¿Cómo se genera el Efecto Plusvalía?

Cálculo del Efecto Plusvalía
REUNIÓN INFORMATIVA PARA
PROPIETARIOS SOBRE
PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA
Jueves 20 de agosto de 2015
Agenda
-
¿Quiénes somos?
¿Qué es Plusvalía ?
¿Qué generan esas actuaciones?
¿Cómo se genera el Efecto Plusvalía?
¿Qué es participación en Plusvalía?
¿Cuándo se debe pagar la Plusvalía?
Ciclo de la Plusvalía
El Efecto Plusvalía y el Programa Progresa Fenicia
Canales de atención
¿Quiénes somos?
La Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital es la entidad oficial
encargada de las actividades
relacionadas con la formación,
conservación y actualización del
inventario de los bienes inmuebles,
situados dentro del Distrito a partir
del estudio de sus elementos físico,
económico y jurídico.
¿Qué es la Plusvalía?
Es el incremento en el
valor del terreno,
producido por las
decisiones o actuaciones
de la administración
pública sobre uno o
varios predios.
¿Qué generan esas actuaciones?
•
Que se incremente el aprovechamiento en la utilización del suelo o el
espacio urbano.
•
Que ese incremento materialice un beneficio concreto.
•
Que ese beneficio incida positivamente en el valor del suelo.
¿Cómo se genera el Efecto Plusvalía?
Cuando la ciudad, por medio de alguna de las acciones urbanísticas
modifica el régimen de usos del suelo, asignándole al territorio o a una
parte de él la posibilidad de desarrollar usos más rentables.
Cuando se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo incrementando la
edificabilidad, ya sea aumentando el índice de ocupación o el índice de
construcción, o ambos a la vez.
La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la
consideración de parte del suelo rural como suburbano. (Art. 74 Ley 388 de 1997).
¿Qué es participación en Plusvalía?
Es la obligación que tiene todo propietario de terreno, de transferir un
porcentaje del incremento registrado en el valor del suelo, a la ciudad.
¿Cuándo se debe pagar la Plusvalía?
La declaración y/o pago de Plusvalía se da cuando se presenta alguno de
los siguientes momentos de exigibilidad:
• Cuando se expide una licencia de urbanismo o construcción que
autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el
aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada.
• En los actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble
objeto de plusvalía, donde se configuren hechos generadores (uso y
edificabilidad) 1 y 3 del artículo 74 de la ley 388 de 1997 (se excluyen los
procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad
conyugal, prescripción adquisitiva de dominio y cesión obligatoria
anticipada al Distrito).
Hechos generadores de Plusvalía
Mayor aprovechamiento del
suelo (índice de ocupación o de
construcción - edificabilidad)
Modificación
de usos del suelo
ya no solo vivienda
sino también
comercio
Otros hechos generadores de Plusvalía
Incorporación de
suelo rural o
expansión urbana
a suelo urbano
Ciclo de la Plusvalía
UAECD
•Decisión
administrativa que
concrete acciones
urbanísticas
•Hechos
generadores
SDP
•Cálculo Efecto
Plusvalía
•Efecto antes
(norma anterior) y
después de la
norma
•ZHGE
UAECD
•Sesión
Interinstitucional
•Presentación
cálculo y
determinación
•Aprobación en
máx. 2 sesiones
SDP-UAECD
•Acto Administrativo
con Determinación
Plusvalía.
•Soporte técnico
•Sentencia C-035
de 2014
(notificación
personal).
•Inscripción folios
•Expedición del
recibo de pago de
la participación
(actualización
desde la acción
urbanística hasta
la exigibilidad.
SHD
El Efecto Plusvalía
y el Programa Progresa Fenicia
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
Metodología de cálculo
De acuerdo al Artículo 4º de la Resolución 620 del 2008, el método utilizado para
el cálculo del efecto Plusvalía es el siguiente:
Método (técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la
factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo
proyectado.
DELIMITACIÓN DEL PLAN PARCIAL - DECRETO 420 DE 2014
B. La Paz
Torres de
Fenicia.
SD
Cerros
Orientales
Mz. 5
Av. Jiménez .
ML
Centro Histórico
Campus
Uniandes
Quinta
de Bolívar
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
ANTES DEL PLAN PARCIAL
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL - ETAPAS
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL - ETAPAS
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
DESPUÉS DEL PLAN PARCIAL
*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto
Comparativo m2 entre escenario anterior y
posterior
250.000,00
200.000,00
150.000,00
148.510,79
6,17%
103.353,28
100.000,00
50.000,00
23.572,96
59.582,46
49.983,06
29.226,30
0,00
AREA UTIL
M2 CONSTRUIDOS
ESCENARIO UPZ
ESCENARIO PPRU
M2 VENDIBLES
Ítems analizados en el residual
11,59%
100%
39,30%
18,52%
90%
80%
70%
6,17%
12,00%
63,73%
48,70%
VLR TERRENO
UTILIDAD
60%
CARGAS ADICIONALES
50%
COSTOS
6,17%
VENTAS
40%
30%
100,00%
100,00%
20%
10%
0%
% SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ
% SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU
Comparativo % sobre las ventas, escenario
anterior y posterior
120,00%
100,00%
80,00%
60,00%
63,73%
6,17%
11,59%
40,00%
48,70%
18,52%
20,00%
6,17%
39,30%
12,00%
0,00%
COSTOS
CARGAS
ADICIONALES
% SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ
UTILIDAD
VLR TERRENO
% SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU
Comparativo valor m2 de terreno
a octubre de 2014
$ 6.000.000,00
$ 5.000.000,00
$ 2.743.000,00
$ 4.000.000,00
6,17%
$ 3.000.000,00
$ 2.000.000,00
Efecto Plusvalía: es la
diferencia entre el valor
del Escenario PPRU y el
Escenario UPZ
$ 2.687.346,36
$ 1.000.000,00
$VLR M2 TERRENO AREA UTIL A 2014
ESCENARIO UPZ
ESCENARIO PPRU
EXCEL