71-M-95. Munguía y otros vrs. Director General de Registros

71-M-95. Munguía y otros vrs. Director General de Registros
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA: San Salvador, a las ocho horas con dos minutos del día veintiséis de septiembre
de mil novecientos noventa y cinco.
El presente juicio ha sido promovido por el doctor José Antonio Munguía, abogado, de este
domicilio, en su carácter de apoderado de los señores José Antonio Munguía Palomo, de
cuarenta y seis años de edad, Ingeniero Químico Industrial, Ana Marina Munguía de Jovel,
de cuarenta y cuatro años de edad, de oficios del hogar, Nora Elizabeth Munguía de
Gutiérrez, de cuarenta y tres años de edad, Arquitecta, Sandra María Munguía de Perdomo,
de cuarenta y un años de edad, Economista, José Roberto Munguía Palomo, de treinta y tres
años de edad, Ingeniero Mecánico, Mauricio Eduardo Munguía Palomo, de treinta y un
años de edad, Ingeniero Industrial y Ruth Marina Palomo de Munguía, de sesenta y ocho
años de edad, de oficios del hogar; todos de este domicilio, impugnando la resolución
pronunciada por el señor Director General de Registros al conocer en Apelación del acto
pronunciado por la señora Registradora de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera
Sección de Oriente denegando la inscripción del testimonio de protocolización de la
certificación de la resolución pronunciada por el doctor Jorge Guillermo Domínguez en las
diligencias de título supletorio seguidas por los señores antes mencionados ante los oficios
de éste.
Han intervenido en el juicio el doctor José Antonio Munguía, el señor Director General de
Registros y el licenciado Gerbert Antonio Huiza Santamaría, en su carácter de Agente
Auxiliar delegado por el señor Fiscal General de la República.
LEIDO EL JUICIO; Y,
CONSIDERANDO:
I.- El actor en su demanda, esencialmente expuso: Que sus mandantes son dueños de un
terreno rústico situado en el Cantón "Jocote Dulce", jurisdicción de Chinameca,
departamento de San Miguel, en el lugar llamado "Zacate Palo". Dicho inmueble lo
adquirieron a título de venta. Que por no tener antecedente inscrito los propietarios
siguieron diligencias de título supletorio de conformidad con la Ley del Ejercicio Notarial
de la Jurisdicción voluntaria y de Otras Diligencias, ante los oficios del notario doctor Jorge
Guillermo Domínguez, tal como habían adquirido el inmueble, es decir, la nuda propiedad
a favor de José Antonio Munguía Palomo, Ana Marina Munguía de Jovel, Nora Elizabeth
Munguía de Gutiérrez, Sandra María Munguía de Perdomo, José Roberto Munguía Palomo,
Mauricio Eduardo Munguía Palomo, y Ruth Marina Palomo de Munguía; y el usufructo a
favor de doña Ruth Marina Palomo de Munguía, habiendo sido presentado el testimonio
respectivo al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Oriente,
bajo el asiento número setecientos veinticuatro del Diario trescientos treinta y seis. Que la
señora Registradora de San Miguel denegó la inscripción del título en referencia por dos
razones: por decir que no se cumplió con lo preceptuado por el Art. 2 de la Ley del
Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras diligencias, es decir que no se
presentó poder especial para actuar en tales diligencias por parte del apoderado; y por decir
que la constitución del Usufructo debe hacerse por medio de otro instrumento público y no
anexarse a la protocolización de las diligencias de título supletorio ante notario, ya que son
ambos de diferente esencia. Que si bien en el inc. 1º del Art. 2 de la Ley antes mencionada
se habla de poder especial o general con cláusula especial para actuar en ellas, no se indica
en toda esa ley cuál será la sanción para el caso de su contravención, por lo que resulta
fuera de lugar la argumentación a ese respecto de la señora Registradora, avalada por la
Dirección General de Registros; con mayor razón si se tiene en cuenta que, según el Art.
1115 Pr. C., ningún trámite o acto de procedimiento será declarado nulo si la nulidad no
está expresamente determinada por la ley, ni aún estándolo, si esa nulidad "no ha producido
ni puede producir perjuicios al derecho o defensa de la parte que la alega o en cuyo favor se
ha establecido. Que en el caso sub-júdice no existe el extremo apuntado en el precepto
comentado. Que tampoco sobre el segundo punto tiene razón la señora Registradora de San
Miguel porque el Usufructo no se anexó a la protocolización de las diligencias de título,
sino que se constituyó por la escritura pública que presentó en su oportunidad tanto en el
Registro como en la Dirección General de Registros, y que presenta en este juicio, cual es
el testimonio de la escritura pública otorgada ante los oficios del notario Jorge Guillermo
Domínguez, de la cual aparece la venta que otorgó tanto a "favor de mis hijos como de mi
esposa, la nuda propiedad a favor de los primeros y el usufructo a favor de la última",
dando así cumplimiento al Art. 771 Nº 3 del Código Civil. Que siendo las dos razones
mencionadas las que dieron motivo a la Registradora para denegar la inscripción del título,
no podía el señor Director General conforme al art. 421 Pr. C., buscar razones diferentes,
ciñéndose estrictamente a las que la Registradora consideró suficientes para denegar la
inscripción del título. Que de la resolución de la señora Registradora apeló ante el Director
General de Registros, quien con fecha diez de noviembre del año recién pasado le notificó
la sentencia de la que acompaña certificación original para que se agregue. Que se da el
caso de que el propietario o dueño de las cosas carezca de título inscribible en el Registro
de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y sin embargo se le tiene como tal propietario, a tenor del
inc. 2º del 745 del Código Civil, como poseedor de la misma cosa, franqueándosele la
solución de su problema mediante el título supletorio, conforme el Art. 699 del mismo
cuerpo legal. Que es obvio que a ese poseedor corresponden la nuda propiedad y el
usufructo de la cosa poseída y que como tal, puede disponer libremente de esos derechos,
en forma conjunta o por separado, a favor de distintas personas, antes de la correspondiente
titulación supletoria, ya que el título supletorio no da ni quita derechos, más bien constituye
un reconocimiento, por parte de la autoridad legítima, del hecho jurídico de la posesión.
Que de acuerdo con el inc. 2º del Art. 745 del Código Civil, el poseedor es reputado dueño,
mientras otra persona no justifica serlo. Que para obtener el título supletorio se exige por la
Ley solamente la posesión quieta, pacífica y no interrumpida, por consiguiente, si el señor
Director General manifiesta que el doctor Munguía era el poseedor del inmueble y que
están probados los diez años de posesión a que la ley se refiere, no cabe otra conclusión
más, que cumplió con los requisitos legales y por tanto tenía derecho a obtener el título, y
habiendo vendido la nuda propiedad a sus hijos y el usufructo a su esposa, tienen estos el
derecho de solicitar el título supletorio en los mismos términos que les había sido vendido
procediendo la inscripción del título en el Registro.
La demanda anterior fue admitida y se solicitó informe a la autoridad demandada a fin de
que expresara si existe el acto que se le atribuye en la demanda. Recibido dicho informe se
le solicitó uno nuevo, a fin de que justificara las razones en que fundamenta la legalidad del
acto impugnado. En este último, esencialmente expresó: Que según lo establecido en el Art.
699 del Código Civil, el fin del trámite de la titulación supletoria es que el propietario que
careciere de título de dominio escrito o que teniéndolo no fuere inscribible, podrá inscribir
su derecho probando que tiene más de diez años de estar en quieta, pacífica y no
interrumpida posesión; y teniendo en cuenta el concepto de posesión que recoge el Art. 745
C.C., el doctor José Antonio Munguía, al momento de constituir la nuda propiedad a favor
de sus hijos y el usufructo a favor de su esposa era poseedor de dicho inmueble, es decir
que no tenía el derecho de dominio o propiedad, el cual trae aparejado el usufructo y la
nuda propiedad. Posteriormente se abrió a prueba el juicio por el término de veinte días, y
concluido este, se corrió traslado a cada una de las partes a fin de que presentaran sus
alegatos, en los que reforzaron los argumentos expuestos en la demanda y en los informes,
según el caso. El Agente Auxiliar delegado por el señor Fiscal General de la República
concluyó su alegato solicitando se declarara la legalidad del acto impugnado.
III.- El juicio se encuentra en estado de dictar sentencia, la cual recaerá exclusivamente
sobre los aspectos alegados por las partes.
Los puntos básicos en que el actor fundamenta la ilegalidad del acto pronunciado por el
señor Director General de Registros son los siguientes:
1. Si el propietario o dueño de las cosas carece de título inscribible en el Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas, se le tiene como tal propietario, a tenor del inc. 2º del Art. 745
del Código Civil; franqueándosele la solución de su problema mediante el título supletorio,
conforme el Art. 699 del mismo cuerpo legal. A ese poseedor corresponden la nuda
propiedad y el usufructo de la cosa poseída y como tal, puede disponer libremente de esos
derechos, en forma conjunta o por separado, a favor de distintas personas, antes de la
correspondiente titulación supletoria.
2. El usufructo no se anexó a la protocolización de las diligencias de título, sino que se
constituyó por escritura pública otorgada por el poseedor ante los oficios del notario Jorge
Guillermo Domínguez, de la cual aparece que vendió la nuda propiedad a sus hijos y
constituyó el usufructo a favor de su cónyuge.
3. Las razones por las cuales la Registradora de la Propiedad Raíz e Hipotecas de San
Miguel denegó la inscripción del documento en cuestión son las siguientes: a) por no
haberse cumplido con lo preceptuado por el Art. 2 de la Ley del Ejercicio Notarial de la
Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, es decir que no se presentó poder especial
para actuar en las mismas por parte del apoderado; y b) por considerar que la constitución
del usufructo debe hacerse por medio de otro instrumento público y no anexarse a la
protocolización de las diligencias de título supletorio ante notario, ya que son ambos de
diferente esencia. Por lo que siendo las dos razones mencionadas las que dieron motivo a la
Registradora para denegar la inscripción del título, no podía el señor Director General
conforme al Art. 421 Pr. C., buscar razones diferentes, ciñéndose estrictamente a las que la
Registradora consideró suficientes para denegar la inscripción del título.
Sobre las anteriores consideraciones este Tribunal hace el siguiente análisis:
En nuestro sistema legal el título supletorio está concebido únicamente como un "título" de
dominio, es decir que mediante las diligencias reguladas en los Arts. 699 y siguientes del
Código Civil se pretende que el poseedor que tenga más de diez años de estar en quieta,
pacífica y no interrumpida posesión de los bienes de que se trate, pueda documentar
derecho de dominio sobre los mismos e inscribirlo en el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas a su favor; así se desprende de algunas disposiciones como éstas: Art. 699, 704
Inc. Final, 708 Inc. Primero todas del Código Civil.
Por otra parte, nuestro legislador ha definido la posesión en el Art. 745 C.C. como la
tenencia de una cosa determinada con ánimo de ser señor o dueño, sea que el dueño o el
que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a
nombre de él. Es decir que al hablar de posesión necesariamente hablamos de detentar un
bien, por lo que resulta jurídicamente imposible considerar, como se pretende en el presente
caso, que uno esté poseyendo el bien para llegar a adquirir la nuda propiedad y otro lo
posea para llegar a adquirir el usufructo.
De lo expresado se concluye que no puede documentarse mediante título supletorio la
existencia fraccionada de la nuda propiedad y del usufructo.
Por otra parte, cabe recordar que de conformidad con el Art. 568 C.C. se llama dominio o
propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más
limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario; y agrega esa
disposición que la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.
Es decir que la nuda propiedad y el usufructo solo podemos concebirlos como elementos
del dominio; en consecuencia el poseedor, si bien de acuerdo con el inciso final del Art.
745 C.C. es reputado dueño mientras otra persona no justifica serlo, únicamente es para
efecto de evitarle la prueba de su ánimo de señor o dueño, que lo hace poseedor; si no es
titular del dominio no puede traspasarlo, ni en forma plena ni fraccionada; de hacerlo,
únicamente se daría al adquirente el derecho de ganar por la prescripción la propiedad o el
usufructo, según el caso, (Arts. 66, 771 Nº 4, 2237 y siguientes C.C.). La constitución de un
usufructo importa un desmembramiento de la propiedad, una enajenación o disposición
parcial del dominio, por lo que se requiere que el constituyente sea dueño de la cosa y tenga
facultad de enajenar.
A lo anterior debe agregarse que el usufructuario es un "mero tenedor" (Art. 753 C.C.), y
no un "poseedor", por lo que no puede en tal calidad llegar a adquirir por prescripción el
inmueble que detenga, salvo el caso a que se refiere el Art. 2249 Nº 3 C.C.
En consecuencia, tampoco la compraventa de la nuda propiedad y del usufructo que otorgó
el poseedor y los adquirentes en el presente caso justifican la inscripción de la escritura de
protocolización de la certificación de las diligencias de título supletorio en comento.
Finalmente, se considera necesario aclarar que el señor Director General de Registros
agregó razonamientos que a su juicio refuerzan algunos de los argumentos que sirvieron de
base a la Registradora de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Oriente
para denegar la inscripción en referencia, con lo cual no ha incurrido en ilegalidad alguna.
Del análisis expuesto se concluye que el acto impugnado es legal y así debe declararse.
POR TANTO: De acuerdo con las consideraciones expuestas, y Arts. 421y 427 Pr. C.; 31,
32 y 53 L.J.C.A., a nombre de la República, la Sala FALLA: 1) Declárase legal la
resolución pronunciada por el señor Director General de Registros a las catorce horas del
día doce de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro; 2) Condénase en costas a la
parte actora, conforme al Derecho Común; y 3) En el acto de la notificación, entréguese
certificación de esta sentencia a la parte demandada. ---BERNAL SILVA---NOVOA F.--S. SOTO---ARONETTE DIAZ---PRONUNCIADA POR LOS SEÑORES
MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN---C-DURAN---RUBRICADAS.
CAS71M95.95