Consejos útiles para vender tu casa

Consejos útiles
para vender tu casa
Nuestra primera recomendación es que contrates
a una inmobiliaria de tu barrio, que son los
expertos de tu zona. Pero si ya has decidido
venderla por tu cuenta, esperamos que nuestros
consejos te hagan más fácil conseguirlo.
Sumario
Sumario
La decisión de vender
Qué precio poner
El estado del inmueble
Hazlo saber: la publicidad
Cargos y Registros de la propiedad
El principio de la venta: la cita
La financiación
Reserva: ¡lo estamos consiguiendo!
La venta
Conclusiones
La decisión de vender
Has tomado una decisión muy importante y me gustaría poder ayudarte. Soy Alberto,
Presidente del Grupo Facilisimo.com. No sé cuáles habrán sido las motivaciones que te
han llevado a tomar la decisión de vender tu inmueble, pero en mi caso coincidieron dos
factores. El valor de mi vivienda había incrementado y pensé que era el
momento adecuado para cambiar de casa, optando por una que contara con zonas verdes,
principalmente porque ya tenía dos hijos y quería que crecieran en un ambiente más sano.
Espero que éstos sean algunos de los argumentos que te llevan a vender tu casa, pues en
ese caso son noticias muy gratas. No obstante, algunos buenos amigos míos han tenido
que vender la suya porque su nivel de ingresos ha bajado y no han podido hacer frente a
los gastos de la vivienda.
Sea cual sea tu motivación, sé que cuando uno toma la decisión, lo que se necesita es
que se venda la casa lo antes posible y por el dinero que se ha propuesto.
Espero que los consejos que en las siguientes líneas te voy a exponer sirvan para que
consigas venderla rápidamente, y con los objetivos que te has marcado. Quizás algunas
de estas recomendaciones sean demasiado evidentes, pero son las que al final se suelen
pasar por alto.
Mucha suerte.
Qué precio poner
Los precios de la vivienda se han modificado tanto en los últimos años que algunas veces
puede ser difícil elegir o determinar cuál es el que debemos poner.
La cuantía de la venta depende de la oferta y la demanda existente en el entorno de tu
inmueble. Una buena forma de saber qué cantidad pedir es el analizar cuál es el precio
de otras viviendas de tu zona.
Para empezar, puedes entrar en Facilisimo.com para establecer una media del
precio de las casas que se encuentran en venta en tu barrio. Por otro lado, te aconsejamos
que preguntes en el mismo edificio o construcciones colindantes si se ha vendido o está en
venta alguna casa, consultando sobre su precio. También es sumamente importante
averiguar el tamaño de dichos inmuebles, para determinar el precio por metro cuadrado.
Otro punto relevante es el estado de los pisos.
Una vez reunida toda esa información, tendrás una buena referencia para poner el valor de
tu vivienda.
El precio es un motivo directo en la rapidez de venta del inmueble. Algunas veces
enseñamos la casa en repetidas ocasiones y no la vendemos porque su valor es muy
elevado con respecto a la media de la zona. Mi consejo personal es que incrementes el
precio en 1.800 ó 3.000 euros, porque a todo el mundo aquí, en España, le gusta que se
le haga alguna rebaja. Muchas veces, el comprador te hace un ofrecimiento muy inferior al
que tú pides, y tu necesidad económica de venta te puede traicionar. Así que, ya sabes,
guárdate tus márgenes.
El estado del inmueble
Sobre este tema hay diferentes opiniones. En algunos casos se invierte una gran cantidad
de dinero en hacer reformas costosas y, en otros, el inmueble está en muy mal estado y no
se sabe si conviene arreglarlo antes de venderlo.
En la primera opción, el propietario no suele sacar todo el dinero invertido en la reforma y,
muchas veces, el pedir 18.000 ó 24.000 euros más dificulta la venta. En el segundo caso,
el inmueble puede tener mal aspecto, pero el precio es más asequible y dejas la libertad de
reformar la propiedad a los compradores, haciéndolo a su gusto o necesidad.
Conozco el caso de algunas personas que han invertido en el saneamiento general del
inmueble 6.000 euros, y luego lo han vendido con un margen adicional de 15.000 euros,
obteniendo, por consiguiente, 9.000 euros más de lo pensado inicialmente. Pero en este
caso, el propietario no tenía prisa por vender. Podía esperar el tiempo necesario para realizar
la reforma.
Mi consejo personal es que enseñes la casa lo más limpia y organizada posible. Si lo necesita
y te lo puedes permitir, lávale la cara e invierte en un pintor 600 ó 700 euros.
Recuerda: cuida el estado del inmueble, muéstralo limpio y ordenado, porque a todos nos
gusta el buen aspecto de las cosas.
Hazlo saber: la publicidad
En la actualidad, en España ya el 40% de las compras de vivienda se inicia a través de
Internet. En tu caso, como ya lo has publicado en Facilisimo.com, esa tarea la tienes bastante
avanzada. Sin embargo, estamos convencidos de que a la hora de vender hay que intentar
acercarse al mayor número de posibles compradores.
Por experiencia, entre los medios físicos, el más efectivo para llegar al comprador de vivienda
es un letrero en la fachada del inmueble. Por eso, hemos desarrollado un letrero muy útil
que podrá cubrir esa necesidad de comunicación.
Pero te animamos también a que utilices todos los medios posibles para encontrar candidatos
a la compra. Si yo estuviera en tu caso, lo anunciaría con asiduidad en los periódicos de
carácter gratuito. Además, lo incluiría en otros portales de Internet en los que se puedan
publicar anuncios clasificados gratuitamente.
Cargas y Registro de la Propiedad
Cuando una persona va a comprar una casa, evidentemente, le interesa que la documentación
esté en regla. Por eso, te aconsejamos que revises los documentos que te detallamos a
continuación.
Las cargas de una finca constan en documento público y se inscriben en el Registro de
la Propiedad: hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen
derechos económicos y son cancelables.
Las cargas de un inmueble que hay que tener en cuenta a la hora de su transmisión son
las inscritas en el Registro de la Propiedad, así como las procedentes de deudas con la
comunidad de propietarios. Para conocerlas, hay que acudir a la oficina del Registro de
la Propiedad, solicitar una nota simple y facilitar al registrador la dirección o los datos
registrales de la finca. El inconveniente que tienen las notas simples es la dificultad para
conocer las terminologías utilizadas y el significado de las notas marginales.
También hay que solicitar al presidente de la comunidad de propietarios un certificado del
estado de cuentas del inmueble con respecto a las cuotas comunitarias.
El principio de la venta: la cita
Durante todo el proceso de la venta te encontrarás candidatos de lo más variopintos. Unos
te parecerán mejor y otros te parecerán peor, pero lo que tienes que tener claro es que la
venta, en gran medida, depende de tu disposición a encontrar soluciones a todas las trabas
que pueda ponerte el posible comprador. Por lo general, éste trata de no ilusionarse, pues
demostraría debilidad ante la negociación del precio del inmueble.
Debes actuar con una actitud positiva, tener la casa muy ordenada y limpia, mostrarte
siempre amable y tratar de conocer las características personales del posible comprador:
¿Tiene hijos?, ¿por qué razones busca un inmueble en esta zona?, ¿es su primera vivienda?...
y otras muchas preguntas que puedan hacer una tertulia amigable.
Tienes que sacar a relucir todos los aspectos positivos que tiene tu vivienda: es muy
soleada, muy fresquita, la vecindad es muy agradable, dispone de fenomenales zonas
comunes, es poco ruidosa, tiene muy buenas comunicaciones y servicios, los colegios son
de buena categoría, etc. En definitiva, resalta todos los aspectos positivos que tú ya conoces
y que a lo mejor pasas por alto.
Piensa que la gran mayoría de los candidatos a la compra intentarán negociarte el precio.
Conseguir que en mayor o menor medida obtengan parte de su propósito facilitará la venta.
Por eso, como antes te había comentado, guárdate un margen
en eló precio de
1.800
3.000 eurospara poder hacerte cargo durante la negociación de la plusvalía municipal, de
los gastos del notario del comprador o, incluso, regalarle los costes de su mudanza. No
debes impacientarte, pues la media para vender un inmueble es de unas veinte citas.
Utiliza tus armas de buen vendedor y poténcialas con los consejos de este manual.
La financiación
Por experiencia propia, tanto personal como por mis años en el sector, te puedo asegurar
que la venta depende en gran medida de la capacidad del comprador para conseguir la
financiación apropiada. Puede que una persona se interese mucho por la vivienda, pero si
su banco no se lo facilita, habrás perdido esa oportunidad.
En la mayoría de los casos, la mayor parte del capital de la compra del inmueble procede
de una entidad financiera. Por ejemplo, si el piso cuesta 240.000 euros, en una financiación
normal con un banco el comprador necesita tener ahorrado el 20% del total. Es decir, 48.000
euros para la entrada, más otros 24.000 euros para los gastos de escrituración y transferencia…
¿conoces a muchas personas que tomen la decisión de ser propietarios de una vivienda
con ese dinero ahorrado?
En este punto quiero expresar mi felicitación a las agencias inmobiliarias, porque ellas hacen
fácil al comprador la difícil tarea de encontrar la financiación de incluso hasta los gastos de
escrituración y transferencia.
La reserva: ¡lo estamos consiguiendo!
Aunque no es habitual, es posible que después de que una persona te haya dado una señal
por tu casa, aparezca otra que esté dispuesta a pagar más. Si así fuese y tú lo consideras
apropiado, sólo tendrías que devolver el dinero de la señal y una penalización de la misma
cantidad que se hubiera puesto como reserva.
La reserva es un seguro para las dos partes que intervienen en la transacción en el caso de
que una de ellas decida dar marcha atrás a la operación. Si esto ocurre, la parte afectada
recibirá una compensación monetaria que corresponderá al mismo valor de la señal.
También existe otra forma de realizar la venta, mediante un contrato de compra venta. Lo
que se realiza es la venta de forma privada; en la mayoría de los casos con el pago aplazado
hasta el momento de la escritura pública. Cuando se firma, el inmueble ya es propiedad del
comprador.
Llegado a este punto, el vendedor y el comprador no pueden retroceder la operación. Si así
lo hicieran, sería delito y debería ser un juez quien tuviera que determinar la resolución del
conflicto.
Existen dos maneras de reservar una venta: mediante un contrato de compra venta o
mediante uno de reserva o arras. Las dos alternativas tienen aspectos positivos y negativos.
En los dos tipos de contrato, la cantidad de dinero que constituirá la reserva o el primer pago
también es un factor a negociar. Debe ser lo suficientemente cuantiosa como para persuadir
al comprador de que no se retracte en el contrato.
Por fin se acerca el gran día. Espero que, cuando llegues a este punto, no te hayas llevado
ningún disgusto.
La venta
Enhorabuena, lo has conseguido. Hoy es el gran día, tendrás que acudir ante el Notario
junto al comprador y la entidad financiera que le ha hecho posible adquirir el inmueble.
Normalmente, esta entidad llevará el peso de todo el proceso, pues quiere atar todos los
cabos. Es, de alguna manera, la que legalmente se encargará de que no exista ningún tipo
de anomalía. El banco lo tendrá todo controlado.
Normalmente, se realizarán en el mismo acto dos escrituras, una por la compra venta y otra
por la garantía hipotecaria que va a constar en la primera escritura. Hasta que no estén las
dos firmadas, el banco no sacará el talonario. En este proceso se puede generar una variable
nueva: el dinero de la transacción que no conste en las escrituras. Normalmente, los notarios
no quieren saber nada de ello. Por lo general, la parte que se entrega en efectivo se hace
delante incluso de la entidad financiera, pero el Notario suele hacer un receso y abandona
la sala hasta que se cierre un acuerdo válido para todas las partes. Cuando el Notario vuelve
a entrar, preguntará a ambas partes si están de acuerdo en la cuestión económica y pasará
a firmar los documentos. Antes de hacerlo, tómate tu tiempo y cuenta tranquilamente el
dinero o revisa bien las cifras del cheque.
Enhorabuena otra vez.
Conclusiones
Para vender tu inmueble vas a tener que enseñarlo muchas veces. Ten paciencia y mantén
el ánimo, que eso ayuda a cerrar la venta.
El mejor argumento que puedes utilizar en tu favor es la posibilidad de que el precio de tu
casa se reduzca a tan solo una cuota mensual. No es lo mismo vender una vivienda de
180.000 euros que venderla por 600 euros al mes. Por eso, aconseja a tu potencial comprador
que busque una financiación adecuada.
La parte más tediosa es el papeleo, pero es la crucial. Hazlo con calma, pero metódicamente.
Anúnciate en la mayor cantidad de medios gratuitos posibles. Aunque es muy probable que
sea el cartel el que te genere la venta.
Yo, por mi parte, te deseo la mejor de las suertes en tu propósito y espero que este manual
te ayude a cumplir satisfactoriamente tan importante objetivo.
Alberto Fernández
Presidente del Grupo Facilisimo.com
Si tienes dudas, contáctanos:
916 169 780
info@facilisimo.com