SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS

SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
CONCEPTO-SSPD-OJ-2006-325
(junio 23 de 2006)
Bogotá D.C.,
ENRIQUE CARLOS ANGULO H
E-mail: ec.angulo@monteria.net
Ref: Su solicitud de concepto (1)
Se basa la consulta objeto de estudio en determinar los siguientes aspectos relacionados con la suspensión del servicio
público domiciliario de acueducto para las áreas comunes:
1. Teniendo en cuenta que los habitantes del edificio son arrendatarios,¿es ajustado a derecho y no viola las normas
sobre abuso de la posición dominante, el que un prestador del servicio de acueducto, suspenda el servicio de agua a
todos los apartamentos, locales y oficinas de una unidad o conjunto cerrado, cuando todos se encuentran al día con los
pagos, alegando para tal decisión el hecho que la factura del medidor general, está para corte por diferencias y disputas
con la administración del edificio?
2.¿A quién le compete determinar la ocurrencia de la situación de que habla el parágrafo segundo del artículo 5o del
decreto 229 de 2002. Es decir el evento de no ser posible técnicamente la medición de las áreas comunes?; ¿La entidad
prestadora lo puede hacer discrecionalmente o el usuario tienen alguna posibilidad de contradicción o defensa?; ¿A quién
le compete encontrar la causa de las diferencias?; Si todas las áreas susceptibles de consumo tienen su propio medidor
no es ello suficiente prueba para el efecto?; ¿Quién garantiza a la administración de un edificio que las diferencias no se
dan por deficiencias en los medidores internos de cada unidad?
3.Teniendo en cuenta que los depósitos reciben toda el agua que llega del operador del servicio antes de pasar
totalmente a la micromedición individualizada, ¿los tanques, aljibes o depósitos de almacenamiento pertenecientes a un
condominio o conjunto cerrado, se consideran elementos de la instalación interna de acueducto del inmueble?
Las siguientes consideraciones se harán en virtud de lo establecido en el artículo 25 del Código Contencioso
Administrativo.
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1.- Teniendo en cuenta que los habitantes del edificio son arrendatarios, ¿es ajustado a derecho y no viola las normas
sobre abuso de la posición dominante, el que un prestador del servicio de acueducto, suspenda el servicio de agua a
todos los apartamentos, locales y oficinas de un conjunto cerrado, cuando todos se encuentran al día con los pagos,
alegando para tal decisión el hecho que la factura del medidor general, está para corte?
Tal como lo señaló esta Oficina Asesora Jurídica en el concepto SSPD-OJ-2004-557, las áreas comunes de una unidad
residencial son espacios sometidos al régimen de propiedad horizontal que deben seguir lo dispuesto en la Ley 675 de
2001. El artículo 3o de esta ley precisa que los bienes comunes son partes del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal pertenecientes en pro-indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular. Dichos bienes están definidos en los artículos 19 y ss, 63 y ss ibidem.
De acuerdo con el artículo 29(2)de la Ley 675 de 2001, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto
están obligados a contribuir con el pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de
servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el
reglamento de propiedad horizontal.
El artículo 5o el Decreto 229 de 2002, por el cual se modifica parcialmente el Decreto 302 del 25 de febrero de 2000
señala lo siguiente:
“Artículo 5o. El artículo 16 del Decreto 302 de 2000, quedará así:
Artículo 16. De los medidores generales y de control. En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá
existir un medidor de control(3)inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuales(4)en
cada una de las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas
comunes.
Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los
consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se
debe instalar un medidor general(5)en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre
el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales”.
Señala el concepto SSPD-OJ-2004-027 que de acuerdo con el inciso segundo de la disposición transcrita es obligatorio
que las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas dispongan de medición que permita facturar los
consumos correspondientes.
Solamente en caso de que no sea técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes se debe
instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el
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volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
La anterior disposición debe entenderse en concordancia con lo establecido en el parágrafo del artículo 32 de la Ley 675
de 2001 que señala lo siguiente respecto a la facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes de
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal:
“Artículo 32. Objeto de la persona jurídica. (...)
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica
que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única
frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará
únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir
dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los
medidores individuales. (...)”
Así pues, para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal el cobro de los servicios públicos
domiciliarios de las zonas comunes, se hará a la persona jurídica resultante de la constitución del régimen de propiedad
horizontal que ha solicitado que sea considerada como usuaria única frente a la empresa prestadora del servicio, con
fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes.
Conforme a la misma disposición, en caso de no existir medidor individual para las zonas comunes o de no ser
técnicamente posible la medición a través de un medidor individual, el consumo de éstas se cobra de acuerdo con la
diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales”.
Por lo expuesto, los servicios públicos prestados a la áreas comunes hacen parte de las expensas que deban pagar los
propietarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal y su no pago no puede afectar a los usuarios
de las unidades privadas que se encuentran al día en el pago de los servicios que reciben por virtud del contrato de
servicios públicos.
2.- En el evento de no ser posible técnicamente la medición de las áreas comunes, ¿a quién le corresponde
determinar la ocurrencia de la situación de que habla el parágrafo segundo del artículo 5o del decreto 229 de
2002?; ¿la entidad prestadora lo puede hacer discrecionalmente o el usuario tienen alguna posibilidad de
contradicción o defensa?; ¿quién garantiza a la administración de un edificio que las diferencias no se dan por
deficiencias en los medidores internos de cada unidad?
Referente al tema de mantenimiento, reparación y control de los medidores individuales la Ley 142 de 1994 en sus
artículos 144 y 145 establece:
“Artículo 144. De los medidores individuales. “Los contratos uniformes pueden exigir que los suscriptores o usuarios
adquieran, instalen, mantengan y reparen los instrumentos necesarios para medir sus consumos. En tal caso, los
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suscriptores o usuarios podrán adquirir los bienes y servicios respectivos a quien a bien tengan; y la empresa deberá
aceptarlos siempre que reúnan las características técnicas a las que se refiere el inciso siguiente.
La empresa podrá establecer en las condiciones uniformes del contrato las características técnicas de los medidores, y
del mantenimiento que deba dárseles.
No será obligación del suscriptor o usuario cerciorarse de que los medidores funcionen en forma adecuada; pero si será
obligación suya hacerlos reparar o reemplazarlos, a satisfacción de la empresa, cuando se establezca que el
funcionamiento no permite determinar en forma adecuada los consumos, o cuando el desarrollo tecnológico ponga a su
disposición instrumentos de medida más precisos. Cuando el usuario o suscriptor, pasado un periodo de facturación, no
tome las acciones necesarias para reparar o reemplazar los medidores, la empresa podrá hacerlo por cuenta del usuario
o suscriptor.
Sin embargo, en cuanto se refiere al transporte y distribución de gas, los contratos pueden reservar a las empresas, por
razones de seguridad comprobables, la calibración y mantenimiento de los medidores.”
“Artículo 145. Control sobre el funcionamiento de los medidores. Las condiciones uniformes del contrato permitirán tanto
a la empresa como al suscriptor o usuario verificar el estado de los instrumentos que se utilicen para medir el consumo; y
obligarán a ambos a adoptar precauciones eficaces para que no se alteren. Se permitirá a la empresa, inclusive, retirar
temporalmente los instrumentos de medida para verificar su estado.”
Por otra parte, el artículo 82 de la Ley 675 de 2001 establece que:
“las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las
zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los
copropietarios”.
Conforme lo anterior y atendiendo a lo señalado en el concepto SSPD-OJ-2003-240, se puede afirmar que la
copropiedad al ejercer el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, están
obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera. Así pues, las
empresas no están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes, pero en caso de que lo
hagan, están facultadas para cobrarlas a los usuarios.
Ahora bien, de acuerdo con lo planteado en el primer punto de la consulta sobre cómo debe realizarse la medición de los
consumos de las áreas comunes de los condominios o unidades inmobiliarias cerradas, se concluye que la diferencia del
consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales es determinada por la empresa
prestadora del servicio. En todo caso, en aras de proteger el debido proceso, los usuarios o suscriptores tienen derecho
de controvertir las decisiones de la empresa e interponer los recursos correspondientes.
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3.- Teniendo en cuenta que los depósitos reciben toda el agua que llega del operador del servicio antes de pasar
totalmente a la micromedición individualizada, ¿los tanques, aljibes o depósitos de almacenamiento pertenecientes a un
condominio o conjunto cerrado, se consideran elementos de la instalación interna de acueducto del inmueble?
Para contestar este punto, es necesario remitirse a las definiciones de hechas por la Ley 142 de 1994 y el Decreto 229 de
2002.
De acuerdo con la definición de red interna del numeral 14.16 de la Ley 142 de 1994:
“14.16. Red interna. Es el conjunto de redes, tuberías, accesorios y equipos que integran el sistema de suministro del
servicio público al inmueble a partir del medidor. Para edificios de propiedad horizontal o condominios, es aquel sistema
de suministro del servicio al inmueble a partir del registro de corte general cuando lo hubiere”.
Por su parte el Decreto 229 de 2002 define la red de distribución, y red interna de acueducto de la siguiente forma:
“3.29. RED DE DISTRIBUCIÓN DE ACUEDUCTO: Es el conjunto de tuberías, accesorios, estructura y equipos que
conducen el agua desde el tanque de almacenamiento o planta de tratamiento hasta las acometidas domiciliarias”.
“3.18. INSTALACIÓN INTERNA DE ACUEDUCTO DEL INMUEBLE: Conjunto de tuberías, accesorios, estructura y
equipos que integran el sistema de abastecimiento de agua del inmueble, a partir del medidor. Para edificios de
propiedad horizontal o condominios, es aquel sistema de abastecimiento de agua del inmueble inmediatamente después
de la acometida o del medidor de control”.
Por lo anterior, puede concluirse que los tanques, aljibes o depósitos de almacenamiento, como accesorios que hacen
parte del sistema de abastecimiento de agua del condominio son elementos de la red interna.
Cordialmente,
GUILLERMO OBREGÓN GONZÁLEZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica
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