ley de inclusion financiera nuevas exigencias para los pagos del
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LEY DE INCLUSION FINANCIERA NUEVAS EXIGENCIAS PARA LOS PAGOS DEL PRECIO EN LAS ENAJENACIONES DE INMUEBLES Esc. María Jesús Almandoz Departamento Notarial malmandoz@bda.com.uy A partir del 1° de diciembre de 2015, el pago del precio en dinero en las enajenaciones de inmuebles estarán sometidas a regulaciones sustancialmente diferentes al régimen hoy vigente. En efecto, el pago del precio en dinero deberá cumplirse a través de medios de pago electrónicos, cheques certificados cruzados no a la orden o letras de cambio cruzadas emitidas por una institución de intermediación financiera a nombre del comprador. Este cambio abarca a toda transmisión de derechos sobre bienes inmuebles a través de cualquier negocio jurídico que constituya título hábil para transmitir el dominio y los derechos reales menores, así como el de las cesiones de promesas de enajenación, de derechos hereditarios y de derechos posesorios sobre bienes inmuebles, cuyo importe total supere el equivalente a 40.000 UI. www.bda.com.uy bda@bda.com.uy Yamandú Rodríguez 1321 CP 11500, Montevideo - Uruguay Tel/Fax: (+598) 2600 4447 Para que aplique la restricción antes referida se deben dar los siguientes supuestos en forma conjunta: a) que se pague un precio en dinero; y b) que se trate de un negocio jurídico que constituya título hábil para transmitir el dominio y los derechos reales menores sobre bienes inmuebles (ejemplo: compraventa, promesa de compraventa, constitución de usufructo, trasferencia de nuda propiedad), cesiones de promesas de enajenación, cesiones de derechos hereditarios y de derechos posesorios sobre bienes inmueble. Algunos ejemplos de situaciones que quedarían excluidas son: la permuta, dación en pago de deuda, donación, partición y aporte de bienes a un fideicomiso en garantía. Un aspecto a tener en cuenta es qué se considera como medio de pago electrónico. De acuerdo a la definición establecida en el artículo 1 de la Ley de Inclusión Financiera, se entenderá por medio de pago electrónico, las tarjetas de débito, las tarjetas de crédito, los instrumentos de dinero electrónico y las transferencias electrónicas de fondos, así como todo otro instrumento análogo que permita efectuar pagos electrónicos a través de cajeros automáticos, por Internet o por otras vías, de acuerdo a lo que establezca la reglamentación. El depósito en cuenta bancaria no es considerado un medio de pago electrónico y por lo tanto no es un medio hábil para el pago del precio, si lo es la trasferencia electrónica de fondos. Debe tenerse presente también el límite cuantitativo establecido por la ley, el cual se fija en 40.000 UI. La cotización a considerar de la Unidad Indexada es la del primer día de cada mes. En el mes de noviembre sería el equivalente a $ 128.356. Para determinar los montos se deberá sumar los importes de todos los pagos en los cuales se haya fraccionado la operación. Es decir que, si se estipulan pagos parciales o cuotas, si el monto total de la operación supera el límite de las 40.000 UI, las fracciones se deberán abonar a través de alguno de los medios de pago establecidos en la Ley, independientemente de que cada pago individualmente considerado no supere dicho límite. www.bda.com.uy bda@bda.com.uy Yamandú Rodríguez 1321 CP 11500, Montevideo - Uruguay Tel/Fax: (+598) 2600 4447 La Ley no prevé la situación de aquellas Promesas de Enajenación celebradas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, que se cumplan en parte luego del 1 de diciembre de 2015. Se deberá tener presente que a partir de dicha fecha, los pagos que se encuentren pendientes, se deberán realizar por alguno de los medios autorizados por la Ley. Sanciones. En la Ley de Inclusión Financiera se prevé que en el instrumento que documente la operación deberán contener la individualización del medio de pago utilizado. Se prohíbe a los Escribanos autorizar escrituras o certificar firmas de documentos privados respecto de los actos antes relacionados que no cumplan con dicha individualización. Esto implica que deberá conservarse cada uno de los comprobantes en el caso que el pago se hubiera realizado en forma fraccionada ya que el Escribano deberá dejar constancia de cada uno de dichos comprobantes. Si aún incumpliendo esta prohibición los Escribanos intervinieran autorizando escrituras o certificando firmas en documentos privados que no cumplan con el requisito de individualización o cuyo medio de pago sea distinto a los autorizados por la Ley, se establece como consecuencia la nulidad del acto. También se prevé como sanción para aquellos pagos realizados incumpliendo esta normativa, una multa de hasta el 25% del monto abonado o percibido, siendo responsables en forma solidaria tanto quienes paguen como quienes reciban los pagos realizados total o parcialmente por medios no admitidos. *** www.bda.com.uy bda@bda.com.uy Yamandú Rodríguez 1321 CP 11500, Montevideo - Uruguay Tel/Fax: (+598) 2600 4447
