No se permite que los propietarios trasladen el costo de los servicios públicos de los medidores maestros directamente a los inquilinos De acuerdo con la Ley de Control de Rentas, los propietarios sólo pueden cobrar una cantidad de renta controlada. ¿Pero qué ocurre con el costo de los servicios públicos? ¿Se pueden trasladar a los inquilinos como un sobrecargo aparte de la renta? Con excepción de las unidades con medidores individuales, la respuesta es “no.” El ajuste general anual toma en cuenta los cambios en los costos de los servicios públicos como el agua y las áreas comunes y no se permite un “sobrecargo” adicional por los servicios públicos. La ley permite que sólo las cuotas de registro y ciertos impuestos específicamente identificados se trasladen a los inquilinos como un sobrecargo pero no permite que se trasladen los costos de los servicios públicos del propietario. ¿Significa esto que a los inquilinos nunca se les puede exigir que paguen por los servicios públicos? No, eso no es lo que esto significa. A los inquilinos se les puede exigir que paguen su propio consumo de los servicios públicos si los servicios públicos que paga el propietario no son una amenidad básica, si la unidad tiene medidores individuales y si las facturas provienen directamente de una de estas compañías: Gas: Southern California Gas Agua: City of Santa Monica Water Division Electricidad: Southern California Electric Además, en 1985, 1986, 1991 y 2006, la Junta aprobó ajustes a los servicios públicos para los edificios con medidores maestros que cumplan con los requisitos correspondientes. Sin embargo, ése fue un ajuste aprobado por la Junta y no es un traslado directo de los costos de los servicios públicos. No se permite nunca que un propietario de un edificio con un medidor maestro simplemente traslade los costos de los servicios públicos a los inquilinos. ¿Cuál es la diferencia entre los servicios públicos con un medidor maestro y los servicios públicos con medidores individuales? Existen varias maneras de medir el uso de los servicios públicos. Edificios con medidores maestros son aquellos en los que hay un medidor de los servicios públicos para todo el edificio de unidades múltiples. La compañía de servicios públicos factura al propietario y no hay medidores que midan el uso de los servicios públicos de cada unidad individual. Edificios con medidores individuales son aquellos en los que cada unidad tiene su propio medidor. La compañía de servicios públicos factura a cada unidad por separado. Edificios con submedidores son edificios con medidores maestros en los que el propietario ha instalado submedidores en las líneas de los servicios públicos de las unidades individuales. La compañía de servicios públicos factura el costo total al horas telefónicas: L-J 7:30 a.m. – 5:30 p.m., V 8:00 a.m. – 5:00 p.m. ventanilla pública: L-V 8:00 a.m. – 4:30 p.m. Cerrado cada viernes alterno propietario y éste usa los submedidores para asignar el costo a cada unidad. RUBS es las sigla en inglés que significa “Sistema de facturación proporcional de los servicios públicos.” Es un sistema mediante el cual el propietario de un edificio con un medidor maestro calcula el costo de los servicios públicos de cada unidad usando factores tales como la cantidad de pies cuadrados, el número de inquilinos por unidad u otros factores y traslada el costo de los servicios públicos a las unidades individuales según corresponda. ¿Por qué no puede un propietario de un edificio con un medidor maestro trasladar los costos de los servicios públicos a los inquilinos? Porque esto haría que el inquilino tenga que pagar por encima de la renta máxima permitida, lo cual violaría la Ley de Control de Rentas. Aunque el cargo de los servicios públicos podría ser tratado por el dueño y el inquilino como algo que no es la “renta,” esto seguiría siendo un exceso de renta en materia legal. Esto es porque el Reglamento 8020(g) de Control de Rentas define el exceso de renta como “el cobro de cualquier cargo que surja de la relación dueño-inquilino o relacionado con el alquiler continuo de una unidad aparte de la renta lícita… y que no está autorizado por ley o por un acuerdo por separado, según lo define el Reglamento 3201.” El traslado de los costos de los servicios públicos de un medidor maestro no está autorizado por ninguna ley, es algo aparte de la renta lícita y no se permite como un acuerdo por separado de acuerdo con el Reglamento 3201. ¿Está bien trasladar los costos de los servicios públicos de un medidor maestro si el propietario instala submedidores para las unidades individuales? No. Aunque es verdad que los submedidores pueden ayudarle al propietario a determinar con exactitud qué tanto se está usando un servicio público en una unidad determinada, el problema no es la exactitud del costo que se trasladó sino el traslado en sí. Trasladar el costo de los servicios públicos de un medidor maestro, por más que el cálculo se haya hecho con precisión, sigue constituyendo un traslado de costos, lo cual está prohibido por la ley. ¿Está bien trasladar los costos de servicios públicos de un medidor maestro si el propietario usa un sistema de facturación RUBS (“sistema de facturación proporcional de los servicios públicos”)? No. Esto seguiría siendo un traslado del costo de los servicios públicos de un medidor maestro, lo cual no está permitido. Además, las fórmulas de la facturación RUBS no están relacionadas con el uso real del agua. ¿Y si el traslado de los costos se efectúa por parte de una compañía externa y no por el propietario? Esto aún daría como resultado una demanda ilícita de exceso de renta ya que al inquilino se le cobraría algo por encima de la renta regular y ese cargo no está autorizado por la ley y no es un acuerdo lícito por separado según el Reglamento 3201. Un propietario que cobra de más en la renta de este modo deberá reembolsarle el exceso cobrado al inquilino. horas telefónicas: L-J 7:30 a.m. – 5:30 p.m., V 8:00 a.m. – 5:00 p.m. ventanilla pública: L-V 8:00 a.m. – 4:30 p.m. Cerrado cada viernes alterno