Código en base al diseño urbano

Código en base al diseño urbano
Los códigos de zonificación y el uso inteligente del
terreno son la base sobre la que se construyen grandes
comunidades..
El empleo de reglas de zonificación comenzó a principios
del siglo 20 en respuesta a el hacinamiento urbano y la
intrusión de la industria pesada en áreas residenciales y
de comercios minoristas. Las comunidades decidieron
abordar la problemática separando los usos incompatibles
y limitando la densidad residencial.1 Esos esfuerzos
dieron forma al entorno urbano de manera accidental y,
ocasionalmente, no deseado.
Por ejemplo, debido a que las reglas de la zonificación
tradicional a menudo promueven desarrollos de baja
densidad y limitadas opciones de viviendas del tipo “talla
única” (apta para todas las necesidades), las políticas
fomentan el uso excesivo de la tierra y la dependencia
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UN FOLLETO
INFORMATIVO
SOBRE
HABITABILIDAD
en el automóvil.2 Esta modalidad de zonificación puede
interponerse en el camino de las comunidades que
buscan crear vecindarios caminables y activos que
brinden a sus residentes la opción de caminar hasta una
tienda, un parque o su trabajo. Algunas ordenanzas de
zonificación pueden, incluso, impedir que alguien trabaje
u opere un negocio desde su hogar.3
Al emplear como principio organizativo la forma física
más que la separación según los usos, el código basado
en el diseño urbano o en la forma ofrece una poderosa
alternativa a la zonificación convencional. Con el código
basado en la forma, lo que importa son las relaciones
entre los edificios y la calle, peatones y vehículos, espacios
públicos y privados, y el tamaño y tipo de calles
Continúa Æ
Al emplear como principio organizativo la forma física más que la separación según los usos,
el código basado en la forma ofrece una poderosa alternativa a la zonificación convencional.
En Village de Oak Park, Illinois, el código basado en la forma ayudó a recuperar y readaptar para nuevos fines los edificios más
antiguos, a la vez que inspiró nueva construcción de edificios con mezcla de usos. Las mejoras atrajeron a inversionistas y
residentes al centro de la comunidad.
y manzanas.4 En lugar de imponer o limitar actividades,
el código se centra en elementos como ubicación de
estacionamientos, fachadas y entradas de edificios,
patrones para la construcción de ventanas, la vista de la
calle y la altura de los edificios.
El código basado en la forma puede ser adaptado para
responder a la visión de la comunidad, ya sea para
preservar y mejorar el carácter de un vecindario o para
provocar un cambio radical y mejorarlo. Los códigos
basados en la forma pueden hacer ambas cosas.5
mismo producto año tras año, los desarrolladores tuvieron
problemas para ajustarse a los nuevos códigos. No
obstante, muchos de ellos aplauden el código basado en
la forma porque les permite construir productos de mayor
calidad y más estéticos.
Los códigos adoptados como resultado de un proceso
público proactivo son mucho más exitosos que los
producidos sin el compromiso del público a la hora de
definir la visión de la comunidad. Cuando un código se
aplica con poca participación del público, la resistencia al
desarrollador es mayor.8
Derribando mitos
CÓMO FUNCIONA
„„ “El código basado en la forma es demasiado
restrictivo y no respeta el mercado”.
Los códigos basados en la forma y los códigos de
zonificación convencionales o tradicionales establecen
controles sobre el desarrollo. Mientras que los primeros
enfatizan estándares o patrones que dan forma al
vecindario o comunidad, y ofrecen mucha flexibilidad, los
códigos convencionales contienen estándares imprecisos
que a menudo no favorecen el bien común.
Los códigos basados en la forma tienen estándares
precisos y un proceso simplificado y previsible. Esta
claridad y previsibilidad fomentan el potencial de
desarrollo dentro de las comunidades al reunir a
profesionales de la planificación, el diseño, el desarrollo
económico, la ingeniería y la seguridad pública. El reunir
a estos y otros interesados, y el hacerlo en las primeras
etapas del proceso, hace posible recibir el aporte de
múltiples puntos de vistas, evaluar costos y comprender
mejor cómo representantes de los sectores público y
privado podrán implementar la idea.6
Cómo la zonificación tradicional define una parcela
compuesta por una manzana.
Según la densidad, el uso, el coeficiente de
edificabilidad (relación área-suelo), las distancias a los
límites proprietarios, las necesidades de espacio para
estacionamiento y las alturas máximas de los edificios
especificados.
Cómo definen las directrices de diseño una parcela
compuesta por una manzana.
A partir de la densidad, el uso, el coeficiente de
edificabilidad, las distancias a los límites proprietarios, las
necesidades de espacio para estacionamiento, las alturas
máximas de los edificios, la frecuencia de las aperturas y
la articulación urbanística de la superficie especificada.
„„ “Los sistemas híbridos o la rezonificación son
mejores”.
No lo son, si solamente se incorpora el diseño en la
zonificación convencional. En tal caso, la atención
probablemente se limitará a controlar la densidad y
usos de un área. Sin embargo, las comunidades pueden
experimentar lo mejor de ambos mundos mediante la
utilización de un sistema híbrido que adopte el código
basado en la forma para áreas pequeñas en transición o
corredores viales, e integrando cuidadosamente el uso de
dicho código basado en la forma dentro de la plataforma
de zonificación de la ciudad.7
Cómo definen los códigos basados en la forma una
parcela compuesta por una manzana.
Según los tipos de calles y edificios (o mezcla de tipos),
líneas que delimitan las plantas de los edificios, la cantidad
de pisos y el porcentaje de construcción de fachada
especificado.
„„ “Los desarrolladores resistirán el uso de un
código basado en la forma”.
La resistencia de los desarrolladores ha sido un problema
en muchas comunidades, especialmente en los pueblos
más pequeños donde, acostumbrados a construir el
© 2006 Peter Katz y Steve Price | Urban Advantage
Cómo hacerlo bien
IMÁGENES DE ANTES Y DESPUÉS DE CHINCOTEAGUE ISLAND, VIRGINIA
ANTES: Edificios alejados de la calle, inadecuada
seguridad para peatones y ciclistas, poca definición de
espacios para estacionar y un atractivo mínimo.
DESPUÉS: Edificios próximos a la calle, buena seguridad
para peatones y ciclistas, áreas de estacionamiento bien
definidas y un enorme atractivo.
„„ Adopta un proceso público y busca apoyo.
„„ Haz que el código sea obligatorio.
Desarrolla una campaña de educación y concientización
antes de su implementación, y procura llegar tanto a los
desarrolladores como a los miembros de la comunidad,
funcionarios electos y dirigentes municipales. Es probable
que los funcionarios del Gobierno necesiten ver el apoyo
del público antes de actuar. Los desarrolladores tal vez
necesiten ver apoyo político y fuentes de financiamiento
antes de involucrarse.
Para lograr apoyo, los promotores de la iniciativa
pueden compartir este folleto informativo y reunirse
con los responsables de tomar decisiones, los medios
de comunicación, expertos y otros interesados para
discutir los beneficios de los códigos basados en la
forma. Para lograr la aceptación y comprensión del
público, el personal de la entidad debería organizar
talleres comunitarios de diseño, y mantener al tanto a los
residentes.
Los códigos obligatorios brindan mayor predictibilidad al
diseño urbano y ayudan a dirigir el desarrollo al área en
cuestión. Si una comunidad actua con la debida diligencia,
debate ideas públicamente, discute el diseño y trabaja
para lograr la aceptación pública de la idea, las cuestiones
legales se podrán minimizar y el público sabrá qué
esperar.
„„ Provee financiamiento municipal primero.
Tal vez los desarrolladores quieran esperar a que alguien
más pruebe el primer proyecto con el nuevo código.
Según una encuesta que abarcó 35 comunidades, las
ciudades que invirtieron sus propios fondos hallaron
que los desarrolladores hicieron lo mismo después,
pero aquellas ciudades que dejaron la responsabilidad
exclusivamente a los desarrolladores no tuvieron tanta
suerte. Una comunidad debe mostrar apoyo político y
financiero. Las que lo hacen, generalmente obtienen
buenos resultados.
„„ Demuestra éxitos reales.
Ayuda a educar a los desarrolladores para que se sientan
cómodos con el nuevo código y las nuevas metas. Brinda
ejemplos reales de diseños exitosos similares.
„„ Reemplaza el código de zonificación existente.
El código basado en la forma deberá reemplazar el código
de zonificación convencional existente para toda la
comunidad o parte de ella, y todo desarrollo que tenga
lugar dentro de la zona deberá cumplir con este código.
Esta estrategia suele ofrecer la más amplia gama de
oportunidades para transformar un área específica de
una comunidad a la vez que conserva las características
establecidas en otras. También ofrece la ventaja de
la coherencia en el vocabulario y los procedimientos
regulatorios a lo largo del código.
Continúa Æ
„„ Adapta el código a la medida del sitio o
vecindario.
Para que tenga éxito, moldea el código a su geografía,
políticas y cultura específicas. Tómate tiempo para
identificar la personalidad y visión de cada vecindario.
Revisa periódicamente el código y actualízalo.
„„ Incluye planes reguladores y estándares.
Un plan regulador es un plan maestro o mapa de
zonificación en el que se definen diferentes formas de
edificios, calles y espacios públicos a partir de claras
intenciones de la comunidad respecto del carácter
físico de un área determinada, como un vecindario o
comunidad. Los estándares de forma de los edificios
definen la configuración, características de diseño y
funciones de los edificios que enmarcan el ámbito público.
Historias exitosas
„„ Redwood City, California: Plan enfocado
en el centro
Desde que se adoptó un nuevo código basado en la forma
en enero del 2011, han surgido más proyectos de vivienda
céntricos que en las últimas cinco décadas. Todos los
proyectos en los dos años siguientes a la promulgación
del código fueron construidos con fondos privados. Entre
1980 y el 2010 la mayoría de los proyectos requirieron
asistencia de la agencia de reurbanización de la ciudad.
Bajo el nuevo plan, para agosto del 2013 había
421 unidades residenciales en construcción, otras 280
aprobadas y 471 en revisión, para un total de 1,172
unidades en el centro. Además, se había comenzado a
construir 300,000 pies cuadrados de espacios de oficina.
Todos los proyectos fueron aprobados en menos de seis
meses, sin oposición.
Ahora, el centro de Redwood City está más activo
de lo que estuvo en décadas, se redujo el éxodo de
comercios minoristas y se ha materializado un escenario
gastronómico ecléctico.
„„ Cincinnati, Ohio: Un código para toda la ciudad
En el 2010, la vicealcaldesa de Cincinnati, Roxanne Qualls,
presentó una moción para adoptar la zonificación para
apoyar desarrollos con mezcla de usos y respetuosos del
peatón alrededor de las terminales de transporte público.
Un informe preparado luego de una serie de talleres
sobre diseño urbano de cinco días de duración (al que
asistieron más de 700 personas) explicó el motivo por
el que Cincinnati necesitaba un cambio: “La ciudad ha
perdido el 40% de su población desde 1950, dejando
atrás concentraciones suburbanas en lo que antes eran
antiguos barrios urbanos de la ciudad. Hay muchos
edificios y lotes residenciales que están desocupados”.
La iniciativa evolucionó hacia un código basado en la
forma para toda la ciudad, que se adoptó en mayo del
2013 y se pudo implementar con la ayuda de un subsidio
federal de $2.4 millones. El plan exige que todos los
vecindarios de Cincinnati sean plasmados en mapas y que
les sean aprobados sus planes reguladores. El código se
ha aplicado a distritos comerciales y parcelas claves que
estaban desocupados. La ciudad espera que el nuevo
código basado en la forma estimule el desarrollo de los
vecindarios que han estado en crisis o estancados por
mucho tiempo.
„„ Nashville, Tennessee: Carácter comunitario
Como parte del “Downtown Precise Plan” de Redwood City,
California, el bulevar El Camino se está transformando de
una zonificación netamente comercial a una de uso mixto.
Nashville reemplazó su zonificación convencional con un
enfoque de carácter comunitario para la implementación
de políticas que se basan en el aspecto y carácter de los
vecindarios, centros, corredores y espacios abiertos. El
cambio ha resultado en un incremento del 75% en el valor
tributable de la propiedad en aquellos distritos donde se
implementó este enfoque, contra un 28% de aumento
registrado en el condado en el mismo período de tiempo.
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Notas a pie de página y fuentes de información
NOTAS A PIE DE PAGINA
1. M
ichigan Association of Planning . (Enero del 2007) “Form-Based Codes.”
Smart Growth Tactics. Ejemplar N.º 28. http://www.mml.org/pdf/map_
article_issue28.pdf
2. Chicago Metropolitan Agency for Planning. (2013) Form-Based Codes: A
Step-by-Step Guide for Communities. http://formbasedcodes.org/files/
CMAP_FBCI_GuideforCommunities.pdf
3. EPA, “Examples of Codes That Support Smart Growth Development.”
Última consulta: 21 de marzo del 2014, http://www.epa.gov/smartgrowth/
codeexamples.htm
4. Form-Based Codes Institute. Última consulta: 17 de marzo del 2014, http://
www.formbasedcodes.org/what-are-form-based-codes
5. Chicago Metropolitan Agency for Planning. (2013) Form-Based Codes: A Stepby-Step Guide for Communities
6. Rangwala, K. (Abril-Mayo del 2013) “Assessing Criticisms of Form-Based
Codes.” Better! Cities & Towns. http://bettercities.net/article/assessingcriticisms-form-based-codes-19967
7. Ibid
8. New Urban News (Abril del 2010) “Survey: Combine New Code with Activities
and investment.” http://www.formbasedcodes.org/files/
Survey_Combinewithinvestment.pdf
FUENTES DE INFORMACIÓN
1. F
orm-Based Codes Institute: http://formbasedcodes.org/
2. Form-Based Codes: A Guide for Planners, Urban Designers,
Municipalities and Developers. Parolek, D, et al. (2008) Wiley & Sons
3. Smart Code. (2012) Center for Applied Transect Studies, Vol. 9, N.º 2.. http://
www.transect.org/codes.html
4. The Codes Study: Placemakers. Un sitio web que rastrea códigos basados
en la forma de todo el mundo. Última consulta: 21 de marzo del 2014,
http://www.placemakers. com/wpcontent/uploads/2013/05/CodesStudy_
May2013_WEB.htm
5. Examples of Codes That Support Smart Growth Development. EPA.
Última consulta: 21 de marzo del 2014, http://www.epa.gov/smartgrowth/
codeexamples.htm
6. Community Character Manual (2012) Metropolitan Nashville-Davidson
County Planning Commission. http://www.nashville.gov/Portals/0/
SiteContent/Planning/docs/CCM/2012Certified/0_CCM_adopted%20
Oct%2025%202012.pdf
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