Jockey Plaza - Equilibrium

Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Contacto:
María Luisa Tejada
mtejada@equilibrium.com.pe
Renzo Gambetta
rgambetta@equilibrium.com.pe
(511) 616 0400
ADMINISTRADORA JOCKEY PLAZA SHOPPING
CENTER S.A.
Lima, Perú
10 de junio de 2016
Clasificación
Categoría
Primera Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos Jockey Plaza
(hasta por US$120.0 millones)
AA+.pe
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
términos y condiciones pactadas. Las diferencias entre esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
Segunda Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos Jockey Plaza
(hasta por S/150.0 millones)
AA+.pe
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
términos y condiciones pactadas. Las diferencias entre esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
Tercera Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos Jockey Plaza
(hasta por S/150.0 millones)
(nueva)
AA+.pe
Definición de Categoría
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
términos y condiciones pactadas. Las diferencias entre esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vendes o mantener los instrumentos en cartera”
-------------------- en Millones de Soles -------------------Dic.15
Mar.16
Dic.15
Mar.16
Activos:
1,596.9
1,643.6 Patrimonio: 876.8
928.3
Pasivos:
720.1
715.3
ROAE*:
25.80% 22.84%
Ut. Neta:
202.2
51.4
ROAA*:
14.89% 13.21%
Historia de Clasificación: Primera Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos → AA+.pe (23.11.15). Segunda Emisión del
Primer Programa de Bonos Corporativos → AA+.pe (23.11.15). Tercera Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos → AA+.pe
(10.06.16).
(*) Al 31 de marzo de 2016, los indicadores se presentan anualizados.
Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. al 31 de diciembre de 2012, 2013, 2014 y 2015 así como Estados Financieros No Auditados al 31 de marzo de 2015 y 2016. Asimismo, se ha utilizado para la
presente evaluación información adicional, incluido el modelo económico financiero y proyecciones elaboradas por la Empresa.
Fundamento: Luego de la evaluación realizada, el Comité
de Clasificación de Equilibrium resolvió mantener la categoría AA+.pe a la Primera y Segunda Emisión contempladas dentro del Primer Programa de Bonos Corporativos de
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. (en
adelante la Compañía o Jockey Plaza). Asimismo, decidió
otorgar la categoría AA+.pe a la Tercera Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de la Compañía.
Sustenta la clasificación el posicionamiento que ostenta
Jockey Plaza dentro del sector de centros comerciales,
plasmado tanto en el nivel de ventas como en el espacio
arrendable, así como el modelo centralizado de administración que maneja la Compañía, con un alto componente
de renta fija, siendo a su vez el primer centro comercial en
el mercado en incorporarlo. Asimismo, la clasificación incorpora la estructura económico-financiera de la Empresa
y su adecuado manejo realizado a través de la experiencia
y conocimiento de la Plana Gerencial. Adicionalmente, la
clasificación recoge las garantías específicas otorgadas y
los resguardos financieros que respaldan la emisión.
No obstante lo anterior, limita al Jockey Plaza contar con
una mayor clasificación, la alta sensibilidad que presentan
las ventas de sus principales locatarios frente al ciclo
económico y frente a factores exógenos; lo cual otorga
fluctuaciones al ingreso por renta variable. Del mismo
modo, se toma en consideración que la Compañía se encuentra concentrada en un único centro comercial, a diferencia del resto de operadores, además de no contar con un
plan de fortalecimiento patrimonial.
Administradora Jockey Plaza Shopping Center se constituyó en mayo de 1996 por el Grupo Altas Cumbres, iniLa nomenclatura “.pe” refleja riesgos sólo comparables en el Perú
ciando operaciones en el año 1997. La principal actividad
de la Empresa es la operación del Centro Comercial Jockey Plaza situado entre la Av. Javier Prado y la Carretera
Panamericana Sur. A la fecha del presente informe, la
Compañía cuenta con un área de terreno de aproximadamente 170 mil m2 con 144 mil m2 de área arrendable al cierre de 2015, cuenta a su vez con 4 tiendas departamentales,
2 hipermercados, 1 home store, más de 500 locales comerciales, patio de comida, 12 salas de cine, centro médico y
más de 5 mil estacionamientos, enfocado principalmente
en los sectores A, B y C1 de la población.
De acuerdo a las cifras publicadas por la Asociación de
Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú
(ACCEP), Jockey Plaza mantuvo su liderazgo al cierre del
ejercicio 2015, presentando una facturación de S/2,500.0
millones, muy por encima de lo registrado en promedio
por el sector de centros comerciales. En cuanto al área
arrendable, la Compañía se mantuvo entre los centros comerciales más grandes del Perú.
Respecto al modelo de negocios de la Empresa, cabe mencionar que si bien la primera generación de centros comerciales apareció en el país en los años setenta, es recién con
el ingreso de Jockey Plaza que los malls inician un modelo
centralizado de administración, el mismo que cuenta con
una matriz diseñada sobre la base de precios y moda, que
le permite determinar el tamaño de las tiendas a arrendar
así como la ubicación dentro del complejo. Lo antes mencionado resulta en las preferencias de los grandes retailers
que lo escogen para la apertura de sus tiendas flagship, tal
es así que las primeras tiendas de Saga Falabella, Ripley,
Crate & Barrel, Carolina Herrera, Tous, Kenneth Cole, Za-
ra y H&M, entre otras, se ubican en dicho centro comercial, así como las tiendas flagship de Nike, GAP, Oeschle,
Forever 21 y próximamente París.
Es de mencionar que en el segundo semestre de 2014, la
Compañía inició un ambicioso plan de ampliaciones y mejora de la experiencia dentro del centro comercial, incorporando nuevas marcas como H&M (mayo 2015), Forever
21 (diciembre 2016), un nuevo patio de comidas (2016),
una nueva nave de tiendas (más de 60 locatarios a inaugurarse en junio de 2016) y París (2016). Asimismo se han
construido estacionamientos adicionales y se está invirtiendo en tecnología para mejorar la experiencia de compra
de los clientes, lo que mantendrá al Centro Comercial como líder de la industria.
En cuanto a la estructura económica-financiera de la Compañía, se observa que la misma mantiene adecuados indicadores de generación y rentabilidad, así como saludables
ratios de solvencia y endeudamiento. Dichos índices se alcanzan gracias a los ingresos por arrendamiento de locales,
los cuales se incrementan de forma sostenida a lo largo de
los periodos analizados al expandirse el área arrendable y
al presentarse incrementos en la tarifa promedio de renta
por metro cuadrado.
Por su parte, la generación del Jockey Plaza medido a
través del EBITDA (sin considerar los efectos en el cambio del valor razonable de las inversiones inmobiliarias)
mantiene una tendencia creciente entre ejercicios (+8.41%)
alcanzando los S/144.4 millones al cierre de 2015 y
S/152.5 millones anualizado al 31 de marzo de 2016. De
este modo, la generación logra cubrir de manera holgada
los gastos financieros así como el servicio de deuda.
Cabe señalar que tanto al cierre del ejercicio 2015 como al
primer trimestre de 2016, la utilidad neta de la Empresa retrocede respecto a periodos previos producto del cambio
en el valor razonable de la inversión inmobiliaria así como
de los resultados cambiarios derivados de la posición pasiva neta que presenta. No obstante, dado que ambas partidas son de índole contable, no afectan el flujo de caja operativo, el cual cubre adecuadamente a los gastos financieros así como al servicio de deuda.
En relación al endeudamiento, se observa un incremento a
lo largo de los periodos analizados dada la necesidad de
financiar las ampliaciones del centro comercial. Respecto a
esto último, se resalta que las mayores obligaciones financieras derivadas de la emisión de bonos resultó en mayores
niveles de apalancamiento contable, el cual pasó de 0.62 a
0.82 veces entre ejercicios mientras que la palanca financiera (medida como deuda financiera sobre EBITDA) lo
hizo de 1.02 a 2.68 veces. Sin embargo, dado el giro de
negocio de la Compañía -negocio inmobiliario- dichos in-
dicadores se encuentran alineados con lo observado en su
industria.
Respecto a la colocación de bonos, es de señalar que Equilibrium analizó el Primer Programa de Bonos Corporativos
hasta por US$150.0 millones o su equivalente en Soles
considerando dos emisiones que no deberán exceder de
US$120.0 millones en circulación.
Respecto al patrimonio, es de mencionar el hecho que los
resultados acumulados tengan una participación mayor que
la del capital social, siendo esto de importancia dado que
dichos resultados son factibles de repartirse como dividendos a los accionistas, los mismos que no han realizado
aportes de capital o capitalización de utilidades desde el
año 2012.
Es de resaltar la constitución de un fideicomiso de activos
como garantía específica para la emisión, el mismo que incluye el derecho de superficie de la Parcela B (de 130 mil
m2, equivalente a aproximadamente al 80% del total de terreno bajo operación) y todas las construcciones edificadas
sobre la superficie y fábricas construidas sobre las subsuperficies de dicha parcela. El fideicomiso incluye
además las pólizas de seguros contratadas para los inmuebles previamente señalados, excepto aquella de responsabilidad civil. Asimismo, la Compañía se obliga a cumplir
durante el periodo de vigencia de los bonos las siguientes
restricciones financieras: (i) Cobertura de servicio de deuda1 mayor a 1.5 veces, (ii) Deuda respecto a patrimonio
menor a 1.6 veces, y (iii) Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas2 mayor o igual a 1.2 veces. Al cierre del
ejercicio 2015 así como al primer trimestre de 2016, dichos resguardos han sido cumplidos de forma satisfactoria.
Por último, cabe mencionar que parte de los ingresos de
Jockey Plaza son variables y dependen de las ventas de los
locatarios, los que a su vez se encuentran expuestos a
cambios en las condiciones de mercado al pertenecer al
sector retail, el mismo que se ha ajustado en el periodo pasado por la desaceleración económica.
Equilibrium considera que la categoría de riesgo asignada
se encuentra adecuadamente sustentada en la generación
del negocio así como en la estructura de garantías presentada. En tal sentido, se resalta que entre las tres emisiones
no se podrá exceder de US$150.0 millones en circulación.
Asimismo, continuará monitoreando los resultados de la
Compañía con la finalidad de que la estructura y los indicadores financieros mantengan los niveles correspondientes a la categoría asignada.
1
Medido como EBITDA Anualizado / Amortización de la deuda financiera y
gasto de intereses de los últimos 12 meses.
2
Valor de la Parcela B en las Propiedades de Inversión respecto a la Deuda Garantizada.
Fortalezas
1. Experiencia del Directorio y la Plana Gerencial.
2. Renta fija por encima del 80%.
3. Ubicación geográfica y posicionamiento de mercado.
Debilidades
1. No cuenta con un plan de fortalecimiento de capital.
2. Único centro comercial del grupo.
Oportunidades
1. Expansión y ampliación de sus operaciones (ingreso de nuevas marcas).
2. Crecimiento del sector consumo y la capacidad adquisitiva de la población.
3. Movilidad social ascendente de la población en el radio de influencia del Centro Comercial.
Amenazas
1. Sensibilidad del sector frente a ciclos económicos.
2. Desaceleración de la demanda interna y el consumo privado.
2
PERFIL DE LA COMPAÑÍA
Accionista
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. (en
adelante Jockey Plaza o la Compañía) fue constituida en
mayo de 1996 iniciando operaciones el 17 de abril de
1997. Las actividades del Jockey Plaza pueden ser categorizadas en dos tipos de servicios:
•
•
Participación
Inmobiliaria del Alto Lima S.A.
78.08%
Inversiones FBA S.A.C.
21.07%
Gold Squirrel Investment Inc.
0.67%
Kentish Holding Ltd.
0.18%
Total
100.00%
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Prestación de servicios de administración de centros
comerciales destinados a la distribución y venta de
productos de toda clase de productos y demás actividades de explotación de centros comerciales tales como: promoción y organización de ferias, exhibiciones
de bienes, productos o servicios y organización de
eventos, entre otros, y
Servicios inmobiliarios mediante la propiedad, administración, explotación y/o desarrollo de negocios de
esa naturaleza.
Grupo Económico
Los accionistas Inmobiliaria Del Alto Lima S.A. y Gold
Squirrel Investment Inc. pertenecen al Grupo Altas Cumbres, el mismo que comenzó a operar en Chile en 1976 a
través de la creación Financiera Condell (actualmente de
propiedad de terceros). El Grupo llega al Perú en 1994 a
través del Banco del Trabajo para posteriormente ampliar
su presencia en el sector financiero del país con la constitución de Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida.
Desde el primer año de internacionalización hasta el año
2005, el Grupo ingresó al rubro financiero en Ecuador,
Costa Rica, Guatemala, República Dominicana y Panamá.
El desarrollo de las actividades del Jockey Plaza se realiza
a través de sus propiedades de inversión, las mismas que
están conformadas por los derechos de superficie sobre los
terrenos, edificaciones y construcciones del Centro Comercial. En tal sentido, la Compañía mantiene un derecho
de superficie de tres parcelas originalmente de propiedad
del Jockey Club del Perú denominadas B, F y C1-BI con
una extensión de 168,762 m2.
En el 2006 se dio la reestructuración del Grupo iniciando
en el 2007 la venta de sus entidades financieras. De este
modo, Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida fue
vendida a ACE Ltd, la Corporación Financiera Miravalles
a Corporación Tenedora BAC San José S.A. (Chile) y
Banco Centro Mundo a Banco Pichincha (Ecuador). Asimismo, en el 2008 vendió su participación en Banco del
Trabajo al Grupo Scotiabank.
El contrato del derecho de superficie de las mencionadas
parcelas (con vencimiento en el año 2035 para la Parcela B
y 2037 para las Parcelas F y C1-BI) le permite a la Compañía la facultad de efectuar construcciones de su exclusiva propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo
y de mantenerlos y explotarlos a su discreción. Asimismo,
es de mencionar que el derecho de superficie de las Parcelas podrán ser renovadas en términos similares al contrato
inicial (40 años) y al momento de la finalización del contrato todas las construcciones levantadas sobre el predio
mencionado así como los accesos y obras levantadas sobre
dicha área pasarán automáticamente a ser del dominio del
propietario de las parcelas, sin obligación de pago del justiprecio por tales construcciones.
Directorio
A la fecha del presente informe, el Directorio se conforma
de los siguientes profesionales:
Nombre
Cargo
Carlos Enrique Palacios Rey
Presidente de Directorio
Enrique Bendersky Assael
Fusión por absorción con El Club Jockey Plaza S.A.
En Junta General de Accionistas del 7 de abril de 2014,
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. y El
Club Jockey Plaza S.A. acordaron fusionar sus negocios
con el fin de alcanzar mayor eficiencia en la administración, desarrollo, expansión y mejora de las actividades de
éstos. Siendo así, la Compañía absorbió las operaciones de
El Club Jockey Plaza S.A., extinguiéndose esta última sin
disolverse. Asimismo, dado que ambas empresas se encontraban bajo control común y que la fusión no ha motivado
cambios en el control de la Compañía, ésta ha sido registrada mediante el método de unificación de intereses,
haciéndose efectiva el 01 de mayo de 2014.
Director
Santiago Cummins Bañados
Director
Margaret Grace Burns Olivares
Director
Ana María Cummins Bañados
Director
Matías Exequiel Lira Ratinof
Director
Yarina Landa del Castillo
Director
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Plana Gerencial
Por su parte, el equipo gerencial de Jockey Plaza está a
cargo de los siguientes ejecutivos:
Nombre
Bernardo Regal Villa
Carlos Minaya Salguero
Mariana Becerra Abusada
Gerente Comercial y Marketing
Mario Madico Magnani
Gerente de Operaciones
Giovanny Soler Revatta
Gerente de Tesorería y Cobranzas
Carlos Méndez Matos
Accionistas
La estructura accionaria de la Compañía se encuentra detallada en el siguiente cuadro:
Cargo
Gerente General
Gerente de Finanzas, Estrategia y
Desarrollo de Negocios
Gerente de Proyectos
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Cabe mencionar que, según hecho de importancia del 25
de febrero de 2016, en Junta General de Accionistas se decidió incorporar como miembro del Directorio a Yarina
3
de moda, tecnología, espacio de servicios financieros, salud, comida, entretenimiento, hogar, supermercados y
tiendas departamentales. Asimismo, la Compañía se enfoca en locatarios menores al presentar estos una mayor rentabilidad por metro cuadrado arrendado. Por este motivo es
primordial que se les otorgue tiendas con tamaño óptimo e
impulso en módulos y en la plataforma de publicidad multicanal, siendo obligación del locatario presentar las últimas colecciones así como mantener un local moderno,
además de vender sus productos en un rango de precios
similar a los que manejan online.
Landa del Castillo, quien dejó la Gerencia General de la
Compañía a Bernardo Regal Villa, haciéndose efectivo el
cambio desde el 29 de febrero de 2016.
Operaciones de Jockey Plaza
El Centro Comercial se inaugura en 1997 con una superficie de 156,000 m2, albergando las primeras tiendas de Saga Falabella y Ripley en Perú. Durante los años 1999,
2000 y 2001 se construyeron el bowling, la zona de restaurantes y se realizaron extensiones a la nave central que
ayudaron a adecuar la zonificación del mall. Desde ese
momento continuó el ingreso de marcas nacionales e internacionales a través de diversos formatos.
La amplia oferta y variedad de productos así como de precios, la distribución de ambientes, atención al cliente, la
correcta zonificación de marcas y locatarios, y los diversos
canales que la Compañía presenta se transforma en una
experiencia diferente para los visitantes plasmado en las
certificaciones ISO 9001 y OHSAS 18001 obtenidas en los
años 2005 y 2008, respectivamente.
En el año 2006 se lanzó la Tarjeta Jockey Plaza a través de
Scotiabank y en el 2007 se inauguró la Clínica Jockey Salud. Posteriormente, en el 2010 Jockey Plaza decidió cambiar el logo de su marca y su posicionamiento para enfocarse al público femenino. De este modo, se buscó además
completar la oferta de mejoramiento del hogar a través del
ingreso de Sodimac y Tottus en 2011 con un área total
conjunta de aproximadamente 20,000 m2. Asimismo, un
año después se implementó el Centro Financiero Jockey
Plaza en un espacio de 5,600 m2.
Lo previamente detallado le permite al Jockey Plaza incrementar sostenidamente su facturación anual, la misma
que ascendió a S/2,150.0 millones al cierre del 2015, cifra
que se mantiene por encima de lo registrado en promedio
por el sector de centros comerciales.
Cabe resaltar que la evolución de operaciones de la Compañía se ve reflejada no sólo en el crecimiento de metros
cuadrados del centro comercial, sino en su participación
dentro del total del área arrendable de la industria.
Del mismo modo, al ser la primera opción de ingreso al
país de las tiendas más exclusivas del mundo (tales como
Salvatore Ferragamo, Carolina Herrera, Chanel Beauté,
Emporio Armani, Versace Collection, entre otras) le permite mantener la facturación promedio por visitante más
alta del sector, de acuerdo al siguiente gráfico:
Evolución de m2 Industria vs Jockey Plaza
(Miles de m2)
3000
18%
14.29%
2500
14.96%
15.72%
16%
13.14%
Facturación promedio por visitante en 2015
(Soles/Visitante)
14%
11.98%
2000
12%
70.00
10%
60.00
1500
8%
1000
50.00
6%
4%
40.00
2%
30.00
0%
20.00
500
0
2011
2012
2013
2014
2015
10.00
Industria
Jockey Plaza (como % del total de GLA)
0.00
Fuente: ACCEP / Elaboración: Equilibrium
A la fecha del presente informe, Jockey Plaza cuenta con
un área de terreno de 170 mil m2 aproximadamente (área
arrendable de 144 mil m2) donde se desempeñan 4 tiendas
departamentales, 2 hipermercados, 1 home store, más de
500 locales comerciales, 1 patio de comida, 12 salas de cine, 1 centro médico y más de 5 mil estacionamientos. El
enfoque principal del Centro Comercial son los sectores A,
B y C1 de la población, a quienes atienden con marcas exclusivas de las cuales 60% son internacionales y 40% son
locales.
Fuente: ACCEP / Elaboración: Equilibrium
Plataforma Multicanal
Jockey Plaza cuenta con una Plataforma Multicanal (única
en la industria), con el objetivo de fortalecer la marca propia y la de los locatarios. De este modo, despliega publicidad y entretenimiento a través de:
•
Modelo del Negocio
Jockey Plaza se enfoca en maximizar la rentabilidad del
mall y de los locatarios a través de tres estrategias de negocio: (i) el mix óptimo de marcas y productos, (ii) foco en
tiendas menores y su diferenciación por marca, y (iii) experiencia de compra de sus visitantes.
•
•
En tal sentido, la estrategia comercial de la Compañía se
centra en ofrecer marcas y productos que abarquen cada
estilo de vida y gusto de los visitantes, a través de tiendas
4
Canal J: Canal por cable y online que produce su
propio contenido (programas variados), genera ingresos de venta de publicidad y fortalece la marca creando aspiracionalidad. Está dirigido al público entre
15 y 30 años.
Revista J: Herramienta de comunicación dirigida a
los segmentos A y B, público entre 30 y 60 años.
Publicidad dentro del centro comercial (mall media):
Incluye gigantografías, paneles, intervenciones, elementos tecnológicos, banners publicitarios, entre
otros.
•
•
Redes Sociales: Espacios en las redes que crean interacción con el público (Facebook y Twitter).
Página Web: Es una herramienta de comunicación y
posicionamiento de la marca hacia el cliente final.
Evolución de márgenes
120.00%
104.24%
105.91%
105.54%
100.94%
100.00%
80.06%
80.00%
73.15%
66.23%
71.20%
62.11%
60.00%
ANÁLISIS FINANCIERO
JOCKEY PLAZA
40.00%
56.98%
55.29%
55.72%
Dic.14
Dic.15
60.25%
57.74%
43.55%
20.00%
0.00%
Rentabilidad y Generación
Al cierre del ejercicio 2015, los ingresos por arrendamiento de locales se incrementan en 9.22% respecto al ejercicio
previo al totalizar S/276.4 millones. La tendencia creciente
observada a lo largo de los periodos analizados se sustenta
en el dinamismo mostrado en el área arrendable del mall
(GLA) así como en la tarifa promedio que cobra por m2,
siendo además beneficiado por la devaluación de la moneda nacional al estar las tarifas en moneda extranjera. En
esa línea, se resalta que entre el 2014 y 2015 el GLA se incrementó en más de 7 mil m2 asociado a la implementación de la tienda Forever 21, totalizando más de 144 mil
m2. El incremento antes mencionado continua en el presente ejercicio al registrar un crecimiento en sus ingresos
de 14.19% entre marzo de 2015 y 2016.
-20.00%
Dic.12
Por otro lado, cabe mencionar que dado que los resultados
de la Compañía registran el cambio del valor razonable de
las inversiones inmobiliarias, la Clasificadora extrapola dicho efecto al ser el mismo de índole contable. De este modo, la utilidad operativa totaliza S/143.4 millones al 2015
(+8.40%) y S/42.0 millones a marzo de 2016 (+23.67% en
relación al mismo periodo del año previo). No obstante lo
anterior, el margen operativo ajustado disminuye entre
ejercicios de 52.28% a 51.89%, recuperándose a 58.09% al
primer trimestre de 2016.
40.00%
250,000
35.00%
200,000
30.00%
25.00%
20.16%
150,000
20.00%
13.39%
100,000
14.19%
Mar.16
Margen neto
Al 31 de diciembre de 2015, la carga operativa se incrementa en 5.91% alcanzando S/15.7 millones debido a la
provisión realizada por cobranza dudosa de cuentas por
cobrar comerciales, mientras que al 31 de marzo de 2016,
los mismos presentan un incremento de 56.31% (S/3.4 millones) por mayores gastos de personal y servicios prestados por terceros.
45.00%
38.98%
Margen operativo
Margen neto ajustado**
(**) Indicadores no consideran el cambio en el valor razonable de las
inversiones inmobiliarias.
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Evolución de Ingresos y Costos
300,000
Dic.13
Margen bruto
Margen op. ajustado**
15.00%
9.22%
10.00%
50,000
5.00%
0
De medir la generación del Jockey Plaza a través del
EBITDA (sin considerar los efectos en el cambio del valor
razonable de las inversiones inmobiliarias), se observa que
la misma se incrementa en 8.41% entre ejercicios al pasar
de S/133.2 millones a S/144.4 millones, siendo el EBITDA
anualizado a marzo de 2016 de S/152.5 millones. Por lo
antes expuesto, el margen EBITDA se incrementa en los
primeros tres meses del año de 52.26% al 2015 a 58.44%.
0.00%
Dic.12
Dic.13
Arrendamiento de locales*
Dic.14
Dic.15
Costo de servicio inmobiliario*
Mar.16
Crec. (%) ingresos LTM
(*) Datos anualizados.
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Con relación al costo del servicio inmobiliario, se observa
una tendencia creciente entre ejercicios producto de mayores gastos relacionados a estacionamientos e investigaciones de mercado para la plataforma de compras online y el
canal de televisión que realiza la promoción y publicidad
del Jockey Plaza. De este modo, los costos antes mencionados alcanzan los S/122.4 millones al cierre del 2015,
siendo 8.16% superiores a lo registrado en el periodo previo. En cuanto a la composición del costo del servicio inmobiliario, se resalta que los gastos comunes de operación
del centro comercial continúan representando más del 50%
de dichos costos, seguido del pago por derecho de superficie abonado a los propietarios de las parcelas B, F y C1BI. Por su parte, al primer trimestre de 2016, el costo del
servicio inmobiliario se incrementa 3.66% respecto a similar periodo del ejercicio anterior.
Generación y Rentabilidad
180,000
70.00%
58.44%
160,000
54.40%
52.65%
140,000
60.00%
52.26%
50.00%
120,000
40.00%
35.69%
100,000
80,000
30.00%
60,000
20.00%
40,000
10.00%
20,000
0
0.00%
Dic.12
Dic.13
EBITDA*
Dic.14
FCO*
Dic.15
Mar.16
Margen EBITDA*
(*) Indicadores anualizados no consideran el cambio en el valor razonable de
las inversiones inmobiliarias.
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Lo antes mencionado resultó en la mejora del margen bruto de la Compañía, el cual pasa de 55.29% a 55.72% entre
el 2014 y 2015, alcanzando 60.25% al primer trimestre del
presente ejercicio. Del mismo modo, se registra en términos absolutos una mayor utilidad bruta (+10.08% entre
ejercicios y +22.39% entre marzo de 2015 y 2016) totalizando S/154.0 millones a cierre del ejercicio previo y
S/43.5 millones al primer trimestre de 2016.
Por otro lado, el flujo de caja operativo registró un ajuste
entre el 2014 y 2015 de 20.59% por mayores pagos a proveedores, pagos de remuneraciones y beneficios sociales
así como por el pago de impuestos. No obstante, el mismo
se recupera en el primer trimestre de 2016, al alcanzar una
5
cifra anualizada de S/102.2 millones dada la mayor cobranza a clientes.
Solvencia y Endeudamiento
Históricamente la estructura de financiamiento se ha mantenido concentrada en el largo plazo, al haberse financiado
principalmente a través de pagarés y leasings y para el periodo bajo análisis con bonos corporativos. De este modo,
el pasivo corriente disminuye en 32.93% entre ejercicios
producto del préstamo puente que pactó con Scotiabank
por US$50.0 millones a 18 meses, el mismo que sirvió para cancelar las obligaciones financieras, tanto corrientes
como no corrientes que mantenía a la fecha. Asimismo,
disminuye el activo corriente en 11.07% al primer trimestre de 2016.
A pesar de la mayor generación exhibida en el EBITDA y
el flujo de caja operativo al primer trimestre de 2016, la
emisión de bonos corporativos ajustó los indicadores de
cobertura de la Compañía. De este modo, el EBITDA cubre al gasto financiero 11.00 veces y al servicio de deuda
en 8.58 veces, mientras que el flujo de caja operativo lo
hace en 7.38 y 5.75 veces, respectivamente. Tal como se
muestra en el siguiente gráfico, las coberturas se ajustan;
no obstante, las mismas aún son consideradas holgadas:
Cabe resaltar que la emisión del bono corporativo se utilizó para repagar el préstamo puente así como para inversiones en activo fijo de cara a las expansiones en las que se
encuentra el centro comercial. Por lo detallado, el pasivo
no corriente presentó un incremento de 97.53% entre el
2014 y 2015, incrementando su participación dentro de la
estructura de fondeo (de 29.70% del activo a 41.08%).
Indicadores de Cobertura
16.00
14.47
14.00
12.15
12.00
11.00
10.60
10.00
9.27
8.00
7.22
9.77
8.58
8.52
7.94
7.38
6.27
6.00
6.24
4.00
5.75
Por su parte, el patrimonio de la Compañía reveló un incremento de 27.00% entre el 2014 y 2015 al totalizar
S/876.8 millones. Dicho importe se alcanzó producto de la
acumulación de las utilidades del 2014, esto a pesar del
adelanto de dividendos registrado por S/57.4 millones. Al
primer trimestre de 2016, se observa que el patrimonio
continua con su tendencia creciente al totalizar S/928.3 millones (+5.87%), al continuar el Jockey Plaza con la política de no repartir la totalidad de las utilidades como dividendos. En esa línea cabe mencionar que la Empresa mantiene el mismo capital social desde el 2012, al no haber
realizado aportes de capital o capitalización de utilidades,
siendo los resultados acumulados susceptibles de repartirse
como dividendos a los accionistas.
2.53
2.26
1.58
2.00
1.76
1.25
Dic.12
Dic.13
-
EBITDA/GF
2.03
Dic.14
EBITDA/SD
Dic.15
FCO/GF
Mar.16
FCO/SD
(*) Indicadores anualizados.
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
En relación a los gastos financieros netos, existe una evolución favorable entre el 2014 y 2015 al haber tomado la
Compañía un préstamo puente con una menor tasa, mientras que al primer trimestre de 2016 el mismo se incrementa dados los gastos asociados a la colocación de bonos corporativos antes mencionada. Adicionalmente, cabe resaltar
que la Empresa registró una elevada pérdida cambiaria al
2015 por la posición pasiva neta que mantenía en moneda
extranjera, la misma que le ha representado ingresos en lo
que va del 2016.
Financiamiento del activo
1,800,000
1,600,000
1,400,000
Dado que la utilidad neta de la Compañía recoge los efectos contables de los cambios en el valor razonable de las
inversiones inmobiliarias, los rendimientos promedio
anualizados sobre sus activos (ROAA) y para sus accionistas (ROAE) se ajustan de acuerdo a lo siguiente:
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
Retornos Promedio
35.00%
0
Dic.12
32.21%
Deuda financiera
30.00%
25.80%
25.48%
25.00%
Dic.13
Bonos
Patrimonio
Dic.14
Dic.15
Pasivo por impuesto a las ganancias diferido
Mar.16
Otros
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
22.84%
21.35%
En términos de endeudamiento, se observa que el apalancamiento se incrementa entre ejercicios producto de las
mayores obligaciones financieras de la Compañía. Tal es
así que la palanca contable (medida como pasivo respecto
al patrimonio) se incrementa de 0.62 a 0.82 veces mientras
que la palanca financiera (medida como deuda total respecto al EBITDA) lo hace de 1.02 a 2.68 veces para el periodo antes mencionado. No obstante, es de mencionar que
al primer trimestre de 2016, ambos indicadores de endeudamiento disminuyen producto de la mayor generación.
20.00%
19.53%
15.00%
15.04%
10.00%
14.89%
13.21%
12.19%
5.00%
0.00%
Dic.12
Dic.13
Dic.14
ROAE*
Dic.15
Mar.16
ROAA*
(*) Indicadores anualizados.
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
6
PRIMER PROGRAMA DE BONOS
CORPORATIVOS JOCKEY PLAZA
Solvencia y Endeudamiento
3.00
450,000
2.68
2.48
400,000
2.50
En Junta General de Accionistas del 26 de agosto de 2015
se aprobó la emisión de instrumentos representativos de
deuda hasta por un monto de US$150.0 millones o su
equivalente en moneda nacional a través de dos emisiones
cuyo saldo máximo en circulación no podrá exceder los
US$120.0 millones o su equivalente en Soles. Las características generales del Programa son las siguientes:
350,000
2.00
300,000
1.70
250,000
1.50
1.22
200,000
1.02
1.00
0.70
0.82
0.69
0.77
0.62
150,000
100,000
0.50
50,000
-
0
Dic.12
Dic.13
Deuda total
Dic.14
Palanca Contable
Dic.15
Emisor: Administradora Jockey Plaza Shopping Center
Valores: Bonos Corporativos.
Moneda: Dólares o Soles.
Emisiones: una o más.
Series: una o más.
Orden de prelación: pari passu entre emisiones y/o series.
Garantías Específicas: la totalidad del programa y cada una
de sus emisiones se encontraran garantizadas por un Fideicomiso en Administración y Garantía suscrito por La Fiduciaria S.A. que estará conformado por:
• Derecho de superficie constituido a favor de Jockey Plaza (de propiedad de Portalia S.A.) de la denominada Parcela B de 130 mil m2 ubicado en el
Fundo Monterrico Chico con frente a la Av. Javier
Prado 4200, Santiago de Surco,
• Todas las construcciones edificadas sobre la Parcela B, así como las edificaciones construidas sobre
la misma y las fábricas construidas sobre las subsuperficies de dicha parcela, y
• Las pólizas de seguros, excepto aquella de responsabilidad civil, contratadas para los inmuebles previamente señalados.
Mar.16
Palanca Financiera
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Activos y Liquidez
Al cierre del ejercicio 2015, se observa que el activo se incrementa entre ejercicios en 42.82% derivado principalmente del mayor valor registrado en propiedades de inversión y, en menor medida, por el nivel alcanzado en las
cuentas de efectivo y equivalentes, el cual se incrementa
producto de los fondos obtenidos de la colocación de bonos. Respecto a las propiedades de inversión, existe un incremento de 26.00% entre el 2014 y 2015 asociado a los
mayores valores de las Parcela B, C1-BI y F (+26.68%,
+3.93% y +19.33%, respectivamente) los cuales responden
a la construcción de Forever 21, rampas, escaleras eléctricas, ampliación y remodelación del patio de comidas,
obras de aire acondicionado y mejoras en el Deck Sur.
Asimismo, al primer trimestre de 2016, dicha partida se
incrementa en 3.67% al continuar las obras de la Nave 2 y
París.
Es de resaltar que el incremento en la partida de efectivo y
equivalentes logra mejorar de forma importante los indicadores de liquidez de la Compañía, toda vez que se registra
un mayor activo corriente acompañado de un menor pasivo
corriente. De este modo, la liquidez corriente del Jockey
Plaza pasa de 0.46 veces en el 2014 a 3.82 veces al 2015 y
a 4.26 veces al primer trimestre de 2016 mientras que la
prueba de liquidez absoluta revela un incremento importante para los periodos antes mencionados al pasar de 0.20
a 2.07 y 2.13 veces.
Al primer trimestre de 2016, la Parcela B representa
aproximadamente al 80% del total del derecho de superficie otorgada al Jockey Plaza, siendo el valor de la misma
equivalente al 89.12% del total de las propiedades de inversión.
Resguardos: a partir del cierre de 2015 se calculará de
forma trimestral: (i) EBITDA / Servicio de deuda mayor a
1.5 veces, (ii) Deuda financiera / Patrimonio menor a 1.6
veces; y (iii) Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas mayor o igual a 1.2 veces.
Del mismo modo, el nivel de capital de trabajo se recupera
alcanzando los S/181.0 millones a diciembre de 2015 y
S/185.6 millones a marzo de 2016, el mismo que al 2014
se mantenía en terreno negativo (-S/.51.6 millones).
Los indicadores previamente mencionados considerarán lo
siguiente:
- EBITDA: utilidad operativa más gastos por depreciación de activos fijos y amortización de intangibles sin
considerar el cambio en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias.
- Servicio de deuda: amortización de la deuda financiera
más el gasto de intereses de la misma de los últimos 12
meses.
- Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas: medido como el valor de la Parcela B en las Propiedades de
Inversión respecto a la Deuda Garantizada.
- Las restricciones financieras serán revisadas cada trimestre.
Indicadores de Liquidez
200,000
5.25
3.82
150,000
4.26
4.25
3.25
100,000
2.25
50,000
1.01
2.07
2.13
0.88
1.25
0.46
0
0.49
0.25
0.55
0.20
-50,000
-0.75
-100,000
-1.75
Dic.12
Dic.13
Capital de trabajo
Dic.14
Liquidez Corriente
Dic.15
Mar.16
Liquidez Absoluta
Al cierre del ejercicio 2015, la cobertura del servicio de
deuda por parte del EBITDA resultó en 6.45 veces, la deuda financiera respecto al patrimonio en 0.44 veces y el ratio de cobertura de obligaciones garantizadas en 3.53 veces
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
7
-
(6.71, 0.41 y 3.50 veces, respectivamente al primer trimestre de 2016).
-
Destino de los recursos: los recursos que se obtengan mediante la emisión y colocación de los Bonos se utilizarán
en primer lugar para financiar los gastos asociados en cada
colocación y luego para pagar la deuda contraída con Scotiabank (préstamo puente hasta por US$70.0 millones) así
como para otros usos corporativos.
-
La reestructuración o refinanciación de contratos o
convenios con sus acreedores.
Cambio en el control del Emisor.
Incumplir con los resguardos financieros más de dos
veces consecutivas.
Ser despojado de la titularidad de los derechos de superficie.
Primera Emisión
Tipo de oferta: Oferta pública.
Monto de la emisión: US$97.3 millones.
Moneda: dólares.
Valor nominal: US$1,000.0
Tasa: 7.09375%
Plazo: 15 años contados a partir de la fecha de emisión.
Vencimiento: 22 de diciembre de 2030.
Periodo de gracia: 40 trimestres.
Amortización: trimestral en 20 cupones iguales de principal a partir del 41° trimestre.
Garantías: patrimonio genérico del Emisor y garantías específicas detalladas en el acápite precedente.
Opción de Rescate: no existe.
Restricciones adicionales: además de los resguardos financieros, el Emisor deberá cumplir -entre otras- con las siguientes restricciones:
- En caso se produzca un evento de incumplimiento el
Emisor no podrá reducir su capital social, acordar la
distribución de utilidades o pago de dividendos, y no
podrá realizar pagos del principal, intereses, primas,
etc., con dinero prestado por cualquiera de sus accionistas, directores, administradores o por cualquiera de
sus empresas vinculadas.
- Cualquier futura obligación deberá mantener el estatus
de pari passu con la deuda contraída por la emisión de
bonos.
- No podrán realizarse procesos de reorganización societaria, transformación, fusión o escisión sin aprobación
de la Asamblea General.
- No podrá transferir o ceder, total o parcialmente, cualquier derecho u obligación descrita en el Contrato y
Prospecto Marco de la emisión (incluyendo aquellos
complementarios), el Contrato Marco de Garantías y
los contratos de constitución de las Garantías Específicas.
- En caso de incumplimiento de alguna de las restricciones financieras, el Emisor deberá entregar una carta
fianza bancaria solidaria, irrevocable, incondicionada y
de ejecución automática equivalente al servicio de
deuda de los próximos 6 meses otorgada por una entidad bancaria con clasificación de riesgo A- o superior.
Asimismo, de continuar el incumplimiento al siguiente
trimestre (fecha de revisión) deberá entregar una segunda carta fianza con las características previamente
mencionadas, siendo importante mencionar que el
Emisor sólo podrá subsanar los incumplimientos de las
restricciones financieras en dos oportunidades durante
la vigencia de bonos.
Segunda Emisión
Tipo de oferta: Oferta pública.
Monto de la emisión: S/32.0 millones.
Moneda: soles.
Valor nominal: S/.1,000.0
Tasa: 9.15625%
Plazo: 15 años contados a partir de la fecha de emisión.
Vencimiento: 22 de diciembre de 2030.
Periodo de gracia: 40 trimestres.
Amortización: trimestral en 20 cupones iguales de principal a partir del 41° trimestre.
Garantías: patrimonio genérico del Emisor y garantías específicas detalladas en el acápite precedente.
Opción de Rescate: no existe.
Tercera Emisión
Tipo de oferta: Oferta pública.
Monto de la emisión: hasta un monto máximo en circulación de S/150.0 millones sin exceder entre las tres emisiones de US$150.0 millones.
Moneda: soles.
Valor nominal: S/.1,000.0
Plazo: 15 años contados a partir de la fecha de emisión.
Periodo de gracia: 40 trimestres.
Amortización: trimestral en 20 cupones iguales de principal a partir del 41° trimestre.
Garantías: patrimonio genérico del Emisor y garantías específicas detalladas en el acápite precedente.
Opción de Rescate: no existe.
Eventos de incumplimiento: se considerará, entre otros,
como incumplimiento a los siguientes eventos:
- Que el Emisor deje de pagar cualquier servicio de deuda (de los bonos u otra).
- Destinar los fondos captados a otras finalidades no
descritas en el Contrato y Prospecto Marco y sus respectivos Complementarios.
8
Administradora Jockey Plaza Shopping Center
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(En Miles de Soles)
ACTIVOS
Efectivo y equivalentes de efectivo
Inversiones a valor razonable con cambios en resultados
Cuentas por cobrar comerciales, neto
Cuentas por cobrar a partes relacionadas, neto
Otras cuentas por cobrar, neto
Gastos pagados por anticipado
Total Activo Corriente
Inversiones en acciones
Propiedad, mobiliario y equipos diversos, neto
Propiedades de inversión
Activos intangibles, neto
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVOS
PASIVO Y PATRIMONIO
Obligaciones financieras
Cuentas por pagar comerciales
Cuentas por pagar a partes relacionadas
Otras cuentas por pagar
Ingresos diferidos
Total Pasivo Corriente
Obligaciones financieras
Ingresos diferidos
Otras cuentas por pagar
Pasivo por impuesto a la ganancia diferido
Total Pasivo no Corriente
TOTAL PASIVO
Capital emitido
Reserva legal
Resultados acumulados
Resultado del ejercicio
TOTAL PATRIMONIO NETO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
Dic. 12
%
30,795 3.93%
0 0.00%
15,201 1.94%
11,922 1.52%
4,065 0.52%
1,021 0.13%
63,004 8.05%
44 0.01%
6,711 0.86%
712,796 91.03%
515 0.07%
720,066 91.95%
783,070 100.00%
Dic. 12
33,816
10,709
46
14,079
3,731
62,381
89,794
18,593
5,309
147,621
261,317
323,698
206,526
9,964
162,001
80,881
459,372
783,070
%
4.32%
1.37%
0.01%
1.80%
0.48%
7.97%
11.47%
2.37%
0.68%
18.85%
33.37%
41.34%
26.37%
1.27%
20.69%
10.33%
58.66%
100.00%
Dic. 13
%
38,664 4.04%
0 0.00%
15,276 1.60%
2,982 0.31%
2,801 0.29%
1,537 0.16%
61,260 6.41%
44 0.00%
6,967 0.73%
886,811 92.77%
843 0.09%
894,665 93.59%
955,925 100.00%
Dic. 13
37,967
13,918
1,230
12,220
4,449
69,784
89,627
23,860
6,468
198,877
318,832
388,616
206,526
13,639
216,345
130,799
567,309
955,925
%
3.97%
1.46%
0.13%
1.28%
0.47%
7.30%
9.38%
2.50%
0.68%
20.80%
33.35%
40.65%
21.60%
1.43%
22.63%
13.68%
59.35%
100.00%
Dic.14
%
Mar.15
%
Dic.15
18,646 1.67%
0 0.00%
14,803 1.32%
4,489 0.40%
4,708 0.42%
1,370 0.12%
44,016 3.94%
44 0.00%
6,433 0.58%
1,066,895 95.42%
762 0.07%
1,074,134 96.06%
1,118,150 100.00%
81,593 6.90%
0 0.00%
11,785 1.00%
5,565 0.47%
4,093 0.35%
4,040 0.34%
107,076 9.06%
44 0.00%
6,398 0.54%
1,068,110 90.34%
727 0.06%
1,075,279 90.94%
1,182,355 100.00%
132,786
43,623
22,252
5,679
17,162
23,660
245,162
0
6,809
1,344,281
710
1,351,800
1,596,962
Dic.14
Mar.15
Dic.15
41,777
15,807
75
30,799
7,147
95,605
93,836
16,618
6,532
215,121
332,107
427,712
206,526
41,305
240,027
202,580
690,438
1,118,150
%
3.74%
1.41%
0.01%
2.75%
0.64%
8.55%
8.39%
1.49%
0.58%
19.24%
29.70%
38.25%
18.47%
3.69%
21.47%
18.12%
61.75%
100.00%
9
43,287
14,406
87
41,644
0
99,424
138,682
21,968
0
215,957
376,607
476,031
206,526
41,305
391,498
66,995
706,323
1,182,355
%
3.66%
1.22%
0.01%
3.52%
0.00%
8.41%
11.73%
1.86%
0.00%
18.27%
31.85%
40.26%
17.47%
3.49%
33.11%
5.67%
59.74%
100.00%
3,648
22,007
85
26,538
11,843
64,121
383,501
11,347
7,608
253,554
656,010
720,131
206,526
41,305
426,824
202,176
876,831
1,596,962
%
8.31%
2.73%
1.39%
0.36%
1.07%
1.48%
15.35%
0.00%
0.43%
84.18%
0.04%
84.65%
100.00%
%
0.23%
1.38%
0.01%
1.66%
0.74%
4.02%
24.01%
0.71%
0.48%
15.88%
41.08%
45.09%
12.93%
2.59%
26.73%
12.66%
54.91%
100.00%
Mar.16
121,259
71,804
16,869
4,981
6,994
20,750
242,657
0
6,582
1,393,659
698
1,400,939
1,643,596
Mar.16
3,920
11,305
176
25,555
16,069
57,025
373,846
9,870
12,165
262,406
658,287
715,312
206,526
41,305
629,000
51,453
928,284
1,643,596
%
7.38%
4.37%
1.03%
0.30%
0.43%
1.26%
14.76%
0.00%
0.40%
84.79%
0.04%
85.24%
100.00%
%
0.24%
0.69%
0.01%
1.55%
0.98%
3.47%
22.75%
0.60%
0.74%
15.97%
40.05%
43.52%
12.57%
2.51%
38.27%
3.13%
56.48%
100.00%
Var %
Mar.16/Dic.15
-8.68%
64.60%
-24.19%
-12.29%
-59.25%
-12.30%
-1.02%
-3.33%
3.67%
-1.69%
3.64%
2.92%
Var %
Dic.15/Dic.14
612.14%
50.32%
26.51%
264.53%
1627.01%
456.98%
-100.00%
5.84%
26.00%
-6.82%
25.85%
42.82%
Var %
Mar.16/Dic.15
7.46%
-48.63%
107.06%
-3.70%
35.68%
-11.07%
-2.52%
-13.02%
59.90%
3.49%
0.35%
-0.67%
0.00%
0.00%
47.37%
-74.55%
5.87%
2.92%
Var %
Dic.15/Dic.14
-91.27%
39.22%
13.33%
-13.83%
65.71%
-32.93%
308.69%
-31.72%
16.47%
17.87%
97.53%
68.37%
0.00%
0.00%
77.82%
-0.20%
27.00%
42.82%
ESTADO DE RESULTADOS
(en miles de Soles)
Arrendamiento de locales
Costo del servicio inmobiliario
RESULTADO BRUTO
Gastos de operación
Cambios en el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Otros ingresos
Otros gastos
RESULTADO OPERATIVO
Ingresos financieros
Gastos financieros
Diferencia en cambio, neta
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
Impuesto a las ganancias
RESULTADO NETO
Indicadores Financieros
Dic. 12
185,724
-79,903
105,821
-6,211
22,661
1,963
-1,222
123,012
1,291
-10,904
3,467
116,866
-35,985
80,881
%
100.00%
-43.02%
56.98%
-3.34%
12.20%
1.06%
-0.66%
66.23%
0.70%
-5.87%
1.87%
62.92%
-19.38%
43.55%
Dic. 13
210,591
-88,996
121,595
-32,685
145,342
1,339
-16,079
219,512
1,014
-9,460
-6,080
204,986
-74,187
130,799
Dic. 12
Solvencia y Endeudamiento
0.70
Palanca Contable
Palanca Financiera
1.22
0.27
Deuda Financiera / Patrimonio (<1.6x)
1.57
Pasivo / Capital Social
0.41
Endeudamiento del Activo
Pasivo Corriente / Total Pasivo
0.19
Pasivo Largo Plazo / Total Pasivo
0.81
Liquidez
Liquidez Corriente
1.01
Prueba Ácida
0.99
Liquidez Absoluta
0.49
Activo Corriente / Total Pasivo
0.19
Capital de Trabajo
623
0.34%
Capital de Trabajo / Ingresos*
0.62%
Capital de Trabajo / EBITDA (**)
Flujo de Caja
78,747
Flujo de Caja Operativo
-25,231
Flujo de Caja de Inversión
-44,733
Flujo de Caja Financiero
Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas (>1.2x)
Gestión
3.34%
Gastos Operativos / Ventas
5.87%
Gastos Financieros / Ventas
Rentabilidad
31.35%
Margen Neto (**)
54.03%
Margen Operativo (**)
54.40%
Margen EBITDA (**)
12.19%
ROAA*
21.35%
ROAE*
Generación
101,031
EBITDA* (**)
9.27
EBITDA / Gastos Financieros (**)
EBITDA* / Servicio de Deuda (**) (>1.5x)
7.22
Flujo de Caja Operativo / Gastos Financieros
1.76
Flujo de Caja Operativo* / Servicio de Deuda
* Indicadores Anualizados
** Indicadores no consideran el cambio en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias
%
100.00%
-42.26%
57.74%
-15.52%
69.02%
0.64%
-7.64%
104.24%
0.48%
-4.49%
-2.89%
97.34%
-35.23%
62.11%
Dic.14
%
253,045
-113,149
139,896
-14,801
134,756
10,427
-3,220
267,058
525
-10,961
-6,196
250,426
-47,846
202,580
100.00%
-44.71%
55.29%
-5.85%
53.25%
4.12%
-1.27%
105.54%
0.21%
-4.33%
-2.45%
98.97%
-18.91%
80.06%
Mar.15
63,286
-27,709
35,577
-2,170
64,162
896
-358
98,107
184
-3,992
-3,281
91,018
-24,023
66,995
%
100.00%
-43.78%
56.22%
-3.43%
101.38%
1.42%
-0.57%
155.02%
0.29%
-6.31%
-5.18%
143.82%
-37.96%
105.86%
Dic.15
%
276,378
-122,384
153,994
-15,675
149,291
9,022
-3,922
292,710
1,488
-9,981
-14,376
269,841
-67,665
202,176
100.00%
-44.28%
55.72%
-5.67%
54.02%
3.26%
-1.42%
105.91%
0.54%
-3.61%
-5.20%
97.63%
-24.48%
73.15%
Mar.16
72,265
-28,722
43,543
-3,392
30,967
3,733
-1,904
72,947
685
-7,871
3,068
68,829
-17,376
51,453
%
100.00%
-39.75%
60.25%
-4.69%
42.85%
5.17%
-2.63%
100.94%
0.95%
-10.89%
4.25%
95.25%
-24.04%
71.20%
Dic. 13
Dic.14
Mar.15
Dic.15
Mar.16
0.69
1.70
0.22
1.88
0.41
0.18
0.82
0.62
1.02
0.20
2.07
0.38
0.22
0.78
0.67
1.33
0.26
2.30
0.40
0.21
0.79
0.82
2.68
0.44
3.49
0.45
0.09
0.91
0.77
2.48
0.41
3.46
0.44
0.08
0.92
0.88
0.86
0.55
0.16
-8,524
-4.05%
-11.34%
0.46
0.45
0.20
0.10
-51,589
-20.39%
-38.72%
1.08
1.04
0.82
0.22
7,652
3.02%
5.59%
3.82
3.45
2.07
0.34
181,041
65.50%
125.34%
4.26
3.89
2.13
0.34
185,632
65.05%
121.75%
59,316
-30,320
-21,127
-
107,088
-43,650
-83,456
-
21,166
-11,167
52,948
-
85,035
-196,244
225,349
3.53
38,394
-48,385
-1,536
3.50
15.52%
4.49%
5.85%
4.33%
3.43%
6.31%
5.67%
3.61%
4.69%
10.89%
-6.91%
35.22%
35.69%
15.04%
25.48%
26.80%
52.28%
52.65%
19.53%
32.21%
4.48%
53.64%
54.03%
23.30%
38.37%
19.14%
51.89%
52.26%
14.89%
25.80%
28.35%
58.09%
58.44%
13.21%
22.84%
75,154
7.94
6.27
1.25
133,229
12.15
9.77
2.03
136,780
8.57
5.30
1.43
144,439
14.47
6.45
8.52
6.24
152,474
11.00
6.71
7.38
5.75
10
Var %
Mar.16/Mar.15
14.19%
3.66%
22.39%
56.31%
-51.74%
316.63%
431.84%
-25.65%
272.28%
97.17%
-193.51%
-24.38%
-27.67%
-23.20%
Var %
Dic.15/Dic.14
9.22%
8.16%
10.08%
5.91%
10.79%
-13.47%
21.80%
9.61%
183.43%
-8.94%
132.02%
7.75%
41.42%
-0.20%
© 2016 Equilibrium Clasificadora de Riesgo.
LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS EMITIDAS POR EQUILIBRIUM CLASIFICADORA DE RIESGO S.A. (“EQUILIBRIUM”)
CONSTITUYEN LAS OPINIONES ACTUALES DE EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO CREDITICIO FUTURO RELATIVO DE
ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA, Y LAS CLASIFICACIONES
CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE INVESTIGACION PUBLICADAS POR EQUILIBRIUM (LAS “PUBLICACIONES DE
EQUILIBRIUM”) PUEDEN INCLUIR OPINIONES ACTUALES DE EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO CREDITICIO FUTURO
RELATIVO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA. EQUILIBRIUM
DEFINE RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DE QUE UNA ENTIDAD NO PUEDA CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES
CONTRACTUALES, FINANCIERAS UNA VEZ QUE DICHAS OBLIGACIONES SE VUELVEN EXIGIBLES, Y CUALQUIER
PERDIDA FINANCIERA ESTIMADA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS NO TOMAN EN
CUENTA CUALQUIER OTRO RIESGO, INCLUYENDO SIN LIMITACION: RIESGO DE LIQUIDEZ, RIESGO DE VALOR DE
MERCADO O VOLATILIDAD DE PRECIO. LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO Y LAS OPINIONES DE EQUILIBRIUM
INCLUIDAS EN LAS PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN DECLARACIONES DE HECHOS ACTUALES O
HISTORICOS. LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN NI
PROPORCIONAN RECOMENDACIÓN O ASESORIA FINANCIERA O DE INVERSION, Y LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS
Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN NI PROPORCIONAN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR,
VENDER O MANTENER VALORES DETERMINADOS. NI LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS NI LAS PUBLICACIONES DE
EQUILIBRIUM CONSTITUYEN COMENTARIOS SOBRE LA IDONEIDAD DE UNA INVERSION PARA CUALQUIER
INVERSIONISTA ESPECIFICO. EQUILIBRIUM EMITE SUS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICA SUS
PUBLICACIONES CON LA EXPECTATIVA Y EL ENTENDIMIENTO DE QUE CADA INVERSIONISTA EFECTUARA, CON EL
DEBIDO CUIDADO, SU PROPIO ESTUDIO Y EVALUACION DE CADA VALOR SUJETO A CONSIDERACION PARA COMPRA,
TENENCIA O VENTA.
LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO ESTAN DESTINADAS PARA SU USO POR
PEQUEÑOS INVERSIONISTAS Y SERÍA IMPRUDENTE QUE UN PEQUEÑO INVERSIONISTA TUVIERA EN CONSIDERACION LAS
CLASIFICACIONES DE RIESGO O PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM AL TOMAR CUALQUIER DECISION DE INVERSION. EN
CASO DE DUDA USTED DEBERA CONSULTAR A SU ASESOR FINANCIERO U OTRO ASESOR PROFESIONAL.
TODA LA INFORMACION AQUI CONTENIDA SE ENCUENTRA PROTEGIDA POR LEY, INCLUYENDO SIN LIMITACION LAS LEYES
DE DERECHO DE AUTOR (COPYRIGHT), Y NINGUNA DE DICHA INFORMACION PODRA SER COPIADA, REPRODUCIDA,
REFORMULADA, TRANSMITIDA, TRANSFERIDA, DIFUNDIDA, REDISTRIBUIDA O REVENDIDA DE CUALQUIER MANERA, O
ARCHIVADA PARA USO POSTERIOR EN CUALQUIERA DE LOS PROPOSITOS ANTES REFERIDOS, EN SU TOTALIDAD O EN PARTE,
EN CUALQUIER FORMA O MANERA O POR CUALQUIER MEDIO, POR CUALQUIER PERSONA SIN EL CONSENTIMIENTO PREVIO
POR ESCRITO DE EQUILIBRIUM.
Toda la información aquí contenida es obtenida por EQUILIBRIUM de fuentes consideradas precisas y confiables. Sin embargo, debido a la posibilidad de error humano o mecánico y otros factores, toda la información contenida en este documento es proporcionada “TAL CUAL” sin garantía de
ningún tipo. EQUILIBRIUM adopta todas las medidas necesarias a efectos de que la información que utiliza al asignar una clasificación crediticia
sea de suficiente calidad y de fuentes que EQUILIBRIUM considera confiables, incluyendo, cuando ello sea apropiado, fuentes de terceras partes.
Sin perjuicio de ello, EQUILIBRIUM no es un auditor y no puede, en cada momento y de manera independiente, verificar o validar información recibida en el proceso de clasificación o de preparación de una publicación.
En la medida que ello se encuentre permitido por ley, EQUILIBRIUM y sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores efectúan un descargo de responsabilidad frente a cualquier persona o entidad por cualquier pérdida o daño indirecto, especial, consecuencial o incidental derivado de o vinculado a la información aquí contenida o el uso o inhabilidad de uso de dicha información, inclusive si
EQUILIBRIUM o cualquiera de sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes o proveedores es advertido por adelantado sobre la posibilidad de dichas pérdidas o daños, incluyendo sin limitación: (a) cualquier pérdida de ganancias presentes o potenciales, o (b)
cualquier pérdida o daño derivado cuando el instrumento financiero correspondiente no sea objeto de una clasificación crediticia específica asignada
por EQUILIBRIUM.
En la medida que ello se encuentre permitido por ley, EQUILIBRIUM y sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores efectúan un descargo de responsabilidad por cualquier pérdida o daño directo o compensatorio causados a cualquier persona o entidad, incluyendo sin limitación cualquier negligencia (pero excluyendo fraude, dolo o cualquier otro tipo de responsabilidad que no pueda ser excluido por ley) en relación con o cualquier contingencias dentro o fuera del control de EQUILIBRIUM o cualquiera de sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores, derivados de o vinculados a la información aquí contenida o el uso de o la inhabilidad
de usar cualquiera de dicha información.
EQUILIBRIUM NO PRESTA NI EFECTUA, DE NINGUNA FORMA, GARANTIA ALGUNA, EXPRESA O IMPLICITA, RESPECTO A LA
PRECISION, OPORTUNIDAD, INTEGRIDAD, COMERCIABILIDAD O AJUSTE PARA CUALQUIER PROPOSITO ESPECIFICO DE
CUALQUIER CLASIFICACION O CUALQUIER OTRA OPINION O INFORMACION.
11