Diapositiva 1 - Aguirre Newman

Estudio de mercado
Centros comerciales
Resumen de situación 2013 y previsiones 2014
Contenidos
Centros Comerciales
Información de Mercado
Aguirre Newman
01
Introducción
02
Conclusiones
03
Perspectivas
Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito
de Aguirre Newman, S.A.
El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye
una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.
2
01
INTRODUCCIÓN
• El objeto del presente informe es analizar las características
principales del mercado de centros comerciales en España
durante el año 2013 y establecer las previsiones para 2014.
Durante este período la economía ha salido de la fase de
contracción en la que se encontraba inmersa al registrarse, en
los dos últimos trimestres del año, crecimientos en tasa
intertrimestral positivos. No obstante, en el conjunto del año
2013 la actividad económica ha registrado un nuevo retroceso
frente al año 2012, reflejado en un ajuste del PIB del 1,2%. Este
descenso en el PIB está íntimamente ligado al mal
comportamiento del consumo por parte de las familia/hogares
que ha seguido viéndose afectado por la caída de la capacidad
de gasto. Consecuentemente con lo anterior, el comercio, tanto
en locales en calle como en centros comerciales, ha mostrado
un nuevo retroceso a lo largo de los últimos 12 meses.
• En el año 2013 el mercado de centros comerciales se ha
caracterizado por la baja oferta de nuevos centros comerciales
que se han incorporado al mercado y, un año más, por la
creciente diferenciación entre aquellos centros comerciales
dominantes en su áreas de influencia y aquellos que no los son.
En los primeros, las bajas tasas de desocupación y el hecho de
que el interés de los principales operadores comerciales esté
centrado, en exclusiva, en esta tipología ha generado una
estabilización e incluso en algunos casos una ligera presión
alcista de las rentas de alquiler. En el caso de aquellos centros
peor posicionados, las rentas de alquiler han seguido cayendo
en los últimos 12 meses.
• Respecto al mercado de inversión, se ha observado un
importante incremento en el volumen transaccionado en centros
comerciales que ha crecido un 80% en 2013 respecto al nivel
registrado en el año 2012. En 2013 el volumen de inversión se
ha situado en los 693 millones de euros, no incluyendo en este
Variables Clave
Stock (m2)
Disponibilidad Media Centros Oro (% )
Disponibilidad Media Centros Plata (% )
Disponibilidad Media Centros Bronce (% )
Precio Medio de Alquiler Centros Oro (€/m2/mes)
Precio Medio de Alquiler Centros Plata (€/m2/mes)
Precio Medio de Alquiler Centros Bronce (€/m2/mes)
Nueva Oferta (m2)
Volumen de Inversión
Rentabilidad Inicial Centros Oro (% )
Rentabilidad Inicial Centros Plata (% )
Rentabilidad Inicial Centros Bonce (% )
Información de Mercado. Abril 2013
volumen las ventas realizadas por parte de ECI de dos
inmuebles, uno en Barcelona y otro en Madrid. La mejora del
contexto macroeconómico y unas previsiones positivas de
crecimiento de PIB y del consumo a partir del presente año
2014, han relajado la percepción del riesgo sobre la economía e
impulsado el mercado de inversión. Las operaciones se han
centrado principalmente en activos oportunista (plata- y bronce)
y activos prime (oro). La tasa de rentabilidad para activos oro se
encuentra situada aproximadamente en el 6,50%, mientras que
en el caso de los activos “distressed” se sitúa por encima del
10%.
• Un año más, para la elaboración del presente informe, se han
mantenido entrevistas con varios de los principales
protagonistas del mercado de centros comerciales, operadores
comerciales, inversores-propietarios y promotores de centros
comerciales, con el objeto de recabar sus impresiones sobre la
situación del mercado en los últimos 12 meses y las previsiones
para 2014.
• El informe está organizado en 6 grupos de contenidos:
conclusiones sobre la situación del mercado y perspectivas para
el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución de
la oferta, demanda, precios y disponibilidad, y el mercado de
inversión.
A continuación se detalla la situación de los principales
parámetros del mercado de centros comerciales en un
comparativa entre 2011 y 2013:
Centros Comerciales
2011
14.291.245
2,5%
13,0%
25,0%
30,00
15,00
11,00
410.132
573,0
6,75%
7,75%
8,25%
2012
14.742.345
3,0%
12,5%
27,5%
30,00
14,00
9,00
531.100
323,0
6,75%
7,50%
8,50%
2013
15.157.225
3% -5%
13,0%
30,0%
30,50
14,00
8,75
250.880
693,0
6,5% -6,75%
7,50%
>9%
Variación 12-13(% )
2,8%
0,0%
4,0%
9,1%
1,7%
0,0%
-2,8%
-52,8%
114,6%
0,0%
0,0%
5,9%
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02
CONCLUSIONES
A continuación se enumeran las principales conclusiones de
este informe.
• Durante 2013 ha continuado ajustándose el consumo por parte
de las familias, hecho que se ha visto reflejado en una caída
generalizada en las ventas en el comercio minorista y, en
concreto, en el sector de los centros comerciales. En los últimos
tres meses del año los indicadores de comercio minorista y de
consumo por parte de los hogares han mostrado un cambio de
tendencia con crecimientos positivos en tasa interanual.
• El mercado español de centros comerciales alcanza al término
del año 2013 un stock de 15.157.225 m2 de superficie bruta
alquilable (SBA) en un total de 566 proyectos operativos con un
tamaño medio de 26.780 m2. Cabe señalar que desde el año
2000 se ha desarrollado el 58% de la superficie comercial del
territorio nacional. Actualmente, el desarrollo de nueva oferta
continua en niveles mínimos de los últimos 10 años.
• Durante el año 2013 se han inaugurado 250.880 m² de nueva
SBA, de los cuales 226.664 m² han sido consecuencia de la
apertura de 9 nuevos proyectos mientras que 24.216 m²
provienen de la ampliación del Parque Comercial Carrefour
Montequinto, ubicado en Sevilla; Itaroa de Huarte, ubicado en
Navarra y Parc Central, ubicado en Tarragona. La superficie
comercial media inaugurada en el periodo 2011-2013 se sitúa
en los 391.137 m², quedando muy lejos de la media del periodo
2001-2010, que se situó en 755.302 m².
• La oferta de nuevos centros comerciales se mantiene en niveles
muy ajustados. Sólo se inauguran centros comerciales en los
que la viabilidad económica ha sido muy medida y la
comercialización ha sido exitosa (Parque Ademuz, El Tablero,
Alameda, Gran Jonquera Outlet, Parque Ferrol, Camino Real 1º
Fase, Castellana 200, Holea, Ciudad de la Imagen). Son centros
comerciales que entran en el mercado con baja tasa de
disponibilidad.
• La superficie bruta alquilable (SBA) por cada 1.000 habitantes
en España se sitúa en los 328 m2, lo que coloca la oferta de
centros comerciales de España por encima de los 325 m2 de
SBA por cada 1.000 habitantes, la situación teórica de equilibrio.
No obstante, es necesario analizar la situación de cada mercado
de manera independiente.
• Las Comunidades Autónomas de Aragón, Asturias, Canarias,
Comunidad Valenciana, Madrid, Murcia y País Vasco, presentan
actualmente una situación teórica de saturación de superficie
comercial, al presentar ratios de SBA por cada 1.000 habitantes
por encima del nivel de equilibrio, 325 m² de SBA por cada
1.000 habitantes. Entre todas ellas destacan los casos de
Aragón, con una densidad comercial superior a los 550 m² de
SBA por cada 1.000 habitantes y Madrid, con una densidad
comercial superior a los 450 m² de SBA por cada 1.000
habitantes. No obstante, es importante tener en cuenta que las
comunidades de Asturias, Madrid y País Vasco muestran
niveles de renta disponible per cápita muy por encima de la
media nacional y por lo tanto presentan una mayor capacidad de
gasto. Por otro lado, el fuerte componente turístico de Canarias
y Valencia permite justificar mayores niveles de superficie
comercial.
• Los operadores con planes de expansión activos centran sus
búsquedas en los centros comerciales mejor posicionados, es
decir, centros comerciales “oro” y “plata +”. Los centros
comerciales que más están sufriendo en el actual ciclo
económico quedan fuera del interés de los grandes operadores
siendo, en todo caso, demandados por operadores locales.
• La afluencia a los centros comerciales a lo largo del año 2013 se
redujo respecto al año 2012 en un 2,5%* (datos AECC,
calculado sobre superficie comparable), hasta situarse en el
entorno de las 1.704 millones de visitas (AECC). Mientras que
las ventas totales se han mantenido en los 36.770 millones de
euros (-2,4% datos AECC, calculado sobre superficie
comparable), lo que supone unas ventas medias por metro
cuadrado de SBA cercanas a los 2.500 €/m².
• La caída de ventas, especialmente centradas en centros “plata” y centros “bronce”, han presionado a la baja las rentas de
alquiler de estas tipologías de centros comerciales. En el caso
de los centros mejor posicionados, las rentas de alquiler
muestran una estabilización o incluso un ligero incremento en
sus rentas. Una vez más, las rentas de alquiler deben ser
matizadas en base a las carencias, aportaciones obra y
bonificaciones que el propietario ofrezca al inquilino.
• La tasa de disponibilidad (sobre SBA) muestra niveles muy
similares a los de años anteriores con una clara estabilización
en los mejores centros comerciales en el entorno del 5%, unos
niveles cercanos al 13% en centros de categoría plata, y una
situación muy problemática en los centros peor posicionados,
con niveles de disponibilidad superior al 25%. En esta última
categoría se pueden encontrar determinados centros
comerciales con tasas de desocupación mucho más elevados.
• Creciente interés por el mercado de inversión español que se ha
trasladado durante 2013 a un incremento en el volumen
invertido en centros comerciales hasta alcanzar los 693 millones
de euros frente a los 322 del año 2012. La tasa de rentabilidad
exigida por los inversores varía entre el 6,50%, para los mejores
centros comerciales, y niveles superiores al 10,00%, para
aquellos centros comerciales con mayor riesgo.
• El inversor en centros comerciales durante 2013, ha sido en su
gran mayoría institucional y extranjero, y ha estado centrado en
la búsqueda de oportunidades, lo que no quiere decir que todos
los inversores hayan sido oportunistas. Además de ventas de
carácter puramente oportunistas, se ha visto la entrada de
inversores institucionales largo placistas centrados en la
búsqueda de “oportunidades” dentro de la categoría de activos
“core”.
• En los primeros meses del año 2014 la actividad inversora sobre
el mercado de centros comerciales se ha situado en niveles precrisis, con un volumen de inversión hasta mayo de 567 millones
de euros, en los que no se incluyen los aproximadamente 900
millones de la adquisición por parte de Carrefour de las galerias
de Klepierre en España.
*-3,6% según Índice Nacional Footfall
Información de Mercado. Abril 2013
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03
PERSPECTIVAS
A continuación se describen las perspectivas del mercado de
centros comerciales para los próximos 12 meses.
• Por primera vez en los últimos 6 años las previsiones
macroeconómicas para el año 2014 son moderadamente
positivas, estimándose un crecimiento del PIB cercano al 1%. La
demanda por parte de los consumidores mostrará suaves
crecimientos a la vista de la concurrencia de varios factores.
Entre ellos cabe destacar, el inicio en la creación de empleo
neto (por primera vez desde el inicio de la crisis), la reducción
de la presión fiscal, el crecimiento en precios (IPC)
prácticamente nulo y una mejora en las expectativas de los
consumidores.
• Durante el periodo 2014-2016, se prevé que se incorporen al
mercado aproximadamente 534.000 m² de nueva SBA, de los
que aproximadamente el 23%, 120.000 m² se corresponden con
proyectos inicialmente previstos para el año 2014.
• La inauguración de todos los proyectos previstos para el periodo
2014-2016 supondría elevar la superficie bruta alquilable (SBA)
por cada 1.000 habitantes desde los 328 m² actuales a las 337
m², por encima de la situación teórica de saturación situada en
325 m² de SBA por cada 1.000 habitantes.
• La previsión de mejora en el consumo por parte de los hogares
se reflejará principalmente en los mejores centros comerciales
(“oro” y “plata+”), en los que previsiblemente mejorarán de forma
moderada afluencia y ventas respecto a los datos registrados en
el año 2013. Los centros peor posicionados mantendrán la
tendencia negativa de los últimos años.
entrada en estos centros. No hay demanda de grandes y
medianos operadores para aquellos centros comerciales
denominados “bronce”. Estos se nutrirán, en todo caso, de
operadores muy locales y, en términos generales, irán
progresivamente perdiendo interés, pudiendo llegar a cerrar
algunos de ellos o convertirse en centros “zombies”.
• La tasa de disponibilidad y los precios mantendrán un
comportamiento divergente según la tipología de centro ante la
que estemos. Los centros comerciales peor posicionados
(bronce y plata-) mostrarán tasas de disponibilidad crecientes y
mayores ajustes en las rentas de alquiler. Mientras, en los
mejores centros plata se observará estabilidad en la tasa de
disponibilidad y suaves incrementos en las rentas para los
nuevos contratos.
• Se mantendrá el fuerte interés inversor, especialmente por los
centros comerciales “oro” o “plata +”, aunque la escasez de esta
tipología de producto en el mercado limitará la actividad
inversora sobre estos activos. No obstante, durante los primeros
tres meses del año han entrado en el mercado de inversión
varios centros dentro de esta tipología, lo que ha impulsado el
nivel de inversión sobre esta clase de centros comerciales.
• La tasa de rentabilidad inicial para los mejores centros
comerciales mantendrá una tendencia bajista, algo que ya se ha
observado en las operaciones cerradas en la primera parte de la
año. En el resto de activos, se mantendrán en los niveles del
año 2013.
• Los planes de expansión de los grandes y medianos
operadores comerciales seguirán centrados en locales
comerciales situados en centros comerciales oro, y en aquellos
plata que muestren unas mayores posibilidades de crecimiento.
La baja disponibilidad en centros “oro” seguirá dificultando la
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