Transacciones Hoteleras Europeas

2002
Transacciones
Hoteleras Europeas
Philippa Bock, Associate
HVS International London
HVS INTERNATIONAL MADRID
Paseo de la Castellana 93, 2ª planta
Madrid - 28046
+34 91 597 4635
+34 91 597 3054
HVS International
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 11
Transacciones Hoteleras Europeas 2002
INTRODUCCION
La actividad inversora hotelera llegó prácticamente a estancarse en los
meses siguientes a las atrocidades sin precedentes cometidas por
terroristas en los Estados Unidos de América. Sin embargo, el mercado
en los meses previos a estos eventos fue muy dinámico dando como
resultado unos niveles de inversión sin parangón tanto para activos
múltiples como para individuales. En el año 2001, el volumen de negocio
de compraventa de activos individuales con valor superior a €7.5MM
alcanzó la cifra récord de más de €3.200MM mostrando un incremento
del 44% respecto al mismo período del año anterior. Mientras tanto, la
cifra de negocio de la compraventa de carteras de inmuebles ascendió a
la cifra de €9.200MM, un aumento considerable del 81% respecto al
mismo período del año anterior.
El futuro incierto que se vivía en el último trimestre del año 2001 provocó
un repentino cambio en el mercado de inversiones. De hecho, varias
transacciones a punto de cerrarse se pospusieron debido a la
incertidumbre en las expectativas de futuro y la cada vez mayor distancia
entre los precios de oferta y de demanda. Mientras, a los propietarios les
fue posible mantenerse en el mercado debido a la caída de los tipos de
interés y no se vieron obligados a poner sus activos en venta. A
diferencia del año anterior, que obtuvo beneficios gracias a las
operaciones iniciadas en el año 2000, fue notable el descenso en el
número de transacciones en la primera mitad del 2002. La mejoría se
percibió tan solo en el segundo semestre.
A pesar de la posibilidad de futuros ataques militares contra Irak y otros
países considerados una amenaza a la seguridad internacional, hay
señales de un optimismo renovado ya que están llegando a buen
término muchas transacciones de compraventa tanto de carteras de
activos como de activos individuales. Desde septiembre 2001 a
septiembre 2002, la compraventa de activos, ya fuera múltiple o
individualizada, descendió en un 80% y un 46%, con cifras de negocios
de €1.900MM y €1.100MM respectivamente
OPERACIONES
EUROPEAS DE ACTIVOS
INDIVIDUALES
Durante el año 2001 se registraron un total de 80 transacciones de
activos únicos que reunieron los criterios para su inclusión en nuestra
encuesta. Estas transacciones representaron un incremento del 11%
respecto al año 2000 en el cual se produjeron 72 transacciones y un
incremento del 13% respecto al año 1999 en el cual se realizaron un total
de 71 transacciones. En el 2002 se han registrado 34 transacciones en
nuestra encuesta.
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 21
HVS International está orgullosa de haber participado en la mayoría de
las transacciones incluidas en este informe tanto de activos únicos como
de carteras, en calidad de tasador y ofreciendo apoyo en cuestiones de
auditoria.
Durante los últimos tres años, la liquidez en el mercado hotelero
Europeo ha mejorado con un incremento notable en el valor total de
transacciones; en el 2001 la cuantía de las transacciones se cifró en
€3,200MM mostrando un incremento del 44% sobre el 2000 y un
asombroso 108% desde 1998.
También es importante tener en cuenta que además de una mayor cifra
de negocios, el precio por habitación ascendió en el 34% entre 1999 y
2001. Sin embargo esta tendencia aun no se ha producido en el año 2002;
existen varios activos únicos en venta (o por lo menos así se rumorea)
entre los cuales están los restantes de la cartera de CIGA, el Palace de
Madrid, el hotel Ritz en París, el hotel Nikko en Dusseldorf, Las Cuatro
Estaciones en Milán, el Hotel des Bergues en Ginebra y el Sheraton
Pulitzer y Sheraton Schipol Airport en Ámsterdam.
Gráfico 1 Transacciones de Activos Únicos en el Mercado Hotelero Europeo 1995-02
90
3,500
3,000
70
2,500
60
50
2,000
40
1,500
30
1,000
20
Approx. € Millions
Number of Transactions
80
500
10
0
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
No. of Transactions
€ Millions
Source: HVS International Research
El aumento en el número de transacciones comenzó en el año 1999. Este
hecho se puede atribuir a diversos factores, tal como la convergencia de
la Unión Monetaria Europea favoreciendo el mercado de las inversiones,
la desaparición de riesgo en relación con las divisas, una mejora en la
transparencia del mercado y un incremento de las rentabilidades gracias
a las condiciones favorables de comercio dando como resultado mayor
cantidad de fondos para adquisiciones. El número de operaciones
también fue impulsado gracias a la disponibilidad de fuentes de
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 31
financiación, además, los accionistas particulares le han restado
protagonismo a los propietarios y cadenas hoteleras.
El nivel de actividad inversora en el año 2001 fue especialmente fuerte (al
menos durante los primeros 3 trimestres del año), estimulado por
operaciones comenzadas en el año 2000 y en algunos casos por
inversores oportunistas aprovechando el incremento de las plusvalías en
un ciclo alcista. La ralentización económica en el ámbito mundial
combinado con los efectos de los ataques terroristas en los Estados
Unidos, sumió el mercado de inversión hotelera en una situación de
anquilosamiento durante el último trimestre del año 2001 y la mayor
parte del 2002. El número de transacciones en el año 2002 fue muy bajo
aunque existen varias operaciones en trámites que se prevé lleguen a
buen fin en el último trimestre del año 2002 o principios del 2003.
OPERACIONES
MERCANTILES Y DE
CARTERA
La consolidación del mercado Europeo de inversiones hoteleras ha
resultado ser un fenómeno clave durante los últimos años ya que los
operadores e inversores hoteleros han procurado conseguir la máxima
cobertura buscando optimizar las economías de escala y maximizar el
valor de las acciones.
HVS International registró 14 operaciones, durante el año 2001 y diez
hasta la actualidad (Diciembre 2002). En el año 2001 el número de
transacciones descendió en un 36% en comparación con el año anterior
aunque se debe tener en cuenta que el valor total de dichas transacciones
fue notablemente superior. En el 2001 las transacciones de carteras
hoteleras se cifraron en torno a €9,200 MM siendo el incremento del 81%
respecto al año 2000. La venta y dispersión de la cartera de Compass
dominó la actividad en los mercados que a su vez dio lugar a formas de
financiación más innovadoras.
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Gráfico 2
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 41
Inversiones de Cartera – Categoría de Compradores 2000-02
Private Equity
Joint Venture
0%
1%
62%
30%
4%
Hotel Investment Company
Individual
0%
1%
3%
Real Estate Investor
Fund
1%
7%
1%
58%
6%
Hotel Operator
0%
20%
5%
10%
65%
25%
9%
20%
30%
2002
40%
2001
50%
60%
70%
2000
Las operaciones de compraventa con arrendamiento fueron la principal
forma de financiar las adquisiciones hoteleras durante el año 2001,
ampliándose las fuentes de financiación para incluir a los fondos tanto
de capital ampliable como de capital limitado, fondos de pensión y
empresas inmobiliarias. Mientras que el concepto de compraventa con
arrendamiento no es nuevo en el sector hotelero europeo (Accor estuvo
muy activo buscando fuentes alternativas de financiación durante los
años 90), ésta práctica no se difundió hasta el año 2001
En el año 2001, las transacciones de compraventa con arrendamiento se
pusieron de moda, estaba claro que cambiaría el panorama de la
industria hotelera. Los operadores hoteleros se despojaron de sus
activos en propiedad a cambio de contratos de arrendamiento y gestión,
logrando grandes sumas de capital para así poder reinvertir en nuevas
adquisiciones, promociones y rehabilitaciones.
La modalidad de
compraventa con arrendamiento proporciona una fuente de financiación
para una mayor consolidación del sector hotelero en Europa, que hasta
la fecha se había visto privada por la falta de fuentes de capital. Un
ejemplo de esto ha sido la compraventa y posterior arrendamiento de los
activos de la cadena Hilton que les proporcionó los suficientes fondos
para comprar Scandic Hotels.
Los momentos difíciles atravesados por los mercados financieros han
despertado el interés de nuevo en el sector inmobiliario. Se estima que
en el año 2001 la cifra de negocio de la inversión institucional se situó en
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 51
torno a €3.750MM 1. Aunque esto representó solo un 50% de la cifra
alcanzada en el año 2000 la importancia otorgada al sector inmobiliario
ha ido en aumento durante los dos últimos años y las previsiones a largo
plazo por parte de los inversores institucionales son positivas. El
departamento de investigación de DTZ, denominado DTZ Research,
prevé mayor rotación de activos inmobiliarios en el año 2002 con una
cifra neta de inversión en torno a €4.200MM en el Reino Unido. Tales
condiciones favorecen el mercado de inversiones hoteleras ya que existe
gran cantidad de capital institucional buscando carteras de inversión
diversificadas. En consecuencia hay un definitivo y duradero cambio en
las actitudes de los inversores en relación con la inversión hotelera
europea.
¿Quiénes son los ganadores con respecto a la actividad de compraventa
y arrendamiento de activos? Parece ser que los operadores hoteleros que
poseen activos en ubicaciones clave, fuertes marcas y buenos niveles de
servicio serán los más probablemente beneficiados. Las operaciones de
compraventa con arrendamiento atraen a operadores hoteleros por las
siguientes 3 razones:
•
El capital reunido a través de este método proporciona financiación
equivalente al 100% de valor de mercado, a diferencia de préstamos
hipotecarios que solamente ofrecen entre el 60% y el 80% del valor
total.
•
La eliminación de la deuda, considerado un pasivo en el balance,
finalmente mejorará las ratios gananciales y financieras así como los
beneficios del capital empleado.
•
Los operadores mantienen una fuerte postura negociadora y
seguramente recibirán unas buenas rentabilidades mientras se les
ofrece contratos de arrendamiento y gestión a largo plazo además de
recibir fondos imprescindibles para la expansión y desarrollo.
Mientras tanto, entre los tres principales beneficios ofrecidos al inversor
se incluyen:
•
La posibilidad de invertir en productos hoteleros sin tener la carga de
su gestión y dirección.
•
Las operaciones de compraventa con arrendamiento son ideales para
inversores pasivos que buscan diversificar su cartera inmobiliaria sin
tener que sufrir la volatilidad cíclica de los mercados inmobiliarios
gracias a la estabilidad de los ingresos a largo plazo.
1
Money into Property (Dinero en Inmuebles) edición nº27-DTZ Research 2002
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 61
•
Los beneficios de una revalorización del activo con la posibilidad de
recuperarlos en el futuro.
Las compraventas con arrendamiento se irán popularizando debido a la
insaciable demanda por parte de inversores y operadores de recaudar
capital. No obstante, esta modalidad, en algunos países se considera
‘fuera de balance’. Existe una preocupación respecto a la futura
legislación en relación a este concepto después del escándalo financiero
protagonizado por la empresa Enron.
Las operaciones de compraventa con arrendamiento son cada vez más
una combinación de contratos de arrendamiento con estructuras fijas y
variables. La parte fija permite a los inversores beneficiarse de una
fuente de ingresos garantizada, mientras que la parte variable les permite
beneficiarse de los mercados en alza junto con las perspectivas de
crecimiento en el sector hotelero.
El Royal Bank of Scotland (RBS), fue especialmente activo en el año
2001, momento en el que compró 11 hoteles Hilton, por
aproximadamente €510 MM, en los que Hilton ha mantenido
arrendamientos de entre 20 y 30 años, con rentas fijas y variables. RBS
continuó con su postura inversora agresiva proporcionando financiación
al PRINCIPAL FINANCE GROUP (PFG), de la Sociedad Nomura por la
compraventa con arrendamiento de 6 Le Meridien Hoteles, 5 Principal
Hotels (adquiridos por Nomura en Febrero del año 2001) y el
Cumberland Hotel (adquirido de la empresa Compass por separado).
Bajo el acuerdo, Le Meridien acordó pagar la cantidad más alta de entre
un 25% de los ingresos de los 12 hoteles o la cantidad de £50 MM al año
en concepto de renta durante la vida de los contratos de arrendamiento
de 30 años. A través de los contratos de arrendamiento ligados a la
facturación, RBS se beneficia de unas perspectivas de crecimiento por
encima de la media del sector hotelero.
En el año 2002 Thistle Hotels acordó una operación única con Gamma
Four, una filial del grupo inmobiliario Orb Estates. En la operación había
31 hoteles en las diferentes provincias del Reino Unido y 6 en Londres,
con un total de 5.500 habitaciones. En términos escritos se debería
denominar dicha operación como “compraventa con gestión” y no
“compraventa con arrendamiento”. Thistle firmó contratos de gestión
por un plazo de 30 años y ha garantizado un EBITDA mínimo de €70
MM durante los primeros 10 años. El operador pagará la diferencia, con
un tope máximo de dos veces el EBITDA estando éste ligado al índice de
inflación. Es probable que Thistle reciba honorarios de gestión
superiores a €12,5 MM al año. Esta operación se firmó por una suma de
€950 MM, mostrando una leve minoración en relación con el valor en
libros.
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 71
A finales de Agosto de 2002, Hilton anunció que había cerrado su
segunda operación de compraventa con arrendamiento con éxito,
liberando otros €488 MM de capital. La operación se basó en 10
inmuebles con un total de 2.043 habitaciones y dio como resultado la
formación de una sociedad limitada entre la inmobiliaria Rotch,
Farnsworth Group y el Bank of Scotland. Hilton invirtió directamente
€39 MM por una participación del 40% con opción a reducir ésta al 20%.
Como resultado los hoteles se vendieron por un total de €528 MM siendo
su valor contable de €467 MM. Hilton arrendará dichos hoteles por un
plazo de 27 años sujetos a un arrendamiento variable. El pago se calcula
sobre un 28,8% de la facturación además de una suma de €5 MM que
equivale a €37 MM por año hasta el 2004, momento a partir del cual el
pago mínimo garantizado pasa a ser €27,5 MM, que además está ligado a
la inflación con un máximo del 5%. La carga arrendaticia es mayor que
en la transacción con RBS pero esto es debido a la inclusión de un hotel
ubicado en Londres que se prevé tenga mayores beneficios que un hotel
en provincias. Las rentas garantizadas hasta el año 2004 y el hecho de
que Hilton mantenga un 40% de participación en los activos, nos dan
una idea de la complejidad de la operación en estos tiempos de
incertidumbre económica.
Más recientemente, en Octubre de 2002, la Empresa Jarvis confirmó que
había firmado un acuerdo de compraventa con arrendamiento a un
consorcio privado liderado por Lioncourt Capital por un precio de €237
MM a cambio de un contrato de arrendamiento de 34 años. En la
operación se incluyeron 9 inmuebles, con unas 1.341 habitaciones, de los
cuales 3 están en Londres y representan el 43% del total de habitaciones.
La renta, que está ligada a la facturación, equivale al 31% de ésta,
estando sujeta a mínimos y máximos de €15,6 MM y €17 MM
respectivamente, arrojando una tasa de rentabilidad del 7%. Esta
transacción demuestra la intención del grupo en concentrarse en la
gestión y no la propiedad hotelera. A pesar de la situación del mercado,
los hoteles se vendieron al 101% de su valor actual neto.
Tabla 1
Transacciones de compraventa con arrendamiento 2000-02 (€)
Year
Corporate/Portfolio
Country
Number of
Properties
2002
2002
2002
2002
2001
2001
2001
2001
2000
2000
Jarvis Hotels
Hilton
Thistle Hotels ¹
NH Hoteles
Le Méridien (Nomura)
Hilton
Accor
Airtours
Premier Hotels
Club Med Hotels
UK
UK
UK
Spain
UK
UK
UK
Spain
UK
Europe
9
10
37
4
12
11
13
7
8
5
¹ 'Sale-and-managementback'
Rooms Total Sales Price
1,341
2,043
5,454
643
4,300
2,131
1,200
2,124
660
2,119
237,000,000
528,000,000
951,000,000
91,000,000
1,645,000,000
512,000,000
98,000,000
106,000,000
69,000,000
112,000,000
Price per
Room
Buyer
177,000
258,000
174,000
142,000
383,000
240,000
82,000
50,000
105,000
53,000
Lioncourt Capital Led PE Consortium
Rotch, Farnsworth Group, Hilton
Orb Estates
Pontegadea Immobiliaria
Royal Bank of Scotland
Royal Bank of Scotland
London & Regional Properties
Private Investor
Accor/London & Regional
Gothaer
Seller
Jarvis Hotels
Hilton International
Thistle Hotels
NH Hoteles
Nomura International
Hilton International
Accor
Airtours
Premier Hotels
Club Med
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 81
Además de la segregación de la cartera de Compass, que resultó en la
venta por €1.300 MM de los 79 hoteles de la cadena Posthouse a la
cadena Six Continents a 7,9 veces el EBITDA, y la venta de 48 hoteles
pertenecientes a Heritage Hotels por un precio de €385 MM en un joint
venture entre Macdonald Hotels y el Bank of Scotland, por un precio 8
veces el EBITDA ha habido un número importante de transacciones de
carteras en el mercado hotelero europeo.
La transacción de compraventa con arrendamiento entre Hilton y RBS, le
proporcionó al primero los fondos necesarios para financiar una
ampliación estratégica en el mercado escandinavo. El grupo Hilton
sorprendió al mercado comprando la cadena Scandic Hotels por una
suma superior a €1.000 MM entre acciones y aportación monetaria. De
un total de 154 hoteles, 132 están en Escandinavia y los restantes en el
resto de Europa. Las ganancias de Scandic en el 2001 fueron de €75 MM,
representando un multiplicador de ganancias de 13,4 y una tasa de
rentabilidad de aproximadamente el 7,5%.
SAirGroup, empresa suiza con dificultades, vendió en Abril del año 2001
su cartera de hoteles denominados Swissôtel a la sociedad de Singapur
Raffles Holdings por un precio de €268 MM. Dicha operación permitió a
Raffles Holdings ampliar su penetración en el mercado incrementando el
número de habitaciones en un 139% hasta alcanzar las 13.500 en 17
países en los cinco continentes.
En Febrero de 2002, NH Hoteles aseguró la compra del 80% de la cadena
alemana Astron Hotels, por un precio de €130 MM con la opción de
comprar el 20% restante dentro de los 3 ó 4 años siguientes. La mayoría
de los 53 hoteles (8.396 habitaciones) son en arrendamiento restándoles
para finalizar un plazo medio de 22 años. Dicha transacción muestra 8,4
veces el EBITDA referente al año 2001. La cadena NH Hoteles se
financió con la venta y arrendamiento de 4 de sus activos en España a la
inmobiliaria Pontegadea para efectuar sus adquisiciones.
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Tabla 2
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 91
Transacciones de carteras seleccionadas 2000-02 (€)
Number of
Properties
Year Company/Portfolio
Country
2002
2002
2001
2001
2001
2001
2001
2001
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
Italy
Germany/Austria/Switzerland
UK/Denmark/Netherlands
UK
Worldwide
UK
Sweden
Worldwide
UK
Europe & USA
UK
Spain
UK
Europe
Worldwide
Spain, Cuba, Tunisia
Sweden
Spain
Spain
Poland
Benelux & Germany
Ciga Hotels ¹
Astron Hotels
Principal Hotels
Heritage Hotels
Le Méridien Hotels
Posthouse Hotels
Scandic
Swissôtel
Malmaison Hotels
Rafael Hotels
BAA Hotel Portfolio
Sungarden
Oriel Leisure
Krasnapolsky
Millennium & Copthorne
Tryp Hotels
Provobis
Don Pedro Hotels
Hotetur Club
Orbis
Gran Dorado
4
53
17
48
128
79
154
23
5
6
8
4
8
64
N/A
60
17
28
19
N/A
N/A
Total Sales
Rooms Price (000s)
379
8,396
2,500
3,110
40,000
12,300
26,452
7,827
572
1,223
2,927
1,786
818
10,000
22,500
9,700
3,000
5,000
3,300
10,500
8,664
351,000
130,000
418,000
385,000
3,008,000
1,328,000
1,004,000
268,000
125,000
237,000
307,000
180,000
69,000
495,000
845,000
360,000
71,000
72,000
47,000
145,000
101,000
Price per
Room
926,000
15,000
167,000
124,000
75,000
108,000
38,000
34,000
219,000
194,000
105,000
101,000
84,000
50,000
38,000
37,000
24,000
14,000
14,000
14,000
12,000
Buyer
Consortium of Italian Investors
NH Hoteles
Nomura Principal Finance Group
Macdonald Hotels/Bank of Scotland
Grand Hotels (M) Acquisitions Co.
Six Continents
Hilton Hotels
Raffles Holdings
MWB/Radisson SAS
Mandarin Oriental
Airport Hotels Partnership
Iberostar
Premier Hotels
NH Hoteles
City Development
Sol Meliá
Scandic
Airtours
Airtours
Accor (25% stake) led Consortium
Pierre & Vacances
¹ Quoted price includes a golf course and other real estate assets
El número de transacciones de carteras de inmuebles hasta la actualidad
ha sido muy inferior al año pasado. Esto es debido a que los inversores
han adoptado una postura de precaución así como la caída en resultados
afectando a toda Europa, además de las diferencias entre arrendadores e
inquilinos en lo que a expectativas se refiere. No obstante, a medida que
van mejorando los resultados, los inversores muestran renovado interés
y confianza, situación que sugiere que a medida que aumente la
actividad inversora incidirá en unos precios al alza.
Recientemente Accord anunció su adquisición de un 30% del grupo
hotelero alemán denominado Dorint por un precio de aproximadamente
€50 MM con opción a aumentar la participación de la compradora a un
55% para el año 2010. Esta oportunidad surgió gracias a la difícil
situación atravesada por Dorint debido a su expansión agresiva entre los
años 1999 y 2001. En la actualidad, Dorint tiene 99 hoteles de los cuales
75 están ubicados en Alemania. Todos los hoteles están bajo el régimen
de arrendamientos fijos, siendo estos muy típicos en el mercado hotelero
alemán.
Se han vendido cuatro activos propiedad de Ciga (incluyen terrenos a
desarrollar, un campo de golf y marinas) mientras que los hoteles están
en fase de comercialización y probablemente se vendan aunque la
sociedad Starwood retendría su gestión. Mientras tanto, Compass
anunció recientemente que venderá su cartera de hoteles de bajo coste,
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 101
denominados Travelodge, siendo actualmente la segunda cadena más
grande en el Reino Unido de esta clase de hoteles, conjuntamente con los
restaurantes denominados Little Chef. La transacción en principio
podría incluir la venta del Strand Palace y Regent Palace, con 1.700
habitaciones. Inicialmente se pensó que dichos inmuebles se venderían a
London & Regional, sin embargo se ha confirmado recientemente que la
operación no se materializó.
Otras opciones para facilitar la
consolidación de la cartera incluyen Copthorne, Jolly Hotels, Maritim,
Moat Houses, NH Hoteles y Steigenberger. Mientras tanto, se rumorea
que el grupo Thistle está considerando vender sus restantes hoteles en
propiedad para su posterior arrendamiento; Le Meridien ha reactivado
sus planes para la venta de 10 de sus hoteles Europeos; y se rumorea que
Jarvis Hotels está en negociaciones ya avanzadas para la venta y
posterior arrendamiento de un elevado número de sus hoteles
reembolsando a sus accionistas con el capital recaudado. En cuanto a
compradores probables, la caída en los mercados bursátiles ha desviado
la atención de los inversores hacia el sector inmobiliario como pueden
ser los fondos alemanes o los fondos de capital privado que cobrarán
mayor importancia en el sector hotelero europeo.
La consolidación y
cambio de marca
Como continuación a la consolidación experimentada en el mercado
hotelero europeo, se han llevado a cabo proyectos de racionalización y
cambios en los nombres de las marcas. Así como cambios de imagen.
La adquisición de la cadena holandesa conocida como Krasnapolsky por
parte de NH Hoteles, ha significado una tarea de cambio de imagen.
Además, en febrero del año 2002, NH Hoteles vendió la sociedad Golden
Tulip Worldwide y por tanto todos los derechos de Golden Tulip y las
franquicias bajo la bandera Tulip Inn. Este hecho obligó a cambiar la
imagen y nombre de estos hoteles en propiedad a la marca NH. El
grupo ha anunciado recientemente que invertirá Euros 8MM para
cambiar la imagen del Astron Group para abanderarlo también bajo la
marca NH.
Debido a la compra de Scandic por la cadena Hilton en Escandinavia en
el año 2001, se convertirán aproximadamente entre 20 y 25 hoteles a la
marca Hilton. Además, se han cesado ocho antiguas franquicias Holiday
Inn, propiedad de Scandic y serán renombradas o bien como Scandic o
Hilton.
La compra de Posthouse en el año 2001 por Six Continents ha dado
como resultado que la cartera completa haya cambiado de nombre y que
ahora sean hoteles de la marca Holiday Inn. Los siete hoteles
seleccionados para la venta durante el proceso de adquisición
anteriormente mencionado, se vendieron con éxito.
La compra de Tryp Hoteles por la cadena Sol Meliá en el año 2000 dio
como resultado una nueva imagen del grupo. Los hoteles de tres y
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Transacciones Hoteleras Europeas 2002 111
cuatro estrellas y los hoteles ubicados en las grandes ciudades han
pasado a la marca Tryp.
Alianzas de
Comercialización y
Acuerdos de
Franquicia
Mientras que el mercado hotelero europeo ha experimentado una
consolidación profunda en los últimos tiempos, existe una tendencia a
formular alianzas estratégicas. Dicha práctica le permite a las partes
implicadas ampliar su cobertura geográfica, extender sus canales de
venta y distribución y proporcionar un beneficio tanto a sus huéspedes
como a las empresas inversoras sin la necesidad de amalgamar varias
carteras de activos diferentes.
En septiembre del año 2002, Rezidor SAS Hospitality firmó un acuerdo
con Carlson Hotels que le da derecho a explotar la franquicia principal
de 30 años de duración de las marcas Regent, Park Inn y Country Inns &
Suites tanto en Europa como en Oriente Medio y Africa. Rezidor tomará
control de los actuales contratos de gestión y franquicias de estas marcas
continuando su comercialización en el mercado conjuntamente con
Radisson SAS para alcanzar un volumen de 700 hoteles durante los
próximos 10 años.
En mayo del año 2002, Raffles Internacional y la japonesa Hotel Okura
Co., formaron una alianza estratégica para estudiar oportunidades de
negocio en diversos sectores entre los cuales están la promoción hotelera,
la adquisición de contratos de gestión y comercialización. La sociedad
Hotel Okura es propietaria de 23 hoteles, 16 de los cuales se encuentran
en Japón. Raffles, propietaria de las marcas Swissôtel y la de su propio
nombre gestionan en la actualidad unos 39 hoteles.
En agosto del año 2001, Le Meridien y Nikko Hotels anunciaron una
ampliación de su alianza estratégica mundial, nacida en el año 2000, que
incluía todos los activos de Nikko Hotels fuera de Japón y China. Dicha
alianza se ha ampliado para incluir todos los hoteles de esta marca. La
alianza proporciona una red mundial de 169 hoteles en 63 países.
En junio del año 2001, el grupo británico Jarvis Hotels firmó una
franquicia a 20 años con Marriott International, por la que 56 de los 66
hoteles han sido abanderados bajo la marca Ramada Jarvis. Sin embargo,
se prevé que la marca conjunta desaparezca quedando exclusivamente la
denominación Ramada. Recientemente Jarvis acordó una segunda
franquicia con el gigante Estadounidense Cendant. Bajo los términos del
acuerdo Jarvis gestionará las cadenas de bajo coste Days Inn y Howard
Johnson. Esta última transacción es parte de la estrategia para
concentrarse exclusivamente en gestionar hoteles dejando la propiedad a
los inversores y así convirtiéndose en una empresa que desarrolla
servicios y gestión hotelera.
En mayo del año 2001, Millenium & Copthorne (M&C) anunciaron su
acuerdo de alianza estratégica mundial con Maritim Hotels. Dicha
HVS International
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 121
alianza le proporcionó a Maritim una inmediata penetración en los
mercados Europeos, Asiático y estadounidense. Mientras tanto, M&C se
beneficia de la buena posición que tienen Maritim en el mercado
Alemán. En su conjunto la alianza proporciona 130 hoteles con un total
de 35,000 habitaciones.
Fuentes de Capital De
Inversión
Haciendo un repaso de los compradores actualmente activos en el
mercado hotelero europeo, es evidente que los fondos monetarios para
la inversión provienen de diversas fuentes. La gran actividad de los
compradores quienes en su momento representaron el 57% y el 40% de
todas las transacciones de activos individuales en los años 1999 y 2000
respectivamente, ha sufrido una caída en los años 2001 y 2002. De hecho
se está haciendo patente la diversidad que existe en el altamente
competitivo mercado de las inversiones y que está dando lugar a
cambios reales en las estructuras de tenencia de los activos hoteleros.
Gráfico 3 Inversiones de Activos Individuales – Categoría de Comprador 1999-02
2001
2002
Private
Equity
3%
Hotel
Investment
Company
23%
Hotel
Operator
22%
Hotel
Investment
Company
3%
Private
Equity
22%
Hotel
Operator
26%
Fund
7%
Individual
4%
Individual
7%
Real Estate
Investor
41%
Private
Equity
2%
Individual
2%
Hotel
Operator
42%
Individual
9%
Real
Estate
Investor
29%
Real Estate
Investor
27%
1999
2000
Hotel
Investment
Company
9%
Fund
15%
Fund
9%
Real
Estate
Investor
19%
Hotel
Investment
Company
10%
Hotel
Operator
57%
Fund
12%
Source: HVS International Research
Cada vez más existen nuevos métodos dinámicos e innovadores de
financiación. Se está poniendo de moda desligar la gestión hotelera de
su tenencia, y dentro del sector de financiación hotelera se están
observando joint-ventures, la formación de nuevas sociedades y
transacciones de compraventa con arrendamiento. Sin embargo, tales
HVS International
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 131
métodos de financiación hotelera no son nuevos ya que se vienen
utilizando en los mercados alemanes y franceses desde hace algún
tiempo. Sin embargo se han ampliado los medios disponibles para la
inversión hotelera debido a factores como pueden ser el deseo de
beneficiarse de carteras con mayor diversificación y equilibrio o la
transferencia de fondos desde los mercados bursátiles al sector
inmobiliario. Estos métodos alternativos para la financiación hotelera no
se pueden considerar como una moda pasajera sino más bien como
métodos sofisticados y establecidos.
Tabla 3
Principales Transacciones de Activos Individuales 2001-02 (€)
Year
Hotel
Location
2002
2002
2002
2002
2001
2001
2001
2001
2001
2001
2001
Hilton Park Lane
Hyatt Regency
Hotel Praha
Novotel Düsseldorf
Hotel Arts ¹
Noga Hilton
Four Seasons
Radisson SAS
Maritim Pro Arte
Radisson SAS
Hilton
London
Budapest
Prague
Düsseldorf
Barcelona
Geneva
Prague
Brussels
Berlin
Manchester
Vienna
Star Rating
Rooms
5
5
4
4
5
4
5
5
5
5
5
450
353
120
232
482
410
162
281
406
360
600
Sales Price
247,651,800
50,000,000
16,933,800
32,499,000
285,000,000
188,000,000
70,000,000
85,000,000
119,000,000
62,000,000
69,000,000
Sales Price
Per Room Buyer
550,000
142,000
141,000
140,000
591,000
459,000
432,000
302,000
293,000
172,000
115,000
London & Regional/Land Securities
HVB-Leasing Hungary
Falcon Capital
Deutsche Bank Subsidiary
Deutsche Bank Private Equity/Patron Capital Partners
UBS/BNP Paribas
Quinlan Partnership
DIFA Fund
Allgemeine Leasing
Not Disclosed
Soravia Bautrager GmbH
¹ Price includes 13,000 m² of retail space, 12,000 m² of office space, residential apartments and a casino.
Además de la financiación proveniente de fuentes privadas, nuevas
fuentes de financiación a través de fondos de desarrollo se están
implantando en la forma de joint-venture entre el operador y el inversor.
Los ejemplos que se pueden citar incluyen las alianzas ente Macdonald
Hotels, Royal Bank Development Capital y Bank of Scotland.
Un a fuente alternativa de capital ha emanado de las inmobiliarias.
Entre los actores del mercado están Marylebone Warwick Balfour
(MWB), que ha invertido en el Howard Hotel (gestionado por Swissôtel)
y es además propietaria de la cartera Malmaison. Otra inmobiliaria,
London & Regional, ha comprado el Trafalgar Hotel, un hotel exclusivo
ubicado en Londres, y recientemente ha tomado una participación
mayoritaria en el hotel Hilton de la londinense calle Park Lane. Además
compró ocho hoteles de la marca Premier y los arrendó a la operadora
Accor. El Burford Group es otro buen ejemplo: ha formado un joint
venture con Ian Schrager inaugurando dos hoteles en Londres.
Finalmente, la financiación institucional directa también es una fuente de
capital. En el año 1999, Norwich Union, un fondo de pensiones
británico, adquirió nueve hoteles Hilton para posteriormente arrendarlos
a Jarvis Hotels. Posiblemente este sea el primer ejemplo de una
HVS International
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 141
transacción que incorpora una mezcla de estructuras fijas y variables en
un arrendamiento. Desde entonces se han constituido varios fondos
dedicados exclusivamente al sector hotelero. Un ejemplo es el fondo
MWB que mantiene acuerdos con inversores institucionales tales como
Norwich Union, Clerical medical y Scottish Widows. Otro ejemplo
relevante es la alianza que existe entre British Airports Authority (BAA) y
varios inversores institucionales directos. La operación, en la que se
vieron involucrados ocho hoteles aeroportuarios en el Reino Unido (seis
de ellos ubicados en los aeropuertos de Gatwick y Heathrow) radica en
arrendamientos ligados a la facturación con un mínimo garantizado.
BAA además tiene una participación minoritaria. Esta nueva modalidad
de financiación privada es ventajosa para ambas partes. Para el operador
hotelero dichas operaciones innovadoras le permiten dedicarse
exclusivamente a la gestión de hoteles además de liberar capital para
conseguir mayor penetración en los mercados. Desde el punto de vista
del inversor la ventaja es que recibe unos rendimientos por encima de la
media a pesar del carácter cíclico y volátil del mercado hotelero. Existe
además una tendencia a invertir en activos hoteleros como alternativa a
las oficinas o locales comerciales ofreciendo así una cartera diversificada
y equilibrada. El número de empresas hoteleras que cotizan en bolsa en
Europa es relativamente pequeño siendo además su capitalización
bursátil relativamente pequeña en comparación con otros sectores. El
interés por productos hoteleros ha sido bastante escaso en los últimos
tiempos y la tarea, por cierto infructuosa, de conseguir financiación en
los mercados capitales ha dado como resultado el hecho de que las
empresas busquen métodos alternativos de financiación. Además, con
los recientes problemas en los mercados bursátiles mundiales los
inversores buscarán incrementar la proporción de activos inmobiliarios y
hoteleros consiguiendo así mayor liquidez.
En los últimos tiempos los fondos alemanes y los inversores
institucionales buscan invertir fuera de sus mercados domésticos y así
conseguir mayor penetración en los mercados mundiales. Los fondos de
inversión también están siguiendo esta política. Mientras tanto la
financiación privada ofrecida por sociedades como por ejemplo Tweed
Investments y Nomura Principal Finance ha proporcionado una
importante suma de capital.
No obstante, aquellos inversores
estadounidenses que históricamente han invertido en las principales
zonas y mercados de Estados Unidos, están ahora actuando con cautela
debido a la recesión de su mercado doméstico. Por lo tanto los
inversores estadounidenses ahora seleccionan cuidadosamente la
elección de sus activos para diversificar riesgos.
CONCLUSIONES Y
PREVISIONES
Las previsiones para el mercado hotelero europeo son halagüeñas a
pesar de los tiempos difíciles vividos como consecuencia de una
ralentización en la economía global empeorada por las atroces atentados
terroristas en los Estado Unidos. Sin embargo, la posibilidad de una
HVS International
Transacciones Hoteleras Europeas 2002 151
guerra con Iraq y el riesgo de más ataques terroristas probablemente
incidan negativamente en los mercados sobre todo si existe
incertidumbre en cuanto a los posibles enfrentamientos que puedan
producirse.
El óptimo momento atravesado por el mercado hotelero europeo previo
a los ataques del 11 septiembre del año 2001 fue excepcional arrojando
unas cifras récord en cuanto a transacciones de carteras como de activos
individuales. Esto fue debido a un cierto número de operaciones
provenientes del año anterior que resultó ser un año en el que se
efectuaron muchas compraventas de carteras. Mientras que la industria
hotelera ha resultado ser más robusta de lo que se pensaba, los efectos
reales de la ralentización económica se han hecho notar en el año 2002,
sobre todo en el sector de inversiones. Los primeros seis meses del año
2002 no merecen especial atención debido a la cautela mostrada por los
posibles inversores, una falta de producto adecuado, la dificultad en
valorar activos en tiempos difíciles, las diferencias en expectativas entre
vendedor y comprador y el escaso interés en vender activos por debajo
de niveles de mercado. No obstante, durante el año 2002 ha habido una
impresionante relación de operaciones de activos múltiples así como
individuales y se espera que el mercado de inversiones vuelva a su cauce
marcado en años anteriores.
Se prevé que la actividad inversora se caracterizará por la adopción de
innovadoras estructuras de financiación que antaño se reservaban para
otro tipo de activos. La mayor importancia otorgada al sector
inmobiliario, sobre todo por parte de los fondos de pensiones e
inversores institucionales, probablemente incida positivamente en la
actividad inversora. Aparentemente la inversión en activos hoteleros es
más que una moda pasajera en la medida en que los inversores
inmobiliarios y financieros se van acostumbrando a cuantificar los
riesgos en este sector.
A medio plazo las instituciones que
tradicionalmente han evitado invertir en este sector cambiarán de
política ofreciéndoles así una mayor diversificación en sus carteras de
activos.
Se espera un incremento en las operaciones de compraventa con
arrendamiento en la medida en que los operadores buscan deshacerse de
la responsabilidad de ser propietarios, prefiriendo dirigir todos sus
recursos a lo que mejor conocen que es la gestión hotelera. Es probable
que esto aumente el valor actual neto en relación con el precio de las
acciones y mejore las posibilidades de financiación.
En conclusión, se esperan una consolidación del sector hotelero europeo
por parte de los propietarios - instituciones, bancos, fondos de capital
privado y fondos de inversión – y operadores hoteleros que buscan
aumentar su penetración en los mercados e incrementar la distribución.