El precio del suelo y la planificación urbana

2. El precio del suelo
Diferenciaremos, en primer lugar, entre precio del suelo y precio de la vivienda (o de
un local, etc.). El precio que pagamos por una vivienda incluye el coste de su construcción
(proyecto, materiales, mano de obra, impuestos, etc.) y dos componentes más que resultan
determinantes: el precio del suelo y los beneficios que se obtienen en la operación.
La cantidad de suelo urbano y el precio del mismo son factores determinantes de la
morfología de las ciudades. La densificación de ciertos sectores de la ciudad o de toda ella, la
segregación de ciertos sectores sociales a zonas alejadas de las áreas donde se dispensan
servicios básicos, la aparición de zonas con dotaciones urbanas mínimas, la calidad de la
vivienda, etc. tienen que ver con estos factores.
Uno de los principales problemas de los ciudadanos es que el acceso a la vivienda es
difícil porque su precio (el de la compra y el del alquiler) es muy caro.
En España, del total de los ingresos medios de un hogar, la vivienda (más los gastos
en energía y agua) se lleva una tercera parte. El precio medio de una vivienda de 90
m2 (datos de marzo de 2008) era de unos 221.000 euros (a unos 2.560 euros el m2),
mientras que los ingresos medios por persona estaban ligeramente por encima de los
13.000 euros. De esta forma, la compra de una vivienda supone:
Un fuerte endeudamiento para las familias
•
•
•
Una elevación del coste de la vivienda, ya que al precio de la vivienda hay
que sumarle el de los intereses que hay que pagar por el crédito
Un endeudamiento para muchos años que hipoteca o compromete las rentas
de la familia para mucho tiempo
Que las familias con menores ingresos tienen muy difícil, cuando no
imposible, el acceso a la compra de la vivienda. Este aspecto es importante
porque supone que los que menos rentas tienen se ven obligados a no poder
comprar, a vivir alquilados, lo que aumenta las diferencias sociales, ya que el
que compra paga por un bien que posee y que puede vender cuando quiera,
por tanto, usa la vivienda y mantiene el valor del dinero que emplea en su
compra; mientras que el que alquila, usa la vivienda, pero pierde el valor del
dinero que paga por ello.
El suelo urbano tiene unas características propias que lo hace peculiar:
•
Tiene un precio elevado1, más que otros tipos de suelo
•
El suelo se hace susceptible de ser edificado, según la Ley del Suelo de 2007, por
una decisión de los municipios, que lo incluyen en sus planes de crecimiento de la
ciudad2. Así, la capacidad de producir suelo urbano la tienen las instituciones
encargadas de la gestión urbana, en España, las comunidades autónomas y los
Ayuntamientos.
Para abordar el tema de precio del suelo es necesario tratar dos aspectos:
Además, el precio del suelo urbano no depende de los bienes que produce, como el
suelo agrario, por ejemplo, sino de su capacidad para ser edificado, que depende no
de su calidad como suelo, sino de la decisión de un ayuntamiento de incluirlo en los
planes de crecimiento de la ciudad.
1
En este sentido, un propietario que posea una finca en una zona próxima a una
ciudad puede ver multiplicado el valor de su propiedad por el simple hecho de su
inclusión en el planeamiento de la ciudad, sin necesidad de producir nada ni mejorar
tecnológicamente nada.
2
1. El hecho de que el precio del suelo urbano sea muy elevado.
2. El hecho de que, dentro de la ciudad, el suelo tenga diferentes precios.
2.b. Factores que inciden en el elevado precio del suelo
•
La carestía del suelo tiene que ver con su escasez: las autoridades suelen tardar
demasiado en señalar que suelo puede urbanizarse, de tal forma que la oferta de
suelo suele ir por detrás de la demanda. No obstante, se pueden hacer dos
observaciones:
Si sólo fuese esta la causa, cuando los ayuntamientos amplían el suelo urbanizable,
debería producirse un descenso en el precio de este, y esta situación no se da, por el
contrario, el suelo urbano siempre es
caro.
En nuestro país un 80 % de las familias son
propietarias de su vivienda ¿de dónde ha
venido,
pues,
esa
potente
demanda?
Naturalmente del 20 % de familias que no lo
son y aspiran a serlo, pero, además, de otro
factor muy importante: muchas familias y
empresas han considerado que la adquisición
de suelo edificable o de viviendas era una
inversión muy buena ya que cada año subían
de valor más que otras inversiones o bienes.
Algunas familias han adquirido su según da
residencia (para pasar los fines de semana o
las vacaciones en el campo, en la montaña o
en la playa) y otras simplemente han
comprado para luego vender y ganar dinero.
•
La demanda de suelo no depende sólo
del que se necesita para servir de
residencia a los habitantes de una
localidad. Históricamente3 se puede
considerar que hasta los años noventa la
principal fuente de demanda venía de la
búsqueda de primera vivienda, pero en
la actualidad hay que tener en cuenta
que gran parte de la demanda proviene
de las “segundas residencias” o de
aquellos que quieren adquirir una
vivienda como inversión.
•
Gran parte del suelo urbanizable está en
muy manos de muy pocas personas o empresas, que controlan la oferta de suelo y
sólo lo sacan al mercado (para edificarlo) cuando tienen garantizadas los beneficios
esperados. Prefieren retenerlo y que siga subiendo su precio a edificarlo y ganar
menos.
•
Siempre hay una demanda por cubrir, la de los
que viven en casas de alquiler y tienden a
maximizar4 su inversión mediante la adquisición.
En el mismo sentido, los cambios de domicilio por
mejora de las condiciones (mejor vivienda, mejor
lugar...), las compras de segundas residencias o
las compras como inversión se suman a esta
demanda constante de suelo.
•
Los sectores de baja renta (demanda no solvente) tienen una actuación peculiar en el
mercado: sus recursos son tan reducidos que, cuando quieren comprar, se
encuentran con que otras personas de más recursos, que también quieren comprar,
siempre pueden pagar más que ellos por lo que les interesa. La conclusión es que:
Hasta ahora las ciudades han estado en constante crecimiento, bien por un
importante crecimiento de la población (éxodo rural de 1950-75 y fuertes tasas de CV
por un rejuvenecimiento poblacional) bien por la tendencia reciente (desde 1980) a la
residencia en viviendas unifamiliares o en urbanizaciones en las afueras o en los
municipios próximos y/o bien comunicados, grandes consumidoras de suelo. Este
fuerte impacto ha provocado que las previsiones de nuestros municipios se hayan
quedado cortas en la mayoría de los casos.
3
Comprar un vivienda es adquirir un valor de uso y una inversión, pues siempre se
puede vender la vivienda y recuperar la inversión más las plusvalías que el
encarecimiento de la vivienda haya generado
4
o
No pueden comprar o tienen que conformarse con lo que la oferta
(constructoras, promotores…) les ofrece. En este caso no hay libre
concurrencia de oferta y demanda.
o
Las empresas constructoras, que como empresas acuden allí donde se prevé
mayor beneficio, prefieren realizar sus negocios con los sectores de renta
más alto, la demanda solvente, dado que pueden pagar más por lo mismo y
con ellos pueden obtener mayores beneficios. Así, la iniciativa privada sólo
acude a la demanda insolvente cuando puede realizar beneficios similares a
los que obtiene con la demanda solvente:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Bien abaratando costes de construcción que amorticen la diferencia
de beneficios.
Bien recibiendo ayudas del Estado.
Bien utilizando localizaciones pésimas, con precios más bajos.
Bien a través de procesos especulativos a través de los cuales
consiguen comprar suelo muy barato.
Estas peculiaridades hacen que el mercado del suelo esté controlado por la oferta de
suelo, que lógicamente tiende a aumentar sus beneficios y, por ello, a mantener elevados
precios.
2.c. El precio de las viviendas no es igual en todas las zonas de la ciudad, hay barrios, zonas
y edificios más caros y otros más baratos. En general estas diferencias dependen de:
•
•
La accesibilidad. La distancia a la que un barrio o una zona se encuentre de los
lugares a los que se necesita acudir (al trabajo, a la compra, a los servicios
sanitarios, etc.). Se puede decir, que los precios son menores en los sitios que tienen
un acceso peor (están más lejos o peor
comunicados) a los lugares de trabajo o
a los servicios.
La proximidad de una zona a actividades
que resultan molestas o peligrosas hace
que los precios sean más bajos. La
cercanía
a
zonas
contaminadas,
ruidosas, peligrosas, con malos olores,
etc. hacen que las viviendas valgan
menos dinero.
En España, en los dos últimos siglos, la carestía del suelo urbano ha sido una
constante y ha dado lugar a:
•
La existencia de grupos sociales que presentaban claras dificultades para acceder a la
compra de una vivienda. Esta cifra se ha reducido drásticamente en los últimos años.
Hoy en día menos de un 18% de los españoles no posee su vivienda principal, y sólo
un poco más de un 11% viven en
régimen de alquiler; por el contrario,
un 21% de los hogares españoles
dispone ya de una segunda residencia.
En la actualidad, el principal problema
radica en los jóvenes que no cuentan
con un “ahorro familiar” y buscan su
primera residencia: se encuentran con
elevados precios de alquiler y elevados
precios de compra que no pueden
financiar o tienen que hacerlo a muy
largo plazo y con un elevadísimo
endeudamiento.
•
La segregación social dentro de la ciudad, creando dos ámbitos muy distintos: el
habitado por los sectores que constituyen la demanda solvente, generalmente con
viviendas de calidad, en barrios planificados de calidad (con infraestructuras y
servicios); y otro ámbito para las clases de demanda insolvente, con viviendas de
menos calidad en barrios excesivamente poblados, carentes de importantes servicios
e infraestructuras, y alejados (en las periferias urbanas) y con problemas de
accesibilidad a los grandes dispensadores de servicios. Esta problemática fue muy
acusada hasta los años 80, cuando la planificación y las reformas urbanas
comenzaron a acortar las distancias sociales en la ciudad; no obstante, las ciudades
españolas siguen reproduciendo las diferencias sociales, y sus barrios las reflejan. El
problema es más llamativo en las zonas depauperadas del casco histórico o de las
barrios tradicionales, donde esta segregación social adopta formas de marginación.
Para hacer frente a esta situación, los gobiernos utilizan las “políticas de vivienda”, que se
centran en favorecer la construcción de “viviendas protegidas”, con el fin de favorecer que
los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas.
La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección
Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda parcialmente subvencionada por la
administración pública española.
Cuando una vivienda es clasificada como VPO, tanto el constructor/promotor como el
comprador reciben ciertos beneficios, a cambio de los cuales quedan sujetos a ciertas
condiciones:
•
El constructor se compromete a no vender la vivienda por encima de un precio
máximo fijado por la administración. Estos precios suelen estar bastante por debajo
de los precios de mercado. A cambio, recibe una serie de beneficios, como la
financiación de una gran parte del proyecto (hasta el 80%) a un tipo de interés bajo.
•
El comprador obtiene una vivienda a un precio notablemente inferior al del mercado
(en ocasiones también subvenciones económicas para la compra). A cambio, la
vivienda debe ser el domicilio habitual del comprador. Además, si el comprador
quiere revender la vivienda, el precio está fijado por la administración, quien además
posee derecho preferente de compra.
El gobierno de España establece la política general de Vivienda Protegida para
España y luego las comunidades autónomas los llevan a cabo. Para ello, gobierno central y
gobierno autonómico firman convenios en los que se fijan objetivos y que parte de
financiación corresponde a cada institución.
3. La planificación
Suele señalarse que la mejor manera de combatir este sobreprecio del suelo es la
planificación, en la medida en que permite prever la demanda de suelo y articular la oferta y
la demanda, a la vez que es la herramienta que se utiliza para garantizar la calidad de vida
de los ciudadanos, pues asigna los mínimos o requisitos que todo proceso urbanístico debe
cumplir.
La planificación urbana forma parte de las políticas de ordenación territorial, que
pretenden corregir los desequilibrios y los problemas medioambientales que derivan de la
simple aplicación de las normas de mercado.
El derecho a planificar parte del concepto que el Derecho establece para la
propiedad del suelo, que limita el libre uso del mismo, dejando el derecho a
edificar en manos de la colectividad (autoridades municipales democráticamente
elegidas), que vuelve al propietario si este cumple dos requisitos: seguir las
normas establecidas y devolver a la comunidad parte de las plusvalías obtenidas
con la declaración de su propiedad como suelo urbanizable.
Esta limitación del libre uso de la propiedad deviene del hecho de que el
propietario, como hemos señalado antes, obtiene “por el sólo hecho de serlo, sin
añadir actividad ni soportar riesgo alguno, un beneficio importantísimo consistente
en el aumento de valor que el suelo experimenta al incorporarse a la ciudad, a
consecuencia de las decisiones que... adopta la Comunidad4" (el Ayuntamiento) al
conceder la calificación de urbano o urbanizable al suelo.
En la Unión Europea, la planificación pretende ser:
•
•
Una política integral que colabore a articular el territorio a escala transnacional,
nacional, regional y local.
Una política que asuma formas de gobernanza que coordine los intereses y las tomas
de decisión de los diferentes intereses y agentes que actúan sobre el territorio
urbano.
Siendo sus objetivos:
•
•
•
Fomentar el desarrollo urbano, pero controlar la expansión urbana inspirándose en el
concepto de "ciudad-compacta" (ciudad de distancias cortas) frente a los modelos de
crecimiento horizontal y al crecimiento por aglomeración.
La regeneración económica y social de las ciudades y barrios en crisis, con el fin de
fomentar un desarrollo urbano sostenible, centrándose en:
o Luchar contra la exclusión social de una parte de la población
o Reconvertir las zonas de industrias maduras u obsoletas
o Reacondicionar las zonas urbanas en crisis y las instalaciones industriales
abandonadas.
Difundir el concepto de “gobernanza urbana”, de nuevas estructuras de gestión
urbana, de participación ciudadana y de intercambio de la información
Como armas se utilizan fundamentalmente:
1. Las recomendaciones de la Comisión Europea y los acuerdos entre países para fijar
políticas comunes. La política de ordenación territorial europea no es de obligado
cumplimiento para los países miembros, pero, además de su valor político, marca y
orienta el conjunto de las políticas europeas, que sí que tienen efectos territoriales.
2. El plan URBAN (comenzó en 1994), por el que los estados seleccionan las zonas
urbanas afectadas, que reciben una subvención para llevar a cabo estrategias de
desarrollo que tienen que ver con:
•
Recuperación de zonas edificadas
•
Desarrollo del espíritu empresarial, pactos e iniciativas locales en favor del
empleo
•
Desarrollo de una estrategia contra la exclusión y la discriminación a través
de acciones que fomenten la igualdad de oportunidades
•
Desarrollo de sistemas integrados de transporte público
•
Acciones en favor del medio ambiente
•
Desarrollo del potencial de las tecnologías de la sociedad de la información en
beneficio de los ciudadanos y las pequeñas y medianas empresas
En España, la primera5 ley del suelo se proclamó en 1956, cuando la situación era
lamentable y comenzaba a ser peor. El éxodo rural había llevado a importantes contingentes
de población a las ciudades, que los había acogido en un centro histórico excesivamente
masificado o en urbanizaciones en las afueras, que se habían desarrollado al margen de
cualquier control, algunas en forma de “chabolismo”. Desde entonces, la planificación ha
pasado por dos etapas:
1ª/ De 1956 a 1998, se desarrolló una planificación diseñada por técnicos municipales y
regionales que intentaba controlar o someter a normas el mercado y el crecimiento de la
Antes sólo había habido tímidos intentos de legislación general y las ordenaciones
urbanas particulares de cada ciudad.
5
ciudad para corregir las desigualdades sociales en la ciudad. El modelo lo había establecido la
ley de 1956, que las posteriores normas sólo matizaron y adaptaron a los nuevos tiempos.
Sus fines eran:
•
•
•
Dotar a los ayuntamientos de una “reserva pública de suelo6”, que les permitiese
utilizarlo para edificar dotaciones de servicios (colegios, centros de salud, zonas
verdes, etc.), mejorar las infraestructuras, cederlo para construir viviendas de
protección, venderlo para financiarse o, lo más importante, sacarlo al mercado en
momentos de gran carestía para regular algo los precios del suelo.
Limitar y articular el crecimiento de las grandes ciudades.
Llevar a cabo las reformas necesarias para evitar los desequilibrios existentes en la
ciudad, tanto en la calidad de los barrios como en las dotaciones de servicios y en la
accesibilidad a los mismos.
Para conseguirlos:
•
•
•
•
Fijaba las cargas sobre la propiedad del suelo para la realización de la planificación
(entre7 un 10 y un 15% de la propiedad), reforzando las medidas sancionadoras en
caso de incumplimiento.
Establecía criterios materiales de ordenación (estándares de edificabilidad, de calidad
en la construcción y de servicios e infraestructuras, así como de estética) que los
municipios estaban obligados a cumplir.
Mantenía la idea de planeamiento jerarquizado8, estableciendo el siguiente orden:
o Plan Nacional de Ordenación.
o Planes Directores Territoriales de Coordinación (elaborados por las CC AA)
o Planes Generales Municipales (antes PGOU).
o Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento (completan las
deficiencias del PGM, o sustituyen a este cuando no existe).
o Planes Parciales (para actuar sobre el suelo urbanizable programado).
o Planes Especiales (para actuar sobre algún aspecto concreto).
o Programas de Actuación Urbanística (sobre lo urbanizable no programado).
o Estudios de Detalle.
o Ordenanzas de Edificación y Usos del Suelo (reglamentaciones detalladas del
uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénico-sanitarias de los
terrenos y construcciones, así como las características estéticas de la
ordenación, de las edificaciones y de su entorno.
Clasificaba el suelo en:
o Urbano: “terrenos que cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuación de las aguas y suministro de energía eléctrica, o estén
comprendidos en áreas consolidadas por la edificación al menos en dos
terceras partes de su superficie”.
Suelo propiedad del ayuntamiento, conseguido con el porcentaje que los
propietarios tenían que dar a la institución municipal cuando convertía ese suelo en
urbanizable.
6
Estas cifras variaron en cada una de las leyes, pero siempre oscilaron entre estas
magnitudes.
7
Este orden complejo que va de las normas nacionales a las autonómicas, y luego a
las provinciales, municipales y demás se estableció en la ley de 1992, cuando ya existía
un marco autonómico.
8
o
o
Urbanizable o apto para ser urbanizado. Era el suelo que podía ser edificado
para las funciones (residencial, industrial, hospitalario, etc.) para las que la
planificación estableciese
No urbanizable (no apto para edificaciones urbanas).
El problema de estas leyes es que obtuvieron escasos resultados: la oferta de suelo y
vivienda siguió siendo insuficiente, los precios del suelo siguieron siendo exorbitantes y
persistió la segregación social en la ciudad. Para hacer frente a estos problemas, hasta 1998,
las sucesivas reformas y leyes9 han intentado reforzar el poder de los ayuntamientos y las
medidas de control sobre el mercado y los intereses privados que entran en juego en él; no
obstante estos intentos “dirigistas” fracasaron.
2ª/ La ley de 1998 cambió la perspectiva:
•
•
•
Los planes urbanos se integran en planes estratégicos superiores, que pretende
articular las diferentes políticas de ordenación territorial para orientarla hacia el
objetivo principal de mejorar la posición de la ciudad en la jerarquía urbana en la que
está integrada, en la línea que señalaba la Carta Europea de Ordenación del
Territorio. Para conseguir este objetivo se busca la coordinación de las iniciativas
privadas y públicas.
Se pasa de una planificación dirigida a corregir las disparidades sociales a otra que
busca potenciar el desarrollo económico de la ciudad, como forma de potenciar el
aumento de las rentas, que permitirá el aumento de la calidad de vida de los
habitantes. De esta forma, el planeamiento deja de querer “controlar” los intereses
privados y pasa a contar con ellos, y a potenciar la armonización entre ellos.
Se sigue con una planificación realizada por técnicos en urbanismo, pero ahora se
utilizan los acuerdos y los pactos con los agentes privados afectados. Mantiene aún
un carácter dirigista, pero sustituyen la imposición por el acuerdo y la colaboración.
De estos principios la ley deducía las siguientes normas urbanísticas:
•
•
Mantenía la jerarquización de la planificación:
o El Estado: establece los principios generales.
o Las autonomías: realizan los desarrollos legales.
o Los ayuntamientos confeccionan los planes de ordenación
Establecía criterios mucho más liberales en la calificación del suelo, buscando que
este llegase en mayor cantidad al mercado y, así, se pudiese abaratar su precio, y
que los propietarios del suelo colaborasen con la planificación a la vez que hacían
negocio. El suelo se clasificaba en:
o Suelo urbano: todo aquel que se encontraba legalmente edificado y el que ya
tenía realizadas las obras básicas de urbanización (suministro de agua y
Ley del suelo de 2 de mayo de 1975 (Texto Refundido de 9 de abril de 1976), que
mantenía en lo esencial las bases de partida de las del 56, y reformaba algunos
aspectos técnicos. El 25 de julio de 1990, tras múltiples debates e intentos de acuerdo,
se promulgó la Ley de la Reforma del régimen urbanístico y valoración del suelo (Texto
Refundido de 26 de junio de 1992), que pretendía acomodar las políticas sobre suelo a
los marcos democrático (Constitución de 1978) y autonómico, además de ganar
eficiencia en la planificación. Presentaba una parte de preceptos de aplicación plena
a toda España (los de planeamiento y los de carácter general u orientativo) y otros
que sólo tenían carácter supletorio, para aquellas comunidades que no tengan
normas al respecto. Cada comunidad autónoma debía desarrollar y concretar esa
normativa.
9
•
electricidad, alcantarillado y posibilidad de acceso rodado), pero aún no había
sido edificado.
o Suelo no urbanizable: “todo terreno sujeto a especial protección incompatible
con el desarrollo urbanístico, así como aquellos que el planeamiento desee
preservar” (por sus características medio ambientales, artísticas, históricas,
paisajísticas o por su valor agrícola, ganadero o forestal)
o Suelo urbanizable: todo aquel que no era considerado urbano o no
urbanizable estuviese donde estuviese, pero se establecían unos criterios de
habitabilidad: mínimos de accesibilidad y de infraestructuras, que debía
financiar el que edificase.
En cuanto a la cesión obligatoria de suelo, buscando que las empresas constructoras
abaratasen los precios y que encontrasen más atractivo el mercado que ofrecía la
demanda poco solvente, reducía considerablemente la cantidad a poner en manos de
los ayuntamientos, quedando establecido un máximo de un 10% (cada autonomía
debía fijar la cantidad, pero siempre por debajo de esa cifra) y lo necesario para los
viales, zonas verdes y dotaciones públicas previstos en el planeamiento.
Esta ley consiguió aumentar notablemente la cantidad de suelo y el número de
viviendas ofertadas, pero persistieron la especulación y el alto precio del suelo. Como ya
hemos señalado antes, más de un ochenta por ciento de las familias españolas residía en
una vivienda de su propiedad y un veinte por ciento ya disponía de una segunda residencia.
El problema se centraba ahora en el 20% que seguía sin acceder a la propiedad y, sobre
todo, en los adultos jóvenes que demandaban por primera vez una vivienda para residir. En
2007, se promulgó una nueva Ley del Suelo que establece:
•
•
•
•
•
Suelo urbanizable es el que esté incluido en los planes de crecimiento de las ciudades
que elaboran los ayuntamientos, pero se considera rústico hasta que se edifica o se
trazan las infraestructuras básicas. Así, la ley sólo distingue entre dos tipos de suelo:
rural y urbanizado, intentando evitar así el encarecimiento y la especulación que se
originaba cuando un suelo rústico se convertía en urbanizable y entre esta
calificación y su edificación definitiva. Por otro lado, al fijar el suelo urbanizable en
los límites de lo que esté planificado para el crecimiento de la ciudad, se limita el
crecimiento de las ciudades, siguiendo las normas de la planificación urbana europea.
La obligación de realizar una revisión de los planes urbanos cuando una actuación
conlleve un incremento superior al 20% de la población de esa localidad o de la
superficie de suelo urbanizado de la misma. Esta norma va en la línea de evitar tanto
el aumento desconsiderado de las ciudades, como recalificaciones de suelo que
puedan llevar consigo negocios especulativos.
Los planes urbanos deben tener en cuenta un informe de impacto medioambiental de
las acciones urbanísticas y un informe sobre la sostenibilidad económica del
mantenimiento de las infraestructuras y servicios públicos planeados.
Una reserva mínima del 30% del nuevo suelo urbanizable deberá dedicarse
obligatoriamente a vivienda protegida.
Los propietarios de los suelos que se incluyan en la planificación deberán realizar
cesiones a los ayuntamientos de un porcentaje mínimo de un 5% y máximo de un
15% de los mismos.
Es pronto para valorar los efectos de esta nueva ley, lo que si se observa es que, si, por un
lado, incluye elementos nuevos, como:
•
•
El establecimiento de criterios medioambientales previos a la autorización de
cualquier actuación urbanística
Fijación de una proporción mínima de vivienda protegida, como forma de posibilitar
el acceso a la vivienda y, así, una mayor cohesión social.
•
Plantear la mejora en la calidad de vida urbana, como un mecanismo para acceder a
una elevada “atractividad” para las actividades de alto rango, que permiten mejorar
la posición de la ciudad en los sistemas en los que se integra.
Por otro lado, vuelve al planteamiento “dirigista” y “controlador” de las antiguas leyes del
suelo, haciendo caso omiso a las indicaciones comunitarias que promueven la gobernanza10 y
la subsidiariedad11 en la toma de decisiones. Esta imposición de lo público sobre lo privado
no ha dado buenos resultados en las experiencias de las leyes anteriores a la de 1998.
Forma de organizar la gestión en la que prima la cooperación entre los afectados
(diferentes agentes sociales, asociaciones, instituciones y organismos locales y
territoriales), consiguiendo mayor eficacia y una percepción positiva entre los
gobernados.
10
Significa que las decisiones deben ser tomadas por las instituciones (normativa,
política o económica) más próxima al objeto del problema.
11