13044

DIVISIÓN DE DESARROLLO INSTITUCIONAL
UNIDAD DE AUTORIZACIONES Y APROBACIONES
Al contestar refiérase
al oficio No.
13044
14 de octubre, 2005
DI-AA-2389
Licenciada
Ileana Calvo Fonseca
Coordinadora, Departamento Legal
Ministerio del Ambiente y Energía
Estimada señora:
Asunto:
Criterio sobre normativa aplicable a los reconocimientos de reajustes de precios
en contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Artículo 67 Ley de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
Damos respuesta a su oficio No. DAJ-639, mediante el cual solicita el criterio de este
Órgano Contralor sobre la normativa que debe aplicarse al realizar reconocimientos de
reajustes del precio en contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Específicamente
consulta si tales reajustes del alquiler deben calcularse utilizando el índice general de precios
al consumidor o si, por el contrario, éstos deben regirse por lo dispuesto en el artículo 67 de
la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
Sobre el particular, para una mejor comprensión, de seguido procedemos a exponer algunos
aspectos relevantes en lo que a esta materia se refiere:
1. MANTENIMIENTO DEL EQUILIBRIO ECONÓMICO FINANCIERO DE LAS
CONTRATACIONES SUSCRITAS POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
1.1. DE LOS ASPECTOS DOCTRINALES
El ajuste de precios en un contrato tiene la finalidad de mantener el principio
constitucional de intangibilidad patrimonial, esto es, el equilibrio económico
financiero de la contratación, de manera que ninguna de las partes -contratante y
contratista- se vea perjudicada en el cumplimiento del respectivo contrato. Dentro
de este contexto, la doctrina hace una separación en cuanto a los términos
“cláusulas de variación de precios” y “cláusulas de revisión de precios o
automáticas”.
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Las cláusulas de variación de precios establecen el derecho al ajuste del precio
pactado y señalan las condiciones generales que regirán su aplicación, sin
embargo, no se refieren al procedimiento –metodología- para su aplicación, es
decir, no establecen fórmulas matemáticas específicas para su cálculo.
Por su parte, las cláusulas de revisión de precios o automáticas, no solamente
establecen las condiciones generales para ejercer el derecho al reajuste o
revisión del precio, sino que también establecen los procedimientos para su
cálculo, incorporando la fórmula matemática que se va a utilizar, la estructura
porcentual de los componentes del precio y las fuentes de los índices
correspondientes.
En nuestro país, de conformidad con lo que estatuye el artículo 18 de la Ley de
la Contratación Administrativa, No. 7494, la mayoría de los mecanismos para
el mantenimiento del equilibrio económico financiero, toman la forma de lo
que la doctrina denomina, cláusulas de revisión de precios o automáticas, por
cuanto deben establecerse a partir de ecuaciones matemáticas basadas en
índices de precios.
No obstante lo anterior, en el caso de los contratos de arrendamiento de bienes
inmuebles, por su naturaleza, nos encontramos ante cláusulas de variación de
precios, que únicamente establecen las condiciones generales para el ajuste
periódico de la renta pactada por las partes.
1.2. DEL PROCEDIMIENTO PARA EL AJUSTE DEL PRECIO PACTADO
EN CONTRATOS ADMINISTRATIVOS DE ARRENDAMIENTO DE
BIENES INMUEBLES
En los negocios jurídicos suscritos por la Administración Pública con el
objeto de arrendar bienes inmuebles, la variación o ajuste del precio pactado
deberá regirse por lo establecido en el artículo 73.3 del Reglamento General de
la Contratación Administrativa, Decreto No. 25038-H, que a la letra señala:
“En los arrendamientos de bienes inmuebles por parte de la
Administración, el reajuste de la renta se regirá por los
parámetros contenidos en el artículo 67 de la Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, No. 7527 de 10 de julio
de 1995.”
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Del análisis del citado artículo de la Ley General de Arrendamientos Urbanos
y Suburbanos, se desprende que el ajuste del precio o renta en los contratos
administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles se regirá por las
siguientes condiciones generales:
1. El precio pactado se actualizará al final de cada año de contrato.
2. La cláusula de variación del precio podrá establecer un porcentaje fijo del
15% o bien, podrá acordar un porcentaje menor.
3. Concomitante con lo anterior, también será válido vincular el porcentaje de
incremento del precio con el Índice de Precios al Consumidor de manera
que el arrendador esté facultado para ajustar la renta de acuerdo con la tasa
de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de
cada año de contrato, manteniendo siempre un tope máximo del 15%.
4. Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al
vencimiento de cada año de contrato supere el 15%, se aplicará el
porcentaje de aumento dictado por el Banco Hipotecario de la Vivienda,
que no podrá ser inferior al 15% ni superior a la tasa anual de inflación.
5. Los contratos pactados en moneda extranjera no se reajustan.
6. Adicionalmente, ha sido criterio de este Órgano Contralor que los ajustes
de la renta podrán aplicarse sobre el precio cotizado o sobre el precio
últimamente variado.
1.3. DEL
AJUSTE
DEL
PRECIO
EN
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES PACTADOS EN
DÓLARES
Como se indicó en el acápite anterior, la normativa aplicable a la variación del
precio en contratos administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles
establece que, en los contratos pactados en moneda extranjera, se mantendrá la
renta convenida durante todo el plazo del contrato, sin derecho a variación o
reajuste.
A mayor abundamiento, tenemos que en lo que a contrataciones en dólares se
refiere, no se justifica la incorporación de un mecanismo de variación o ajuste
de precios adicional, puesto que ello permitiría reconocerle al contratista
aumentos en el precio por partida doble.
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Efectivamente, al establecerse un precio en dólares, pagadero en colones al
tipo de cambio de venta del colón con respecto al dólar, vigente al momento
del pago, ello produce en forma automática que el precio de la contratación (al
convertirse a colones) se modifique en cada pago, de acuerdo con la variación
que muestre el tipo de cambio en el transcurso del año.
Lo anterior significa que el establecimiento de un precio en dólares, pagadero
mensualmente al tipo de cambio de venta de la fecha de pago, genera
implícitamente aumentos escalonados del precio base -calculado en colones-, y
por ende, continuamente se estaría restableciendo el equilibrio económico
financiero del contrato. Así las cosas, reiteramos que en contrataciones de esta
naturaleza no se justifica la aplicación de un mecanismo de ajuste adicional,
puesto que el objetivo de dicho mecanismo, a saber, aumento escalonado del
precio, ya se cumple durante la vigencia de la contratación.
En consecuencia, basados en dicha tesis de principio, podemos concluir que el
autorizar en forma adicional variaciones en los alquileres en dólares tomando
como base en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos, No. 7527, equivaldría a otorgar dentro de la misma contratación
dos mecanismos –devaluación del colón con respecto al dólar y aplicación del
mecanismo de variación del precio en particular- para lograr un mismo
objetivo, cuyo resultado sería contrario a la filosofía que gira en torno a esta
materia, a saber, mantener el equilibrio financiero en la relación contratantecontratista.
Es importante señalar que lo anterior no implica de ninguna manera que el
contratista esté renunciando al reajuste de la renta pactada, puesto que, como
se ha indicado reiteradamente, el tipo de cambio funciona implícitamente
como un mecanismo que cumple con el fin primordial de las cláusulas de
variación de precios, cual es, establecer el equilibrio económico financiero del
contrato.
2. DEL ESTABLECIMIENTO DE UN NUEVO PRECIO EN CONTRATOS
ADMINISTRATIVOS DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
Del análisis de los numerales 70 y 71 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos
y Suburbanos, Ley No. 7527, se desprende que, en los contratos pactados a un plazo
igual o superior a 3 años, las partes estarán facultadas para establecer, en primera
instancia, un nuevo precio de alquiler al vencimiento del plazo contractual original,
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y en lo sucesivo, al término o vencimiento del plazo correspondiente a cada una de
las prórrogas que lleguen a operar en la relación negocial. Concomitante con lo
anterior, en los contratos pactados a plazo indefinido, el nuevo precio podrá
establecerse una vez transcurrido el plazo establecido por la citada ley o sea cada 3
años, pero manteniéndose vigente el contrato que le dio origen a esa relación
jurídica.
En ambos casos, para pactarse un nuevo precio de alquiler en los contratos
administrativos deberán cumplirse al menos los siguientes requisitos:
1. Que haya transcurrido el plazo que establece el contrato vigente para el caso,
con la finalidad de que surja el derecho del arrendante, al nuevo precio del
contrato de inquilinato. En los contratos de plazo indefinido, el derecho al nuevo
precio surgirá cada tres años.
2. Que haya una gestión de la parte interesada, esto es, que exista una gestión de
incremento del arrendante del inmueble.
3. Que haya un acuerdo de voluntades en cuanto al monto del nuevo precio; en otro
decir, que ambas partes de la relación negocial establezcan un incremento que
satisfaga sus intereses.
4. Que exista un avalúo practicado por la Dirección General de la Tributación
Directa o el personal capacitado de la respectiva Administración.
Cabe señalar, que la posibilidad de establecer un nuevo precio, de acuerdo con las
condiciones antes señalas, no estará condicionada por la moneda en que se pactó la
contratación, esto es que independientemente de haberse pactado la negociación en
colones o en moneda extranjera, será viable negociar un nuevo precio de
arrendamiento, previo cumplimiento de los requisitos apuntados.
3. DE LA CONSULTA EN CONCRETO
En atención de todo lo expuesto, se concluye que de acuerdo con nuestro
ordenamiento jurídico, el ajuste anual de la renta en los contratos administrativos de
arrendamiento de bienes inmuebles se regirá por los parámetros dispuestos en el
artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
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Finalmente, ofrecemos las disculpas del caso por la dilación en la emisión del presente
criterio, situación que justificamos en el volumen de trabajo que soporta esta Unidad
sujeto, por lo general, a plazos en cuanto a las autorizaciones y aprobaciones que
otorgamos.
Atentamente,
Licda. Laura María Chinchilla Araya
Fiscalizadora
LMCA/mst
ci: Archivo Central
Ni: 12672
2004004079
 Criterios y dictámenes