análisis de un estudio de viabilidad residencial en el plan especial
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ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL EN EL PLAN ESPECIAL DEL PUERTO DE BADALONA “RESUMEN” TESINA DEL MASTER EN VALORACIONES INMOBILIARIAS Autor: Muñoz Gimeno, Elena Tutores: Arderiu Calvo, Amadeu Marmolejo Duarte, Carlos CPSV Fundación Politécnica de Cataluña Barcelona, Septiembre 2007 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA RESUMEN ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 1. INTRODUCCIÓN La finalidad de esta tesina es el estudio de la viabilidad de una promoción a partir de suelo urbano situado en el Plan Especial del Puerto de Badalona, uno de los planes más ambiciosos de esta ciudad. Este trabajo se planteó, en la propuesta inicial presentada, como un estudio comparativo de los estudios de viabilidad de dos tipologías de uso distintas como son la residencial y la industrial. Se escogió como caso práctico la zona del nuevo puerto olímpico de Badalona donde se está realizando un cambio urbanístico afectando a un polígono industrial que se ha derribado para construir por un lado nuevas viviendas, a primera y segunda línea de mar, y por otra parte, naves industriales con nuevas infraestructuras. La remodelación de esta parte de la ciudad está contemplada en el Plan Especial del Puerto de Badalona (PEPB) que pretende juntar el mar con la ciudad mediante dos ejes: el Paseo Marítimo y la unión del Puerto con el Palacio Municipal de deportes. En el proceso de obtener la mayor información de la zona elegida para el estudio nos encontramos con la complejidad de un Plan Especial como es el del Puerto de Badalona cambiando así los objetivos de dicha tesina y se determinó que valía la pena estudiar el Plan Especial. Por lo tanto, en la presente tesina, se estudiará el Plan Especial, así como los cambios que conllevarán para la ciudad, y se desarrollará el estudio de viabilidad de una promoción residencial analizando los puntos críticos que inciden en el resultado final y poder sacar unas conclusiones. Para alcanzar el objetivo de la tesina, o sea, detectar los puntos de riesgo y los parámetros que realmente determinan el éxito de una promoción, tenemos dos grupos de influencia que analizar. Por un lado están los puntos intrínsecos a la promoción y particulares, como son la ubicación, los factores que inciden en el tiempo como puede ser la concesión de licencias, las características de diseño o calidades de la promoción, los posibles hallazgos arquitectónicos de ruinas subterráneas, ritmo de ventas, etc. Por otro lado tenemos los factores extrínsecos o exógenos, macroeconómicos, en los que hay pocas posibilidades de intervenir, como son todos aquellos derivados de la economía como pueden ser la subida de los tipos de interés, las subida de los costes de construcción, la ralentización de los precios de venta, etc. Dicho estudio se realizará con el apoyo de dos tutores, uno de la universidad, participando para la parte más teórica y metodología; y uno externo, un profesional del sector inmobiliario, aportando un punto de vista más real y reflejando así la situación actual que viven las empresas del sector. El conjunto de ambas visiones influirá en la realización de dicha tesina y no sólo se aportará unos datos teóricos, sino que estos estarán contrastados con la realidad actual. 1 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 2. OBJETIVOS Esta tesina se ha replanteado con dos objetivos: El primero, es el estudio del Plan Especial del Puerto de Badalona y de la influencia que supone tanto para la ciudad como para el sector de remodelación afectado y su entorno más próximo. El segundo objetivo de esta tesina es analizar los puntos que pueden influir y en qué medida en un proyecto de inversión residencial para poder estudiar el riesgo que representa una promoción inmobiliaria en los tiempos actuales. Para dicho análisis nos tenemos que plantear diferentes objetivos que conlleva todo estudio de viabilidad: - Estudio urbanístico (Estudio anterior) Estudio de la oferta (Valor de mercado) Estudio de la demanda (“Target Group”) Establecer un producto inmobiliario (características, calidades…) Estudio económico Planificación económico-temporal (Cash Flow) Análisis de la inversión y su rentabilidad Determinación de los puntos críticos a analizar Para finalizar la tesina sacaremos unas conclusiones según los resultados obtenidos en el análisis. 2 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 3. DESARROLLO 3.1. MARCO GEOGRÁFICO DE BADALONA Los barrios tradicionales de la ciudad de Badalona son: “Dalt de la Vila” y “Abaix a Mar”. Han ido aumentando los barrios, primero en 1.895 el Ensanche Pons previsto para 18.000 habitantes. Después, el Plan Fradera en 1.936 amplía hasta 50.000 habitantes aumentando el ensanche y haciendo una reforma interior. Y a lo largo del siglo XX, han surgido nuevos barrios, polígonos, actuaciones aisladas, infraestructuras, servicios locales y metropolitanos, genéricamente amparadas por el Plan Comarcal de Barcelona y 26 municipios de 1.953. Éstos han sido desarrollados por infinidad de Planes Parciales y Estudios de Detalle heterogéneos, con una previsión global de 157.457 habitantes muy desbordada en el año 1.976 en que el Plan General Metropolitano de 1.976 incorpora unas Normas y una Infraestructura unitaria para una población de 208.000 habitantes. Las primeras referencias al Puerto son de finales del siglo XIX para poder aprovechar el lago del Gorg para criadero de ostras y peces mediante un canal de comunicación con el Mar. El Plan de Fradera dibuja un puerto de grandes dimensiones en frente del "Pla del Gorg”. El año 1.971 el ingeniero Albert Vilalta trasladó la ubicación del puerto enfrente de la Rambla. El año 1.979 el Plan de la fachada Marítima del ingeniero F.J. Gutiérrez supone un nuevo impulso para la idea de Puerto, anhelo histórico de la ciudad, y plasma la aspiración de los pescadores locales. Tras la aprobación inicial del Plan Especial de la fachada marítima se plantea la estructura portuaria. Almacenaje en seco a Puerto Pesquero paralela a la construcción de un Puerto Deportivo. Una vez la aprobación definitiva del Plan Especial de la fachada marítima (1.986) el ayuntamiento convoca un concurso restringido de anteproyectos del Puerto de la Ciudad. Se presentan 4 propuestas y el jurado no dio como ganador a ninguno, pero destacó por su especial interés el presentado por Manuel Solà Morales con el lema “Monturiol”. Es el actual concepto y localización del Puerto de Badalona. 3.2. MARCO HISTÓRICO DE BADALONA Badalona tiene sus orígenes en el siglo III adC, y fue fundada por los romanos. Los restos humanos más antiguos encontrados en esta ciudad se remontan a los años 3500-2500 a C. Los romanos instalaron un centro militar que denominaron Bétulo (en latín Baetulo) en el siglo III a.C. El recinto enmurallado de la ciudad ocupaba un espacio aproximado de 11 hectáreas y formaba parte de un proyecto de fundaciones próximas al litoral mediterráneo. En 1954 se descubrieron los restos de los antiguos baños romanos, también conocidos como termes. En el mismo emplazamiento se inauguró en 1966 el Museu de Badalona. Durante los siglos IX y X se desarrolla la Badalona medieval, que pasará a conocerse posteriormente como el área de "Dalt de la Vila". La Masía fortificada de Can Canyadó es del siglo XV y constituye una muestra de la arquitectura típica de la costa catalana. También es de interés la Casa Pavillard, edificio modernista construido en 1906 por el arquitecto Joan Amigó i Barriga. El Monasterio de Sant Jeroni de Murtra, que se remonta al siglo XVI, fue donde Cristóbal Colón recibió el apoyo de los Reyes Católicos para iniciar su viaje a las "Indias". En el mismo lugar Colón fue recibido al regreso de su primer viaje, puesto que los Reyes Católicos se encontraban de vacaciones. A finales de los años 80 se inauguró el Paseo Marítimo, con el que Badalona se abría hacia el mar. La Rambla de Badalona se caracteriza por ser la única que es paralela al litoral, ya que estos paseos son siempre perpendiculares a la línea de la costa. 3 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 3.3 ESTUDIO URBANÍSTICO DATOS GENERALES Los límites: • Noroeste – Avenida Marqués de Montroig y el Palau Municipal de Deportes. • Noreste – Calle Poniente (ancho 12 m.) y calle Cervantes hasta el litoral. • Sureste – Zona marítimo – terrestre (“Ribera del Mar”). • Suroeste – Calle Antoni Bori, Monturiol, avenida Eduard Maristany y calle Mar Jónica. En el sector hay dos partes diferenciadas. Una es el subsector interior de carácter urbano (en proceso de transformación) y la otra es el subsector portuario (hoy día ya está ejecutado). Se dividen por la línea de tren aunque el eje del espacio libre central hace de enlace funcional y formal entre los dos sub-sectores. La línea de RENFE es inamovible ya que une la zona del maresme con Barcelona. La cual cosa ha obligado a plantear tres etapas en el espacio para el proyecto: • 1ª Etapa – Puerto exterior. • 2ª Etapa – Puerto interior y edificación del primer tramo de la “nueva centralidad”. El resto de la operación es la prolongación del eje hasta la plaza del Presidente Tarradellas. • 3ª Etapa – Obtención del parque del Gorg y segundo tramo de la “nueva centralidad”. Las superficies totales se resumen en el siguiente esquema: Sistema 1c Portuario y acceso (Interior) 3 Ferroviario 5 Viario 6b Espacios libres Zona 14a Ámbito de desarrollo Total superficie del sector 128.143 m² 10.291 m² 72.240 m² 57.709 m² 73.058 m² 341.441 m² Sistema 1 Portuario (exterior) Sup. ordenadas marítimo-terrestre (no ocupada por el puerto) Total superficies complementarias 165.613 m² 100.098 m² 181.713 m² Superficie total ordenada 523.154 m² 4 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA El sector de remodelación se divide en 8 ámbitos que se descomponen en islas edificables: Ámbito I - Islas I Derecha I Izquierda I bis Derecha I bis Izquierda 3.295,88 m² 1.679,11 m² 7.078,61 m² 3.527,39 m² 15.580,99 m² (2.655 m² ) Ámbito II - Islas II Derecha II Izquierda 6.445,92 m² 3.425,28 m² 9.871,20 m² (1.200 m²) Ámbito III - Islas III Derecha III Izquierda 7.640,86 m² 3.887,32 m² 11.528,18 m² (2.350 m²) Ámbito IV - Islas IV Derecha IV Izquierda 7.306,92 m² 2.857,50 m² 10.164,42 m² (450 m²) Ámbito V - Islas V Derecha V Izquierda 3.677,00 m² 3.736,00 m² 7.413,41 m² (946 m²) Ámbito VI - Islas Av. E.Maristany / C. Antoni Bori Av. E.Maristany / C. Tortosa 3.183,41 m² 1.213,71 m² 4.397,12 m² (660 m²) Ámbito VII - Islas Zona 14a – PB e isla edificable 9.000,00 m² (2.202 m²) Ámbito VIII - Islas Zona 14a – PB e isla edificable 5.103,57 m² (2.390 m²) Total Superficie islas nuevas edificables 73.058,48 m² Total Superficie equipamientos (incluida en el total de la superficie) 12.853 m² La edificabilidad: - Edificabilidad del Puerto Edificación con otros usos Puerto seco Talleres Varios 18.286 m² t 3.600 m² t 1.008 m² t 2.046 m² t 24.940 m² t (≈25.000 m² t) - Edificabilidad de los ámbitos Ámbito I (Av. Marqués de Montroig /C. Guifré) Ámbito II (C. Guifré / C. Progrés) Ámbito III (C. Progrés / C. Industria) Ámbito IV (C. Industria / Av. Eduard Maristany) Ámbito V (Frente Portuario) Ámbito VI (Frente Portuario 2) Ámbito VII (Izquierda del Puerto) Ámbito VIII (Derecha del Puerto) 60.744 m² t 36.152 m² t 42.969 m² t 46.121 m² t 22.875 m² t 8.599 m² t 41.250 m² t 16.290 m² t 275.000 m² t Superficie de techo edificable total del sector 300.000 m² t Edificabilidad bruta sector: 300.000 m² t / 341.441 m² s = 0,8786 m² t/m² s Densidad bruta vivienda: 2.074 viviendas / 341.441 m² s = 60 viv / Ha (Número de viviendas: 1.600 + Especiales (160x2) + Realojo (154) = 2.074 viviendas) 5 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO: CUADRO RESUMEN Estimación de valores: Sector Puerto Obras portuarias Coste equipam. portuarios y estructura comercial Seguridad e Higiene Gastos (13%) + Beneficio Industrial (6%) Presupuesto de ejecución por contrata IVA (16%) Expropiaciones Total inversión Puerto 1.997 Mpts Euros 2.007 (€) Según IPC 5.440,42 32.697.582,73 44.370.619,76 1.310,96 60,66 7.879.028,28 364.573,94 10.691.841,38 494.726,84 1.294,28 8.106,31 7.778.779,46 48.719.904,32 10.555.803,73 66.112.910,16 1.297,01 1.462,66 10.865,99 7.795.187,10 8.790.763,65 65.305.915,16 10.578.068,89 11.929.066,27 88.620.126,87 Sector de remodelación Inversión en solares nuevos Plan de inversiones – Terrenos: Valor parcelas polígono A 3.108,18 18.680.538,03 25.349.490,11 Plan de inversiones – Edificación existente: Valor edificación existente 2.350,10 14.124.385,47 19.166.791,08 Indemnizaciones 2.666,27 16.024.605,44 21.745.389,58 Plan de inversiones – Urbanización: Urbanización 1a etapa 2.093,00 12.579.183,34 17.069.951,79 Plan de inversiones – Proyectos y gestión de urbanismo, urbanización y gestión: Proyectos y gestión 510,88 3.070.450,64 4.166.601,52 Subtotal inversión en solares nuevos 10.728,43 64.479.162,91 87.498.224,07 Inversión en construcción Plan de inversiones – Edificación: Construcción, financiación y marketing Beneficio de la promoción Plan de inversiones – Aparcamiento: Parkings en sótano Subtotal inversión en construcción 24.235,19 9.036,42 145.656.425,42 543.099.778,00 197.655.769,29 736.986.398,75 3.686,00 27.921,19 22.153.306,17 167.809.731,59 30.062.036,47 227.717.805,77 Total inversión Sector Remodelación 38.649,62 232.888.894,50 316.030.229,84 TOTAL ÁMBITO 49.515,61 298.194.809,66 404.650.356,71 Tasa de actualización según IPC de 1.997 a 2.007 (junio) 35,7% Dicha actualización es representativa ya que se ha utilizado una tasa no característica de la construcción y los valores de mercado han sufrido unas subidas muy mayores a las que marca el IPC. 6 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA ANÁLISIS CRÍTICO DEL PLAN ESPECIAL ANÁLISIS DAFO El Análisis DAFO (en inglés SWOT - Strenght, Weaknesses, Opportunities, Threats) es una metodología de estudio de la situación competitiva dentro de un mercado y de las características internas de la misma, a efectos de determinar sus Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. Las debilidades y fortalezas son internas; las amenazas y oportunidades se presentan en el entorno. Es un análisis previo a la identificación y evaluación de los riesgos que representaría invertir en el sector de remodelación. Así poder reconocer los elementos críticos que influyen en la viabilidad de una promoción inmobiliaria. Análisis DAFO Análisis Interno - Análisis Externo - Fortalezas Debilidades Ubicación, cercanía a la playa. - Transporte público actual insuficiente. Espectaculares vistas. - Existencia de la vía del tren y de la Zona singular debido al Puerto y el Ronda Litoral, que limitan vista y canal interior. accesibilidad. Homogeneidad de la zona en cuanto a - Zona todavía no consolidada en cuanto a obra nueva. servicios. - Costes altísimos de urbanización e implantación. Oportunidades Inversión con recorrido Oportunidad de abrirse las puertas a un nuevo sector turístico. Poder ofertar amarres en la ciudad de Badalona. Precedente del éxito inmobiliario del Fórum-Diagonal Mar lo que reduce el riesgo. Alternativa para un mercado reducido. - Amenazas La no amortización de las inversiones. Ralentización en la venta de producto residencial Subida de los tipos de interés. Competencia entre varias intervenciones. Dudas acerca de su futuro social en cuanto a barrio. Riesgo de sobreoferta a corto/medio plazo. 7 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA EVALUACION DE LOS RIESGOS La evaluación de los riesgos es un proceso difícil, debido a la interacción entre las amenazas y las oportunidades derivadas de una misma situación de riesgo de forma que una oportunidad para una de las partes implicadas puede suponer una amenaza para otra. Una vez identificados y valorados los riesgos de un determinado proyecto, para conseguir que afecten mínimamente a los objetivos del proyecto deben instrumentarse reacciones o respuestas adecuadas. Como puede ser la eliminación de la posible causa del riesgo, reducir la probabilidad de ocurrencia, desarrollar un plan para el caso de que la situación de riesgo se produzca, o bien, asumir el daño si la situación se produce. Los riesgos más destacados en el plan especial son los siguientes: • El importe de las ventas viene marcado por el mercado en el momento que se realizan. Eso repercute en una incertidumbre existente tanto en los beneficios y como en los costes del estudio económico del proyecto de viabilidad. • La situación actual del ciclo en lo que al sector inmobiliario se refiere también representa un riesgo debido a la etapa descendente. • El tiempo de ejecución de la promoción supone ser de los primeros en crear el mercado en la zona o ser de los que aprovechan de la consolidación efectuada por los primeros que construyeron y vendieron, lo que supone vender una zona virgen con expectativas o bien una zona consolidada con vecinos y comercios activos. • Existe el riesgo de sobreoferta y, por tanto, de gran rivalidad en la competencia. • El riesgo financiero marcado con la subida continuada de los tipos de interés estos últimos meses, tanto para el promotor para la financiación de la promoción como para el comprador para las hipotecas de los pisos y locales. 8 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA LA CIUDAD DE BADALONA ANTES Y DESPUÉS La ciudad de Badalona necesitaba un cambio. Hacía tiempo rondaba una idea por la cabeza de los badaloneses, un puerto para la ciudad. Pero, dónde podría ubicarse. Fue una tarea complicada, se había de analizar todo el perímetro costero. Otro punto que se había de estudiar era la viabilidad de la idea, tanto económicamente como medio ambiental. La ambiciosa idea de Badalona no era suficiente con proyectar un puerto, sino que éste, tenía que ir acompañado de una zona nueva que lo envolviera, la cual cosa haría realzar tanto el puerto como la zona que lo rodeara. Tal renovación urbana, finalmente se ubicaría en una zona estratégica. Delante del Pabellón de la Peña, equipo de básquet DKV Juventut, era una zona industrial con algún edificio residencial, todo ello de vieja construcción. El uso industrial, que había tenido y sigue teniendo mucha importancia en Badalona, se ve disminuido en la zona descrita debido a la cierre de negocios o bien por traslado a otras zonas industriales más nuevas y con naves adaptadas a las demandas actuales como pueden ser las nuevas tecnologías. Eliminar tanta superficie de industrial comporta para la ciudad un cambio. Se han construido nuevas zonas industriales y se han renovado algunas ya existentes, por ejemplo Grandland, para no perder la actividad económica industrial. En tal reforma urbanística, que ya se está llevando a cabo, también se proyectará un edificio destinado a oficinas y otro de uso hotelero, lo que comportará un aumento del uso terciario que no tiene mucha fuerza en la localidad. Es un paso hacia adelante: de ser una ciudad residencial e industrial se añade la potenciación del uso terciario, ya existente pero en un porcentaje muy pequeño. Otro paso que ha dado ha sido los nuevos usos en el tejido urbano, no sólo el uso terciario sino la oferta de amarres y actividades relacionadas con el puerto, así como para los pesqueros que tienen su espacio en el puerto. Aparte de favorecer a los habitantes de alrededor también favorece a la propia ciudad turísticamente con un atractivo más a los que tiene la propia ciudad por sus antepasados, por ser una ciudad costera y estar tan próxima a la ciudad de Barcelona. En el diseño urbanístico de la zona que se remodelará se ha proyectado un paseo central, calificado como zona verde, con una hilera de edificios a cada lado que unirá el campo de baloncesto con el puerto. Al lado del puerto se proyectarán, a parte de la edificación propia de un puerto, el hotel, el edificio de oficinas, etc. Estas dos porciones de la transformación están separadas por las vías del tren de cercanías. La unión entre las partes se hará mediante un canal interior que irá desde la mitad del paseo proyectado hasta el puerto. Finalmente, con todo este movimiento se creará un barrio nuevo de un nivel social alto por sus características tan particulares de su entorno y de las edificaciones. Se pretende la creación de una nueva centralidad para la ciudad potenciando el comercio en los bajos del paseo, así como equipamientos. 9 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 3.4. ESTUDIO DE VIABILIDAD En un proyecto de gran inversión, el Estudio de Viabilidad constituye en sí mismo una primera fase del proyecto. También puedes verse el Estudio de Viabilidad como un pequeño proyecto independiente y previo al principal. En cualquiera de los casos el Objetivo o resultado del Estudio de Viabilidad es la determinación de la rentabilidad del proyecto, en un entorno de incertidumbre, y comparada con la de otras inversiones de menor riesgo. Como resultado final, la rentabilidad se obtendrá aplicando determinados criterios a los flujos monetarios del Proyecto. Estos flujos serán por tanto parte de un resultado anterior, necesariamente una planificación, un Plan preliminar del proyecto. Para poder planificar es necesario conocer datos del Producto del proyecto en estudio, habrá sido preciso elaborar una Definición inicial, una descripción del producto. Como cualquier proyecto, el estudio de Viabilidad tiene sus Fases: • Primera fase: Definición Inicial del producto o resultado del proyecto. La definición del producto está sujeta a restricciones, que provienen de imposiciones del contrato con el cliente, de la oferta y demanda en el mercado, de normas técnicas y legales, de exigencias de tipo económico y financiero. El Estudio de Viabilidad se ocupa de comprobar si el producto final que el proyecto se propone elaborar, cumple con estas restricciones. En nuestro caso, partimos de unas normas urbanísticas bastante restrictivas que nos marcan las pautas del producto final. Por lo tanto nuestra primera fase tiene dos partes o estudios para obtener la definición del producto así como el precio de venta. - Un Estudio Urbanístico de la parcela en cuestión. - Un Estudio de Mercado para el análisis de la demanda del mercado. • Segunda fase: Planificación Preliminar del proyecto. En esta fase se diferencian en dos partes: - Una Planificación Temporal con el resultado de un programa de trabajos. El programa de trabajos se representa generalmente mediante un Diagrama de Barras, diagrama de Gantt. - Una Planificación Económica con el resultado de su presupuesto y de sus curvas de gastos e ingresos. • Tercera fase: Análisis de Rentabilidad. Consiste en la aplicación de los criterios de rentabilidad a los flujos obtenidos en la planificación y la evaluación de los riesgos del proyecto y de su incidencia en la rentabilidad. Los criterios básicos de rentabilidad son la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Valor Actual Neto (VAN). Con la evaluación de los riesgos obtendremos los puntos críticos que analizaremos para poder llegar a unas conclusiones objetivo de esta tesina. 10 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. RESUMEN RENTABILIDAD PUERTO DE BADALONA TIR anual TIR periodo VAN 5% 1,23% 65.135.977 10% 2,41% 55.002.425 15% 3,56% 46.622.816 20% 4,66% 39.640.958 25% 5,74% 33.783.462 30% 6,78% 28.838.192 En la gráfica superior se observa que para mayor TIR menor será el VAN, esto quiere decir, que cuanto mayor sea el beneficio del promotor estaríamos dispuestos a pagar menos por el solar. Hemos de llegar a un equilibrio entre el beneficio del promotor y el valor del solar. ANÁLISIS DE LOS PUNTOS CRÍTICOS Según variación económica • Precios de venta Variación • *TIR anual VAN -20% 15% -15% 15% -10% 15% -5% 15% 0% 15% 5% 15% 10% 15% 15% 15% 20% 15% Coeficiente de elasticidad: 30.206.730 34.310.752 38.414.773 42.518.794 46.622.816 50.726.837 54.830.859 58.934.880 63.038.901 19,56% Costes de Urbanización Variación *TIR anual VAN -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 47.944.506 47.614.083 47.283.661 46.953.238 46.622.816 46.292.393 45.961.971 45.631.549 11 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 20% 15% Coeficiente de elasticidad: • Costes de Construcción Variación • 45.301.126 -1,57% *TIR anual VAN -20% 15% -15% 15% -10% 15% -5% 15% 0% 15% 5% 15% 10% 15% 15% 15% 20% 15% Coeficiente de elasticidad: 51.309.952 50.138.168 48.966.384 47.794.600 46.622.816 45.451.032 44.279.248 43.107.463 41.935.679 -5,59% Euribor Variación *TIR anual VAN 3,91% 15% 4,11% 15% 4,31% 15% 4,51% 15% 4,71% 15% 4,91% 15% 5,11% 15% 5,31% 15% 5,51% 15% Coeficiente de elasticidad: 46.656.015 46.647.698 46.639.392 46.631.098 46.622.816 46.614.545 46.606.287 46.598.040 46.589.804 -98,62% En esta serie de gráficas se puede observar la influencia de la variación económica en el valor del solar. Se han estimado las variables de riesgo más comunes que pueden darse en la promoción. Estos factores externos son los precios de venta, los costes de urbanización, los de construcción y el Euribor. 12 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA Destacamos la gráfica que refleja la variación de los precios de venta por ser una recta ascendente, al contrario que el resto de variables, y tener mayor pendiente. Esto significa que cuanto mayor son los precios de venta aumentará el valor del suelo. Y en cuanto a la inclinación, nos indica que es el factor más crítico, también lo podemos ver por el coeficiente de elasticidad que va proporcional al riesgo, cuanto más elástico es, mayor es el riesgo. En cuanto a los costes, es más conflictiva la variación de los de urbanización que los de construcción, como podemos observar en la inclinación. El Euribor se caracteriza por influir poco en la promoción. Influye en los préstamos y la tendencia de los compradores, por lo tanto, sobre las ventas. *TIR anual → Se ha estimado un TIR anual del 15% de manera orientativa ya que el fin del cálculo del valor del solar no es el valor en sí, sino la variación entre los valores. 13 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA Según variación temporal • Plazos de gestión de suelo Trimestres • *TIR anual VAN 2 15% 3 15% 4 15% 5 15% 6 15% 7 15% 8 15% Coeficiente de elasticidad: 50.310.525 48.434.837 46.622.816 44.448.952 42.773.318 41.156.607 39.985.600 -19,20% Plazos de construcción Trimestres • *TIR anual VAN 5 15% 6 15% 7 15% 8 15% 9 15% 10 15% 11 15% Coeficiente de elasticidad: 46.182.807 46.416.034 46.622.816 48.445.839 49.994.649 51.019.447 52.001.001 15,94% Plazos de ventas Trimestres *TIR anual VAN 5 15% 6 15% 7 15% 8 15% 9 15% 10 15% 12 15% Coeficiente de elasticidad: 47.547.117 47.157.235 46.978.615 46.622.816 44.232.247 39.282.648 36.224.441 -29,93% En cuanto a la variación de los plazos de tiempos en la gestión de suelo, en la construcción y en las ventas, las gráficas son más orientativas, ya que en estos casos que queremos obtener la influencia del tiempo en una promoción los datos son muy subjetivos a cada caso particular. Pero de modo informativo nos permite analizar los tres parámetros analizados. En este caso, el factor más elástico, es decir con mayor riesgo, es el tiempo transcurrido en la construcción. Cuanto más tardemos en construir mayor será el valor del solar. En cambio, los factores menos susceptibles a una variación en el VAN son los plazos consumidos para la gestión del suelo y los plazos de ventas, siendo este último el de menor riesgo. 14 ANÁLISIS DE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD RESIDENCIAL: PE. PUERTO DE BADALONA 4. CONCLUSIONES Durante estos meses de trabajo y dedicación los protagonistas en las noticias han sido: las constantes subidas del Euribor implicando la subida de las hipotecas; la paralización de los precios de las viviendas, sobretodo en el sector de segunda mano; la caída en bolsa de algunas promotorasconstructoras; y la reciente crisis en Estados Unidos de América en el sector inmobiliario. Han sido factores añadidos en el contexto del trabajo realizado. En el proceso de búsqueda de información de mercado, nos hemos encontrado, en contraposición a las noticias, que la única promoción en venta situada en la zona estudiada del sector del Puerto de Badalona tiene una lista de espera de 3 meses sólo para pedir información. Tras tanto tiempo de espera nos informaron que sólo había a la venta una fase que es una tercera parte de la promoción. Se habían vendido hasta el momento un 18% de la fase y aun no habían obtenido la licencia de obras, según el vendedor estaba al caer. La zona sujeta a nuestro estudio tiene unas características singulares que le hacen fuerte ante las adversidades del mercado. Pero hasta que punto estará dispuesto aguantar el mercado. Este contraste nos lleva a hacernos unas preguntas, que a pesar de las noticias: ¿Es conveniente comprar una parcela? ¿Y edificar en ella? ¿Cómo influirá la actual crisis con promociones que no van a iniciarse hasta pasados dos o tres años? Para responder estas cuestiones se ha realizado el estudio de los puntos críticos. Dónde se ha obtenido que el factor que más influye en una promoción es el de los precios de venta, seguida de los plazos de construcción de la promoción. Por lo tanto en la construcción de viviendas se ha de tener mucho cuidado con los plazos establecidos, ya que es uno de los agentes que podemos controlar. El otro agente, los precios de venta, es extrínseco a la obra, no lo podemos controlar nosotros. En cambio, los factores que menos inciden en el valor final son los plazos en las ventas y en la gestión del suelo. De los cuales, en nuestras manos está más controlado los plazos de gestión de suelo aunque depende mucho de cada ayuntamiento. El ritmo de ventas vendrá marcado por la demanda no obstante una buena publicidad puede servir de ayuda. El Euribor es una variable de riesgo en dos sentidos: para el promotor, le influye poco en el total de los gastos tal como se demuestra por los cálculos; para el comprador, le influye tanto económicamente como psicológicamente y eso se refleja en nuestro estudio en los plazos de ventas. Tras el análisis de los factores de riesgo en una promoción podemos empezar a respondernos las preguntas planteadas anteriormente. La conveniencia de comprar una parcela dependerá de la situación de la misma, ya que no sólo dependerá del estudio de viabilidad que debe hacerse con anterioridad a la compra, sino saber si en esa zona el mercado sigue latente porque aunque los plazos de ventas es uno de los factores que menos inciden en una promoción, sí que tenemos que tener en cuenta la posible bajada de los precios. Transcurridos unos años, en el caso de promociones que tengan que gestionar el suelo previamente a la construcción, se verán afectadas por la paralización actual de los precios de venta. No podrán tener en cuenta la subida de precios, como hasta ahora, de las viviendas en los estudios. Esto no les afectará en gran medida si no bajan mucho los precios de venta. Se tendría que analizar hasta qué punto puede soportarse la promoción si bajasen los precios de mercado. Para finalizar, conocer y estudiar los puntos críticos de una promoción nos da una idea en cuanto a la viabilidad de un proyecto. Pero hay una serie de factores externos a las promociones que no se pueden analizar mediante cálculos. Uno de estos factores es la zona donde se va a construir y la transcendencia que puede tener entre el comprador en potencia. 15
