ASSERTUM C.P.C. Héctor Manuel Miramontes Soto El embargo fiscal en bienes ajenos al deudor. Adquisición informal de bienes inmuebles. Si usted adquirió algún bien inmueble, terreno, casa habitación o local comercial, por citar algunos ejemplos, mediante contrato privado de compraventa, es importante que tenga presente que dicho bien no puede ser objeto de embargo para garantizar ni hacer efectivos créditos fiscales a cargo de la empresa vendedora, aún y cuando el contrato respectivo aún no se haya formalizado ante notario público ni en consecuencia, inscrito en el registro público de la propiedad y de comercio. En el sector inmobiliario es común que las empresas desarrolladoras de fraccionamientos o centros comerciales, celebren operaciones de compraventa de inmuebles mediante contratos privados de compraventa o inclusive, mediante mal denominados contratos de promesa de compraventa, mismos que, llegan a formalizar en escritura pública hasta el momento en el que el precio de la operación ha sido totalmente pagado por el comprador. Mientras esto no ocurre, las empresas inmobiliarias pueden llegar a ser sujetas de algún procedimiento administrativo de ejecución por parte de alguna autoridad fiscal y verse expuestas al embargo de bienes que a pesar de que ya han salido de su patrimonio, aún se encuentran inscritos a su nombre ante el registro público. El embargo de bienes en materia fiscal. Resulta de explorado derecho que el embargo debe de recaer en bienes del deudor, resultando en consecuencia ilegal el embargo de bienes ajenos al deudor. Es decir, todo mandamiento de ejecución descansa sobre el supuesto de que debe de realizarse en bienes del deudor, y no en bienes ajenos. Así lo establece con meridiana claridad, el artículo 151, primer párrafo, fracción I, del Código Fiscal de la Federación, al disponer que, las autoridades fiscales para hacer efectivo un crédito fiscal exigible y sus accesorios, requerirán de pago al deudor y, en caso de que éste no pruebe en el acto haberlo efectuado, procederán a embargarle bienes suficientes, para en su caso, rematarlos, enajenarlos fuera de subasta o adjudicarlos a favor del fisco federal. La compraventa y los contratos promisorios. Existe compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero; y, por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho. En este sentido basta con analizar el contenido de los artículos 2122 y 2123 del Código Civil para el Estado de Baja California. Por otra parte, la promesa es un contrato preparatorio por el que una o las partes se obligan a celebrar, dentro de un cierto plazo, un contrato futuro, cuyos elementos esenciales se determinan al efecto; consecuentemente, la promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo a lo ofrecido, más no da lugar a obligaciones de dar, como sería el caso de la entrega material o el pago del precio en una operación de compraventa. El objetivo principal del contrato de promesa es asegurar la celebración de un contrato futuro determinado. Sin embargo en ocasiones es costumbre que el promitente reciba del beneficiario de la promesa una cantidad determinada de dinero al momento del otorgamiento de la promesa, ya sea a título de garantía, como retribución a cambio de la promesa, o bien, como una cantidad que se entrega ya en calidad de abono a cuenta del precio, en algunos casos de promesa de compraventa. Si la suma se entrega como garantía o como retribución por la promesa, se está en presencia de cláusulas accidentales que no alteran la esencia de la promesa, pero si la suma se paga como abono al precio, la jurisprudencia de la Suprema Corte de la Nación ha sostenido que no existe promesa de compraventa, sino realmente una compraventa, en la que se han empezado a cumplir las obligaciones propias del contrato definitivo de compraventa, o sea, pagar el precio o entregar la cosa objeto del contrato. En estos casos, habrá compraventa aún y cuando el contrato celebrado haya sido denominado inexactamente como promesa de compraventa y por lo tanto, habrá traslación de dominio de la cosa hacia el comprador. Efectos registrales. En el sistema registral mexicano, las inscripciones en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos puramente declarativos, dado que los derechos reales nacen, se transmiten, se modifican y se extinguen entre las partes en virtud de acuerdos extrarregistrales, cuya nulidad produce como consecuencia la nulidad de su inscripción en el citado registro y la consiguiente pérdida de derechos de quienes los adquirieron fiados en la existencia de tal inscripción. Es decir, las inscripciones realizadas en el registro público tienen única y exclusivamente efectos declarativos y no constitutivos, porque únicamente publican la existencia del derecho real de que se trata y que nació de un acuerdo extrarregistral. Por lo tanto, no sería válido sostener que la falta de inscripción de la compraventa en el registro público, no puede surtir efectos contra terceros, en este caso, las autoridades fiscales, pretendiendo justificar con ello un embargo en bienes que han salido del patrimonio del deudor, aún mediante un contrato privado de compraventa. Desde luego, de darse esta situación, el particular adquirente de dichos bienes, podrá interponer los medios de defensa previstos en las leyes fiscales, haciendo valer una tercería. Si deseas comentar este artículo, puedes hacer contacto con su autor a la siguiente dirección de correo electrónico: hector@miramontes.com.mx El autor es contador público certificado, experto en materia tributaria, socio director de la firma MIRAMONTES, contadores públicos y consultores, con sede en Ensenada, Baja California.