I • ill > " Ministerio de Justicia y Derechos Humanos TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCiÓN No. - >.~ • SUNARP-TR-L Lima, 1 8 MAYO2012 ZOllA ESTEFANíA CARRillO N° 5543 del 6/3/2012. H.T. N° 391 del 21/3/2012. Predios del Callao. ANOTACiÓN PREVENTIVA. APELANTE TíTULO ~ RECURSO L~REGISTRO :ti/ACTO ~'-\1' 141-2012 - MANRIQUE. l>' ••••• '1 SUMllLA IMPROCEDENCIA DE lA ANOTACiÓN PREVENTIVA "No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de acto previo" . 1. ACTO CUYA PRESENTADA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN Con el título venido en grado se solicita la anotación preventiva de la compraventa de bien futuro (departamento de 68 m2 aproximadamente, identificado con el N° 201, en el edificio N° 29 a construirse en el terreno inscrito en la partida electrónica N° 70042953 del Registro de Predios del Callao) celebrada entre Alameda Colonial Sociedad Anónima representada por Carlos Alfredo Casabonne Stoessel y Paola Patricia Galli Lock y la sociedad conyugal conformada por Karen Melissa Cárdenas Quiroz de Ca macho y César Gerardo Camacho Zapata en virtud del testimonio de la escritura pública del 10/1/2009 extendida ante el notario de Lima Franciso Banda González. 11. • DECISiÓN IMPUGNADA La Registradora del Registro de Predios del Callao Sonia Haydé Mosocoso Espejo tachó sustantiva mente el título en los siguientes términos: "TACHA SUSTANTIVA- De conformidad con el art. 42 literal b) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, debe disponerse la tacha sustantiva del presente titulo dado que no contiene acto inscribible en el Registro de Predios. Tal cual y acorde con la rogatoria expresamente contenida en el formulario de inscripción, el usuario solicita la anotación preventiva de la compraventa e hipoteca contenida en escritura pública de fecha 10/1/2009 siendo que no resulta posible proceder conforme a ello dado que no se enmarca dentro de los supuestos de anotación preventiva que taxativamente determinan y regulan los /iterales c) y d) del art. 65 el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Así, no podría enmarcarse dentro del numeral c) del art. 65 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, pues adicionalmente al defecto de la falta de adecuación con el antecedente en lo que respecta a propietariovendedor, existen actos que previa y necesariamente deben constar inscritos (independización y reglamento interno). Por otro lado, no podria enmarcarse dentro del numeral d) del arlo 65 del TUO del citado reglamento, dado que el Registro no admite anotación preventiva por defecto subsanable cuando este constituye la falta de inscripción de un acto previo. Acto previo que para el caso resulta ser la necesaria inscripción del dominio por parle de los vendedores, la independización de los predios materia de transferencia y en su caso de las declaratorias y reglamentos internos que resulten necesarios y perlinentes. Base legal: Arls. 31, 32, 65 del TUO del RGRP, arls. 2011 del C. Civil, Segundo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el 32° Pleno del Tribunal Registral de acuerdo con el cual "No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de acto previo". Criterio sustentado en la Resolución N" 120-2006-SUNARP- TR- T del 2.8.2006". • 11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN La apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente: • -En el único punto de la esquela de anotación de tacha, la Registradora se ampara en el artículo 42 literal b) del TUO el Reglamento General de los Registros Públicos, disponiendo la tacha sustantiva; sin embargo, no considera y/o mal interpreta las siguientes normas que están establecidas de manera clara y contundente en el propio TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: Arts. 2, 13, 17,40 Y 42. Por las normas señaladas queda claramente establecido que la tacha sustantiva no es el procedimiento correcto efectuado por la Registradora, manifestando que se ha vulnerado mi derecho a un debido procedimiento administrativo al no tener plazo alguno para resolver las observaciones subsanables que deberian haberse establecido. • Al haberse presentado una solicitud y/o rogatoria de inscripción registral de anotación preventiva de compraventa e hipoteca de fecha 10/1/2009 adjuntando una escritura pública original emitida por notario público es preciso indicar que si bien es cierto la anotación preventiva no es procedente, esta solicitud ylo rogatoria de inscripción fácilmente se hubiera cambiado por una rogatoria de inscripción definitiva, ya que el parte notarial no es un documento exclusivo de presentación del notario público, estableciéndose claramente en la propia Ley del Notariado que el parte notarial, requisito para una inscripción registral de compraventa, puede ser extendido autorizándose a cualquier persona para su presentación, a sola y simple solicitud del comprador del bien. La emisión de esquelas de observaciones solicitando el cambio de rogatoria se ha dado siempre y se siguen dando dentro de los procedimientos ante la SUNARP y de haber considerado la Registradora lo mencionado, el acto apelado sería inscribible. Es por esta primera razón lógica y legal que el título N" 2012-5543 no se podria calificar fácilmente estableciendo que contiene un acto no inscribible emitiendo una tacha sustantiva. La inscripción del propietario-vendedor, así como la inscripción de la RESOLUCiÓN No. - -q-<.t:t--2012 - SUNARP-TR-L independización y reglamento interno son como bien lo establece la Registradora un acto previo, y es mi derecho indiscutible de tener los plazos pertinentes para presentar los documentos que se requieran, de ser el caso, para subsanar una o más observaciones que se establezcan como acto previo, más aún tratándose de documentos que ya preexisten a la fecha, como fácilmente se puede dilucidar o comprobar en el título W 20125688, con el cual se está pretendiendo inscribir registralmente al nuevo propietario-vendedor y la pre declaratoria de fábríca. • Dejo claramente establecido que la falta de inscripción de un acto previo no es causal de tacha, menos de una tacha sustantiva como claramente se establece en el segundo considerando del artículo 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Es preciso manifestar que en el presente caso se trata de la compraventa e hipoteca de un bien inmueble con venta garantizada conforme se puede verificar de la inscripción de la habilitación urbana inscrita en la partida W 700042953 de la SUNARP, que se realiza con construcción simultánea y compraventa garantizada amparada legalmente además en las normas del programa Mi Vivienda y en la norma legal que a continuación se detalla: "Adecuación del Reglamento del Registro de Predios a la Ley W 29090, Resolución W 339-2008-SUNARP-SN Artículo 31 G.- Anotación preventiva de la compraventa garantizada La compraventa garantizada y, en su caso, la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras". • Por ello, el titulo W 2012-5543. no se puede calificar fácilmente estableciendo que contiene un acto no inscribible, emitiendo una tacha sustantiva. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida N° 70042953 del Registro de Predios del Callao relativo al inmueble ubicado en la avenidad República Argentina W 5260, Callao, figurando como propietario del citado inmueble Interseguro Compañia de Seguros de Vida SA En el asiento B00010 de la citada partida aparece anotada preventivamente la habilitación urbana . • V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - ¿La falta de inscripción de acto previo constituye procedencia de anotación preventiva? VI. ANÁLISIS un supuesto de 1. Mediante el presente titulo se solicita la anotación preventiva de la compraventa efectuada por Alameda Colonial Sociedad Anónima representada por Carlos Alfredo Casabonne Stoessel y Paola Patricia Galli Lock a favor de la sociedad conyugal conformada por Karen Melissa Cárdenas Quiroz de Camacho y César Gerardo Camacho Zapata en virtud del testimonio de la escritura pública del 10/1/2009 extendida ante el notario de Lima Franciso Banda González. Al respecto es pertinente señalar que el bien objeto de transferencia no tiene existencia registra!. Para que tenga existencia registraI se requiere que, como actos previos, se registre la habilitación urbana, declaración de fábrica, el reglamento interno que regirá la edificación y finalmente la independización de dichos bienes. En virtud a la independización, el referido bien constituirá una finca registral y en consecuencia contará con, partida registral propia en la que podrán extenderse las inscripciones (o \ anotaciones) que a dicho bien se refieran. Asi, conforme al principio de especialidad recogido en el articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por cada bien se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquél asi como los actos o derechos relativos al mismo. • JI Sin perjuicio de lo expuesto, cabe señalar que el Registro no niega la posibilidad de que actos de disposición sobre unidades inmobiliarias en proyecto accedan al Registro como anotación preventiva, en tanto éstas tienen un correlato fisico en el suelo del predio matriz, pero siempre será necesario que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica, conforme a lo previsto en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que el usuario podrá acogerse al indicado reglamento presentando la documentación prevista en el articulo 50c del mismo . 2. Respecto de la procedencia de la anotación preventiva por defecto subsanable, el articulo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos regula los actos y derechos susceptibles de anotación preventiva: a) Las demandas y demás medidas cautelares. b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane. d) Los titulas cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable. e) Los titulas que, en cualquier caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales. • En el articulo 66 del mismo reglamento se regula la procedencia y plazo de las anotaciones preventivas a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65. Asi, la norma señala que la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) procede únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 1 del Código Civil . 1 Articulo 2019.- Actos y derechos inscribibles Son inscribibies en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opción. 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. RESOLUCiÓN No. - 1-L{ t- 2012 - SUNARP-TR-L Esta anotación preventiva, sólo procede a solicitud de parte y luego de haberse formulado la correspondiente observación. Su vigencia es de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación del titulo, vencido este plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error. 3. El Reglamento General de los Registros Públicos precisa en el citado artículo 66, los requisitos para la anotación preventiva de los titulas cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane (literal c) del artículo 65). La norma precisa que sólo procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente. En defecto de éste, se podrá presentar copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del titular registra!. Como puede apreciarse, el literal c) del articulo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, prevé la anotación preventiva de aquellos titulas que no pueden inscribirse por falta de tracto sucesivo. Al respecto, el articulo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. 4. Ahora bien, deben distinguirse los supuestos de titulas cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane (literal c) del articulo 65), de los titulas cuya inscripción no puede efectuarse porque adolecen de defecto subsanable (literal d) del articulo 65). A su vez, es necesario distinguir ambos supuestos citados (que dan mérito, a solicitud de parte, a una anotación preventiva), de los supuestos de titulas que no pueden inscribirse por falta de acto previo, supuesto que no da mérito a anotación preventiva. Al respecto, en el Trigésimo Segundo Pleno Registral realizado 3/4/20082, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACiÓN PREVENTIVA "No procede la anotación preventiva en los supuestos inscripción de acto previo". • de falta el de 5. El articulo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos regula la "observación" del titulo, señalando que si el titulo adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera efectuarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva. La norma añade que si el obstáculo consiste en la falta de 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. () 2 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 11.6.2008 inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando rogatoria a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. la Tal como se señala en la Resolución N° 120-2006-SUNARP-TR-T del 2/8/2006, que dio mérito a la aprobación del precedente citado, la observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registra!. En este ámbito sólo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales: por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el instrumento que contiene dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas con el título. En lo que respecta a los obstáculos que emanan de la partida registral - y que dan también mérito a observación, si fueran salvables -, se trata de denegatorias que se sustentan en la confrontación del título con las partidas del Registro. La falta de tracto sucesivo y la falta de inscripción de acto previo son ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registra!. Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del titulo sino su relación con las partidas registrales. Como puede apreciarse, mientras la observación del título por defecto subsanable y la observación del título por falta de tracto sucesivo se encuentran previstas como supuestos que - a solicitud de parte -, dan mérito a la anotación preventiva del título, la observación por falta de acto previo (que es un tipo de obstáculo que emana de la partida registral), no se encuentra prevista como supuesto que dé mérito a anotación preventiva. 6. Como ya se ha mencionado, se solicitó la anotación preventiva de la transferencia del departamento de 68 m2, identificado con el N° 201, en el edificio N° 29, el mismo que conformará - entre otros inmuebles -, la fábrica que se levantará sobre el inmueble registrado en la partida N° 70042953 del Registro de Predios del Callao. Así, estando a que en el presente caso, el título presentado contiene un obstáculo en la partida registral que consiste en la falta de inscripción de actos previos: habilitación urbana, declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización, además de la falta de tracto sucesivo pues el vendedor no aparece como titular registral, no resulta procedente la anotación preventiva de dicho acto. En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 427-2011-SUNARP-TR-L del 25/3/2011 y 359-2011-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de 2011. Sin embargo, se debe revocar la tacha formulada por la Registradora, señalando que el defecto resulta subsanable pues eventualmente puede presentarse la documentación subsanatoria. Con la intervención de la Vocal (s) Evelyn Lourdes Bedoya Gálvez de conformidad con la Resolución N" 119-2012-SUNARP/PT del 9/5/2012. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCiÓN No. - f-Lf VII. 1- 2012 - SUNARP- TR-L RESOLUCiÓN REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento, y señalar que el título tiene el defecto subsanable referido en el numeral 6 del análisis de la presente resolución. ¡:'AL • '".;) '1'«, ., JO ,',' Q .('''' ,,¡¡. _ s. '" ¡¡J¡¡ ú'v Regístrese y comuníqu se . '_, ~ " :lo \~ A MARIELLA ALDANA DURÁN Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral ~ SAMUEL GÁLV TRONCOS Vocal~ n unal Registral • • C:SgalvezlEscritorio/5543.doc SR ALVEZ unal Registral