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Tomo 94 Colima, Col., Sábado 27 de Junio del año 2009; Núm. 26; pág. 2.
DEL GOBIERNO DEL ESTADO
PODER LEGISLATIVO
DECRETO No. 572
SE REFORMAN LOS ARTÍCULOS 2375, 2376 Y 2377 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL
ESTADO DE COLIMA.
LIC. JESÚS SILVERIO CAVAZOS CEBALLOS, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Colima,
a sus habitantes sabed:
Que el H. Congreso del Estado me ha dirigido para su publicación el siguiente
DECRETO
EL HONORABLE CONGRESO CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE COLIMA, EN EJERCICIO
DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE LOS ARTÍCULOS 33 FRACCIÓN II, Y 39 DE LA CONSTITUCIÓN
POLÍTICA LOCAL, EN NOMBRE DEL PUEBLO, Y
CONSIDERANDOS
PRIMERO.- Que mediante oficio número 3362/09 de fecha 17 de febrero de 2009, los Diputados Secretarios del H.
Congreso del Estado, turnaron a la Comisión de Estudios Legislativos y Puntos Constitucionales, la Iniciativa de Ley
con Proyecto de Decreto presentada por la Diputada Aurora Espíndola Escareño, relativa a modificar los artículos
2375, 2376 y 2377 del Código Civil para el Estado de Colima.
SEGUNDO.- Que la iniciativa dentro de su exposición de motivos establece que:
Œ
El arrendamiento en si, es un contrato principal ya que tiene su propia finalidad, es bilateral por que se pactan
obligaciones recíprocas, es oneroso por que existen provechos y gravámenes recíprocos, es conmutatorio
por que las prestaciones son ciertas en el momento de celebrarse el contrato, es forma por regla general,
salvo cuando se pacte por una renta muy inferior a cien pesos, es temporal por que es por tiempo determinado
el arrendamiento y finalmente es de tracto sucesivo.
Œ
El arrendamiento en lo general está suficientemente explorado en nuestra codificación civil, entre la relación
común existente, pero lo inexplorado en virtud de que se conforma en nuestra legislación, y ésta comienza
en el momento en que se introducen figuras como la prórroga del contrato, y en la existencia en que se va
a terminar el contrato y el arrendador no se presenta para recibir el bien dado en arrendamiento dejando pasar
el tiempo por cualquier razón donde posteriormente el arrendador ocurre y recibe en propia mano renta aun
después de haberse acabado el plazo del contrato por lo cual es conocido como "RECONDUCCIÓN TÁCITA"
la cual es contemplada en el Código Civil pero de manera escondida ya que se constituyen los elementos,
pero es ignorada ante el derecho de rescindir el contrato, y se dan hoy en día numerosas situaciones donde
el arrendatario las sufre y se queda sin ninguna defensa jurídica, ya que el buscar un nuevo inmueble en renta
resulta a veces ser más desgastante, que defenderse jurídicamente para entrar de nuevo en calidad de
arrendador, del bien que tiene, por lo que la figura más cerca a la reconducción, lo es la figura de novación,
la cual es actualizada al alterarse sustancialmente la obligación primigenia por una nueva o contemporánea,
la novación sólo existe cuando de manera clara aparece la intención de las partes, de cambiar por otra, la
obligación primitiva de manera que modifique sustancialmente el contrato.
Œ
La terminación del contrato de conformidad al artículo 2373 del Código Civil para nuestro Estado, describe
las formas de terminar el contrato, una de ellas, es por haberse cumplido el plazo fijado o por determinación
de la ley, y por estar satisfecho el objeto para el cual la cosa fue arrendada. El artículo 2375 del Código Civil
dice que: Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente
en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar
hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate,
han sufrido un alza después de que se celebró el contrato. Por lo que para pedir la prórroga es necesario
que el contrato de arrendamiento esté vigente, razón por la cual se podrá hacer la prórroga siempre y cuando
el inquilino demuestre estar al corriente de las rentas, más si éste hiciere la petición de prórroga después
de haberse terminado el arrendamiento, ésta sería nula de acuerdo a razonamientos de la Suprema Corte
de Justicia de la Nación, criterios que deben de bajarse al Código Civil para el Estado de Colima para darle
mayor legalidad a nuestra norma.
Œ
De acuerdo a los criterios de la Corte, la tácita reconducción será aquella cuando el inquilino una vez
agotada la prórroga y el término de su contrato, permanezca en el goce, uso y disfrute de la cosa, con la
aceptación tácita del arrendador por lo que ésta, jurídicamente se podría exponer a contraponerse con otra
figura civilista en lo relativo al contrato, llamada novación.
Œ
Hay novación de contrato cuando las partes en él interesadas, lo alteran substancialmente substituyendo
una obligación nueva a la antigua virtud por el cual se podría suponer que una vez consumada la tácita
reconducción se esté sobre la novación por sustituir la condición de tiempo a un nuevo periodo
ajustándose el monto del pago de la renta adecuadamente.
Œ
Creo que la labor legislativa, es dar la adecuada interpretación a las leyes para la creación de las mismas
y el ajuste de las codificaciones, razón por la cual expongo que bajo criterios de los altos tribunales se toma
que la novación no existe cuando se dan circunstancias de afectación en la condición del tiempo fijando
que de manera fehaciente se toquen elementos constitutivos de la obligación principal, el arrendamiento.
Œ
De los artículos 2376 y del 2377 del Código Civil para el Estado de Colima, que a la letra dicen "Si después
de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y
uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año." Y en el caso del artículo
anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá
pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba." Se
desprende en nuestra legislación la tácita reconducción misma, que es derivada de una condicional de
modo, de tiempo y de la acción del arrendamiento, por lo que es conveniente reestructurar los mismos
numerales para solidificar la tácita reconducción, así como mejorar y especificar la semántica, de cómo
se debe de pedir la prórroga para que sean usadas ambas figuras, por todos los litigantes que entren en
controversia dentro de los órganos que dirimen en nuestro Estado.
TERCERO.- Que esta Comisión una vez llevado a cabo un estudio y análisis detallado de la iniciativa referida se
observa que la misma no es contraria a derecho y se concluye que dicha reforma es benéfica para la actualización
del Código Civil, por lo que solicitamos a la Asamblea su aprobación.
El espíritu de la iniciadora es en el sentido de dar equidad entre el arrendador y el arrendatario, al celebrar un contrato
de arrendamiento.
Por una parte la iniciativa busca fortalecer la prórroga al celebrar un contrato de arrendamiento; pues ésta deberá de
pedirse antes de que termine el referido contrato.
El espíritu de la iniciadora, deja más en claro la figura jurídica de la tácita reconducción; entendida ésta: "Cuando ha
terminado el contrato de arrendamiento y su prórroga si la hubo, el arrendatario continua en el uso o goce del bien
y el arrendador acepta el pago de la renta".
Así, en adelante, estando ante un mismo contrato de arrendamiento, las mismas partes y objeto, los contratantes
están obligados a continuar el contrato por un periodo más, dada la manifestación implícita de la voluntad de ambas
partes.
Al arrendador le asiste el derecho de oponerse a que el inquilino continúe en uso del bien arrendado dentro de los
siguientes diez días de haber terminado el arrendamiento y prórroga.
Finalmente, se establece como requisito para la terminación del contrato de arrendamiento en tratándose de bienes
urbanos, el aviso judicial al inquilino con dos meses de anticipación.
Las anteriores reformas, aportan beneficios que contribuyen al fortalecimiento de las disposiciones del capítulo que
contemplan el contrato de arrendamiento, pues se determina de manera clara y precisa que la prórroga en el uso de
la cosa arrendada debe darse siempre y cuando se pida antes de que termine el contrato de arrendamiento y el
arrendador se oponga a dicha prórroga cuando éste quiera habitar el inmueble o cultivar la finca objeto de
arrendamiento, de igual forma se especificó que en el caso de la tácita reconducción el arrendador tendrá un término
de 10 días posterior al vencimiento del arrendamiento o prórroga, si la hubo, a efecto de que éste, en ese término
manifieste su oposición a que el inquilino continúe en el uso del bien arrendado, y que en todo caso, posterior a los
diez días, y con previo aviso judicial con dos meses de anticipación, el arrendador dará por terminado dicho
arrendamiento, lo anterior implica que con esta reforma al Código Civil vigente en el Estado de Colima, se dotará al
ciudadano de un instrumento jurídico que brinda mayor certeza y seguridad jurídica en materia de arrendamiento, por
ello solicitamos a la Asamblea aprobar el dictamen que nos ocupa.
Por lo anteriormente expuesto se expide el siguiente
D E C R E T O No. 572
ARTÍCULO ÚNICO.- Se reforman los artículos 2375, 2376 y 2377 del Código Civil para el Estado de Colima, para quedar
como siguen:
ART. 2375.- Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el
pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. La prorroga deberá de pedirse antes de que
termine el contrato de arrendamiento. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre
que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate, han sufrido un alza después de que se celebró el contrato
de arrendamiento.
.......
ART. 2376.- Si después de terminado el arrendamiento y su prorroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición
en el goce y uso del predio, y si éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año. El arrendador tendrá
como término diez días después de haberse terminado el arrendamiento y prorroga si la hubo para manifestar su
oposición a que el inquilino continúe en uso del bien arrendado.
ART. 2377.- En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo
indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo
a lo que pagaba, en éste caso el arrendamiento terminará previo aviso judicial que el arrendador, dé al inquilino con
dos meses de anticipación.
TRANSITORIO
ÚNICO.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial "El Estado de
Colima".
El Gobernador del Estado dispondrá se publique, circule y observe.
Dado en el Recinto Oficial del Poder Legislativo, a los dieciocho días del mes de junio del año dos mil nueve.
C. CRISPÍN GUTIÉRREZ MORENO, DIPUTADO PRESIDENTE. Rúbrica. C. MARTÍN ALCARAZ PARRA,
DIPUTADO SECRETARIO. Rúbrica. C. FERNANDO RAMÍREZ GONZÁLEZ, DIPUTADO SECRETARIO. Rúbrica.
Por lo tanto mando se imprima, publique, circule y observe.
Dado en Palacio de Gobierno, al día 19 del mes de junio del año dos mil nueve.
EL GOBERNADOR CONSTITUCIONAL DEL ESTADO, LIC. JESÚS SILVERIO CAVAZOS CEBALLOS. Rúbrica. LA
SECRETARIA GENERAL DE GOBIERNO, LICDA. YOLANDA VERDUZCO GUZMÁN. Rúbrica.