346 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 87 (7-12), 2001 INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL carta de pago y obligarse opinión Se dan por reproducidos los hechos y la del consultante. de art. 2077 del C Civil. Informe Conclusión Entendemos, al igual que lo hace el En virtud de los con sultante que la forma utilizada para expresar la facultad de enajenar en el poder especial de la objeto presente, no aplicación el el saneamiento, argumentos expuestos por el consultante entendemos que el título observable. fue la más adecua es no es Eses. Adriana Amado da. y Jacqueline Parnás Informantes Nuestro C Civil en su art. 2056, inciso fi nal, exige que la facultad para enajenar dada sea forma expresa. Sin embargo, surge de la lectura del poder objeto de la consulta en expresión "pedir la transferencia de las propiedades pertenecientes a la sucesión", no puede ser interpretada de otra forma que no sea la comprensiva del poder de disposición que la expreso con relación a dichos bienes. Montevideo, 18 de setiembre de 2001. La Comisión de Derecho Civil integrada por los Silvia Nazabal, Jorge Ma chado, Laura Parnás, Aída Noblía, María Sien ra, Carlos Groisman, María Noel Belhot, Ali Eses. Roque MoUa, cia González Bilche, Mildred Secondo, Fran Etcheverry, Ana Gelber, Eliane D'Andrea, Luz María Pena, Fernando Alonso y Miguel Burdín, aprueba el informe que antecede. cisco Consideramos que la voluntad de la po no fue otra que la de conferir un poder especial absoluto (art. 2054 y 2055 del Esc. derdante C Roque Molla Coordinador alterno Civil), con facultades suficientes entre otras para otorgar y firmar una escritura de com praventa. En cuanto al resto de las facultades: hacer la tradición, recibir el precio, otorgar Aprobado por unanimidad por la CD. de la AEU, Acta 2758 de 26 de diciembre de 2001, Expediente 21.760/01. 3.1.21. PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTRUCCIONES. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Las facultades para realizar obras en dos de las unidades de edificio de pro piedad horizontal, fueron concedidas por unanimidad en el reglamento de co propiedad, ya que el que lo otorgó era el único propietario del edificio. Esa auto rización concedida fue consentida por los promitentes compradores de las otras unidades en la cláusula de las promesas que expresa: "el propietario se reserva el derecho a realizar cualquier variante de orden técnico estético o utilitario en el ^ edificio" CONSULTA mitente vendedora constituirá de acuerdo al Relación de hechos régimen I) Por escritura pública de promesa de com praventa, autorizada en esta ciudad por la sus crita el día 31 de SRL" prometió propiedad imidad de con de 1996, la sociedad "D. vender a L.E.C.S., la futura julio el N° ..., horizontal identificada del edificio ..., y que la parte pro de la Ley 10.751 de propiedad hori zontal, y según el proyecto y planos suscritos por el Arquitecto R.A., permiso ción N° ... de constíuc Dicha promesa fue debidamente ins y en ella se estipuló entíe otras cláusu las que: "la parte promitente compradora co en noce y acepta el proyecto a llevarse a cabo cripta 347 CONSULTA dicho inmueble ..., medidas señaladas y que las dimensiones y los planos quedan suje en las alteraciones normales y corrientes que se produzcan al constituir el edificio ...", asi mismo se establece en la cláusula tercera de tas a demás copropietarios, dado que la autoriza reparaciones o mejoras en sus respectivas unidades, previamente esta blecida en el reglamento de copropiedad, re ción para realizar sultaba insuficiente. dicho documento que: "la parte promitente compradora acepta desde ya el Reglamento de Copropiedad que se autorizará en el futuro" pública de reglamento en esta ciudad otorgada por copropiedad II) Según de escritura el Esc. A.E.C.C el día 9 de marzo del año 2001, el Registro de la entre sus disposiciones Inmueble, Propiedad se estableció la que corresponde al art. 12: In y debidamente inscripta en Si bien en el caso que me ocupa no se trata de propietarios sino de promitentes compra dores, la empresa o propietario no se reservó previamente (esto es en el compromiso de compraventa), la posibilidad de autorizar a las unidades 1001 y 1002 a construir lo que deseen en sus respectivos bienes comunes de exclusivo. Por tanto, los promitentes com pradores podrían verse afectados en sus de uso novaciones. Obra nueva. Reserva de derecho de construir, en donde se establece que: "los rechos, en la medida propietarios de las unidades 1001 y 1002, quedan autorizados desde ya y en forma irre trucciones que pueden realizar las unidades, por ejemplo: cerramiento de la terraza, cons vocable para vidualmente munes de poder realizar cada en sus respectivos uso uno indi bienes co creta trucción de un parrillero, etc., sino que realizar lo que deseen. permite se les exclusivo terrazas MÍO y MAIO, las obras y/o construcciones que de sin requerir autorización alguna del o los propietarios de las restantes unidades del Edificio. Solamente requerirán ser realiza das conforme las ordenanzas municipales vigentes y con el debido asesoramiento e intervención profesional" seen en que no existe una con individualización de las obras o cons Del contenido de la promesa de compra descripta no surge preestablecido la venta concesión de autorización para construir en los respectivos bienes comunes de uso exclu sivo de las unidades 1001 y 1002. Sólo se esta blece que la parte promitente compradora firma del compromiso el re acepta desde la glamento de copropiedad que Sin perjuicio munes de uso construcciones de que trata de bienes co se exclusivo, y de que las obras a formidad de las o realizarse requerirán la con ordenanzas municipales vi y el debido asesoramiento e interven ción profesional, entiendo que caprichosamen gentes podemos soslayar el contenido de las dis posiciones de los arts. 12 y 13 de la Ley 10.751, y dejar librados a los propietarios del último piso a realizar lo que deseen, que si bien pue de estar de acuerdo con disposiciones mimicipales, estéticamente y arquitectónicamente esa construcción libre podría significar perjudicar te no el aspecto exterior del edificio y disminuir el valor venal de las unidades que lo componen. otorgara. se Consulta Entiendo que lo que está aceptando el pro mitente comprador es el reglamento de copro piedad con las cláusulas de estilo, con las es básicas que regirán el condomi nio, pero la autorización de los promitentes compradores a que las unidades 1001 y 1002 puedan realizar las obras y construcciones que tipulaciones deseen uso en sus respectivos bienes exclusivo, no se estableció comunes en de el compro 1. Es nida en dad, tomando dada en cuenta que la autorización los a propietarios de las unidades 1001 y 1002, para que estos puedan realizar las obras y construcciones que deseen en sus respectivos bienes comunes de uso ex clusivo, sin requerir autorización alguna de copropietarios del edificio, no se reservó Tomando en {Rev AEU, yó que el cuenta la consulta que se eva t. 79, n° 7-12, 1993), se conclu propietario dusivo de bienes patios), en el mismo los restantes miso. cuó posible aceptar la disposición conte reglamento de copropie el art. 22 del de unidades de comunes (en este uso ex- caso eran debía recabar la autorización de los previamente en el compromiso de compraventa. 2. En el diendo la caso de aplicación aceptar que de las tablece el art. 12 de la se está elu mayorías que es Ley 10.751, ¿cómo po- 348 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 87 (7-12), 2001 dría modificarse el contenido de este art. 22 dad, ¿podría del documento similar limitarse el término "rea lizar las obras y construcciones que deseen" reglamento 3. En el del en caso de copropiedad? de entender que dicho art. 22 de copropiedad no perjudica reglamento generales al resto de la copropie- términos a través de una declaratoria o algún tipo de obra particular como por ejem plo: cerramiento o parrillero de determinadas o características? INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL Se dan por reproducidos la relación de he chos, la consulta y la opinión de la consultan te. praventa, del mismo surge, sin perjuicio de estipulaciones a que hace mención la con sultante en el apartado I de su escrito, que por las cláusula decimocuarta "la parte promitente para sí y Informe vendedora 1. En primer lugar establecemos que la opinión vertida por la consultante y median bientes y la parte promitente compradora acepta desde ya y reconoce tales reservas de: a) c) el derecho a realizar cualquier varian te la cual expresa la conclusión te de orden la que arri bó luego de su estudio sobre el tema, se basó en un informe de esta Comisión publicado en Rev AEU, t. a 79, n° 7-12, 1993, el cual clusión del pueda ser diferente. En aquél, la autorización concedida en el reglamento de copropiedad a los propietarios de cada uni dad fue a "... efectuar reparaciones o mejoras que crean convenientes a sus respectivas uni dades, o en los patios que le acceden y sean de su uso exclusivo, siempre que no afecten la estabilidad, seguridad y solidez del edifi cio, y se ajusten a las disposiciones legales y municipales vigentes sobre edificación, sin caso necesidad de consentimiento de los otíos con dóminos ...", pretendiéndose en el caso, reali zar obras que patios comprendían comunes de uso el techado de tres exclusivo a tíes uni (propiedad de un solo individuo), de paredes entre ellas convirtiéndolas en una sola unidad, construir dos pisos sobré uno de los patios, y de ser posible transformar los bienes comunes en bienes propios. dades rribar 2. Debemos precisar, además, que ante si aparentemente similares, las mis mas pueden no arribar a una misma solución; en cada caso, para su estudio, se deberá tener tuaciones presente el momento de realización de cada hecho y acto jurídico y además el contenido de estos últimos. 3. En el zando en particular a estudio y anali primer lugar el compromiso de comcaso sus causaha- ... técnico, estético edificio; y d) ...". no es dable comparar con el presente, pues parten de supuestos desiguales que hacen que la con se reserva va o utilitario en el Entendemos que es a partir de esta reser realizada que el propietario del inmueble pudo establecer las estipulaciones contenidas en la cláusula 22 del reglamento, facultades en tanto sea propietario de quejnantendrá dichas unidades cedan 4. en o trasmitirá a los que le la titularidad de las mismas. Respecto al segundo su cuestionamiento de reglamentos de copropiedad contienen disposiciones de puro carácter reglamentario o estatutario, pero pue la consultante decimos que los normas que consagren derechos de carácter individual de determinados copro den contener pietarios. ble que En cuanto su a las modificación cuenta las primeras, es induda se realiza teniendo en mayorías, simples calificadas, se gún lo exija la ley; cuando por el contrario, con o adquiridos por alguno de ellos, podrán modificarse sin la anuen cia de todos los condóminos, esto requiere una nueva convención, no pudiendo las solas ma yorías derogarlas. Si consagra un derecho a im propietario de una imidad sobre un bien co mún, por la sencilla razón de que el reglamen to obliga a todos los copropietarios como la ley misma al haberlo éstos consentido al adquirir sus imidades, no pueden despojarlo de un de recho adquirido sin su expreso consentimien to y ningima resolución de asamblea, aimque la misma haya sido lograda por las mayorías legalmente establecidas, le será oporúble. Tén determinagase presente que muchas veces, figuren derechos estas no 349 CONSULTA dos derechos sobre bienes comunes por ejem la plo, pueden ser determinantes al decidir de una unidad. adquisición 2. Las facultades para realizar obras midad, teniendo en cuenta que, quien la gó 5. Dicho esto, y teniendo en cuenta el con tenido de las facultades concedidas, agregamos era el único propietario da cláusula el único propietario de todas las unidades, exis y 1002, tió unanimidad requisito sustancial, 6. En cuanto a en dad de los su se deberá contar propietarios provocaría omisión el art. 22, es con querer 7. Lo que sí está obras sean es en la poder de los restantes vigilancia de que las realizadas de conformidad ordenanzas municipales soramiento e ser así, se y intervención podrá requerir con la falta de un Esc. Mildred Secondo Informante el consentimien expreso de los propietarios de las unida des 1001 y 1002; igual tratamiento amerita el limitar el tipo de obras. to copropietarios, la conformi aparta do II, numerales 1 y 2, decimos que conforme al análisis realizado, por tratarse de un dere cho adquirido, la única forma de modificar el contenido del con de las unidades 1001 el consentimiento, por tanto la modificación carecería de valor. otorgamiento. lo consultado otor del edificio. 3. Para modificar el contenido de la referi además, que contíariamente a lo expresado por la consultante, al otorgarse el reglamento por en su y/o construcciones fueron concedidas por unani a el debido las ase profesional; de no cumplimiento. su Montevideo, 4 de diciembre de 2001. La Comisión de Derecho Civil integrada por los Roque Molla, Enrique Arezo, Adriana Goldberg, Jacqueline Parnás, Jorge Machado, Laura Parnás, Susana Zuluaga, Nancy Maya, Eses. Rossana Ivanier, Aída Noblía, María Sienra, Carlos Groisman, María Noel Belhot, Guisel da Castillo, Alicia González, Mildred Secon do, Américo Bianchi, Ana Gelber, Fernando Alonso, Cristina Sasco y Miguel Burdín, aprueba el informe que antecede. Esc. Conclusiones Roque Molla Coordinador alterno 1. La autorización concedida en la cláusu entiende consentida reglamento, el por promitente comprador en la cláusula 14 literal c del compromiso de compraventa. la 22 del se Aprobado por unanimidad por la CD. de la AEU, Acta 2758 de 26 de diciembre de 2001, Expediente 22.138/01. 3.1.22 TESTAMENTO. LEGADOS. la voluntad clara y manifiesta del testador fue la de disponer a legado sólo el 50% del bien, aunque era propietario del 100%. Al ser un de cosa cierta y determinada ingresó por el modo sucesión al patrimonio En el caso título de legado del legatario aceptar, éste si los legatarios fueron instados a y puede ser aceptado por habiendo vencido los plazos del art. 1070 del C. Civil, no existiendo testamentaria de sustitución o acrecimiento, el legado se refunde en disposición la masa de la herencia. CONSULTA tevideo el 20 de diciembre de 1967 por el Esc. Antecedentes VK.E. I) L.K.L. viuda de E.G. y W.J.O. divorciado de A.R adquirieron la unidad 603, padrón N° ■■•/603 ubicada en el Balneario A., por praventa y tradición de los cónyuges J.S. y com A.G.M., según escritura autorizada en Mon- II) Por escritura que autorizó en Montevi deo el 29 de mayo de 1985 el Esc. A.L., L.K.L. en el mismo estado civil, adquirió por com praventa y modo tradición de W.J.O. divor-