TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº 095-2010-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 095-2010-SUNARP-TR-A
Arequipa, 08 de marzo de 2010.
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
:
:
:
:
:
SUMILLA
:
FRANCISCO AYLLON MONZON
N° 94544 DEL 13.11.2009.
N° 001099 DEL 18.01.2010.
PREDIOS - AREQUIPA.
COMPRAVENTA
CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA.
“La caducidad de una anotación preventiva importa que ha dejado de existir y/o de
producir efectos. Ahora, en la medida que estamos ante un caso de caducidad, ésta opera de
pleno derecho, sin necesidad de que se invoque, ni de que se extienda asiento registral que
así lo declare.”
EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO A LA
LEY 27157
“La inscripción de la adecuación del reglamento interno a la Ley 27157 es exigible
cuando se solicita la inscripción de modificación del reglamento interno primigenio,
mas no es exigible para la inscripción de la transferencia de las secciones de
propiedad exclusiva de la edificación.”
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENTADA
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACIÓN
Mediante el presente título se solicita la inscripción de compraventa otorgada
por Gessa Ingenieros S.A. en liquidación representada por Imagen
Empresarial S.A.C. a favor de la sociedad conyugal conformada por
Francisco Ayllon Monzón y Carmen Aledia Chambizea de Ayllon respecto
del módulo comercial 261 y módulo comercial 262 del inmueble inscrito en la
partida del 01094056 del Registro de Predios de la Zona Registral N°XII –
Sede Arequipa.
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Al efecto se adjunta, entre otros, la siguiente documentación:
a) Formulario de Solicitud de Inscripción de Título.
b) Copia simple del DNI del apelante.
c) Copia simple del DNI de Carmen Aledia Chambizea de Ayllon.
d) Parte notarial de la escritura pública otorgada ante notario Fernando
Begazo Delgado de fecha 28.05.2007.
e) Copia fedateada del recibo del impuesto predial del año 2008
f) Copia fedateada del recibo de los Arbitrios Municipales de Limpieza
Publica Parques y Jardines del año 2007 y del año 2008.
g) Copia fedateada del recibo de los Arbitrios de Serenazgo del año 2007 y
del año 2008.
h) Copia fedateada de la declaración jurada del impuesto predial del año
2008
i) Copia simple del testimonio de fecha 29.01.2008.
j) Escrito que contiene el recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Arequipa, Roxana
Zavaleta Zapana, observó el título en los siguientes términos:
“(…)
2.- ANÁLISIS:
- Revisados los antecedentes registrales se aprecia que obra inscrita una adecuación y
modificación de reglamento interno el mismo que tiene la calidad de preventiva, siendo
ello así y de conformidad con el art. 66 del RGRP, no procede la anotación preventiva
sustentada en otra anotación preventiva, por lo que previamente deberá de convertirse
en definitiva dicha inscripción ya que las secciones materia de transferencia –261 y
262-, están inmersas dentro de la adecuación y modificación en mención..
- Por otro lado, de conformidad con el art. 3 del D. Leg. N° 953 las exoneraciones
tendrán un plazo de tres años –derogada con fecha 15.03.2007- siendo que la ley 27809
–Ley General del sistema Concursal- entró en vigencia con fecha 08.08.2002 a la fecha
de la derogación de la norma habría cumplido con exceso el término aludido,
consecuentemente no sería posible de la exoneración de la tasa registral alguna, salvo
aclaración.
Este despacho se reserva la liquidación de derechos registrales hasta la subsanación de
los puntos anteriores.
3. DECISIÓN
El titulo presentado ha sido observado.
(…).”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su apelación señalando:
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Que se trata de la inscripción de los módulos signados como 261 y 262 o
denominados también como 14 y 16 ubicados en el pasaje Apurímac
(Mercado Total) los mismos que no tienen nada que ver con los demás
módulos que adquirió Fredy & Rene Asociados y que dichos locales no
están dentro de los 723 módulos que habían sido adquiridos.
Además señala que la adquisición que realizó el apelante es de fecha
28.05.2007 siendo elevado a Escritura Pública el 02.11.2007 y la compra
que realizó Fredy y Rene Asociados a Gessa Ingenieros es de fecha
29.01.2008.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha N° 48244 que continua en la partida N° 01094056 del Registro de
Predios de la Zona registral N° XII – Sede Arequipa, se encuentra inscrito el
terreno en proceso de habilitación “Sección A-1” ubicado en Avenida Pizarro
N° 127, en el distrito de José Luis Bustamante, provincia y departamento de
Arequipa.
En el asiento B003 se anotó la predeclaratoria de fábrica de un complejo
comercial y el reglamento interno, el que fue otorgado por escritura pública
del 30.04.1992. Comprendiendo los módulos 261 y 262.
En el asiento B004 se convierte en definitiva la predeclaratoria de fábrica.
En el asiento B00087 se anotó preventivamente la adecuación y
modificación del reglamento interno, al amparo del artículo 66 del RGRP, la
inscripción se extendió en mérito al título 95342 del 13.11.2008.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
determinar son las siguientes:
La anotación preventiva –por defecto subsanable– de la adecuación y
modificación de reglamento interno, cuyo plazo de vigencia ha caducado
¿constituye obstáculo para la inscripción de transferencias de secciones de
propiedad exclusiva conformantes de la edificación?
Si corresponde pagar derechos registrales por el levantamiento de
gravámenes que pesan sobre los inmuebles objeto de transferencia.
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VI.
ÁNALISIS
1. En la medida que el tema de fondo que dio lugar a la observación recurrida,
es la existencia de una anotación preventiva de modificación y adecuación de
reglamento interno, es menester precisar algunos aspectos característicos de
las anotaciones preventivas extendidas en virtud a lo dispuesto en el artículo
65 inciso d) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos1
(RGRP).
En efecto, verificado el título archivado se tiene que la indicada anotación
preventiva, que corre asentada en el asiento B00087 de la partida matriz Nº
01094056, se extendió en la medida que el título presentado adolecía de una
serie de defectos subsanables, por lo cual el usuario solicitó se extienda la
anotación preventiva de dicho acto (modificación y adecuación de reglamento
interno) lo que fue aceptado por el Registro.
2. En principio debemos decir que las anotaciones preventivas, en general, son
una de las clases de asientos que nuestra normativa admite, en este caso se
trata de asientos de carácter provisional. Como afirma Pau Pedrón2, la nota
más importante de toda anotación preventiva es su duración temporal o
transitoria. En cuanto a su finalidad resulta pertinente citar a Manzano
Solano3 quien nos comenta que la anotación preventiva “Es un instrumento
registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de un fallo judicial
(…) para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos
(…) o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que por adolecer de algún defecto
susceptible de ser corregido o subsanado no pueden de momento ser objeto de registración
definitiva”.
De otro lado, en el VII Congreso Internacional de Derecho Registral
celebrado en Río de Janeiro en 1987 se estudió sobre la naturaleza y efectos
de estos asientos, arribándose, entre otras conclusiones, a que son
“esencialmente caducables” y que “deben ser en todo caso, caducables en el plazo
determinado por la ley, aunque subsista la situación jurídica que los motiva”4.
1
Artículo 65.- Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva
Son susceptibles de anotación preventiva:
(…)
Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;
(…)
2
Citado por MANZANO SOLANO Antonio, Derecho Registral Inmobiliario Para Iniciación y uso
de Universitarios, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España - Centro de Estudios
Registrales, Madrid, 1994, Volumen II, p. 793.
3
MANZANO SOLANO Antonio, Op. cit. p. 793.
GONZALES LOLI Jorge Luis, Comentarios al Reglamento General de los Registros Públicos,
Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 331.
4
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Estas notas distintivas de las anotaciones preventivas han sido recogidas por
nuestra legislación; así, en el artículo 64º del RGRP se establece:
Artículo 64.- Definición
“Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por
finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito”.
3. Ahora bien, siendo que toda anotación preventiva es esencialmente
transitoria, resulta necesario determinar cuál es el plazo de vigencia de la
anotación preventiva que nos ocupa.
Al respecto en el artículo 66 del RGRP se señala lo siguiente:
Artículo 66.- Procedencia y plazo de la anotación preventiva
“La anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 procede
únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en
los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil. Dicha anotación se extiende a
solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una
vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido
dicho plazo caduca de pleno derecho. (…)" El resaltado es nuestro.
Como puede apreciarse, esta clase de anotaciones preventivas caducan de
pleno derecho transcurrido un año de su presentación. Para el caso materia
del grado, resulta que el título que contenía la adecuación y modificación del
reglamento interno fue presentado al Registro en fecha 13.11.2008, por tanto,
el 13.11.2009 se produjo su caducidad, es decir, a dicha fecha la anotación
preventiva ha dejado de existir y/o de producir efectos. Ahora, en la medida
que estamos ante un caso de caducidad, ésta opera de pleno derecho, sin
necesidad de que se invoque, ni de que se extienda asiento registral que así
lo declare, como está normado en el artículo 2006 del Código Civil5.
Así las cosas, tenemos que en la partida registral Nº 1094056 ahora sólo
consta registrado el asiento de B 0003 en el que aparece la inscripción del
reglamento interno de propiedad horizontal otorgado sobre la base de la
legislación anterior (Decreto Ley Nº 22112) que sin embargo, genera plenos
efectos jurídicos. Además, la descripción de los módulos comerciales materia
del contrato de compraventa, se adecua plenamente a la descripción que
aparece del reglamento interno de propiedad horizontal inscrito, por lo que no
existe obstáculo alguno para proceder a la inscripción de la compraventa del
módulo 261 y del módulo 262.
4. De otra parte, debe tenerse presente que en el 10° Pleno del Tribunal
Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria6:
5
Artículo 2006.- Declaración de caducidad
La caducidad puede ser declarada de oficio o a petición de parte.
6
Publicado en el diario oficial El Peruano el 9-6-2005.
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Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito
“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N°
27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al
Registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno
primigenio.”
Como puede apreciarse, la inscripción de la adecuación del reglamento
interno a la Ley 27157 es exigible cuando se solicita la inscripción de
modificación del reglamento interno primigenio, mas no es exigible para la
inscripción de la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva de la
edificación, las que en ejercicio del derecho de propiedad, pueden ser
transferidas libremente aun cuando no se haya adecuado el reglamento
interno a la Ley 27157.
En consecuencia, este colegiado estima debe revocarse el primer extremo de
la observación recurrida.
5. Por otro lado, la Registradora observó el título señalando que en este caso
no es posible la exoneración de tasa registral alguna.
Los derechos registrales, de conformidad con lo dispuesto por el artículo
165º del Reglamento General de los Registros Públicos, son las tasas que
se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el
Registro.
En el ámbito tributario se define a las tasas como el tributo vinculado cuya
obligación tiene como hecho generador la prestación efectiva por parte del
Estado de un servicio público individualizado en el contribuyente.
En lo que a las exoneraciones tributarias se refiere, el numeral IV del Título
Preliminar del Código Tributario, establece que sólo por Ley o por Decreto
Legislativo, en caso de delegación, se puede, entre otros, conceder
exoneraciones y otros beneficios tributarios.
Otro numeral que se encontraba referido a las exoneraciones tributarias era
el numeral VII del mismo cuerpo legal, el cual estaba referido a la
transparencia para la dación de incentivos y exoneraciones tributarias. Sin
embargo, dicho numeral fue derogado por la Única Disposición
Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo N° 977, publicado 15
marzo 2007.
El mencionado Decreto Legislativo N° 977 establece la Ley Marco para la
dación de exoneraciones, incentivos o beneficios tributarios, el cual tiene por
objeto establecer las reglas a las que se sujetarán la dación y renovación de
los dispositivos legales que contengan exoneraciones, incentivos o
beneficios tributarios.
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6. En tal sentido, el artículo 2 inciso c) de dicha norma prescribe que: ”El
articulado de la propuesta legislativa (de exoneración, incentivo o beneficio tributario)
deberá señalar de manera clara y detallada el objetivo de la medida, los sujetos
beneficiarios, así como el plazo de vigencia del beneficio, el cual no podrá exceder de seis
(6) años. Toda exoneración, incentivo o beneficio tributario concedido sin señalar plazo de
vigencia, se entenderá otorgado por un plazo máximo de seis (6) años.”
Al respecto debe precisarse que exoneración, incentivo o beneficio tributario
no son lo mismo que inafectación. En la exoneración se ha producido el
hecho imponible
solamente que otra norma exime del pago del
correspondiente tributo por un plazo temporal. El beneficio tributario se
encuentra dentro del campo de la obligación tributaria, en la medida que
consisten en la reducción de la base imponible o la disminución de la
alícuota. Mientras que el incentivo es una especie del género beneficio
tributario y está condicionado a una toma de decisiones previas por parte del
operador. En las inafectaciones no nace la obligación tributaria, pues la no
subsunción de determinado hecho en la hipótesis normativa abstracta
significa el no acaecimiento del hecho imponible en la realidad y
consecuentemente el no surgimiento de la obligación tributaria. Asimismo, la
inafectación tiene una vocación de permanencia, a diferencia de la
exoneración que tiene un carácter temporal.
7. Según establece en el art. 85.1 de la Ley del Sistema Concursal: “La
transferencia de cualquier bien del deudor, por parte del Liquidador, generará el
levantamiento automático de todos los gravámenes, las medidas cautelares y cargas que
pesen sobre éste, sin que se requiera para tales efectos mandato judicial o la intervención del
acreedor garantizado con dicho bien. El Registrador deberá inscribir el levantamiento de
dichas medidas, bajo responsabilidad. En tal supuesto, la persona que efectúe el trámite de
levantamiento de las referidas cargas o gravámenes ante cualquier entidad registral a nivel
nacional, está inafecta al pago de las tasas o derechos administrativos correspondientes."
(resaltado y subrayado nuestro). De conformidad con el Artículo 1 de la Ley
N° 28709, publicada el 12 abril 2006, se insertó el texto citado en negrita.
Como se puede apreciar el art. 85.1 contiene un supuesto de inafectación,
es decir, no se encuentra inmerso en lo regulado por el dispositivo referido
en el sexto considerando, por lo tanto, la inafectación otorgada se encuentra
vigente, en consecuencia, al presentante no le corresponde pagar derechos
registrales por el levantamiento de los gravámenes que pesan sobre el
inmueble.
Por lo que se procede a revocar el segundo extremo de la observación
formulada.
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8. Finalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 156º del TUO
7
Reglamento General de los Registros Públicos, esta instancia procede a
efectuar la liquidación de derechos registrales aplicables:
Derechos
Derechos
calificación inscripción
29.00
9.00
29.00
9.00
55.00
14.00
55.00
14.00
Acto a inscribir
Trasferencia (módulo 261)
Trasferencia (módulo 262)
Independización (módulo 261)
Independización (módulo 262)
Total
Total
38.00
38.00
69.00
69.00
214.00
Mediante recibo N°2009-01-00011358 se cancelo la cantidad de s/. 38.00
nuevos soles, debiendo reintegrar la cantidad de S/. 176 nuevos soles.
Estando a lo acordado por unanimidad
VII.
RESOLUCIÓN
Se REVOCA la observación recurrida y se DISPONE la inscripción del
título previo pago de los derechos liquidados.
Regístrese y comuníquese.
RAUL JIMMY DELGADO NIETO
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
7
Artículo 156.- Ponencias, votación y resolución del recurso:
(…) Tratándose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las
observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos
realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichos derechos. (…)
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NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
JORGE LUIS TAPIA PALACIOS
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
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