Zona Norte GBA MERCADO DE OFICINAS. CUARTO TRIMESTRE 2013. Colliers International BUENOS AIRES Crece & forecast Report research Zona Norte Con la inauguración de 59 mil m² de oficinas, la totalidad de los nuevos edificios que se incorporaron al mercado en 2013 están localizados en este submercado. La demanda de empresas corporativas, acompaña el crecimiento de la zona. Distribución de los principales corredores de la Zona Norte GBA OFERTA Durante los últimos años, la Zona Norte del Gran Buenos Aires ha venido consolidándose como uno de los principales submercados de oficinas del área metropolitana, configurando un perfil corporativo que atrae a las principales empresas. Este submercado se articula en torno a los partidos de Vicente López y San Isidro, y tiene como principales ejes a la Avenida del Libertador, la Autopista Panamericana, la Avenida Dardo Rocha y la zona de San Isidro-Béccar, en torno al Hipódromo y hasta la calle Uruguay. En edificios categoría A y A+ existe un stock de 319,413 m² (lo que representa un 20,5% del inventario total de ambos segmentos) mientras que en edificios categoría B el mismo es de 152.131 m². Para los edificios categoría A+ la tasa de disponibilidad se ubica en 1,4%, un porcentaje muy inferior a los valores observados en edificios categoría A y B, donde la vacancia alcanza el 15,3 y el 8,5% respectivamente. GRÁFICO 1. Evolución del inventario (m²) y de la Tasa de Disponibilidad (%) en Zona Norte del Gran Buenos Aires. Edificios A+ y A. 2001-2013. 350,000.0 30.0% 319,413 300,000.0 24.7% 24.7% 26.2% 290,250 25.0% 254,753 250,000.0 20.0% 200,000.0 181,510 15.0% 13.6% 150,000.0 117,771 100,000.0 302,135 82,960 88,318 89,634 94,401 97,818 127,257 10.8% 100,428 9.5% 7.6% 7.9% 10.0% 7.0% 7.7% 5.0% 50,000.0 0.0 1.3% 2001 2002 2003 2004 2005 Inventario Zona Norte GBA / Northern GBA Stock 2.6% 0.5% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.0% Tasa de Disponibilidad Zona Norte GBA / Northern GBA Availabilty Rate En términos de la evolución de la tasa de disponibilidad para el agregado de las categorías A+ y A, se evidencia una tendencia a la baja desde el año 2010, cuando la misma se redujo a un porcentaje inferior al 10% (Gráfico 1). Durante los años anteriores, se habían registrado valores superiores por la incorporación al stock de los proyectos que habían comenzado a construirse en la zona a partir del año 2007. Para 2012 y 2013, la vacancia observada fue de 7 y 7,7% respectivamente, lo que consolida la tendencia verificada en el período. GRÁFICO 2. Nuevos edificios total del mercado de oficinas A+ y A y Nuevos edificios Zona Norte GBA. 2001-2013. 250,000.0 200,000.0 150,000.0 100,000.0 50,000.0 0.0 2001 2002 2003 2004 2005 Nuevos Edificios / New Buildings 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nuevos Edificios Zona Norte GBA/ Northern GBA New Buildings Otro rasgo que se destaca es la relevancia creciente que ha adquirido en los últimos años la construcción de nuevos edificios de oficinas en la Zona Norte de Gran Buenos Aires en cuanto a su impacto sobre el incremento del inventario total del mercado del área metropolitana. Entre 2001 y 2006, dicho aporte fue marginal, comenzando a crecer a partir de 2007. La importancia del submercado fue creciendo y, durante 2013, se observó que la totalidad de los nuevos edificios que se incorporaron al mercado de oficinas estuvieron localizados en la Zona Norte de Gran Buenos Aires. DEMANDA Diversos factores permiten explicar que la Zona Norte de Gran Buenos Aires haya comenzado a atraer a muchas compañías de primer nivel en los últimos años. Entre ellos se destacan: expensas con valores más bajos que en otros Colliers International | 2 Colliers International Con la inauguración de la Torre 1 del Complejo Alrío, ha quedado inaugurada la primera etapa del proyecto de mayor envergadura de la Zona Norte GBA. La inauguración comprende una superficie de 26 mil m² que se incorporaron al stock del mercado. En efecto, sobre una absorción acumulada anual de 52 mil m², la Zona Norte absorbió 54 mil m², compensando de este modo a otros submercados que tuvieron liberación neta de espacios durante el período (ver Gráfico). Al analizar el perfil de los principales demandantes, y luego de relevar una superficie total de 176 mil m², se pudo constatar que un 39% de los mismos se encuentran ocupados por empresas pertenecientes al rubro Tecnología, con una ocupación que en promedio alcanza los 1.700 m² por compañía. Las empresas industriales ocupan 34% de la superficie y requieren plantas que en promedio alcanzan los 1.100 m². Más atrás se ubican las compañías de Servicios, que concentran el 12% de los metros cuadrados del inventario, seguidas por empresas de Retail, Medios y Actividades Profesionales, todas con porcentajes que no submercados (lo que reduce los costos operativos), plantas más grandes que permiten centralizar la operación de la compañía en pocos pisos, favoreciendo de este modo un mejor ambiente laboral que potencia todas las unidades de negocio, buena calidad de accesos y menor tráfico y buena infraestructura en la zona. Estas características han tenido un correlato directo en el comportamiento de la absorción neta. Por un lado, se verifica que entre 2001 y 2013 la Zona ha tenido siempre números positivos en cuanto a la atracción de la demanda. Nuevos proyectos en desarrollo y empresas con necesidad de relocalizarse explicaron esta performance. Por otro lado, se destaca el comportamiento reciente que manifestó la Zona Norte durante el año 2013, en la medida que apuntaló la absorción del conjunto del mercado de oficinas corporativas. Gráfico 3. Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible. Zona Norte GBA. 80 73 70 64 60 59 58 54 50 40 40 36 30 20 10 0 8 2001 23 2224 20 4 2002 24 27 21 1 2003 7 2004 12 3 1 2005 3 3 1 2006 2007 Nuevos Edif icios Zona Norte GBA/ Northern GBA New Buildings Superf icie Disponible Zona Norte GBA / Northern GBA Available Area Absorción Neta Zona Norte GBA / Northern GBA Net Absorption 3 | Colliers International 24 20 22 21 5 42 35 10 27 18 21 12 25 18 4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Colliers International Para 2014, se espera la inauguración de aproximadamente 14 mil m² correspondientes a la primera etapa de Nodus Business District, proyecto registrado como Green Building bajo las normas LEED de construcción sustentable. superan el 5% de la superficie total. PRECIOS En términos generales, la Zona Norte de Gran Buenos Aires se ha caracterizado por presentar valores de alquiler más bajos que los de otros submercados más tradicionales. En efecto, los valores locativos en oficinas de categoría A en Zona Norte GBA se han mantenido, salvo excepciones, por debajo del promedio global del mercado (ver Gráfico 4). Actualmente, en varios edificios dicha brecha se ha reducido o bien ya no existe, y los valores locativos son similares a los que se pagan en los inmuebles más tradicionales del centro porteño. En edificios categoría A+, el valor promedio de alquiler es USD 24 por m², y en los de categoría A es de 21,4 por m². En edificios categoría B y C los valores son más bajos, ubicándose en USD 17,7 y 11,8 por m², respectivamente. GRÁFICO 4. Evolución de precios de alquiler. Zona Norte GBA y Total del mercado. Edificios categoría A. 2001-2013. 30 23 23.6 22.6 21.4 20.5 20 23.6 22.0 PROYECCIÓN Actualmente se encuentran en construcción un total de 33 mil m² en la Zona Norte de Gran Buenos Aires, que se espera se incorporen al inventario durante el año 2014. Esta superficie supone la finalización del complejo Nodus Business District, Bureau Parc San Isidro, el tercer módulo de Óptima Business Park y el edificio ubicado en Solís al 1300. A su vez, para los próximos años se espera que se concreten algunos proyectos que aún no tienen fecha cierta de inicio para su construcción. GRÁFICO 5. Precios de alquiler por categoría. Cuarto Trimestre 2013. Zona Norte GBA 30.0 26.9 25 A su vez, los valores más altos se encuentran en el corredor Libertador (USD 23,1 por m² en promedio), mientras que los mismos son más bajos en Panamericana (USD 20,4) y en la zona de San Isidro (USD 17 por m²). 22.7 22 22.2 20.9 20.3 23.0 23.3 22.0 21.4 18.8 25.0 25.0% 24.0 20.0 15 15.3% 17.7 15.0 8.5% 10.0 7.1 7.1 5.7 6.3 15.0% 11.8 11.912.0 10 7.7 6.8 5.1% 5.0 5 0 20.0% 21.4 10.0% 5.0% 1.4% 0.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Precios de Alquiler Categoría A (USD/m²) / Class A Buldings Asking Lease Price (USD per sq.m.) Precios de Alquiler Zona Norte GBA (USD/m²) / Northern GBA Asking Lease Price (USD per sq.m.) Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. A+ A B C 0.0% Precios de Alquiler (USD / m²) / Asking Lease Price (USD per sq.m.) Tasa de Disponibilidad / Availability Rate researcherS: Guido Mosin y Santiago Poy Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG. tel +54 11 4819 9500 Colliers International | 4 1