuda de que se
trata, debe responder por el monto actualizado de la misma y los accesorios de la ley.
Como integrante de la Sala Primera de esta Cámara, me ha inclinado en el mismo
sentido que este último fallo plenario año 1989 fs. 380/382 y año 1992 fs. 9/11), es decir,
en concordancia con lo sostenido por la Sala IV. Desarrollaré mis fundamentos a
continuación.
Sostiene Guasp que embargar, no quiere decir si no afectar un cierto bien a un
proceso, ligarlo o trabarlo de tal modo que no pueda más tarde desvincularse de las resultas
del mismo (Derecho Procesal Civil, pág. .432). Es así que el efecto fundamental del
embargo es distraer del patrimonio del deudor los bienes embargados con el fin de crear
con ellos una masa separada, sometida a un régimen enteramente particular. En este sentido
autores nacionales han sostenido que el embargo comporta aislar o individualizar un bien
determinado para afectarlo al pago del crédito en cuya razón se ha trabado (Llambías –
Tratado de Derecho Civil- Obligaciones, T. I, N° 395). En el punto, Palacio dice que el
embargo es la afectación, por orden del órgano judicial de uno o de varios bienes del
deudor, o presunto deudor, al pago del crédito sobre el cual versa un proceso de ejecución,
o de un crédito que se reclama, o ha de ser reclamado en un proceso de conocimiento y que
su primordial efecto consiste en individualizar uno o más bienes del deudor , asegurando de
tal manera que el importe resultante de su eventual realización se destine a la satisfacción
del derecho del acreedor (Derecho Procesal Civil,-T.VII- pág. 230/233 N° 1099/1011). En
igual sentido se expide Alsina (Tratado Teórico Practico de Derecho Procesal C. y C., T.V
.pág. 64. Buenos Aires 1962).
Concretando, el propietario del bien queda sometido al deber jurídico de abstenerse
de todo acto jurídico o físico que pueda provocar la disminución de la garantía que dicho
bien resguarda, lo que indudablemente comporta una limitación a las facultades de
disposición y goce.
Si bien la indisponibilidad que entraña el embargo no es absoluta, pues la cosa
embargada puede ser objeto de los contratos (art. 1174 CC.), con la expresa salvedad del
“deber de satisfacer el perjuicio que del contrato resultare a terceros” (art. 1174. Art. 1179
CC.), la indisponibilidad es total en el sentido que afecta la cosa en sí, no parte de ella,
impidiendo que la transmisión surta efectos contra el embargante en la medida que éste no
sea desinteresado en la totalidad del crédito en razón del cual la medida se ha trabado (del
voto de la minoría integrada por los Dres. Williams, Barrancos y Vedia, Martiré, Jarazo
Veiras, Caviglione Fraga y Morandi en el Plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Comercial, ED. 106-299).
Avalando la postura enunciada, Spota ha sostenido que el embargante puede
desconocer la transmisión y considerar al bien como existente en el patrimonio del
embargado, tal como si el acto no se hubiese realizado y consiguientemente entender que el
embargo subsiste mientras no sea desinteresado en la totalidad del derecho, cuya protección
se aseguró mediante la cautela (“Efectos del embargo frente al tercer adquiriente de la cosa
embargada”, J. A. 1956-II-110 y ss.). Es así que los derechos del adquiriente de la cosa
embargada quedan supeditados a los resultados del proceso en que se trabó la medida, ya
que el embargo afecta a la cosa en sí misma y se transmite con ella, de modo que si a pesar
del acreedor, el dominio se transfiere, sería siempre con el gravamen constituido en
beneficio del embargante quedando la transferencia supeditada a las resultas del juicio
(Corte Suprema J.A.46-453).
En igual sentido ha sostenido el Alto Tribunal que el embargo constituye un acto
jurisdiccional que impide que ese derecho procesal de garantía pueda ser desconocido en
sus efectos, por vía de un acto de enajenación ajeno a la voluntad del acreedor embargante
(Conf. Fallos 137-47 y 294-152).
Coincidentemente la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires dijo que “el
embargo afecta la cosa en sí de modo que se transmite siempre con el gravamen
constituido en beneficio del embargante” (LL. 106-295). Carece de justificación que el
embargo sólo sirva como garantía por parte del crédito y no cubra la parte acrecida con
posterioridad a la traba, pues lo lógico es pensar que el bien embargado responde por la
totalidad del crédito asegurado por el embargo.
No puede, pues, sostenerse que el embargo solo garantiza la suma por la cual se
trabó, pues es la cosa en toda su aptitud solvente y no la suma dineraria lo embargado, y es
el derecho creditorio en toda su extensión el que se halla amparado y no el importe del
título, más la estimación provisoria indicada en la resolución.
Dice Caviglione Fraga en su voto en el Plenario de la Cámara Nacional Comercial,
que nos encontramos frente a la contraposición entre dos intereses o bienes por un lado, el
del adquiriente – supuestamente de buena fe – de un inmueble embargado por la suma
determinada y, por otro, con el derecho del acreedor embargante cuyo interés insatisfecho
puede ser superior por el cual se anotó el embargo. Más concretamente, se trata de resolver
el conflicto entre el valor regularidad y facilidad del trafico jurídico inmobiliario y el valor
seguridad de los derechos que han obtenido tutela judicial. Y en la disyuntiva tenemos que
escoger el interés dotado de mayor jerarquía social por lo que debemos preferir la solución
que mejor preserve la autoridad y seguridad proveniente de un acto jurisdiccional no
existiendo duda que el interés primordial a defender, es el del embargante (Voto del Dr.
Jarazo Veiras, ED 106-317 y ss.).
Resumiendo, en el conflicto entre el sucesor singular y la rápida negociación de
bienes, y el respeto por la inderogabilidad de los actos judiciales por el mero acuerdo de los
particulares, debemos inclinarnos sin hesitación por la segunda alternativa que nos lleva a
sostener que la medida cautelar subsiste por todas las consecuencias de la ejecución frente
al adquiriente particular.
Las consideraciones precedentes no resultan desvirtuadas por el hecho de que el
embargo se trabe por una suma determinada de registro inmobiliario, pues la Ley 17.801
establece que uno de los instrumentos inscribibles es el documento portante del embargo y
ello a los efectos, principalmente, de darle oponibilidad a los terceros. Con tal inscripción
de lo que toma conocimiento el tercero es de que contra el titular del dominio del bien que
pretende adquirir se ha iniciado alguna acción judicial con indicación del Juzgado y
Secretaria en donde tramita la causa. Y no siendo exigible la indicación del monto por el
que el embargo se ha trabado, el hecho de haberse consignado la cuantía a la que la fecha
de trabarse aquél ascendía la pretensión del demandante, no puede modificar la naturaleza
de la medida cautelar y menos aún cristalizar la deuda.
En otro orden, en ningunas de las previsiones de la Ley de Registro se encuentra
norma o argumento valedero que autorice al sucesor individual o al escribano interviniente
a soslayar la indisponibilidad dispuesta por el Juez sobre el bien, salvo que ella se traslade a
la totalidad del precio y a las resultas del litigio en que fue decretada.
La determinación del monto del embargo al tiempo de su traba y la anotación
mediante el pertinente asiento, lejos de fijar el máximo de la responsabilidad pecuniaria a
que queda sometido el inmueble embargado, significa que la medida cautelar ha sido
dictada en amparo de un crédito pecuniario, cuyo importe definitivo resultará de la
liquidación que oportunamente se practique en forma previa a su levantamiento toda vez
que el monto que recogió el asiento registral no constituye sino un mero indicio del alcance
del crédito al tiempo del dictado de la medida cautelar (cita del voto del Dr. Bustos Vocos,
ED121-371).
En realidad, lo más importante de la publicidad de la inscripción del embrago en el
registro de la Propiedad, es que exterioriza la existencia de un juicio y que el inmueble
embargado ha quedado a disposición del Juez (Elena Inés Highton y María Josefina Nabar
“Venta del inmueble embargado”, LL. 1985-C-1193/1203).
Los que sostienen la doctrina que el comprador sólo asume la deuda por el monto
que se ha trabado la medida y se ha anotado en el Registro, se basan entre otros
argumentos, en la similitud o analogía entre esta cautelar y la hipoteca y por tanto
considerar de aplicación los artículos del C. C. relativos a este derecho real de garantía.
Pero tal analogía, si es que podemos asegurar que existe, no puede llevarnos a confundir la
naturaleza jurídica de un derecho real con la medida cautelar decretada por un magistrado.
No podemos trasmutar el embargo en algo similar a un derecho real de garantía,
olvidando el fin y objetivo principal de las medidas precautorias; ni hacer ilusorio el
resultado de una decisión judicial, asegurando los elementos formativos del proceso para
evitar daños y cambios de situaciones durante el trámite del mismo (Highton y Nabar; ob.
cit., pág. 1193).
Desde el otro punto de vista, la buena fe es el basamento fundamental de las
relaciones jurídicas y económicas (doctr. arts. 1196 y 1198 CC.) y debemos preguntarnos si
el tercero adquiriente que en época de inflación deposita sólo el importe del crédito por el
que se trabó el embargo sin tener en cuenta la desvalorización monetaria puede ser
considerado de buena fe.
La buena fe no es otra cosa que “la creencia o ignorancia de no dañar un interés
ajeno”, “la legítima ignorancia”, cuyos límites de aplicación se encuentran en la “ausencia
de dolo o culpa” por lo que mal puede el adquiriente ser considerado de buena fe, si a pesar
del conocimiento de la existencia del embargo que pesa sobre el inmueble por la
certificación registral, adquiere el bien sabiendo que lesiona un interés ajeno al tutelado por
el derecho.
No puede argumentar buena fe, el que tomando conocimiento de la situación
jurídica del inmueble por vía de la certificación registral, antes de que el notario labre el
instrumento de transmisión, no se molesta en examinar el expediente, pues la buena fe no
es compatible con una conducta negligente. La creencia de la bondad del acto debe estar
apoyada en un compartimiento previsor y cuidadoso por parte del comprador, de acuerdo
con la doctrina que emana de los arts. 512, 902 y 1198 del C.C. (del voto del Dr.
Caviglione Fraga en el Plenario de la Cámara Nacional en lo Comercial, ED 106-319).
En este sentido se ha sostenido que la buena fe importa diligencia y que dado que la
inscripción del embargo exterioriza la existencia de un juicio, el tercero que no se molesta
en examinar el expediente es negligente y no puede prestar buena fe (Highton y Nabar,
ob.cit.; voto del Dr. Aliaga en el Plenario de la Cám. Federal de Córdoba, ED 121-364).
Por todo lo expuesto, voto en la cuestión sometida a decisión de este Plenario, en el
sentido que el adquiere de un inmueble embargado por una suma determinada sin la
constancia de que aquella se halla sujeta a reajuste por depreciación monetaria, no puede
liberar el bien al adquirirlo pagando el monto registrado, sino que debe responder también
por la desvalorización monetaria.
La Dra. Susana K. de Martinelli, dijo:
Que por sus fundamentos adhiero al voto de la Dra. Liliana Loutayf de Genovese,
habiéndose pronunciado en idéntico sentido, como integrante de la Sala 1ra. de esta
Cámara, en fallos correspondientes al año 1989 (registrado a fs. 380/383) 1992 (fs. 9/11) y
1994 (fs. 443/445 y 473/474).
El Dr. Alfredo Ricardo Amerisse, dijo:
Integrando como juez ad-hoc la Sala III de esta Cámara suscribí el fallo que se
registra en los folios 397/400 de 1993 donde se sostiene que el comprador de un inmueble
embargado sólo queda obligado por el monto registrado en la Dirección de Inmuebles, y no
por el importe de la deuda que es un asunto ajeno a sus intereses. En los considerados del
pronunciamiento se dio como fundamento la función publicitaria que cumplen los registros
de la propiedad en función de lo dispuesto especialmente por la Ley 17.801 (arts. 2, 21 y
cc.) el art. 2505 del Código Civil, la Ley 21.309, así como los arts. 3135 y demás del
Código Civil relativo a la hipoteca, asimilada bajo este aspecto a la finalidad del embargo.
El otro fundamento radicaba en sostener que no parecía razonable obligar al comprador
inmiscuirse en el expediente que originó la medida cautelar. Quedaban a salvo los
supuestos en los que se hacía constar que la suma por la que se anotaba el embargo se
hallaba sujeta a reajuste, conforme lo aconsejaba una ponencia del X Congreso de Derecho
Procesal realizado en Salta en 1978.
Traído nuevamente al análisis este punto con motivo de las sentencias con
soluciones encontradas emitidas por las Salas de la Cámara, se abre la posibilidad de nuevo
estudio desde otras perspectivas.
Quien compra un bien inmueble embargado, sabe que compra una cosa sujeta a un
juicio; pero no en el sentido litigioso que define el artículo 1455 del Código Civil; sino
trabado en su disponibilidad para responder por una deuda contraída por el propietario.
Así pues, el tercero comprador asume el carácter de sucesor a titulo singular, y en
esas condiciones no puede adquirir sobre el objeto un derecho mejor que el que tenia aquél
de quien lo recibió (doc. Art. 3270 CC.).
Quiero significar con ello que aún cuando la cautelar no se hubiese anotado en el
registro con la cláusula “sujeta a reajuste”, ello no empece para que llegado el momento, el
tercero pague la deuda en las mismas condiciones que su antecesor; pues de acuerdo con el
art. 3270, el embargo se mantiene en toda su extensión y efectos aún cuando el inmueble
haya pasado en manos del tercero.
Después de todo para las operaciones realizadas en época de inflación, la Corte
Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que la “actualización del monto nominal no hace
la deuda más onerosa en su origen, sino que mantiene su valor económico real frente al
paulatino envilecimiento de la moneda…” (Fallo pub. en DE, 121-265).
En consecuencia voto en igual sentido que lo hicieron las señoras jueces de Cámara
que me preceden.
El Dr. Roberto G. Loutayf Ranea. Dijo:
1) Debe destacarse, en primer lugar que el tema en discusión se vincula a los
embargos sin monto o sin indicación del monto, en donde la medida afecta de modo
irrestricto a la totalidad del bien (C. N. Com. en pleno, in re “Banco de Italia c/ Corbeira”,
voto de los Dres. Viale, Bosch, Guerrero y Bengolea. E.D .106-299).
2) La Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo C. y C. que integro desde su inicio,
ha sostenido que cuando se traba embargo sobre un bien inmueble hasta cubrir una cantidad
determinada, la garantía de la medida alcanza solamente hasta el monto por el que se ha
trabajado el embargo (Capel.CC. Salta, Sala III, Fallos año 1985, pág. 195; año 1993, pág.
397; Id. Salta V, Fallos año 1983. Págs. 751/762).
En tal sentido se ha considerado que en caso de compraventa del inmueble
embargado, la deuda que asume el comprador lo es sólo por el monto que se ha trabado la
medida y se ha anotado en el Registro (ALFREDO RODRIGUEZ SAGUER: “Monto de la
deuda que asume el comprador de un inmueble embargado, art. 20 de la Ley 6435”, en
ZEUS, T.27, pág. D -27; CCC Santa Fe, Sala 2da., en revista ZEUS del 17 de Mayo de
1984, fallo 5420), y puede obtener el levantamiento del embargo depositando ese monto
por el que se trabó la medida (CN Com. en pleno 10-10-83, “ Banco de Italia y Río de La
Plata c/ Corbeira Rey Teresa”, LL. 1983-D-476 Y E.D . 106-299; C. J. Salta, Sala III, año
1974, T. 19, pág. 659; Id. Id. Año 1976, T.21. pág. 145).
El citado criterio resulta igualmente aplicable al caso de embargos sucesivos, en
donde la prelación del primer embargante (art. 218. CPCC.) lo es por la suma por la cual se
decretó y anotó la medida, que es el importe por la suma por el cual se decreto y anoto la
medida, que es el importe que fija la extensión y alcance del embargo (CN Com. Sala A,
L.L 1981 – C-77, con nota de FRANCISCO MAGLIARDI: “Derecho de preferencia del
primer embargante”; JULIO O. CHIAPPINI: “Ampliación de embargos “, en revista ZEUS
del 22 de febrero de 1984 ver OSVALDO A. GOZANI: “El derecho a la satisfacción
integral del crédito. Prioridad del primer embargante y el embargo indeterminado”, LL.
1984-B-693).
También se ha destacado que la situación es distinta en los casos en que el embargo
se hace constar que la suma por la que se despacha la medida se encuentra sujeta a
reajustarse, dispositivo éste que ya fuera aconsejado por el X Congreso de Derecho
Procesal realizado en Salta en el año 1978, punto 2, ap. d) del Despacho N° 3 de la
Comisión N° 1, pág. 59 de las Actas y Ponencias de dicho Congreso.
Finalmente, el Tribunal que integro también ha destacado que constituye una
situación particular la del adquiriente que deja pasar el tiempo desde la adquisición del bien
sin depositar el monto por el que se encontraba embargado el inmueble en cuestión; en tal
caso son a su cargo las consecuencias de su demora, sin que sea posible pretender hacer
sufrir al ejecutante las consecuencias de tal dilación (CN Comp. Sala A., E.D.115-550; Id.
Sala B, L.L. 1985-B-565).
3) Haciendo un nuevo análisis de la cuestión me convenzo que debe mantenerse el
principio general de que el comprador de un inmueble sólo está obligado por el monto por
el que se encuentra afectado el mismo al momento de su adquisición como consecuencia de
los embargos existentes. Es la solución que corresponde como consecuencia de los
embargos existentes. Es la solución que corresponde por aplicación de la normativa
vigente, en especial, la Ley 21.309 y los arts. 3135 y c. c. Del CC. Relativos a la hipoteca,
instituto que no obstante la diferencia es muy similar en este aspecto al embargo; es verdad
que el embargo no constituye una hipoteca (el art. 3113 del CC. Señala que “no hay otra
hipoteca que la convencional, constituida por el deudor de una obligación en la forma
prescripta por este título”), ni se rige por las normas de esta última; sin embargo, y no
obstante que se trata de institutos diferentes, también tienen cierta semejanza en algunos
aspectos, en los que no se advierten motivos que impidan utilizar la analogía (art. 16 CC.),
como lo es el de la publicidad registral y los efectos frente a terceros.
La función publicitaria atribuida a los Registros Inmobiliarios por tales normas no
pareciera admitir otra solución. Y los terceros, para cumplir con la diligencia debida a los
efectos de conocer los embargos que afecten un inmueble, sólo están obligados a consultar
las constancias que surjan de los respectivos Registros; no parece razonable obligarlos a
inmiscuirse en el juicio principal para conocer el estado y alcance de la deuda que garantiza
la medida, siendo que muchas veces se trata de algún complejo, y sobre todo, cuyo tenor
definitivo no puede saberse hasta que existe sentencia definitiva y firme en todos sus
aspectos y cuestiones.
O sea, no es lo mismo que una escritura hipotecaria debidamente inscripta en el
Registro Inmobiliario, cuyas constancias y contenido son definitivos y pueden fácilmente
conocerse consultando el texto de la misma; y así, por tal motivo, los terceros no pueden
pretender ampararse en el desconocimiento de las cláusulas, como ocurre con los locatarios
que alquilaron el inmueble no obstante la existencia en la escritura de una clausula que
prohíba su locación (Conf. PALACIO: “Derecho Procesal Civil”, Bs. As. Abeledo Perrot,
T. VII, 1982, pág. 709).
Por ello, aunque reconozco que existen opiniones en contrario (ELENA INÉS
HIGHTON Y MARÍA JOSEFINA NABAR: “Venta del Inmueble Embargado”, LL. 1985C-1193, punto IV, ap. c) considero que no puede negársele sin más buena fe al tercero que
no fue a ver el juicio.
Es decir, siendo que el acreedor tiene la posibilidad- si le asiste derecho- de lograr
que la resolución que despacha un embargo contenga todos aquellos datos que hagan a la
debida protección de su derecho, existiendo un embargo trabado hasta cubrir un monto
determinado debe entenderse que la garantía se extiende hasta ese monto, y el tercero de
buena fe, adquiriente del inmueble en cuestión puede obtener el levantamiento de la medida
depositando ese monto.
Entiendo que es el criterio que mejor se adecua a la seguridad jurídica y a la equidad
atendiendo a la conducta que cada interesado ha desplegado en la ocasión; no pareciera
razonable que se le exigiera al tercero una mayor diligencia que la que le exige al acreedor
embargante quien es el principal interesado y tiene a su alcance las vías idóneas para
procurar la debida protección de su crédito.
En tal sentido se ha dicho que el litigante es responsable por la apariencia del
embargo si omite inscribir las modificaciones ampliatorias del monto a fin de cautelar el
crédito cuyo cobro persigue en toda su dimensión. El comprador del bien sujeto a embargo
ha confiado, como no podía ser de otra manera dada la normativa registral, en la apariencia,
observando una diligencia ordinaria en el tráfico negocial. En este caso su buena fe queda
configurada por la debida diligencia empleada (ANA RAQUEL NUTA, DOMINGO
NICOLÁS ROTONDARO y FERNANDO FELIX PROSPERI; “Medidas cautelares y
bloqueo registral” Bs. AS., Ed. La Rocca, 1989, pág. 62/63).
La Corte de Justicia de la Provincia ha sostenido un criterio similar. En tal sentido
dijo que cuando se decreta un embargo, el Juez debe determinar la suma o cantidad a la que
debe acceder el bien afectado en garantía (art. 391 del CPCC. derogado, norma en cierta
manera similar al primer párrafo del art. 213 del código vigente). Entonces, agrega el fallo,
el bien embargado en esa forma sólo accede en garantía de esa deuda y por el monto
determinado por el Juez. La garantía no puede ir más allá de ese monto, porque de lo
contrario se estaría consagrando en todos los supuestos que los embargos son por monto
indeterminado lo que desvirtuaría la intención del legislador y afectaría la seguridad de
todas las operaciones. Más aún, dice el fallo, en los supuestos en que se embargaran
inmuebles, las anotaciones y los informes del Registro de la Propiedad constituyen la
radiografía de la situación jurídica del mismo. Y si una de esas anotaciones indica que el
bien se encuentra embargado por una suma determinada significa que ese inmueble accede
en garantía de una deuda determinada y hasta el monto especificado. De lo contrario,
carecerían de toda relevancia las anotaciones de los embargos, porque la situación de los
inmuebles no estaría determinada por las mismas, sino por las contingencias que pueden
ocurrir en cada juicio, lo que está en contradicción con los anhelos pretendidos por la
legislación registral (CJ Salta, Sala III 3-10-74, Rep. LL.XXXVII, pág. 669, sum. 1;
“Boletín Judicial –Provincia de Salta”; N°XIII, año 1975, pag.159).
4) Sin embargo, puede decidirse que el principio general señalado se refiere a
situaciones generales, pero no resulta aplicable cuando existen circunstancias fácticas
particulares que aconsejan variar la solución (Conf. CN. Com. Sala B, 26-9-84, LL. 1985A-565).
Así, el principio general señalado sólo resulta aplicable cuando el tercero
adquiriente del inmueble es de buena fe, es decir, convencido de actuar conforme a
derecho, tal como se desprende de los arts. 1051, 929, 2356, 4006, 4007 y cc. del CC.
(Conf. LLAMBÍAS: “Cód. Civil Anotado” Bs. As., Abeledo Perrot, T.II-B, 1979, pág. 242,
comentario al art. 1051; T. IV-A, 1981, pág. 92, comentario al art. 2356). Pero no en el
caso que su actuación no haya sido de buena fe (FENOCHIETTO-ARAZI: “Cód. Proc. C.
y C de la Nac.”, Bs. As., ASTREA, TI, 1993, pág. 798), todo lo cual dependerá de las
circunstancias del caso (GUASTAVINO: “La protección a terceros adquirientes de
inmuebles”, J.A. Doctrina, 1973, pág. 93; C. N. Civ. Sala F., 3-11-78; E.D. 83-524, citados
por BELLUSCIO- ZANNONI: “Código Civil Comentado” Bs. As. ASTREA, T.4. 1994,
pág. 729 y nota 18).
En tal sentido se ha resuelto que la doctrina plenaria (LL.1983-D-476) que faculta al
adquiriente de un inmueble embargado a levantar gravamen depositando el monto nominal
registrado, tiene el carácter de interpretación genérica de la ley que en modo alguno puede
enervar la necesaria y relevante ponderación de circunstancias relativas a la conducta de las
partes y su incidencia en la oportunidad de pago con el que se pretende redimir el embargo.
En la consideración de cada supuesto de aplicación de la citada doctrina plenaria es
relevante la buena fe que pueda atribuirse al comportamiento guardado por el deudor
embargado y por el tercero que pretende liberar el bien sobre el que recae la cautelar,
puesto que quienes carecen de ella no pueden ampararse en los efectos solutorios, dada la
inexistencia de uno de los requisitos para la validez del pago (C. N. Com., Sala C, 27-2-85,
LL. 1985-C-401).
Por ejemplo, no sería de buena fe el adquiriente que ha entrado en colusión con el
embargado titular del bien para perjudicar al embargante (Conf. CN Com. en pleno, voto de
los Dres. Viale, Bosch, Guerrero y Bengolea, considerando 2, E.D. 106-299).
Una situación particular se presenta con la desactualización por la desvalorización
monetaria en las épocas de plena inflación como las que vivió nuestro país. Si el
embargante ha obtenido la inclusión de la clausula “sujeto a reajuste”, o ha ido solicitando
la actualización del monto del embargo de manera que ha logrado una protección adecuada
de su crédito, no se presentan mayores problemas. Pero qué ocurre si no existen las
actualizaciones de la medida o la cláusula de reajuste: no se presentarían tampoco
problemas si un adquiriente del inmueble, para lograr el levantamiento del embargo,
deposita el monto del embargo debidamente actualizado de acuerdo a las constancias
registrales. Más si el adquiriente a tales efectos pretende depositar únicamente el monto
histórico del embargo, la situación es distinta: es verdad que el acreedor embargante pudo
procurar las soluciones señaladas para proteger su crédito; pero una omisión del acreedor
en tal sentido no puede justificar una conducta del adquiriente que aparezca evidentemente
contraria a derecho, dado que este último no puede dejar de saber que el monto de la
medida cautelar se ha desactualizado y que lo pretende depositar no se adecua a su real
significación; una conducta del adquiriente que pretendiera el levantamiento del embargo
sobre el inmueble adquirido depositando una suma totalmente desactualizada en relación al
monto del embargo según las constancias registrales – y más aún si se trata de una suma
ridícula como para considerar que se ha procurado una medida de tal naturaleza para
garantizarla – no puede considerarse que sea de buena fe, ni puede el adquiriente alegar
ignorancia del perjuicio que su conducta ocasiona al embargante; en tales circunstancias,
entonces, debe responder por tal perjuicio por aplicación del art. 1174 del CC. (Conf. C. N.
Civ., Sala C., 30-10-80, E.D. 92 – 166); o porque cabe presumir colusión entre vendedor y
adquiriente (sobre todo si el precio es barato) que bajo ningún aspecto puede merecer
protección, salvo, lógicamente prueba en contrario, todo lo cual dependerá de las
circunstancias de cada caso.
Como destaca Reimundín, el art. 1195 in fine del Cód. Civil dispone que los
“contratos no pueden perjudicar a terceros” (REIMUNDÍN: “Cód. Proc. C. y C. de la
Nac.”, Bs. As. Víctor P. de Zavalía, 1970, pág. 411).
En consecuencia, y con el alcance señalado, voto en el sentido que, en principio, el
comprador de un inmueble embargado por una suma determinada puede liberar el bien al
momento de adquirirlo, pagando el monto registrado.
El Dr. Marcelo Ramón Domínguez dijo:
1.-La temática que genera la convocatoria a plenario la he analizado como titular del
Juzgado de 1ra. Instancia Civil y Comercial de Cuarta Nominación in re “PEREZ vs.
ROMAN” (t.5 Folios 2.155/2.160- año 1982) ocasión en que sostuve que el pedido
formulado por el tercero adquiriente de un inmueble que se hizo cargo del gravamen y que
acompaña boleta de depósito judicial por el importe de la medida cautelar ordenada y que
afecta el referido bien se trata – en rigor- de una sustitución de embargo, pues expresamente
se peticiona su levantamiento por haberse depositado el importe que cubre el monto por el
que se había despechado la medida. Y es sabido que para que proceda una sustitución, es
requisito esencial que los bienes ofrecidos a cambio tengan igual valor que los
primitivamente gravados, por lo que no cabe imponerle al embargante tal modificación si el
valor del nuevo bien se intenta dar a embargo, no es razonablemente suficiente para cubrir
el crédito reclamado.
Tal enunciado – sostuve en aquella ocasión- puede ser considerado como un
principio general en la materia a estudio.
II.-El embargo trabado judicialmente garantiza el derecho del acreedor embargante.
Podetti, en su “Tratado de las Ejecuciones” (Ediar 1952. Pág. 143) define el embargo
“como medida judicial que afecta un bien o bienes determinados, de un deudor o presunto
deudor al pago eventual de un crédito, individualizándolo y limitando las facultades de
disposición y de goce” y en la nota 33 transcribe el art. 435 de nuestro anterior Código
Procesal de la provincia que disponía: “El embargo sustrae a la propiedad de poder ser
enajenada o gravada en perjuicio del crédito al cual responde. Queda ésta afectada
especialmente al pago del mismo”. Es, entonces, el objeto de la cosa embargada la
satisfacción del crédito por el cual se constituyera la medida cautelar mientras ésta se
mantenga. La Corte Federal (Fallos 287-108) ha señalado en el mismo sentido que “El bien
sujeto a embargo queda sometido a un régimen legal especial, que obliga al dueño de aquél
a abstenerse de todo acto jurídico o físico que disminuya tal garantía del acreedor. Ello
constituye una seguridad jurisdiccional que no es sólo de probabilidad de cobro sino de
certeza”.
En la revista La Ley (año 1985-C- 1.193/1.203) las Dras. Elena Highton y María
Nabar en artículo titulado “Venta del inmueble embargado” señalan que les preocupa la
tendencia jurisprudencial que sacralizando la inscripción registral, transmuta el embargo en
algo similar a un derecho real de garantía, olvidando el fin y el objetivo principal de las
medidas precautorias: no hacer ilusorio el resultado de una decisión judicial, asegurado los
elementos formativos del proceso para evitar daños y cambio de situaciones durante el
trámite del mismo, objetando el criterio sentado en el plenario Banco de Italia vs. Corbeira
(LL. 1983 -D- 476) por entender que menoscaba el valor del embargo y afecta la eficacia
de las sentencias y resoluciones judiciales.
Las autoras en cita resaltan luego que, como primera aproximación, puede decidirse
que la doctrina es pacífica en cuanto en considerar al embargo como una orden judicial que
individualiza un bien determinado del deudor, afectándolo al pago del crédito en cuya razón
se ha trabado, y que si hay consenso en que la inhibición impide a éste que pueda enajenar
los bienes inmuebles que tenga o que pueda adquirir por cualquier título, mal puede
pensarse en que aquél que obtenga su traba esté en mejores condiciones que quien,
individualizando un inmueble, logró que se lo embargara en garantía de un derecho que se
consideró verosímil, estableciendo un nexo entre el crédito y el bien embargado.
Sostienen a continuación que el embargo exterioriza la existencia de un juicio por lo
que la publicidad resulta de su inscripción en el registro, de suerte que el tercero va a
adquirir el inmueble, sabe de la existencia de la afectación, del juzgado que decretó el
embargo y de la carátula del expediente, lo que le permite informarse sobre el alcance de la
medida. Y se preguntan si puede decirse que un tercero que va a adquirir el inmueble
embargado puede alegar una buena fe cuando no consultó la causa judicial, inclinándose
por la respuesta negativa, porque la buena fe importa diligencia, la misma que se requiere
para el estudio del título.
La lectura del artículo referenciado refuerza la posición que originalmente
sostuviera en primera estancia y que voy ratificar en esta ocasión, cuando sostienen que el
embargo traba la facultad de disponer del titular de la cosa embargada y que la inscripción
del mismo exterioriza la existencia de un juicio, por lo que el tercero que no se preocupa en
examinar el expediente no puede pretextar buena fe, a partir de la realidad que el embargo
obstaculiza el tráfico jurídico y económico respecto del inmueble , siendo ilógico pensar
que el embargado pueda vender el bien en igualdad de condiciones al no embargado. Es
que si se acepta que el objeto embargado pueda enajenarse, lo es con el deber de satisfacer
el perjuicio que del contrato resulte a terceros (art. 1174 CC.). Por otra parte quien tiene un
bien embargado, debe pensar en pagar a su acreedor y no en vender o efectuar una
negociación inmobiliaria que lo altere, y el comprador, a su turno no puede estar en mejor
situación que el embargado.
También sostuve en aquella sentencia que la garantía que ofrece el embargo abarca
no sólo el monto nominal de la medida, sino también la depreciación monetaria
correspondiente, a la que cabe considerarla dentro de los daños y perjuicios que resultaren a
terceros, dejados a salvo por el art. 1174 del Código Civil, condición que inviste el acreedor
embargante respecto del contrato de compraventa de la cosa embargada, recordando lo
señalado por Francisco Ferrari Ceretti ( “Venta de los Bienes Embargados” en J.A.
Doctrina 1973-65) de que el sucesor singular del deudor embargado- al igual que éste – no
puede sustraer el inmueble a la acción de la justicia, porque ello no importaría un ataque al
interés público y a la seguridad jurídica.
EL Dr. José M. Aliaga en el pleno de la Cámara Federal de Córdoba (Fisco
Nacional vs. Repaut S.R.L. en E.D. 121-364 y ss.) expone que del armónico juego de los
artículos 1174, 1179, 2336 y 3266 del Código Civil se sigue que los bienes embargados no
dejan de estar en el comercio y pueden ser enajenados, con la salvedad de satisfacer el
perjuicio que se produzca a terceros, respondiendo el adquiriente como sucesor particular
respecto a éstos con la cosa transmitida. Dicho artículo 3266 del Código Civil, en cuanto
responsabiliza al sucesor particular y el art. 218 del Código Procesal, al proclamar la
prioridad del primer embargante, brindan solución a la cuestión analizada, pues este último
dispositivo establece que “el acreedor que ha obtenido el embargo de bienes de su deudor
no ha afectado a créditos privilegiados, tendrá derecho a cobrar íntegramente su crédito…”.
Si el embargo se trabo por el capital reclamado, con más lo estimado por accesorios legales,
ello no obstaculiza para que el juez levante el embargo, el acreedor deba cobrar
“íntegramente su crédito”, independientemente de la buena o mala fe del tercer adquiriente,
el que cuando adquirió en escritura pública conocía la existencia del embargo y de las
disposiciones legales vigentes, a tenor de lo dispuesto en el art. 20 del Código Civil.
Y no es cuestión menor ni a mi entender que la medida de embargo se haya
despachado y ordenado (conf. Fs. 8 y 18), por el capital con más una cantidad “que se
presupuesta provisoriamente para accesorios legales”, que “que provisoriamente se calcula
para responder a accesorios legales”, y así se registre en la Dirección General de Inmuebles
según constancias de fs. 23, pues aunque aparentemente se trate de un problema semántico,
lo provisorio de la cifra consignada está en directa relación con la incidencia de diversos
factores que, ajenos a la voluntad del acreedor, determinan el acrecimiento del crédito,
adquiriendo en particular relevancia entre éstos, el fenómeno inflacionario que afecta
sobremanera su valor intrínseco, ya que no se puede desconocer el agudo proceso
inflacionario que sufrió la economía de nuestro país en los últimos 25 años, por lo que la
actividad de los jueces no debe limitarse a la aplicación literal de las leyes, sino que
también deben interpretar la realidad fáctica, cuya recepción en nada se contrapone con los
principios del derecho positivo.
Considero oportuno recordar, y hacer propio, el criterio de la Sala IV (in re “Baiz
vs. Armengot” – año 1989-265/268) y Reynoso vs. Arias (1990-199/201), en razón de que
los firmantes de dichos pronunciamientos ya no integran el Tribunal, cuya doctrina
comparto cuando sostienen que el tercer adquiriente de un inmueble embargado sufre los
efectos de la medida precautoria en cuanto al negocio jurídico que celebró con el vendedor
al no serle el acreedor no quede desinteresado, éste tiene una pretensión legítima y puede
hacerla valer ante el tercero adquiriente. La inoponibilidad de la venta perdura así, mientras
exista interés legítimo a favor del embargante (Morello y otros: Códigos…, t. III pág. 180
y comentarios al art. 218 del Código Procesal).
Además, de acuerdo al régimen de los arts. 728, 758 y cc. del Código Civil, si no se
desinteresa totalmente al acreedor abonando íntegramente el crédito del embargante
(computada la desvalorización monetaria) no se cumple con los requisitos de integridad e
identidad del pago, que no ceden ante los de publicidad y especialidad registral de la Ley
17.801, por cuanto la fe pública registral de los asientos es meramente formal, y no
comprende la faz sustancial de los actos registrados (art.4), lo que equivale a decir que
dichos asientos consagran una presunción “juris tantum” y no “iuris et de iure” de exactitud
a favor o en contra del titular inscripto (Martínez (h) y Quaglia – Los Principios
Registrales, en Estudios de Derecho Civil, Ed. Universidad, Bs. As. 1980-pag. 744).
“La desvalorización del signo monetario argentino es un hecho notorio que no
requiere demostración en juicio. Es un fenómeno de realidad extrarregistral y de publicidad
generalizada. Frente a dicho hecho notorio, la función de la registración inmobiliaria no se
agota con las meras constancias inscriptas en el Registro , es decir que la registración no
posee una virtualidad monopolizante de la publicidad, de modo tal que, si la publicidad o
divulgación de determinada situación se lleva a cabo con eficacia por distinta vía a la
registral, no debe caerse en la tentación de exagerar la relevancia de la inscripción,
atribuyéndole el objetivo publicitario de manera exclusiva y excluyente …Es que, si bien el
tercero procede de acuerdo a la información registral que obtuvo, su conducta no se
compadece en absoluto con el conocimiento que él posee a ciencia cierta de la realidad
extraregistral discordante. Falta, en consecuencia, la intima convicción en el tercero
interesado de que obra con arreglo a derecho, aunque externamente aparece respaldado por
la información registral” (Antonio R. Coghlan- Teoría General de Derecho Inmobiliario
Registral- Abeledo Perrot 1984, págs. 38 a 43).
Por lo expuesto formulo mi VOTO en el sentido que el adquiriente de un inmueble
embargado por una suma determinada, sin la constancia de su reajuste por desvalorización
monetaria, debe responder por la depreciación operada respecto al crédito, no pudiendo
liberar el bien adquirido abonado tan sólo las sumas nominales registradas.
El Dr. Oscar Gustavo Koehle, dijo:
La Sala Quinta que integro ha seguido el criterio puesto en el voto del Dr. Roberto
Loutayf Ranea como principio general de acuerdo al antecedente que cita.
La salvedad que hace- respecto de situaciones particulares- completa el estudio del
tema y sirve para la solución de casos concretos, en los que la aplicación del principio a
toda costa, pueda originar situaciones de injusticia. Por ello, me adhiero a su voto.
El Dr. Luis Ramón Casermeiro, dijo:
La actualización no hace más grande la obligación sino que, solamente, adecua el
valor adquisitivo a fin de que esa obligación sea realmente satisfecha, aún cuando para ellos
sea menester cancelarla con mayor cantidad de unidad de dinero corriente.
Asimismo el embargo trabado hasta cubrir determinada suma significa que dicha
medida debe responder por la obligación integral, por toda ella, para cancelarla de acuerdo
a su valor adquisitivo, y sin tener en cuenta la mayor o menor cantidad de unidades que en
un momento tienen un valor adquisitivo que servía para satisfacer a dicha obligación en
ese momento.
De ello resulta que para que el embargo cumpla con su misión y objeto de cautelar
el pago de la obligación debe adecuar su garantía al valor adquisitivo para de esa manera,
realmente cumplimentarlo. Si ello es así no puede levantarse un embargo por determinado
número de unidades de dinero corriente que no alcanzará a satisfacer la obligación pues no
tiene un monto de unidades que tenga el valor adquisitivo necesario para realmente
cancelar la obligación.
Por ello voto para que el comprador de un inmueble embargado por una suma
determinada sin la constancia de que aquélla se halla sujeta a reajuste por desvalorización
monetaria no pueda liberar el bien pagando el monto registrado sino que debe ser con más
el monto por reajuste por desvalorización monetaria.
La Dra. Graciela Carlsen, dijo:
Por sus fundamentos adhiero al voto del Dr. Roberto Loutayf Ranea.
El Dr. Jorge Garnica López dijo:
Por sus fundamentos adhiero al voto del Dr. Roberto Loutayf Ranea.
El Dr. Mario Ricardo D’ Jallad, dijo:
Conforme expresa el Dr. Loutayf Ranea en su voto, la sala que recientemente
integro, sostuvo que cuando se traba embargo sobre un bien inmueble hasta cubrir una
cantidad determinada, la garantía de la medida alcanza solamente hasta el monto por el que
ha trabado el embargo (Expte. N°-192/82, caratulado Pérez Roberto vs. Román Héctor
Rolando Walterio registrado en el tomo III; 751, año 1983), fallo cuyos fundamentos
comparto plenamente.
Si bien la cuestión traída en voto ha perdido actualidad gracias a la estabilidad
monetaria conseguida, resulta necesario y útil reafirmar la función publicitaria de los
Registros de la Propiedad. Con mayor razón ahora, dada la integración de Argentina al
Mercosur.
Conforme se señala con singular acierto en el voto proyectado por el Dr. Alberdi, y
suscripto por los Dres. Vaile, Bosch, Guerrero y Bengolea, en el plenario Banco de Italia y
Río de La Plata vs. Corbeira Rey (E.D. 106: 317) es necesario imaginar la imposibilidad
física de llevar a cabo la indagación en el expediente desde el cual se ordenó el embargo,
cuando la compraventa se celebra en el lugar distante de aquel en el cual se haya radicado
el proceso judicial.
Por otra parte, como correctamente se afirma, no cabe requerir tal indagación, por
no estar tal diligencia impuesta en la ley (art. 19 C.N.).
Ya en nuestra ciudad al celebrarse el X Congreso Nacional de Derecho Procesal –
año 1979- se aconsejaba dejar constancia en el oficio librado al registro de que la deuda
asegurada mediante el embargo dispuesto, se encontraba sujeto a actualización.
Si los gravámenes no perjudican a terceros sino mediante su inscripción registral, es
obvio que sólo los perjudican en la medida de lo inscripto. No existen gravámenes por
implicancia o extensión. Las anotaciones e informes del Registro de la Propiedad
constituyen la radiografía de la situación jurídica del mismo (considerado 6° del voto
citado).
Lo anotado da derecho en la medida de lo registrado, pero no más. (Medidas
cautelares y bloqueo registral; Nuta, Rotondaro y Prosperi, pág. 60).
Más allá de las sólidas consideraciones vertidas en los votos me precedieron,
estimo, que el fondo de la cuestión, en alguna manera se reduce a la diligencia del acreedor.
No puede exigirse al tercero mayor diligencia que a éste.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación, al respecto hubo de afirmar que: “no
puede invocar agravios de carácter constitucional contra la resolución que hizo lugar al
pedido de levantamiento de embargo formulado por el tercero adquiriente del inmueble
gravado que depositó en pago el importe nominal consignado en la traba, el ejecutante que
omitió durante siete meses ampliar el embargo con la comunicación al registro de que la
condena era por un monto sujeto a reajuste por depreciación monetaria, a pesar de haber
podido hacerlo…” (Fallos 308: 1175, in re: Nielsen Guillermo vs. Ángel Tilli Maza).
En mérito a estas consideraciones, y por compartir los fundamentos expuestos por el
Dr. Loutayf Ranea en su voto, es que adhiero al mismo.
El Dr. Juan Antonio Cabral Duba, dijo:
Que el tema de convocatoria plenario se halla descripto por el voto precedente de la
Dr. Liliana Loutayf de Genovese, con las necesarias relaciones puntuales de las
construcciones jurídicas de los fallos emitidos por la Sala IV cuya dimensión doctrinaria es
que de acuerdo al art. 728 y 758 del C.C. si no se desinteresa totalmente al acreedor
abonado íntegramente el crédito del embargo, computada la desvalorización monetaria,
intereses y costas (art. 218 C.P.C y C. ), no se cumple con la integridad e identidad del
pago, requisitos que no ceden ante la publicidad y especialidad registral de la Ley 17801,
cuya fe pública registral es formal y no comprende la faz sustancial de los actos registrados,
lo que equivale a decir que dichos asientos consagran una presunción juris tantum y no iuris
et jure de esa actitud a favor o en contra del titular inscripto. Como que la desvalorización
monetaria es una realidad extra registral conocida por el adquiriente del inmueble, que
importa para éste la imposibilidad de atenerse a lo que resulta del registro para obtener el
levantamiento de una medida cautelar dando un pago incompleto, limitado a la constancia
del registro que él debe saber, no son las que rigen la realidad (fallos año 1990, folios 199 y
201 y fallos 1989, folios 265/268). Por último, en sentido contrario la Sala III sostuvo que
en caso de compraventa del inmueble embargado, la deuda que asume el comprador es sólo
por el monto que se ha trabado la medida y se ha anotado en el registro (fallos año 1993,
folios 397/400).
De la evaluación de estos antecedentes estimo que debe mantenerse por principio
general el sentado en último término por la Sala III de la Cámara de Apelaciones, y ello es
así por las siguientes consideraciones.
La analogía es un método de interpretación y aplicación de la ley lógicamente
inobjetable, y la condición primera para que pueda emplearse es que las situaciones que se
comparen, sean si no idénticas, de pronunciada similitud, pudiendo conducir a resultados
fructuosos. Su procedencia requiere afinidad de hecho y una relación precisa en el caso
previsto por la ley y el conflicto llevado a Tribunales, y que haya identidad de razones para
resolver el conflicto en la misma forma que lo hace la ley análoga. En tal sentido la Ley
17.801 tiene en cuenta la situación jurídica del adquiriente de un inmueble embargado,
respecto del acreedor embargante, disposición que consagra una asunción legal acumulativa
de deuda, pero sólo por el monto que se trabó y anotó el embargo (art.2 inc. a) y 30 inc. b)
Ley 17.801) y no por el importe del crédito que él cautela (ver Marta G. De Quero y otros –
actualización del monto del embargo en semanario jurídico, año 6, N° 522, pág. 1 y sigtes.
27- 06-85. También Alfredo R. Sajer –Monto de la deuda que asume el comprador de un
inmueble embargado (ZEUS, t. 27, pág. 1, Rosario).
En la especifica analogía referida, sin excepciones, se interpretó que las cláusulas de
estabilización o registro de la deuda original, que se rige por las normas de la Ley 21.309
(ADLA XXXVI-B-1093) para ser oponible a terceros en cuanto a su protección como
derecho real hipotecario requiere la “Ineludible” registración (L.L. 1984-C-96); de forma
que igualmente es ineludible inscribir y anotar las eventuales actualizaciones y/o
ampliaciones de gravámenes para que tengan efectos respecto a terceros y partes.
Que en el tercero explicativo, la construcción que puede dar adecuada solución con
un grado de homogeneidad sobre el tráfico jurídico que hagan concluir con un grado de
certeza la premisa necesaria y justa con una visión unitaria que permita deducir que otras
reformulaciones en el campo económico sean excluibles en orden a la identidad histórica de
los créditos que reflejen la aproximación a la realidad económica de la operación de origen;
se obtiene con señalar que en la inflación argentina que principia en 1945 con un promedio
anual del 20 % en los primeros veinticinco años, asciende al 50 % anual entre 1970/4; trepa
al 200% en 1975/1979 y 300% entre 1980/1988y en 1989/90 la inflación anual
(hiperinflación ) llega al 5.000%. Ante ello y períodos como señalados, la justicia
conmutativa impone que se ejerciten los derechos y no se reserven. En el caso del plenario
se deben anotar registralmente las actualizaciones y/o accesorios del crédito de origen. Lo
contrario comportaría que la reserva de derechos pueda ser invocada para mejorar los
términos en que quedo trabada una cuestión, sin que se los haya ejercido en los términos
del interés perseguido con los accesorios.
Si a ello se suma, que para considerar que los accesorios de intereses detraídos
como límites racionales de segmento financiero, los jueces cuentan con las pautas de la
realidad del mercado y con posterioridad en 1991, la jurisprudencia toma diferentes tasas de
intereses (activas, pasivas promedio, de descuento en c/c, etc.); es evidente que los
exponentes económicos corresponden a las alteraciones derivas en conjunto de la demanda
de dinero, tipo de cambio y poder adquisitivo de la unidad monetaria. La funcionalidad de
los accesorios y/o su consideración debe ante la magnitud de la materia, ser objeto de
especificación y anotación preventiva. Caso contrario es provocar ondas concéntricas de
nuevas expansiones sin límites de una deuda, sin el nivel de estabilidad jurídica,
incorporándose variables económicas contingentes que deberá asumir el comprador del
inmueble.
La doctrina judicial ha establecido que el adquiriente de un bien registrable
embargado no puede adquirir un derecho mejor ni más extenso que el que tiene el
enajenante, ni tampoco le está permitido obrar en perjuicio del embargante ( art. 3266 y
1174 C. y C.). La publicidad de los registros es el medio idóneo para conocer perfectamente
en qué medida el valor del bien está afectado por el embargo. Basta actualizar los índices
comunes, la cifra de la cautelar desde la fecha de su inscripción a que el bien esté sujeto
(S.T. Cba. Sala C. y Com., octubre 15-1987, Bco. Provincia Cba. Vs. Allende, Pedro en
L.L.C. 988-725).
Asimismo, la C. 3ra. C. C. Cba. Julio 22-1988- Arato, Juan c/ Blotta, Rafael en L.
L. C. 1989- 619, fijó el criterio de que el monto del embargo preventivo debe ser
actualizado automáticamente para evitar los continuos pedidos de ampliaciones con el
consiguiente desgaste de ello acarrea, lográndose la vigencia de la medida cautelar
ordenada. La aplicación de la teoría contraria sustentada en el plenario N° 13 de la C. A.
Cba., importaría desconocer una realidad incontrastable e incurrir en un anacronismo. En
dicho pronunciamiento con disidencia parcial del Dr. Díaz Reyna, que se comparte, se
puntualizó que si no se indica en el embargo que su importe es actualizado ni se precisan
los índices y modo de calcular el reajuste, el tercero adquiriente e interesado no puede ser
obligado a responder más que por el monto nominal de la medida cautelar. Lo cual
determina que solo efectivizaría la actualización y /o intereses toda vez que de ello se haya
dejado constancia en el respectivo registro. Ello permitiría que quien adquiere un inmueble
afectado por un embargo puede saber en el momento de concretar la operación cuál es el
importe cierto del embargo, y por la otra superar la inmovilización del bien y que el
propietario no se vea privado del poder de disposición que la ley le reconoce, ya que de
mantenerse el criterio de que el adquiriente del inmueble queda sometido a resultados del
juicio, tal derecho se torna ilusorio o de muy difícil ejercicio, creando un obstáculo a la
venta de la propiedad, pues, tanto importa como exigirle al adquiriente que debe comprar
un pleito, cosa que nadie quiere adquirir.
Por último voy a permitirme insistir en lo afirmado anteriormente, por lo siguiente:
El embargante que no inscribe la ampliación modificatoria del embargo trabado, produce
una apariencia de una situación cautelar firme, y no es justo sacrificar los intereses del
trafico jurídico y del comprador en aras de quien ha generado responsablemente una
operación, por tanto sólo debe responder el adquiriente por el monto nominal que resulta
del registro, a lo que sumo las siguientes razones. El embargo no altera la naturaleza
jurídica de la obligación, ni crea un derecho real de garantía, ni podría crearlo, sino que
tiende a asegurar el pago. E. art. 3266, part. 2. C. Civ. establece que el sucesor particular no
está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones del autor por las cuales lo
representa sino con la cosa transmitida. Para concluir por último que el embargo es una
excepción a la norma general de disponibilidad del patrimonio y en consecuencia su
extensión debe interpretarse restrictivamente y con sujeción expresa al auto que lo ordena y
no por la medida de la obligación, para lo cual si por razones de interés u otra causa que
pudiere importar acrecentamiento, se hiciere necesaria su ampliación correspondería al
acreedor solicitarla (art. 213, 541 inc. 1 C.P.C. y C.).
En consecuencia con el alcance señalado, y compartiendo el criterio del Dr. Roberto
Loutayf Ranea, voto en el sentido de que en principio, el comprador de un inmueble
embargado por una suma determinada puede liberar el bien al momento de adquirirlo,
pagando el monto del embargo registrado.
Por ello, y teniendo en cuenta la votación precedente,
LA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
RESUELVE:
En principio, el comprador de un inmueble embargado por una suma determinada
puede liberar el bien al momento de adquirirlo, pagando el monto del embargo registrado;
salvo mala fe.
REGISTRESE, notifíquese y bajen los autos.
Firmado: Dra. Liliana Loutayf de Genovese - Dra. Susana K. de Martinelli - Dr.
Alfredo Ricardo Amerisse - Dr. Roberto G. Loutayf Ranea - Dr. Marcelo Ramón
Domínguez - Dr. Oscar Gustavo Koehle - Dr. Luis Ramón Casermeiro- Dra. Graciela
Carlsen - Dr. Jorge Garnica López - Dr. Mario Ricardo D’ Jallad - Dr. Antonio Cabral
Duba.