Aspectos fiscales a considerar en operaciones inmobiliarias

Aspectos fiscales a considerar
en operaciones inmobiliarias
Octubre 2010
Agenda
1. Antecedentes
2. Aspectos fiscales que intervienen en la actividad
inmobiliaria - Estructuras
3. Otros aspectos a considerar
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1. Antecedentes
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Disposiciones fiscales
u
1980.
§
u
u
Entra en vigor la Ley del IVA, incluyendo el artículo 9 que establece la
exención de construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitación.
1981.
§
Art. 17 LISR Ingreso acumulable por la enajenación de activos fijos
(construcciones) y terrenos.
§
Art. 18 LISR Mecánica para determinar ajuste a la inversión en terrenos y
construcciones.
1984.
§
Art. 16-A LISR Momento de acumulación para los contribuyentes que
celebren contratos de obra inmueble o mueble.
§
Art. 31 LISR Estimación de deducción (opción)
§
Entra en vigor el Nuevo Reglamento de la Ley del IVA así como el artículo 21
del mismo que señala que debe considerarse como casa habitación para
efectos del artículo 9 de la Ley.
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Disposiciones fiscales
u
1987. Se deroga el Art. 31 LISR
u
1988. En julio se adiciona el artículo 21-A del Reglamento de la Ley de IVA, para
incluir que la prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados
a casa habitación, se consideran comprendidos dentro de la exención, siempre y
cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales.
u
1990. Se reincorpora el art. 31 LISR
u
1991. Opción de aplicar el art. 31 LISR por los prestadores de servicios
turísticos de sistema compartido.
u
1992. Se amplía en el art. 31 LISR el alcance a los prestadores de servicios.
u
1998. Art. 10-C LISR. No se pagará el ISR por los ingresos derivados de la
enajenación de inmuebles en ciertos casos.
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Disposiciones fiscales
u
2000. Se reforma el artículo 30 LISR para incorporar a los contribuyentes que se
dediquen a la fabricación de activos fijos de largo proceso de fabricación.
u
2003. Reforma en el sector bancario y el uso de Fideicomisos
u
2004. Incorporación de las FIBRAS como estímulo fiscal en la LISR
u
2005.
u
§
Reforma al régimen fiscal de las FIBRAS
§
Se incorpora el estímulo fiscal del Art. 225 a la LISR consistente en la
deducción de terrenos por desarrolladores inmobiliarios.
2006.
§
Se incorpora a las SIBRAS como estímulo fiscal en la Ley del ISR
§
Se emite el Nuevo Reglamento de la Ley del IVA modificando la numeración
de los artículos relacionados con la operación inmobiliaria del 21, 21-A ahora
son 28 y 29.
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Disposiciones fiscales
u
2007.
§
Emisión del Decreto Presidencial en donde se otorgan beneficios en materia
de IETU para:
§
§
§
u
u
FIBRAS
SIBRAS
Terreros y construcciones
2008
§
Entra en vigor la Ley del IETU
§
Emisión de los primeros CKDes a través del proyecto específico forestal de
Teca en Campeche denominado Santa Genoveva.
2009.
§
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Durante el primer semestre varios Fondos de Capital Privado buscaron
aprovechar este espacio obligando a la autoridad a analizar el esquema y a
pronunciarse sobre él.
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Disposiciones fiscales
u
2009.
§
Emisión de la normatividad para la emisión de CKDes a través de la reforma a
la Circular Única de Emisoras publicada en el DOF el 22 de julio de 2009.
§
Emisión de la CONSAR la circular 15-23 con modificaciones al régimen de
inversión, donde las AFORES adquieren el derecho de invertir en CKDes.
§
En octubre se inauguró en la BMV el mercado de capital de desarrollo, un
nuevo segmento en el área de capitales, cuyo vehículo de financiamiento son
los CKDes. Las emisiones de CKDes a la fecha son:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
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RCO (ICA) FARACI ($6,550 millones de pesos)
WAMEX: Fondo de Capital Privado ($750 millones de pesos)
MACQUARIE: Fondo Capital Privado especializado en infraestructura ($3,400
millones de pesos)
DISCOVERY: Fondo de Capital Privado ($1,400 millones de pesos)
PRUMEX: Fondo de Capital privado ($3,695 millones de pesos)
AMB-ACCION SHELF 2: Fondo de Capital Privado ($3,300 millones de pesos)
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Fideicomisos
u
Es un contrato a través del cual una persona, llamada fideicomitente,
transmite bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros,
de su propiedad a otra persona llamada fiduciaria, para que ésta
administre o invierta los bienes en beneficio propio o en beneficio de un
tercero, llamado fideicomisario.
Fideicomisarios
Fideicomitente
Fideicomiso
Fiduciaria
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Certificados de Participación Inmobiliarios
u
Los Certificados de participación inmobiliarios (CPIs) son títulos de
crédito emitidos por la fiduciaria colocados en el mercado bursátil con
cargo a un fideicomiso cuyo patrimonio se integra por bienes inmuebles
y representan una parte alícuota de los siguientes derechos:
§
§
§
§
u
Rendimientos
Del derecho de propiedad o titularidad de bienes, derechos o valores.
Del producto neto que resulte de la venta de dichos bienes, derechos o
valores.
De establecimiento de aprovechamiento del inmueble fideicomitido
Los CPI’s otorgan rendimientos por medio de pagos periódicos de interés
y a través de ganancias de capital.
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Fideicomisos
u
En materia del ISR, únicamente las personas son sujetas del pago de
impuestos, por lo que en los fideicomisos, las personas que participan en
ellos son los contribuyentes.
u
La Ley del ISR sólo se refieren a los fideicomisos empresariales, es decir,
cuando a través del mismo se persigue un determinado fin que sea el realizar
una actividad empresarial.
u
Los criterios en general que harían calificar a un fideicomiso como
empresarial son:
§
El fin propio del fideicomiso sea el llevar hasta la última consecuencia la
conclusión de un negocio mercantil, es decir, ejecutar la actividad encomendada
como si se tratara de una operación propia.
§
El fin propio del fideicomiso sea la especulación comercial
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Fideicomisos Inmobiliarios
u
Vehículo utilizado por inversionistas y desarrolladores inmobiliarios,
para garantizar que el destino de los activos y sus flujos
u
Los participantes aportan a un fideicomiso los activos y proyectos para
la construcción de inmuebles, con objeto de venderlos o arrendarlos.
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FIBRAS
u
Las FIBRAS son vehículos financieros con beneficios fiscales.
u
Tiene su origen en países como Estados Unidos de América, en donde se
les conoce desde 1960 como REITs (por sus siglas en inglés, Real Estate
Investment Trust).
u
Dentro de las reformas fiscales aprobadas en el 2003 para el ejercicio
2004, los legisladores propusieron un estímulo fiscal para los
fideicomisos inmobiliarios con la finalidad de fomentar el mercado
inmobiliario a través de la captación de recursos de los fondos de
pensiones extranjeros.
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Beneficios de las FIBRAS (ISR)
u
Diferimiento de ISR por la ganancia obtenida por la aportación de
inmuebles
u
Los fideicomitentes que reciban CPs por su aportación al
fideicomiso, podrán diferir el ISR hasta el momento de la enajenación
de sus CPs, o cuando el fiduciario enajene los bienes inmuebles.
u
Otros efectos fiscales aplicables a fondos de pensiones del
extranjero, cuando éstos invierten en dichos fideicomisos.
u
No se realizarán pagos provisionales de ISR
u
Se contempla “Sale & Lease Back”
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Beneficios de las FIBRAS (IETU)
u No efectuar pagos provisionales
u No se causa el IETU por el reparto del resultado fiscal a los
tenedores de los certificados
u No se paga IETU por los ingresos obtenidos por la enajenación
de los CPIs, siempre que estos estén registrados y se realicen
a través de la BMV o en mercados reconocidos.
u Los fondos de pensiones extranjeros no son sujetos del IETU
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SIBRAS
u
Dentro de las reformas fiscales aprobadas en el 2005 para el ejercicio
2006 se incluye en la Ley del ISR como parte del capítulo de estímulos
fiscales a las Sociedades de Inversión en Bienes Raíces (SIBRAS), con la
finalidad de fomentar el mercado inmobiliario.
u
La Ley del ISR establece en su artículo 224-A que las Sociedades
Mercantiles que tributen en los términos del Título II de la Ley del ISR y
que cumplan con los requisitos a que se refiere las fracciones II, III y IV
del artículo 223 de la Ley se consideran SIBRAS.
u
El beneficio que otorga el artículo 224-A de la Ley del ISR para las
SIBRAS es, desde el punto de vista de la persona que aporta el bien, el
diferir el reconocimiento de la ganancia en la enajenación del bien
inmueble
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2. Aspectos fiscales en operaciones
inmobiliarias - Estructuras
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Disposiciones fiscales
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a) Tratamiento general – ISR y IETU
u En la LISR los terrenos no se catalogan como inversiones en
activo, por lo cual no son susceptibles de depreciarse. Así, su
deducción se permite hasta la enajenación del mismo, dentro
del procedimiento para determinar la ganancia o pérdida fiscal
por venta de terrenos.
u En la LIETU los terrenos que adquieran los contribuyentes
podrán deducirse en el ejercicio de adquisición sin importar su
actividad principal.
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a) Tratamiento general - IVA
u En la LIVA el suelo se encuentra exento así como las
construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para
casa habitación.
u De acuerdo con el art. 29 RLIVA, la prestación de los servicios
de construcción de inmuebles destinados a casa habitación,
ampliación de ésta, así como la instalación de casas
prefabricadas que sean utilizadas para este fin, se consideran
comprendidos dentro de lo dispuesto por dicha fracción,
siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano
de obra y materiales.
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b) Ingresos – Art. 19 LISR
u Dirigida a contribuyentes que celebren contratos de obra
inmueble,
u Acumulación de ingresos en la fecha en que las estimaciones
por obra ejecutada sean autorizadas o aprobadas para que
proceda su cobro, siempre y cuando el pago de dichas
estimaciones tengan lugar dentro de los tres meses siguientes a
su aprobación o autorización
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c) Deducciones – Opción del art. 36
u Dirigida a aquellos que realicen obras en desarrollos
inmobiliarios o fraccionamientos de lotes así como los que
celebren contratos de obra inmueble
u Opción de deducir las erogaciones estimadas relativas a los
costos directos e indirectos de las obras en los ejercicios en que
obtengan los ingresos derivados de las mismas, en lugar de las
deducciones establecidas en los artículos 21 y 29 de la Ley del
ISR.
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d) Estímulo Fiscal ISR
u
Art. 225 de la LISR. Deducción del costo de adquisición de los terrenos
en el ejercicio de su adquisición siempre que cumplan con lo siguiente:
I.
Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su
enajenación
I.
Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos
inmobiliarios cuando menos en un 85%.
II.
Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la
enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere la fracción V del
artículo 20 de la LISR.
III.
Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e
indirectos a que se refiere el art. 36 de la Ley del ISR.
V.
Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente la
información
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Estructuras
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FIBRAS
2. Otorga en
arrendamiento los
inmuebles
FIBRA
Compañía
propietaria de
inmuebles
1. Aporta inmuebles
Fiduciaria
Si el propietario
Original vende sus
CPs, entonces
Recibirá los fondos
Emisión CPIs
Mercado de
capitales
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MexCo
SIBRAS
a) Aportación de inmuebles
Compañía
Propietaria de
inmuebles
1. Aportación del
inmueble
SIBRA
2. Otorga en
arrendamiento de
los inmuebles
Subsidiaria
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SIBRAS
b) Aportación de Inmuebles en consolidación
2.Aporta
inmuebles
HoldCo
Mex
SIBRA
Mex
3.Otorga en
arrendamiento los
inmuebles
Subsidiaria
Mex
Subsidiaria
Mex
Consolidación Fiscal
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SIBRAS
c) Aportación de usufructo de Bienes Inmuebles
3. Venta de nuda propiedad
1. Aporta usufructo de los inmuebles a
cambio de acciones
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Compañía
propietaria
de inmuebles
SIBRA
2. Otorga en
arrendamiento los
inmuebles
Compañía ”A”
Subsidiaria
SIBRAS
d) Liquidación - Fusión
Compañía
Propietaria de
inmuebles
3
1
SIBRA
2
Continúa el
arrendamiento
de los
inmuebles
Subsidiaria
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1.
2.
3.
Aportación del inmueble
Reembolso de capital al
accionista que aportó el inmueble
Liquidación – Fusión de la SIBRA
Usufructo – Nuda Propiedad
u
Elementos del derecho de propiedad: uso, aprovechamiento de los frutos y
disponer de la cosa (vender, regalar, hipotecar o gravar el bien).
u
Cuando se traspasa a un tercero en forma temporal el derecho de uso y
disfrute de una cosa se conoce como usufructo.
u
Al afectarse el derecho de propiedad a través del usufructo, el titular del
derecho afectado queda desprovisto provisionalmente de la posibilidad de
disfrutar y usar la cosa; al derecho resultante doctrinalmente se le conoce
como nuda propiedad.
u
El propietario de un bien al constituir un usufructo puede:
Enajenar ese derecho de la nuda propiedad del bien; o
§ Enajenar el derecho real de usufructo del bien.
§
u
Cada concepto tiene un valor.
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Enajenación de la Nuda Propiedad
Compañía
Propietaria
de Inmuebles
Nuda propiedad
Usufructo
1. Venta de nuda propiedad
Compañía “A”
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2. Se reserva el
derecho de
usufructo
Sale & Lease Back
Mex
HoldCo
Arrendamiento
Mex
OpCo
Mex
Venta de inmueble
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Fondo de Pensiones
u
El artículo 179 de la Ley del ISR contiene el régimen de exención aplicable a los
fondos de pensiones y jubilaciones del extranjero, estableciendo lo siguiente:
No se estará obligado a efectuar el pago del impuesto en los términos de este
Título, cuando se trate de ingresos por concepto de intereses, ganancias de
capital, así como por el otorgamiento de uso o goce temporal de terrenos o
construcciones adheridas al suelo ubicados en territorio nacional, que deriven de
las inversiones efectuadas por fondos de pensiones y jubilaciones, constituidos en
los términos de la legislación del país de que se trate, siempre que dichos fondos
sean los beneficiarios efectivos de tales ingresos y se cumpla con los siguientes
requisitos:
I. Dichos ingresos estén exentos del impuesto sobre la renta en ese país.
II. Estén registrados para tal efecto en el Registro de Bancos, Entidades de
Financiamiento, Fondos de Pensiones y Jubilaciones y Fondos de Inversión del
Extranjero, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de
Administración Tributaria.
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Fondo de Pensiones
u
Para los efectos de este artículo, se entenderá por ganancias de capital, los
ingresos provenientes de la enajenación de acciones cuyo valor provenga en más
de un 50% de terrenos y construcciones adheridas al suelo, ubicados en el país,
así como los provenientes de la enajenación de dichos bienes.
u
La disposición se aplicará a los terrenos y construcciones adheridas al suelo,
siempre que dichos bienes hayan sido otorgados en uso o goce temporal por los
fondos de pensiones y jubilaciones citados, durante un periodo no menor de un año
antes de su enajenación.
u
Cuando los fondos de pensiones y jubilaciones participen como accionistas en
personas morales, cuyos ingresos totales provengan al menos en un 90%
exclusivamente de la enajenación o del otorgamiento del uso o goce temporal de
terrenos y construcciones adheridas al suelo, ubicados en el país, y de la
enajenación de acciones cuyo valor provenga en más de un 50% de terrenos y
construcciones adheridas al suelo, ubicados en el país, dichas personas morales
estarán exentas, en la proporción de la tenencia accionaria o de la participación,
de dichos fondos en la persona moral, siempre que se cumplan las condiciones
previstas en los párrafos anteriores.
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Fondo de Pensiones
u
También será aplicable cuando dichos fondos participen como asociados en una
asociación en participación.
u
No será aplicable la exención, cuando la contraprestación pactada por el
otorgamiento del uso o goce de bienes inmuebles esté determinada en función de
los ingresos del arrendatario Para los efectos de este artículo, se entenderá por
ganancias de capital, los ingresos provenientes de la enajenación de acciones
cuyo valor provenga en más de un 50% de terrenos y construcciones adheridas al
suelo, ubicados en el país, así como los provenientes de la enajenación de dichos
bienes.
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Fondo de Pensiones
Fondo de
Pensiones
USA
LLC
SRL
Inmobiliaria
SRL
Inmobiliaria
SRL
Inmobiliaria
MEX
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Inmobiliaria – Ganancias de Capital
Inversionistas
USA
LLC
Inmobiliaria
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MEX
Inmobiliaria
USA
Inversionistas
1.
Otorgamiento de crédito
2. Pago de intereses
LLC
3
3. Adquisición de inmueble
Inmueble
MEX
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Certificados de Capital para el Desarrollo
(CKDes)
u
Son títulos fiduciarios a plazo (determinado o determinable), emitidos
por fideicomisos con rendimientos variables e inciertos, los cuales están
vinculados, parcial o totalmente, a los activos subyacentes
fideicomitidos.
u
Los CKDes pueden ser clasificados de acuerdo con el tipo de inversión:
§
§
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Tipo A: Dirigidos a fondos de capital privado que a su vez invertirán
en proyectos
Tipo B: Dirigidos a un solo proyecto, primordialmente de
infraestructura.
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Certificados de Capital para el Desarrollo
(CKDes)
u
Los CKDes se relacionan directamente con la utilidad generada por los
activos, bienes o derechos afectos al fideicomiso emisor.
u
Los CKDes otorgan a sus tenedores derechos sobre los frutos y/o
productos de las inversiones realizadas y, en su caso, al producto de la
enajenación de los mismos.
u
Dentro de los temas pendientes de cara a futuras emisiones se
encuentra su tratamiento fiscal.
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Certificados de Capital para el Desarrollo
(CKDes)
T1
T1
T1
Inversión A
Inversión B
Inversión C
Comité Técnico
FIDEICOMISO EMISOR
CKDes
Comité Asesor
Inversión D
Administrador
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T1
3. Otros
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aspectos a considerar
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IVA – Enajenación de casa habitación
VALOR AGREGADO. LA EXENCIÓN PREVISTA EN LOS ARTÍCULOS 9o. DE LA LEY DEL
IMPUESTO RELATIVO Y 21-A DE SU REGLAMENTO (VIGENTE HASTA EL 4 DE DICIEMBRE DE
2006), OPERA RESPECTO DE QUIENES ENAJENEN CONSTRUCCIONES ADHERIDAS AL SUELO
DESTINADAS A CASA HABITACIÓN, CUANDO PROVEEN EN ELLA MANO DE OBRA E
INSUMOS. De la exposición de motivos de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, así como del
proceso legislativo correspondiente, se concluye que el propósito del creador de la norma fue
exentar del pago de ese impuesto únicamente la enajenación de construcciones adheridas al suelo
destinadas a casa habitación, quedando incluidas en ese concepto las instalaciones adheridas a la
construcción en forma permanente, de manera que no puedan separarse sin causar daño material o
estético a la construcción y cuya finalidad sea hacerla funcional para destinarla a una vivienda
digna y decorosa, como pueden ser las instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas, aire
acondicionado y otras; sin embargo, para que opere tal exención es necesario que esa actividad se
desarrolle integralmente, es decir, que los actos de enajenación de bienes destinados a casa
habitación se realicen en forma conexa con la prestación de servicios de construcción de dichos
inmuebles, como pueden ser la mano de obra e insumos necesarios, excluyendo por tanto los
actos de adquisición de bienes o servicios, productos semiterminados o terminados y demás
insumos estrictamente indispensables para la realización de la obra. Contradicción de tesis
205/2010.
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XXXII, Agosto de 2010, Página: 445, Tesis: 2a./J. 115/2010.
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Aportaciones de capital con bienes inmuebles
u
Bienes inmuebles – costo fiscal
u
Depreciación - valor comprobado de costo de adquisición
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Página 44
Contrato de promesa de compraventa
u
Es el contrato en que las partes se obligan a celebrar un contrato de
compraventa dentro de cierto tiempo.
u
Al celebrarse este tipo de contratos, el promitente comprador entrega
un monto de dinero por concepto de garantía (Arras).
u
La SCJN ha señalado que no existe promesa de compraventa, sino ya la
misma compraventa, cuando han empezado a cumplirse de inmediato
por alguna o por las dos partes las obligaciones propias del contrato
definitivo, o sea pagar parte o la totalidad del precio, o entregar la cosa
objeto del contrato.
u
No se acumula el monto total de la operación.
u
Si no se ha cubierto el precio no se eleva a escritura pública - no hay
ingreso.
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c) Deducciones – Opción del art. 36
Contrato de obra a precio alzado
u
Es un contrato por medio del cual una de las partes, llamada empresario, se
obliga a realizar una obra, suministrando los materiales necesarios y tomando
a su cargo el riesgo de su ejecución a cambio de un precio que se obliga a
pagarle al dueño de la obra.
u
En el ejercicio de la opción señalada en el art. 36 de la Ley del ISR se debe
presentar aviso señalando que se ejerce la opción, por cada una de las obras
o por el inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación del
servicio, dentro de los quince días siguientes al inicio de la obra o a la
celebración del contrato.
§
§
§
§
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¿Hay alguna consecuencia por no presentar el aviso o hacerlo de manera
extemporánea?
¿Improcedencia de las deducciones?
¿Sólo la aplicación de una multa?
¿Derecho a un costo? Artículo 36 vs. Artículos 45-A – 45-I de la Ley del ISR
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Ley de Asociaciones Público y Privadas
u
Recientemente aprobada por el Senado de la República, pendiente de
aprobarse en Cámara de Diputados.
u
Crea un marco jurídico para formalizar las asociaciones de la
Administración Pública Federal con particulares para la prestación de
servicios, incluidos aquéllos en los que se requiera construir
infraestructura.
u
Permitirá al sector privado inversiones a largo plazo para generar
infraestructura y operación de la misma en todos los rubros, a excepción
de las áreas reservadas por ley a la participación única del Estado, como
el sector petrolero.
u
Las ganancias serán de acuerdo a la aportación de capital de las partes.
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Proyecto de Ley vs Lavado de Dinero
“Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con
Recursos de Procedencia Ilícita y de Financiamiento al Terrorismo”
u
Restricción en las operaciones con dinero en efectivo - Se restringen
determinadas operaciones con activos considerados de alto valor (ej.
bienes inmuebles). Los fedatarios públicos se encuentran impedidos para
escriturar.
u
Sujetos obligados a reportar operaciones – Tendrán obligación de
reportar ciertas operaciones a las autoridades administrativas quienes
se dediquen habitualmente, entre otras actividades:
- Comercialización de inmuebles.
- Prestar servicios contables y jurídicos.
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Proyecto de Ley vs Lavado de Dinero
u
Obligaciones de los Sujetos Obligados a Reportar Operaciones:
1. Identificar clientes y usuarios que realicen las operaciones reguladas;
2. Recabar y conservar documentación e información de sus clientes; y
3. Presentar reportes a la SHCP.
Se establecen sanciones administrativas y delitos
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Página 49
Ernst & Young
Aseguramiento | Asesoría | Fiscal | Legal | Transacciones
Acerca de Ernst & Young
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NAVOJOA
642
422-70-77
CIUDAD OBREGÓN
644
413-32-30
PUEBLA
222
237-99-22
CULIACÁN
667
714-90-88
QUERÉTARO
442
216-64-29
GUADALAJARA
33
3884-61-00
REYNOSA
899
929-57-07
444
825-72-75
HERMOSILLO
662
260-83-60
SAN LUIS POTOSÍ
LEÓN
477
717-70-62
TIJUANA
664
681-78-44
LOS MOCHIS
668
818-40-33
TORREÓN
871
713-89-01
MÉRIDA
999
926-14-50
VERACRUZ
229
922-57-55
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