Población y demanda de vivienda - Universidad Autónoma de Madrid

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POBLACIÓN Y DEMANDA DE VIVIENDA: UNA
RELACIÓN A RECONSIDERAR
JULIO VINUESA ANGULO
Publicado en La dinámica demográfica protagonista del territorio. Actas del VIII Congreso de la Población Española
(2003). Santiago de Compostela. Universidad de Santiago de Compostela. pp. 283-290
En la práctica del Planeamiento Urbanístico se encuentran el conjunto más nutrido de ejemplos
de aplicación de datos demográficos. Desde los primeros Planes Generales de Ordenación Urbana,
hechos al amparo de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956,
se instala el criterio de tomar el crecimiento de población previsto como referencia necesaria y suficiente
para determinar en cada ciudad la superficie de suelo requerida para alojar los futuros desarrollos
residenciales.
Sobre una plataforma conceptual neopositivista, las determinaciones del Planeamiento
Urbanístico se fundamentan, a través de un diagnóstico pretendidamente científico, en la concreción del
tamaño de la población futura. Posteriormente, con criterios de diversa naturaleza, los datos
demográficos se convierten en necesidades de vivienda y, consecuentemente, de otros tipos de
espacios, de infraestructuras y de equipamientos.
Así, las proyecciones demográficas vienen jugando un papel muy destacado en la planificación
urbana desde mediados del siglo pasado. Los modos cientificistas de hacer planificación les han venido
otorgando la facultad de predecir cuánto podían y debían crecer las ciudades. Pero, ya desde los años
ochenta arrecian las críticas a los excesos de esos planteamientos neopositivistas, que se arrogan el
rigor y la indiscutibilidad de sus diagnósticos y no son capaces de incorporar a sus procesos de
razonamiento lógico la evidencia de que el futuro tiene una enorme capacidad de sorprender, de
desmentir hipótesis casi siempre exageradas y algunas veces pacatas.
Las críticas del método en el ámbito científico-técnico, confluyen con los nuevos postulados
políticos neoliberales que, para defender el protagonismo de la libre iniciativa de los promotores, tienen
que eliminar la rigidez de unos escenarios de desarrollo inmobiliario encorsetados por unas simples
predicciones demográficas.
La Ley 6/1998, del 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, actualmente vigente,
introduce modificaciones básicas, reforzadas posteriormente mediante el Real Decreto-ley de 4/2000, de
23 de junio. Hasta entonces, como ya se ha dicho, al crecimiento de la población se le otorga la
categoría de variable independiente de la que depende la cantidad de suelo urbanizable a clasificar por
el Planeamiento. Se busca garantizar la capacidad precisa para que quepan las viviendas necesarias para
alojar a la nueva población prevista.
Pero la Ley 6/98 modifica ese criterio de clasificación de suelo. Ahora es suelo urbanizable todo
el que sin ser ya urbano no está sujeto a algún régimen especial de protección. El criterio demográfico
como argumento para determinar las necesidades de crecimiento ha desaparecido. La cantidad de suelo
urbanizable pierde cualquier parentesco causal con la dinámica demográfica. El derecho de los
propietarios del suelo y una anunciada estrategia de liberalización y flexibilización del mercado del
suelo, se imponen a la racionalidad del modelo existente hasta entonces.
El proceso de razonamiento anterior (cuánto va a crecer la población para saber cuánto nuevo
espacio urbano se necesita) quiebra por la ausencia de fiabilidad en las proyecciones, especialmente
escasa al tratarse de poblaciones muy sensibles a factores exógenos. Pero por encima de los frecuentes
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errores de previsión que, casi inevitablemente, se hayan podido cometer al efectuar las proyecciones,
habría que destacar el error de considerar a la dinámica demográfica como una variable independiente,
cuando en realidad depende en buena medida de factores estrechamente vinculados con el proceso
urbanizador, y muy especialmente con la oferta de vivienda.
Ante la planificación urbanística y territorial que pueda hacerse en el futuro, a partir de la nueva
conceptualización del suelo urbanizable, puede pensarse que lo que queda por hacer ahora, desde el
análisis demográfico, es calcular cuánta población cabe a partir de la cantidad de suelo que se clasifica y
se califica urbanísticamente en cada municipio. Estaríamos planteando un análisis retrospectivo. El
Planeamiento nos sitúa en un momento del futuro con una capacidad de alojamiento del que se infiere
una población y habría que determinar a través de qué caminos puede el comportamiento de los
distintos componentes de crecimiento transformar la población actual en esa población final que se nos
da como cierta.
La constatación de la coherencia interna de tales pautas de crecimiento y en relación con el
modelo territorial propuesto por el Plan, sería en este caso el objeto del análisis demográfico con el
oportuno diagnóstico en el que habrá de valorarse la viabilidad de las propuestas del Plan.
En este caso resulta más evidente que estamos ante un simple ejercicio de simulación, puesto
que la oferta de suelo residencial, de viviendas, no es un factor causal suficiente para generar
crecimiento demográfico. El hecho de que casi toda la superficie de la mayor parte de los términos
municipales tenga que ser clasificado como urbanizable, incluso si, merced al planeamiento de
desarrollo, se somete a ese suelo al proceso urbanizador y llega a constituir oferta de vivienda, no
obligaría a pensar en un inevitable incremento demográfico equivalente. Piénsese que, merced a la
actual Ley del suelo estatal, podría ser urbanizable la casi totalidad del territorio nacional.
A parte de la puramente conceptual, existen otras dimensiones no irrelevantes pero sobre las
que no conviene extenderse ahora por no perder el eje de atención principal. Baste con recordar que se
está haciendo referencia a la aplicación de ciertos análisis demográficos dentro de un proceso de toma
de decisiones que acaba teniendo muy importantes repercusiones económicas. A la permanente pulsión
desarrollista de los propietarios de suelo, siempre beneficiados por la generación de valores
expectantes, se une en los últimos años las apetencias de los propios ayuntamientos, que ven en la
materialización del proceso de desarrollo urbano su principal fuente de ingresos. Además, y aunque
están de moda los planteamientos conservacionistas y es imprescindible, como imagen política, alinearse
con la idea de desarrollo sostenible, en el ámbito local, el crecimiento urbano y, por ende, el aumento
de población siguen ostentando la mejor bandera de progreso y se toman como una magnífica referencia
en la pugna desatada entre las ciudades por el ranking de la competitividad.
Las previsiones de desarrollos residenciales, expresados en crecimientos demográficos y nuevas
viviendas, por los Planes Generales de Ordenación Urbana aprobados en la Comunidad de Madrid en los
últimos años anuncian un futuro que nada tiene que ver con la estacionaridad de sus poblaciones y que,
por mucho que se quiera valorar el efecto de la dinámica en la formación de hogares, exigirían en todo
caso saldos netos migratorios de alta intensidad. Las previsiones del planeamiento para los próximos
diez o quince años son de 300.000 nuevas viviendas sólo en el municipio de Madrid y prácticamente
otro tanto en el resto de la Comunidad. El incremento medio anual del número de habitantes durante el
decenio de los noventa estuvo en torno a los 25.000 habitantes, la capacidad residencial programada
por la planificación urbanística permitiría multiplicar entre ocho y diez veces ese ritmo. Obviamente
cuando se proyectan tales crecimientos no se está pensando en flujos de inmigrantes con escaso poder
adquisitivo. Mas bien se trata de atraer población compitiendo en el mercado de vivienda con municipios
próximos, que lógicamente practican idéntica estrategia.
Hay que recordar aquí algo sobre lo que los geógrafos no debemos cansarnos de insistir. El
ámbito espacial de referencia es un elemento básico e indispensable en este tipo de análisis. No
parecen razonables los datos acumulados al nivel regional, puesto que obligan a aceptar unos saldos
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netos migratorios semejantes a los de los años sesenta, pero otra cosa muy distinta es el planteamiento
al nivel municipal cuando lo que se pretende es atraer a una parte de la población (de la demanda) de
los municipios del entorno metropolitano. Dicho de otra manera, al plantear la oferta municipal, no se
piensa sólo ni principalmente en la demanda endógena sino que se cuenta con la demanda potencial
regional.
Es obvio que, al margen de los planteamientos conceptuales, más o menos impuestos por la
legislación urbanística y por las estrategias de los agentes más directamente beneficiados por las
plusvalías generadas por el proceso de crecimiento urbano, la dinámica de la población es uno de los
elementos básicos de la estructura urbana y mantiene una compleja interrelación con el espacio
residencial y, más concretamente, con la oferta de viviendas. Lo que no está tan claro es que a este
proceso causal se le esté prestando la atención necesaria.
Esta comunicación pretende reflexionar sobre las interrelaciones entre variables demográficas y
demanda de vivienda, con el objeto de someter a discusión algunas propuestas y algunas dudas.
El punto de partida es la aceptación de la interacción población-vivienda. La población, agrupada
en unidades de convivencia u hogares, demanda viviendas para satisfacer sus necesidades básicas de
alojamiento. El sector inmobiliario encuentra buena parte de la demanda de sus productos en la
dinámica demográfica.
Dinámica de hogares
Producción de viviendas
Pero hay que señalar que esta correspondencia no es biunívoca. Centrándonos en la demanda
de vivienda, vemos que sólo una parte surge como consecuencia de las necesidades primarias de
alojamiento, hay otra parte de la demanda que satisface apetencias de inversión. Efectivamente, la
vivienda es también un activo económico generador de riqueza, por lo que algunos la compran para
alquilarla y obtener una renta o, simplemente, como forma de ahorro-inversión a la espera de su
revalorización.
Se suele decir que la demanda primaria es necesaria pero no suficiente para que surja la
demanda de inversión (LIBRO BLANCO DEL SECTOR INMOBILIARIO. 1999) y que mientras que el
comportamiento de la demanda primaria, que es básicamente demográfica, responde a ciclos largos, la
demanda de inversión responde a ciclos cortos vinculados a la coyuntura económica.
Pero el complejo causal por el que se mueven las variables demográficas es aún más diverso.
Para ir escudriñando el panorama conviene comenzar por el concepto necesidad de vivienda, mucho más
ambiguo de lo que generalmente se estima. La necesidad tiene componentes subjetivos que aplicados a
la vivienda nos abren un amplio abanico de posibilidades que van desde el reconocimiento universal
como derecho fundamental de las personas a la simple apetencia o conveniencia.
La emancipación o el deseo de formar un nuevo hogar genera la necesidad de una vivienda. Da
lugar a la que se conoce como demanda de primera vivienda, que tiene una clara dependencia de la
estructura demográfica, en concreto del tamaño de las generaciones que se van incorporando a la edad
de emancipación.
Las separaciones y divorcios suponen desdoblamientos de los hogares y generan a su vez una
nueva demanda de vivienda.
El cambio de domicilio por motivo de trabajo alimenta la mayor parte de los flujos migratorios y
se constituye por tanto en uno de los principales actores de la dinámica demográfica.
La necesidad de cambiar de vivienda por no adecuarse a la composición o al tamaño del hogar
tiene también claros componentes demográficos. En la actual situación demográfica, los casos más
claros y más frecuentes se producen entre los hogares en las fases de nido vacío y de viudez, que se
alargan como consecuencia del aumento de la esperanza de vida.
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FLUJOS Y TIPOS DE DEMANDA DE VIVIENDA
NECESIDAD
Derecho básico .... apetencias
DEMANDA
POTENCIAL
DEMOGRÁFICA
Habitantes que
en razón de su
edad, sexo, estado
civil y forma de
convivencia (HOGARES)
necesitan una vivienda.
DEMANDA
EFECTIVA
Los que necesitando
vivienda TIENEN
capacidad
económica para acceder al
mercado.
•Emancipación, Formación de núcleo
familiar: Primera vivienda
•Separaciones, divorcios
•Cambio de domicilio por motivos
laborales. Migraciones
•Aproximación al trabajo.
•Cambio por inadecuación
(aumento de la esperanza de vida:
alargamiento de la fase de nido vacío
y de viudez)
•Mejora (calidad, m2, zona)
•Inversión/Ahorro
•Ocio, Segunda Residencia
•Cambio de régimen de tenencia
DEMANDA
INSATISFECHA
Los que necesitando vivienda
NO TIENEN capacidad
económica para acceder al
mercado.
Los cambios para mejorar de vivienda (superficie y/o calidad) o de zona, generan una demanda
más relacionada con el nivel de renta que con las características o la dinámica demográfica, aunque
podrían en algunos casos derivarse de las situaciones de fase expansiva de los hogares.
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La demanda de viviendas para ocio o segunda residencia no tiene motivaciones demográficas
aparentes y se localizan en ámbitos específicos, que generalmente poseen factores de atracción
relacionados con la calidad ambiental.
Tampoco es fácil imaginar implicaciones demográficas en el cambio de régimen de tenencia, casi
siempre desde el alquiler a la propiedad y mucho menos cuando la demanda responde al deseo de
invertir.
Al cruzar estos tipos de necesidades o apetencias con las variables demográficas podríamos
estar aproximándonos a la cuantificación de la demanda potencial. Algunos procedimientos como el
denominado método de la tasa de Jefatura de Hogar (VINUESA et al. 1994), siempre que se disponga de
valores correctos de las tasas, ofrecen unos resultados que sintetizan una parte importante de la
formación de la demanda. Quedando fuera todos aquellos que no tienen relación con la formación,
transformación o extinción de hogares. Aunque es una estimación sin fundamento estadístico riguroso, a
la vista de la creciente proporción de viviendas vacías bien podría decirse que este tipo de demanda
representa no menos del 25 por ciento del total de la demanda efectiva.
Los datos de la demanda potencial demográfica deben filtrarse con el nivel de renta o más
concretamente con la capacidad económica para acceder al mercado. La demanda quedará repartida en
dos grupos definidos como demanda efectiva (la que realmente compra una vivienda) y la demanda
insatisfecha, que no puede comprar por motivos económicos y que personifica lo que desde hace ciento
cincuenta años viene llamándose el problema de la vivienda.
Para intentar aproximarnos a la realidad de las necesidades de vivienda desde el estudio de la
dinámica demográfica habrá que ir elaborando indicadores y coeficientes de ponderación de los
componentes descritos y de otros que previsiblemente aparecerán. Sin olvidar que el de la vivienda es
un mercado local y que por tanto puede presentar comportamientos diferentes da acuerdo con las
circunstancias propias de cada lugar.
Esta tarea, ardua por sí misma y por la escasez de apoyos estadísticos sobre la dinámica de los
hogares y las características de la demanda de vivienda, deberá afrontarse teniendo además en cuenta
que el comportamiento del mercado presenta un considerable número de aparentes contradicciones
constatables en los países de la UE (TRILLA,2001,40):
Al estancamiento demográfico le está correspondiendo un incremento de las necesidades de
vivienda
A la reducción del tamaño medio de los hogares le corresponde un incremento de las
necesidades de superficie útil
A la mayor movilidad en las situaciones de convivencia, mayor dinámica de hogares, le
corresponde una reducción de las ofertas de alquiler, es decir más dificultad para cambiar de vivienda.
En el momento de máxima precariedad laboral y de proyectos familiares menos definidos, la
demanda de vivienda por parte de los jóvenes se orienta en exclusiva hacia la compra, reduciéndose a la
vez la oferta de alquiler.
A la mayor movilidad laboral y la precariedad en el mercado de trabajo, el de la vivienda
responde con un mayor sesgo hacia la propiedad, elevando considerablemente tanto los costes de
entrada en el mercado como de las transmisiones inherentes a los cambios.
ATLAS ESTADÍSTICO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA. 1998. Madrid. Ministerio de Fomento
LIBRO BLANCO DEL SECTOR INMOBILIARIO. 1999. Madrid. Fundación de Estudios Inmobiliarios.
TRILLA, C (2001) La política de vivienda en una perspectiva europea comparada. Barcelona.
Fundación La Caixa.
VINUESA, J. et al. (1994) Demografía: análisis y proyecciones. Madrid. Síntesis.