estudio de detalle - Generalitat Valenciana

PROGRAMA DE ACTUACIÓN
INTEGRADA DE LA
UNIDAD DE EJECUCIÓN
MONTGÓ ERMITA - 6
Febrero-2008
PROPONENTE:
JAVEA PROPERTY CENTER S.L.
SITUACIÓN:
Partida Montgó.
Jávea (Alicante).
ESTUDIO DE DETALLE
Ronda Sur, 44 – bajo ■ 03730 - Jávea (Alicante)
Telf.: 96 579 37 21 ■ Fax: 96 579 49 16 ■ E-mail: proyectos@gpu.e.telefonica.net
ÍNDICE
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.- ANTECEDENTES
2.- NORMATIVA LEGAL APLICABLE.
3.- OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE.
4.- SOLUCIÓNES ADOPTADAS PARA EL VIARIO Y LA ZONA VERDE Y JUSTIFICACIÓN
DE LAS MISMAS.
5.- DATOS URANÍSTICOS DEL ÁMBITO DEL ESTUDIO DE DETALLE.
5.1.- DATOS DEL P.G.O.U. DE JAVEA.
5.2.- DATOS REALES DE LA ACTUACIÓN.
6.- ADECUACIÓN DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS A LAS PREVISIONES DEL PLAN
GENERAL.
7.- TRAMITACIÓN Y DOCUMENTACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE.
PLANOS DE INFORMACIÓN Y DE ORDENACIÓN
1. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO
2. PLANO DEL ÁMBITO Y DE SU ENTORNO CON LOS ACCESOS Y VIARIO ACTUAL.
3. PLANO DE DEFINICIÓN DEL P.G.O.U. Y SOLUCIÓN PROPUESTA
4. PLANO DE ALINEACIONES ACOTACIÓN Y RASANTES DEL VIARIO Y ZONA VERDE.
5. PERFILES LONGITUDINALES DEL VIARIO.
6. PERFILES TRANSVERSALES DEL VIARIO.
ESTUDIO DE DETALLE.
Suelo Urbano de la Unidad de Ejecución Montgó Ermita -6. JÁVEA (Alicante).
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MEMORIA
JUSTIFICATIVA
ESTUDIO DE DETALLE.
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1.- ANTECEDENTES.
El Estudio de Detalle que se pretende tramitar, afecta a unos terrenos situados en el
Término Municipal de Jávea, partida Montgó, que están clasificados por el P.G.O.U. como “suelo
urbano extensivo (ordenanza E2)”, hallándose incluidos en la Unidad de Actuación Montgó Ermita
6 (ME-6).
Para desarrollar urbanísticamente dichos terrenos, la sociedad mercantil JAVEA
PROPERTY CENTER S.L., con domicilio en Avenida de Paris nº 6 de 03730-Jávea (Alicante) y
C.I.F.: B-03763885, como propietaria mayoritaria del suelo, propone un Programa de Actuación
Integrada que pretende gestionar.
Entre los documentos que componen el Programa: [Alternativa Técnica (junto a los
Proyectos de Urbanización y de Reparcelación), y la Proposición Jurídico-Económica] se incluye el
presente Estudio de Detalle, que formará parte de dicho Programa, para señalar las alineaciones y
rasantes de nuevas calles y establecer los limites exactos de la zona verde.
2.- NORMATIVA LEGAL APLICABLE.
El Estudio de Detalle debe regirse por la siguiente Normativa legal:
- Ley 16/2005 de la Generalitat Valenciana de 30 de Diciembre, Ley Urbanística Valenciana
(L.U.V.)
- Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (R.O.G.T.U..), aprobado por
Decreto 67/2006 de 12 de Mayo de la Generalitat Valenciana .
- Plan General de Ordenación Urbana de Jávea.
El presente Estudio de Detalle se ajusta a las determinaciones recogidas en los artículos 79
y 80 de la Ley Urbanística Valenciana (L.U.V.),, y en los artículos 190, 191 y 192 del Reglamento
de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (R.O.G.T.U..).
Según el art. 79.3a de la L.U.V: “Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o
reajustar, según proceda, al señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando
las que ya estuvieran señaladas en el Plan General” y según el art. 79.5:
“ Los Estudios de Detalle podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise
la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado”...
Asimismo, se ajusta a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de
Jávea (art.1.2.3.3. y 4.1.2 de la Memoria).
El Plan General contempla la realización de Estudios de Detalle para los ámbitos de suelo
urbano y para los supuestos de fijación de nuevas alineaciones de calles o modificación de las
vigentes alineaciones, por lo que resulta procedente su redacción en nuestro caso, según lo
indicado en el art. 190.2 del R.O.G.T.U : “No se permite aprobar Estudios de Detalle fuera de los
ámbitos o supuestos concretos en que el Plan General los haya previsto....”.
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3.- OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE.
En esta Unidad de Ejecución ME-6, es necesaria la existencia de un instrumento de
configuración y definición detallada de los últimos extremos del Planeamiento que, sin alterar el
destino del suelo, sin aumentar su aprovechamiento y respetando las normas específicas,
posibilite realizar la prolongación de un vial ya contemplado en la ordenación pormenorizada del
Plan General, aperturar un nuevo vial y un paso peatonal y delimitar la zona verde ya contemplada
en la ordenación pormenorizada del Plan General, todo ello para establecer una parcelación
acorde a las superficies establecidas como mínimas por el P.G.O.U. y permitiendo el acceso a
todas las parcelas resultantes de la Unidad de Ejecución.
Así pues, el objeto del presente Estudio de Detalle es:
el señalamiento de alineaciones y rasantes de dos viales, cuya prolongación en un caso, y
creación nueva en el otro, permitan acceder adecuadamente a todas las parcelas colindantes
con los mismos.
la definición de alineaciones y rasantes para la creación de un paso peatonal situado en el
linde de dos de las parcelas resultantes, con la funcionalidad de evacución superficial de las
aguas pluviales recogidas en los viales de la Unidad hasta el barranco existente en el linde
este de la misma.
el establecimiento de los límites exactos de la “zona verde”, que en la Memoria del P.G.O.U.
viene definida con una superficie total de 2.300 m2, pero que no viene debidamente grafiada
en los planos del P.G.O.U., por lo que se hace necesaria a través de este Estudio de Detalle
definir su forma y dimensiones y grafiarla dentro de los límites de la U.E. ME-6. Existe una
sensible diferencia entre las medidas del plano del P.G.O.U. y las medidas del plano
topográfico real del terreno, por lo que se hace necesario adoptar la forma y medidas de la
zona verde a la realidad física del terreno, manteniendo su superficie total de 2.300 m2.
4.- SOLUCIÓNES ADOPTADAS PARA EL VIARIO Y LA ZONA
VERDE Y JUSTIFICACIÓN DE LAS MISMAS.
Las soluciones adoptadas consisten en:
1. La apertura de un vial, ya proyectado por el P.G.O.U. de Xàbia en la U.E. ME-6 (prolongación
de la calle Cabellera de Berenice), que denominamos Calle A, pero de mayor longitud y con
una alineación ligeramente diferente, de 122 metros de longitud total , 8 metros de anchura y
acabado en “cul de sac” de 12 metros de diámetro. Dicho vial contará con una calzada de
4,70 metros y una acera a cada lado de 1,65 metro de anchura, para que cumpla las normas
de accesibilidad. Asimismo, en su inicio (tramo final de la actual calle Cabellera de Berenice) y
fuera de la Unidad, se ampliará hasta los 8 m. de anchura, con el fin de conectar
adecuadamente la Unidad con su entorno inmediato ya urbanizado.
2. La apertura de un nuevo vial dentro de la U.E. ME-6, que denominamos Calle B, que se inicia
en el vial anterior (Calle A), con una longitud total de 45 metros, anchura de 6 metros y
acabado en “cul de sac” de 12 metros de diámetro. Dicho vial contará con una calzada de 2,60
metros y una acera a cada lado de 1,70 metros de anchura, para que cumpla las normas de
accesibilidad, con bordillo remontable.
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3. La apertura de un paso peatonal entre el linde de dos de las parcelas resultantes de la U.E.
ME-6, que se inicia en la rotonda final del vial Calle A, con una longitud total de 23 metros y
una anchura de 2 metros. Dicho paso peatonal estará delimitado a ambos lados por un murete
de 40 cm. de altura, vallado metálico de 150 cm. de altura y pavimentado con hormigón
fck=25 N/mm2 con mallazo.
4. Y la correcta delimitación y adaptación topográfica al terreno de la zona verde contemplada en
el P.G.O.U. de Xàbia para la U.E. ME-6, para lo cual se ha realizado una lígera variación en la
forma de la misma con el fin de conseguir la superficie mínima establecida en la Memoria del
P.G.O.U. de 2.300 m2.
La definición exacta de dichos viales, tanto del nuevo (B) y el paso peatonal, como del ya
previsto por el P.G.O.U. (A), así como la acotación de la zona verde se muestran en la
documentación gráfica adjunta (Ver planos nº 4, 5 y 6), en donde aparecen definidas todas sus
características geométricas: alineaciones, rasantes y perfiles longitudinales y transversales de las
calles y las cotas y medidas de la zona verde, que permitirán su posterior ejecución, tal como se
contempla en el adjunto Proyecto de Urbanización de dichas calles.
5.- DATOS URBANÍSTICOS DEL ÁMBITO DEL ESTUDIO DE
DETALLE.
5.1. DATOS DEL P.G.O.U. DE JÁVEA.
Parámetros de la Unidad de Actuación ME-6:
Superficie bruta total:
Superficie de viario:
Superficie de zonas verdes:
Superficie de suelo dotacional público:
Índice de Edificabilidad bruta:
Índice de Edificabilidad neta:
Parcela mínima:
Zona de ordenanza:
Tipología:
10.900 m²
900 m²
2.300 m²
3.200 m².
0,142 m².t./m².s.
0,200 m².t./m².s.
1.500 m².
E2 (Residencial extensivo).
Edificación aislada.
>
Edificabilidad bruta total (Aprovechamiento Subjetivo):
1.547,80 m2.t.
>
Edificabilidad neta total (Aprovechamiento Objetivo):
1.540,00 m2.t.
>
Defecto de aprovechamiento:
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-7,80 m2.t.
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5.2. DATOS REALES DE LA ACTUACIÓN.
Las características básicas de la ordenación del ámbito de actuación, están definidas por
los siguientes parámetros, conforme a la medición realizada y lo indicado en la Alternativa
Técnica.
Ämbito del Estudio de Detalle:
Superficie bruta total del ámbito:
Superficie de viario incluido:
Superficie de zonas verdes incluídas:
Superficie de suelo dotacional público:
Superficie de suelo lucrativo edificable:
11.253 m².
1.678 m².
2.305 m².
3.983 m².
7.270 m².
>
Edificabilidad bruta total (Aprovechamiento Subjetivo):
1.580,74 m2.t.
>
Edificabilidad neta total (Aprovechamiento Objetivo):
1.454,00 m2.t.
>
Defecto de aprovechamiento:
-126,74 m2.t.
Comparando los datos del aprovechamiento urbanístico previsto en el Plan General con el
resultante del Estudio de Detalle vemos que no se produce un aumento, sino una reducción del
aprovechamiento privado que corresponde a los propietarios (que pasa de 1.540,00 m2.t. a
1.454,00 m2.t.), mientras que aumenta el suelo dotacional público (que pasa de 3.200 m² a
3.983 m².).
Se cumple así lo indicado en el punto siguiente, en relación a lo previsto en el art. 4.1.2 del
Plan General.
6.- ADECUACIÓN DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS
PREVISIONES DEL PLAN GENERAL.
A LAS
En la Memoria del Plan General de Ordenación Urbana de Jávea, se establecen las
siguientes prescripciones, en relación con los Estudios de Detalle:
Art. 1.2.3.3:” En suelo urbano, el Ayuntamiento podrá solicitar la realización
de Estudios de Detalle para mejorar aspectos concretos en la fijación de
alineaciones, rasantes o volumetría”.
Art. 4.1.2 “: “El Ayuntamiento podrá recabar la redacción de Estudios de
Detalle , cuando se produzcan casos de imprecisión o sea necesario efectuar
ligeras modificaciones de las vigentes alineaciones y rasantes sin que en ningún
caso puedan variarse las determinaciones del Plan o incrementarse el
aprovechamiento urbanístico privado.
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Así pues, el P.G.O.U. permite que los Estudios de Detalle puedan mejorar la fijación de
alineaciones de calles o precisar mejor la zona verde, efectuando ligeras modificaciones de las
mismas, sin variar las determinaciones del Plan General.
Las soluciones adoptadas en el presente Estudio de Detalle, en cuanto a las ligeras
modificaciones propuestas en las alineaciones de las calles previstas en el P.G.O.U., en la
creación de una nueva calle y en la definición y delimitación precisa de la zona verde cumplen lo
indicado en los dos artículos mencionados anteriormente, y asimismo, dichas soluciones se
adaptan a los parámetros urbanísticos, fijados por el Plan General para la zona de suelo urbano
donde se ubica el ámbito, e indicados en el anterior punto 5.1.
Así pues, la solución propuesta en el Estudio de Detalle no modifica las determinaciones del
Plan General, ni incrementa el aprovechamiento urbanístico privado dentro de su ámbito.
7.- TRAMITACIÓN Y DOCUMENTACIÓN DEL ESTUDIO DE
DETALLE.
El Estudio de Detalle, al tratarse de un plan de desarrollo del Plan General puede ser
formulado y promovido por un particular, con independencia de un Programa (art. 87 y 88 L.U.V.).
Como éste Estudio de Detalle es promovido a instancias de un particular con motivo de un
Programa de Actuación Integrada , de acuerdo con lo que exige el art. 90.1 de la L.U.V., se
someterá al régimen establecido por esta Ley para la aprobación de los Programas, es decir se
protocolizará ante Notario y se someterá a información pública en las condiciones de publicidad
establecidas en el art. 134.2 de la L.U.V. para los documentos de ordenación, es decir, el Estudio
de Detalle deberá encontrarse depositado para su consulta en el Ayuntamiento, y someterse a
información pública durante una mes, anunciada en el Diario Oficial de la Generalitat y en un diario
no oficial de amplia difusión en la localidad, no siendo preceptivo reiterar este trámite de
información pública, cuando se introduzcan modificaciones, aunque fueran sustanciales, bastando
con que el Ayuntamiento notifique a los afectados las modificaciones producidas en la actuación.
El órgano competente para la aprobación definitiva de este Estudio de Detalle es el
Ayuntamiento (art. 91.1 L.U.V.).
Así pues, una vez sometido el Estudio de Detalle a exposición pública, junto con los otros
proyectos que forman parte de la Alternativa Técnica, podrá ser aprobado por el Ayuntamiento,
quién simultáneamente o con posterioridad, podrá proceder a aprobar el Proyecto de
Reparcelación y el de Urbanización, para ejecutar las obras de urbanización del viario creado y
previsto en el presente Estudio de Detalle, .
Este Estudio de Detalle contiene toda la Documentación exigida en el art. 80 de la L.U:V. y
el art.192 del R.O.G.T.U. e incluye los siguientes documentos:
•
Memoria Justificativa
•
Planos de Información
•
Planos de Ordenación.
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Al no modificar el Estudio de Detalle la disposición de volúmenes, no es necesario efectuar un
estudio comparativo de la edificabilidad propia de la determinaciones previstas en el Plan General
y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle (art. 192.2b del R.O.G.T.U.).
Al no ordenar ni remodelar volúmenes, no se aporta “Plano de Perspectiva de la manzana”.
El presente Estudio de Detalle, que forma parte de la Alternativa Técnica del Programa de
Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución de suelo urbano ME-6, se puede tramitar, ya que
dicha Unidad no se halla afectada por la actual suspensión parcial de la vigencia del Plan General
de Ordenación Urbana de Javea, acordada por el Consell de la Generalitat Valenciana mediante
Decreto 11/2007,del dia 26 de Enero de 2007 (D.O.G.V. nº 5438 de fecha 29 enero 2007), por lo
que el Ayuntamiento puede proponer su aprobación, ya que su desarrollo no interfiere en las
previsiones de redacción del nuevo P.G.O.U.
Jávea, Febrero de 2008.
Fdo. Jorge Garcia Valldecabres.
ARQUITECTO
G.V.C.A. Arquitectos Asociados S.L.
Fdo. Pascual Diego Espasa.
INGENIERO AGRONOMO
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3. PLANO DE DEFINICIÓN DEL P.G.O.U. Y SOLUCIÓN PROPUESTA
4. PLANO DE ALINEACIONES ACOTACIÓN Y RASANTES DEL VIARIO Y ZONA VERDE.
5. PERFILES LONGITUDINALES DEL VIARIO.
6. PERFILES TRANSVERSALES DEL VIARIO.
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