L`ajustement du secteur immobilier espagnol

L’ajustement du secteur
immobilier espagnol
Janvier 2012
Chiffres-clés du secteur
immobilier espagnol
La hausse des prix en Espagne 1996-2008: les fondamentaux
Environnement macroéconomique favorable. Croissance du PIB sur la moyenne UE
 Augmentation de population importante, et facteurs socioéconomiques:
immigration, formation des ménages
 Permanent effet réel de réduction des taux d'intérêt, ce qui implique une hausse
permanente de la valeur des actifs
Macroeconomic permormance, housinge
price and wages 1995-2004,
Number of households and population in
Spain (Annual growth rates)
4%
3%
2%
1%
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Household units
Source: Bank of Spain
Source: Statistics National Institute
Population
L’immobilier espagnol: principales caractéristiques
 Taux élevé de propriétaires: 85% pour 17% de locations.
 Dualité du marché: 67% de résidences principales pour 33% de résidences
secondaires
Taux de propriétaires (%)
Logements vacants ou
résidences secondaires
Population par type d’occupant
2009 (en %)
Empty or secondary housing (per 1.000
(pour 1 000 hab)
hab)
180
160
160
140
120
100
Source: Rapport sur la stabilité financière mondiale
FMI Avril 2011
Source: Eurostat 2009
40
20
0
Source: Eurostat 2004
U
K
EU SP
A
Av IN
er
ag
e
RU
Autriche
Belgique
France
Irlande
Portugal
Espagne
Locataire – Prix du marché
Locataire – Prix réduit ou gratuit
Propriétaire – occupant avec hypothèque ou emprunt
Propriétaire – occupant sans hypothèque ni emprunt
60
G
er
m
D an
en y
m
a
Fr r k
an
G ce
re
e
H ce
ol
an
d
I
t
P o al
rt y
ug
al
Espagne
Italie
Belgique
Portugal
Irlande
R-U
Suède
France
Hollandes
Danemark
Allemagne
Italie
80
L’immobilier espagnol: principales caractéristiques
 Préférence pour les biens immobiliers: 80% de la totalité
 Pourcentage de logements sociaux inférieur à la moyenne européenne:
11% pour 16%
Répartition de la valeur des actifs des foyers
Fonds
d’investissement
0.8%
Revenu
fixe
0.2%
Autres 0.7%
Actifs privés
Proportion de logements sociaux
en 2008
Main
residence;
Résidence
principale
54.7%
Logements sociaux
11%
0.9%
Actions en
Bourse
1.0%
Plans de
retraites
2.0%
Comptes
bancaires
5.3%
Bijoux, oeuvres
d’art, antiquités
0.4%
Freelance
Freelance
bussinesses;
Business
9.2%
Source: Banque d’Espagne, étude sur les finances des familles, 2008
Other
Autres real
actifsestate
immobiliers
24.8%
Logements
privés
89%
Source: Ministère des Travaux Publics
Surestimation des prix
La littérature économique disponible fait état d’un degré de surestimation des prix compris entre 13 % et 30%
Selon le rapport Perspectives de l‘Économie Mondiale (FMI Avril 2008), la hausse des prix des logements en
Espagne a montré des signes de surestimation plus faibles que dans les autres pays, principalement basés
sur:
Les facteurs socio-économiques et démographiques (immigration, composition des ménages)
L’effet de la réduction du taux d’intérêt réel, impliquant une hausse constante de l’évaluation des actifs
35,0%
35,0%
30,0%
30,0%
Housedes
price
gaps
2008)
Ecarts
prix
de(IMF
logements
IMF (2008)
Ecart
des prix des logements (FMI 2008)
32,1%
29,2%
32,1%
28,0%
29,2%
28,0%
25,0%
25,0%
17,0% 16,2%
17,0% 16,2%
15,0%
15,0%
11,8%
11,8%
10,0%
10,0%
5,0%
5,0%
1,7%
1,7%
0,0%
0,0%
d
s
an and
l
Ir e er l
h
et
N
U
K
Année d’ Surévaluation
estimation
estimée
BBVA - Balmaseda et al . (2002)
2002
28%
2002
20%
Banque d’Espagne- Ayuso and Restoy (2003)
2002
8-17%
Banque d’Espagne- Martínez-Pagés and Maza (2003)
FMI (2004)
2003
20%
2004
20-30%
FMI (2005)
2004
13%
OCDE (2005)
2004
30%
BCE (2006)
2004
29%
Ayuso and Restoy (2006)
2007
20%
FMI (2008)
2007
7-15%
FEDEA - Sosvilla (2008)
Auteur et année
21,8%
21,8%
20,0%
20,0%
Études estimant la surestimation des prix sur le marché de
l’immobilier espagnol
n
ce AIN
n
de
a
P
e
S
Fr
Sw
Ita
ly
e
G
y
an
rm
Source:
Source:
FMI FMI
Source: étude économique de l’OCDE: Espagne 2010
Le marché de l’immobilier a
connu une phase de forte
ajustement
L’activité du secteur de la construction montre une phase de correction
 Le secteur de la construction est toujours sur la voie d’un réajustement à la baisse.
 Vers le milieu de l’année 2011, les investissements résidentiels ont enregistré 54% de
baisse cumulée par rapport au taux maximum qu’ils avaient atteint.
Taille relative du secteur de la construction
(Taux d’emploi du secteur en fonction de l’emploi total et part des investissements résidentiels dans le PIB)
13,6%
14%
12%
9,5%
10%
8,7%
8%
9,2%
8%
6%
4,1%
4,3%
4,7%
4%
2%
0%
1997
2007
Residential investment
Source: Institut National des Statistiques (INE)
2011
Employment
Ajustement des prix
▪ Les prix de l’immobilier ont chuté de 19% par rapport au pic atteint au premier
trimestre 2008, et de plus de 23% en termes réels.
▪ La ratio entre les locations et le prix des logements montre que la marge pour un
ajustement supplémentaire est étroite
Variation des prix du logement (Base :1995)
Rapport entre locations et prix des logements
€/m2
2500
500
2000
400
300
1500
200
1000
100
500
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Housing / /Locations
Rent
Logements
11
Average 1997-2010
1997-2010
Moyenne
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
00
0
Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement
Source: Ministère des Travaux Publics et Ministère de l’Economie et des Finances
Comparaison internationale: un meilleur ajustement en Espagne
 Le prix des logements a moins augmenté en Espagne que dans les autres pays. Cependant,
la différence de cette baisse par rapport au pic atteint est moins importante.
 Par conséquent, le taux d’ajustement est comparativement plus fort en Espagne que dans
les autres pays.
Variation des prix des logements neufs (Base 1996)
420
365
310
255
200
145
UK
Ireland
Spain
Source: ESRI, Ministère des Travaux Publics et Département des Communautés Autonomes et du Gouvernement Local
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
90
Ajustement des prix: analyse régionale
 La moyenne nationale n’est peut-être pas significative, étant donné que le marché requiert
une analyse régionale
- 16,3% - 16,9%
- 16,7% - 15%
- 16%
- 17%
- 15,7%
- 19,2%
- 18%
Baisse des prix du logement
par région
- 21,9%
- 19% - 21,5%
-17,5%
1er trim 2008 – 1er trim 2011
- 22,3%
- 18,4%
- 16%
- 16,7%
- 15,7%
- 21,6%
- 21,1%
- 19,2%
> -20%
- 15,4%
- 22,2%
-15% - -20%
Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement
- 15,2%
- 19,6%
- 19,7%
Communes de plus de 25.000 habitants connaissant la plus forte baisse
des prix de logements neufs
Baisse de prix moyen
dans les grandes villes:
-25%
1er trim 2008 – 4ème trim2010
Baisse de prix par rapport au pic
Réduction des stocks
 Le stock de logements invendus a commencé à diminuer en 2010.
Stock
net et and
variation
stock
Net stock
stockdu
variation
Stock net
Courbe de réduction du stock
% variation annuelle
800
100
89,8%
90
700
80
600
70
500
51,3%
700 000
60
600 000
50
500 000
48,3%
400
688,044
40,1%
300
687,454
613,512
300 000
12,1%
20
10
273,363
100
0
102,825
0
-10
2005
2006
200 000
-0,09%
195,184
2004
400 000
30
413,642
200
40
2007
2008
2009
2010
Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement
100 000
0
2005
2006
2007
2008
Logements en construction
Started housing construction
Logements construits
2009
2010
2011
2012
Finished housing construction
Stock
2013
Stock de logements : répartition régionale
% stock /nombre total de logements
1.9%
0.8%
2.5%
% stock / stock total
1.7%
1.2%
1.6%
0.4%
5.7%
1.3%
4,7%
0,77%
2.6%
2.5%
6,2%
2.3%
4.3%
15%
2.6%
7,4%
1,7%
0.5%
1.8%
0.7%
4.1%
7.8%
0.5%
19.3%
2.4%
2.8%
3.7%
4.3%
16.3%
2.5%
>4
3-4
>10%
3.8%
2-3
<2
Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement
5 - 10%
0 - 5%
5.9%
Merci de votre attention
Fernando da Cunha Serantes
fdacunha@fomento.es
Pour plus d'informations, s'il vous plaît contacter:
spanishrealestate@fomento.es
www.fomento.gob.es/spanishrealestate