Barcelona atrae al inversor internacional

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ESPECIAL EXPANSIÓN Jueves 26.06.2014
Cataluña
EL TURISMO, MOTOR ECONÓMICO DE LA RECUPERACIÓN Los fondos extranjeros se vuelcan en la adquisición de
edificios de uso hotelero y comercial, que se benefician de los 7,5 millones de personas que visitan cada año la capital catalana.
Barcelona atrae al inversor internacional
Marisa Anglés. Barcelona
En 2013 llegaron cada día una media
de 20.000 turistas a Barcelona, una
cifra que este año crece diariamente
en 360 personas. La capital catalana
superó por primera vez los 7,5 millones de visitantes en 2013, un 1,77%
más que el año anterior. Estas cifras
no pasan desapercibidas para los inversores de todo el mundo, que han
querido aprovechar el tirón turístico
de Barcelona y se han volcado en los
activos inmobiliarios que están directamente relacionados con el sector: los de uso hotelero y comercial.
El estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica mantuvo
a los inversores extranjeros alejados
de España durante años, pero desde
verano del año pasado, la percepción
del país ha cambiado. Barcelona,
junto con Madrid, ha pasado de ser
un territorio prohibido a ser un foco
prioritario. La inversión inmobiliaria
se ha triplicado en Barcelona al pasar
de los 416 millones de euros de 2012
a más de 1.222 millones en 2013. De
éstos, mil millones procedieron de
inversores extranjeros. Los activos
que se benefician directamente del
boom turístico, hoteles y establecimientos comerciales, captaron el
año pasado un 75% de la inversión,
según datos de la consultora Aguirre Newman.
La apuesta de la aseguradora francesa Axa, que en junio del año pasado pagó 172 millones de euros por un
lote de 13 edificios de la Generalitat,
generó confianza en los mercados
internacionales y transmitió el mensaje de que el cambio de ciclo se había producido. La hora de comprar
había llegado. Axa invirtió en edificios que albergan dependencias administrativas, aunque algunos de
ellos se reconvertirán en hotel, gra-
cias a las céntricas ubicaciones que
tienen en la ciudad.
El resto de inversores han apostado directamente por el segmento hotelero o por edificios con clara vocación de ser transformados a hotel. La
mayor operación de 2013 fue la adquisición del Hotel W Barcelona por
parte del fondo catarí Diar, que pagó
200 millones de euros por el edificio.
Al mismo tiempo, empezaron a fraguarse otras dos operaciones de gran
calado, que podrían cerrarse a lo largo de este año: la compra de la Torre
Agbar y del Edificio Deutsche Bank,
para ser convertidos en hotel. La gestora Emin Capital, con fondos procedentes de mercados extranjeros, ultima la compra de los dos edificios,
por los que pagará 150 millones y 90
millones de euros, respectivamente,
para convertirlos en un Grand Hyatt
y en un Four Seasons.
De oficina a hotel
El fondo catarí Diar compró el Hotel W
Barcelona por 200 millones de euros. /
ELENA RAMÓN.
El año pasado se registraron también
otras muchas operaciones hoteleras
de un menor tamaño, pero que, juntas, provocaron que este segmento
sumara el 43% de la inversión inmobiliaria. La mayoría de estas operaciones tienen en común un comprador extranjero, una ubicación muy
céntrica y la voluntad de convertir el
activo (generalmente de oficinas) en
hotel. Es el caso de la cadena alemana Motel One, que adquirió una antigua comisaría de los Mossos d’Esquadra en la calle Pujades de Barcelona para transformarla en
hotel. Un inversor de
Kazajstán compró las
antiguas oficinas de MC
Mutual, en Ausiàs March,
para abrir otro establecimiento hotelero, el mismo
uso que tendrán las anteriores
sedes de Agrupació Mútua,
en la Gran Via de les Corts
Catalanes, adquirida por
KKH, y de Cahispa, que ha
pasado a manos de Hotels
Princess. La fiebre ha continuado durante este año
con operaciones como la
compra de la sede de
Henkel, que se destinará
a uso mixto, incluyendo
el hotelero. Mientras, el
Consorcio de la Zona
Franca de Barcelona
(CZF) ha puesto a la venta la Torre Telef´ónica
por cien millones, aunque el edificio mantendrá
su uso terciario.
El crecimiento de la
planta hotelera de Barcelona, que suma unos diez
nuevos establecimientos
cada año, es sostenible gracias al incremento conti-
El Corte Inglés situado en la confluencia de Las Ramblas con Plaza Catalunya
fue adquirido por el fondo internacional IBA Capital por 100 millones. /E.R.
nuado del número de visitantes. A
pesar de la crisis y de la constante
apertura de nuevos hoteles y apartamentos turísticos, los precios y la
ocupación hotelera ya han iniciado la
remontada y se han situado en niveles que se acercan a las cifras previas
a la crisis. Desde 2008, han abierto en
Barcelona 77 hoteles, que han supuesto la incorporación de 13.719 camas, según datos del Gremio de Hoteles. En total, la ciudad tiene 365 hoteles y 67.567 plazas.
El año pasado, en que abrieron
once hoteles que sumaron más de
2.000 plazas, se registró una ocupación media del 75%, frente al 74,7%
del año anterior, y muy por encima
de los niveles de 2010 (72%) y de
2009 (67%). Los precios también están superando el bache: el año pasado se registró una tarifa media de
109,5 euros, frente a los 109 euros del
año anterior, y por encima de los 106
euros de 2011 y los 99 euros de 2010,
aunque todavía tienen recorrido para llegar al récord de la ciudad, que
se registró en 2007, con un precio
medio de 120,5 euros y una ocupación del 77,3%.
Los establecimientos comerciales
también se benefician del volumen
de turistas que llega cada día a la ciudad y, por tanto, están también en el
punto de mira de los inversores. En
los últimos meses se han producido
dos grandes inversiones en Barcelona: la compra del centro comercial
Diagonal Mar, por 150 millones de
euros, por parte del fondo
Northwood Investors, y la adquisición del centro que El Corte Inglés
tiene en Plaza Catalunya–Las Ramblas, por cien millones, por parte del
fondo internacional IBA Capital.
Los locales comerciales mejor situados, como los del Paseo de Gracia,
también han despertado el interés
de los fondos extranjeros. Si durante
la crisis habían sido coto privado de
los family office nacionales, en 2013
irrumpieron los compradores foráneos. El número 25 del bulevar fue
adquirido por un fondo alemán y el
27, por un inversor canadiense.
El retorno de la inversión extranjera ha acentuado la diferencia entre la zonas prime y las secundarias,
así como los activos que se benefician del turismo de los que dependen del consumo interno, como el
segmento industrial y el de oficinas.
El desencadenante del cambio de
ciclo en Barcelona ha sido que por
fin se han cruzado los precios de
vendedores y compradores. Los inversores extranjeros han asumido
que el ajuste de rentas ya se ha producido y que los precios de venta de
los activos bien situados no bajarán
más, por lo que vuelven a cerrarse
operaciones.