Ricciardi c Chiapetta CNCiv27.41 KB

COSTUMBRE. Fuentes del derecho. Costumbre "contra legen". Fuerza derogaroria.
Ricciardi, Raúl c. Chiapetta, María.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D (13/03/1990)
LA LEY 1990-E, 409
SUMARIOS:
1.- No existe necesidad de inscripción del contrato de locación en el Registro de la Propiedad, porque la
norma que lo establecía (art. 226, inc. 5°, ley 1893 --Adla, 1881-1888, 200--) fue derogada por la ley 17.417, art. 83
para el orden local, y tampoco la ley 17.801 sobre Registro de la Propiedad inmueble determina previsión alguna
al respecto (Adla, XXVII-B, 1667; XXVIII-B, 1929). Además debe apuntarse que fue costumbre inveterada la no
inscripción del contrato de locación en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que bien pudo decirse que
la ley en cuestión (1893) quedó derogada, en ese aspecto, por un uso adverso, por una costumbre contra legem.
2.- Debe descartarse de pleno el fundarse en la necesidad de inscripción de la locación en el Registro de la
Propiedad, porque la norma que lo establecía (art. 225, inc. 5°, ley 1893) fue derogada por la ley 17.417, art. 83,
para el orden local, y tampoco la ley nacional 17.801 sobre Registro de la Propiedad Inmueble determina
previsión alguna al respecto. Además, debe apuntarse que fue costumbre inveterada la no inscripción de los
contratos de locación en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que bien pudo decirse que la ley en
cuestión (1893) quedó derogada, en ese aspecto, por un uso adverso, por una costumbre contra legem (Spota,
"Instituciones de derecho civil, contratos"; p. 30, núm. 1064 bis, vol. V).
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia. -- Buenos Aires, marzo 13 de 1990.
Considerando: Recurso de apelación concedido a fs. 293.
La resolución de fs. 273, que ordena la desocupación del inmueble de la calle Sáenz 754 de esta Capital, es
recurrida por los presentantes de fs. 226/7, quienes fundan su recurso a fs. 294/5, contestado a fs. 298.
Ante la subasta del inmueble de referencia, los ocupantes presentados a fs. 226/7 invocan su carácter de inquilinos,
y para ello acompañan un instrumento que documenta la cesión de la locación del inmueble en cuestión, de fecha
28/6/88, argumentando que la locación originaria tuvo su inicio el 8/7/86, pero que no pueden agregar el instrumento del
primitivo contrato porque el mismo fue robado del domicilio de uno de los inquilinos. En este aspecto, no puede
cuestionarse que la locación es posterior a la constitución del mutuo hipotecario que generara la ejecución de autos; tan
es así que los propios apelantes reconocen en su memorial de fs. 294/5 que fue su responsabilidad no recabar la
información acerca del inmueble y sus condiciones registrales. Sin embargo, aducen su buena fe en la celebración de la
locación. Desde el momento en que el contrato de constitución de la hipoteca establece la prohibición de arrendar, toda
locación posterior resulta inoponible al acreedor hipotecario, según lo que resulta de lo dispuesto por el art. 3157 del
Cód. Civil, sin que la previsión del art. 1498 de dicho ordenamiento sea óbice para ello, ya que la locación que subsiste
después de la enajenación de la finca (en este caso a través de la subasta) es la locación válida (conf. Prayonnes,
Dassen y Laquis, "Tratado de derecho hipotecario", 3ª ed., p. 137). Basta con tener presente lo establecido en la
cláusula 7ª del contrato de mutuo para llegar a la conclusión antes aludida. Y, tampoco puede argumentarse con la
conformidad del locador originario (los ejecutados en autos), atento a que el primer contrato de locación que se invoca
en la cláusula 1ª de la cesión no aparece acreditado de ninguna forma, ni se puede suponer su existencia en detrimento
de terceros amparados por la regularidad registral. Resulta, de tal forma, que el decisorio de fs. 273 debe ser
confirmado.
Recurso de apelación concedido a fs. 303. También en este caso se plantea recurso de apelació contra la resolución
de fs. 291/2, que ordena la desocupación del inmueble ocupado por el presentante de fs. 277/8, quien funda su recurso
con el memorial de fs. 368/71, contestado a fs. 373/7. Y aquí la cuestión tiene un aspecto que, evidentemente, le da otro
matiz al asunto. Es que con el documento obrante a fs. 275/6 se invoca una locación, pero de fecha anterior a la
constitución de la hipoteca, y se aduce que el contrato de locación originario adquirió fecha cierta con el sellado fiscal
del respectivo instrumento. El decisorio cuestionado considera que debe aplicarse un criterio restrictivo, máxime cuando
Vélez Sársfield no incluyó en el art. 1035 al Código como supuesto de fecha cierta el del sellado fiscal, que aparecía en
la fuente de la norma, el Esboço de Freitas., Además, que resulta difícil comprender que se hubiera celebrado una
locación unos pocos días antes de hipotecar el inmueble, y por un lapso de 10 años. Y, que de no mediar prohibición
contractual, es requisito ineludible la fecha cierta o la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
El apelante ha intentado rebatir los argumentos de la a quo, y, cabe adelantar, lo ha hecho con éxito.
Debe descartarse de pleno el fundarse en la necesidad de inscripción de la locación en el Registro de la Propiedad,
porque la norma que lo establecía (art. 225, inc. 5°, ley 1893) fue derogada por la ley 17.417, art. 83, para el orden local,
y tampoco la ley nacional 17.801 sobre Registro de la Propiedad Inmueble determina previsión alguna al respecto.
Además, debe apuntarse que fue costumbre inveterada la no inscripción de los contratos de locación en el Registro de
la Propiedad Inmueble, por lo que bien pudo decirse que la ley en cuestión (1893) quedó derogada, en ese aspecto, por
un uso adverso, por una costumbre contra legem (Spota, "Instituciones de derecho civil, contratos"; p. 30, núm. 1064
bis, vol. V).
En lo que corresponde a las dudas que le genera a la juez de grado el hecho de la celebración de la locación unos
días antes de pactarse la hipoteca, ello no puede sustentar una decisión judicial frente a otras circunstancias que se le
oponen. Podrá verse una contradicción, como se afirma por el inferior pero de allí a que dicha circunstancia sea
suficiente fundamento para limitar la eficacia del acuerdo contractual a las partes que lo celebraron hay un largo trecho.
En realidad, el nudo de la cuestión está en el hecho de si el sellado fiscal importa que el documento adquiera fecha
cierta o no. Tan es así que el apelado contra su contestación de agravios en este aspecto, amén de otras
argumentaciones.
Cierto es, como se señala en la resolución cuestionada, que en el art. 1035 del Cód. Civil no aparece la inserción del
sellado fiscal en el documento, como uno de los supuestos que le hace adquirir fecha cierta, solución que sí contenía
expresamente el art. 748, inc. 4° del Esboço de Freitas, fuente directa indudable de nuestro art. 1035, según se
desprende de su lectura (conf., por todos, Spota, "Tratado de derecho civil, parte general", p. 781, nota 1953, y p. 800,
núm. 2141, vol. 9). Pero de ello no se extrae que deba descartarse el supuesto, ni que la enumeración del art. 1035 sea
limitativa. La doctrina vernácula se encuentra dividida sobre el punto, al igual que la jurisprudencia, aunque con franco
predominio de la tesis que se decide por el carácter meramente ejemplificativo de los supuestos previstos en el citado
texto del Código (sobre ello ver Belluscio y Zannoni, "Código Civil anotado", t. 4, p. 671, núm. 5 y notas 7 y 8, con citas
de jurisprudencia concs.) Quizás la interpretación restrictiva tenga su antecedente en la opinión de la doctrina y
jurisprudencias francesas en torno del art. 1328 del Código Napoleón, decididamente favorables a tesis limitativa (conf.
Mazeaud y Chabas, "Leçons de Droit Civil", t. I, p. 513, núm. 419, vol. 1°, 9ª ed. París, 1989; Ghestin y Gobeaux, "Traité
de Droit Civil, Introduction genérale", 1982, p. 549, núm. 636 y jurisprudencia citada en nota 89).
El art. 1034 del Cód. Civil sienta el principio que los instrumentos privados, aun después de reconocidos, no prueban
contra terceros o contra los sucesores por título singular, la verdad de la fecha expresada en ellos. Es decir que, salvo
que el instrumento privado adquiera fecha cierta, es inoponible a los terceros y sucesores a título singular (conf.
Llambías, Tratado de derecho civil, parte general, t. II, p. 415, núm. 1628). Y el sentido de la normativa es que la
enumeración del art. 1035 del Cód. Civil debe entenderse como enunciativa frente a aquellas circunstancias inequívocas
que revelan la certeza moral de que el documento adquirió fecha cierta, no obstante que no se subsuman en uno de los
supuestos de hecho mencionados en el precepto referido (conf. Spota, op. cit., p. 801, núm. 2141; Llambías, op. cit., p.
418, núm. 1621).
Por otra parte, no resulta argumento coadyudante la omisión del supuesto sellado fiscal que contenía la fuente, para
excluirlo de su relevancia como generador de la fecha cierta, porque bien pudo tratarse de una inadvertencia del
codificador, o porque consideró que los supuestos incluidos expresamente tenían carácter meramente ejemplificativo.
Nótese que la constancia fiscal determina que el documento no puede ser posterior a dicha fecha, salvo que se probare
la adulteración de aquélla, lo que no se ha efectuado en autos. Por tanto, existe la certeza de la anterioridad del contrato
de locación a la celebración del mutuo hipotecario, o al menos una presunción "hominis" de ello, no desvirtuada, que
aunque no resulte un medio absolutamente seguro, sí es una prueba importante (conf. Borda, "Tratado de derecho civil,
parte general", t. II, núm. 943)
A la conclusión antes expuesta, le agregan sustento otros hechos que resultan de autos. De la constatación de fs.
151/2 resulta la ocupación del apelante, al igual que en los edictos de fs. 171/3 y en el boleto de compra de fs. 168.
Pero, además, y esto es relevante, al adquirente en la subasta pública es uno de acreedores hipotecarios (ver fs.
188/90), quien, indudablemente, debió verificar al celebrarse el mutuo estado de ocupación del inmueble, es decir si
había o no locatarios. De otro modo se estaría amparando en su propia torpeza, pues no bastaba la cláusula prohibitiva
de locaciones futuras.
Finalmente, debe desecharse lo aducido por el apelado a fs. 373, en cuanto a que los certificados de dominio
produjeron el bloqueo de la matrícula, y por ello la inoponibilidad de las locaciones posteriores a dicho acto de
publicidad, ya que, realmente, la constitución de la hipoteca es posterior a la locación de marras, sin que se retrotraiga a
dicho efecto. De otro modo quedaría burlada la norma del art. 1498 del Cód. Civil por el mero hecho de pedir un
certificado de dominio. Es que, cabe reiterar, los contratos de locación no se inscriben en el Registro de la Propiedad, y
por tanto la certificación registral no cubre al adquirente o acreedor en este aspecto, sino su diligencia en el caso,
incluso sin mención alguna sobre la ocupación en la escritura hipotecaria.
Por lo expuesto, se resuelve: I. Confirmar la resolución de fs. 273. Con costas al apelante vencido (art. 69, Cód.
Procesal). II. Revocar el decisorio de fs. 291/2. Con costas de ambas instancias al vencido (art. 69, Cód. Procesal). -- Alí
J. Salgado.-- Mario C. Russomanno.-- Alberto J. Bueres. (Sec.: Jorge A. Mayo).