casos prácticos civil iii_v - Universidad Pablo de Olavide, de Sevilla

 CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES LIMITADOS PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA 1. Los propietarios de una empresa de tecnologías de la información solicitaron, con
la finalidad de ampliar el negocio, un préstamo que les fue concedido en el año
2004 con la garantía hipotecaria de la totalidad de la finca registral en la que se
ubica la citada empresa. En el año 2007 la empresa realizó una inversión muy
importante en bienes muebles de gran valor (ordenadores potentes, componentes
electrónicos, etc.). Finalmente, en el año 2010, la empresa se ve incapaz de seguir
pagando el préstamo, por lo que la entidad acreedora hipotecaria no tiene más
remedio que iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Contesta a las
siguientes preguntas:
a. ¿Podría haber optado la acreedora hipotecaria por quedarse directamente
con la empresa? Razona la respuesta.
b. ¿Deben incluirse en la ejecución hipotecaria todos los bienes muebles de la
empresa?
c. ¿Responde la hipoteca por los costes judiciales de la ejecución hipotecaria?
d. ¿Por qué deben responder los propietarios de la empresa del resto de la
deuda, en caso de que el valor obtenido en la subasta judicial resultare
insuficiente?
2. Juan Alberto es dueño de una estación de servicio que otorga en usufructo a una
S.L. por un período de quince años. La usufructuaria, transcurridos dos años,
decide transformar la estación de servicio en un gran taller de reparación de
camiones que, a su vez, arrienda a una empresa. Juan Alberto, cuando tiene
conocimiento de los hechos, pretende extinguir automáticamente el usufructo
concedido. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes
preguntas:
a. En tu opinión, ¿es legal la transformación unilateral que hace del negocio
originario la S.L.?
b. ¿Podría constituir la transformación del negocio causa legal de extinción del
usufructo?
c. Teniendo en cuenta que la usufructuaria carece del derecho de disponer
sobre el bien usufructuado, ¿podía otorgar el arrendamiento?
d. ¿Qué le aconsejarías a Juan Alberto para defenderse frente a una situación
que considera injusta?
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3. En el título constitutivo de propiedad horizontal de la comunidad de vecinos
“Mirador 1” se contempla la existencia de un derecho de los propietarios de las
plazas de garaje del edificio de poder acceder a las mismas por un pequeño camino
perfectamente delimitado y descrito. Sin embargo, los copropietarios que carecen
de dichas plazas suelen aparcar sus vehículos precisamente en dicho camino,
bloqueando el único acceso peatonal al citado aparcamiento. Por esta razón, la
comunidad de propietarios decide interponer una demanda contra los copropietarios
incumplidores:
a. ¿Qué mayoría hace falta para que la comunidad de propietarios pueda
demandar legalmente a otros copropietarios?
b. ¿Cómo se denomina el derecho que se recoge en el título constitutivo?
c. ¿Cómo se ha constituido dicho derecho?
d. De acuerdo con lo establecido en el Código civil, ¿es legal la acción de
bloquear el sendero?
e. Los copropietarios que carecen de aparcamiento quieren cambiar la regla
recogida en el título constitutivo, ¿podrían hacerlo?
4. Una entidad bancaria otorgó a un agricultor un préstamo hipotecario, gravado
con la finca rústica, destinado a adquirir maquinaria y aparatos técnicos de
última generación para mejorar la productividad de la finca. Tan sólo tres años
después la acreedora hipotecaria tiene conocimiento de que la finca está
prácticamente abandonada por sus dueños (que no obstante han seguido
pagando los plazos del préstamo) y sufre un proceso continuado de deterioro.
¿Puede la acreedora hacer algo para evitar que la finca siga devaluándose de
esa manera?
5. Marta concluyó en abril de 2000 un contrato de arrendamiento por cinco años
con opción de compra. Aconsejada por su abogado, inscribió el contrato de
opción de compra en el Registro de la Propiedad. Transcurridos los cinco años
inicialmente pactados, el contrato de arrendamiento continuó dos años más. Sin
embargo, a finales de 2007 Marta comunica al arrendador su intención de no
continuar con el arrendamiento (art. 10 LAU) y de ejercer el derecho de opción
de compra. Contesta a las siguientes preguntas:
a. ¿Por qué crees que su abogado le ha aconsejado que inscriba en el
Registro de la Propiedad?
b. El propietario del piso se niega a cumplir con la opción de compra,
¿sabes por qué?
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6. Juan Alberto solicitó a una entidad bancaria un préstamo de 60.000 euros para
comprar un local en el que instaló un negocio de restauración. Posteriormente,
ante la imposibilidad de satisfacer el crédito hipotecario, Juan Alberto pidió
una modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado,
pero la acreedora hipotecaria rechazó la petición por constituir una forma de
novación extintiva del préstamo originario. Por todo ello, finalmente el local
fue objeto de ejecución e Ignacio acabó adquiriéndolo en subasta pública.
Cuando el adjudicatario, Ignacio, entra en posesión del inmueble, descubre
estupefacto que los valiosos enseres, maquinarias y otros útiles que el local
contenía han sido sustraídos por Juan Alberto. Contesta a las siguientes
preguntas:
a. ¿Podía haberse realizado una modificación de las condiciones del tipo
de interés inicialmente pactado, tal y como solicitó Juan Alberto?
b. ¿Deberían haberse incluido esos bienes muebles en la ejecución
hipotecaria?
c. ¿Podía haberse ejecutado el bien inmueble sin necesidad de subasta
pública?
d. Finalmente, la entidad bancaria que otorgó el préstamo a Juan Alberto
no ha podido satisfacer íntegramente su derecho de crédito con lo
obtenido en la subasta pública habida cuenta del bajo precio del remate.
¿Puede demandar a Juan Alberto para exigirle el resto de la deuda?
7. Una entidad mercantil dedicada al servicio de préstamos urgentes otorga a la
entidad Serta S.L. un préstamo que queda documentado en dos letras de
cambio por importe de 34.000 euros. A su vez, estas letras se encuentran
garantizadas con una hipoteca sobre un bien inmueble constituida en escritura
pública e inscrita en el Registro de la Propiedad. La entidad mercantil
prestamista transmitió posteriormente las letras de cambio a Francisco Tudelno
que, en cuanto tomador, acabó solicitando la ejecución de la garantía
hipotecaria por impago de las letras. Contesta a las siguientes preguntas:
a. La entidad Serta S.L. considera inválida la transmisión del crédito
hipotecario realizada por la prestamista ya que no se le dio
conocimiento de la cesión, tal y como exige con toda claridad el
artículo 149 LH. ¿Tiene razón?
b. Por otro lado, Francisco Tudelno considera que la hipoteca debe
garantizar igualmente los intereses moratorios devengados, ¿qué opinas
al respecto?
c. Finalmente, ¿puede una sola finca hipotecaria responder por las dos
letras de cambio?
8. Luis es propietario desde 1989 de una finca urbana gravada con una hipoteca
en garantía de un préstamo cuyo importe originario ascendía a la cantidad de
11.000.000 de pesetas. Puesto que Luis tiene dos hijos, Juan Manuel y Pedro,
decidió en el año 2000 dividir la finca en dos partes, separando ambas por un
muro medianero y construyendo una vivienda en cada una de ellas. En enero
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de 2007 Luis formalizó ante notario dos escrituras de donación de cada una de
las fincas, con sus respectivas viviendas, a favor de los hermanos. En el acto de
escritura pública, el notario informó a Luis de que cada una de las fincas
resultantes garantizaba la mitad del préstamo hipotecario aún pendiente de
pago (unos 12.000 euros). En febrero de 2008 surge un desagradable conflicto
entre ambos hermanos, ya que Juan Manuel, unilateralmente, elevó el muro
medianero en cincuenta centímetros. Ante las quejas de Pedro, Juan Manuel
alegó que aquél podía observar el interior del salón de su casa desde una
ventana situada en la primera planta de su vivienda, por lo que había tomado
esa medida como única forma de proteger su intimidad. Pedro le contesta que
el muro medianero no puede modificarse en ningún caso de manera unilateral
y, además, le recuerda que él es titular de un derecho real de servidumbre sobre
la finca de su hermano. Contesta a las siguientes preguntas:
a. Al haberse creado e inscrito dos fincas registrales nuevas, ¿qué ocurre,
a efectos registrales, con la finca original?
b. ¿Tiene razón el notario cuando afirma que cada una de las fincas
resultantes garantiza la mitad del préstamo hipotecario aún pendiente
de pago?
c. ¿Es cierto que el muro medianero no puede elevarse en ningún caso?
d. ¿A qué tipo de servidumbre crees que hace referencia Pedro?
e. ¿Cómo pudo adquirir esa servidumbre?
9. Amador posee desde hace más de cincuenta años una vivienda en primera línea
de playa, en una zona de dominio público. Dado el estado de abandono de la
vivienda decide pedir un préstamo hipotecario a una entidad bancaria,
alegando que la propiedad es suya por prescripción. ¿Crees que podrá
conseguir el citado préstamo?
10. Don Augusto es propietario de una finca rústica de regadío, situada en el
sevillano municipio de Puebla del Río, abastecida por un canal de riego que le
suministra agua del río Guadalquivir. El 16 de septiembre de 2006,
súbitamente, su finca dejó de recibir agua a causa de que el nuevo propietario
de una finca colindante, por la que transcurría el canal de abastecimiento,
realizó unas obras que implicaban su desmantelamiento físico. Don Augusto,
que goza de la sabiduría innata de las personas del campo, sabe perfectamente
que él tiene derecho a recibir el agua, y que ese derecho se denomina
servidumbre y lleva ejerciéndolo desde 1967. Contesta a las siguientes
preguntas:
a. ¿Qué tipo de servidumbre existe en este caso? Clasifícala de acuerdo
con los criterios establecidos en el Código civil.
b. ¿Qué acción le recomendarías a Don Augusto que interpusiera para
que se le reconociera el derecho de servidumbre? ¿Y para que el
propietario colindante deje de interrumpir el cauce?
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c. Teniendo en cuenta que Don Augusto no goza de título justificativo
de su derecho real de servidumbre, ¿cómo ha podido adquirir el
derecho real de servidumbre? Razona suficientemente la respuesta.
d. ¿Podría el vecino colindante haber simplemente modificado de forma
unilateral el trazado del canal?
e. Finalmente, el vecino se defiende alegando que en la escritura pública
de compraventa de su finca, inscrita en el Registro de la Propiedad, no
se hace mención expresa a la existencia de la servidumbre, por lo que
no le afecta en su condición de titular registral. ¿Tiene razón?
11. Doña Rosalía ha otorgado en usufructo sus 760 participaciones en la entidad
“Antenas Pal S.L” a Don Jaime Castro, por un precio de 10 € por participación
al año y durante el período de 3 años. Contesta a las siguientes preguntas:
a. ¿Podrías explicar en qué consiste el derecho de Don Jaime?
b. ¿Cómo crees que se regula este usufructo?
c. ¿Puede Don Jaime constituir una garantía real hipotecaria sobre su
derecho? ¿Cuándo se extinguiría esta garantía?
d. ¿Qué derechos tiene Don Jaime una vez extinguido el usufructo?
12. Doña Teresa ha oído hablar en la radio de un nuevo producto financiero que
están ofreciendo las entidades crediticias destinado a personas de la “tercera
edad”. Según ha entendido, se trata de una cantidad de dinero que el banco le
concede a cambio de que transmita a éste su vivienda en el momento de muerte.
Contesta a las siguientes preguntas:
a. ¿Cómo se denomina jurídicamente esta figura?
b. Doña Teresa se pregunta qué ocurriría si ella, una vez concedido el
préstamo, vendiera la vivienda a un tercero. ¿Puedes contestarle?
c. ¿Es cierto que la vivienda se transmite en todo caso al prestamista una
vez fallecida la prestataria?
13. Rocío es una pequeña empresaria que tiene un negocio de lavandería y que necesita
urgentemente 12000 € para afrontar una reforma absolutamente imprescindible de
las paredes de su antigua casa. En estos momentos no atraviesa un buen momento
económico y no dispone del efectivo, ya que la recesión económica ha llevado a
que varios clientes le hayan dejado de pagar. No obstante, no quiere pedir un
préstamo personal a un banco, ya que acabará pagando una elevada cantidad en
concepto de intereses habida cuenta de la actual situación del mercado crediticio,
por lo que opta por pedirle el préstamo a un primo suyo con el que mantiene una
excelente relación. Su primo se muestra dispuesto a prestarle el dinero pero le hace
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saber que la cantidad es muy considerable y por ello le pide que le entregue en
garantía del pago algún bien. Rocío estima razonable la exigencia de su primo y, en
cumplimiento de lo solicitado, le propone entregarle los derechos de crédito que
tiene contra dos clientes suyos: uno de 4000 € cuya fecha de vencimiento es el 10
de septiembre de 2008 y otro de 8000 € cuyo vencimiento no está previsto hasta
febrero de 2010. El primo de Rocío está conforme y firman un documento privado
en el que se señala que el préstamo deberá devolverse en diciembre de 2009.
Contesta a las siguientes preguntas:
a. ¿Qué tipo de derecho real ha sido constituido en el caso planteado?
b. ¿Puede pignorarse un derecho de crédito? Razona la respuesta.
c. Desde el punto de vista formal, ¿se ha constituido válidamente la garantía?
d. Llega enero de 2010 y Rocío no ha devuelto la cantidad acordada. ¿Qué
puede hacer su primo para recuperar la cantidad pagada? Justifica
suficientemente la respuesta.
e. Si Rocío hubiera entregado a su primo en garantía un cuadro, ¿podría éste
haberlo vendido una vez vencido el plazo de devolución del préstamo?
Razona la respuesta.
14. Alfredo es propietario de una vivienda de dos plantas y sótano situada en una
pequeña urbanización típica de las afueras de cualquier ciudad española. La compra
de la vivienda pudo realizarla en virtud de un préstamo hipotecario a interés
variable concedido en 1984 por la “Caja de Ahorros Azul”. Cuando Alfredo
adquirió la vivienda se dio cuenta de que la escalera que daba acceso a la planta
superior estaba siempre a oscuras, ya que desgraciadamente el constructor no puso
ninguna ventana en esa zona. Alfredo, que nunca ha soportado la oscuridad en las
casas, decidió el 3 de abril de 1986 abrir en la pared una ventana de 1’50 de altura y
80 centímetros de ancho. En mayo de 2007 su vecino Juan, que habitaba en la
urbanización desde el mismo año que Alfredo, vendió su casa a una pareja de
recién casados, Marta y Pedro, los cuales incluyeron en el contrato de compraventa
un pacto de retención relativo al préstamo hipotecario que en su día tuvo que pedir
Juan. El matrimonio, nada más entrar en la posesión efectiva de su nueva vivienda,
se dirigieron a Alfredo para comunicarle que la ventana, al estar abierta sobre una
pared contigua a finca ajena, era ilegal, por lo que debía proceder a cerrarla
inmediatamente. Concretamente, Marta y Pedro se quejaban de que la ventana, por
su distancia, le permitía a Alfredo tener una visión directa del interior de su
vivienda. Alfredo ignora el requerimiento de Marta y Pedro, por lo que éstos, en
ejercicio de sus derechos, proceden a levantar, dentro de los límites de su
propiedad, un seto que preserva la intimidad de la pareja. En tal momento Alfredo
se dirige a la pareja para indicarles que él es titular de un derecho real que les
impide a Marta y Pedro levantar el citado seto. Contesta, de manera separada, las
siguientes preguntas:
a. ¿Por qué crees que Marta y Pedro afirman la ilegalidad de la ventana?
b. ¿Qué clase de derecho real ha podido adquirir Alfredo? Clasifícalo teniendo
en cuenta su específica tipología.
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c. ¿Cómo ha podido adquirir dicho derecho real?
d. ¿Estás de acuerdo con la afirmación de Alfredo?
e. En el caso de que Alfredo dejara de pagar el préstamo hipotecario,
¿quedarían incluidos en la garantía hipotecaria los intereses moratorios?
f. Juan recibe sorprendido a los cuatro meses de vender su vivienda una
notificación de su banco en la que se le indica que debe proceder
inmediatamente al pago de las dos mensualidades últimas no satisfechas.
Juan le contesta al banco señalando que él dejó de ser deudor desde el
momento de la venta de su vivienda. ¿Tiene razón? ¿Qué crees que puede
hacer?
g. Si el banco llegara a ejecutar la hipoteca por falta de pago, ¿se extenderá la
garantía hipotecaria a las mejoras de carácter suntuario?
15. Ana María es una contable gaditana que ha sido destinada a una oficina de
Madrid. Como consecuencia del traslado laboral se ha visto obligada a vender su
piso de Rota pero, en previsión de su posible retorno, ha incluido en el contrato
de compraventa la siguiente cláusula: “Durante los siguientes seis años, la
vendedora se reserva el derecho a recuperar el piso por el precio de la venta”. En
Madrid Ana María pretende adquirir un piso, pero los precios son tan altos en la
capital de España que se ve obligada a solicitar un préstamo hipotecario que
garantiza con “el derecho de recuperar su piso de Cádiz”. Contesta a las
siguientes preguntas:
a. ¿Cómo se denomina la figura jurídica recogida en la cláusula contractual
incluida en el contrato?
b. Dicha figura jurídica, ¿es un derecho real? ¿Puede hipotecarse?
c. ¿Qué ocurrirá si Ana María deja de pagar el préstamo hipotecario?
16. Juan vive en el último piso de un edificio compuesto por 16 viviendas y carente,
sorprendentemente, de título constitutivo. Juan, que es el padre de una familia
numerosa, quiere construir una vivienda encima de la suya, por lo que le pide al
presidente de la comunidad que lleguen a algún acuerdo que posibilite la
construcción de un nuevo piso que pase a su propiedad inmediatamente, ya que
desde el punto de vista urbanístico es perfectamente viable. El presidente, en su
condición de abogado, le contesta que existe una figura jurídica, regulada en la
nueva Ley del Suelo, que le permite construir sobre una construcción ya
realizada. Contesta a las siguientes preguntas:
a. ¿A qué figura se refiere el presidente?
b. Juan le pide al presidente que le explique en qué consiste dicha figura
jurídica, y tras escuchar atentamente su configuración le hace saber que,
en su opinión, esta figura tiene un defecto respecto a lo que él busca. ¿A
qué crees que puede referirse?
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c. ¿Se encuentra el edificio sometido a la LPH? Justifica la respuesta.
d. ¿Qué tipo de mayoría hace falta para que se le conceda a Juan su
petición? Razona la respuesta.
17. Mikel es un escalador profesional que quiere poner un negocio de “trabajos
verticales” dedicado a la limpieza de ventanas en grandes edificios, tareas de
mantenimiento, apoyo y formación al personal en los inmuebles en construcción,
etc. Para ello, necesita comprar un local comercial que ya ha identificado, pero el
problema es que el banco al que ha pedido el crédito le exige, además de la
hipoteca sobre el local, una garantía adicional, ya que Mikel ha solicitado una
cantidad superior al valor del local para afrontar los gastos de puesta en marcha de
la empresa. Los padres de Mikel se ofrecen para hipotecar su vivienda, y así se
hace en virtud de escritura pública otorgada ante Notario. Desgraciadamente, el
negocio de Mikel no va bien, ya que sus principales clientes, los constructores y
gestores de edificios, no están precisamente atravesando un buen momento. Tras
ser incapaz de pagar las tres últimas cuotas del préstamo, el acreedor inicia el
procedimiento de ejecución hipotecaria contra el local y contra la vivienda de los
padres de Mikel. El abogado de estos exige que en primer lugar se ejecute el local y
se persigan los bienes de Mikel, dejando la vivienda de los padres para un momento
posterior. Contesta a las siguientes preguntas:
e. ¿Crees que puede prosperar la petición del abogado de los padres de Mikel?
f. En el caso de que, una vez ejecutados ambos inmuebles, el precio obtenido
no sea suficiente para satisfacer el préstamo concedido, ¿se extingue la
responsabilidad de Mikel? ¿Y la de los padres? Razona la respuesta.
g. Si los padres de Mikel hubieran vendido la vivienda a un tercero,
¿responderían de la deuda de su hijo?
h. ¿Existe alguna forma legal de que la responsabilidad del deudor hipotecario
termine con la venta en subasta del inmueble gravado?
i. Otros acreedores de Mikel pretenden ejecutar el local en pago de unas
deudas pendientes, ¿quién tiene preferencia, el banco o estos deudores?
j. Sobre la vivienda de los padres de Mikel pesaba una hipoteca previa, ¿cuál
tiene mejor rango?
18. El promotor de una urbanización solicitó a una entidad bancaria un préstamo
hipotecario destinado a financiar la construcción. En los contratos de compraventa
que concluye con los adquirentes de los diferentes pisos, incluye una cláusula que
impone el deber de los compradores de subrogarse en la hipoteca. El préstamo,
entre otras muchas cosas, establece una cláusula de vencimiento anticipado en caso
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de impago de una de las cuotas de amortización, el deber general de pagar intereses
de demora, sin más especificación. Uno de los adquirentes, de profesión abogado,
antes de firmar el préstamo le indica al Notario que la cláusula de vencimiento
anticipado, según la STS 27.3.1999, es nula. Además, dice no entender en qué
consiste la siguiente cláusula: “En caso de venta del piso hipotecado, se aplicará un
pacto de descuento”. En cualquier caso, supone que se trata de una cláusula de
subrogación hipotecaria de terceros. Contesta a las siguientes preguntas:
a. ¿Es válida la cláusula que impone la obligación de subrogación?
b. ¿Tiene razón el abogado en su alegación?
c. ¿Consideras válida la cláusula relativa al pago de intereses de demora?
Razona la respuesta.
d. ¿Es correcta la interpretación que hace el abogado del pacto de descuento?
19. Josep ha adquirido una finca rústica con vivienda situada en un hermoso paraje
natural de la provincia de Girona. La vivienda carece de acceso a internet, y un
vecino le indica que hay una empresa que podría instalárselo, pero hay un
problema: el montaje de la infraestructura exige que los cables transiten por el
subsuelo de Jordi, copropietario de otra finca que se niega radicalmente a que se
realicen esas obras en su propiedad. Josep llama a Jordi para advertirle que él tiene
un derecho que le obliga a tolerar la obra, aunque le resulte molesta. Teniendo en
cuenta que se trata de un caso que tiene lugar íntegramente en Cataluña y entre
catalanes, responde a las siguientes preguntas:
a. ¿A qué derecho se refiere Josep?
b. ¿Puede exigir Josep a Jordi que acepte la realización de la obra en cualquier
circunstancia? Razona la respuesta.
c. Teniendo en cuenta que Jordi, en el caso de que se realizara la obra,
también podría acceder a internet, ¿podría exigir algún pago por los
perjuicios padecidos en la realización de la obra?
20. Los miembros de la cooperativa agrícola “Olisol”, dedicada a la explotación del
girasol, riegan sus cultivos, desde el 2 de octubre de 1980, gracias a una acequia
que transporta el agua, atravesando distintos fundos, desde un canal destinado a
regadío situado a tres kilómetros de distancia. En septiembre del año 2005 la
empresa “Astor S.A.” adquiere una finca por la que discurre la citada acequia, e
inmediatamente se pone en contacto con “Olisol” para advertirle de que va a
proceder a derribarla puesto que su ubicación le impide llevar a cabo los proyectos
de construcción que ha planeado para la finca. Los miembros de la cooperativa se
niegan tajantemente a aceptar tal amenaza, y le conminan a abandonar tal proyecto
ya que ellos “tienen derecho a transportar el agua” (sic). El abogado de “Astor
S.A.” alega que las servidumbres de aguas, desde la entrada en vigor de la Ley de
Aguas en 1985, están prescritas. Teniendo en cuenta estos hechos, contesta a las
siguientes preguntas:
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a) ¿Tienen los miembros de la cooperativa derecho a transportar el agua?
Razona la respuesta.
b) ¿Tiene razón el abogado de “Astor S.A.” en su argumentación?
c) ¿Goza “Astor S.A.” de la facultad de variar unilateralmente el trazado
de la acequia?
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