Existe una clara vinculación entre la fase final del periodo de auge y

05-09-2014
Reflexiones sobre el auge y caída
inmobiliarios (7) Los macroproyectos como
indicadores del final del auge.
En 1996 comenzó un ciclo inmobiliario extraordinariamente largo que ahora está
finalizando y que tuvo un periodo de auge entre los años 1996 y 2006 y un periodo de
caída desde 2007 hasta la actualidad. A lo largo de los años de caída ha sido necesario
revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que
antes se consideraban verdades absolutas. En este séptimo artículo de la serie
reflexionamos sobre la aparición de los macroproyectos en los últimos años de los
periodos de auge.
7) Los macroproyectos como indicadores del final del auge.
Existe una clara vinculación entre la fase final del periodo de auge y la aparición de
macroproyectos.
En Madrid los macroproyectos más emblemáticos suelen ser edificios de oficinas en
forma de torre.
El periodo de auge inmobiliario que terminó en 1975 dio lugar a la creación de AZCA
cuya torre más alta es Torre Picasso, proyectada 1974. La crisis de 1975 retrasó su
construcción que no pudo iniciarse hasta finales de 1982 y finalmente fue inaugurada
en 1988 ya en el medio del periodo de auge de 1986 a 1991.
Este periodo de auge de 1986 a1991 dio lugar a las torres KIO (hoy Puerta de Europa I
y II) cuya construcción comenzó en 1990 y duró casi 12 años tras una larga
interrupción hasta su inauguración en 2002.
Nuestro último periodo de auge dio lugar a las cuatro torres que se levantan sobre la
antigua ciudad deportiva del Real Madrid. La construcción de las cuatro torres
comenzó en 2004 (al final del periodo de auge del 1996 a 2006) y se fueron
terminando entre finales de 2007 y mayo de 2009.
El último periodo de auge trajo también otros macroproyectos de oficinas como la
sede corporativa de Telefónica (Distrito Telefónica) con cerca de 150.000 m2 de
oficinas cuya construcción se inició en 2004 y se terminó en 2008.
Mucho antes, el Empire State Building se había construido en tiempo récord entre
1929 y 1931 y su construcción coincidió con el crack bursátil de 1929.
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A-86224169 - Marqués de la Ensenada nº16, planta club (3ª), Oficina 24 - 28004 MADRID - Teléfono 913914234 -. uve@v-valoraciones.es
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Las torres son también el producto favorito de Benidorm. El hotel Bali se comenzó a
construir en 1990 (al final del periodo de auge 1996-1991) y no se inauguró hasta
2002.
También en Benidorm, el periodo de auge (1996-2006) dio lugar a las torres Lugano
(iniciada en 2004 y terminada en 2008) y Torre Intempo (iniciada en 2007 y todavía sin
rematar)
En Sevilla, el último periodo de auge nos trajo la torre Cajasol iniciada en 2007 y en
proceso de terminación.
En Barcelona, el auge de los años 1986-1991 combinado con las Olimpiadas dio lugar a
las torres del Hotel Arts y de Mapfre comenzadas en 1991 y terminadas en 1994 y la
Villa Olímpica. El periodo de auge más reciente produjo el 22@ una vasta operación
urbanística sobre más de un centenar de parcelas del Eixample que inicialmente eran
para uso de oficinas de marcado carácter tecnológico y sobre las que fue necesario
ampliar los usos posibles porque no había oficinas suficientes para llenar las parcelas.
Pero los mayores macroproyectos del último periodo de auge han sido viviendas
turísticas a gran escala como el promovido por Polaris World en 2006 para 12.000
viviendas sólo superado por el proyecto Marina D’or Golf de 2006 con 18 millones de
m2 construidos para una ciudad de 220.000 habitantes (afortunadamente, se quedó
en papel).
Gran parte de los macroproyectos suponen la ruina de sus promotores. Los iniciados
por empresas sólidas para su propio uso suelen terminarse y ocuparse sin que nadie
se pregunte si la operación ha sido rentable para la compañía correspondiente.
Algunos otros se quedan en el papel o se retrasan hasta que las condiciones
económicas vuelven a ser favorables.
Los macroproyectos son el resultado de la confianza en el éxito de los proyectos
inmobiliarios que se va acumulando a lo largo de los años de auge en las empresas
inmobiliarias.
Las grandes construcciones son hijas del optimismo de un periodo de bonaza
económica y algunos edificios muy importantes no existirían sin él pero sin duda hay
que interpretarlos como el aviso de que el periodo de auge se acaba.
Germán Pérez Barrio
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