Informe de Mercado Turístico e Inversión Hotelera

Hoteles
Informe de Mercado Turístico e
Inversión Hotelera
Resumen ejecutivo
Mayo 2011
2011
aguirrenewman.com
Contenidos
TABLA DE CONTENIDOS
1.- INTRODUCCIÓN. COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO TURISTICO ........... 3
2.- CONCLUSIONES DEL EJERCICIO 2009 ..................................................................... 7
3.- TENDENCIAS MERCADO HOTELERO. EJERCICIO 2010 ........................................ 11
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Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha.
Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta
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Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá
mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman.
Queda prohibido el envío o difusión de este trabajo sin el consentimiento de Aguirre Newman.
Mayo 2011
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1.- Introducción. Coyuntura general del mercado.
El objeto del presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado hotelero es analizar las
principales variables que han afectado a este mercado durante el año 2010 asi como las perspectivas
de evolución para el año 2011.
El año 2010 ha supuesto la salida de la economía española de la fase de contracción económica en la
que ha estado inmersa durante seis trimestres consecutivos. No obstante, la evolución de la
economía a lo largo de 2010 ha estado más cercana al estancamiento que a un crecimiento real, algo
que queda reflejado en un crecimiento anual del PIB del -0,1%, una cifra ligeramente por encima de
las estimaciones inicialmente realizadas por el consenso de los analistas. Por otro lado, esta atonía
económica dificulta la mejora del mercado de trabajo que se mantiene en tasas cercanas al 21% de
paro, y sin perspectivas de mejora a lo largo del presente año. Ha sido clave a lo largo del año 2010
las medidas económicas tomadas por el Gobierno tendentes a reducir el déficit público. Aunque
desde los diferentes organismos internacionales se han estimado dichas medidas como adecuadas, se
ha observado a lo largo del año 2010 una importante presión del mercado sobre la economía
española manteniéndose una alta incertidumbre sobre su evolución futura e incluso sobre la
posibilidad de un rescate económico.
Producto Interior Bruto (PIB)
6.0%
5.0%
4.5%
5.0%
3.9%
4.0%
3.0%
4.7%
3.6%
2.7%
2.4%
3.1%
3.3%
3.6%
4.0%
3.6%
2.77%
2.0%
0.9%
1.0%
0.85%
0.0%
-0.10%
-1.0%
-2.0%
-3.0%
-3.7%
-4.0%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 e
Fuente: INE y elaboración propia
El año 2010 ha supuesto de nuevo un cambio en la tendencia de la economía hacia una suave mejora
que se ha traducido en cuatro trimestres consecutivos con crecimientos intertrimestrales positivos, si
bien, el crecimiento agregado del PIB a lo largo del año 2010 ha sido del -0,1%. Ha sido el sector
exterior, una ligera mejora del consumo, consecuencia de los planes de estímulo, y un mejor
comportamiento del sector turístico los que han empujado a la economía en los últimos meses. No
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obstante, la economía española ha mantenido un crecimiento muy moderado cercano al
estancamiento a lo largo de 2010. Las estimaciones para 2011 son de un crecimiento moderado del
PIB próximo al 1,0%, situando las estimaciones del gobierno dicho crecimiento en el 1,3%. El
crecimiento será especialmente suave los dos primeros trimestres del año para repuntar con más
fuerza durante la última mitad del año. No obstante, el crecimiento no estará exento de riesgos,
siendo clave una restructuración del sistema financiero que permita relajar la prima de riesgo y que
fluya el crédito a empresas y particulares. Por otro lado, la necesidad de rescate de la economía
consecuencia del posible contagio desde países periféricos vecinos es una posibilidad, aunque cada
vez más lejana.
PIB. Tasa Intertrimestral (%)
0,7%
0,6%
0,5%
0,4%
0,1%
0,0%
0,0%
-0,5%
-0,3%
0,3%
0,2%
0,2%
Trim 4
0,8%
Trim 3
0,9%
-0,1%
-0,6%
-1,0%
-1,0%
-1,1%
-1,5%
2008
2009
Trim 1
Trim 4
Trim 2
Trim 4
Trim 3
Trim 2
Trim 1
Trim 4
Trim 3
Trim 2
Trim 1
2007
Trim 1
-1,7%
-2,0%
Trim 3
1,0%
Trim 2
1,5%
2010
Tal y como se ha comentado anteriormente, el mejor comportamiento de la economía española a lo
largo del año 2010 así como la mejora esperada para 2011, tiene en parte que ver con un mejor
comportamiento del mercado turístico. El mismo ha mostrado una tasa de crecimiento positiva en
2010 respecto a 2009, frente a un crecimiento negativo de la economía española. En el siguiente
gráfico se observa cómo la aportación del turismo al PIB nacional muestra un comportamiento
decreciente en el periodo 2006-2009 y sensiblemente peor que el comportamiento del PIB general.
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PIB General vs PIB Turístico (Variación en %)
6,0
4,5
3,6
3,0
3
2,7
1,8
1,5
3,2
3,5
3,9
2,7
3,3
3,8
3,5
1,9
1,7
0,0
1
-0,1
0,9
-0,2
-1,5
-1,6
-3,0
-3,6
-4,5
-6,0
-7,5
-8,3
-9,0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
PIB General
2007
PIB Turístico
2008
2009
2010
Fuente: Exceltur
Durante el año 2010 el sector turístico ha mostrado un mínimo incremento positivo, en el entorno
del 1,0%, lo que supone superar el comportamiento de la economía española que ha decrecido en
2010 en un 0,1%. Este cambio de tendencia en el PIB turístico se hace especialmente relevante al
haber sido el año 2009 el que peor comportamiento ha mostrado en los últimos 10 años. Por otro
lado, el sector turístico ha mostrado en el periodo 2001-2009 un peor comportamiento que la media
de la economía una tendencia que se ha roto en el ejercicio 2010. No obstante, el sector turístico se
encuentra lejos del volumen máximo (€) de aportación al PIB nacional alcanzado en el año 2007.
En el siguiente gráfico se establece la previsión del porcentaje de aportación del sector turístico al PIB
durante el año 2010. Ésta muestra un incremento de dos décimas respecto al año 2009.
Evolución de la Aportación del Turismo al PIB nacional (%)
12
11,6
11,5
11,5
11,1
11
11,0
10,9
10,8
10,9
10,9
10,8
10,5
10,5
10,5
10,3
10
9,5
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010e
Fuente: Elaboración Aguirre Newman sobre datos INE y Excelur / Dato 2010 estimado
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Son varios los factores clave que han determinado el comportamiento del mercado tuístico-hotelero
a lo largo del año 2010. El primero de ellos ha sido el incremento de la demanda extranjera
consecuencia de la mejora en el contexto económico de los principales mercados europeos
demandantes de servicios turísticos. Por otro lado, países que tradicionalmente ocupaban un lugar
secundario entre los demanantes de turismo en España han crecido sensiblemente a lo largo del año
2010 (Rusia, Estados Unidos, Japón, China, Noruega,..). Muchos de los viajeros llegados de estos
mercados se corresponden además con aquellos grupos con mayor capacidad de gasto.
En segundo lugar, la mejora global en el contexto económico, ha supuesto un crecimiento de los
viajes de negocios y MICE (meeting, incentives, congress and events), lo que ha afectado de manera
especial a los principales mercados urbanos y de negocios de España. A pesar de que las políticas de
recortes presupuestarios implantadas en la empresas siguen en gran parte vigentes se ha observado
una cierta relajación respecto a la situación vivida en 2009.
En tercer lugar, desde el punto de vista de la oferta hotelera, se observa una continuidad con la
situación de 2009 caracterizada por una contención en la oferta de nuevo producto tanto en el
mercado de hoteles urbanos como en el de hoteles vacacionales. Este factor es determinante para
evitar incrementar la oferta, que en algunos mercados se puede calificar de sobreoferta, en un
contexto de baja demanda. No obstante, la incorporación de nuevas plazas alojativas a lo largo del
año 2010 ha limitado la capacidad de recuperación de los niveles de ocupación y por lo tanto de
ventas en determinados mercados hoteleros.
Finalmente, se ha vuelto a apreciar una caida en los precios medios, si bien, en menor porcentaje que
en años precedentes. El ajuste en precios, que según datos del INE se prolonga desde hace más de
dos años, tiene por objeto atraer una demanda que muestra todavía una baja actividad. El ajuste en
precios ha sido compensado por el incremento en el número de viajeros y en los niveles de
ocupación. En términos de RevPar (ingresos por habitación disponible) se ha observado un ligero
incremento en todas las categorías de hoteles que ha sido especialmente destacable en la de 5*. Sin
embargo, los datos de RevPar de 2010 quedan todavía lejos de los niveles alcanzados en el año 2008
y anteriores.
A lo largo de los diferentes epígrafes del estudio se analiza a fondo todos los factores que afectan
tanto a la demanda como a la oferta hotelera así como los aspectos clave del mercado de inversión
hotelera. El informe se inicia con dos epígrafes, el primero dedicado a las principales conclusiones del
mercado durante 2010 y el segundo a las previsiones del mercado para el año 2011.
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2.- Conclusiones del ejercicio 2010
Situación Global

El sector turístico en España sigue teniendo un fuerte protagonismo en la economía
nacional representando, en el año 2010, el 10,5% del PIB nacional (cifra estimada). Frente a
un crecimiento positivo del sector turístico a lo largo de 2010 en el entorno del 1,0%, la
economía española ha decrecido en un 0,1%. La mejora de la actividad turística-hotelera ha
sido consecuencia basicamente de dos factores: mejora del contexto macroeconómico a
nivel internacional y ajuste en las tarifas con el objeto de incrementar la demanda.

Durante el año 2010 se ha observado una mejora del sector turístico-hotelero
consecuencia principalmente del mejor comportamiento de la demanda extranjera. La
salida de la fase de contracción económica en la que se encontraban en 2009 los principales
mercados emisores de viajeros a España y el crecimiento en la entrada de viajeros desde
nuevos mercados (Rusia, EE.UU, Japón, China,..), ha resultado clave para alcanzar una
mejora en los resultados tanto del segmento vacacional como del de negocios-MICE
(meeting, incentives, congress and events). Se ha observado una mejora a lo largo del año
2010 tanto en la entrada de viajeros, como en la estancia media y en los niveles de
ocupación, habiéndose ajustado unicamente las tarifas-precios ante la necesidad de atraer a
la demanda. El análisis del ratio RevPar (Revenue per available room-Ingreso por habitación
disponible) permite establecer que el mismo ha crecido en términos medios un 4,16%
respecto a 2009, consecuencia directa del mejor comportamiento de la ocupación.
Primer trimestre de 2011

El sector turístico en general y el hotelero en particular ha mostrado en el comienzo del
año 2011 un comportamiento muy positivo consecuencia del importante incremento de la
demanda extranjera. Los problemas políticos surgidos en países del mediterráneo oriental,
que en los últimos años habían mostrado un importante crecimiento de su sector turístico,
ha supuesto la redirección de importantes flujos de demanda hacia el mercado español,
principalmente Canarias. Por otro lado, el turismo de negocios ha mostrado también un
mejor comportamiento durante el primer trimestre del año.

Es clave entender que la mejora que se ha producido en el sector hotelero durante la
primera parte del año, responde ante todo a una mejora puramente coyuntural de la
demanda extranjera como consecuencia de la situación de los mercados del mediterráneo
oriental y al mejor comportamiento de económico de países exportadores de turistas.
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Mercado de Inversión

El volumen de inversión durante 2009 fue de 560 MM €, cerrándose un total de 20
transacciones con un volumen medio por operación de 28 MM €. Esta cifra representa un
36 % menos que los 880 MM € registrados en el año 2008.

La evolución del perfil de inversor protagonista en el mercado de inversión ha sufrido un
cambio drástico durante los dos últimos años. Los fondos de inversión nacionales e
internacionales, compañías inmobiliarias e inversores institucionales protagonistas durante la
época de bonanza económica han cedido protagonismo al inversor privado que actúa a
través de su “family office”. Por su parte, las cadenas hoteleras se siguen mostrando cautas
a la hora de estudiar potenciales adquisiciones de inmuebles si bien algunas de ellas, sobre
todo nacionales y fuertemente patrimonialistas, han estado activas durante el 2009.
Oferta Hotelera

La oferta hotelera durante 2010 alcanzó las 1.397.313 plazas hoteleras distribuidas en
14.916 establecimientos hoteleros. Durante el pasado ejercicio se incorporaron al mercado
92 proyectos. Los incrementos más importantes se han dado en las categorías de 5* y 4*,
en las que la planta hotelera se ha incrementado en un 7,3% y en un 6,6%
respectivamente. En cualquier caso, se observa una ralentización en el número de
proyectos nuevos que salen al mercado lo que está permitiendo una mejora en los niveles
de ocupación.

En cuanto a la tipología de hoteles en auge, se mantiene la tendencia ya observada en años
anteriores por la que los proyectos urbanos con categoría 4* y 5* siguen ganando
importancia. Las Comunidades Autónomas más representativas en cuanto a la dotación de
plazas hoteleras son: Andalucia, Canarias, Cataluña, Islas Baleares, Comunidad Valenciana y
Comunidad de Madrid, concentrando más del 75% de la totalidad de las plazas hoteleras.
Por otro lado, son Andalucia, Cataluña y Madrid las comunidades autónomas con mayor
número de proyectos hoteleros en desarrollo.
Comportamiento de la Demanda

El número de viajeros se situó en el año 2010 en los 82,16 millones lo que supone un
incremento del 5,8% con respecto a los datos registrados en 2009. Se debe destacar que
este incremento del número de viajeros supone un cambio de la tendencia iniciada en el
año 2008 y continuada a lo largo del año 2009 en la que se observó un descenso, en el
acumulado de los dos años, en el número de viajeros del 8,0%. Dicho descenso fue
especialmente relevante entre el perfil de viajeros extranjeros, cayendo en un 9,7% en el
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periodo 2008-2009, mientras que el descenso entre viajeros españoles fue del 6,8%. En
2010 el número de viajeros extranjeros se ha situado en su nivel histórico más alto, 35,81
millones, mientras que en el caso de los viajeros españoles, 46,34 millones, la cifra queda
todavía lejos de los niveles alcanzados en los años 2006, 2007 y 2008.

El total de pernoctaciones durante el año 2010 fue de 268,02 millones, un 6,8% más que
las registradas en el ejercicio 2009. Este hecho supone un cambio de tendencia respecto a
la evolución del mercado en los años 2008 y 2009. Han sido los viajeros extranjeros los que
más han incrementado las pernoctaciones alcanzando la mejora el 8,9% sobre los datos de
2009. En el caso de los viajeros españoles el número de pernoctaciones se ha incrementado
en un 3,2% en el mismo periodo de tiempo. No obstante la mejora producida, los datos de
pernocataciones quedan lejos de los niveles alcanzados en el año 2007.

La estancia media de los turistas en establecimientos hoteleros durante 2010 mantuvo la
tendencia alcista iniciada en el año 2008. Las misma, se ha situándo en 3,26 días, aun lejos
de los niveles de 2002 cuando alcanzó los 3,72 días. La principal razón de esta mejora ha
sido el comportamiento positivo a lo largo de 2010 de la demanda extranjera con mayor
capacidad de gasto, que ha aumentado el número de pernoctaciones respecto a años
precedentes.

El continuo ajuste en las tarifas hoteleras observadas desde el año 2009 conjuntamente con
la mejora en la situación económica en los principales países emisores ha sido determinante
para la mejora de los niveles de ocupación a lo largo de 2010. Todas las categorías hoteleras
muestran un ligero ascenso en la ocupación, siendo ésta especialmente intensa en la
categoría de 5*.

Los destinos más visitados en España en 2010 fueron Andalucía (14.396.886 visitantes; +
1,35% respecto a 2009), Cataluña (15.779.716 visitantes; +12,46% respecto a 2009),
Comunidad de Madrid (9.812.454 visitantes; +11,02% respecto a 2009) Baleares
(7.555.293 visitantes; +6,78% respecto a 2009), Canarias (7.128.745 visitantes; +9,74%
respecto a 2009) y la Comunidad Valenciana (7.010.891 visitantes; +1,51% respecto a
2009). Se puede observar como los principales destinos españoles, tanto turísticos como
urbanos, han mostrado un crecimiento en el número de visitantes.

Los principales mercados emisores de viajeros durante 2010 continuaron siendo Reino
Unido (6.838.770), Alemania (6.497.712), Francia (3.875.437) e Italia (2.561.409). A lo largo
de 2010 se ha producido un ascenso generalizado del número de visitantes provenientes de
destinos
extranjeros,
siendo
más
acentuado
dicho
ascenso
en
los
mercados
tradicionalmente menos importantes. Destacan mercados como Rusia con un crecimiento
del 47,1%, los EE.UU, con un crecimiento por encima del 19%, Japón con un crecimiento
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superior al 20% o paises como Noruega, Polonia o Grecia con crecimientos todos ellos
también superiores al 25%.

Por tipología de establecimiento, durante 2010, al igual que viene ocurriendo en años
anteriores, se incrementó de manera especial el porcentaje de visitantes que se alojaron en
establecimientos de mayor calidad (4* y 5*), en los que se han apreciado crecimientos
superiores al 8% respecto al año 2009.
En el resto de categorías también se ha
incrementado el número de visitantes, si bien, en porcentajes inferiores. Aún así, y pese al
crecimiento que están experimentando en los últimos años los hoteles de 5*, se debe
destacar que los hoteles de 3* y 4* alojaron a lo largo del año 2010 a algo más del 73% del
total de viajeros.
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3.- Tendencias del mercado hotelero
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado hotelero para los próximos meses:

El contexto macroeconómoco será clave en 2011, no esperándose una mejora clara en el
crecimiento
del
mercado
trístico-hotelero
como
consecuencia
de
un
mejor
comportamiento de la demanda nacional. El complicado contexto económico en el que se
sigue encontrando nuestra economía seguirá lastrando la actividad turística nacional. Será la
demanda extranjera, la que muestre un mejor comportamiento en línea con lo ocurrido en
2011, aunque su ritmo de crecimiento será moderado. No es previsible, por lo tanto, un
crecimiento importante en la actividad turística-hotelera a lo largo de 2011.

La tendencia en cuanto a la evolución de precios en el sector hotelero es la de estabilización
de los mismos y, en determinados casos, ligero crecimiento después de los importantes
ajustes acumulados desde el año 2008. Esta evolución de precios unida a un ligero
incremento en los niveles de ocupación supondrá suaves mejoras, no generalizadas, en los
resultados operativos.

Son los establecimientos de 4* y 5* los que especialmente han contribuido durante los
últimos años al crecimiento del mercado hotelero. En este sentido, y al igual que en los
últimos años serán los hoteles de estas dos categorías los que experimenten mayor interés
por parte de la demanda después del importante ajuste en precios acumulado desde 2008.

Como se avanzó en informes anteriores la paralización o retraso de los planes de expansión
sigue siendo la tónica general en la futura oferta prevista. Los nuevos proyectos que se
vayan incorporando al mercado a lo largo de los próximos meses serán puestos en marcha
por grupos promotores que ya tenían concedida la financiación de la construcción,
particulares y cadenas muy asentadas que ya hayan comenzado sus proyectos y que por
operatividad no les compense detener su desarrollo. Aún así, se debe mencionar que
existen alrededor de 350 proyectos que esperan abrir sus puertas a lo largo de los
próximos 5 años. Se estima que de ellos, más de la mitad, paralizarán su desarrollo o
retrasarán la entrega de los mismos hasta que se observe una clara recuperación en el
contexto económico.
Por otro lado, la situación de los mercados financieros caracterizados por el
endurecimiento del crédito es un limite al desarrollo del mercado hotelero, desde el punto
de vista de la promoción de nuevos proyectos así como de la necesaria inversión que
requiere parte de la planta hotelera española.
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
El análisis de la futura oferta hotelera por categoría de establecimientos, permite establecer
que a lo largo de 2011 continuará el crecimiento progresivo de los hoteles con categoría 4*
y 5*, en detrimento de los de menor categoría. El mercado nacional sigue creciendo en las
categorías superiores, lo que está generando una planta hotelera muy competitiva en su
relación calidad-precio. Más del 60% de los desarrollos en curso se concentrarán en
producto urbano habiéndose reducido de manera considerable el desarrollo de proyectos
vacacionales.

Se mantiene la tendencia ya observada en años anteriores por la que el tipo de explotación
preferido por las cadenas hoteleras sigue siendo la firma de contratos de gestión o alquiler
variable, en el que la renta fija o mínimo garantizado se reduce sustancialmente. No
obstante, la complicada situación económica por la que atraviesa el sector inmobiliario
español y la necesidad de vender producto de determinadas empresas inmobiliarias con
hoteles en cartera para obtener liquidez sigue despertado el interés de algunas cadenas
hoteleras con mejor situación financiera por la adquisición en propiedad de activos
hoteleros.

Un año más, España sigue perdiendo peso relativo como destino turístico, a la vez que se
incrementa el interés por nuevos destinos turísticos vacacionales del Mediterráneo cada vez
más consolidados y que cuentan con una oferta hotelera muy competitiva. Mercados como
Egipto, Marruecos, Turquía o Croacia han crecido en número de visitantes por encima del
mercado español alo largo de 2010. La inestabilidad geopolítica originada en el primer
tercio del año 2011 en determinados destinos del mediterraneo está beneficiendo a España
como destino turístico alternativo.
Tal y como se ha avanzado en estudios anteriores es necesario mantener el esfuerzo en la
promoción de España como destino turístico no sólo en aquellos mercados en los que la
marca España es reconocida sino también en nuevos mercados emergentes con gran
volumen de población en los que el ocio empieza a calar en unas clases medias-altas cada
vez más numerosas. India, China o Brasil son paises con potenciales mercados emisores de
turismo e importantes perspectivas de crecimiento.

En cuanto a los hábitos de los turístas, se espera que a lo largo de 2011 la estancia media
siga aumentando ligeramente, al ser cada vez más los que se amoldan a paquetes de viajes
de agencias, donde la duración de los viajes suele ser algo mayor a la de los viajes
gestionados de forma directa por el propio turista. Por otro lado, la llegada de una tipología
de turismo con mayor capacidad de gasto, algo ya observado en 2010, también hará crecer
suavemente la estancia media.

En el mercado de inversión el tipo de operación que se prevé como más atractiva durante
el año 2010 serán las operaciones de “Sale & Lease Back”. Determinados hoteleros
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buscarán desprenderse de la propiedad de algunos de sus activos sin perder la gestión de
los mismos con el objetivo de generar liquidez ante las dificultades de obtener financiación a
través de las entidades financieras. Principalmente los grandes protagonistas en estas
operaciones serán las cadenas hoteleras patrimonialistas con producto urbano bien ubicado,
en funcionamiento que resulte especialmente atractivo para inversores privados y fondos
hotelero tipo core. Por otra parte preveemos que fondos oportunistas interesados en ver
proyectos hoteleros added value puedan materializar operaciones de esta índole,
especialmente en proyectos en curso y reconversiones de edificios.
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