cesión de contrato de arrendamiento de local de negocio

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David Siuraneta Pérez
CESIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL
DE NEGOCIO
Es necesario, en primer lugar, hacer una precisión terminológica ya
que, en realidad y de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos
Urbanos (a la que nos referiremos por sus iniciales, LAU), debe hablarse
de “cesión del contrato” y no de “traspaso del local”, no obstante lo cual
es frecuente que, todavía ahora, se suela designar con su antigua denominación la figura contractual que analizaremos en el presente capítulo.
En la ley locativa anterior se reconocía al arrendatario de un local
de negocio la posibilidad de ceder su posición contractual, facultad
que se denominaba “traspaso”. Ese derecho lo tenía legalmente concedido el arrendatario –si bien limitado a que se tratara de un local
comercial abierto al público, no abarcando los meros almacenes o las
oficinas– y constituía un activo de especial importancia en aquellos
casos en que la renta que se estuviese satisfaciendo fuera baja.
1. El derecho de traspaso en la LAU de 1964
En la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos las normas contenidas relativas a lo que antes se denominaba “traspaso” y ahora se
conoce como “cesión del contrato” sólo se aplican en defecto de estipulación de las partes al respecto.
Es frecuente que los contratantes se doten de un régimen propio al
respecto y, en numerosos contratos, las cláusulas relativas a la “cesión” se
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inspiran en el régimen contenido en la derogada ley de arrendamientos de
1964. Consideramos, por tanto, ciertamente útil detenernos en contemplar cuál era el tratamiento que se daba al “traspaso” en la anterior LAU.
El artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se desprendía que el traspaso era toda cesión de locales de negocio hecha
mediante precio por el arrendatario a un tercero, el cual quedaba subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.
En los artículos siguientes (del 30 al 42, ambos inclusive) se efectuaban
determinadas precisiones el respecto y se regulaban detalladamente los
requisitos necesarios para la existencia legal y plena validez del traspaso
(por ejemplo: que el arrendatario llevara legalmente establecido en el local
objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo
de un año; que el adquirente contrajera la obligación de permanecer en el
local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, destinándolo a la misma
clase de negocio que el arrendatario; que se fijara un precio cierto por el
traspaso; que se notificara fehacientemente al arrendador tanto la decisión
de traspasar y el precio convenido como el nombre y domicilio del adquirente; que el traspaso se otorgara por escritura pública, etcétera).
El arrendador tenía reconocido un “derecho de tanteo” que podía
utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que
el arrendatario le hubiese notificado su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido y un “derecho de retracto” para el caso que
el arrendatario no le hubiere hecho la preceptiva oferta o hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que le notificó.
Además, se concedían al arrendador que no hubiere ejercitado su
derecho de tanteo o de retracto dentro del plazo establecido legalmente los siguientes dos derechos:
– el derecho a participar en el precio de traspaso en los términos convenidos con la otra parte o, a falta de acuerdo, en
aquel porcentaje que la propia norma detallaba y que oscilaban, en principio y según el caso, entre el 30 y el 10 por 10
– el derecho a aumentar la renta en la cuantía convenida con
el cesionario, o a falta de acuerdo en un 15 por 100 de la
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renta que viniese satisfaciendo el arrendatario en el momento de realizarse el traspaso.
En la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, es decir, la Ley
29/1994, de 24 de noviembre (publicada en el Boletín Oficial del
Estado de 25 de noviembre) y en vigor desde el día 1 de enero de
1995, los artículos que se contienen relativos al “traspaso” –que ahora
se denomina, como ya se ha dicho “cesión del contrato”– son de aplicación supletoria sólo para el caso que las partes nada hayan pactado
al respecto, como también se ha indicado.
2. Régimen actual de la cesión de contrato
de arrendamiento
Esta ley no distingue, como venía siendo tradicional, entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio, diferenciando entre
los “arrendamientos de vivienda” (es decir, los dedicados a satisfacer la
necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos
dependientes) y los “arrendamientos para usos distintos al de vivienda”
(categoría que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de
temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos).
Según afirma el propio preámbulo de la ley, este “nuevo categorismo”
se basa en la idea “de conceder medidas de protección al arrendatario
sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la
necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros
supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas
o administrativas”, es decir, en el arrendamiento de locales de negocio.
En congruencia con esta idea, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, se deja al libre pacto de las partes
todos los elementos del contrato, como se menciona en numerosas
resoluciones judiciales, por ejemplo, la Sentencia de 20 de mayo de
2005 de la Audiencia Provincial de Madrid (Base de Datos Economist
& Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 234094):
“(En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda)
los contratantes pueden establecer en sus contratos las
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cláusulas y condiciones que tengan por conveniente siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral y al orden
público, bien entendido que nunca el contrato, en su específico cumplimiento, puede dejarse al arbitrio de una de las
partes (...). Precisamente desde aquella autonomía de la
voluntad es posible gestar cláusulas, que respetando la propia naturaleza del contrato, den respuesta a los intereses
concretos de las partes intervinientes en el mismo”.
Entre las materias cuya regulación es meramente supletoria de la
voluntad expresa de arrendador y arrendatario se halla, justamente, el
de la cesión del contrato.
¿Qué normas ofrece la LAU en lo tocante a esta materia? Debemos
recurrir al artículo 32, que lleva por título “Cesión del contrato y subarriendo” y, a cuyo tenor,
“1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar
la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad
de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10
por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión
del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona
del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el
apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de
forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde
que aquéllos se hubieran concertado”.
Vemos, por tanto, que a falta de pacto expreso, siempre que en la
finca arrendada se esté ejerciendo una actividad empresarial (por
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ejemplo: que se trate de una tienda de ropa de segunda mano) o profesional (por ejemplo, una gestoría administrativa), el arrendatario
podrá ceder el contrato de arrendamiento de manera absolutamente
libre e incondicional sin que sea necesario que el arrendador haya
otorgado su consentimiento al respecto, no obstante, como es lógico
por otra parte, sí que se le debe notificar tal hecho.
3. La notificación de la cesión al arrendador
La puesta en conocimiento de la cesión al arrendador debe tener
lugar, si nada se hubiese convenido al respecto, con sujeción a los dos
siguientes requisitos, uno de forma y otro de plazo:
– Requisito de forma: que la notificación de haber tenido lugar
la cesión del contrato sea hecha al arrendador “de forma
fehaciente”.
La “fehacencia” significa que el documento en cuestión es
susceptible de hacer fe en un juicio. Si nos remitimos a la Ley
de Enjuiciamiento Civil, podemos concluir que se está haciendo referencia a, al menos, la notificación remitida mediante
Notario, a la comunicada en acto de conciliación judicial y a
la comunicada por carta certificada, burofax u otro medio
similar en el que intervenga un funcionario público legalmente facultado para dar fe en el ejercicio de sus funciones.
– Requisito de plazo: que la notificación de haberse producido la cesión del contrato se efectúe al arrendador en un mes
desde que ésta se hubiera concertado, como máximo.
Nótese que el artículo establece que la cesión debe “notificarse” en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado y no, por el contrario, que deba llegar a conocimiento
del arrendador en dicho plazo máximo. Entendemos, por
tanto, que una cesión que tenga lugar el día 1 de septiembre puede válidamente notificarse al arrendador por todo el
día 1 del siguiente mes de octubre y no obstante llegue a
conocimiento del destinatario el día 2.
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4. Derechos del arrendador
en los supuestos de cesión
Salvo que algo distinto hayan estipulado los contratantes a este respecto, la LAU reconoce al arrendador derecho a elevar la renta siempre que se lleve a cabo la cesión del contrato.
La renta sobre la que se aplicará el incremento será la que se halle
en vigor en el momento en que, según establece la ley, se produzca la
cesión.
Por tanto, opinamos que si en el lapso existente entre el día en que
tuvo lugar la cesión y la notificación de ésta al arrendador la renta
experimenta una variación, es sobre este nuevo importe que deberá
aplicarse el incremento.
Supongamos un contrato en el que se hubiese pactado que la
renta se incrementaría, de forma automática, en un 3 por ciento cada
1 de julio, pasando de 600 a 618 Euros. Si la cesión de dicho contrato tuviera lugar el día 2 de julio, siéndole notificada el mismo día, como
que el arrendador tendría derecho a calcular el aumento derivado de
la cesión sobre la renta “en vigor”, parece claro que el importe de la
renta que serviría de base sería 618,- Euros.
Como se ha dicho con anterioridad el porcentaje en que la LAU
reconoce al arrendador que puede aumentar la renta siempre que se
produzca una cesión del contrato, si nada han pactado las partes al
respecto, es equivalente al 20 por ciento de la renta en vigor.
En consecuencia, para el correcto cálculo del incremento el arrendador no debe fijarse en el importe total que percibe del arrendatario,
sino tan sólo en lo que percibe en concepto estricto de renta ya que
es muy posible que al arrendatario se le repercutan gastos (por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otros tributos) que los
abone junto con la renta en un mismo recibo.
A fin de evitar discusiones interpretativas, la LAU establece de
manera explícita, como hemos visto, que la renta a tener en cuenta
será la que vigente y no, por tanto, la inicialmente pactada.
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Una interesante cuestión que se plantea en ocasiones es la relativa a si el cesionario del contrato asume alguna obligación o responsabilidad respecto de las deudas que pudiera tener contraídas el cedente con el arrendador.
Pese a que es posible hallar opiniones y resoluciones judiciales de
muy distinto signo el criterio dominante es el que expresa la Sentencia
del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2000 (Base de Datos
Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 4851):
“Evidentemente no puede desconocerse que, como han
declarado aquellas sentencias, el traspaso de local de negocio,
que encierra cesión del correspondiente contrato, no lleva al
adquirente a asumir más que el contenido de dicho contrato,
si otra particularidad no se hubiere introducido por mutuo
acuerdo entre arrendador y nuevo arrendatario, sin que de ese
negocio jurídico puedan derivarse para este último responsabilidades derivadas de incumplimiento de su antecesor”.
5. Transformación, fusión o escisión
de la sociedad arrendataria
La LAU zanjó, a partir de su entrada en efecto, una vieja polémica
doctrinal y jurisprudencial relativa a si la fusión, transformación o escisión
de la sociedad arrendataria suponía o no un supuesto de “traspaso”, con
las consecuencias de todo orden que ello acarreaba (la problemática
derivada de los “traspasos inconsentidos”, el derecho a elevación de la
renta, los derechos del arrendador en tal supuesto, etcétera).
La postura de la Ley es que ante tales operaciones societarias, que
no se reputan como cesión, el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en los términos y por el porcentaje señalados,
pero nada previene respecto a su eventual participación en el eventual
precio que por la cesión pueda percibir el arrendatario-cedente.
Está claro que se trata de una solución discutible por lo que se refiere al supuesto de transformación de la sociedad arrendataria, ya que es
perfectamente sabido que tal operación mercantil no implica, por sí
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sola, más que la modificación de la forma que tenía la entidad, pero sin
que se altere en lo más mínimo la personalidad jurídica de la empresa.
En efecto, el artículo 91.1 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de
Sociedades de Responsabilidad Limitada establece que
“La transformación efectuada con arreglo a lo prevenido en
esta Ley no cambiará la personalidad jurídica de la sociedad, que continuará subsistiendo bajo la forma nueva”.
A su vez, el artículo 228.1 de la Ley de Sociedades Anónimas (Real
Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre) afirma lo siguiente:
“La transformación efectuada con arreglo a lo prevenido
en los artículos anteriores no cambiará la personalidad
jurídica de la sociedad, que continuará subsistiendo bajo
la forma nueva”.
Más aún: si se trata de una sociedad anónima que se transforma
en sociedad limitada, su ley reguladora establece que no posible
modificar, mediante el acuerdo de transformación, las participaciones
de los socios en el capital de la sociedad. El artículo 229 es claro a este
respecto: “a cambio de las acciones que desaparezcan, los antiguos
accionistas tendrán derecho a que se les asignen acciones, cuotas o
participaciones proporcionales al valor nominal de las acciones poseídas por cada uno de ellos” y sin que puedan sufrir reducción, además,
“los derechos especiales distintos de las acciones, a no ser que sus
titulares lo consientan expresamente”.
De manera idéntica, si es una sociedad limitada que se transforma en
sociedad anónima, su ley reguladora tampoco permite que se modifique
la participación de los socios en el capital social, quienes, a cambio de
las participaciones sociales que desaparezcan, se les asignarán “las cuotas o las acciones que les correspondan en proporción a las participaciones que cada uno de ellos tuviere en la sociedad que se transforma”.
De la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995
(Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil,
Marginal 221688) se desprende que el precepto ahora analizado es
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de aplicación cuando es la sociedad absorbida –y que, por tanto, desaparece– la que gozaba de la condición de arrendataria. Por tanto, si
la arrendataria participa en una fusión como absorbente, parece que
nada debería notificarse al arrendador y sin que cupiera, por tanto,
aumento de renta:
“La doctrina jurisprudencial es constante y reiterativa al sostener que los casos de fusión de sociedades producen efecto resolutorio de los contratos de arrendamientos urbanos
concertados por las entidades que se integran en la nueva y
que continúa con la titularidad del contrato locativo por el
simple hecho de la continuidad en la posesión del local litigioso; siendo de notar, no obstante, que la Ley 19/1989, de
25 de julio, de reforma parcial y adaptación de la legislación
mercantil a las Directivas de la Comunidad Económica
Europea en materia de sociedades, dio nueva redacción al
apartado 4 del artículo 31 de la Ley de Arrendamientos
urbanos, estableciendo en su artículo 19 que no se reputará causado el traspaso en los casos de transformación,
fusión o escisión de sociedades mercantiles, con el derecho
que se fija del arrendador a subir la renta; pero bien entendido que tal nueva legislación no es aplicable al supuesto
litigioso al no tener efecto retroactivo, ya que se suscitó con
anterioridad a esa nueva normativa.
Nada dice la LAU respecto de operaciones como la transmisión a terceros de la totalidad de las acciones en que se divide y representa el
capital de la sociedad arrendataria o la aportación de una rama de actividad a una tercera empresa por parte de la arrendataria, por lo que ante
tales supuestos no parece que la ley ampare la elevación de la renta.
6. Pactos habituales relativos a la cesión
Es muy frecuente que la cesión del contrato de arrendamiento de
un local de negocio sea objeto de regulación específica por las partes.
En los contratos suscritos a favor de sociedades es habitual que se
pacte la posibilidad de ceder el contrato entre empresas de un mismo
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grupo (si bien, en tal caso, lo normal es que asuman todas ellas solidariamente la obligación del pago de la renta y los gastos) o que establezca la extinción automática del contrato si el capital de la arrendataria es adquirido por terceros.
A título de mero ejemplo y sin ninguna intención de ser exhaustivos ya que existen tantas posibles soluciones como supuestos y no hay
dos casos idénticos, ofrecemos a continuación algunos pactos extraídos de contratos de arrendamiento, actualmente en vigor, otorgados a
favor de sociedades mercantiles.
El primer ejemplo que ofrecemos es el siguiente:
“Queda terminantemente prohibido el subarriendo, cesión y
traspaso, total o parcial del local, siendo su incumplimiento
causa de resolución del presente contrato. La fusión, transformación o escisión del arrendatario no constituye cesión ni
dará lugar, por tanto, a la resolución del presente contrato ni
otorgará derecho a la elevación de la renta.
Es conocido y aceptado por el arrendador que en la nave
objeto del presente contrato podrá tener establecido su
domicilio y su principal centro de actividad y de dirección
la mercantil, perteneciente al mismo grupo empresarial
que la arrendataria, denominada DERRIBOS ARIAS, S.L.
pero sin que ello implique, suponga o se pueda reputar
como constitutivo de subarrendamiento o de cesión. Como
compensación por ello, DERRIBOS ARIAS, S.L. asume
solidariamente con el arrendatario la obligación de pago de
la renta”.
Un nuevo ejemplo:
“El arrendatario con expresa renuncia de lo dispuesto en el
artículo 32 de la LAU, se obliga a no subarrendar, en todo o
en parte, ni ceder o traspasar el inmueble arrendado sin el
consentimiento expreso y por escrito del arrendador. En
caso de que el arrendatario incumpliera esta condición,
podrá el arrendador resolver el contrato.
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Se reputará traspaso la venta a terceros de un porcentaje de
las acciones representativas del capital social de la arrendataria, superior a un cincuenta por ciento (50%). No así las
eventuales modificaciones que pueda sufrir la referida
Compañía, siempre que persista su personalidad jurídica.
Al ser arrendataria una Sociedad, la fusión o escisión de ésta
dará derecho a la arrendadora a la elevación de renta que
dispone el artículo 32.3 de la LAU, si bien no se reputará
traspaso o cesión inconsentida salvo que, como consecuencia de la operación de que se trate, se produzca un cambio
accionarial superior a un 50%.
En caso de que se produzca cualquier cesión o traspaso
autorizado o consentido por la arrendadora, ésta tendrá
derecho a incrementar la renta que en ese momento se
halle vigente en un 10%, así como a una participación del
20% del precio estipulado por la cesión”.
Y un tercer y último ejemplo:
“La fusión, transformación o escisión de la arrendataria no
dará lugar a la resolución del contrato ni se reputará cesión,
pero la arrendadora podrá elevar la renta en vigor en la
cuantía que al efecto señala la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
Siempre que se trate de sociedades que formen parte de su
mismo grupo empresarial (según viene conceptuado por el
artículo 42 del Código de Comercio), la arrendadora autoriza a la arrendataria la cesión así como el subarriendo total
o parcial del local objeto de este contrato.
De producirse dicha circunstancia la arrendataria deberá
comunicarlo por escrito a la arrendadora, el cual podrá elevar la renta en vigor en la cuantía que al efecto señala la Ley
de Arrendamientos Urbanos. El incumplimiento de lo expresamente convenido en este pacto, facultará al arrendador
para dar por resuelto el presente contrato.
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La arrendadora podrá requerir a la arrendataria para que acredite que la sociedad subarrendataria o beneficiaria de la cesión
pertenecía a su mismo grupo empresarial en el momento en
que tuvo lugar el subarriendo o la cesión. Si dicha circunstancia no pudiera ser debidamente acreditada, la arrendadora
podrá dar por extinguido y resuelto el contrato”.
Pese a que las partes hayan acordado someter la posibilidad de
ceder el contrato al consentimiento de la parte arrendadora –lo que es
perfectamente lícito y posible–, lo cierto es que nuestros tribunales son
en cierta forma estrictos a la hora de permitir la extinción de un contrato por dicha “falta de consentimiento”.
Tomando como referencia el criterio expresado por muchos y distintas audiencias provinciales y por el propio Tribunal Supremo, sólo se
puede hablar de cesión o “traspaso” inconsentido (por todas y por la
abundante cita de jurisprudencia que efectúa, la Sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid de 2 de marzo de 2002 (Base de Datos
Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 65716):
“(...) cuando se haya producido una cesión, total o parcial,
a título oneroso o gratuito, del uso o goce de la cosa arrendada, y en este sentido la doctrina del Tribunal Supremo
exige que se haya producido una cesión real del goce del
inmueble, tal y como se declara en muchas sentencias, en
las que se dice: “Es jurisprudencia constante de este
Tribunal Supremo que lo que determina la resolución del
arrendamiento es la sustitución real y efectiva del locatorio
por un tercero, en el goce y uso de la arrendada" (Sentencia
de 19 de Febrero de 1958); “No basta con que una sociedad señale un domicilio en su escritura constitucional y esta
se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato, porque lo que determina tal resolución
es la sustitución real y efectiva del locatario y por un tercero
en el goce o uso de la casa arrendada y por ello cuando se
demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades dentro de él tal resolución no cabe .." (Sentencia de
18 de Abril de 1960); “ El hecho de que en la escritura fun-
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dacional se designase como domicilio social el del inmueble
litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la susodicha
entidad se hubiera establecido materialmente en aquel..."
(Sentencia de 19 de Febrero de 1958, en la que se cita otra
concordante de 7 de Enero de 1954). Y por ello, en aplicación de dicha doctrina, solo se ha entendido que ha existido
cesión o traspaso inconsentido cuando la domiciliación no
era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía realmente el domicilio de la compañía y en el local
radicaba la sede donde se realizaba su vida jurídica de la
compañía, tal y como resulta de innumerables Sentencias
como la sentencia de 6 de Abril de 1.987”.
Es frecuente que la cesión del contrato de arrendamiento de local
de negocio se efectúe ante Notario y mediante escritura pública.
Ofrecemos, por tanto, a continuación, un modelo de escritura notarial
relativa a dicha operación.
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ESCRITURA PÚBLICA DE CESIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
DEL DE VIVIENDA
NUMERO DOS MIL UNO.
CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
En LLEIDA, mi residencia, a veintiséis de abril de dos mil seis.
Ante mí, JAIME SALAS PAGÉS Notario del Ilustre Colegio de Catalunya,
COMPARECEN
DOÑA OLGA FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, mayor de edad, vecina de Ribera
de Cardós, calle de Joaquín Portet, nº 1, 1º 1ª, con N.I.F. 99.999.999-X; y
DOÑA MERCEDES VIDAL TORRES, mayor de edad, vecina de Bellpuig,
calle de la Revolución Francesa, nº 89, 7º 1ª, con N.I.F. 98.999.999-X
OBRA LA PRIMERA en nombre y representación de la Compañía Mercantil
ORTON, S.L., domiciliada en Lleida, calle Poeta Salvat, número ll, con el Código
de Identificación Fiscal X-9999 constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona, Don Pablo García Buendía, el día 15 de
mayo de 1999, bajo el número 548 de Protocolo; inscrita en el folio 12 del tomo
5, inscripción 1ª de la hoja número 5689 del Registro Mercantil de esta provincia.
Actúa en su calidad de Administradora Solidaria de la Sociedad, por haber sido
nombrada para tal cargo por el plazo estatutario de diez años en la escritura fundacional que se acaba de reseñar, y copia de la cual se me exhibe y devuelvo.
Me asegura la vigencia del cargo que ostenta y que no ha variado la capacidad civil de la misma.
OBRA LA SEGUNDA en nombre y representación de la Compañía Mercantil
GIBBONS, S.L., domiciliada en Lleida, calle Canigó, número 69, con el
Código de Identificación Fiscal X-9899 constituida por tiempo indefinido
mediante escritura autorizada por el Notario de Lleida, Don Fernando
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Cencerro Bertolín, el día 25 de febrero de 2001, bajo el número 948 de
Protocolo; inscrita en el folio 22 del tomo 9, inscripción 1ª de la hoja número
5669 del Registro Mercantil de esta provincia.
Actúa en su calidad de Administradora Solidaria de la Sociedad, por haber
sido nombrada para tal cargo por plazo indefinido en la escritura fundacional
que se acaba de reseñar, y copia de la cual se me exhibe y devuelvo.
Me asegura la vigencia del cargo que ostenta y que no ha variado la capacidad civil de la misma.
Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad legal necesaria para otorgar la
presente escritura de CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA
USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, a cuyo efecto
EXPONEN
1º. Que la Compañía Mercantil ORTON, S.L. (la CEDENTE) es titular de un
contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a título de
arrendatario del local sito en Lleida, calle Puig Antich, nº 74 del que es
propietario el Sr. Juan Sierra Iglesias. El contrato de arrendamiento fue
celebrado el día 14 de julio de 2003 por una duración de quince años.
2º. Que la Compañía Mercantil GIBBONS, S.L.(la CESIONARIA) tiene interés
en ocupar la posición de la CEDENTE para el ejercicio de la actividad
comercial que la CEDENTE realiza en el local del que es arrendataria.
3º. Que la CEDENTE tiene interés de ceder su posición arrendaticia en el
contrato de arrendamiento sobre el local que está ocupando de una
forma inmediata. La CESIONARIA conoce el contenido del contrato
de arrendamiento vigente entre la CEDENTE y el arrendador y el estado del local de negocio que desea ocupar.
Expuesto cuanto antecede,
OTORGAN
PRIMERO.- Todo el precio del traspaso corresponde a la cesión de los derechos arrendaticios, ya que no se venden ni géneros ni existencias.-
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SEGUNDO.- La CEDENTE cede su posición de arrendatario en el contrato de
arrendamiento y la CESIONARIA se subroga en la posición de la CEDENTE en
cuanto a todos sus derechos y obligaciones con efectos desde el día de hoy.
TERCERO.- La CESIONARIA queda obligado al pago de la cantidad de
12.000,- euros a título de precio por el traspaso más el importe de 1.920,euros en concepto de cuota devengada del Impuesto sobre el Valor Añadido
al tipo del 16%.
En el presente acto la CEDENTE reconoce haber recibido de la CESIONARIA
el importe de 13.920,- euros a título de precio por el traspaso, más la cuota
de Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente.
CUARTO.- La CEDENTE hace entrega, en este acto, al CESIONARIO de las
llaves del local comercial, quien lo recibe a su entera satisfacción, entendiéndose producida la cesión del uso y disfrute del mismo.
QUINTO.- La CESIONARIA conoce que el importe de la renta que, por todos
los conceptos excluida la cuota de Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente, venía satisfaciendo la CEDENTE ascendía en el momento de la
cesión a 900,- euros y que, como consecuencia de la presente cesión, se
produce un incremento de la renta de un 20%, resultando una cantidad a
pagar de 1.080,-euros, excluida la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido
correspondiente.
SEXTO.- La CEDENTE se obliga en el plazo de un mes a efectuar la notificación de la cesión del contrato de arrendamiento de acuerdo con lo previsto legalmente.
SÉPTIMO.- Las partes someten el presente contrato a los Juzgados y
Tribunales de la ciudad de Lleida.
Los otorgantes ACEPTAN la presente escritura y sus efectos.
Se han hecho por mí, el Notario, las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la legislación fiscal y del Reglamento Notarial.
Así lo OTORGAN Y FIRMAN, previa lectura que de la presente les hago a su
elección, advertidas del derecho de hacerlo por sí mismas, y en la lengua en
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David Siuraneta Pérez
que aparece redactada sin oposición previa expresa, en cumplimiento del
Decreto 204/1998, de 30 de julio y de su artículo 1º.
Y del total contenido de este instrumento público extendido en siete folios de
papel timbre del Estado exclusivo para documentos notariales, serie A,
números 123 y seis siguientes correlativos, yo el Notario DOY FE.
cuadernosprácticos
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