robo en consorcios

TPC 261
Robo en consorcios. Responsabilidades
Por la Dra. Diana C. Sevitz
En épocas de tanta inseguridad , los consorcios deciden protegerse contratando empresas de
seguridad, para tratar de evitar que se produzcan robos en los mismos.
Trataré de analizar la responsabilidad luego de sucedido un robo en un edificio.
Es un tema de difícil abordaje ya que pueden existir una pluralidad de sujetos a los cuales se
les puede responsabilizar por los hechos ilícitos.
Contratación de un servicio de seguridad en un consorcio
Los consorcios no tienen obligación de garantía sobre las unidades funcionales destinadas a
vivienda
En el fallo Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial en la causa
“Ledesma & Cia Sociedad de Bolsa c/ Administración Gómez Vidal y otro s/ Ordinario” Registro
492/2003. la Cámara sostuvo que :"“A diferencia de lo que ocurre en las explotaciones
comerciales, los consorcios de propietarios de unidades destinadas a vivienda no tienen una
obligación de garantía fuera de lo que la ley establece. Es que el servicio de seguridad
prestado en un edificio, constituye una actividad accesoria conceptualmente escindible ya que
no hace a la actividad normal y específica del consorcio, pues, de hecho, podría no prestarse y
en nada afectaría el funcionamiento esencial del edificio (conf. Weingarten, C., ob. cit., ps.
114/115). La cuestión varía si se ha previsto en el reglamento de copropiedad o fue establecido
por los órganos del consorcio, la obligación accesoria de seguridad o de vigilancia a cargo de
una empresa de seguridad privada. En este caso, cuando hay seguridad contratada, puede
nacer una responsabilidad objetiva del consorcio por los actos realizados por los vigiladores
(conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 115/116), o bien por una deficiente prestación del servicio
(conf. Gurfinkel de Wendy, L., ob. cit., p. 269, nota n° 75; Weingarten, C., ob. cit., p. 117; C.
2da. Civ. Mendoza, 1/7/99, “Abud, Fernando Hugo y otros c/ Cons. de Prop. de Edificio
"Garage Libertad" s/ daños y perjuicios “, reg. en
Existe una diferencia cuando previsto en el reglamento o decidido en asamblea este servicio se
brinda tercerizándose por una empresa de vigilancia pudiendo nacer entonces una
responsabilidad hacia el consorcio, si este servicio no se brinda en la forma adecuada.
Obligaciones del administrador:
El administrador, en cuanto reviste la calidad de representante legal del consorcio, tiene ciertas
obligaciones, que en este caso especial, no puede dejar de lado.
El art. 11 de la ley 3254 que reformó la ley 941/02 es muy claro al respecto. Al contratar un
servicio debe tomar ciertos recaudos y corroborar los datos que suministra el proveedor para la
protección de su mandante, ya que de otra forma incurre en una de las infracciones del art. 15
inc. b) (desde el punto de vista administrativo), además de poder colocar al consorcio en
alguna responsabilidad civil derivada de esta falta de recaudos.
Errores que se cometen a la hora de la contratación de un servicio de seguridad
Los contratos que las empresas proveedoras del servicio , en general, son tipo
estándar, o sea, que a lo mejor no responden a la necesidad del consorcio
Son suscritos sin haber sido revisados por un letrado
Tienen cláusulas no bien definidas sobre el servicio que se va a brindar
No se define en el contrato que la empresa debe custodiar los bienes de los
propietarios de las unidades funcionales.
Qué debe tener en cuenta el administrador a la hora de contratar un servicio de
seguridad
Elección y en el control del funcionamiento de la empresa de seguridad
Será obligación de la administración:
- constatar que el personal que prestará ese servicio se encuentre cumpliendo todos
los requisitos que le son impuestos a tales fines, la correspondiente inscripción del
personal en el sistema de seguridad social
- constatación de la documentación ante el RENAR, habilitaciones
- autorizaciones,
- seguros
Ante un robo en una unidad funcional: ¿quién responde?
En principio se debe tener en cuenta todo lo consignado precedentemente, luego se analizarán
los siguientes aspectos:
1) ¿Fue la empresa contratada para custodiar los bienes de los propietarios?
Si este aspecto no fue contemplado en el contrato, la empresa siempre pondría como eximente
que su función fue solo disuasiva y preventiva y no le corresponde responsabilidad alguna.
La jurisprudencia ha sostenido que:
“Cuando hay un robo “en banda” y/o “a mano armada” el casus que ello supone, exime de
responsabilidad inclusive a empresas de seguridad y vigilancia por ser, precisamente, una
situación excepcional (conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 71). En general, el robo “en banda”, esto
es, el perpetrado por más de tres personas (arts. 167, inc. 2°, y 210 del Código Penal),
constituye un hecho “inevitable” en los términos del art. 514 del Código Civil y, como lo ha
destacado la Corte Suprema de Justicia de la Nación, particularmente “irresistible” cuando se
ejecuta con uso de armas en un edificio de departamentos, toda vez que la portación de ellas
por parte de los malhechores, hace impensable cualquier hipótesis de resistencia en el interior
del inmueble, configurándose, entonces, como se dijo, un caso fortuito o fuerza mayor (conf.
CSJN, 11/2/03, “Alberto Finardi c/ D'Odorico Propiedades S.R.L.” [Fallo en extenso: elDial.com
- AA159C], Fallos 326:107, considerandos 15 y 16).”
“Debe exonerarse al consorcio de la responsabilidad que asumiera si el daño, como ha
ocurrido en la especie, deriva de un hecho que tipifica en el caso fortuito o la fuerza mayor,
habida cuenta de su condición de “irresistible” (arts. 513 y 514 del Código Civil), máxime
cuando no se presenta ningún supuesto de aquellos en los que el caso fortuito no constituye
causal exonerativa invocable de responsabilidad, vgr. haber tomado el deudor a su cargo las
consecuencias del casus; mora previa suya; culpa o dolo en la producción del casus; o
impedimento legal de invocarlo (conf. Agoglia, M., Boragina, J. y Meza, J., La exoneración de la
responsabilidad contractual. La causa extraña no imputable, RDPC n° 18 [Responsabilidad
contractual – II], p. 9, y espec. ps. 27/28).”
“Si la exoneración de responsabilidad fundada en el caso fortuito alcanza a la empresa de
seguridad, también debe necesariamente beneficiar al consorcio que contrató con ella, toda
vez que pudiendo concebirse a la responsabilidad de ambas como solidaria (conf. Weingarten,
C., ob. cit., p. 116), dicho caso fortuito, por no ser personal, constituye una defensa común en
los términos del art. 715 del Código Civil.”
2) ¿Cabe la posibilidad de que el consorcio tenga alguna responsabilidad en el caso de
que no se hubieran tomado los recaudos que la ley exige?
Ejemplos:
El consorcio se despreocupó respecto de la actuación de la empresa de seguridad.
No se controló que la empresa que estuviera debidamente habilitada.
No se controló la correcta registración de los vigiladores.
No se tenía información sobre que los vigiladores tuvieran la capacitación y/o
entrenamiento adecuados para sus labores.
La jurisprudencia ha sostenido que
“El servicio de seguridad en establecimientos como los de autos constituye, en particular, una
actividad riesgosa; precisamente por ser eso, de seguridad, para evitar la comisión de robos,
asaltos u homicidios como el acontecido”........fundamentada en que mas allá que éste
encomendó la tarea de seguridad a terceros, no por ello deja de contribuir a la producción del
riesgo, naciendo la obligación de indemnizar por parte del Club en razón de su vínculo objetivo
con el riesgo creado aunque subjetivamente el último fuera ajeno al hecho."
Conclusión
Frente a la contratación de este servicio, los administradores de consorcios tienen una gran
responsabilidad, ya que de éste deriva la protección de bienes y vidas dentro del edificio.
Deben extremar los cuidados para que el contrato que se suscriba contenga todas las
garantías exigidas por la ley y para protección del consorcio, en especial, todos los estudios
técnicos que debe suministrar la empresa de seguridad a los fines de dar cabal cumplimiento a
las necesidades específicas de cada consorcio, "un mapeo de seguridad" cantidades de
vigiladores, si van a estar armados, puestos de vigilancia, alarmas, cámaras de video etc.
Pero, no sólo tiene responsabilidad el administrador, sino que también la empresa contratada
debe cumplir con todos los requisitos que la ley les exige para su actividad.
22/09/2014
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar