RESUMEN GENERAL DE VALUACIÓN Portafolio Inmobiliario de Terrenos CEMENTOS ARGOS S.A. Mayo de 2011 Accelerating success Contenido 1. 1. Presentación 2 2. Alcance y Proceso de Valoración 3 3. Condiciones, Limitantes y Contingencias 4 4. Definiciones 6 5. Metodología de Valuación 8 6. Resumen General de Valores 9 7. Portafolio de Inmuebles 10 A. Riomar 10 B. Barú 12 C. Otros Área Metropolitana de Barranquilla 14 D. Otros Inmuebles 20 8. Acerca de Colliers International 30 9. Equipo de Trabajo 31 2 Presentación El presente documento corresponde al resumen del trabajo de valoración adelantado por el equipo de valuación de Colliers International encargado por CEMENTOS ARGOS S.A. con el fin de determinar el valor de mercado del portafolio de terrenos localizado en los departamentos de Atlántico, Bolívar, Magdalena, La Guajira, Sucre, Antioquia y Valle del Cauca, Colombia a Mayo de 2011. Inicialmente se exponen el alcance y limitaciones del trabajo realizado con el fin de contextualizar las metodologías de trabajo empleadas en el proceso de valoración. Posteriormente se dan a conocer los resultados consolidados de la valuación tanto para el portafolio como de manera individual. Finalmente, se hace referencia a Colliers International, así como a la formación y acreditaciones de los profesionales encargados de llevar a cabo el proceso de valuación. 2. Alcance y Proceso de Valoración Durante la ejecución de la valuación del portafolio encomendado el equipo de valuadores de Colliers International realizó las siguientes actividades: Visita de inspección física a las propiedades y su entorno, los días 26, 27 y 28 de Enero de 2011. CEMENTOS ARGOS S.A. proporcionó información de las propiedades incluyendo dimensiones generales de los terrenos y documentación legal. Las fotografías e información adicional de las propiedades, fueron obtenidas durante la visita de inspección, realizada por el equipo de valuadores de Colliers International. La revisión y análisis de la información disponible en el mercado inmobiliario, la investigación de la información de mercado con respecto a operaciones realizadas en venta u ofertas de inmuebles que puedan ser comparables a los inmuebles en estudio y de las condiciones para el desarrollo hipotético de un proyecto inmobiliario fueron realizadas por Chris Maugeri, Carlos Acevedo, Jairo Gonzalez y Mauricio Montanez. Verificación y revisión de las normas urbanísticas aplicables al desarrollo inmobiliario de las diferentes municipalidades en cuanto a uso del suelo y normatividad general de densidades y edificabilidad. 3 La información sobre operaciones cerradas y ofertas en el mercado se obtuvo de diversas fuentes como la base de datos de Colliers International, el mercado abierto de compraventa y entrevistas con corredores, propietarios, desarrolladores y autoridades. Donde fue posible, se ratificó toda la información involucrada en el proceso de realización del reporte. Preparación de los reportes en cumplimiento del objetivo planteado. Para desarrollar la opinión de valor, los valuadores han completado el proceso de análisis como lo definen los requerimientos de los estándares de USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice). 3. Condiciones, Limitantes y Contingencias No se ha realizado ningún tipo de investigación legal de las propiedades. No nos hacemos responsables por la descripción legal de las propiedades que se valúan o cualesquiera aspectos legales, incluyendo aquellos que surjan de los títulos de propiedad o gravámenes. Se considera que los títulos de propiedad están correctos y las propiedades son comercializables en tanto no se indique lo contrario. Se asume que los inmuebles están libres de embargo, subsidio, invasión u otros gravámenes hasta que no se indique lo contrario. La información proporcionada por terceros en la cual está basado la valoración realizada, es considerada confiable pero no nos hacemos responsables por la veracidad de la misma. Ninguna garantía está dada con respecto a la veracidad y exactitud de la información, sin embargo, el máximo esfuerzo fue realizado para comprobar su veracidad. El valor de mercado estimado que contiene este reporte excluye específicamente el impacto de los daños estructurales o contaminación ambiental resultados de temblores u otras causas de fuerza mayor. Es recomendable que el lector de este reporte consulte con especialistas calificados en Ingeniería Civil y/o Químico Industrial para la evaluación de posibles defectos o fugas de químicos al subsuelo. La existencia de los mismos podría tener un gran impacto en el valor del mercado. 4 Las dimensiones y áreas de las propiedades fueron obtenidas del propietario y no han sido verificadas legalmente ni por levantamiento con peritos calificados o no calificados. Los mapas o dibujos incluidos en este reporte, están intentados solamente para asistir al lector en visualizar las propiedades, y no se asume responsabilidad por su exactitud. Ningún tipo de estudio de suelo o geológico fue realizado en conjunto con este reporte, así como tampoco se realizó una investigación sobre el subsuelo en cuanto a la existencia de agua, ductos de petróleo, gas, u otros minerales y las condiciones de derecho de uso. De no ser que se afirme en este reporte, no se observó ningún material peligroso, presente o cerca de las propiedades, sin embargo, no estamos calificados para detectar tales sustancias. La presencia de sustancias peligrosas, tales como asbestos, aislantes o desperdicios tóxicos, pueden afectar el valor de las propiedades. Las estimaciones de valor presentadas son predicadas bajo el supuesto de que no existen tales substancias; sobre, dentro, o cerca de las propiedades, lo que ocasionaría que perdiera valor. Ninguna responsabilidad se asume por tales condiciones o por el conocimiento de expertos o ingenieros al descubrirlos. El cliente deberá consultar un experto en este campo si desea mayor información sobre el mismo. Ningún estudio de impacto ambiental fue realizado. Se asume que todas las licencias requeridas, certificados de ocupación, consentimientos u otras normas legislativas o administrativas de entidades locales, regionales o gubernamentales así como de entidades u organizaciones se hayan obtenido, se pueden volver a tramitar o renovar con el valor estimado en el que se basa este reporte. Se asume que existe cumplimiento total en cuanto a todas las leyes pertinentes al uso de suelo, ocupación, ambientales, leyes similares y regulaciones a nivel federal, estatal y local, hasta que se indique lo contrario. Los profesionales que intervenimos en la realización del reporte, no tenemos responsabilidad de la integridad de la estructura de la propiedad incluyendo lo establecido por los requerimientos específicos del gobierno local, departamental o nacional, tales como: incendios, construcción y seguridad, temblores y ocupación, o cualquier defecto físico que no fue notorio durante la inspección del valuador. El valor o valores presentados en este reporte están basados en las premisas antes descritas y sólo son válidas para el propósito o propósitos antes mencionados. 5 La fecha en la cual se expresa el resultado del estudio que aplica en este reporte se relaciona en la carta de presentación. La opinión está expresada en pesos colombianos y en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica a la TRM de 1USD = COP $1.900. Carlos Acevedo, Chris G. Maugeri, Jairo Gonzalez y Mauricio Montanez no serán requeridos para dar testimonio o asistencia en juicios y tribunales o cualquier otro litigio por razón de este reporte. A menos que se haya convenido previamente. Este reporte no será distribuido a terceros de cualquier forma sin el consentimiento y aprobación por escrito de Colliers International. 4. Definiciones Bienes Estudiados Dominio Pleno Propiedad absoluta sin ser afectado por ningún otro interés solamente el de los tres poderes de Gobierno. efectivo anuales (positivos o negativos) durante un período determinado de tiempo, además del ingreso neto producto de la venta hipotética de la propiedad al final del horizonte de inversión. Definiciones Generales Enfoque de Comparables de Mercado Examina el costo de la adquisición de propiedades de sustitutas igualmente deseables y valiosas, indicadas por las transacciones de propiedades comparables, dentro del área de mercado. Se comparan las características de las propiedades de venta a la propiedad de sujeto sobre la base de tiempo y características tales como la ubicación, el tamaño y la calidad de las construcciones, características de diseño y potencial de la propiedad de generación de ingresos. La selección de la tasa de descuento o la tasa interna de retorno se basa en la comparación a la propiedad sujeto otras oportunidades de inversión en bienes raíces, así como otras formas de inversiones. Algunos de los puntos de referencia más común en la selección de la tasa de descuento son los rendimientos actuales sobre bonos de largo plazo y las tasas de interés de la hipoteca. Tasa de Descuento Es una tasa de rendimiento que se utiliza para convertir pagos futuros en valor presente. Análisis de Flujos Descontados Ofrece una oportunidad para el crecimiento anticipado de cuenta o disminución en ingresos durante el término de un período de retención designado. Más concretamente, el valor de la propiedad es equivalente al valor descontado de beneficios futuros. Estos beneficios representan los flujos de 6 Tiempo de Exposición Es el tiempo de comercialización de la propiedad estimado antes de una venta hipotética a valor de mercado en la fecha efectiva de valuación. El Tiempo de Exposición razonable es un elemento necesario de una definición de valor de mercado, pero no es una predicción de una fecha específica de venta. Mayor y Mejor Uso El propósito de un análisis de mayor y mejor uso es proporcionar una base para la valuación del bien. Mayor y mejor uso está definido por el Appraisal Institute como: “El uso legal y razonablemente probable de un terreno vacante o propiedad construida, que sea físicamente posible, que esté adecuadamente soportado por un grupo de consumo, que sea financieramente factible y que resulte en el mayor valor de la propiedad.” Enfoque de Ingresos Para valuar se utiliza para estimar el valor de propiedades generadoras de ingresos o de inversión. Tasa Interna de Retorno Es la tasa de rendimiento generada o esperada durante el período en el que se posee la propiedad. Se aplica a todos los beneficios futuros esperados, incluyendo el producto de la venta al final del periodo de retención. La TIR es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de una inversión sea igual a cero. Valor de Mercado Los “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice” utilizados por el Appraisal Institute definen el valor de Mercado como: “el precio más probable que una propiedad puede tener en un mercado abierto y competitivo, bajo todos los requisitos y condiciones para una venta justa; en donde el comprador y el vendedor actúan de manera prudente e inteligente, y asumen que el precio no está afectado por motivaciones inadecuadas o poco evidentes. 7 Implícitamente en esta definición está la consumación de la venta en la fecha especificada y el traspaso del título de vendedor a comprador bajo estas condiciones: Comprador y vendedor están normalmente motivados; - Ambas partes están bien informadas y actúan en lo que consideran su mejor interés. - Un tiempo razonable de colocación es considerado en el mercado abierto. - Los pagos son realizados en efectivo en la moneda local o en términos de un arreglo financiero que sea comparable . - El precio representa la propiedad vendida sin haber sido afectada por intereses especiales, financiamiento o ventaja de cualquier persona asociada con la transacción. Tiempo razonable de exposición El Tiempo de exposición siempre precede a la fecha efectiva de valuación. Puede ser definido como: "El tiempo estimado que una propiedad estaría ofertada en el mercado abierto antes de la consumación hipotética de la venta a partir de la fecha del avalúo. Es un análisis retrospectivo basado en eventos pasados y asumiendo un mercado abierto y competido.” Tasa de Rendimiento Es aplicada a una serie de ingresos individuales para obtener el Valor Presente de la ejecución de un proyecto. 5. Metodología de Valuación Enfoque de Comparables de Mercado Examina el costo de la adquisición de propiedades de sustitutas igualmente deseables y valiosas, indicadas por las ofertas y/o transacciones de propiedades comparables, dentro del área de mercado. Se comparan las características de las propiedades de venta a la propiedad de sujeto sobre la base de tiempo y características tales como la ubicación, el tamaño y el potencial urbanístico de la propiedad. Residual o Potencial de Desarrollo El método residual permite establecer el valor del terreno a partir del desarrollo hipotético de un proyecto inmobiliario teniendo en cuenta las normas urbanísticas aplicables y estimando el mejor y óptimo aprovechamiento. Al ingreso por ventas que genera la ejecución del proyecto se deducen los costos de desarrollo y la utilidad esperada, determinando la fracción del ingreso neto la cual se capitaliza para indicar el valor de la tierra. Más concretamente, el valor de la propiedad es equivalente al valor descontado de beneficios futuros. Estos beneficios representan los flujos de efectivo anuales netos (positivos o negativos) durante el período de tiempo estimado para la ejecución de un proyecto inmobiliario. La selección de la tasa de descuento o la tasa interna de retorno se basa en la comparación de la propiedad sujeto otras 8 oportunidades de inversión en bienes raíces, así como otras formas de inversiones. Para el caso se desarrolló el modelo CAPM con los fundamentales de la economía colombiana y de CEMENTOS ARGOS S.A. definiendo una tasa de descuento de 12,20%. 6. Resumen General de Valores MUNICIPIO GLOBO DE TERRENO RIOMAR INSIGNARES BARRANQUILLA VOLADOR SANTA ISABEL MIRAMAR CARTAGENA BARÚ NISPERALES PUERTO COLOMBIA SAN JUAN DE DIOS CANTERAS OCHOA AGUAS VIVAS TUBARÁ EL MORRO CAÑO DULCE SABANALARGA BOCATOCINO DON JACA SANTA MARTA RECOVECO CIÉNEGA POCIGUEYCA - LA PEDRERA SEVILLA TOSNOVAN-GUACAMAYAL RIOHACHA PUNTA DELFÍN SINCELEJO LA ESPERANZA - MINAS CIAL CALI PANCE - MINAS LILI TOTAL PORTAFOLIO 9 ÁREA (Has.) 769,2 104,7 184,1 107,2 5,0 1.151,2 132,2 400,0 292,8 125,6 325,0 43,2 62,0 36,3 76,7 461,0 62,0 72,0 15,2 815,9 5.242 ÁREA (m²) 7.692.244 1.047.084 1.841.060 1.072.230 50.206 11.512.000 1.322.194 4.000.000 2.928.453 1.255.878 3.250.494 432.247 620.000 363.029 767.316 4.610.000 620.000 720.000 151.875 8.159.000 52.415.310 VALOR TOTAL COP ('000 $) VALOR VALOR TOTAL VALOR UNIT. UNIT. USD ('000 $) USD ($/m²) COP ($/m²) $ 1.377.733.550 $ 49.996.612 $ 82.423.482 $ 79.334.428 $ 15.061.800 $ 1.005.119.666 $ 36.753.000 $ 179.107 $ 47.748 $ 44.770 $ 73.990 $ 300.000 $ 87.311 $ 27.797 $ 725.123 $ 26.314 $ 43.381 $ 41.755 $ 7.927 $ 529.010 $ 19.344 $ 94,27 $ 25,13 $ 23,56 $ 38,94 $ 157,89 $ 45,95 $ 14,63 $ 116.584.800 $ 14.245 $ 61.360 $ 7,50 $ 13.001.976 $ 4.322.468 $ 3.100.000 $ 16.185.000 $ 7.257.651 $ 2.305.000 $ 310.000 $ 3.600.000 $ 75.938 $ 70.167.400 $ 2.883.332.771 $ 4.000 $ 10.000 $ 5.000 $ 44.583 $ 9.458 $ 500 $ 500 $ 5.000 $ 500 $ 8.600 $ 55.009 $ 6.843 $ 2.275 $ 1.632 $ 8.518 $ 3.820 $ 1.213 $ 163 $ 1.895 $ 40 $ 36.930 $ 1.517.544 $ 2,11 $ 5,26 $ 2,63 $ 23,46 $ 4,98 $ 0,26 $ 0,26 $ 2,63 $ 0,26 $ 4,53 $ 28,95 7. Portafolio de Inmuebles A. RIOMAR 1. Localización Zona noroccidental de la Ciudad de Barranquilla y Zona Nor oriental del Municipio de Puerto Colombia, sector de Riomar, terrenos sin desarrollar. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del Decreto No. 0154 de 2000 y el Acuerdo No. 003 de 2007, y el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto Colombia los inmuebles se reglamentan en zonas de uso predominantemente residencial con áreas institucionales, de comercio e industria 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $1’377.733’550.000 UN BILLÓN TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS COLOMBIANOS USD $725’122.921 SETECIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIENTO VEINTIDOS MIL NOVECIENTOS VEINTIÚN DÓLARES 10 MERCADO INMOBILIARIO DE BARRANQUILLA Durante los últimos años el mercado inmobiliario de Barranquilla ha presentado un proceso de expansión y crecimiento en todos los segmentos del mercado. Particularmente el sector residencial en la zona norte de la ciudad mantiene una dinámica única tanto en los niveles de desarrollo como de planeación urbanística, los cuales derivan en bases sólidas para su consolidación en el corto, mediano y largo plazo, con niveles de oferta estables y crecimientos anuales de la demanda superiores a los de otras ciudades importantes del país como Bogotá y Medellín. De otro lado, el mercado de inmuebles comerciales (locales, bodegas y oficinas) mantiene un comportamiento heterogéneo donde se destaca la expansión de los complejos industriales y zonas francas en el Área Metropolitana de Barranquilla para atender la demanda del sector manufacturero. Aunque los segmentos de oficinas y locales comerciales registran ritmos moderados de crecimiento, estos últimos se consolidarán en el mediano y largo plazo en la medida en que la ciudad y particularmente la zona norte, mantengan una visión internacional en su desarrollo. Globo Riomar Cementos Argos S.A. 11 B. BARÚ 1. Localización El globo de terreno tiene frentes sobre el área continental del sector de Barú hacia el extremo suroriental, la bahía de Cartagena al norte y noreste, y el Mar Caribe hacia el suroeste y norte. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias reglamentado a través del Decreto No. 0977 de 2001 y el Acuerdo No. 033 de 2007, los inmuebles que componen el Globo denominado “Barú” estos se reglamentan como Área de Actividad en Suelo Rural Suburbano con Usos Principales Turístico, Residencial y de Vivienda Temporal. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $1’005.119’666.267 UN BILLÓN CINCO MIL CIENTO DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE PESOS COLOMBIANOS USD $529’010.351 QUINIENTOS VEINTINUEVE CINCUENTA Y UN DÓLARES 12 MILLONES DIEZ MIL TRESCIENTOS MERCADO INMOBILIARIO DE CARTAGENA DE INDIAS Cartagena de Indias corresponde a uno de los destinos turísticos más importantes de Colombia con un sector inmobiliario reconocido internacionalmente porque logra combinar el atractivo histórico de la ciudad antigua, el Mar Caribe y sus imponentes proyectos residenciales. Si bien son reconocidos los sectores del Centro Histórico, Bocagrande, Castillo Grande y la Zona Norte como las áreas con mayor atractivo para la inversión inmobiliaria, la Isla de Barú viene incursionando en el escenario como destino del desarrollo de grandes resorts y complejos vacacionales aprovechando sus playas de aguas cristalinas y su riqueza natural. Emplazada al suroccidente del área urbana de Cartagena de Indias, Barú ofrece características especiales que pueden conjugarse con elementos de urbanismo y desarrollo inmobiliario de clase mundial, que determinan un potencial para redefinir el mercado inmobiliario de Cartagena de Indias y seguir posicionando a esta zona como un destino turístico de alcance internacional. Desde nuestra perspectiva los proyectos turísticos de gran escala que se planteen en la zona requerirán un desarrollo por etapas que permita en sus inicios la creación de un destino y posteriormente su consolidación. 13 Globo Barú Cementos Argos S.A. C. OTROS ÁREA METROPOLITANA DE BARRANQUILLA INSIGNARES 1. Localización Km. 2 Vía Barranquilla-Puerto Colombia, Carretera 90A, límites del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla y el Municipio de Puerto Colombia. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del Decreto No. 0154 de 2000 y el Acuerdo No. 003 de 2007, los predios se reglamentan como suelo rural. Sin embargo, el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto Colombia, define las áreas al sur de la Carretera 90A como Suelo de Expansión Urbana - SE (Lote Arroyo León No. 3) y los predios al norte de esta como Suelo Suburbano - SSU con zonas donde se localiza Suelo de Protección de Arroyos - SPA. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $49.996’611.893 CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS ONCE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES PESOS COLOMBIANOS. USD $26’314.006 VEINTISÉIS MILLONES TRESCIENTOS CATORCE MIL SEIS DÓLARES. 14 VOLADOR 1. Localización Costado Occidental de la Av. Circunvalar a la altura del sector de Miramar. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del Decreto No. 0154 de 2000, los predios se reglamentan como suelo de expansión urbana. Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS). 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $82.423’482.220 OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTITRÉS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTE PESOS COLOMBIANOS. USD $43’380.780 CUARENTA Y TRES MILLONES TRESCIENTOS SETECIENTOS OCHENTA DÓLARES. 15 OCHENTA MIL SANTA ISABEL 1. Localización Costado Occidental de la Av. Circunvalar a la altura del sector de Miramar. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del Decreto No. 0154 de 2000, los predios se reglamentan como suelo de expansión urbana. Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP). 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $79.334’428.021 SETENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL VEINTIÚN PESOS COLOMBIANOS USD $41’754.962 CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS DÓLARES. 16 MIRAMAR 1. Localización Sector de Miramar a la altura de la Avenida Circunvalar con Calle 100 y la Carrera 43. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del Decreto No. 0154 de 2000, los predios se reglamentan como suelo de urbano, con destinación predominante residencial. Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos de vivienda de estrato medio-alto. Debido a la topografía y condiciones geológicas de la zona requiere tratamiento especial para su desarrollo. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $15.061’800.000 QUINCE MIL SESENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS . USD $7’927.263 SIETE MILLONES NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES DÓLARES. 17 NISPERALES 1. Localización Km. 15 Vía Barranquilla-Puerto Colombia, Carretera 90A, jurisdicción del Municipio de Puerto Colombia. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto Colombia reglamentado a través del Acuerdo No. 003 de 2007, los predios se reglamentan como suelo suburbano, con destinación residencial de baja densidad (vivienda campestre). Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos de vivienda de estrato alto. Debido a la topografía y condiciones de vista sobre el Mar Caribe. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $36.753’000.000 TREINTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS . USD $19’343.710 DIECINUEVE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS DIEZ DÓLARES. 18 SAN JUAN DE DIOS-CANTERAS OCHOA-AGUAS VIVAS 1. Localización Globo de terreno con acceso sobre la Carretera 90A, jurisdicción de los Municipios de Puerto Colombia y Tubará. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto Colombia reglamentado a través del Acuerdo No. 003 de 2007 y el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Tubará, los predios se reglamentan como suelo rural y de expansión urbana, con destinación residencial de baja densidad (vivienda campestre). Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS). Debe adelantarse gestión de normativa a través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR). 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $116.584’800.000 CIENTO DIECISÉIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS . USD $61’360.421 SESENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS CUATROCIENTOS VEINTIÚN DÓLARES. 19 SESENTA MIL D. OTROS INMUEBLES COLOMBIA EL MORRO 1. Localización Globo de terreno con acceso sobre la Carretera 90A jurisdicción del Municipio de Tubará (Departamento del Atlántico). 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Tubará, los predios se reglamentan como suelo rural, con destinación agropecuaria y silvopastoril. Las posibilidades de desarrollo de proyectos residenciales y turísticos están condicionados a la gestión de normativa a través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR). Debido a su ubicación en una zona por encima de la cota 90 m. contempla áreas de protección ambiental. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $13.001’976.000 TRECE MIL UN MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL PESOS COLOMBIANOS USD $6’843.145 SEIS MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO DÓLARES 20 CAÑO DULCE 1. Localización Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona rural del Municipio de Tubará (Departamento del Atlántico). 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Tubará, los predios se reglamentan como suelo rural, con destinación agropecuaria y silvopastoril. Las posibilidades de desarrollo de proyectos residenciales y turísticos están condicionados a la gestión de normativa a través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR), aunque la distancia hasta la Carretera 90A restringe su desarrollo inmobiliario en el corto y mediano plazo. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $4.322’468.200 CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS PESOS COLOMBIANOS USD $2’274.983 DOS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES DÓLARES. 21 BOCATOCINO 1. Localización Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona rural del Municipio de Juan de Acosta (Departamento del Atlántico). 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Juan de Acosta, los predios se reglamentan como suelo rural, con destinación agropecuaria. Las posibilidades de desarrollo de proyectos residenciales y turísticos están condicionados a la gestión de normativa a través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR), aunque la distancia hasta la Carretera 90A restringe su desarrollo inmobiliario en el corto y mediano plazo. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $3.100’000.000 TRES MIL CIEN MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS USD $1’631.579 UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE DÓLARES 22 DON JACA 1. Localización Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona sur suburbana del Distrito Turístico y Cultural de Santa Marta. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta reglamentado a través del Acuerdo No. 005 de 2000, los predios presentan las siguientes zonificaciones: Don Jaca; Los predios Playa Doña Blanquita y Doña Blanquita se localizan Área Residencial Turística y Hotelera 4, el cual permite desarrollos de vivienda en baja densidad. La normatividad permite como uso principal el Residencial y como complementarios los usos Turístico, Institucional, comercial. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $16.185’000.000 DIECISÉIS MIL CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS. USD $8’518.421 OCHO MILLONES QUINIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTIÚN DÓLARES. 23 RECOVECO 1. Localización Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona nororiental del Distrito Turístico y Cultural de Santa Marta. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta reglamentado a través del Acuerdo No. 005 de 2000, los predios presentan las siguientes zonificaciones: Los predios Las Galias, Pitalito No. 3 y Buritaca (Recoveco, Palma Real, Mendihuaca Lote A-1, Mendihuaca Lote A-3, Mata de Plátano se localizan en suelo suburbano de vivienda de tipo campestre de baja densidad. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $7.257’651.336 SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS PESOS COLOMBIANOS USD $3’819.816 TRES MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE DIECIÉIS DÓLARES. 24 MIL OCHOCIENTOS POCIHUEYCA – LA PEDRERA 1. Localización Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio de Ciénaga (Magdalena) sobre la vía Santa Marta-Bogotá D.C. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Ciénaga, los predios se clasifican con Uso Rural. La Pedrera con usos de desarrollo Agropecuario Semi Intensivo y la mayor porción en Desarrollo Agropecuario Extensivo. El predio Pocihueyca en área de Desarrollo Minero. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $2.305’000.000 DOS MIL TRESCIENTOS CINCO MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS USD $1’213.157 UN MILLON DOSCIENTOS TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE DÓLARES 25 TOSNOVÁN - GUACAMAYAL 1. Localización Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio Zona Bananera (Magdalena) sobre la vía Santa Marta-Bogotá D.C. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Zona Bananera, los predios se clasifican como Suelo Rural de explotación semintensiva en usos agropecuarios. Debido a que los predios se encuentran en una zona de altitud por encima de la cota 90 m. cercana a la Sierra Nevada de Santa Marta, incluye áreas de protección ambiental. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $310’000.000 TRESCIENTOS DIEZ MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS USD $163.157 CIENTO SESENTA Y TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE DÓLARES 26 PUNTA DELFÍN 1. Localización Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio DE Riohacha (La Guajira) jurisdicción del corregimiento de Punta Delfín. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el `Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Riohacha, el predio se clasifican como Suelo Rural de explotación semintensiva en usos agropecuarios. Debido a que se encuentra en una zona de difícil acceso, el sector no se ha desarrollado activamente en torno a las actividades turísticas, a pesar de contar con hermosas playas. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $3.600’000.000 TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS USD $1’894.737 UN MILLÓN OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE DÓLARES 27 LA ESPERANZA - MINAS CIAL 1. Localización Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio de Sincelejo (Sucre) sector La Variante. 2. Normatividad y Entorno De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Sincelejo, los predios se clasifican como Suelo Rural de explotación con uso agropecuario. Debido a la topografía no se determina potencial de desarrollo en ninguna clase de actividad económica. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $75’937.500 SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS COLOMBIANOS. USD $39.967 TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES DÓLARES. 28 PANCE - MINAS LILI 1. Localización Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio de Santiago de Cali (Valle del Cauca) en el corregimiento denominado Pance.. 2. Normatividad y Entorno De conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de Santiago de Cali el predio Minas Lili con 815,90 hectáreas se localiza en suelo rural con dos zonificaciones Área Rural de Transición y Área Rural de Amortiguación. Las zonas aledañas clasificadas como Suelo Suburbano el cual contempla usos residenciales de vivienda campestre en parcelaciones de baja densidad. 3. Valor de Mercado a Mayo de 2011 COP $70.167’400.000 SETENTA MIL CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS USD $36’930.210 TREINTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA MIL DOSCIENTOS DIEZ DÓLARES 29 8. Acerca de Colliers International Colliers International es una de las firmas más grandes de servicios inmobiliarios corporativos en el mundo. Creada en 1976 en Australia como Colliers International Property Consultants (CIPC) y a través de su crecimiento en Asia Pacífico y Canadá inició un proceso de expansión que aún continúa alrededor del mundo. En Colombia, Bufete Inmobiliario Internacional S.A. es la sociedad representante de Colliers International desde 1999. Con oficinas en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla garantizamos el cubrimiento nacional a nuestros clientes en la prestación de servicios inmobiliarios corporativos en las áreas de comercialización de inmuebles, representación de clientes y propietarios, inversión inmobiliaria corporativa, consultoría y valuación, gerencia estratégica de inmuebles y servicios corporativos. Basados en un concepto de Inteligencia Inmobiliaria ofrecemos una asesoría integral basada en nuestro conocimiento y la experiencia de una década en el sector inmobiliario corporativo en Colombia. Experiencia Local e Internacional Valoración de Portafolios Inmobiliarios 30 9. Equipo de Trabajo CHRIS MAUGERI, AACI, P.App Director | Consulting and Advisory Division Colliers International México CARLOS ACEVEDO, Senior Consultant | Consulting and Advisory Division Colliers International México Honors BA University of Western Ontario. Ingeniero Civil - Appraisal Degree CCIM. Durante los últimos 14 años, Chris ha estado involucrado en la valoración de portafolios de inversión inmobiliaria, y sus reportes son empleados para la financiación, adquisición/disposición de activos y para propósitos regulatorios. Más de 25 años de experiencia como valuador en México y otros países latinoamericanos. Dentro de sus clientes se encuentran varios fondos de pensiones, empresas consultoras, instituciones financieras, desarrolladores y corporaciones multinacionales, que incluyen firmas como AIG Global Real Estate Investment, AMB, Prudential Investment Management, Prologis, ING Real Estate, Deutsche Bank, GE Capital Corp., entre otros. Algunos clientes con los cuales ha trabajado en Colombia incluyen a Grupo Éxito y Patrimonio Estrategias Inmobiliarias 31 Carlos ha estado involucrado en procesos de análisis y valoración de terrenos, proyectos residenciales a gran escala, centros comerciales y complejos empresariales. Su experiencia incluye la valoración de portafolios inmobiliarios para entidades mexicanas como Banamex (15.000 activos), BBVA Bancomer (8.000 activos), varios fondos institucionales de inversión inmobiliaria como Prologis (mayor desarrollador de parques industriales de México) y Prudential Investment Management. Algunos clientes con los cuales ha trabajado en Colombia incluyen a Grupo Éxito y Patrimonio Estrategias Inmobiliarias JAIRO GONZÁLEZ Senior | Consulting and Advisory Division Colliers International Colombia MAURICIO MONTAÑEZ Senior Consultant | Consulting and Advisory Division Colliers International Colombia Arquitecto, Universidad Católica. Ingeniero industrial, Esp. Portafolios de Inversión y Valoración Jairo posee una experiencia superior a 10 años en las áreas de Consultoría, Avalúos y Normatividad Urbanística, tiempo durante el cual se desempeñó en el Departamento Administrativo de Planeación Distrital como arquitecto de zona, en la aprobación y estudio de proyectos arquitectónicos y urbanísticos de la ciudad, así como en la asesoría relacionada a la normatividad urbanística. Más de 5 años de experiencia en el mercado de Finca Raíz Corporativa. Durante los años 2007 y 2008 se desempeñó como Analista de Investigación de Mercados, siendo responsable de la investigación, recolección y análisis de información para el soporte a las operaciones de Colliers International en Colombia, así como en la elaboración de estudios del mercado corporativo de Oficinas e Industrial en las ciudades de Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla. En el campo de la valuación de activos inmobiliarios, ha participado en la valoración de portafolios inmobiliarios para entidades gubernamentales y privadas. Algunos clientes con los cuales ha trabajado incluyen a Grupo Éxito, Siemens, Goodyear, Cemex, Novartis, Codensa, Colpatria, entre otros 32 Actualmente se desempeña como Broker Senior de Consultoría y Avalúos desarrollando avalúos comerciales, estudios especializados de mercado y en la estructuración de proyectos de consultoría e inversión inmobiliaria. Algunos clientes con los cuales ha trabajado: Grupo Éxito, Philip Morris, Cementos Argos, HSBC Colombia, Linde Group, P&G, Philips Colombia, Servicios Nacional de Chocolates, entre otros. Accelerating success Mayo de 2011