Fallos de Derechos Reales, mencionados en el programa de cátedra.

FALLOS
EN
REALES
DERECHOS
DE
PROGRAMA
EL
MENCIONADOS
CATEDRA
LA
DE
y
POR
BEATRIZ
A.
AREAN
l) L. L, T. 88, 355
JORGE
Y
M.
ROlMlSER
(Bolilla 11)
CONDOMINIO.
División
mediante
rizontal.
Modificación
del C. C. por la
zontal.
Sucesión.
Partición en especie.
el
-
1.
-
—
La
división
del condominio
de la ley 13.512,
al régimen
establecido
por
s0meterse
dimiento
esta
sistema
de
ley 13.512.
-
-
-
de
Venta
un
puede
prOpiedad hoPropiedad hori-
-
de
los
inmueble
efectuarse
bienes.
de
susceptible
el
por
ley.
--___
proce-T.
_..-_
'
k
ha
..
e
_
mantenimiento
del condominio
sobre"las-parteïforzosamente
indivisibles
no
se
halla en
que implica la pr0p.edad horizontal,
pugna con la división del condomnio
típico del C. C., ya que el carácter privativo de dueño con
respecto a cada unidad
(Ley 13.512) permite
libre y autónomo
poder jurídico sobre la misma.
2.
3.
sino
el C.
tanto
—
—
una
El
nueva
forma
de condominio,
sólo una
del régimen del dominio
previsto en
Por consiguiente,
2617 de este último.
condominio
particular —el llamado de prodel
condominio
la división
consumar
de dicho código
del art. 2673
que ella establece.
La ley 13.512
no
crea
modificación
substancial
C., ya que
actúa para
horizontal-
deroga
originar
piedad
clásico, substituyendo
por la porción concreta
como
la
el
art.
un
para
porción indivisa
4.
La venta
de los bienes
la partición material
de los mismos
de dividir lo indiv.sible.
—
5.
blezca
Si bien es cierto que no
el derecho
de cada heredero
—
es
no
y, por
a
sino un substitutivo
lo tanto, un medio
jurídico
de
subsidiario
disposición alguna que
exigir la partición en eSpecie
existe
esta-
de
127
los bienes,
de
todo
ese
a
surge
manifiesta
del sistema
debe
-
general de la ley
recurrirse
a
la
venta
'
dinero.
41.221
c.
derecho
imposibilidad
C. N. Civ., Sala
A, Mayo 23-1957
-
Fonso
y sólo en
reducir
caso
para
el
de
Serï, Nélida
Seri, Tulio.
1% instancia.
Buenos
Aires, Julio
25
de
1955.
Se presenta,
por derecho
prepio, Nélida Fonso de Seri, prodemanda
Tulio Seri y exprepor división de condom-‘nio contra
en
condominio
con
el demandado
el inmueble
de la calle
de 7 departamentos
Pujol 1495. que consta
individuales, y
y 2 casitas
de un bien susceptible de div'sión por el sistema
de la
que tratándose
prepiedad horizontal, solicita se practique la división del condominio
el inmueble
en
dos grupos
dividiendo
v
adiudicándosele
uno
de ellos.
su
Funda
acc’ón en los arts. 2673, 2676, 2680 y 2692 del C. C.
a)
moviendo
sa
que
posee
la acción
Contesta
b)
dominio, pero
rechazando
Tulio
la forma
Seri
allanándose
de división
a
la división
pr0puesta
por
del
con-
la actora.
la división
de la cosa.
Sostiene que dada la naturaleza
indivisible
debe efectuarse
lo prescribe el art.
venta
como
1324. salvo que
por
hubiese
en
el futuro
conformidad
de partes y que no deseando
mantener
divivinculación
de la propiedad cuya
alguna con la actora, emergente
se propone
sión se solic'ta, la adjudicación en la forma aue
es
imposible
de uso
lleva implícito el condominio
sobre el terreno
porque
y las cosas
elementos
común, por lo que la partición no sería tal por mantenerse
en
condominio
forzoso.
a la div'sión
la demandada
Considerando:
19 Habiéndose
allanado
uno
del condominio
y siendo por otra parte obligatoria la división cuando
v
de los condóminos
lo solicita
el condominio
a una
está sometido
no
indivisión forzosa
(art. 2692, C. CJ. la cuestión planteada se reduce a
determinar
si es jurídicamente posible la división del condominio
por
adjudicación de los departamentos por el sistema de la propiedad horizontal
(ley 13.512), o si por el contrario, considerándose el bien indivisible a esos
efectos, los condóminos están obligados a vender (art. 1324,
inc. 3°, C. C.).
división
La
posiciones de
sucesiones
la venta
lo han
128
de las
nuestro
cosas
C. C.
cuando
reiteradamente
particulares debe efectuarse
según las dislas reglas relativas-a
la división de las
y sólo es posible imponer a1 coheredero
1a división en especie es imposible, según
por
(art. 2698, C. C.)
de los bienes
resuelto
nuestros
m'bunales.
'
-»
Habiendo
derogado la ley 13512 por su art. 10, el art. 2617 del
un
indivisible
C. C. que consideraba
edificio, es evidente
que no es de
el art. 1324, inc'. 3° del C. C. por referirse
caso
de autos
fuera
indivisible
de que la cosa
y que la división debe efecen
especie por así requerirlo uno de los condóminos.
aplicación al
al supuesto
tuarse
lo
Como
resuelto
ha
el
superior
el
en
publicado
caso
en
J.
A.,
1951-1, p, 675, la aplicación de la ley 13.512 para la división del condominio
de la partición porque
de un edificio no se Opone a la esencia
el art. 4 de la misma
ley, permite la venta de cada pi'so o departamento,
independientemente y porque las secciones del inmueble que permanecen
con
de acuerdo
el art. 2 de la ley cit., no es sino uno
indivisas
de los
tantos
de condominïo
forzoso
en
casos
de
beneficio
que la ley establece
la comunidad.
estos
fundamentos
y disposiciones legales citadas, fallo hacienen
cuanto
a la demanda,
pretende la división del condominio
de la calle Pujol 1495 esquina
Tres Arroyos al 1000, por
las partes previamente
de la pr0piedad horizontal,
debiendo
adjudicación cumplir con las disposiciones del C. C.,, inherentes
a
cód.
(art. 2698, 3462 y concs.,
partición de los bienes hereditarios
Carlos
M. Carrasco
cit.), con costas.
(Secr.: Jorge A. Garriga).
Por
do
del
el
a
lugar
inmueble
sistema
la
la
-
23
instancia.
¿Es justa la
El Dr.
Buenos
Aires, Mayo 23 de 1957.
sentencia
Enrique
Díaz
apelada?
de
Guijarro dijo:
Tulio Seri por
19 Nélida
Fonso
de Seri prOmovió acción contra
de un inmueble
división de condominio
y solicitó que la decisión —en
consta
de 7 departamentos y dos casitas indivirtud de que el inmueble
El demande propiedad horizontal.
vidualesse hiciera
por el sistema
a la
dado se allanó a la división de condominio, pero se opuso
forma
se
11120
En primera instancia,
de división
la accionante.
requerida por
lugar a
apeló.
la
2°
dictada.
Los
demanda
agravios
con
del
costas;
decisión
recurrente
no
contra
logran
la
cual
conmover
demandado
el
la
sentencia
la división del condominio
de un inmueble
susceptible
por el prorégimen de la ley 13.512, puede efectuarse
cedimiento
establecido
por esta ley (Cám. Civ. 2%, Cap., Rev. L. L-s 60,
Civ., Sala B, causa
p. 691 y J. A., 1951-1, p. 675; Cárn. Nac.
N_r°Peña y Clavell
Borrás,
l3.697, agosto S de 1953, y Serantes
las finalidades
Procesal
Civil y Comercial”, .p. 381), desde que satisface
a)
Porque
de someterse
al
“Código
económicas
y
personales
que
motiva
la división.
129
Porque el mantenimiento
b)
del
condominio
sobre
las partes
for-
zosamente
indivisibles
no
con
que implÏca la propiedad horizontal,
pugna
la división del condominio
típico del C. C. desde que el carácter privativo de dueño con
respecto a cada unidad
(ley 13.512) permite libre y
autónomo
conpoder jurídico sobre la misma y hace que el mencionado
forzoso
dominio
sobre las partes comunes
sólo constituye un orden secundario de relaciones.
c)
dominio
Porque
—como
la
ley
asevera
13.512
crea
no
el recurrente—,
sólo
sino
una
una
nueva
forma
modificación
de
con-
sustan-
cial del régimen del dominio
de la
previsto en el C. C., como
emerge
consiguiente derogación de su art. 2617 y de ahi que esa figura juríd'ca
actúe para originar el condominio
tanto
particular de la ley citada, como
consumar
la división del condominio
clásico sustituyendo la porpara
ción indivisa
con
del art. 2673 por la porción concreta
de la ley 13.512
indivisos.
accesorios
sus
2327
derecho
(arts.
del
y
de
piedad horizonta]
particularizada
Lo fundamental,
por cierto, es la cosa
principal
por la naturaleza
que aquí se determina
cada unidad
del inmueble
sujeta a propoderes jurídicos sobre esa un'dad
dice
Como
a
las demás.
con
respecto
sigts., C. C.),
propiedad sobre
y los consecuentes
e
independiente
Poirier, “La pr0picdad horizontal”, traducción y anotaciónde Salas, p.
inmue174, “por una ficción jurídica, los departamentos se consideran
del conjunto
bles separados, con
sus
dependencias ideales, fracciones
del edÏficio”.
d)
Porque si antes de la ley 13.512 se prefería la venta cuando
en
de valores
(Cám. Civ.
especie no era viable sin desmedro
1%, Cap., G. del F., T. 86, p. 357), bien cabe decir ahora, que la divide un inmueble
en
debe hacerse
con
dicha
especie y de acuerdo
antes
el edificio en conjunto, porque
el primer proceque subastar
la división
sión
ley
conserva
aún acrecienta—
los valores,
mientras
—y
segundo ofrece el riesgo de su disminución, máx’me si se trata
cios arrendados
ocurre
que han de enajenarse ocupados, como
con
que causó este juicio. Argumentos todos que se conciertan
orientación
jurisprudencial —que es obvio ejemplificar- sobre
en
especie antes que por venta para reducir a dinero.
dimiento
que el
de edifiel
con
la firme
partición
39 En cuanto
a las costas,
Opino que están bien impuestas a la parte
no
sólo como
consecuencia
de la acción, sino
del resultado
por la anim0sidad
personal que revelan sus escritos y que deque esa razón —y no un principio jurídico- es el real motivo
oposición a la forma propuesta para realizar lardivisión del con-
vencida,
también
muestran
de
su
dominio.
Por
la
v
confirmatorio
iguales razones
y por el carácter
que asumiría
de prosperar
mi voto, entiendo
debe
que el demandado
asimismo las costas
de la alzada.
sentencia,
H
soportar
130
4° Por
lada,
en
por la plena confirmacÍón
instancnas.
voto
lo tanto,
costas
con
ambas
Sourrouille
Dr.
El
de la sentencia
ape-
dijo:
a
Fonso
de Seri, demanda
La actora,
señora
su
Tulio
Seri
suegro
de la calle Pujol 1495, esquidel inmueble
por división de condominio
na
Tres ArrOyos 992 al 1000 que les correSpondió por partes iguales en
e hijo del demandado,
Tulio A. Seri,
el sucesorio
del esposo de la actora
el sispero pretende que se divida
la casa principal del grupo mediante
de la ley 13.512
tema
(propiedad horizontal) y, dentro de eso que se
admita
la división que ella proyecta
y que incluye, asimismo, la adjuen
Se basa
dicación de dos fincas contiguas independientes (casitas).
los valores
por la Dir. Gral. Impositiva.
fijados en los sucesorios
de división del condominio
El demandado
se
y
opone a esa forma
acepta la vinculación que resultaría del sistema de la ley 13.512 por
de
la elección
fuente
ulteriores
de dificultades
aparte de declinar
unidades
que hace la actora.
Propugna, en consecuencia, la división mediante tasación y venta
judicial, es decir, según su entender, “con arreglo
a lo prescripto en
IH del C. C.”.
el Tít. 89, Libro
no
ser
en
el art. 2692, contenido
dicho título, no consagra
de pedir la división de la cosa
común, pero no
que el derecho
los medios
de obtenerla, de modo que puede decidirse
el mé"al
arribar
los que el derecho
admite
aprOpiado, entre
para
Sin
otra
embargo,
cosa
prescribe
todo
fin
más
propuesto.
En
cosa
primer término,
(art.
2695),
puesto
la
ley
que
se
es
inclina
el medio
por
de
la
división
partición
mater'al
de la
natural.
La venta
de los bienes no es sino un sustitutivo
jurídico de la partición material
lo indiun
de dividir
subsidiario
medio
y, por lo tanto,
visible.
Así las cuatro
salas de este
tribunal
han sentado
que si bien
es
cierto
el
que en la ley no existe
suposición alguna que establezca
derecho
de cada uno
de los herederos
de exigir la partición en especie,
del
en
caso
de imposibilidad
sistema
sólo
ese
derecho
fluye
general
y
a
el todo
manifiesta
se
reducir
dinero
hará a la venta
(Sala A,
para
27 de
junio 22 de 1951, caso “Rodríguez García" y Sala B, noviembre
16 de 1955, “Bozzolasco,
1956, in re “Casanova, suc.”; Sala C, marzo
3 de 1954; ver
suc.”; Sala D, “Reggiani de Simonetta, suc.”, setiembre
de jurisprudencia anterior
igualmente resumen
en. el mismo sentido, en
Rev.
L.
L.,
Siendo
especie,
esta
T.
55, p.
derecho
forma
de
109, nota).
primordial
dividir
de los herederos
a
ha venido
ser
obtener
facilitada
la
por
partición
en
la sanc'ón
131
de
.la ley_13.512 cuando se trata de edificios susceptibles de formar
varias unidadesde viviendas independientes, al posibilitar su adjudicación a prOpietarios distintos, o sea, en el caso, a los condóminos o más
bien
coherederos,.pucsto que no ha mediado formal adjudicación en
de herederos
en
condominiosmo Simple inscripción de la declaratoria
el
de
de la
Registro
Tulio
A.
Pr0piedad
Seri, que
preferencia
sión.
Es
antes
que
que
relación
al único
pretende
se
inmueble
sistema
de dominio
del C. C.
sc
ha conel especie y, por lo tanto,
merece la misma
se
ha reconocido
a los bienes
susceptibles de diviacuerda
con
el art.
2° de la ley 13.512
han de
las cosas
de uso
común del edificio
e
indispensa-
se
todas
bles para
mantener
su
seguridad, pero esto no
ante
el principio general de derecho
de que lo
la suerte
de lo principal, de modo
que ¡han de
ción
las
correspondiente,
reglas
de
los
arts.
La
línea
del
venta
darse
de
todo
inmueble
preferencia
y
de
óbicc
constituir
razonamiento
conduce, pues, a que
división por el sistema
de la .ley 13.512
último modo de dividir,
este
su
este
a
ha
accesorio
ha de seguir
apl'carse, con la adaptay sigts. del código y
2328
concordantes.
sus
de la herencia
divÍdir.
el
divisible
cierto que
seguir indivisas
con
el
es
según
Lo indivisible
así en cosa
vertido
la
entre
debe
cuestión
sobre
licitación queda por ahora
relegada hasta la
debida
base para la diviOportunidad. Si los interesados
aceptan como
sión la tasación
a
se
ha referido
deberán
tornar
las
que la demanda
unidades
de vivienda
o si prefiere
por el precio que en ella se estableció
actualizar
tasaciones
será el caso
de que, llegadas las circunstancias,
plan-,
teen
las cuestiones
a su
derecho.
que convinieren
Toda
La licitación
(Art. 2696) no es un medio opuesto al anterior sino
a
o
modo
tasaciones
excepcional de oponerse
adjudicaciones injusde los demás copropíetadel derecho
y de corregir cualquier abuso
o de procurar
la adjudicación
o de los coherederos
en
las cuestiones
de afección.
un
tas
rios
de
bienes
Adhiero
en
cuanto
a
rpues
lo
a
la solución
principal
e
que
igualmente
el Dr.
propone
lo referente
en
a
Diaz de
las costas.
Guijarro,
vacante
únicamente
los suscriptos pOr encontrarse
el otro
Interviene
la
de esta
sala (art. 109, Reglamento para
de juez de cámara
cargo
de
de la votación
Justicia
En atención con, lo que resulta'
Nacional).
sus
en
todas
confirma
se
partes
que instruye el acuerdo
que antecede
la sentencia
jarro
132
-
Con
Sourrouille
apelada.
Ernesto
costas
(Secr.:
en
la alzada.
Noé
Enrique
Quiroga Olmos).
-
Díaz
de
Gui-
2) L. L. T. 94, 668
CONDOMINIO
(Bolilln 11)
-
¡Divisiónen especie.
Propiedad horizontal.
—
—
Costas.
en
1. Aunque la casa
condominio
pueda ser adjudicada en eSpecie según el régimen de la ley 13 .512
y por sorteo,
correSponde el reen
de‘ la petición formulada
tal sentido
chazo
su
para
división, si las
dos plantas de aquélla tienen
distintos
valores, pues en el supuesto de
le perteneciera al oponente
el piso de mayor
valor,
que por el sorteo
en
una
dinero
deberia
abonar
diferencia
con
su
que, de acuerdo
posno
está dispuesto a pagar;
como
no
tura,
puede ser obligado a ello ni
en
existen
el caso
otros
bienes para compensar,
surge una
imposibilidad
material, totalmente
insalvable, de formar dos lotes de idéntico valor.
2. La falta de interés del demandado
o de acuerdo
entre
los conacerca
dóminos
de la división en especie del condominio
según el régia ese
de la ley 13.512, no sería un obstáculo valedero
fin, ni mede que como
el hecho
de la adjudicación horizontal
consecuencia
las partes
entre
subsistente
un
condominio
de indivisión forzosa
lo referente
al terreno
de uso común del edificio, pues
y demás cosas
se
es
de los cuales
en
relación a los pisos sobre cada uno
lo. accesorio
adquiere un dominio pleno y autónomo (en el caso no se pudo efectuar
una
Separación equitativa de las plantas de la casa).
men
nos
quedara
en
3. Frente
a la negativa
judicial a la subdivisión, según el sistema
a la
de la ley 13.512, en función exclusiva
partición y consiguiente adjuen
dicación en especie de la casa
condominio, porque no se pudo efecuna
tuar
separación equitativa de sus plantas, corresponde que al ejela sentencia
cutar
se
que dispone la disolución
proceda a la venta del
bien a fin de que a su producido se distribuya por partes iguales entre
no
cierra
la posibilïdad de
losr actuales condóminos; pero tal solución
——que es facque cualquiera de éstos pida allí la división del inmueble
un
de obtenerse
al sólo efecto
tible según la pericia producidamejor
de los fondos. que .sean
precio. en la subasta pública, previo adelanto
tal división.
necesarios
para materializar
-
común de los honorarios
del perito-ingeniero,
fue prOpuesta por ambas partes, con puntos
desconocerse
independientes, y
que la designación del experto
.ha sido útil a los efectos
si la cosa
en
condominio
de establecer
pOdía
o no
ser
dividida y adjudicada en especie equitativamente entre
los comucomo
lo pretendía uno
de la ley 13.512.
de ellos según el sistema
neros,
4.
si
se
trata
Procede
de una
43.542.
-
el
pago
pericia que
no
puede
CN
Civ.
Sala
E, abril
27-959.
-
Matulis,
Alejandro
c.
'
Oemius, Pablo.
133
24
instancia.
Buenos
¿Es arreglada
Dr.
El
Aires, abril
derecho
a
Calatayud
de
27
la sentencia
1959.
apelada?
dijo:
19 Solicita
el actor, se revoque
el pronunciamiento
que
la rendïción
del condominio
de cuentas
y la división
de prOpiedad horizontal.
cuanto
tema
En
del que
no
que
recurre
por
en
sis-
el
escrito
de fs. 163 no rebate
el argumento
al
que determina
el rechazo
de lo primero, o sea, el infame
pericial de fs, 131,
le adeudaría
resulta
no
suma
que el demandado
alguna por lo
cabe
otra
solución
aquel criterio.
que mantener
su
juzgador
29 Su principal agravio se relaciona
con
el segundo aspecto
menEn el escrito
cionado.
del
inicial, solicitó la división del condominio
inmueble
de la calle Saraza
1065, 1067 y 1069, y que se hiciera mediante
la adjudicación en eSpecie a cada condómino
de una
parte de la propiecon
la ley 13.512, previo ajuste de valores
en
sorteo.
dad, de acuerdo
Contestó el demandado, que no se opone a la disolución pedida,
de interés en la división horizontal
pero que carece
porque se trata ¡de
una
finca en malas condiciones, de muy difícil fraccionamiento
y además,
con
Matulis, las que se acreque desea evitar toda clase de dificultades
centarían de llegarse al régimen que éste propugna.
Agregó en su alegato,
de división
acción expresa
debió hacerse
que el reclamo
por vía de,una
en
la
13.512
se
el supuesto de
únicamente
horizontal, y que
ley
aplica
un
acuerdo
de voluntades.
ambas
partes
Dijo, finalmente, que estando
de acuerdo
el fondo
no
sobre
del asunto,
puede pretenderse la constitución de un condominio
de indivisión
otra
cosa
forzosa
ya que no
significa el régimen de prepiedad horizontal.
El juez a quo encuentra
improcedente la petición, porque de accederse a ella, las partes no quedarían totalmmte
entre
las
desvinculadas
dos fracciones
en que
se podría dividir
el inmueble, y no podría obligarse
a Cemius
a pagar
además a los gastos
la diferencia
de valor y contribuir
necesarios
para tal división.
-
Observo,
miento
de
una
demandada,
dencia
en
primer lugar, que no ha sido necesario el planteaespecial e independiente, como lo sostiene la parte
no
sólo la proceen
este
pleito ha de establecerse
acción
ya que
de la división
del condominio,
sino
también
la forma
deb:
como
materializarse.
En segundo término, que dicha manera
culares se' rige .por el mismo sistema'que la
suoesorios
(art. 2698, C. C.).
134
de
dividir
ley fija para
las
parti-
cosas
partir
los bienes
'
.-
consecuencia,
En
c0rresponde
T.
Fornieles,
efectuarla
1, Núm.
jurispr.
clt.
materia
hereditaria).
por
estos
se
en
aplica aquí el principio de que la partición
sea
factible
(art. 1324, C. C.
especie mientras
T. 1, Núm. 578
Borda, “ÑJCCSÍOHCS”,
y
vinculada
con
aplicación del principio en
259;
autores
'
'
'
-
sola unidad,
constituye una
objeto del condominio
que
plantas, con salidas independientes a la calle. Conforme
el ingeniero Montdor,
a la pericia practïcada por
puede ser dividida de
lo establecido
con
acuerdo
El texto
por la ley 13.512.
asigna a ambas.
de dos condóminos, si
plantas distintos valores, de ahí que tratándose
al que le corresponse
le adjudicara el piso bajo, debería pagar
a uno
La
diere
casa
de dos
consta
al otro
S 27.500.
Este
inconveniente
_—uno de los que señala el juez— es para mí
más fundamental
que se opone, a la adjud'cación en especie y_ por
a raíz de este
último la planta
que se solicita, pues de pertenecer
de dinero, que
baja al oponente, se lo obligaría a abonar una diferencia
de acuerdo
su
con
no
postura, no está dispuesto a pagar. Y como
puede“
ser
obligado a ello, ni hay otros bienes para compensar,
surge una
impo-sibilidad
de formar
dos lotes de idéntico
material, totalmente insalvable
de la petición.
valor, de ahí que no quepa otro camino que el rechazo
el
sorteo
o
Considero
de acuerdo
que la falta de interés del demandado,
no
ese
los condóminos
a
fin ni
habría
valedero
sido obstáculo
el hecho
consecuencia
de la adjudicación horizontal
de que como
al
un
subsistente
entre
condominio
las partes, en lo referente
de uso
común
del edificio
(art. 2° lby dit).
y demás cosas
un
de
indivisión
último
en
verdad
condomin'o
Aunque esto
constituye
es
a los pisos, que
con
relación
lo fundamental,
forzosa, es lo accesorio
de haberse
y en caso
podido efectuar una separación equitativa habría
dado origen a un dominio
pleno y autónomo sobre cada uno de ellos.
entre
menos
quedara
terreno
La subdivisión
que se desestima, adviértase, lo es en función exclua la partición y consiguiente
adjudicación en especie .de la cosa
a
Frente
la negativa jucondominio
solicitada
por la parte actora.
dicial correspondiera que al procederse a ejecutar la sentencia
que disla disolución, se proceda a la venta
del bien, a fin de que su
producido se distribuya por partes iguales entre- las partes. .Tal solución
no
cierra la posibilidad de que cualquiera de los interesados
pida allí
la división del inmueble, lo que se ha visto es factible, pero 'aI sólo
un
efecto
de obtenerse
pública, previo
mejor precio en la subasta.
de los fondos que sean
tal división.
adelanto
necesarios
para materializar
siva
en
pone
Con
pongo
se
fundamentosacordes,p
esta
última salvedad,
los
y por
lo resuelto
confirme
sobre
el punto
examinado,
.
.
135
las
costas
ingeniero
también apela, pero únicamente
se
declara
común, vale decir
demandado
39 El
a
cuyo
Montdor.
pago
en
el
lo que- atañe
honorario
del
de una
Aparte de que se trata
pericia que fue prepuesta
por
ambas
partes, con
puntos
independientes, algunos de ellos también
la demanda
con
de rendición
no
vinculados
de cuentas,
puede desconocerse
de estaque la designación del perito ha sido útil, a los efectos
blecer
si la cosa
podría ser o no dividida y adjudicada en especie y
los comuneros,
infundada
la
equitativamente entre
por lo que estimo
queja.
conclusión,
En
mérito
deberán
del
a
por
atención
González
el doctor
lo
a
antecede,
que
afirmativa
la
por
negativo
de
los
a
cuestión
las costas
la
recursos,
propuesta,
de
la
y
alzada
orden.
su
por
doctores
expuestas
En
acuerdo
voto
resultado
correr
Los
las
y Casaux
Alsina, por
Calatayud
que resulta
confirma
se
votaron
en
análogas
razones
el
a
sentido.
mismo
de la votación
de que
la sentencia
recurrida, en
instruye ¡el
las
'
partes
apeladas.
Se declaran
Calatayud.
A.
Cafferata).
3)
L.
L.,
orden
González.
su
por
G;
Arturo
las costas
de esta
Ismael
J. Casaus
instancia.
Alsina
Mario
(Sec.:
Jorge”
'
11'68, 166 (Boiiila Xu)
CONTRATO
DE
TRABAJO
-Despido
-
Propiedad horizontal!"
La
demanda por indemnización de despido del. encargado, que
con-¿g
prestó servicios en inmueble en propiedad horizontal, debe,
tra
el administrador
de
de propietario, por
tratarse
del “consorcio”
.'
cuestión
una
31.894
relaiva
-
a
T. Trab;
_
su
N9
incumbencia.
2, Mar
del
Plata, Julio
Zanabria, Juan J. c. Consorcio de
calle Brown
2322.
Mar del Plata, Julio.22
miento
corresponde dictar?
l
El
doctor
Gulminelli
22-952.
propietarios
de
1952.
del
Edificiog'delyg
¿Qué pronuncia-s.
'
'
-
dijo:
.‘
de propietarios.
La demanda
el consorcio
ha sido dirigida contra
Z322 de esta ciuá.
o la sociedad
de la calle Brown
de la casa
colectiva
dad, por quien alega haber sido contratado
para desempeñarse como
de la refeo encargado
casero
y luego despedido por el administrador
rida propiedad colectiva.
'
--
136
Notificada
la demanda
el
en
en
rebeldía al prosperar
la misma
del demandado
en
el representante
lugar referido, se tuvo por contestada
una
excepción de falta de personería
Opuesta
por
el
actor.
de los departamentos
la propietaria
de uno
de todo lo actuado
la nulidad
sido
por no haber
en
su
domicilio, residencia
personalmente de la demanda
el departamento
lo
la Capital Federal,
ubicada
en
pues
permanente
en
la temporada veraniega; argumenta
exclusivamente
habita
que la
los copropietarios,
un
crea
no
régimen de sociedad entre
ley 13.512
de los
uno
a todos
la demanda
lo que debió notificarse
y a cada
Ahora
se
solicitando
notificada
presenta
declare
se
por
propletarios
y los
arts.
Por
razones
su
de departamentos en
89 y 94 del C. C.
parte,
estimo
que
entenderse
de la casa
esas
que
ha
vinculado
aquélla la misma
ley 18.512)”.
persona
se
la f0rma
refuta
secundarias,
el actor
la notificación
establecida
en
la
pretensiones alegando,
sólo
con
la
ley procesal
entre
administradora
otras
debía
demanda, “pues con la administradora
o
al portero
encargado de la casa, siendo
servicios
sus
(art. 9,
quien ha contratado
de
la
La cuestión
al examen
de la naplanteada nos lleva directamente
turaleza
jurídica de ese “consorcio”, a que alude el art. 9 de la ley y
los caracteres
o “representante” que
de esa figura “administrador”
'debe
figurar obligatoriamente en toda casa de propiedad por departamentos
(art. 9, inc. a), ley cit.). Es evidente que el legislador ha evitado efecen
la nueva
mantener
tuar definicionesy aún más pareciera esforzarse
institución
dentro
de los cánones del dominio
del derecho
y condominio
civil tradicional,
las necesidades
pero sin llegar a" desvirtuar
'que plantea
la eoordinacnón
de esos
de exclusividad
derechos
y la organización de
el goce integral de los mismos, para .19 cual
los servicios-que demandan
se. ha
hecho
inevitable
erigir un organismo, ente o persona gobernada(mayoría de propietarios, mayoría.
por el “quorum”que la ley establece
del.:valor en algún supuesto de vetustez)
y representado legal y exclua
libremente
sivamente, por un prop.etario u extraño
designado por "los
condóminos.
'
'
.
proble-
de incursionar
sin necesidad
en
Entiendo
que
profundos
de valoración
justilosófica —impropios de este lugar y momento—
la cuestión
determinar
estrictamente
estos
con
conceptosz' r'nanel régimen de la ley 13.512
tiene
los principios de exclusividad
del
no
del C. C., estableciendo
dominio y condominio
obstante una personaLdad
restringida e indispensable para posibilitar el goce de la cosa
común.
Surge así un ente de caracteres
prOpios simil de sociedad, susde
al
al
representar
consorcio, ya sea por la
y obligar
ceptible
grupo
o
administrador
asamblea de propietarios (art. 10), del representante
(art. 9, 11 y conc.).
mas
puedo
137
el aludido
de interés común que
art.
10 que “los asuntos
encuentren
de las atr buciones
conferidas
comprendidos dentro
de los condóminos”, serán
ley o por el reglamento al representante
Por su parte, el art. 9 prescribe la depor mayoría de votos.
de un representante
las
“que tendrá facultad para administrar
a la
de aprovechamiento c0mún y proveer
recaudación
y empleo
necesarios
tal fin.
.” y “podrá elegir al personal
de los fondos
para
de la casa
de serv.cio
en
todas
las
y despedirlo”; además, “actuará
de cualquier clase, como
administrativas
gestiones ante las autoridades
mandatario
(art. 11). Aunque la ley no hace exlegal y exclusivo”
ni a la capacidad
presa alusión a la personalidad juridica del consorcio
del representante
para
representarlo en juicio, sin mandato
especial, me
a
declarar
inclino
cuando
menos
que se halla
capacitado para hacerlo
de los actos
de administración
de
en
aquellas cuestiones
que se deriven
la cosa
común que por imperio legal son de su competencia. Y la eleclos más típicos actos
de
ción, contratación
y despido del personal son
en
lo que los propietarios no
la más absoluta
tienen
administración
Establece
se
no
por la
resuelto
eignación
cosas
.
ingerencia.
e
1
|
como
lo pretende la recurrente
que toda acción del ejersea
de administración
dirigida y notificada a todos y cada
la finalidad
práctica
propietarios, significaría desconocer
la figura del representante
“legal y exclupor la ley al crear
sivo”; sería lo mismo que utLlizar sus servicios para gozar de los benelas responsabilidades que de la misma
ficios de su gestión sin reconocer
puedan surgir. Véase el absurdo que se seguiría si un obrero, que no
con
los pr0pietarios, debe
ha terL'do ningún trato
dirigir su demanda
en
el
a
uno
cada
o
centenares
de ellos notificándolos
contra
decenas
domicilio
real (v. gr., el edificio
“'Sacoa”) de esta ciudad.
Entender
cÏcio
de actos
de los
uno
perseguida
último
El
en
análisis, debe
considerarse
del domicilio
presentación la prueba
su
que la
distinto
recurrente
ofrece
lo
no
alega,
que
como
el Ordenamiento
procesal de la ley 5178 (t. o.) (art. 34). Debe
(art. 25, ley 5178
rechazarse, pues, el pedido de nulidad, con costas
t. 0.).
Estimo el honorario
del letrado
apoderado del actor, en la suma
quiere
de S.
de S.
.
.
Tal
El
.
.
de
y el del letrado
(art. 152 y eonc.,
es
mi voto.
Dr.
García
igual carácter
ley 5177).
de la demandada
en
su
suma
Durán:
de la propiedad horizontal, por pisos o departamentos
instituto
la ley 13.512,
al derogar por el art.
18 de la misma
los
y 2693 del C. C., ha posibil.tado la solución de un proextensa
y antiguamente legislado en el derecho
comparado, cual
hipertrofia urbana y el elevado costo del suelo, modificando el
El
que
crea
arts.
2617, 2685
blema
la
es
concepto
y 2518
138
de la exclusividad
del mismo
y cone.
del
dominio
No
cuerpo.
tal cual
me
parece
surge
que
de los arts.
sea
posible
2508
dudar
de los arts.
1 y 2 de dicha ley no
que el concepto jurídico emergente
del dominio.
sobre
el propio departamento
es
otro
que la subsistencia
sobre las demás cosas
de
con
especiales restricciones, y de condominio
la propia ley
uso
común (art. 2711, C. C.), para cuya administración
contiene
previsiones taxativas, cuyo sentido es plenamente claro y terLa ley habla
de
un
minante.
con
facultades
(art. 11)
representante
determinadamente
especificadas (arts. 9, 10 y 15) que es mandatario
confuso
que a pesar del concepto
legal y exclusivo, y ha de advertirse
lo dis“consorcio
a
de propietarios” del art.
9, su naturaleza, atento
y
puesto por el art. 2701 del C. C. no es la de socio administrador,
mandatario
sino que la ley le impone actuar
en
no
ya reputado como
8 habla
de “expensas comunes”, por el art.
9
tal carácter.
El art.
servicio
su
la
del
de
y
despido, por ese
figura
designación
personal
17
a mérito
de lo diSpuesto por el art.
cuotas,
representante,
por cuyas
una
de la ley y en el concepto del art. 3266 del C. C., aparece
oblig'adivisible
ción mancomunadamente
(art. 690, 691, 693 y conc., C. C.),
de los
resultantes
consecuencias, frente al problema en examen,
cuyas
Ténartículos
cuatro
siguientes no pueden dejarse de tener en cuenta.
encuenta
demás el texto
del art.
11 de la ley y tal cbrno
actual
en
el proyecto
en
que admitía la personería del representante
casos
judiciales de interés común y la supresión de esta cláusula
a los
las autoridades
estrictos
límites de “gestiones ante
para reducirla
del art.
administrativas”
y la personería específica judicial que resulta
lo dicho
15, están revelando
y confirmando
“supra” que no ha estado
la mente
en
al llamado
de
del legislador atribuir
el
carácter
consorcio,
gase
figuraba
los
ente
un
actora
personalidad
jurídica
escrito
28/29.
con
en
No
tación
su
de
fs.
podemos decir,
necesaria
pues,
tal
nos
que
cual
se
hallamos
expresa
ni
ante
por
una
la
propia
represen-
legal (art. 1870, inc. l, 2 y 3, C. C., y doctrina
con
arts.
33, 35 y 36 y 42 del mismo) y, por consiguiente, oonvengo
Poitier
(“La propiedad horizontal”, DEPA-L-MA, 1950, p. 139), en que
sólo
puede
mediante
vención
o
mediar
expreso
en
juicio,
el
ejercicio
mandato
es
un
de
acto
la
de
pasiva”,
“legitimatio ad causam
copropietarios, pues la interdel
los poderes ordinarios
todos
los
que
excede
Es así como
conservatoria.
a cada
c0pr0pietario
en
el edificio” —caso
puede haber litis válida,
trabajo. El prestigioso
a pie de
página tal
jurista Salas, que anota la obra citada, corrobora
Adviértase
criterio.
por lo demás que la ley en parte alguna al referirse
lo considera
al representante
tal de la “comunidad”, sino de los copropietarios y, por consiguiente, es aplicable el art. 1892 del C. C. y no el
art.
1676.
además el punto tercero
Por'consiguiente, teniendo en cuenta
administrador,
a
tal respecto
su
aunque
debe citarse
finalidad
puede
—señala
ib. núm.
ser
137-,
su domicilio
real “que a menudo
se encuentra
no
de autos—
legalmente no
y ante tal inconveniente
ni notificando
al gerente o en el .pr0pio lugar del
en
139
a fs.
28/29, lo que surge
“petitum” del fs. 12 vta., lo manifestado
recibo de fs. 17 y lo expuesto
a fs.
19/20 y los argumentos
pertide la obra de Corchon, citada
en
autos, ps. 18, 19, 47/49
y 53,
de fs. 85/88,
la peticionante de fs. 89, con el testimonio
acreditando
su
carácter de coprOpietaria, y ofreciendo
pruebas a fs. 91 vta. del domicilio
real que alega, es parte y debe ser tenida por tal y pudiendo solamente
de la acción tal cual
en
basarse
hipótesis la posibilidad del conocimiento
prescribe el art. 65 “in fine” del cód. de proced., atento al planteamiento
a
la
con
el
con
consecuente
criterio
senanterior,
respecto
personería y
el hecho de que la representado a fs. 50, y no resultando
controvertido
de fs. 89 no vive en el edificio
del “consorcio”
tante
(art. 129, cód. .de
a los
proced.), la prueba ofrecida es superabundante y de conformidad
89 y 100 del C. C., 58 y 65 del cód. de proced., las razones
arts.
expuestas y lo prevenido ¡por el art. 18' de la ley 5178, es evidente
que
al no cumplir
desde “ab initio” hay un “error juris" imputable a la actora
con
los requisitos de la demanda
(art. 31, inc. b, ley 5178, t. 0.), por
no
cuanto
no
puede afirmarse
que el actor
sepa que los copropïetarios
viven en el edificio en temporada ni puede pretenderse que no los conozen
resulta
ca, como
que se ha pedido
por implicancia del modo expreso
de la notificación
de la demanda
(punto tercero,
“petitum” de fs. 12
en
in re
sentada
mi voto
vta.) y por consiguiente, amén de la doctrina
Barbosa
c. Zabalía, invocada
por el peticionante a fs. 92, corresponde y
Tal
a partir de fs. 17.
asi lo voto, decretar
la nulidad
de todo lo actuado
mi voto.
es
del
del
nentes
El
Dr.
Plate
dijo:
La originalidad de la controversia
la necesisub examen
determina
de ajustar el enfoque jurídico de la cuestión bajo la faz más justa
práctica para los intereses en juego, no dejando, desde luego, de considerar el aspecto puramente
jurídico que plantea. En ese sent’do y sin
con
ello contradecir
las razones
legales que señala el Dr. García Darán
en
su
de la ley, considerar
voto, entiendo
que si bien se puede sin tortura
extendido
el mandato
del representante
legal del consorcio a los actos de
la naturaleza
lo sostiene
acertadamente
pues como
el Dr. Gulminelli, con
términos que comparto si el art. 9 de la ley 13 .512 faculta al representante
para elegir el personal de servicio
y despedirlo, lógico es que le
acuerde poderes implícitos para todo lo relativo a esa gestión, ya que cabe
(contrata o deja sïn efecto
interpretar que quien nombra
y remueve
un
del brocardo
contrato
de trabajo) tiene, en virtud
“quien puede lo
más, puede lo menos” la personería suficiente para entender en todas las
dad
y
cuestiones
propias
de
su
mandato
legai.
hace que no se
nuevo
La fisonomía
“sui generis" de este instituto
pueda ajustarlo a los principios que llamaría clásicos del C. C. y frente
a la enorme
acarreaincongruencia que una aplicación de tal naturaleza
ría
140
a
las partes,
cuyas
consecuencias
claramente
señala el vocal
que
lleVa
la palabra en la parte
Por lo expuesto adhiero
de su voto,
inclino el mío
al voto del Dr. Gulminelli.
final
igúal
en
sentido
estado, el tribunal, a mérito de lo’ que resulta de la votala nulidad
deducida
legales habidas, resuelve rechazar
por
firme, en consemencia, todo lo actuado
parte demandada, manteniendo
En este
ción y citas
la
autos._ Declarar
en
las
del incidente'a
costas
cargo de
D. Gulminelli.
Oscar Garcia
la parte
Durán.
Enrique _J.Plate. Ludovico
Crámer
V.
L.,' T,
4h;
vencida.
Ante mí:
Paoli.
De
83, 124
DOMINIO.
xu)
(Bolilla
Propiedad horizontal.
-
Normasaplicablesr ConvocatOriajudicial
-
-
Consorciode propietarios.
de los
‘c0pr-opietarios.
-
'
-
1. Mientras
no
se firme
la escritura .traslativa
de dominio
y no se
el reglamento de copropiedad y admimstración, los adquirentes
suscriba
deuna
finca vendida bajo el régimen de la ley 113.512 .nor pueden invocar
la existencia def-“consorcio de propietarios”,ni ,se ha constituido a favor
de ellos 'el derecho r'eal “sui generis’fque.caracterizacl‘sistemaimplantado por dicha ley.
‘
'
"
2.
g
_Desde qüe la promesa
_
régimgende
de venta
de
un
inmueble
se
realiza bajo
el'
y los compradores designan un representante
la posesión de los departacomún, recibiendo
mentos
del edificio, existe
adquiridos y contribuyendo a la administracón
entre
ellos y el vendedor, una relación jurídica que, si bien no está contemplada por aquella ley se rige por la aplicación analógica de sus disposiciones (art. 10)
legal y
un
la ley 13.512
administrador
‘
.
3 Corresponde la convocatoria
judicial de los futuros c0propietarios
de una
finca afectada
al régimen de la ley 13 .512, si de las constancias
existe la imposibilidad de reude autos
se
desprende que efectivamente
nirlos privadamente.
.
39.069.
S.
c.
Acerbo,
Primera
CN Civ.,
Antonio
instancia
Sala D, mayo
A. y otra.
Buenos
9-956.
Aires,
González
Risos
15
de
Bernabé
1955.
Por
junio
el domicilio
legal. Agréguese la documenpresentado, parte y constituido
traslado
tación acompañada y de la acción instaurada,
por el término y
10 de la ley
bajo los apercibimientos de ley. En los términos del art.
13.512, cítase a asamblea a los coprOpietarios, e intímese a los demandados para que presenten la nómina completa de los mismos
para el día
en
la cédula respectiva
transcribirse
7 de julio, a las 14.30
hs., debiendo
(fs. 51)
.
l4l
el cual deberá ser consignado
el orden del día a tratarse,
rio E. Videla Morón
(Seen: Enrique Giraudy)
autos.
en
Ma-
-
.
instancia
el art.
Primera
Considerando:
a
los
faculta
(fs. 74).
10 de la
Buenos
13 .512
ley
setiembre
Aires,
este
caso
propietarios —en
régimen legal- a solicitar del juez la convocatoria
no
pudiera lograrse la reunión de la mayoría de
Frente
de
sentantes
a
2
de
a
una
los
audiencia
cuando
propietarios.
el derecho
al aludido
de los preprecepto resulta indudable
fs. 44 y “otrosí” de fs. 50 a impetrar la audiencia
fijada
'
'
fs. 51.
l
Estimo
la
carácter
improcedente
dados, ya que
en
su
c0propíetarios
reconocerles personería en
calidad
1955.
“propiedad horizontal"
adquirente bajo el expresado
sobre
de
o
oposición deducida
de vendedor
coadquirentes,
dicho
de
a
las
fs. 60 por
unidades
indispensable
a
los demanno
revisten
los fines de
incidente.
Por otra
parte, el suscripto considera
“prima facie" necesaria
celebración
de la audiencia
en
ordenada
atención a la índole de las
tiones que integran los puntos a tratar.
la
cues-
'
Por
ello, resuelvo
no
hacer
denegando asimismo el recurso
considerarlo
improcedente atenta
cionado.
Con costas.
a fs. 60,
lugar a la Oposicióndeducida
de apelación interpuesto en subsidio
por
a la falta
de personería que he men'
A los mismos
fines establecidos
en
de fs. 51, señálase la'
el auto
a las
del 20 de setiembre
14 hs. y atención a lo informado
audiencia
por
la Dir.
Gral.
Impositiva en el oficio de fs. 71, intím'ase a Sagla (S. A.)
día presente la nómina completa de los adquide tercero
para que dentro
rentes
ide los departamentos del edificio de calle Libertador
Gral.
San
Martín 4780, bajo apercibimiento de convocarse
mediante
a la asamblea
edictos
a publicarse por
su
Fórmese
incidente
cuenta.
por separado, a
cuyo efecto
expídanse los testimonios
requeridos a fs. 72; desglósese el
oficio de la Dir. Gral.
Impositiva de fs. 71. Luis G. Segura (Seen:
Luis M. Pomes)
.
2?- instancia.
Buesos
Aires, mayo
9 de 1956.
19 El actor, adquirente de un departamento bajoel
régimen de la
al dueño del inmueble
por escrituley de propiedad horizontal, demanda
de compraventa,
ración y cumplimiento del contrato
y al mismo tiempo
a audiencia
a los adquirentes de los restantes
solicita se convoque
departamentos
él, de los mismos—-, para decidir las._cues—ocupantes, como
tiones que detalla a fs. 51 vta.
142
Toda
que se
dstintas
vez
contra
personas
66 y 74 cód. de
cedente.
de
trata
proced.
no
y
se
y 10,
acciones
independientes, que se dirigen
sustancia
por los mismos trámites (arts.
13 .512),
su
es improacumulación
ley
los compradores han sido citados
20 El apelante se agravia porque
señalada por el juez sin haberse
demostrado
a la audiencia
que previacon
se realizaron
mente
éxito, gestiones para reun'rlos, recaudo que estacomo
de
condición
blece el art. 10 de la ley 13.512
para la viabilidad
el problema juríla gestión judicial pertinente. Para ub‘car debidamente
dÍCO que se plantea, Corresponde señalar:
a) que ni el actor, ni los demás
a
al pedido de fijafs. 50 adhieren
compradores de departamentos que
los respectivos
ción de audiencïa, son todavía propietarios, por cuanto
a escritura
no
de compraventa
han sido trasladados
boletos
pública (art.
1184, inc. l C. C.).
b) que las partes no han suscripto el
los arts. 9 de la
y administración
que preveen
to reglamentario,
instrumento
dentro
esencial
dicha ley.
reglamento de copropiedasd
ley 13 .512 y 1 de su decredel régimen que organiza
de propietarios"
Estrictamente,
pues no existe todavía “consorcio
(art. 9), no ha surgido la figura jurídica compleja de la “pr0piedaidpor
el derecho
real “sui generis”
pisos o departamentos”,ni se ha constituido
el sistema
El vendedor
de la ley 13.512.
que caracteriza
sigue siendo
propietario
lo componen,
de la un dad
de todo
y los
de los departamentos que
y de caida uno
la escrituración
derecho
de reclamar
C. C.).
el edificio
compradores del
adquirida (art. 1185
Sin embargo, desde que las promesas
nde venta
se
realizaron
“bajo
el régimen de la ley de propiedad horizontal
13 .512”, y los compradores
adhirieron
a la designación de un
común
legal y adminisrepresentante
trador de] inmueble, rec bieron la posesión de sus departamentos y condel edificio, no
tribuyen a los gastos de mantenimiento
y administración
cabe
duda que existe entre
ellos
(y también con relac ón al vendedor
una
relación
que reservó para sí dos departamentos)
jurídica que, nacida de una
e intereses,
de derechos
crea
comunidad
obligaciones recílo cual
no
obstante
cuya
regulación no prevée la ley 13.512,
procas,
sus
son
aplicables por vía analógica (art. 16, C. C.)
dísposic ones
esta
Hecha
de autos.
de la hipótesis legal con
el caso
danda la.similitud
10 de la ley
'art.
de
extensiva
del
aclaración, va
suyo que la aplicación
13.512
a
la
situac
ón que
se
plantea
en
el sub
'
reparo
lite
no
puede
merecer
'
alguno.
en
ello finca el
3. Es verdad
lo señala el apelante,.y
que, como
leva] estatuye
agrav o, e] precepto
por intermedio
que la convocatoria
no
del juez recién procede “cuando
fuere posible lOgrar la reunión de
la mayoría de pr0pietarios”y este recaudo
en
ningún modo ha s do cumplido por los actores.
143
se
de autos
Empero, de las constancias
desprende que efeCtivamenexiste
Por de rpronto, los representantes
imposibilidad de reunirlos.
de fs. 44/50
manifiestan
desconocer
de los ¡demás compralos nombres
dores, y la diligencia cumplida a fs. 71 con el objeto de establecerlos,
no
ha dado resultado.
Además, la situación de tirantez que se percibe
a
través de estas
las dificultades
actuaciones, permite preveer
que se
presentarán para reunir sin el auxilio ¡de Ia justicia, la mayoría necesacircunstancias
ria. Ambas
justifican, en opinión del tribunal, la convocatoria requerida por los actores.
te
demandados
pretenden que la situación en los compradores debió
de la firma administradora
del edificio, pero la
por intermedio
(arts. 9 inc. a y ll), y más
asigna esa función a1 administrador
reservada
a los
parece
prOpietarios (art. 10) La forma de cona los
mismos
es
materia
prOpia del reglamento (art. 9, inc. c),
el caso
no
ha sido aprobado.
sub examen
aun
Los
hacerSe
ley
no
bien
vocar
que
.
en
Por lo expuesto, se confirma
el auto
de fs. 74 que mantiene
el de
a formar
fs. 51 y se manda
expediente separado con las piezas que se
a fs.
74 vta.
incluso
indican
de fs. 71 en adelante
y las que se corren
en
Las costas
el onden caude ambas
instancias
la presente resolución.
a la naturaleza
de la cuestión que se resuelVe.
sado, atento
Miguel Sánchez de Bustamante.
Acdeel E. Salas.
Néstor D. Cichero.
(Seen: Jorge
R. L. Soto.
-
5) L. L., T. 80, 25
(Dalila
XII)
HORIZONTAL.
PRJOPIEDA'D
-
Infracciones.
Competencia.
-
-
Competencia penal.
La justicia penal es
vistas por la ley 13.512,
de libertad.
37.578.
CN
Penal,
incompetente
aun
en
conocer
para
cuando
puedan
dar
las sanciones
prea la
privacnón
lugar
.I
agosto
19-955.
De
Santis, Nino
_, f,
y otros.
a hechos
del agente fiscal. Se refiere la presente causa
propor el inc. a) del art. 6 de la ley 13.512, transgresiones que son
de hasta 20 días
arresto
art.
15 de la misma ley con
un
ante
o multa
de 200 a 5.000
pesos. En tal forma nos encontramos
de comsería
hecho
una
sancionado
con
pena corporal, cuya aplicación
petencia de la justicia penal correccional, o con sanción pecuniaría,cuya
aplicación es privativa del fuero de instrucción por su monto.
Opinión
hibidos
penadas según el
de una
sanción que puede ser aplicada
insistentemente,
estrel juez de más amplia jurisdicción. En consecuencm,
Alejandro Warchavsky.
corresponde instruir sumario.
Tratándose
es
mo
competente
que
Primera
144
-
instancia.
Buenos
Aïres, junio 27 ¡de 1955.
Simón Abecasis
por poder eSpecial y como
propietario del edificio de la calle Rivadavia
a fs.
formal
Nino
32, iniciando
querella contra
Belgiorno Nettis de De Santis y/o c. Hugo Novel
pr0pietario o ocupante de la unidad 8 de la finca
3216/24, por transgresión del reglamento de coley
Considerando:
Que
del consorcio
mandatario
3216/24,
De
Santis
López
de
o
se
presenta
María
resulte
Rivadavia
de la citada
y/o
quien
la calle
propiedad
finca
y
a
fs. 6 y 15 de la
13.512.
Expresa que los propietarios de dicha finca resolvieron venderla pOr
régimen de la ley de prepiedad horizontal, y constituyéndose así el
propietarios se redactó el reglamento «de copropiedad y
que fue debidamente
inscripto en el Registro de la Propiedad. Hugo Novel López, inquilino de la unidad 8, firmó el correspondiente boleto de compraventa, que luego transfirió a Nino De Santis
'a_principios de 1954 y poco desPués los c0pr0pietarïos vecinos tuvieron
el
consorcio
de
administración
una
conocimiento
¡de que en la citada unidad
8 se había instalado
acadecomercial
en
del edificio
los balcones
y colocado
(piso 2°) y en la
de entrada, carteles
anunciadores
de la actividad
allí desarrollada.
cambio
de destino
fue hecho
en
flagrante violación Ide los arts. 4,
en
cuanto
está prohibido a cada prop'etario
cambiar
la forma exteridr
del frente, coloCar
chapas o letreros, destinar
de activicon
exclusión
‘únicamente
la vivienda
expresa
para la familia
sino por resolución de
dades profesionales, lo que no puede modificarse
todos los prOpÏetariosy que dicho
reglamento regirá para adquirentes,
o ocupantes
de los departamentos de cualquier título.
'suoesores, locatarios
modificarán la
del
consorcio
Además, los querellados, sin autorización
N0 8. Acomde la unidad
existente
en el fondo
estructura de un ventanal
en
paña el querellante la documentación
que funda su derecho, fotografía
del frente
a los
del edificio, e intimaciones
formuladas
querellados, mediante
telegrama colacionado.
mia
puerta
Tal
7, 17 y 18 del reglamento
Que el
propietarios
sancionando
5-200 hasta
art.
u
6 de
la
ocupantes
su
violación
S 5000
(art.
ley
de
con
13 .512 sostiene
dos prohibiciones para los
los departamentos de propiedad horizontal,
de
20 Idías o multa
hasta
pena de arresto
por tales
que la denuncia
en
forma
la acción.
15), estableciendo
sin que
ante
el juez competente
transgresiones será formulada
ante
la ley establezca
expresa
qué jurisdicción deberá instauranse
de los delitos
c0munes
en
Los jueces nacionales
lo penal conocen
la modificación
Ide la
de Proced.,
con
que contempla el art. 31 del Cód.
y si consideramos
que el delito es “una acción típicamente
ley 13.998
a las cona una
figura legal, conforme
antijurídica,culpable y adecuada
diciones
objetivas ¡de éstas” (Soler, T. I., p. 237), es obvio que la
el
vez
en
toda
del
caso,
que en
suscripto surge palmaria
incompetencia
con
sanciona
se
el mismo
creado
por la ley 13.512
que
por
común,
una
pena
a
del
violaciones
(de propiedad horizontal),
ningún concepto pueden
cuya
represión ha
para
ser
sido
equiparadas
establecida
a
la
“litis consorcio”
éstas
violaciones
de derecho
los delitos
jurisdicción del
pro-
veyente.
l45
ello, oído 'el agente
Por
'en el art.
l)
290
l
constituido
del
Tener
a
a
fs.
Cód.
S'món
32.
fiscal
de Prooed.
Abecasis
y de
conformidad
resuelvo:
lo
con
"
parte querellante,
con
la parte
de Cámara.
querellante.
cuest'ón
el domicilio
Simón
la presente
Desestimar
2)
querella instaurada
por
sis, por infracción a los arts. 6 y 15 de la ley 13 .512.
a
3)
Impónese las costas
Campos. (Secr.: Raúl Barceló).
dispuesto
Crim.,
como
Abeca-
Pando
Enrique
-
motiva la vista que
Opinión
no
me
corre
se
constituye prOpiamente un problema de competencia,
en
salvo que a éste se lo haga consistir
que los jueces en lo penal carecen
en hechos
de competencia para entender
delitos.
que no sean
del fiscal
La
que
a la de
Dejando de lado la definic'ón 'de Soler (podría recurrirse
o
muchos autores nacionales
extranjeros), lo cierto es que la Constituel principio ide reserva
‘ción Nacional
(el antiguo “nullum criconsagra
nulla poena s’ne ¡praevialege penal”) "y la repulsa a" la interpretamen,
ción analógica, que constituyen las garantías indÍSpensables'a la libertad
I
individual.
'
a un
Las violaciones
reglamento de origen pr'vado, cualquiera sean
las consecuencias
que quieran apareiar, jamás serían aptas para consticorrectatuir delito.
Por estas
razones
entiendo
que el a quo invoca
la norma
del art.
de Proced.
mente
200 del Cód.
Crim.; [y requiero
HerE. que conf'rme
el fallo apelme con las costas
de la ‘alzada.
a V.
-'
nán A. Pessagno.
-
Segunda instancia.
19 de
Agosto
1955.
las partes de obligaciones
contractuales, que
no
no
es materia
de la justic'a penal, aun cuando
la lev respectiva una
hava determinado
se
por
sanción que pueda dar
lugar hasta privación de libertad.
incumplimiento
por
tienen carácter delictivo.
El
en
de fs. 40 vta., y
Por los fundamentos
contenidos
la resoluc'ón
los' que sirven de apovo
al dictamen
fiscal de fs. 47 se confirma, con
el auto apelado
de fs. 40 vta.
la presente querella
que desestima
Raúl Munilla
806 del Cód.
de Proced.
Crim.
Soldanï.
Práxedes M. Sagasta (Secr.: Fernando
costas
por aplicación del art.
Lacasa.
Gregorio A.
-
-
-
Otero).
6) L._ L.,
vas
146
T; s7,
PROPIEDAD
de la libertad.
s72
(Boüna xn)
HORIZONTAL.
-
Competenc'a.
-
Sanciones
privati-
La transgresión a las prohibiciones contenidas
en
el art.
6 de la
ley 1512 no tiene carácter delictivo ni es materia de la justicÏa penal, aun
esa
cuando
que pueden dar lugar
ley, en su art. 15, prescriba sanciones
a la privación de la libertad.
40.944.
de
Civ.; Sala
CN
Paraguay 1148
c.
D, abril
23-957.
Consorcio
H. y otro.
Luis
Echeverry,
de
prOpietarios
instancia.
Buenos
Primera
Aires, setiembre
25 de 1956. Considerando:
La sanción que el art. 15 de la ley 13.512
impone a los propietarios y ocupantes de las unidades
de vivienda
regidas por dicha ley que
del art.
6 —arresto
violen las normas
hasta
20 días (prisión según el
305 C. P.) o multa en beneficio
art.
del fisco de S 200 a S 5.000—
tiene un carácter esencialmente
penal y nde ello cabe inferir que la denuncia correspondiente debe formularse
y es de la competencia de la justicia
del crimen.
Además
obstará
acciones
de las
o
de distinto
carácter —civil
normas
de que se trate.
Por
su
ello
y
ha hecho
se
que
sentido, es del caso destacar
y en el mismo
que el propio
su
última parte establece
penas
que “la aplicación de estas
el ejercicio de la acción civil resarcitoria
que competa al prolas
propietarios afectados”, vale decir, que deslinda claramente
a
o penal-—que da lugar la violación
en
precepto,
no
pietario
no
deduciéndose
referencia,
En
teada
resados
diente.
-
que
en
la
compete
este
acción
al
resarcitoria
civil
a
juzgado, declarándose
juicio.
la cuestión
sobre
plana los inteart.
93, cód. de proced. ) Devuélvese
el expeen
la documentación
acompañada dejándose constancia
Roberto
M. Tieghi. (Seen: José M. Monclá).
consecuencia,
fs. 32 (arg.
en
autos
en
única
incompetencia, para entender
corresponde
no
resolver
.
de Cámara.
El juez a quo se declara
incompeentiende
la presente
acción porque
que la sanción
a las
15 de la ley 13.512
propietarios ocupantes
que importa el art.
de las un dades de vivienda
regidas por ¡dicha ley que violen las normas
6 tiene un carácter esencialmente
del art.
penal, y por tanto; la denuncia
pertinente debe realizarse ante la justicia del crimen.
Opinión
tente
para
del fiscal
conocer
en
bien
lo señala el
como
porque
comparto este temperamento,
del proceso
penal es una
Eugenio Florian, “el objeto esencial
otra
relación de dereón del derecho
público donde se desenvuelve
Prieto
del Derecho
“Elementos
Procesal
Penal”), trad.
Barcelona, 1934), hipótesis que no se dan en el sub lite pues
de deslindar
ni
interés
afectado
No
maestro
relac
cho
penal )v.
Castro,
no
la
en
público
está
ningún
posible existencia de un
Es por ello, que
el fallo registrado
en
tampoco
trata
se
del.to.
comparto
Rev.
el criterio
L. L. T.
de la Cám.
80, p. 25
Nac
en
..
en
lo Penal
de
oportunidad
147
idéntica
a la de autos
situación
una
el tribunal
declaró que “el
y donde
incumplimiento por las partes de obligaciones contractuales, que no tienen
se haya
carácter delictivo, no es 'materia de la justicia penal, aun cuando
determinado
sanción que pueda dar lugar a,
por la ley respectiva, una
con
sanción privativa de libertad".
De acuerdo
lo expuesto,
una
estimo
V. E. al tiempo de revocar
el auto
a-pelado debe declarar la cOmen la presente acción.
petencia de la justicia civil para conocer
Perazzo Naón.
que
-
.
instancia.
Segunda
,
Buenos
o de
de cláusulas contractuales
violación
La
23 'de- 1957.
abril.
Aires,
legales supletorias, que funcionan;
privados, no constituyen. delito, y, ipor 15
normas
eri'glfámbito de losintereses
no
corresponde
tanto, su'oonocimiento
a
la
jurisdiCclónrepreSiva.
"
"
"A este respecto
y con
expresa'referencia a las prohibiciones contese
ha declarado
nidas en el art. 6 de la ley 13.512
que su transgresión
no tiene
carácter delictivo ni es_materia de la justicia penal, aun
cuando
15 .prescriba- sanciones
en “su art.
que puedan dar lugar hasta:
esa—leyPenal, agosto 19 de 1955, R‘eva
(Cám. Nac.
privación .de;la. libertad
se
L, LL, T-._ 80, p: 25),, En el mismo sentido
pronuncia Eduardo Jr
en
la legislación argentina",
Laja en su libro “La prOpiedad horizontal
N0
516.
p. 258‘,
Por-Iello
mara
7)‘ L.
Luis
L.,
Ïundamentos'del precedente
Néstor D.
auto-apelado.
y
el
_se_revoca
(Secr.:
10, 339
T.
Cámmra
4675.
HIPOTECA.
l.
de
-
Perrón).
N.
primera hipoteca
una
tituido
varios
por
especiales
del crédito
en
del
la
de la
Indivisibilidad
el campo
Cuando
lotes
del fiscal
Abel M.
de Cá-
Fleitas.
que
que
su
como
si ellas sufriesen
una
desde que ello no contraría
el
cuando
dcha
subdivisión
ya fue
la
sobre
en
recae
a
Cap.
de la
vendido
segundo término,
actor, repartiendo
ciones,
-
XIV)
(Dalia
Civil
-
dictamen
Cichero.
-
vez
hipoteca.
ejecución seguida
la
reconocen
por
superficietotal,
otras
tantas
el titular
está cons-
hipoteca
el juez debe
proceder a la liquidación
fracla carga general entre
las diversas
disminución
principio de
contemplada
proporcional de su valor,
máxime
la indivisibilidad,
del
desde la constitución
'
préstamo.
2.
con
tecas
148
El
de que las hipotecas más antiguas deben ser pagadas
se
trata
de hipolas más recientes, sólo rige cuando
un
sobre
mismo
inmueble, pero no tiene aplicación
principio
preferencia
constituidas
a
cuando
afectan
te,
a
como
distintos
los inmuebles
son
de un inmueble,
fracciones
lotes distintos.
si fuesen
Compañía
la Plata
de
Cárcano
c.
Primera
de
Hipotecas
Ramón
instancia.
o
cuando
se
de
trata
gravadas separadas
Tierras
de
Nueva
hipotecas
que
individualmen-
e
Zelandia
y Río
J.
Buenas
de
-
Aires,
marzo
16 de
1937. Considerando:
Que según
resulta
de fs_._
de, las conStancias
'78, '86 y 119, el pro:
ducído-de’remate
alcanzó la cantidad
de S 715.548,76; de la que" retiró
el primer acreedor
hipotecario la sumade S 627.724,37 ¡en concepto de
de S 70.315,89
capital,'interes'es y costas por lo que queda 'un saldO‘líquido
a dividir'entre
el resto
de los acreedores
hipotecarios.
'
'Que
,
la
cuenta'las
del lote
III
culado
para
ILquidación
de fs. 148 para dividir este saldo sólo torna en
superficies de los' lotes Ib y II b 'omitiendO'ihacerlocon las
en
Ab también vendido
el remate
y cuyo importe ha" sido cal¡determinarel saldo líquido.
¿daría par-te"
:del
Que cuesta forma la lSra, d; Basalbibaso
precio
de un_bien_‘.n'o
afectado por Su garantía hip'Ote'cária;
lesionandolos intere'SeS de"los'otro's créditos garantidoscon el valor de ese lote...
l’or
_
tanto'lyde conformidadcon lo dispueSto
por
3110
y 3112
Francisco
D.
l
del C.'C.,
Quesada.
-
resuelvo
Ante
mí:
rechazar
Isidoro
los arts. 3108,
la liquidación presentada.
Ruíz Moreno
(h.).
'
Aires, abril 21 de 1938. Consilerando:
Segunda instancia.,Buenos
la
mejor comprensión del asunto, conVÍene dejar aclarada
del prose, plantea al tribunal
y lo que debe ser materia
Que para la
situación que
nunciamiento.
la
Que el ejecutado, para garantizar un préstamo que le acordara
Compañía de Hipotecas de Tierras de Nueva Zelandia y Río‘de La Plata,
gravó con hipoteca en primer término, toda la extensión de un campo
su
por
propiedad, dividido en tres lotes, según un plano levantado
de
de la constitución
ingeniero Gelo Cámara agregado a la escritura
hipoteca, y que se designaron con los números lb, Hb y IIIb.
de
el
la
Que con posterioridad, hipotecó en segundo término a la Sra. María
de Basabilbaso, el lote Ib, registrándose la hipoteca el 14 de
Cárcano
junio de 1932; luego hipotecó también con este grado a diversos bancos,
término a favor de los mismos, el lote Tb.
los lotes IIb y IIIb, y en tercer
de 1933.
la hipoteca el 7 de se tiembre
anotándose
Que promovida la
brada,
el inmueble
se
ejecución contra
remató
cn
dos
el deudor
fracciones:
por
la
la
compañía nom-
primera
constituida
149
fracción
por el lote IIIb; y la segunda compuesta
por el lote Ib, y una
en
el
del IIb, sin objeción de los acreedores
segundo término. Vendido
la fracción
primera se adjudicó a razión de S 170 la hectárea.
campo,
El producido de la subasta
bastó para desintey la segunda a S 240.
a la acreedora
en
primer término, quedando todavía un saldo de
a
otros
los
créditos.
s 70.315,89
para responder
resar
Se trata
de determinar
debe d'stribuirse
ahora, si dicho sobrante
las hipotecas en segundo término
los lotes Ib y IIb,
que gravan
lo afirma la señora de Basabilbaso, o si debe hacerse
como
entre
únicamente,
liquidación proporcionalmente
a
los precios obtenidos
por los tres
lo sostienen
como
los bancos, vale decir, incluyendo el lote IIIb,
la Sra. de Basabilbaso, no habría
cuyo precio de venta, según lo destaca
del cálculo
llegado a cubrir el promedio base por hectárea resultante
el producido del remate
efectuado
teniendo
y la superficie
en cuenta
total vendida.
la
lotes,
Que
la
desinteligencia
entre
las partes
se
produce
con
motivo
de
la encontrada
de lo dÍSpuesto en los arts.
interpretación que hacen acerca
3112 y 3113 del C. C. , y "como en realidad
existe una evidente
analogía
las circunstancias
al sub-júdice y la que tiene lugar
que caracterizan
la hipoteca primera recae
sobre "más de un inmueble
que a su
entre
cuando
vez
recibir
informa
concreta
do
en
gravámenes, son los mismos princ'pios los que
aplicación, por lo que c0rresponde investigar la doctrina
nacionales
y los antecedentes
y extranjeros, a falta de una
otros
reconoce
que
resuelva
Que el hecho de
lo que del mismo
totalidad
y en
su
deben
que lo
nOrma
el punto.
ser
uno
—una
un
solo
lotes, simplifica grandemente
hipotecado, y de haberse vendivendió antes
se
por el dueñoen
su
fraccionamiento
acto, no obstante
la solución
del problema.
el inmueble
porción
en
Que en efecto, en el supuesto de un acreedOr
primer término,
éste
de su deudor, sobre los cuales
hipoteca sobre varios inmuebles
constituido
posteriormente otras hipotecas eSpeciales, ha originado
desde antiguo problema de difícil solución, por falta de un texto
legal
los acreedores
sobre
los
efectos
que defina
que produce
expresamente
en
de elección que la ley
segundo término, el ejercicio de la facultad
de la hipoconfiere
al primflo, agregada al principio de la indivisibilidad
en
sostener
ha coincidido
que
teca; pero la gran mayoría de los autores
ub'cael conflicto desaparece prácticamente cuando
todos los inmuebles,
a un
mismo
dos en la misma circunscripción del juez, han sido vendidos
tiempo y no existe interés evidente de parte del acreedor con privilegio
Entonces
su
sobre
determinado
bien.
recaer
hacer
general, para
hipoteca
el juez debe colocarlo
de manera
de perjudicar en lo menos
posible a
las hipotecas especiales en segundo término, y podrá hacer
que aquélla
con
ha
150
incida
parte sobre el precio de un inmueble, y parte sobre el otro, reparproporcionalmente al valor de cada uno, de modo que cada
contribuya “áu marc le franc" al pago de la carga general, lo cual
el principio de la indivisibilidad, porque
dicho
es
acreedor
tiéndola
uno
no
contraria
íntegramente desinteresado.
Que el argumento
según el cual la repartición de la carga común
la fecha
hacerse
en
cuenta
teniendo
de inscripcÍón de los graváa fin de que los más antiguos sean
menes,
pagados con preferencia a los
de fuerza
más recientes, carece
de convicción, desde
que el principio
se
trata
invocado
sólo rige cuando
de hipotecas constituidas
sobre
un
mismo inmueble.
La) regla- “prior tempore, potior jure” no tiene aplicason
ción cuando
los inmuebles
distintos, y lo mismo puede afirmarse
de un inmueble, graa fracciones
reSpecto de las hipotecas que afectan
si fuesen
Desavadas separadas, individualmente
como
bienes distintos.
las hipotecas especiales para
entosces
la cuestión del rango entre
parecen
quedar solamente la relativa a la forma de repartición de la hipoteca general sobre los bienes
afectados.
debe
Que si todo el inmueble
hipotecado, y cada parte de él, responde
por toda la deuday cada parte de' ella, no es lógico que su peso recaiga
otra'
una
de
sobre
fracción del mismo, con
igual intensidad
que sobre
lo natural
un
es
conserVar
mayor valor, cuando
justo equilibrio, desde
todas han sido apreciadas en proporción a la importancia de cada
la garantía integra] del préstamo; luego es equitativo que la
una,
para
si ellas sufriesen
hipoteca general se reparta entre las fracciones, como
una
subdidisminución
de
su
cuando
dicha
máxime
valor,
proporcional
vis'ón ya fue contemplada desde
del préstamo.
la constitución
que
Que la conclusión
c'tamente
por
el
a
el tribunal
ha sido admitida
implíque arriba
dado lo dispuesto en el art. 3171 del C. C.
del tercer
parecidas;
poseedor en situaciones
de reformas
al citado
del proyecto
código,
y 1723 del Proyecto.
legislador,
al reglamentar los derechos
redactora
y por la comisión
a] proponer
los arts.
1722
Por estos fundamentos
y los expresados por el “a quo” (conf. doctr.:
Merlin, Repertoire, Verb_ Transcription, párr. VI, N0 5, p. 39;'Zacharise, t. 5, párr. 827, II, III, p. 248, 249; Colmet de Santerre, Cours AnaL'tique de Code Civil, t. 9, potheques N9 343 a 45, ps. 367A8; MachaJorge
do, t. 8, ps. 26 y 134), se confirma el auto apelado, con costas.
-
Sauze.
Ruzo.
Argentino
G.
Barraquero.
8) J. A., 1958-IV-427
REIVINDICACION
El cesionario
comprador
-
Gastós
F.
Toba].
Ante
mí2Rafael
E.
(Bolilla XVIII)
-
-
Personas
que pueden ejercitar la acción
Cesión
Cosas que pueden reivindicarse
-
-
El
de
151
Acción
oblicua
créditos
Acción
Capital
-
-
reales
Derechos
-
Compraventa
-
Trad'ción
-
Dominio.
Qmara
Federal.
Nacional
de
Apelaciones
en
lo Civil
en
pleno
de
El comprador de un inmueble, a quien se le ha otOrgado la pertiescritura
traslativa
de dominio, puede, aun
antes
de que se le haya
tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria
contra
el tercer
del bien.
1
nente
hecho
real
-
20.429.
la
.
poseedor
2. En los términos
amplios del art. 1444, C.C., que permite la
cesión de todos los derechos
sobre una
cosa
y acciones
que se encuentra
—sïn más excepciones que las derivadas
el comercio
de las prohibiciones expresas
o implícitas de la ley—, está comprendida
la acción reia la
las limitaciones
en
establecidas
los arts.
que no alcanzan
al
y 1450 a 145 )3. (Argumento del voto ‘udelDr. Cichero,
los demás vocales).
que adhirieron
en
vindicatoria,
1445, 14-49
a
3. Son cesibles
las acciones
reales, en especial la reivindicatoria;
medio
ello no se opone el sistema que exige la tradición de la cosa como
de
de adquirir los derechos
reales:
así lo han entendido
los romanistas
todos los tiempos y los comentaristas
que han seguido la tradición romalos demás
na.
(Argumento del voto' del Dr. Cichero, al que adhirieron
vocales).
4. “Acción real"
real”, so son conceptos equivalentes:
y “derecho
de obligación distinto
la primera es, en cierto modo, un derecho
del derecho real que le sirve de base; de ahi que la transmisión
de las acciones
reales sea independiente de la de los derechos
reales, ya que la cesión
la enajenación del derecho
de una
acción real no implica necesariamente
real correspondiente, aunque
(Del voto del Dr.
puede tener este alcance.
los demás vocales).
Cichero, al que adhirieron
5. El principio según el cual antes
de la tradición de la cosa el
no
acreedor
adquiere sobre ella ningún derecho real, con ser tan vigoen
el sistema
instituido
por el C. C., debe aplicarse sin violentar
a los efectos
son
los relativos
principios en él establecidos, como
de las convenciones
así, el oesionario
puede requerir el reconocimiento
nunca
la haya poseídel “jus possidendi" y la rntrega de la cosa, aunque
do personalmente.
(Argumento del voto del Dr. Cichero al que adhirieron
los demás vocales).
roso
otros
6.
ten
parte
152
razones
del
del cesionario, no se advierde reivindicar
la facultad
Admitida
al ejercicio de igual facultad
fundamentales
por
que obsten
comprador o de cualquier adquirente a quien no se le haya
tradición
hecho
u
objeto
chero, al que adhirieron
del contrato.
(Argumento
los demás vocales).
del
voto
del" Dr.
Ci-
7. Entre
la compraventa
existen
notorias
y la cesión de créditos
la primera importa una
cesión de derechos, al obligarse al
afinidades:
una
cosa
a entregar
el dominio
vendedor
Ide ella; y si el
y a transferir
ningún derecho sobre la cosa, debe entenderse
enajenante no se reserva
al comprador todas las acciones
que se desprende y transmite
que tenía
(Argumento del voto del Dr. Cichero, al 'que adhirespecto a tal cosa.
rieron
los demás vocales).
El art. 3265, C. C., en cuanto
establece
que todos los ¡derechos
transmiten
sólo pasan al adquirente por la tradición,
por contrato
a los
derechos
reales pero no a las acciones
reales resped»
al comprador como
éstas pasan
consecuencia
del contrato;
en
tanto
frente
el derecho
real es absoluto
y existe
porque
con
relación
obligatoria es un derecho relativo que sólo tiene existencia
obligatoria es un derecho relativo que sólo tiese existencia con relación
al tercero
el derecho
de la acción
real: la transmisión
que ha lesionado
real. (Argumento del
real es independiente de la enajenación del derecho
al
los demáe vocales).
que adhirieron
voto del Dr. Cichero,
8.
se
que
es
aplicable
tivas,
ello
pues
es'así,
9.
nente
El comprador de
escritura
de dominio,
estáfacultado
para
ejercer
a
inmueble
quien se ha otorgado la pertipero no se le ha hecho la tradición de la cosa.
la acción reivindicatoria
correspond'ente al
del
un
de éste. (Argumento
dueño-vendedor, subrogándose en los derechos
del Dr. Cichero, con
el Dr. Llambías).
el que disiente
voto
10. Existe
del domiindependencia funcional entre la transferencia
(que requiere la tradición) y la acción reivindicatoria
que se opera
de esa acc’ón,
virtud de la mera
relación
contractual; la transmisión
más que implícita, hállase ínsita por naturaleza
en
la compraventa,
cuya
no
finalidad
es otra
la propiedad de una cosa.
(Argumento
que transmitir
del voto del Dr. Fliess, al que adhirieron
los vocales
que le siguieron en
vocales
que le siguieron en la votación).
nio
en
11 .La acción reividicatoria
es un
accesorio
del inmueble
cuya transintentan
las partes
realizar
del contrato
de compraventa,
por
cuya razón debe entenderse
que ella ha sido transmitida
por el vendedor
al comprador; sería absurdo
el
suponer
que el vendedor
que 'ha recibido
precio dela cosa vendida, por el hecho de no haberla entregado, entendiera
conservar
acción perel dominio, no transm'tiendo
al comprador sino una
el dominio
sonal: la intención de las partes será siempre la de transmitir
necesarias
efectivo, sïn reserva
y todas las acciones
que sean
para hacerlo
los
alguna. (Argumento del voto del Dr. Llambías, al que adhirieron
vocales
que le siguieron es la votación).
misión
153
La cesión
12.
de la acción reinvindlcatoria,
del 'conpor efecto
de compraventa
del inmueble, resulta
trato
corroborado
por el art. 1409,
de la cosa
C. C., que obliga a la entrega de todos los accesorios
vendida,
los que están comprendidos, analógicamente, los medios
entre
jurídicos
a
cnderezados
la defensa
del derecho
que se transmite.
(Argumento
del Dr. Llambías, al que adhirieron
los demás vocales
del voto
que le
siguieron en la votación).
La compraventa
13.
estando
de un
la cosa
inmueble, efectuada
poder de un tercero, aunque lleve el nombre de tal, es, en verdad, o
como
efectiva
se
la puede considerar
cesión de los derechos
que el ventiene sobre
dedor
una
cosa
que no está bajo su control.
(Argumento
del voto
del Dr. Llambías, al que adhirieron
los demás vocales
que le
siguieron en la votación).
en
14.
de compraventa
de un inmueble
las
Porque en el contrato
obligar al vendedor a articular acciopartes no pueden haber entendido
a recuperar
de un tercero,
el inmueble
de manos
nes
judiciales tendientes
ni efectuar
un
acto
estéril, desprovisto de contenido
jurídico, por el que
—ni la cosa
nada en cambio
cl comprador pague un precio sin obtener
poseída por un tercero, ni las acciones judiciales adecuadas para obtener
la recuperación de la cosa—,
sólo cabe concluir
que en tales condiciones
una
los contratantes
han entendido
efectuar
efectiva
cesión de los delo cual
a favor
sobre
la cosa,
del vendedor
del comprador, con
rechos
el poseedor
contra
la reivindicación
para deducir
¿ste queda habilitado
al que
del inmueble.
actual
(Argumento del voto del Dr. Llambías
le
en
la
adhirieros
los vocales
votación).
siguieron
que