i METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
i
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Manuel G. Romana
José Carlos Cortés
ÍNDICE
1
INTRODUCCIÓN
1
2
MÉTODOS Y TÉCNICAS
1
3
CARACTERÍSTICAS DE UNA INSPECCIÓN
4
4
FASES DE UNA INSPECCIÓN
6
5
FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIÓN
7
5.1
5.2
TRABAJOS INICIALES
FUENTES DE INFORMACIÓN PREVIA A LA INSPECCIÓN
7
8
6
FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIÓN DE LOS
ELEMENTOS A INSPECCIONAR
11
7
FASE 4: INSPECCIÓN DE ELEMENTOS Y DETECCIÓN DE POSIBLES
DETERIOROS
17
7.1
7.2
INSPECCIÓN DE LOS ELEMENTOS
CLASIFICACIÓN DE LOS DETERIOROS
17
20
8
FASE 5: IDENTIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE DETERIOROS
20
9
FASE 6: ASIGNACIÓN DE CAUSAS PROBABLES
22
10 FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS
25
11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE)25
12 RECOMENDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR
27
13 BIBLIOGRAFÍA ( A CAMBIAR)
27
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
1
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Manuel G. Romana
Prof. Titular de Universidad
Departamento de Ingeniería Civil: Transportes
Universidad Politécnica de Madrid
1
INTRODUCCIÓN
En este texto se presenta al lector una posible metodología para la realización
de las Inspecciones Técnicas de Edificios (en adelante ITE, en singular, e
ITEs, en plural). Las ITEs son inspecciones reglamentadas obligatorias cuya
responsabilidad de realización corresponde a los propietarios de los
inmuebles. Esta obligación está regulada en los artículos 25 a 32,
correspondientes al Título III, de la Ordenanza sobre Conservación,
Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de
Madrid, aprobada por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 28 de enero
de 1999 (BOCM núm. 45, de 23 de febrero de 1999).
La intención de la Ordenanza es cambiar la situación preexistente, en la que
las actuaciones de rehabilitación eran curativas, y no preventivas. En aquéllas
condiciones la Administración no disponía de información acerca del estado
de un edificio mientras no existieran daños visibles en el mismo. La falta de
información equivalía a un estado de conservación correcto.
2
MÉTODOS Y TÉCNICAS
Etimológicamente, un método es “camino para llegar a un final (meta)”. El
DRAE lo define como “modo de hacer o decir con orden una cosa”. Así pues,
seguir un método es seguir un cierto camino propuesto de antemano como tal
2
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
(Ferrater Mora, 1975). En el caso de la ITE, este fin es la evaluación del
estado del edificio.
El método es el camino opuesto al azar o suerte, ya que es, ante todo, un
orden concretado en un conjunto de reglas. Ni la suerte ni el azar aseguran la
consecución del fin propuesto. Un método adecuado es un camino que,
seguido correctamente, permite la medición y evaluación de lo obtenido.
Adicionalmente, puede abrir otros caminos e, incluso, alcanzar tras estas
ramificaciones otros fines que no se habían propuesto.
Desde el punto de vista científico “método” es, o puede ser, al mismo tiempo,
estas tres realidades:

Una manera de conducir nuestros pensamientos, palabras o
acciones para alcanzar un fin.

La disciplina que imponemos a los pensamientos, palabras y
acciones para conseguir eficacia en lo que se desea realizar.

Un plan de acción, o pasos a seguir según unos principios, para
alcanzar una meta.
No es rara la confusión entre los conceptos de método y técnica. Técnica es
“conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte”
(DRAE). Así, el concepto de método es más amplio que el de técnica. La
técnica está más adscrita a la forma de presentación inmediata de una materia,
y es simplemente una manera de utilizar los recursos didácticos para que el
alumno lleve a cabo el aprendizaje de forma eficaz. A su vez, la técnica se
supedita a la ciencia, ya que es precisamente la herramienta que permite su
transmisión y aprendizaje y, en última instancia, su aplicación ordenada.
Los métodos no solamente contienen los pasos o fases a seguir, sino también
las razones que originan los pasos establecidos y las fases adoptadas. Por lo
tanto, el método, cuya finalidad es establecida de antemano, requiere la
organización racional y práctica por parte del profesional de sus recursos, para
poder dirigirlos hacia los objetivos previstos.
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
3
Así pues, método, en su más amplia definición, es un conjunto de
procedimientos y técnicas lógicamente coordinados para dirigir el trabajo
realizado hacia ciertos objetivos. Las técnicas o herramientas, a su vez, son
los recursos a los que se acude para concretar cada una de las fases
establecidas en el método. Para alcanzar sus objetivos de forma eficaz, un
método de elaboración de ITEs necesita acudir a un determinado conjunto de
técnicas. Puede decirse que el método se hace efectivo a través de las
técnicas.
De un modo general, los diferente métodos se pueden agrupar en tres tipos
según la naturaleza de los fines que procuran alcanzar: métodos de
investigación, métodos de organización y métodos de transmisión. Se definen
de la siguiente forma:

Métodos de investigación: Se destinan a descubrir nuevas
verdades, o a esclarecer hechos desconocidos, o a enriquecer el
patrimonio de los conocimientos.

Métodos de organización: Trabajan sobre hechos conocidos, y
procuran ordenar y disciplinar esfuerzos para que sea eficaz en
lo que se desea realizar.

Métodos de transmisión: Están destinados a transmitir
conocimientos, aptitudes, comportamientos o ideales. Dicho de
otra manera, los organizados a conducir y orientar hacia
objetivos ya conocidos para quien los transmite, y
desconocidos para quien los recibe. Se denominan también
métodos de enseñanza y se utilizan en la acción educativa.
Como ya se ha apuntado, el objetivo de este texto es resumir las fases de un
método válido para realizar una ITE. El éxito completo se alcanza cuando se
completan todas las fases, pero se dedica a cada una de ellas sólo la
intensidad de trabajo necesaria. Esta intensidad está en relación con la
importancia del edificio y su estado actual. A veces (las más, dentro de una
práctica media) se trata simplemente de tener unas buenas listas de chequeo y
fichas de inspección, mientras que en otras ocasiones hace falta dedicar un
4
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
esfuerzo considerable a la recopilación de información y a la investigación de
causas y factores coadyuvantes.
Al final, y dado que se trata de una actividad profesional remunerada, el éxito
completo consiste en aplicar el método correctamente, incluyendo en la
consideración de correcto la adopción de las técnicas necesarias con un
margen económico suficiente. Margen es la diferencia entre gastos directos e
ingresos, y no debe confundirse con beneficio. Los costes indirectos, que
incluyen la publicidad, la gestión comercial, el tiempo de no actividad, los
medios de producción (como ordenadores, cámaras, impresoras y otras
herramientas), y la producción propiamente dicha (papel, fotos y fotocopias,
visado) deben también ser costeadas por el precio final. Si este precio se
limita al coste marginal, lo que obviamente prefieren los clientes, la actividad
no tiene sentido desde un punto de vista económico.
3
CARACTERÍSTICAS DE UNA INSPECCIÓN
En el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspección, y en esto las
ITEs no son una excepción, existen dos aspectos que planean sobre todas las
discusiones: la responsabilidad civil y la relación entre alcance mínimo de los
trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relación con
estos dos aspectos son difíciles de establecer de forma objetiva, ya que la
situación final estará influida por el mercado que se desarrolle y la actitud
final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras, ausencias de
inspección e irregularidades en la misma.
En cualquier caso, pueden indicarse algunas características de las
inspecciones:

una inspección no es un seguro.
En efecto, una inspección permite asegurar únicamente que no
se detectan síntomas que indiquen la existencia de deterioros
inminentes. No predice la evolución futura, aunque,
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
5
lógicamente, si no existen síntomas de daños se infiere que, en
condiciones normales, éstos tardarán en aparecer.

una inspección se basa en un trabajo sistemático.
La base del éxito de una inspección es su carácter de
sistemática. Esta característica, que se examinará más
adelante, debe ser cuidada y desarrollada durante la
experiencia.

una inspección no es un informe de patología
El resultado normal, estadísticamente hablando, de una ITE
debería ser una inspección satisfactoria. Cuando el sistema esté
rodado, sólo en una minoría de los casos se dictaminaría una
ITE desfavorable. En estos casos, la atribución de causas es
recomendable, pero no obligatoria. Bastaría con dar una serie
de posibles causas. En cuanto a la recomendación de medidas
paliativas de tratamiento de la patología, está completamente
fuera del objetivo perseguido. Una ITE desfavorable es el
punto de comienzo de los trabajos de patología, que sí deben
determinar las causas de los daños y los remedios a aplicar.
Una inspección se basa en tres pilares: sistemática, herramientas empleadas
y tiempo empleado. La sistemática permite asegurar la calidad del trabajo,
evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros. Las
herramientas empleadas están en relación con los daños observados en las
primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y
métodos demasiado costosos si no se detectan daños que lo justifiquen. Por
último, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para
garantizar que éste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo puede ser
aquilatado con la experiencia, ya que cuanto más amplia sea ésta, será
necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser
reducido sensiblemente, ya que existe un límite inferior que será necesario
respetar.
6
4
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
FASES DE UNA INSPECCIÓN
En una ITE pueden distinguirse ocho fases diferenciadas:
1. Encargo, que finaliza al firmarse el contrato o, en otros casos,
alcanzar un acuerdo equivalente. En general, es aconsejable
disponer como mínimo de una hoja de encargo del cliente por
escrito, en la que se acepten el plazo y presupuesto acordados.
2. Trabajos iniciales y recogida de información
3. Planteamiento del trabajo y decisión de los elementos a
inspeccionar
4. Inspección de elementos y detección de posibles síntomas y
deterioros
5. Identificación y categorización de deterioros
6. Asignación de causas probables
7. Establecimiento de las posibles consecuencias
8. Dictamen final de la ITE (favorable o desfavorable)
En los apartados siguientes se sigue este esquema, punto por punto, indicando
las particularidades de cada una de las fases. En realidad, se comienza por la
segunda fase, ya que se considera que las tareas comerciales y técnicas
asociadas con las negociaciones previas y la firma del contrato son comunes a
otras actividades, y, por otra parte, materia difícil para dar consejos
oportunos.
La labor de un técnico no tiene porqué terminar cuando se detectan deterioros
importantes, y el dictamen final de la ITE es desfavorable, Dentro del mismo
campo profesional, pero ya fuera de la ITE, es posible continuar participando
en la identificación de las causas y la selección de las medidas constructivas
más adecuadas para corregir la situación del edificio, lo que puede culminar
en el proyecto y dirección de obra de las medidas de rehabilitación
seleccionadas.
7
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
5
FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIÓN
5.1 Trabajos iniciales
Tras haber contratado la realización de una ITE hay que dar los primeros
pasos, que son la averiguación de datos básicos del edificio. Entre ellos
podemos destacar los recogidos en la tabla 1.
En muchos casos esta lista se rellenará de forma irregular. Algunos de los
datos serán inmediatos, mientras que otros no serán fáciles de obtener. Dado
el carácter del trabajo (una inspección), no es preciso dedicar mucha energía
a recabar toda la información, aunque es posible que los resultados de la
primera inspección obliguen a volver sobre nuestros pasos con más empeño,
al pasar a ser prioritarios datos con los que no se contaba.
Tabla 1.
Datos básicos a obtener en los primeros momentos de una ITE
Año de construcción
Número de alturas
Sótanos: profundidad y situación
Tipología estructural
en planta
Superficie
Naturaleza de los cerramientos
Historial de principales reformas
realizadas
Cambios en la distribución de las
plantas
Obras importantes en el entorno, posteriores a la construcción del edificio
La información oral que viene del propietario o propietarios del inmueble
puede no ser fiable: es conocida la frase de que “a quién más mienten los
clientes es a sus propios abogados”. En primer lugar, un propietario puede no
saber casi nada del edificio en el que vive, de forma que sólo transmitirá
opiniones propias. En segundo lugar, la prioridad de un propietario que no es
consciente de que existan daños importantes (y la de algunos que sí lo son) es
que se pase la inspección con un gasto mínimo. Finalmente, si alguno de los
8
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
datos erróneos transmitidos resulta ser importante para el desarrollo de los
trabajos, el propietario se encogerá de hombros, aduciendo que él no es un
profesional. En resumen, deben preferirse las fuentes escritas y los datos
conocidos con seguridad. En todo caso, las entrevistas deben recogerse en
actas fechadas y firmadas por los interlocutores. Estas actas no deben
contener minuciosamente las conversaciones, sino limitarse a recoger la
información relevante: la transmitida y los acuerdos que, en su caso, se
puedan alcanzar.
5.2 Fuentes de información previa a la inspección
Una vez conocidos los datos del inmueble, es oportuno dedicar un cierto
esfuerzo a obtener otros datos que pueden estar disponibles, de una variedad
de fuentes de información, contenidas en la tabla 2.
Tabla 2.
Fuentes de información previa acerca del edificio
Proyecto del edificio: memoria,
Planos históricos de la ciudad
planos y pliego de condiciones
Libro de órdenes de la obra
Fotografías aéreas
Notas de obra, actas e informes
Entrevistas
Manuales de mantenimiento
Documentación existente en
registros públicos
Los documentos citados en la primera columna pueden ser difíciles de
obtener. Es difícil dictaminar con carácter general cuánto esfuerzo hay que
dedicar a buscar información previa. La necesidad de información es muy
variable en función del estado del edificio. En todo caso, es aconsejable
incluir siempre este paso en el método.
La herramienta más útil es la lista de comprobación (tabla 3), con tres
columnas: información existente, información consultada, información que se
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
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considera necesaria. Esta tercera columna puede ser completada tras
realizar la inspección.
La edad del edificio es una valiosa fuente de información, ya que permite
estimar las técnicas y materiales empleados en su construcción. Son de
particular interés las técnicas y materiales empleados para la estructura y las
cimentaciones, así como en las fachadas, ya que aportan pistas acerca de los
puntos que deben ser inspeccionados. Además, permite saber si las obras
cercanas se hicieron antes o después de la construcción del edificio a
inspeccionar.
De la edad del edificio también pueden deducirse algunos datos sobre el
terreno de cimentación, ya que en las ciudades es frecuente que las
ampliaciones se construyan en zonas en las que anteriormente se rellenaron
vaguadas con escombros. En este sentido, los planos históricos de la ciudad
informan de la edad de las calles y manzanas, y del estado de la trama urbana
en el entorno del edificio en cada momento histórico. Las fotografías aéreas
también pueden aportar información valiosa al respecto, si bien tanto planos
como fotografías son fuentes de información fragmentaria que es preciso
completar.
Pueden distinguirse tres situaciones diferentes: edificaciones anteriores a
1930, edificaciones construidas bajo una normativa no vigente, y edificios
construidos bajo la normativa vigente. La tercera situación es inusual en las
ITES, ya que es prácticamente seguro que un edificio de veinte años de edad
fue construido con una normativa que ha cambiado, a veces sustancialmente.
En el segundo caso, edificios construidos entre 1930 y la actualidad, la
casuística es compleja. Algunos edificios habrán sido construidos con arreglo
a la normativa (sobre todo en entornos urbanos relativamente desarrollados y
controlados), mientras que otros serán artesanales. En otros casos (una
minoría), es posible que los materiales empleados en el momento de la
construcción resulten ser de vida corta, y ello obligue a su rehabilitación
(como, por ejemplo, es el caso de la aluminosis de los forjados de hormigón).
10
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
Tabla 3. Lista de comprobación para la información previa disponible
ITE (identificación):
Información previa (lista de comprobación)
Información
Existente Necesaria
Observaciones
Proyecto del edificio: memoria,
planos y pliego de condiciones
Libro de órdenes de la obra
Notas de obra, actas e informes
Manuales de mantenimiento
Documentación existente en registros
públicos
1. Proyecto
2. Antecedentes administrativos
3. Otros antecedentes
Entrevista con
_______________________
Entrevista con
_______________________
Planos históricos de la ciudad
Fotografías aéreas
NOTA: la entrevista debe recoger el interlocutor y, si es posible, la fecha
Además, la mayoría de los cambios de normativa son de obligado
cumplimiento sólo en edificaciones nuevas, pero situaciones preexistentes son
admisibles, siempre que exista un margen suficiente de seguridad, aunque este
margen sea inferior al exigido por la normativa vigente.
Por último, cabe realizar algunos comentarios pertinentes acerca de las
edificaciones anteriores a 1930, y especialmente aplicables a los anteriores a
1850. Los edificios antiguos se construían empleando una mezcla de artesanía
y técnica, así como unos materiales heterogéneos menos resistentes que los
actuales y con una durabilidad en ocasiones insuficientemente conocida. En
cualquier caso, algunos edificios se mantienen en el estado de conservación
muy bueno, mientras que otros han sucumbido al paso del tiempo. Por tanto,
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
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la heterogeneidad señalada impide hacer predicciones generales, además de
complicar la estimación de los mecanismos de transmisión de esfuerzos a
través de la estructura. Por último, las conducciones suele estar en peor
estado, lo que puede influir en la durabilidad de la estructura y la calidad del
apoyo o incluso del propio terreno de cimentación. Por todo ello, la
inspección de edificios antiguos es una tarea que debe ser reservada a
especialistas con experiencia específica en este campo. Para profesionales que
deseen adentrarse en estos terrenos es recomendable leer la documentación
publicada, que es abundante, y realizar inspecciones en colaboración con un
técnico experimentado.
Para terminar este apartado queda citar una fuente de información
fundamental, aunque también irregular: la documentación disponible el
Ayuntamiento. El Ayuntamiento debería sin duda disponer de información
detallada y veraz sobre los inmuebles que se han construido en los terrenos
que administra. Sin embargo, la unión de la azarosa vida de los archivos con
la afición existente a realizar reformas sin comunicarlo debidamente, o
tergiversando la información de lo que en realidad se va a hacer (con la pobre
excusa de ahorrar dinero y agilizar los permisos), hacen que la información
existente suela ser incompleta o algo optimista.
6
FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIÓN DE
LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR
En este apartado, así como en los siguientes, se presenta una posible
metodología a seguir en la realización de una ITE. Las técnicas empleadas
son una adaptación de herramientas teóricas desarrolladas para procesos de
racionalización e inspección de tareas, así como para la identificación de
causas probables y de su importancia relativa, dentro de un conjunto de varios
factores coadyuvantes. No es misión de este texto la descripción estricta de
las herramientas métodos que emplea, ligeramente modificados (Pareto, 6M o
espina de pez o diagrama de Ishikawa , listas de comprobación,
histogramas), de forma que se remite al lector interesado a otros libros de
inspección estadística y control que han sido publicados. A modo de breve
12
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
resumen, al final de este texto se adjuntan unas transparencias que sirven de
recordatorio y resumen de estas herramientas básicas.
A partir de este momento el método se desarrolla con la idea de que se
dispone de una o dos pizarras en las que se pueden colocar papeles adhesivos
(el clásico Post-It). Por supuesto, este método puede seguirse también con
listas y cuadernos, pero ello obliga a repetir bastantes veces cada nombre o
elemento.
Al comenzar la inspección, se escribe en Post-It (verdes, por ejemplo) las seis
funciones que pueden cumplir los elementos existentes en un edificio,
reseñadas en la tabla 4 (figura 1).
Figura 1. Pizarra con funciones de los elementos de un edificio
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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Se colocan cada Post-It en un área de una de las pizarras y debajo, en papeles
de color rosa, se describen los elementos que existirán en el edificio para
cumplir cada función (figura 2). Cuando un elemento cumple varias funciones
(caso de los muros de carga por ejemplo) es aconsejable duplicar el papel,
teniendo presente que a partir de este momento existen dos o más etiquetas
para el mismo elemento. Una lista de elementos que pueden existir en un
edificio se da en la tabla 5, tomada del libro “En torno a la Inspección Técnica
de Edificios”, de García Casas y Yáñez, editado por el Colegio de
Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.
Tabla 4.
Funciones de los elementos de un edificio
Estructura
Tabiquería y cerramientos
Cubiertas
Elementos ornamentales y no
estructurales
Cimentaciones y sótanos
Red de saneamiento y fontanería
Figura 2. Pizarra con funciones y tipo de elementos a inspeccionar
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METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
Tabla 5.
Posibles elementos de un edificio, según su función
(fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000).
1. Cimentaciones y sótanos y Estructura
Cimentaciones
y sótanos
Estructura












Zapatas aisladas
Pozos de cimentación
Cimentación corrida
Muros de contención
Muros de cerramiento en sótano
Pantallas
Murería de fábrica:
Muros de carga
Tabiques y muros de atado
Arcos
Mixta de entramados de madera:
Muros de carga
Tabiques y muros de atado
Porticada:
Estructura porticada
Estructura de hormigón armado
Estructura de hormigón pretensado
Estructura metálica
Forjados:
Fábrica
Madera
Metálicos
Hormigón
Escalera:
De fábrica
Entramado
Metálica
Hormigón
Cubierta:
De fábrica (bóvedas y cúpulas)
Madera (par-hilera, par y picadero,
molinera, cuchillo)
De fundición (cerchas y jácenas)
De hormigón (láminas)
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Tabla 5.
Posibles elementos de un edificio, según su función
(fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y
elaboración propia).
2. Tabiquería y cerramientos y Cubiertas
Tabiquería y
cerramientos





Cubiertas


Paños
Revocos, aparejos vistos, chapados y
aplicados
Huecos (cargaderos, arcos)
Anclajes y apoyos
Salientes y vuelos
Marquesinas
Balcones
Miradores
Anclajes y apoyos
Apoyos en forjados
Anclajes de chapados
Remaches y bulones
Anclajes de instalaciones
Cubiertas inclinadas
Cubrición de faldón con teja (de pizarra,
cerámica curva, cerámica plana, de
cemento)
Cubrición de faldón con placa (de
fibrocemento, metálica)
Sustentación de faldón (placa, losa
nervada, tablero cerámico, tablero de
madera, enlatado de ripia, enlistonado,
tablero conglomerado de cemento)
Encuentros (en caballete, con muro, en
limahoya, en limatesa, ensillado)
Elementos salientes y de cerramiento
(beatas, piñones, picadero, sotobanco,
chimeneas, buhardillones, lucernarios)
Cubiertas planas
Pavimento (transitable o registrable)
Sustentación (tablero flotante, mortero
nivelador, elementos plásticos)
Aislantes e impermeabilizantes
Cubierta invertida
Mimbeles
Imbornales
Juntas
15
16
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
Tabla 5.
Posibles elementos de un edificio, según su función
(fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y
elaboración propia).
2. Elementos ornamentales y no estructurales, Red de
saneamiento y fontanería
Elementos
ornamentales y
no
estructurales











Red de
saneamiento y
fontanería




Impostas
Gárgolas
Relieves
Fresqueras
Petos
Balaustradas
Carteles
Postes
Barandillas
Antenas
Cornisas y aleros
Canecillos
Entrecalles
Vuelo
Escocia
Fontanería
Colector
Acometida
Cuadro de contadores
Montantes
Derivaciones
Aparatos sanitarios
Depósitos
Saneamiento
Sumideros
Canalones
Red vertical (codos, bajantes,
ventilaciones, manguetones)
Red horizontal (Arquetas, registros,
colectores, pozos, galerías, acometida)
Red de drenaje
Anclajes y fijaciones
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
7
17
FASE 4: INSPECCIÓN DE ELEMENTOS Y DETECCIÓN DE
POSIBLES DETERIOROS
7.1 Inspección de los elementos
Una vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede
procederse a la inspección física del edificio. Como se indica en la
documentación existente acerca de las ITES, la herramienta principal será la
inspección visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en
caso de que se considere necesario por parte del técnico que realiza la ITE,
siempre según la importancia de los síntomas detectados. Para proceder a la
inspección hay que
1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se
trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de la
Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se han
detectado deterioros en el inmueble, y, en caso afirmativo,
dónde se han detectado y cuáles son las medidas correctoras
abordadas. Tal y como se ha indicado en el apartado
correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta de la
entrevista, que debe ser firmada por ambas partes.
En caso de que se hayan detectado deterioros, se procederá a
contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas
o locales donde se hayan producido.
La herramienta más indicada para esta tarea es la lista de
chequeo
2. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en:
2.1. La selección de los elementos concretos a
inspeccionar: se procederá a seleccionar los elementos
a inspeccionar, ya que no hay que confundir una
inspección con un inventario detallado. Si existen
deterioros, se inspeccionarán los elementos que se
encuentren en peor estado. En caso de que no existan
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METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
deterioros detectados, se procederá a la selección de
una muestra representativa, siguiendo criterios
semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos
de varias localizaciones dentro del edificio. Otra
posibilidad es tener una sistemática fija, en el sentido
de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos
determinados (siempre los pilares de los pisos pares,
por ejemplo). Es importante ser consciente de que el
reconocimiento de elementos de las plantas inferiores
facilita la detección de deterioros relacionados con la
importancia de las cargas con respecto a las
características resistentes de los elementos (las plantas
inferiores soportan cargas mayores), mientras que en
las plantas superiores se suelen detectar mejor los
movimientos globales a los que ha sido sometido el
edificio.
2.2. La inspección física de los elementos seleccionados, a
fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe
completarse una ficha de inspección de cada elemento
inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la
tabla 6.
Tabla 6.
Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado
Fecha
Fotografía (varias en casos
especiales)
Inspector
Croquis
Situación del elemento en el
Notas u observaciones
edificio
La herramienta más indicada para esta tarea es la
hoja de verificación, inspección, registro o validación
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
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Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden,
siendo en general preferible hacerlo por orden
geográfico, agrupando la inspección de elementos que
estén próximos, con independencia de su función. Sin
embargo, al final del trabajo es más conveniente
agrupar la fichas según la función cumplida por cada
uno de los elementos, para facilitar el análisis de los
deterioros, su categorización y la asignación de causas
probables.
2.3. La inclusión en la ficha de todos los aspectos a recoger.
La inspección de cada elemento permitirá detectar la
posible existencia de síntomas o deterioros y
proporcionará los datos que permitan posteriormente
evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos
relacionados con:

La continuidad estructural del elemento
(existencia de grietas, separaciones, fracturas o
huecos)

Su integridad estructural (el material aparece
íntegro o deteriorado)

Los movimientos que el elemento ha podido
sufrir a lo largo de su vida.

La influencia de los mecanismos de deterioro
apreciables (existencia de humedades, sales,
rastros de animales o vegetales, etc)
3. La inspección de las condiciones ambientales generales: si se
observa la existencia de humedad o agentes químicos (mal de
la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas
variables físicas que puedan relacionarse con el deterioro. Por
ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la relación
20
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
entre la pluviosidad y la evolución de las humedades
detectadas, en términos de estacionalidad, caudal y retraso (el
intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la
precipitación y la activación de la humedad).
7.2 Clasificación de los deterioros
La clasificación de los deterioros puede hacerse en función de varios criterios.
De un modo general, los deterioros pueden ser:

Visibles u ocultos, en función de su evidencia

Activos o inactivos, en función de que puedan progresar o
estén estacionarios

Intrínsecos o extrínsecos: son intrínsecos los que sean el
producto de la evolución lógica del elemento, en función de su
naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y
solicitaciones a los que está sometido, mientras que se
denomina extrínsecos a los producidos por actuaciones
exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminación de
elementos, como muros o pilares, adición de elementos, como
antenas, apeos o estructuras, etc.)
Por la propia naturaleza de la ITE, la inspección se encamina a la detección y
categorización adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los deterioros
más preocupantes son los activos. El hecho de que sean intrínsecos o
extrínsecos influye únicamente en la fase de asignación de causas probables.
8
FASE
5:
IDENTIFICACIÓN
Y
CATEGORIZACIÓN
DE
DETERIOROS
Una vez finalizada la fase de inspección física, y rellenadas las fichas de
elementos inspeccionados, debe procederse a anotar los deterioros detectados
en cada uno de los elementos (o, mejor, en cada conjunto de elementos
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
21
congruentes, esto es, elementos que cumplen conjuntamente una misma
función) en unos Post-It de un tercer color (amarillo). Estos papeles se
colocan en la pizarra, debajo de los correspondientes a los elementos, que a su
vez estaban agrupados por funciones (ver figura 4).
Figura 3. Pizarra con funciones, tipo de elementos y deterioros
En esta fase no es preciso dedicar tiempo a identificar causas, sino aislar y
diferenciar los deterioros individuales, agrupándolos bajo los elementos a los
que afectan. Hay que, eso sí, establecer el impacto de estos deterioros en la
integridad del elemento en el que se detectan. Este dato será empleado en la
fase penúltima del método (fase 7), que es el establecimiento de las posibles
consecuencias.
Cuando estén agrupados todos los deterioros detectados, será posible hacerse
una idea clara de que ocurre en el conjunto del edificio, priorizando y
evaluando si los deterioros están relacionados, u originados por la misma
causa, con lo que puede pasarse a la fase siguiente.
22
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
La herramienta más indicada es el diagrama de Pareto, en el que se
representan gráficamente los deterioros por orden de la frecuencia
detectada.
9
FASE 6: ASIGNACIÓN DE CAUSAS PROBABLES
La asignación de causas probables a los deterioros detectados es una fase algo
peculiar dentro del método presentado, por varias razones, entre las que
pueden apuntarse las siguientes:
1. No es un paso que tenga un éxito garantizado. En efecto,
mientras que la ejecución correcta y ordenada de las demás
fases garantiza el éxito de las tareas abordadas, en la
asignación de causas el método es importante, pero influyen
mucho los conocimientos técnicos, la experiencia y la
intuición.
2. No es estrictamente necesaria en la ITE. Si, por los motivos
que sea, no es posible desarrollar esta fase, la ITE no queda
incompleta. Recuérdese que la intención de la ITE es
determinar el estado actual del edificio a través de una
inspección tan somera como sea posible. Si se llega a
determinar el estado actual, puede realizarse un dictamen sin
que sea indispensable el conocimiento de las causas. Este
conocimiento, en cambio, resulta imprescindible para abordar
los trabajos de rehabilitación del edificio.
3. Es la fase más integradora, ya que intervienen los síntomas y
deterioros, los elementos en los que se dan y las funciones
que cumplen estos elementos
Esta tarea debe abordarse en este punto del método, y no al final de la ITE.
Esto es debido a que es preferible determinar las causas con la mente abierta y
la inspección reciente. Si se llevan a cabo la categorización de deterioros y la
evaluación de las posibles consecuencias, se corre el riesgo de que, si las
posibles consecuencias son graves, surja el deseo de encontrar una causa
“suficientemente importante”, que esté acorde con la gravedad del
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
23
diagnóstico. En casos extremos, es posible que aparezca en el técnico, en el
cliente o en ambos la idea de encontrar una causa que alivie el gasto
económico o elimine la responsabilidad del propietario. También puede darse
el efecto contrario, que la ausencia de consecuencias importantes lleve a un
trabajo “ligero” en la asignación de causas.
En la asignación de causas probables entra en juego la segunda pizarra. En
ella se colocan en Post-It blancos las causas posibles, y cada deterioro se toma
de la primera pizarra y se coloca bajo la causa más probable a la que puede
ser atribuido (figura 4).
La herramienta más indicada en esta fases sería un análisis causa efecto
(diagrama Ishikawa), para sistematizar la identificación de relaciones entre
causas y deterioros.
La fase se completa cuando se cumplen simultáneamente dos condiciones:
1. La primera pizarra no contiene ningún deterioro: esto quiere
decir que se han agotado todos los daños detectados. La
asignación no suele ser biunívoca, es decir, que o bien varios
deterioros son ocasionados por la misma causa, o, al
contrario, un deterioro surge por la conjunción de más de una
causa. En este caso, las causas coadyuvantes se colocan
juntas en la segunda pizarra.
Normalmente el número de causas es pequeño, siendo mayor
el número de deterioros observados.
2. Se ha comprobado que la verosimilitud de las hipótesis
realizadas es máxima enfrentándolas con las hipótesis de
causas alternativas. El examen de verosimilitud se basa en la
congruencia y compatibilidad de causas y deterioros.
En esta fase hay que recordar dos frases célebres: “las cosas deben ser tan
simples como sea posible, pero no más simples” (A. Einstein), y “cuando se
han descartado todas las demás hipótesis, la última, por improbable que
24
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
parezca, tiene que ser la verdadera” (A. Conan Doyle, en boca de Sherlock
Holmes).
Figura 4. Las dos pizarras al final del proceso
25
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
10 FASE
7:
ESTABLECIMIENTO
DE
LAS
POSIBLES
CONSECUENCIAS
Cada uno de los deterioros detectados o inferidos a partir de los síntomas
tiene dos aspectos que es preciso evaluar:
1. Cuál es la previsible evolución futura del deterioro, tanto a
corto como a largo plazo.
2. Qué riesgos se derivan de la existencia del deterioro. Estos
riesgos pueden ser:

Para la integridad del edificio (riesgo máximo)

Para la integridad de los habitantes del edificio o sus
visitantes

Para la integridad de otras personas, tales como
peatones o usuarios de vehículos en la vía pública

Para la funcionalidad del edificio

Para la apariencia del edificio (exterior).

Para la apariencia del edificio (interior) (riesgo
mínimo).
11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O
DESFAVORABLE)
El mejor de los casos posibles es que los deterioros sean nulos o muy
pequeños, no afectando más que a la apariencia del edificio: el dictamen será
favorable. Sin embargo, esta no es siempre la realidad. Si se aplica el método
descrito (o cualquier otro, completo), pueden darse hasta cuatro resultados,
contenidos en la tabla 7.
26
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
Como puede verse, existen cinco posibles resultados de la intervención de un
técnico competente. En dos de los casos el dictamen será favorable, mientras
que en otros dos el dictamen será desfavorable. Únicamente en el caso tercero
el resultado no es totalmente concluyente, por lo que debe realizarse una
inspección adicional, empleando medios más costosos y concluyentes que una
inspección visual y el examen de una respuesta a ensayos simples. En caso de
que la propiedad no acceda a desembolsar el coste de la nueva inspección, la
ITE debe terminarse con un dictamen de desfavorable.
Tabla 7.
Posibles resultados de una ITE
Resultado de ITE
Dictamen
No se detectan deterioros
FAVORABLE
Se detectan deterioros, cuyo riesgo no
afecta a la seguridad constructiva, ni a
los viandantes
FAVORABLE
Se detectan deterioros que pueden
ITE INCOMPLETA
implicar la existencia de riesgos, aunque
no es seguro
Debe realizarse una
inspección complementaria,
o dictaminar
DESFAVORABLEMENTE
Existe riesgo ligero a corto plazo
DESFAVORABLE
Existe riesgo grave
DESFAVORABLE
Debe proponerse un
conjunto de medidas
provisionales con su plazo
de ejecución
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
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12 RECOMENDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR
Una vez finalizado el proceso, queda únicamente elaborar la documentación a
entregar al cliente y al Ayuntamiento,
La ordenanza marca como obligatorios los siguientes documentos:
 De una ITE favorable:

Acta de inspección

Ficha urbanística
 De una ITE desfavorable:

Acta de inspección

Ficha urbanística

Informe
Además, y con independencia del dictamen final, es conveniente entregar al
cliente un informe completo, con copia de las fichas y listas elaboradas. Una
copia de todo lo entregado al cliente debe quedar en los archivos del técnico
que realiza la ITE, a ser posible firmada por el Cliente. Este informe suele
acompañarse de una carta en la que se da el trabajo por terminado y se
informa al cliente del dictamen alcanzado, justificándolo brevemente.
13 BIBLIOGRAFÍA
[1] Manual de diagnostico e intervención en estructuras de hormigón
armado. Varios autores. Colección de manuales de diagnóstico del
Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona, 2000.
28
METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN
[2] Patología de la edificación. El lenguaje de las grietas. Francisco Serrano
Alcudia. Fundación Escuela de la Edificación, Madrid, 1998.
[3] Curso de patología: Conservación y restauración de edificios. Varios
autores. Colegio de Arquitectos y Arquitectos Técnicos de Madrid, 1988.
[4] Durabilidad de estructuras de hormigón. Guía de Diseño CEB. Boletín
nº 12. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y
Puertos, Madrid, 1998.
[5] Reparación y refuerzo de estructuras de hormigón. Guía FIP de buena
práctica. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y
Puertos, Madrid, 1998.
[6] Fallos en los edificios. Lyall Addleson. Ediciones Blume. Madrid, 1986
[7] En torno a la Inspección Técnica de Edificios. Ignacio García Casas e
Igor Yánez Velasco. Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de
Madrid. Madrid, 2000.
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
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APÉNDICE:
RESUMEN DE
HERRAMIENTAS
BÁSICAS
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