fraccionamiento en jose ignacio

INFORME AMBIENTAL RESUMEN
FRACCIONAMIENTO EN JOSE IGNACIO
Maldonado
Diciembre 2008
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
INDICE DE CONTENIDOS
0. DATOS DEL PROYECTO .......................................................................................... 3
1. RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO ............................................................... 4
2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO.............................................................................. 5
2.1 Localización y accesos ......................................................................................... 5
2.2 Objetivos del proyecto .......................................................................................... 6
2.3 Actividades del proyecto ....................................................................................... 8
2.4 Aspectos ambientales del proyecto .................................................................... 10
3. CARACTERÍSTICAS DEL AMBIENTE RECEPTOR ................................................ 13
3.1 Ubicación general ............................................................................................... 13
3.2 Elementos del medio receptor ............................................................................ 17
3.3 Evaluación de sensibilidad de los elementos del medio ..................................... 21
4. IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES ..................... 23
4.1 Descripción de aspectos ambientales ................................................................ 23
4.2 Evaluación de aspectos ambientales ................................................................. 32
4.3. Plan de gestión de aspectos ambientales significativos .................................... 38
4.4. Identificación de impactos ambientales significativos ........................................ 48
5. TECNICOS INTERVINIENTES ................................................................................ 49
6. ANEXOS ................................................................................................................... 50
6.1 Planos del proyecto ................................................................................................
6.2 Estudio de inserción del proyecto en el desarrollo urbano de José Ignacio. Arq.
Araxi Latchinian ............................................................................................................
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0. DATOS DEL PROYECTO
Titular y responsable del proyecto
Nombre
Leonardo Jabif
Representante del titular
Sebastián Plada
Firma del representante del titular
del proyecto
Domicilio constituido
18 de Julio 837, San Carlos, Maldonado
Código Postal
20400
Nº de teléfono
(042) 669008
Nº de fax
(042) 668457
Localización del proyecto
Padrones
Sección Judicial
Departamento
Localidad
Nombre del propietario del predio
N° 21222 y Nº 21223
7ª
Maldonado
Faro de José Ignacio
Daniel Jabif
Técnico responsable del análisis ambiental
Nombre:
Profesión:
Aramis Latchinian
Licenciado en Oceanografía Biológica
Firma:
Domicilio:
Nº de teléfono:
Nº de fax:
Gonzalo Ramírez 2133 / 602
413 60 72
413 74 06
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1. RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO
El proyecto que se describe en este Informe Ambiental Resumen consiste en el
fraccionamiento de un predio que se ubica sobre el Camino Vecina de La Rinconada a
500 m de la Ruta Nacional N° 10, camino de por medio del proyecto Golf de José
Ignacio y al norte del fraccionamiento La Candelaria existente. El destino de los lotes a
fraccionar serán chacras de residencias estivales en una superficie total de 12 ha. La
futura edificación ocupará el 7% del predio.
Según el Informe de Impacto Urbano realizado, el proyecto es compatible con el
ordenamiento territorial desde el momento que cumple con la normativa ambiental
aplicable.
Los aspectos ambientales del proyecto en sus etapas de construcción y operación, no
generarán impactos ambientales significativos al dar cumplimiento con las medidas de
gestión anunciadas en el Plan de Gestión Ambiental correspondiente.
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2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
2.1 Localización y accesos
El proyecto se encuentra dentro la zona prevista en el Art. 238 de la Ordenanza de
construcciones, sobre el Camino Vecina de La Rinconada a 500 m de la Ruta Nacional
N° 10, camino de por medio del proyecto Golf de José Ignacio y al norte del
fraccionamiento La Candelaria existente.
El predio se encuentra en las coordenadas geográficas 096484 según carta E-29
“José Ignacio” del Servicio Geográfico Militar (SGM).
A continuación se presenta la ubicación del predio sobre carta del SGM (Figura 2.1).
Figura 2.1. Ubicación del predio
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2.2 Objetivos del proyecto
El proyecto consiste en una urbanización en propiedad horizontal que será inscripta de
acuerdo a lo establecido en la Ley N° 17292.
Se crearán 17 chacras para residencias estivales en predios de superficies entre 5000
y 8000 m2, con el objetivo de desarrollar una zona de alta calidad de servicios e
infraestructura con una baja densidad de ocupación del suelo (7%).
El diseño del fraccionamiento incorpora un espacio central común que separa las
residencias de la zona sur de la zona norte, dando una sensación de una menor
densidad.
El acceso a todos los lotes es mediante un camino de pavimento de tosca, para
circulación vehicular, de doble vía, con un cantero de 5mt de ancho.
A continuación se presenta esquema del proyecto (Figura 2.2):
Figura 2.2. Esquema del proyecto.
Según el informe de impacto urbano realizado, el proyecto surge de una idea de
equilibrio, entre la forma de ocupación del suelo y la naturaleza, con el fin de
aprovechar lo mejor del paisaje.
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Acondicionamiento e instalaciones
Se incorporarán los servicios e instalaciones necesarias (iluminación, electricidad,
abastecimiento de agua potable, caminería, etc.).
La construcción de las viviendas será realizada por los futuros copropietarios de los
predios formando parte de un proyecto posterior y cumplirán con las normas edilicias
de la zona resto de la Ordenanza General de Construcciones para el Sector José
Ignacio. Además cumplirán con las especificaciones del reglamento de construcciones
del reglamento de copropiedad interno exigido.
De acuerdo al informe técnico realizado por los ingenieros Jorge Hourcade y
Sebastián Bajsa1, se promoverá que el tratamiento de los efluentes líquidos
domiciliarios sea de carácter individual para cada futura vivienda, de acuerdo al
siguiente esquema:
-
Tratamiento primario con eliminación de los sólidos sedimentables y material
flotante (fosas sépticas diseñadas con un tiempo de retención de 24 horas con
el fin de retener todos los sólidos sedimentables).
Tratamiento secundario de tipo biológico para la eliminación de materia
orgánica particulada no sedimentable y disuelta (Sistema Natural de
Vegetación Emergente de tipo Sistema de Flujo Subsuperficial).
Desinfección estricta para la disminución de los organismos patógenos a
valores sin riesgos para la salud humana (ej.: agregado de cloro).
La disposición final del efluente tratado será por medio de evapotranspiración (del
terreno y de la vegetación).
La construcción de las piletas de tratamiento de efluentes será responsabilidad de
cada vivienda en particular quedando incluido en este proyecto, únicamente el
mantenimiento de las mismas.
Se fomentara la utilización del efluente final luego de los tratamientos previstos para
que sean utilizados para regar cada predio en particular, y así evitar un consumo de
agua de red excesivo.
Las actividades del proyecto se describen de manera secuencial, agrupadas en tres
etapas:
C - Actividades en la etapa de Construcción
O - Actividades en la etapa de Operación
A - Actividades en la etapa de Abandono
1
“Tratamiento de efluentes en emprendimiento en padrones 21222 y 21223 - 7ª sección catastral de
Maldonado”. Ing. Jorge Hourcade – Ing. Sebastián Bajsa
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2.3 Actividades del proyecto
2.3.1 Actividades de la Etapa de Construcción
C1. Acondicionamiento inicial del predio
Se realizará una limpieza del predio y de caminos existentes, que consistirá en el corte
de pastizales y malezas, extracción de cardos, ortigas, espinillos y chircas que no
hayan adquirido aún porte arbustivo.
C2. Transporte y almacenamiento de materiales
Consiste en el transporte y almacenamiento de los materiales necesarios para el
acondicionamiento del predio (tosca, especies vegetales).
C3. Construcción de caminería
Las calles se construirán de 5.00 m de ancho y 0.20 m de espesor de tosca
compactada.
La circulación de acceso tendrá las mismas características pero se desarrollará en
doble vía, a lo largo de unos 60 m, con un cantero de 5 m de ancho.
C4. Abastecimiento y distribución de agua potable
El agua potable se abastecerá a partir de la red de la empresa Aguas de la Costa.
Será necesaria una ampliación de la misma, que consiste en una extensión de 800 m
de tubería de PVC 75 mm.
El sistema de distribución interno funcionará con la presión suministrada por la red
pública, no existiendo ningún sistema de presurización ni tanque elevado dentro del
emprendimiento.
La red de distribución será de tipo mallada y tendrá una longitud estimada en 700 m.
C5. Construcción de sistema de pluviales
El desagote de pluviales se realizará por cuneta a cielo abierto con alcantarillas o
badenes en los cruces necesarios.
C6. Tendidos de instalación eléctrica y otros servicios
El complejo se alimentara a través de una línea de 15kV a construir, de aprox. 1 km de
longitud, que se conectara con la red existente sobre la Ruta Nº 10. Se instalarán
además las canalizaciones correspondientes a los servicios de telefonía, televisión
cable, etc.
C7. Uso y mantenimiento de maquinaria durante la obra
Implica el uso y mantenimiento de maquinaria de las actividades de construcción. Será
necesario contar con una zona de lavado, almacenamiento de combustible y taller
mecánico en la zona del obrador.
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C8. Actividades domésticas
Se trata de las actividades domésticas que realizará el personal encargado de la
construcción del emprendimiento (ej.: alimentación, aseo, uso de baños).
2.3.2 Actividades de la etapa de Operación
Las actividades de operación del loteo consisten básicamente en el mantenimiento del
predio y áreas verdes, mantenimiento del sistema de tratamiento de efluentes y
actividades domésticas del personal.
La construcción de las residencias, tendrá un reglamento específico que contemplará
criterios ambientales para la construcción de cada unidad. También se impondrán
condiciones mínimas en los contratos de compraventa o el reglamento de copropiedad
para asegurar un manejo adecuado de los residuos sólidos, efluentes líquidos y de
todo el predio en general.
O1. Mantenimiento del predio y áreas verdes
Mantenimiento de las condiciones para el adecuado crecimiento de especies vegetales
implantadas, control de plagas y monitoreo de las comunidades vegetales.
Para el riego se utilizará el agua proveniente de la red de abastecimiento,
complementándose con el agua posible de reutilizar proveniente del sistema de
tratamiento de efluentes domiciliarios.
O2. Mantenimiento del sistema de tratamiento de efluentes
Las tareas de control y mantenimiento del sistema incluyen:
-
Realización de análisis periódicos de calidad bacteriológica del efluente
Limpieza de fosas sépticas (dos veces al año, antes y después del verano)
Corte de totoras (una o dos veces al año)
Mantenimiento de sistema de desinfección
Mantenimiento del sistema de riego
Todas estas tareas, con excepción de los controles bacteriológicos, deberán ser
realizadas en baja temporada de forma tal de no generar molestias a los ocupantes de
las viviendas.
O3. Manejo de cloro
El manejo de cloro se realizará para la desinfección de los efluentes domiciliarios,
luego del tratamiento secundario. El almacenamiento del mismo se realizará en local
cerrado, cumpliendo con las condiciones de iluminación y ventilación adecuadas, e
incorporando medidas preventivas para evitar incidentes y accidentes ambientales
(identificación y, manipulación de recipientes, trasvases y aplicación, etc.).
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O4. Actividades domésticas
Se trata de las actividades domésticas que realizará el personal encargado del
mantenimiento de áreas verdes, predio, sistemas de tratamiento, vigilancia del predio y
otras actividades del administrador del fraccionamiento (ej.: alimentación, aseo, uso de
baños).
2.3.3 Actividades de la etapa de Abandono
En caso de existir un abandono de la obra durante la etapa de construcción, el
emprendedor se hará cargo de un abandono adecuado.
A1. Reconstitución del predio
En este proyecto, que se basa principalmente en el acondicionamiento de un predio, el
abandono del proyecto puede darse anteriormente a la construcción de las viviendas.
Si ocurre este abandono, el predio será acondicionado de manera tal que mantenga
las características obtenidas luego del acondicionamiento inicial.
A2. Uso y mantenimiento de maquinaria
Implicará contar con la misma zona de lavado, almacenamiento de combustible y taller
mecánico con la que se contará durante la construcción.
A3. Actividades domésticas
Se trata de las actividades domésticas que realizará el personal encargado del
abandono del emprendimiento (ej.: alimentación, aseo, uso de baños).
2.4 Aspectos ambientales del proyecto
Para cada actividad identificada, se determina qué tipo de emisiones y consumos tiene
asociada (aspectos ambientales). Estos aspectos ambientales se codifican de la
siguiente manera:
a- Emisiones atmosféricas
b- Efluentes líquidos
c- Residuos sólidos
d- Ruidos
e- Consumos
f- Presencia de obra / Ocupación de espacio
g- Situaciones incidentales
2.4.1 Aspectos ambientales de la etapa de construcción
Generados por el acondicionamiento inicial del predio (C1)
C1c Residuos sólidos (césped, residuos vegetales, tierra)
C1d Ruidos generados en el acondicionamiento inicial del predio
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C1f Modificación de las condiciones del predio
Generados por el transporte y almacenamiento de materiales (C2)
C2a Emisiones atmosféricas (polvo, gases de combustión)
C2b Escurrimiento de aguas pluviales con arrastre de sedimentos
C2d Ruido generado por el transporte de materiales
C2e Consumo de combustibles fósiles
C2f Presencia de vehículos para el transporte de materiales
C2g Eventuales derrames de hidrocarburos
Generados por la construcción de caminería (C3)
C3a Emisiones de polvo y tierra
C3b Efluentes líquidos proveniente de pluviales cargados con sedimentos
C3c Residuos sólidos (restos vegetales)
C3d Ruidos generados por los camiones
C3e Consumo de recursos naturales (tosca, pedregullo)
C3f Presencia de caminería en el predio
Generados por el abastecimiento y distribución de agua potable (C4)
C4a Emisiones atmosféricas por movimiento de suelos (polvo, tierra)
C4c Residuos sólidos (restos vegetales, caños, materiales de construcción)
Generados por la construcción de sistemas de pluviales (C5)
C5a Emisiones atmosféricas por movimiento de suelos (polvo, tierra)
C5c Residuos sólidos (restos vegetales, materiales de construcción)
Generados por el tendido de instalaciones eléctricas y otros servicios (C6)
C6a Emisiones atmosféricas por el movimiento de suelos
C6c Residuos sólidos (restos vegetales, cables, conductos)
Generados por el uso y mantenimiento de maquinaria durante la obra (C7)
C7a Emisiones atmosféricas (movimiento de suelos, gases de combustión)
C7b Efluentes líquidos provenientes del lavado de maquinas y equipos
C7c Residuos sólidos (trapos sucios, filtros, baterías)
C7d Ruidos de maquinaria utilizada
C7e Consumo de combustibles fósiles
C7f Presencia de maquinaria en el predio
C7g Eventuales derrames de hidrocarburos
Generados por las actividades domésticas del personal durante la obra (C8)
C8b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios
C8c Residuos sólidos asimilables a urbanos
C8e Consumo de recursos (agua, energía eléctrica)
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2.4.2 Aspectos ambientales de la etapa operación
Resumen de Aspectos Ambientales de operación
Generados por el mantenimiento del predio y áreas verdes (O1)
O1b Efluentes líquidos cargados con sustancias químicas y restos vegetales
O1c Residuos sólidos (envases de sustancias químicas, residuos vegetales)
O1e Consumo de agua para riego
O1g Eventuales vuelcos y derrames de agroquímicos
Generados por el mantenimiento del sistema de tratamiento de efluentes (O2)
O2a Emisiones atmosféricas provenientes del mantenimiento del sistema de
tratamiento (olores)
O2c Residuos sólidos (restos vegetales, lodos de fosa séptica)
O2g Eventuales derrames de efluentes líquidos y lodos de fosa séptica
Generados por el manejo de cloro (O3)
O3a Emisiones atmosféricas (emisiones volátiles de cloro)
O3c Residuos sólidos (envases vacios de cloro)
O3g Eventuales derrames de cloro
Generados por las actividades domésticas (O4)
O4b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios
O4c Residuos sólidos asimilables a urbanos
O4e Consumo de recursos (agua, energía eléctrica)
2.4.3 Aspectos ambientales de la etapa de abandono
Resumen de Aspectos Ambientales de abandono
Generados por la reconstitución del predio (A1)
A1c Residuos sólidos (restos vegetales, escombros)
Generados por uso y mantenimiento de maquinaria (A2)
A2a Emisiones atmosféricas (movimiento de suelos, gases de combustión)
A2b Aguas del lavado de maquinaria y equipos.
A2c Residuos sólidos (trapos sucios, filtro, baterías)
A2d Ruidos de la maquinaria
A2e Consumo de combustibles fósiles
A2g Eventuales derrames de hidrocarburos
Generados por las actividades del personal (A3)
A3b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios
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A3c Residuos sólidos asimilables a urbanos
A3e Consumo de recursos (agua, energía eléctrica)
3. CARACTERÍSTICAS DEL AMBIENTE RECEPTOR
3.1 Ubicación general
El proyecto está ubicado en la cuenca de la Laguna Garzón, entre ésta y la Laguna
José Ignacio, a 790 m del Océano Atlántico en dirección noroeste.
El predio del proyecto está situado a 530 m al noroeste del vértice del brazo de la
desembocadura de la Laguna Garzón, y a 3 km al suroeste de la costa del cuerpo de
la Laguna.
Las Lagunas costeras de José Ignacio, Laguna Garzón y Laguna de Rocha, en ese
orden de oeste a este, conforman un collar de lagunas costeras de gran interés
ambiental. Fueron declaradas áreas protegidas en 1992, por el decreto Nº 527 / 992.
El gran atractivo paisajístico de este grupo de cuencas colindantes, ha atraído un
interés progresivo en inversiones inmobiliarias. La presión de la demanda de los
predios que las conforman, para implantar viviendas, fraccionamientos y
emprendimientos turísticos ha elevado el precio de la tierra y el costo de oportunidad
de mantener la actividad agropecuaria tradicional.
La zona se caracteriza por estar en la interfase entre las dunas costeras y la pradera.
El límite entre ambos suelos y ecosistemas está configurado por un sistema de
barrancas de entre 0,5 y 4 m de altura. El sistema de barranca parece ser
relativamente estable si se tiene en cuenta la evolución de su configuración entre los
años 1966 y 2005.
La comparación de las fotos aéreas del año 1966 y 2005 dan idea de la evolución de
los macizos vegetales sobre el suelo arenoso. En efecto entre ambas épocas el
sistema de dunas ha recibido una presión forestal importante, con el objeto de
“controlar” su dinámica.
El predio del proyecto fue destinado a la actividad agropecuaria desde los años 60 y
actualmente es utilizado como pradera para la ganadería.
En páginas siguientes se presentan:
-
Foto aérea con la ubicación del predio del proyecto con respecto a la Laguna
Garzón y la Ruta 10.
Fotos aéreas de 1966 y 2005 marcando la ubicación del predio del proyecto
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Laguna Garzón
Ruta 10
Figura 3.1. Ubicación del predio del proyecto
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Figura 3.2. Foto aérea año 1966
Figura 3.3. Foto aérea año 2005
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Los elementos más destacables del área del proyecto y su zona de influencia
inmediata son:
Figura 3.4. Elementos del medio receptor del proyecto
Leyenda
Límite del predio
Barranca
Plantaciones de eucaliptos (monte de abrigo)
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3.2 Elementos del medio receptor
I. Pradera espontánea con ganadería (en el predio)
El predio cuenta hoy con una cobertura de pradera espontánea utilizada para
actividades aisladas de pastoreo de engorde de ganado. Prácticamente toda la
superficie del predio está cubierta con diversas gramíneas.
Figura 3.5. Pradera (predio)
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II. Barranco
Sobre el extremo sur oeste del predio, termina el sistema de barrancas arenosas que
comienza en la laguna José Ignacio, y se extiende sobre 6,6 km lineales. A la altura
del predio la barranca tiene entre 0,5 y 1,2 m de altura. La barranca da cuenta del
suelo de transición que existe en toda su extensión, y de la composición del sub suelo
de arenas y areniscas. Hacia el este del predio la barranca se va disipando,
conformando el extremo del sistema.
Figura 3.6. Barranca en el predio, sobre el límite sur
III. Monte plantado de eucaliptos
El límite norte del predio atraviesa una pequeña plantación de Eucalyptos, implantada
para abrigo de ganado, de 1,7 ha aproximada de superficie. El trazado de los límites
deja del lado interior del predio un monte alargado de 0,25 ha. También se ven
algunos parches menores sobre el límite sur del predio.
IV. Infraestructura vial y servicios
La caminería de la zona consiste en calles de tosca y arena con sus respectivas
cunetas. Las calles paralelas al sentido de la pendiente, muestran evidencias de los
efectos de la erosión por el escurrimiento pluvial y requieren un mantenimiento
periódico. En la actualidad la zona esta abastecida únicamente con electricidad.
V. Fraccionamientos existentes
En los últimas décadas y más intensamente en lo últimos 15 años, se han definido una
serie de fraccionamientos entre las Lagunas José Ignacio y Garzón. En la actualidad
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Fraccionamiento en José Ignacio
se encuentran unos 10 fraccionamientos (3 en la faja de defensa de costas y 7 al norte
de la Ruta 10). Tienen diferentes extensiones y diferentes grados de avance.
Algunos solo tienen una portera, mientras que otros ya han desarrollado un jardinado
específico en toda su extensión y tienen varias residencias construidas.
En el anexo 8.1 se encuentra un plano con el relevamiento de los fraccionamientos
existentes entre las lagunas José Ignacio y Garzón.
VI. Viviendas existentes
En los límites norte y sur del predio hay viviendas con diferente antigüedad. La
vivienda ubicada en el padrón al norte del predio, es el antiguo casco del
establecimiento agropecuario del que el predio del proyecto formaba parte.
En el padrón lindero ubicado al sur del predio del proyecto, se ha construido
recientemente otra vivienda.
Figura 3.7. Casco de establecimiento agropecuario al norte del predio
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Figura 3.8. Residencia de reciente construcción al sur del predio
También existe un entramado relativamente denso de viviendas, residencias de campo
o chacras marítimas unitarias, que aprovecharon la existencia de cascos antiguos para
reformarlos y reconstruirlos.
Están ubicadas alrededor del predio, con una mayor concentración hacia el noroeste,
el noreste y el oeste.
Estas chacras marítimas modernas conforman un cordón de residencias entre la
laguna José Ignacio y la Laguna Garzón, en la zona ubicada al norte del sistema de
barrancas.
La zona al sur del sistema de barrancas, forestación mediante, constituye una
urbanización relativamente más densa, asociada a José Ignacio.
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3.3 Evaluación de sensibilidad de los elementos del medio
Para evaluar la sensibilidad ambiental del medio receptor, se evalúan los elementos
del medio de acuerdo a 22 criterios de sensibilidad ambiental:
1- Áreas protegidas
2- Ecotonos de áreas ambientalmente
sensibles
3- Áreas densamente pobladas
4- Viviendas expuestas
5- Humedales y marismas
6- Hábitats de especies amenazadas
7- Áreas de cría o nidificación
8- Bosques o macizos de flora nativa
9- Cursos o cuerpos de agua naturales
10- Áreas de recarga de acuíferos
11- Suelos con pendiente mayor al 40%
12- Suelos altamente productivos
13-Tomas
humano
de
agua
para
consumo
14- Grupos humanos vulnerables
15- Zona de descanso
16- Paisaje notable
17- Áreas de valor paleontológico (posible
yacimiento)
18- Áreas de valor arqueológico (posible
yacimiento)
19- Valores arquitectónicos notables
VI. Viviendas existentes
V. Fraccionamientos exist.
III. Monte plantado de
eucaliptus
IV. Infraestructura vial
Criterios de sensibilidad
II. Barranco
I. Pradera espontánea con
ganadería
Elementos del medio receptor
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20- Alto valor histórico / patrimonial
21- Áreas de alto interés turístico
22- Capacidad de carga de infraestructura
existente
Resumen de Elementos Sensibles del Medio Receptor
II
IV.
VI.
Barranco
Infraestructura vial
Viviendas existentes
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4. IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES
4.1 Descripción de aspectos ambientales
4.1.1 Descripción de aspectos ambientales de la etapa de construcción
Emisiones atmosféricas
C2a Emisiones atmosféricas (polvo, gases de combustión) generados por el
transporte y almacenamiento de materiales
C3a Emisiones de polvo y tierra generados durante la construcción de caminería
C4a Emisiones atmosféricas generados por los movimientos de suelos (polvo,
tierra) durante la construcción de instalaciones para el abastecimiento y
distribución de agua potable.
C5a Emisiones atmosféricas por movimiento de suelos (polvo, tierra) durante la
construcción de sistema de pluviales
C6a Emisiones atmosféricas por el movimiento de suelos generadas durante los
trabajos de tendido de instalaciones eléctricas y otros servicios
C7a Emisiones atmosféricas (movimiento de suelos, gases de combustión) )
generadas por el uso y mantenimiento de maquinaria de la obra.
Los gases de combustión generados en la etapa de construcción son mínimos por la
baja cantidad de maquinaria a utilizarse.
Asimismo, la emisión de partículas al aire, es pequeña y con poca afectación en la
zona de influencia, ya que no hay construcciones linderas al predio del proyecto. Las
partículas emitidas, por decantación seca, se depositarán nuevamente en el terreno.
Efluentes líquidos
C2b Escurrimiento de aguas pluviales con arrastre de sedimentos de los materiales
almacenados para la obra
C3b Efluentes líquidos proveniente de pluviales cargados de sedimentos a partir de
la construcción de la caminería
El acopio de materiales para la obra se realizará bajo techo (siempre que sea posible)
y sobre superficie impermeable.
El obrador será la primera edificación a realizar, para utilizarla como zona de acopio de
materiales y posteriormente como lugar de almacenamiento de maquinaria.
C7b Efluentes líquidos provenientes del lavado de máquinas y equipos utilizados
durante la obra
Se prevé realizar solamente actividades de mantenimiento ligero a los vehículos y
maquinaria, ya que no se contará con la infraestructura ni técnicos para realizar
reparaciones de gran porte.
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Los efluentes del lavado de herramientas arrastran sólidos, grasas, lubricantes y
eventualmente detergentes. Esta actividad será realizada siempre en el obrador,
donde se promoverán la gestión de los efluentes generados.
Siempre que sea posible, la limpieza de las herramientas será realizada en seco, con
estopas y trapos.
C8b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios generados por el personal de la
obra.
La empresa contratada para las obras, proveerá la cantidad de baños químicos
necesarios y suficientes para el personal. Estos efluentes tendrán las características
de los domiciliarios, con el volumen derivado de la cantidad de personas que trabajen
en la obra.
Los efluentes finales se dispondrán adecuadamente mediante un servicio de
barométrica habilitado.
Residuos sólidos
C1c Residuos sólidos (césped, residuos vegetales) generados durante el
acondicionamiento inicial del predio
C3c Residuos sólidos (restos vegetales) generados durante la construcción de
caminería
C4c Residuos sólidos (restos vegetales, caños, materiales de construcción)
generados por la construcción de los sistemas de abastecimiento y distribución de
agua potable
C5c Residuos sólidos (restos vegetales, materiales de construcción) generados
durante la construcción de las canalizaciones de pluviales
C6c Residuos sólidos (restos vegetales, cables, conductos) generados durante la
construcción de las instalaciones eléctricas y otros servicios
C7c Residuos sólidos (trapos sucios, filtros, baterías) generados por el mantenimiento
y de equipos y maquinaria de la obra
C8c Residuos sólidos asimilables a urbanos generados por el personal de la obra
En cuanto a las cantidades generadas, se prevé que los restos vegetales sean lo
generados en mayor cantidad.
La mayor parte de los residuos sólidos generados son catalogados como no
peligrosos, a excepción de las baterías, y aquellos residuos asociados a la limpieza de
herramientas (trapos sucios, estopa).
Todos los residuos se gestionarán de forma ordenada, definiendo zonas de
almacenamiento transitorio y formas de acondicionamiento adecuada (ej.: recipientes
con bolsas para residuos de limpieza de herramientas separados del restos de los
residuos) de modo de no generar impactos en el predio ni su entorno.
En condiciones normales no deberían generarse desechos de materiales de
construcción, por lo que la etapa de planificación deberá ser adecuada con el fin de
minimiza la generación de residuos sólidos.
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Ruidos
C2d Ruido generado por el transporte de materiales durante la obra
C7d Ruidos de maquinaria durante el uso y mantenimiento de la misma
En las etapas iniciales de la obra es cuando se generarán mayores niveles de ruido
por el movimiento de los vehículos que transporten los materiales para la construcción.
Los ruidos generados en la construcción no serán de particular relevancia y se
originarán por el uso de herramientas manuales y otros equipos (ej.: martillos,
amoladoras, taladros, hormigonera).
Consumos
C2e Consumo de combustibles fósiles generados por el transporte de materiales hacia
la obra.
C7e Consumo de combustibles fósiles por la maquinaria durante la obra.
Los combustibles utilizados en la obra serán gasoil y eventualmente naftas.
C3e Consumo de recursos naturales (tosca, pedregullo) para la generación de
caminería.
C8e Consumo de recursos (agua, energía eléctrica) generados por el personal durante
al obra.
El consumo de agua y de energía eléctrica se genera por el uso de instalaciones por
parte del personal, por las actividades de riego y mantenimiento del predio durante la
obra, por la limpieza de las instalaciones y equipamiento, y por el funcionamiento de
los equipos.
En cuanto al recurso natural, (tosca, pedregullo) será proveniente de un sitio habilitado
y utilizado en la instalación de la caminería. No se trata de grandes cantidades.
Ocupación de espacio
C1f Modificación de las condiciones del predio durante el acondicionamiento del predio
C3f Presencia de caminería en el predio
El paisaje puede verse afectado y esto interferir en la dinámica de la zona, por lo que a
solicitud de la Dirección Nacional de Medio Ambiente, se ha desarrollando un informe
sobre la inserción urbana del proyecto que se encuentra en anexo a este EIA.
En el mismo se establece, dentro de otros, lo siguiente:
“El predio se desarrolla con su mayor dimensión paralela a la costa, de
aproximadamente 460m, y un ancho máximo de 360 m, conformando un perímetro
irregular. Está delimitado al oeste por una camino Vecinal en una extensión de 415 m;
al norte, este y sur limita con otros predios, en un recorrido de aproximadamente
1000m, en su mayoría tierras dedicadas a la producción agropecuaria.”
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
“El proyecto se integra al desarrollo de la zona a partir de la relación de conectividad a
través del acceso al conjunto, apoyándose en las infraestructuras existentes para el
diseño del trazado.
Las características del predio son muy homogéneas en toda su extensión, por lo que
el trazado propuesto divide al mismo en dos sectores de características muy similares,
al norte y al sur de la calle proyectada.”
El fraccionamiento en cuestión, está enmarcado en lo establecido en la ley Nº 17.292
que establece condiciones para la construcción de propiedades horizontales
incluyendo la presencia de un reglamento de copropiedad para asegurar el
cumplimiento de las condiciones internas impuestas.
Se prevén unidades de vivienda de 500m2, con una densidad para todo el conjunto de
1,4 viviendas por ha. Esto significa que el área edificada ocupa apenas el 7% del total
del predio; este es un indicador importante que refleja el objetivo de mantener
morfología y características del paisaje.
“El camino vecinal sobre el cual se desarrolla este fraccionamiento, es una importante
conexión entre la Ruta 10 y el camino paralelo a la costa que recorre la parte norte de
la franja.”
“Durante los periodos de mayor concurrencia en la estación estival, el trafico sobre
Ruta 10 hacia y desde la Laguna Garzón se intensifica, siendo muy escaso durante el
resto del año. La Ruta se interrumpe en la laguna, y la forma de conexión vehicular
desde ese punto hacia la costa balnearia de Rocha es el pase en balsa, servicio muy
solicitado en temporada de verano.”
“El núcleo poblado más cercano es José Ignacio, a una distancia aproximada de 3km,
con una población permanente que no alcanza el centenar de personas de acuerdo al
censo de 2005. La densidad de viviendas es baja pero con marcada tendencia al
crecimiento. La población flotante es muy superior, como en toda la costa de
Maldonado, alcanzando unas 1000 personas en momentos de máxima ocupación
durante la temporada estival.”
Como es conocido, el crecimiento urbano en la zona referida, está en aumento, desde
ya hace un tiempo. Existen varios proyectos de fraccionamiento aprobados pero
prácticamente ninguno ha comenzado las construcciones.
Es por esto que la evaluación se realiza en base a la normativa existente, teniendo en
cuenta lo que plantea el ordenamiento y los objetivos de la administración.
De acuerdo al Texto Ordenado de Normas de Edificación del Departamento de
Maldonado, el proyecto se encuentra en el Sector 2 José Ignacio, Zona 2.3 Resto.
Al expresar las condiciones de las nuevas zonas a urbanizar, queda reflejada la
voluntad de la municipalidad de urbanizar este sector.
Teniendo en cuenta que el proyecto cumple con lo establecido en el mencionado
reglamento municipal, se puede afirmar que el proyecto es compatible con la zona de
influencia.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
C2f Presencia de vehículos para el transporte de materiales durante la obra
C7f Presencia de maquinaria en el predio durante la obra.
Este aspecto es de mayor importancia en el inicio de las actividades, así como en el
final de la misma por el trasporte de materiales.
No se esperan grandes períodos de tiempo ni grandes maquinarias para el
acondicionamiento del predio.
Incidentes
C2g Eventuales derrames de hidrocarburos provenientes de los vehículos utilizados
para el transporte de materiales durante la obra
C7g Eventuales derrames de hidrocarburos proveniente de la maquinaria utilizada
durante la obra
No se contará con un almacenamiento transitorio de hidrocarburos, más que los
mínimos necesarios para el correcto funcionamiento de la maquinaria.
No se hará mantenimiento en el predio, contando únicamente con lo necesario para
arreglos “ligeros”.
De todas maneras, se contara con planes de acción frente a una ocurrencia de
derrame, y se hará hincapié en las medidas preventivas durante el uso de
hidrocarburos.
4.1.2 Descripción de aspectos ambientales de la etapa de operación
Emisiones atmosféricas
O2a Emisiones atmosféricas provenientes del mantenimiento del sistema de
tratamiento (olores)
Las etapas de mantenimiento serán realizadas en baja temporada, cuando la
presencia de público es mínima.
Al tratarse de sistemas de tratamiento individuales, una frecuencia de una vez cada
dos años es suficiente para el correcto funcionamiento de las mismas.
O3a Emisiones atmosféricas (emisiones volátiles de cloro), generados por el manejo
de cloro.
El cloro será almacenado en las condiciones que el proveedor establezca, siempre
asegurando condiciones de ventilación, estanqueidad, rotulación y manipulación
adecuadas y teniendo en cuentas las hojas de seguridad del producto.
Con esto se evita las emisiones atmosféricas durante su almacenamiento, limitándose
a los momentos de aplicación.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
Los momentos de aplicación, serán mayores en época de verano, por la mayor
afluencia de público.
Efluentes líquidos
O1b Efluentes líquidos cargados con sustancias químicas y restos vegetales
generados durante el mantenimiento del predio y áreas verdes.
Es de destacar que este efluente no tendrá la misma intensidad durante todo el año.
Será imprescindible para el control de esta actividad, la planificación de los
mantenimientos de los distintos predios comunes.
Serán utilizadas sustancias químicas solubles en agua, y en las mínimas cantidades
necesarias para su función.
Además, en el reglamento interno de copropietarios quedará explícito la no utilización
de fertilizantes por parte del Administrador ni los copropietarios de los lotes.
O4b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios generados por el personal de
mantenimiento.
Los efluentes líquidos generados por el personal encargado del mantenimiento del
predio, serán mínimas en cuanto a cantidad y composición.
El obrador construido en etapa de construcción, quedara como recinto de
almacenamiento de materiales y contara con un baño e instalaciones mínimas para
ser utilizado por el personal.
Los efluentes allí generados serán vertidos a un sistema de tratamiento con las
mismas características que los que serán futuramente construidos para las viviendas.
El efluente final, se dispondrá en terreno, por infiltración al mismo.
Residuos sólidos
O1c Residuos sólidos (envases de sustancias químicas, residuos vegetales)
generados por el mantenimiento del predio y áreas comunes.
O3c Residuos sólidos (envases vacíos de cloro) generados por el uso de cloro.
Se hará hincapié en la elección de sustancias químicas a utilizar para el
mantenimiento del predio, de manera de minimizar el grado de peligrosidad de los
mismos.
Se almacenan transitoriamente en el obrador construido para la obra, previo a realizar
su disposición final adecuada.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
O2c Residuos sólidos (restos vegetales, lodos de fosa séptica) generados por el
mantenimiento de las piletas de tratamiento de efluentes líquidos.
Los lodos serán retirados una vez cada 2 años, y para su correcta gestión se tendrá en
cuenta lo establecido por la empresa contratada.
En cuanto a los restos vegetales, estos serán almacenados transitoriamente hasta su
retiro por la municipalidad. Se deberá tener especial cuidado en épocas de verano,
donde el riesgo de incendio se eleva.
O4c Residuos sólidos asimilables a urbanos
Este aspecto incluye dos tipos de residuos.
Aquellos generados por el personal encargado del mantenimiento del predio y áreas
comunes serán bajos en cantidad, y no contendrán residuos peligrosos.
Se gestionan mediante la recolección municipal.
Aquellos residuos generados por las viviendas particulares, una vez retirados de las
mismas, serán levantados mediante una recolección interna de residuos y
almacenados en el obrador a la espera del retiro por parte de la municipalidad.
Consumos
O1e Consumo de agua para riego del predio
O4e Consumo de recursos (agua, energía eléctrica) por el personal encargado de
mantenimiento.
En consumo de agua para riego y mantenimiento de áreas verdes, será mayor en
épocas de verano.
De todas maneras, desde la administración se promoverá el uso del agua proveniente
de las piletas de tratamiento luego de su depuración, tanto para el riego de los predios
privados como los comunes.
El consumo de estos recursos para el personal de mantenimiento será más que nada
para el uso de maquinaria y en lo personal, para la higiene, aseo y uso de
instalaciones.
Incidentes
O1g Eventuales vuelcos y derrames de sustancias químicas por el mantenimiento del
predio
O3g Eventuales derrames de cloro generados por el uso del mismo.
Las sustancias químicas así como el cloro serán utilizados por personal entrenado
para el uso de los mismos.
Se tiene en cuenta los volúmenes a ser utilizados para ser trasportados en
condiciones adecuadas.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
O2g Eventuales derrames de efluentes líquidos y lodos de fosa séptica provenientes
de las piletas de tratamiento.
Existe la posibilidad de que ocurra un desborde de efluentes líquidos desde las piletas
de tratamiento, por un mantenimiento inadecuado de la misma.
Teniendo en cuenta lo determinado por las empresas de barométricas contratadas, y
siguiendo los protocolos establecidos de mantenimiento, se asegura un adecuado
mantenimiento de los sistemas.
Igualmente se contará con un plan de contingencia en caso de ocurrencia del
incidente, que tiene en cuenta la contención del mismo.
4.1.3 Descripción de aspectos ambientales de la etapa de abandono
Los aspectos ambientales derivados del abandono, son similares a los establecidos en
la etapa de construcción.
Emisiones atmosféricas
A2a Emisiones atmosféricas (movimiento de suelos, gases de combustión)
generados en la reconstitución del predio.
Las emisiones atmosféricas vienen dadas por el levantamiento de polvo por el
trasporte de materiales y por los gases de combustión de los vehículos utilizados.
Efluentes líquidos
A2b Aguas del lavado de maquinaria y equipos utilizada en la reconstitución del
predio.
Se mantiene lo mencionado en la descripción de los efluentes líquidos por lavados de
maquinaria y equipos en la etapa de construcción, en cuanto a no realizar actividades
de mantenimiento importantes en el predio, más que reparaciones menores.
Siempre que sea posible, la limpieza de las herramientas será realizada en seco, con
estopas y trapos.
A3b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios
En caso de que el abandono ocurriera después de que se construya el obrador, y
existiendo su sistema de tratamiento, estos efluentes serán vertidos allí.
Por el contrario, será contratado servicios de baños químicos en cantidades suficientes
para el número de personas que se encuentren trabajando. Los efluentes finales
provenientes de los mismos, se gestionan mediante empresa barométrica habilitada.
Residuos sólidos
A1c Residuos sólidos (restos vegetales, escombros) generados por la reconstitución
del predio.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
A2c Residuos sólidos (trapos sucios, filtro, baterías) generados por el uso y
mantenimiento de maquinaria
A3c Residuos sólidos asimilables a urbanos generados por el personal
Los residuos generados en etapa de abandono, dependerán de cuando ocurra el
mismo.
En caso de contar con obras construidas, los residuos sólidos generados en la
demolición de las obras construidas serán básicamente restos de materiales de
construcción (hierro, aluminio, hormigón, madera, restos vegetales). Si bien no son
residuos peligrosos, requerirán un manejo adecuado.
Los residuos generados por el personal son asimilables a residuos domiciliarios
(restos de comida, papeles, botellas) y también requerirán de una gestión adecuada
basado en una correcta clasificación.
Es de destacar que en caso de contar con baterías, estas serán devueltas al
proveedor.
Ruidos
A2d Ruidos de la maquinaria generados por el uso y mantenimiento de la misma.
Los ruidos generados en esta etapa no serán relevantes ni por su magnitud ni por su
periodo de generación (ej.: utilización de martillos, taladros, etc).
Consumos
A2e Consumo de combustibles fósiles generados por el uso y mantenimiento de
maquinaria
A3e Consumo de recursos (agua, energía eléctrica) por el personal.
Los combustibles fósiles (gasoil en su mayoría) serán utilizados más que nada para el
transporte de materiales fuera del predio.
Se prevé que el consumo de agua y energía eléctrica serán mínimas durante esta
etapa.
Incidentes
A2g Eventuales derrames de hidrocarburos de maquinaria utilizada para el abandono
del proyecto
Durante esta etapa tampoco serán almacenados hidrocarburos en el predio.
El mismo plan de contingencia mencionado en la etapa de construcción se tendrá en
cuenta en esta etapa en caso de ocurrencia de derrame.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
4.2 Evaluación de aspectos ambientales
4.2.1 Primera evaluación de aspectos ambientales
Se consideran significativos aquellos Aspectos Ambientales que tengan una norma de
referencia y que se estima que podrán exceder el límite establecido, sin una medida
de gestión. En cada una de las matrices se ordenan los aspectos ambientales de
acuerdo a la descripción.
Para desarrollar esta evaluación se parte de la matriz de identificación del marco
normativo aplicable al proyecto (apartado 2.1) y se seleccionan aquellos requisitos
legales que por su objeto y grado de especificidad aplican a las actividades y aspectos
ambientales del proyecto.
La normativa ambiental seleccionada para la evaluación es la siguiente:
Decreto Nº 253/79 y modificaciones
Decreto Nº 3289/78
Decreto Nº 373/003
Resumen de aspectos ambientales significativos de acuerdo a la primera
evaluación
De la etapa de Construcción
C2b Escurrimiento de aguas pluviales con arrastre de sedimentos de los materiales
almacenados para la obra
C3b Efluentes líquidos proveniente de pluviales cargados de sedimentos a partir de la
construcción de la caminería
C7b Efluentes líquidos provenientes del lavado de maquinas y equipos utilizados
durante la obra
C8b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios generados por el personal de la
obra.
C7c Residuos sólidos (trapos sucios, filtros, baterías) generados por el mantenimiento
y de equipos y maquinaria de la obra
C1f Modificación de las condiciones del predio durante el acondicionamiento del predio
C2g Eventuales derrames de hidrocarburos provenientes de los vehículos utilizados
para el transporte de materiales durante la obra
C7g Eventuales derrames de hidrocarburos proveniente de la maquinaria utilizada
durante la obra
De la etapa de Operación
O1b Efluentes líquidos cargados con sustancias químicas y restos vegetales
generados durante el mantenimiento del predio y áreas verdes
O4b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios generados por el personal de
mantenimiento
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
O1g Eventuales vuelcos y derrames de sustancias químicas por el mantenimiento del
predio
O2g Eventuales derrames de efluentes líquidos y lodos de fosa séptica provenientes
de las piletas de tratamiento
O3g Eventuales derrames de cloro generados por el uso del mismo
De la etapa de Abandono
A2b Aguas del lavado de maquinaria y equipos utilizada en la reconstitución del predio
A3b Efluentes líquidos asimilables a domiciliarios
A2c Residuos sólidos (trapos sucios, filtro, baterías) generados por el uso y
mantenimiento de maquinaria
A2g Eventuales derrames de hidrocarburos de maquinaria utilizada para el abandono
del proyecto
4.2.2 Segunda evaluación de aspectos ambientales
La segunda instancia de evaluación, no menos importante, es contrastar aquellos
aspectos ambientales que no han resultado significativos en la primera evaluación, con
los elementos sensibles del medio receptor, identificados en el apartado
correspondiente.
Se consideran Aspectos Ambientales significativos, aquellos que interactúan con algún
elemento sensible del medio receptor
Resumen de Elementos Sensibles del Medio Receptor
II.
IV.
VI.
Barranco
Infraestructura vial
Viviendas existentes
Resumen de aspectos ambientales significativos de acuerdo a la segunda
evaluación
De la etapa de Construcción
C2a Emisiones atmosféricas (polvo, gases de combustión) generados por el transporte
y almacenamiento de materiales
C3a Emisiones de polvo y tierra generados durante la construcción de caminería
C4a Emisiones atmosféricas generadas por los movimientos de suelos (polvo, tierra)
durante la construcción de instalaciones para el abastecimiento y distribución de agua
potable.
C5a Emisiones atmosféricas por movimiento de suelos (polvo, tierra) durante la
construcción de sistema de pluviales
C6a Emisiones atmosféricas por el movimiento de suelos generadas durante los
trabajos de tendido de instalaciones eléctricas y otros servicios
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
C7a Emisiones atmosféricas (movimiento de suelos, gases de combustión) generadas
por el uso y mantenimiento de maquinaria de la obra.
C1c Residuos sólidos (césped, residuos vegetales) generados durante el
acondicionamiento inicial del predio
C3c Residuos sólidos (restos vegetales) generados durante la construcción de
caminería
C4c Residuos sólidos (restos vegetales, caños, materiales de construcción) generados
por la construcción de los sistemas de abastecimiento y distribución de agua potable
C5c Residuos sólidos (restos vegetales, materiales de construcción) generados
durante la construcción de las canalizaciones de pluviales
C6c Residuos sólidos (restos vegetales, cables, conductos) generados durante la
construcción de las instalaciones eléctricas y otros servicios
C8c Residuos sólidos asimilables a urbanos generados por el personal de la obra
C1d Ruidos generados en el acondicionamiento inicial del predio
C2d Ruido generado por el transporte de materiales durante la obra
C3d Ruidos generados por los camiones en la construcción de la caminería
C7d Ruidos de maquinaria durante el uso y mantenimiento de la misma
C2f Presencia de vehículos para el transporte de materiales durante la obra
C7f Presencia de maquinaria en el predio durante la obra
De la etapa de Operación
O2a Emisiones atmosféricas provenientes del mantenimiento del sistema de
tratamiento (olores)
O1c Residuos sólidos (envases de sustancias químicas, residuos vegetales)
generados por el mantenimiento del predio y áreas comunes
O3c Residuos sólidos (envases vacíos de cloro) generados por el uso de cloro
O2c Residuos sólidos (restos vegetales, lodos de fosa séptica) generados por el
mantenimiento de las piletas de tratamiento de efluentes líquidos
O4c Residuos sólidos asimilables a urbanos
De la etapa de Abandono
A2a Emisiones atmosféricas (movimiento de suelos, gases de combustión) generados
en la reconstitución del predio
A1c Residuos sólidos (restos vegetales, escombros) generados por la reconstitución
del predio
A3c Residuos sólidos asimilables a urbanos generados por el personal
A2d Ruidos de la maquinaria generados por el uso y mantenimiento de la misma
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
4.2.3 Tercera evaluación de aspectos ambientales
Para la tercera y última evaluación prevista, se utiliza el criterio llamado “importancia”
que se basa en la potencialidad del aspecto identificado de generar un impacto
ambiental.
Se evalúa la “importancia” (I) del aspecto ambiental, según la siguiente ecuación que
se compone de 5 criterios:
1.
2.
3.
4.
5.
Naturaleza (N): Grado de incidencia sobre el medio
Extensión (EX): Área de influencia del aspecto ambiental
Persistencia (PE): Tiempo de permanencia del aspecto ambiental
Reversibilidad (RV): Capacidad del medio para restituirse
Recuperabilidad (RP): Posibilidad humana de reconstruir el medio
Mediante la ecuación: I = (4N+2EX+PE+RV+RP) se determina la Importancia del
Aspecto Ambiental.
Un valor superior a 0,5 de importancia normalizada, se evalúa como significativo.
Importancia normalizada: I = I – Imin / Imax - Imin
Los criterios de evaluación son los siguientes:
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
El criterio Naturaleza puede describirse de 2 maneras según el aspecto ambiental a evaluar.
Descripción
Naturaleza
Baja
1 El aspecto ambiental no es perjudicial para el medio
Media
2 El ser humano percibe el efecto, pero no es perjudicar para el medio
Alta
4 El aspecto ambiental es perjudicial para el medio ambiente y para el ser humano
Descripción
Naturaleza
Baja
1 El recurso no es escaso
Media
2 El recurso es escaso
Alta
4 El recurso es escaso y no renovable
Descripción
Extensión
Puntual
1 Afecta el área geográfica del sector donde se realiza la actividad
Parcial
2 Afecta el área dentro de los límites del predio
Extenso
4 Afecta el área geográfica fuera de los límites del predio
Descripción
Persistencia
Fugaz
1 Luego de 30 minutos de finalizada la emisión, el efecto no es perceptible
Temporal
2 El efecto es perceptible hasta un día después de la emisión
Permanente
4 El efecto no deja de ser perceptible, a menos que se tomen acciones
Descripción
Reversibilidad
Corto plazo
1 Una vez finalizada la emisión, el medio restituye inmediatamente las condiciones originales
Mediano plazo
2 El medio es capaz de restituir las condiciones originales luego de 24 horas de finalizada la emisión
Largo plazo
4 El medio no es capaz de restituir las condiciones originales
Descripción
Recuperabilidad
En forma inmediata
1 Mediante la acción del ser humano se recuperan las condiciones originales en menos de un día y a bajo costo
A mediano plazo
2 Mediante la acción del ser humano se recuperan las condiciones originales en más de un día y a mediano costo
A largo plazo
4 El ser humano puede reconstituir las condiciones originales a largo plazo y con elevado costo.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
Descripción
Frecuencia
Baja
Media
Alta
1 Esporádico
2 La frecuencia corresponde a más de la mitad del horario laboral
4 Permanente
De esta tercera evaluación no surgen aspectos ambientales significativos
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
4.3. Plan de gestión de aspectos ambientales significativos
ETAPA DE CONSTRUCCIÓN
EMISIONES
ATMOSFERICAS
C2a Emisiones atmosféricas
(polvo, gases de combustión)
generados por el transporte y
almacenamiento de materiales
C3a Emisiones de polvo y
tierra generados durante la
construcción de caminería
C4a Emisiones atmosféricas
generadas
por
los
movimientos de suelos (polvo,
tierra) durante la construcción
de instalaciones para el
abastecimiento y distribución
de agua potable
C5a Emisiones atmosféricas
por movimiento de suelos
(polvo, tierra) durante la
construcción de sistema de
pluviales
C6a Emisiones atmosféricas
por el movimiento de suelos
generadas durante los trabajos
de tendido de instalaciones
eléctricas y otros servicios
Prevención
Control
Los trabajos de construcción de las
distintas instalaciones serán
realizados en horarios
establecidos.
Se estudiará la factibilidad de
suspender
las
actividades
establecidas en días de mucho
viento.
Se mantendrán los caminos de
acceso y caminería interna
humedecidos con el fin de
minimizar la liberación de
partículas desde el suelo.
Los materiales de construcción
estarán almacenados entre
tabiques de madera para frenar la
incidencia del viento sobre el
mismo.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
C7a Emisiones atmosféricas
(movimiento de suelos, gases
de combustión)
generadas
por el uso y mantenimiento de
maquinaria de la obra
EFLUENTES LÍQUIDOS
C2b Escurrimiento de aguas
pluviales con arrastre de
sedimentos de los materiales
almacenados para la obra
C7b
Efluentes
líquidos
provenientes del lavado de
maquinas y equipos utilizados
durante la obra
C3b Efluentes líquidos
proveniente de pluviales
cargados de sedimentos a
partir de la construcción de la
caminería
C8b
Efluentes
líquidos
asimilables a domiciliarios
generados por el personal de
la obra.
Prevención
El acopio de materiales de
construcción se realizará en el
obrador, sobre superficie
impermeable, bajo techo (siempre
que sea posible).
Control
Durante la duración de la obra el
capataz
realizará
inspecciones
diarias para asegurar las condiciones
de almacenamiento de materiales
El lavado de herramientas y equipos
será realizado solamente en el
obrador.
El material utilizado para la
construcción de la caminería será
de un tamaño adecuado de manera
de minimizar las partículas finas
que puedan resuspenderse.
En la etapa de la construcción de la
caminería, esta será humedecida
frecuentemente para evitar que el
viento resuspenda el material de
menor tamaño.
La obra contará con baños químicos .
para el uso del personal. Los mismos
serán gestionados por una empresa
barométrica habilitada.
El capataz es responsable de
asegurar la frecuencia de retiro de
efluentes por parte de la barométrica.
Se llevará un registro de las fechas
de los retiros realizados
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
RESIDUOS SÓLIDOS
C1c Residuos sólidos (césped,
residuos vegetales) generados
durante el acondicionamiento
inicial del predio
C3c Residuos sólidos (restos
vegetales) generados durante
la construcción de caminería
C4c Residuos sólidos (restos
vegetales, caños, materiales
de construcción) generados
por la construcción de los
sistemas de abastecimiento y
distribución de agua potable
C5c Residuos sólidos (restos
vegetales,
materiales
de
construcción)
generados
durante la construcción de las
canalizaciones de pluviales
C6c Residuos sólidos (restos
vegetales, cables, conductos)
generados
durante
la
construcción
de
las
instalaciones eléctricas y otros
servicios
Prevención
Control
Los restos de materiales de
construcción, cables, etc. son
excedentes en la medida que no
sean bien planificadas las
cantidades necesarias.
Se contara con un procedimiento de
gestión de residuos, donde se
estipule la clasificación,
acondicionamiento transitorio y
disposición final de los mismos.
Es de gran importancia, una
correcta planificación de la compra
de materiales.
Los residuos vegetales, restos de
arena, embalajes y otros residuos
asimilables a domiciliarios, serán
dispuestos a través de la IMM.
Los restos de materiales de
construcción serán utilizados como
relleno de caminería de acceso.
Las baterías serán devueltas al
proveedor correspondiente.
Se harán inspecciones diarias sobre
las condiciones de almacenamiento
transitorio de los residuos.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
C7c Residuos sólidos (trapos
sucios,
filtros,
baterías)
generados
por
el
mantenimiento y de equipos y
maquinaria de la obra
C8c
Residuos
sólidos
asimilables
a
urbanos
generados por el personal de
la obra
RUIDOS
Prevención
C1d Ruidos generados en el El obrador será ubicado del lado
acondicionamiento inicial del que existan menos cantidad de
predio
viviendas.
C2d Ruido generado por el
transporte
de
materiales
durante la obra
C3d Ruidos generados por los
camiones en la construcción
de la caminería
C7d Ruidos de maquinaria
durante
el
uso
y
mantenimiento de la misma
Control
Los trabajos de construcción se
realizarán solamente en horarios
diurnos.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
PRESENCIA DE OBRA
C1f Modificación de las
condiciones del predio durante
el acondicionamiento del
mismo.
Prevención
Control
Las modificaciones propuestas se
establecen teniendo en cuenta la
normativa ambiental vigente y los
lineamientos para las
construcciones establecidos por el
municipio.
El acondicionamiento del predio,
tiene el objetivo de generar las
condiciones para el fraccionamiento
que recibirá futuras viviendas. El
diseño del fraccionamiento contempla
los requisitos de la normativa de
referencia, y se realizó considerando
la mínima afectación al entorno. lo
C2f Presencia de vehículos Se asegurará que los vehículos
para
el
transporte
de cuenten con la documentación y
materiales durante la obra
habilitaciones correspondientes.
C7f Presencia de maquinaria
en el predio durante la obra
INCIDENTES
Prevención
C2g Eventuales derrames de El mantenimiento de los equipos se
hidrocarburos provenientes de realizará solamente en el obrador,
los vehículos utilizados para el asegurando las medidas de
Compensación
El Administrador se asegurará que
las tareas de construcción se realicen
de acuerdo a lo estipulado en el
proyecto.
El Administrador llevará un registro
de los vehículos utilizados durante la
etapa de construcción.
Los contratistas serán responsables
por el mantenimiento preventivo de
los vehículos y por que se cumplan
las correctas pautas de manejo (ej.:
la velocidad para transitar estará
limitada).
Control
Se contará con un plan de
contingencias frente a eventuales
derrames de hidrocarburos.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
transporte
de
materiales
durante la obra.
C7g Eventuales derrames de
hidrocarburos proveniente de
la maquinaria utilizada durante
la obra
contención necesarias, en caso de
manejo de hidrocarburos.
El capataz de la obra, inspeccionara
la zona del obrador para verificar la
presencia de derrames.
Se promoverá el uso de medidas
preventivas en el manejo y
almacenamiento de hidrocarburos
(ej.: recipientes cerrados y sobre
bandejas de contención) para
prevenir eventuales vuelcos.
ETAPA DE OPERACIÓN
EMISIONES
ATMOSFERICAS
O2a Emisiones atmosféricas
provenientes
del
mantenimiento del sistema de
tratamiento (olores)
Prevención
EFLUENTES LÍQUIDOS
Prevención
O1b Efluentes líquidos
cargados con sustancias
químicas y restos vegetales
generados durante el
mantenimiento del predio y
áreas verdes
O4b
Efluentes
líquidos
asimilables a domiciliarios
generados por el personal de
mantenimiento
Control
Compensación
El mantenimiento de las piletas de
tratamiento será realizado en baja
temporada cuando la afluencia de
gente sea menor.
Control
Los efluentes domésticos serán
gestionados mediante tratamiento
primario y secundario, descrito en las
actividades del proyecto.
La administración será responsable
del mantenimiento de las mismas,
según un plan de mantenimiento.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
RESIDUOS SÓLIDOS
O1c Residuos sólidos
(envases de sustancias
químicas, residuos vegetales)
generados por el
mantenimiento del predio y
áreas comunes
O2c Residuos sólidos (restos
vegetales, lodos de fosa
séptica) generados por el
mantenimiento de las piletas
de tratamiento de efluentes
líquidos
O3c
Residuos
sólidos
(envases vacíos de cloro)
generados por el uso de cloro
O4c
Residuos
sólidos
asimilables a urbanos
Prevención
Control
Los residuos generados en la etapa
de operación serán manejados de
acuerdo a un procedimiento de
gestión, responsabilidad del
Administrador del fraccionamiento.
Los residuos, tanto aquellos
generados por el personal de
mantenimiento como los generados
por los usuarios de las viviendas a
construir, serán almacenados
transitoriamente en el obrador hasta
el retiro por parte del municipio.
Cierta cantidad de recipientes vacios,
serán reutilizados con fines
controlados.
El resto de los recipientes, será
gestionado como residuos solido no
peligroso.
Los restos vegetales y residuos
asimilables a domiciliarios serán
gestionados a través del servicio de
recolección de la IMM.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
INCIDENTALES
O1g Eventuales vuelcos y
derrames
de
sustancias
químicas por el mantenimiento
del predio
O3g Eventuales derrames de
cloro generados por el uso del
mismo
O2g Eventuales derrames de
efluentes líquidos y lodos de
fosa séptica provenientes de
las piletas de tratamiento.
Prevención
Control
No serán utilizados agroquímicos
en el predio, prefiriendo sustancias
químicas solubles en agua.
Se limitaran las cantidades
utilizadas en el predio.
Se contara con un plan de acción
frente a derrames de sustancias
químicas, incluyendo la disponibilidad
de materiales absorbentes para su
contención.
Compensación
Se deberá contar con las medidas Se contará con un plan de
que
aseguren
el
correcto contingencias frente a eventuales
complimiento
de
los derrames efluentes líquidos.
mantenimientos previstos.
Quedara documentado en
reglamento
interno
copropietarios, el compromiso
cumplir con lo establecido en
plan.
el
de
de
el
ETAPA DE ABANDONO
EFLUENTES LÍQUIDOS
A2b Aguas del lavado de
maquinaria y equipos utilizada
en la reconstitución del predio
Prevención
Control
Dependiendo de la etapa en la cual
ocurriera el eventual abandono, se
dispondrá de baños químicos o de
sistemas de tratamiento similares a
los instalados para las viviendas
particulares.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
A2b Aguas del lavado de No se hará mantenimiento de
maquinaria y equipos utilizada maquinaria en el predio.
en la reconstitución del predio
Solo podrán ser requeridos
mantenimientos menores.
Se evitará siempre que sea
posible, el lavado vía húmeda.
RESIDUOS SÓLIDOS
A1c Residuos sólidos (restos
vegetales,
escombros)
generados
por
la
reconstitución del predio
A2c Residuos sólidos (trapos
sucios,
filtro,
baterías)
generados por el uso y
mantenimiento de maquinaria
A3c
Residuos
sólidos
asimilables
a
urbanos
generados por el personal
RUIDO
A2d Ruidos de la maquinaria
generados por el uso y
mantenimiento de la misma.
Prevención
Control
En esta etapa también se aplicará
el procedimiento de gestión de
residuos planteado para las etapas
previas.
El administrador será responsable de
las inspecciones de los espacios
destinados para el almacenamiento
transitorio de los residuos sólidos.
Quedan incluido en el plan
mencionado anteriormente
Ídem anterior.
Prevención
Control
Los trabajos serán realizados en
horarios diurnos.
Compensación
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
INCIDENTALES
A2g Eventuales derrames de
hidrocarburos de maquinaria
utilizada para el abandono del
proyecto
Prevención
El mantenimiento de los equipos se
realizará solamente en el obrador,
asegurando las medidas de
contención necesarias, en caso de
manejo de hidrocarburos.
Control
Se contará con un plan de
contingencias frente a eventuales
derrames de hidrocarburos.
Compensación
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
4.4. Identificación de impactos ambientales significativos
Los aspectos ambientales significativos son gestionados mediante el Plan previsto en
el apartado 4.3 Plan de gestión de aspectos ambientales significativos.
Las medidas de gestión están asociadas en su totalidad a criterios de prevención y
control, por lo que se asume que los impactos ambientales residuales que se puedan
generar luego de la aplicación de estas medidas, no serán significativos.
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
5. TECNICOS INTERVINIENTES
Msc. Aramis Latchinian
Lic. Federico Baráibar
Tec. Rafael Perolo
Arq. Araxi Latchinian
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
6. ANEXOS
6.1 Planos del proyecto
Informe Ambiental Resumen
Fraccionamiento en José Ignacio
6.2 Estudio de inserción del proyecto en el desarrollo urbano de José
Ignacio. Arq. Araxi Latchinian
Proyecto
de
Fraccionamiento
en
Maldonado
José Ignacio
Arq. Araxi Latchinian
Prospectiva del desarrollo urbano en el Sector José Ignacio
1. Caracterización del proyecto y su relación con el entorno
1.1 Localización y marco normativo
El proyecto de fraccionamiento se desarrolla en la localidad de José Ignacio, en la 7ma. Sección Judicial del
Departamento de Maldonado. Está situado en su totalidad fuera de la faja de defensa de costas, de 250
metros del Océano Atlántico -sobre la cual el MVOTMA ejerce las facultades de "policía de edificación"definida en el artículo 153 del Código de Aguas; y ocupa los padrones Nº 21.222 y 21.223.
El predio se ubica entre la Laguna José Ignacio y la Laguna Garzón, a 500 m al norte de la Ruta Nacional Nº
10, y 790 m del Océano Atlántico en dirección noroeste. Se desarrolla sobre el Camino Vecina de la
Rinconada, camino de por medio del emprendimiento proyectado "José Ignacio Golf " y al norte del
fraccionamiento existente "La Candelaria".
- El fraccionamiento se enmarca bajo el régimen que la Ley N° 17.292 establece específicamente para
Urbanizaciones de Propiedad Horizontal en su Título III. Incluye un Reglamento de Copropiedad que
asegurará el fiel cumplimiento de las disposiciones internas.
- Para la urbanización y construcción en el predio se aplica la Ordenanza General de Construcciones,
Sector 2 José Ignacio; el Artículo 238 delimita el Sector 2: "Este sector comprende el área demarcada por la
Boca de la Laguna José Ignacio, una línea paralela al norte de la Ruta 10 a 1,5 km de distancia de su eje y la
Laguna Garzón." Y define el área donde se ubica el emprendimiento como la Zona 2.3 Resto.
9
9
Ru
ta
iz
Sa
El Caracol
10
rt
Ma
ine
z
PLAYA
SAN SEBASTIAN
lim
it
e
ed
d
n
efe
s
e
ad
co
sta
s
10
PLAYA
GARZON
10
PLAYA
JUANITA
0
Barra de
José Ignacio
10
FARO JOSE IGNACIO
1000
2000
3000
4000
N
ESCALA GRAFICA
Santa
Monica
1
1.2 Características generales
El proyecto de fraccionamiento concebido con destino turístico, para la creación de chacras de residencias
estivales, se desarrollará como una urbanización en propiedad horizontal (de acuerdo a la Ley N° 17292).
Emprendimiento caracterizado por su alta calidad en una zona homogénea en relación al nivel de las
construcciones; dotado con servicios e infraestructuras y proyectado de acuerdo a un modelo de baja
densidad.
El gran atractivo paisajístico de la zona ha generado el interés creciente de inversores inmobiliarios, que
acompañado de una demanda creciente de predios para emprendimientos turísticos, constituye
actualmente la causa fundamental del desarrollo urbano de la zona.
El proyecto consiste en el fraccionamiento de terrenos en un predio de 12 hectáreas, que contempla:
-área de loteos para el desarrollo de chacras marítimas de alto nivel
-área común para equipamientos del conjunto
-infraestructuras y servicios
Está compuesto por 17 terrenos de entre 5000 y 8000 m2.
1.3 Inserción del proyecto
El predio se desarrolla con su mayor dimensión en dirección paralela a la costa, de aproximadamente 460
metros, y un ancho máximo de 360 metros, conformando un perímetro irregular. Está delimitado al oeste
por un Camino Vecinal en una extensión de 415 metros; al norte, este y sur limita con otros predios, en un
recorrido de aproximadamente 1000 metros, en su mayoría tierras dedicadas a la producción
agropecuaria.
Ensenada de la
Angostura
Punta
Larrosa
LAGUNA GARZON
Punta
del Sur
10
Cruce vehicular
Balza
10
Brazo Largo
10
PLAYA SAN
SEBASTIAN
PLAYA
GARZON
0
1250
2500
OCEANO ATLANTICO
ESCALA GRAFICA
2
El proyecto presenta buena accesibilidad por su localización a una distancia de 500 m de la Ruta Nacional
10, sobre un camino vecinal norte-sur que es acceso de todos los predios vecinos, frentistas a la misma.
Este camino, acceso a los predios de la zona norte de la franja costera, es la conexión entre la Ruta 10 y el
camino que recorre la zona de este a oeste.
El proyecto se integra al desarrollo de la zona a partir de la relación de conectividad a través del acceso al
conjunto, apoyándose en las infraestructuras existentes para el diseño del trazado.
Las características del predio son muy homogéneas en toda su extensión, por lo que el trazado propuesto
divide al mismo en dos sectores de características muy similares, al norte y sur de la calle proyectada. La
topografía es poco accidentada con pendiente hacia el este y sur, registrándose un desnivel de 12 metros
entre los puntos más distantes del predio.
El proyecto se sitúa al noroeste del brazo de la desembocadura de la Laguna Garzón y a 3 km al suroeste
del cuerpo de la laguna. Está ubicado en la interfase entre las dunas costeras y la pradera, el límite entre
estos dos ecosistemas conforma un sistema de barrancas arenosas de 0,5 a 4 mts de altura que comienza
en la Laguna José Ignacio y termina en el suroeste del predio. El predio cubierto por pradera en casi toda su
extensión, ha estado relacionado con la actividad agropecuaria, como gran parte de los predios linderos, y
actualmente es utilizado para pastoreo de ganado. En el límite norte existe una plantación de Eucaliptus de
1,7 hás que es utilizado para abrigo de ganado.
1.4 Descripción del proyecto
El proyecto fue concebido a partir de una idea de equilibrio entre la forma de ocupación del suelo y la
naturaleza, fundamentalmente para mantener el carácter del lugar, aprovechando lo mejor del paisaje. En
este sentido se promueve un desarrollo de baja densidad de viviendas y un porcentaje de suelo a edificar
muy poco significativo.
El conjunto está estructurado a partir de un eje de trazado longitudinal, que organiza la distribución interior
en dos sectores, al norte y sur del mismo. Este eje vial sirve de acceso desde el camino existente que
conecta con la Ruta 10. El trazado organiza la circulación en la dirección longitudinal del predio, alrededor
de un espacio común (como se muestra en gráfico), dando acceso directo a todos los terrenos. La calle
principal y único acceso al conjunto se bifurca y vuelve a unirse terminando en un cul de sac que determina
la fácil circulación dentro del mismo. Los terrenos se organizan a partir de una disposición simétrica en
dirección perpendicular a esta calle, enfrentados al espacio de uso común.
Las cotas del terreno van de 16 a 28 metros con pendiente descendente hacia el este y sur, con las mayores
cotas al norte del predio y sobre el camino vecinal. El acceso se localiza en una parte alta del predio,
permitiendo una visión de todo el conjunto desde la calle, que va descendiendo hasta llegar al cul de sac. De
este modo la futura localización de las construcciones se dispondrá en forma escalonada siguiendo la
pendiente del terreno. La forma como se resuelve el proyecto, con los lotes dispuestos en dirección
noroeste-sureste, sumado a los desniveles del predio permite aprovechar al máximo las visuales hacia la
costa. Prevalece el criterio de localización en los lugares más significativos del paisaje.
Como complemento del área loteada, se prevé un espacio común, para actividades de esparcimiento,
sociales y deportivas. Este espacio tiene una localización central en el proyecto, y un área aproximada de
6.222 m2
Se incorporarán los servicios e instalaciones necesarias para el funcionamiento del conjunto como
electricidad, abastecimiento de agua potable, caminería, etc.. Por otro lado se promoverá que el
tratamiento de los efluentes líquidos domiciliarios sea de carácter individual para cada futura vivienda.
3
1/5000
0
40
80
120
160
200
N
ESCALA GRAFICA
El predio tiene un área total de 12 hás de las cuales al área fraccionada (incluyendo circulaciones)
corresponden 11,377 hás y al espacio común 6222 m2; de este modo, la superficie fraccionada representa
el 94% del área total, mientras que el espacio común ocupa aproximadamente un 6 %.
El área fraccionada del proyecto se destina al desarrollo de 17 lotes de chacras marítimas con destino
turístico, con vistas al mar y al campo, cuyas áreas van desde un mínimo de 5000 m² hasta 8600 m2. La
orientación de los lotes favorece una relación visual más directa con la costa.
Se prevén unidades de vivienda de 500 m2, con una densidad para todo el conjunto de 1.4 viviendas por há.
Esto significa que el conjunto de viviendas, es decir el área edificada ocupa apenas el 7 % del total del
predio; este es un indicador importante que refleja el objetivo de mantener la morfología y características
del paisaje. El acceso a todos los lotes se realiza por una calle con pavimento de tosca para circulación
vehicular, esta se desarrollará en doble vía con un cantero de 5 mts de ancho.
1.5 Descripción del medio antrópico
El proyecto ubicado al norte de la Ruta 10, en la cuenca de la Laguna Garzón, es parte de la franja de costa
atlántica entre ésta y José Ignacio. Esta región ha experimentado en las últimas 2 décadas una tendencia
al desarrollo de urbanizaciones de alta calidad que se ha acelerado en los últimos 5 años. Son algunos de
los fraccionamientos recientes: Arenas de José Ignacio, La Candelaria, Miradores del Faro, Pinar del Faro,
etc. Un poco más hacia el norte se ubica un área de chacras marítimas, que representan una nueva
alternativa de veraneo. En la actualidad se encuentran unos 10 fraccionamientos en esta zona, 3 en la faja
de defensa de costas y otros 7 al norte de la Ruta 10. Presentan diferentes grados de desarrollo en cuanto a
la urbanización y construcción de viviendas.
Además de las grandes piezas de promoción privada, existen residencias de veraneo aisladas en el sector.
En la parte norte del predio se encuentra el antiguo casco del establecimiento agropecuario que aquí
funcionaba; y al sur en el padrón lindero existe una vivienda de construcción reciente. En las proximidades
se observan otras viviendas, residencias de campo y chacras marítimas, con una mayor concentración al
noroeste y oeste del fraccionamiento. Al sur del sistema de barrancas la urbanización es bastante más
densa. Camino de por medio, al sureste, se localiza el proyecto de fraccionamiento Golf José Ignacio,
desarrollo de alto nivel con una extensión de 100 hás.
4
9
Laguna Garzón
La Rinconada
10
B&S Development
Ru
ta
Sa
iz M
art
ine
La Candelaria
z
Arenas de
José Ignacio
Club Laguna
Escondida
Medellin Sur Lac
Laguna José Ignacio
10
Golf & Spa
José Ignacio
Pinar
del Faro
Miradores del Faro
La Juanita
Village del Faro
Santa Maria de los
Medanos
Faro Bahia
Faro de José Ignacio
10
OCEANO
ATLANTICO
0
1km
2km
3km
4km
5km
N
ESCALA GRAFICA
El Camino vecinal sobre el cual se desarrolla este fraccionamiento, es una importante conexión entre la
Ruta 10 y el camino paralelo a la costa que recorre la parte norte de la franja.
La zona está dotada de redes de infraestructura para dar servicio a las urbanizaciones desde Ruta 10,
pavimentada hasta José Ignacio. El abastecimiento de agua potable se brinda a través del sistema público
de Aguas de la Costa. El suministro de energía eléctrica y la red telefónica se brinda desde los sistemas
públicos de UTE y ANTEL respectivamente. La recolección de residuos sólidos se brinda a través de una
empresa privada desde Ruta 10. En cuanto al saneamiento no existe una red próxima por lo que la solución
será de forma individual a través de sistemas naturales.
Durante los períodos de mayor concurrencia en la estación estival, el tráfico sobre la Ruta 10 hacia y desde
la Laguna Garzón se intensifica, siendo muy escaso durante el resto del año. La Ruta se interrumpe en la
laguna, y la forma de conexión vehicular desde ese punto hacia la costa balnearia de Rocha es el paso en
balsa, servicio muy solicitado en temporada de verano.
El núcleo poblado más cercano es José Ignacio, a una distancia aproximada de 3 km, con una población
permanente que no alcanza el centenar de personas de acuerdo al censo del 2005. La densidad de
viviendas es baja pero con una marcada tendencia de crecimiento. La población flotante es muy superior,
como en toda la costa de Maldonado, alcanzando unas 1000 personas en momentos de máxima ocupación
durante la temporada estival.
Las principales actividades productivas de José Ignacio se relacionan con el turismo: alquiler de viviendas
por temporada, hoteles, restaurantes, ventas artesanales y servicios diversos. La construcción también
representa una actividad que está adquiriendo cada vez mayor importancia en la economía del lugar. Otras
actividades destacables son la pesca y la recolección de mariscos. La actividad agropecuaria en las
inmediaciones de José Ignacio es cada vez más escasa.
5
2. Territorio y Ordenamiento del espacio costero
2.1 La dimensión turística del territorio
Existen muchos tipos de tejido de edificación construidos para contener los fenómenos de crecimiento
asociados a la apropiación de los lugares por el turismo. La voluntad de contacto con un marco natural
amable, de una experiencia ajena a la urbana, está en la base de este fenómeno, simétrico del urbano por la
relación que la edificación establece con el espacio abierto.
Se parte de la premisa de que el turismo es una industria que explota el valor "lugar" y no sólo un
crecimiento residencial; es decir, es un fenómeno diferente al de la urbanización residencial y su
crecimiento, por lo que debe ser ordenado y construido a partir de su especificidad. La urbanización del
suelo para el turismo, no solo se basa en la forma física de la ordenación, también en lo que subyace a la
edificación, a las unidades y elementos morfológicos, a las parcelas y a las formas de gestión del tejido
turístico.
2.2 Estructura territorial del Departamento de Maldonado y tendencias de ocupación
El Departamento de Maldonado se define territorialmente en función de su estructura física, dinámicas
económicas y movilidad, relacionada a las trayectorias y distancias a las principales localidades balnearias;
y por el sistema de conexión transversal este-oeste del territorio nacional. El sistema departamental está
compuesto por diferentes áreas de actividad; una franja de desarrollo balneario sobre la costa apoyado en
la estructura vial; un territorio paralelo hacia el norte, que sobrepasa el eje vial principal de carácter rural
turístico, y una importante área rural. Punta del Este-Maldonado, principal conurbación turística del país,
centro dotado con servicios y puerto, tensiona el territorio como extremo del eje turístico que estructura la
costa partiendo del Departamento de Colonia hacia el este.
El desarrollo balneario de Maldonado se apoya en una estructura de ejes viales conformada por la Ruta
Nacional Nº 9, de conexión este-oeste, eje principal del flujo turístico; y la Ruta Nacional Nº 10, que recorre
la costa del Departamento hasta interrumpirse en la Laguna Garzón, sin que exista aún solución de
continuidad hacia la costa de Rocha. Se complementa con una red vial de diferentes jerarquías, de
vinculación desde la ruta Nacional hacia el sur. La mayor frecuencia de vías perpendiculares a la costa
ocurre en el tramo oeste hasta Piriápolis, acorde con el desarrollo de la urbanización de esa zona. Un
sistema de vías que tiene por centro San Carlos, original centro de la distribución del flujo vehicular hacia las
diferentes localidades, tiene la principal conexión con el sur, San Carlos-Maldonado. En la costa este del
departamento la conexión con la Ruta 9 es a través de la Ruta Agr. Eugenio Sainz Martínez, al este de la
Laguna José Ignacio, que llega hasta la localidad de José Ignacio.
La zona este del departamento está fuertemente marcada por la presencia del sistema de lagunas, paisaje
singular que ha condicionado el desarrollo de esa zona.
6
7
10
9
ZONA BALNEARIA
FLUJO TURISTICO
RIO DE LA PLATA
PIRIAPOLIS
9
PUNTA
BALLENA
10
MALDONADO
SAN CARLOS
PUNTA DEL ESTE
Laguna del
Sauce
9
LA BARRA
10
0
JOSE
IGNACIO
Laguna
José Ignacio
9
5km
10
N
OCEANO
ATLTANTICO
10km
ESCALA GRAFICA
10
Laguna
Garzón
2.2.1 Las formas del crecimiento turístico
La zona balnearia de Maldonado, se ha desarrollado a partir de diferentes formas de ocupación del suelo
por el turismo asociadas a su estructura territorial; donde el paisaje natural y construido conforman una
diversidad de zonas caracterizadas. Si bien el crecimiento turístico está asociado a la urbanización del
territorio, ésta se ha producido a partir de diferentes modelos de densidad, tipologías de edificación y
trazados.
La franja costera presenta situaciones diferentes: tramos de urbanización continua de densidad baja y
media; lugares de desarrollo turístico concentrado con tipologías edificatorias que se traducen en una
densidad alta; y sectores de la costa de incipiente ocupación, donde aún persiste una estructura catastral
de grandes predios rurales.
La costa oeste del departamento, hasta Punta del Este, corresponde a un desarrollo más antiguo,
generado a partir de las localidades balnearias como crecimiento extensivo de estos centros poblados. Con
características de crecimiento suburbano, de baja densidad (10 a 40 viv/há), implantación de viviendas
aisladas en predios de mediano tamaño. En los últimos años se ha ido "rellenando" este tejido, reduciendo
los tramos de costa no edificada. La ocupación territorial originalmente producida entre la costa y la Ruta,
progresivamente ha ido extendiéndose al norte de la misma, debido a una diversificación del producto
turístico, expandiendo la zona rural turística.
En la zona de Punta del Este-Maldonado el crecimiento del área urbanizada ha sido sostenido con picos de
mayor intensidad asociados a factores exógenos de carácter económico. En este caso la expansión del
crecimiento sobre la costa responde a un modelo de crecimiento concentrado de alta densidad, a partir de
un proceso de progresiva sustitución tipológica con edificación en altura. Este tipo de ocupación que venía
produciéndose al oeste de la península, recientemente ha comenzado a extenderse al este de la misma
(implantación reciente de torres en Playa Brava).
En el tramo que va hasta la Barra y Manantiales, la ocupación de suelo urbanizado es continua sobre una
franja paralela a la costa y hacia el interior. Las tipologías edificatorias son variadas, conjuntos
residenciales de propiedad horizontal en bloques bajos y como viviendas individuales; viviendas aisladas
principalmente de dos plantas y alojamientos turísticos.
En los centros Barra de Maldonado y Manantiales se ha producido recientemente un crecimiento
concentrado aumentando la densidad de viviendas, así como la dotación de servicios y equipamientos. Se
ha conformado como un centro de actividad importante durante la temporada estival, donde la oferta
gastronómica, lúdica y de alojamientos ha desplazado parte del flujo turístico hacia esta zona. A partir de
Manantiales desciende la densidad de construcciones y se observan diferentes grados de desarrollo sobre
un suelo ya fraccionado.
El tramo de Manantiales hasta la Laguna José Ignacio, fraccionado casi en su totalidad, registra diferentes
grados de urbanización; es donde se aprecia una mayor dinámica de construcción, observándose gran
cantidad de residencias en ejecución de características muy similares, son viviendas de alto nivel
desarrolladas en dos plantas, de gran área y materiales "nobles" como la piedra y la madera. En esta zona
se concentran las mayores inversiones en viviendas de alto nivel. Al este de este tramo, entre la Laguna
José Ignacio y la costa oceánica, se observa una tipología residencial característica, de edificación sobre
pilotes, adaptada al lugar de implantación, de mayor antigüedad y menor nivel que las anteriores,
consecuencia del suelo inundable próximo a la laguna.
8
Finalmente, la zona costera entre las lagunas José Ignacio y Garzón es la de más reciente urbanización.
El mecanismo de configuración urbana se apoya en la división de grandes predios, crecimiento por
proyectos de fraccionamiento de promoción privada que se desarrollan como unidades con diferentes
formas de gestión. Son áreas fraccionadas como propiedad horizontal, emprendimientos que incluyen la
dotación de infraestructuras y la previsión de algún tipo de servicios para el conjunto, con un desarrollo de la
edificación por lo general separado en el tiempo de la etapa de urbanización.
Los emprendimientos más próximos a José Ignacio cuentan en su mayoría con el trazado de calles,
acondicionamiento de los predios y diferentes grados de edificación.
2.2.2 Características del crecimiento del sector José Ignacio
La base territorial de este crecimiento es la estructura catastral de grandes predios de tipo rural cuya
orientación perpendicular a la costa se origina en la localización de cañadas y arroyos, conformando la
primera directriz natural de la estructura del territorio; junto a esto el sistema de lagunas y la costa oceánica
sirven de fuerte condicionamiento y marco al sector. Un sistema de caminos vecinales de acceso a dichos
predios constituían hasta hace poco tiempo la única infraestructura existente, que sumado a la ruta costera,
dibujan previamente al proceso urbanizador fuertes marcas sobre el territorio, a las que se refieren las
actividades urbanizadoras siguientes.
La urbanización de esta zona se ha producido a partir de proyectos de fraccionamiento, como piezas
unitarias de diseño y desarrollo, relacionados a partir de la infraestructura principal, la ruta 10 y otras de
menor importancia. Es decir un crecimiento lineal sobre la costa, de proyectos de grandes piezas de suelo
que se han ido agregando en forma discontinua.
9
Laguna
Garzón
Ru
La Rinconada
ta
10
Sa
inz
rt
Ma
B&S
Developme
10
ine
z
La Candelaria
Arenas de
Laguna
José
Medellin Sur
Lac
Club José Ignacio
Laguna
Pinar
del Faro
Miradores del Faro
La Juanita
Village del Faro
Santa Maria de los Medanos
Faro Bahia
La Bota
104
10
Golf de La
Barra
10
10
La Barra
Punta
Piedras
El Chorro
Manantiales
OCEANO
ATLANTICO
0
Golf & Spa
José Ignacio
Faro de
José
Ignacio
1km 2km 3km 4km 5km
N
ESCALA GRAFICA
El trazado de los proyectos de fraccionamiento tiene diferentes grados de integración al sistema vial
existente, desde los que presentan un solo acceso a partir del cual se desarrolla una distribución interior
hacia terrenos de gran tamaño, a los proyectos que proponen un amanzanado para terrenos de menor
superficie con varias conexiones a la vialidad existente. Sin embargo por las características de este tipo de
producto turístico, en los proyectos no se prevé la continuidad del trazado con los emprendimientos
vecinos. La relación entre ellos se produce a través de las vías de acceso.
Las piezas de suelo son gestionadas como propiedad horizontal, por lo que incluyen la dotación de
9
infraestructuras y servicios para el conjunto, y un plan de mantenimiento de los mismos. En una primera
etapa se produce la urbanización y parcelación, y posteriormente, por lo general sin continuidad en el
tiempo, se realiza la construcción de las unidades residenciales.
Esta forma de urbanización tiene características similares al modelo de ciudad-jardín en cuanto al trazado,
es en la mayoría de los casos irregular, de calles curvas, y se adapta a la topografía y a las condiciones
catastrales. En muchos casos se suma a estas características la flexibilidad en cuanto a las necesidades de
los usuarios, a partir de una oferta de terrenos de diferentes tamaños y diversidad de localizaciones dentro
de un mismo predio.
El tamaño de las piezas de proyecto de promoción privada, oscila entre aproximadamente 10 y 100 hás., y
está asociado a la estructura catastral. El tamaño de los terrenos es variable entre diferentes predios
fraccionados, y en algunos casos dentro de cada fraccionamiento. Las áreas de lotes para la implantación
de edificaciones va desde 1000 m2 a terrenos de alrededor de 5 hás para chacras turísticas. Debido a esto
la densidad de viviendas por hectárea varía, pero siempre dentro de un rango de baja densidad con menos
de 10 viv/há. Aunque el proceso de edificación de los predios fraccionados es muy incipiente, la edificación
existente corresponde a una tipología de residencia unifamiliar aislada de veraneo, de alto nivel,
desarrollada en dos plantas.
La actividad en la zona, en su mayoría asociada al turismo presenta cierta diversidad, según las propuestas
de cada unidad de desarrollo, por ejemplo asociadas a una actividad deportiva, o de chacras.
2.3 El modelo de crecimiento previsto
El planeamiento determina la localización y características de este tipo de emprendimientos, y la regulación
de su localización corresponde a un modelo territorial.
Para poder evaluar la adaptación del proyecto en estudio al modelo de crecimiento que se traduce del
ordenamiento, es necesario hacer una aproximación a este modelo y reconocer los criterios de crecimiento
establecidos. En este sentido se considera que éste está definido por la existencia de un marco normativo
que a través de una serie de reglas define el tipo de tejido urbano, la densidad de ocupación, la localización
de usos, es decir el carácter diferente de cada lugar y sus rasgos identificatorios en el marco de la estructura
territorial.
De los aspectos regulados, que determinan la forma de crecimiento que se promueve para la zona se
destacan los siguientes:
El Art. 48 de la Ley de Propiedad Horizontal define esta forma de urbanización: Se entiende por
"urbanización de propiedad horizontal", todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes
objeto de propiedad individual, complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios
comunes, objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de los bienes
individuales.
Se promueve una forma de urbanización por piezas aisladas, con cierta autonomía, que consiste en el
diseño de la pieza completa con infraestructuras y servicios, resolviendo el funcionamiento interior. Los
proyectos deben contar con un área para actividades de esparcimiento garantizando un porcentaje de área
no edificada.
Se establece que exista relación con la infraestructura existente, pero al no contarse con una previsión de
trazado o Plan vial, los proyectos se producen por agregación y sin continuidad.
La Ordenanza en el art. 255 de la zona Resto, establece una zonificación de las actividades comerciales:
Actividades permitidas: Almacenes; Despensas; Fiambrerías; Rotisserías; Farmacias; Salones de té;
Restaurantes. (con escala de pequeño comercio, dentro de la sup. edificable en un padrón). Programas de
hotelería, tiempo compartido o similares con una superficie de tierra de 1.600 m2.
Se prevé un área comercial (una faja de 200 mts. de ancho) sobre el camino Eugenio Saenz Martínez con
límite Sur en Ruta 10 y límite Norte en el límite de la región. Las unidades locativas comerciales que se
construyan en esta zona pueden conformar bloques.-
10
Se establece una zonificación de actividades, se prevé un área comercial lineal sobre una calle permitiendo
una tipología de bloque con la intención de caracterizar esa zona. Esto supone una idea de estructura
urbana, con la concentración de comercio de cierta entidad en una parte del territorio.
Se establece una vivienda cada 1000 m2.
Se maneja un criterio de baja densidad, considerando que la previsión máxima es de una vivienda cada
1000 m2, significa que la densidad máxima será de 10 viv/há
Dimensiones mínimas de predio, área mínima 1000 m2 y frente mínimo 20 mts:
El establecimiento de una unidad mínima fraccionable de 1000 m2, define las características del tejido
urbanizado, además de la densidad, la forma de uso y los ritmos en los frentes de calle. La definición de un
predio mínimo grande, es coherente con el objetivo de la búsqueda de una actividad turística diversificada
en opciones de alta calidad.
FOS de 20%, FOSV de 60% y FOT de 40%
Esto garantiza una ocupación mínima por la edificación, y asegura que la mayor parte del suelo es
destinado a vegetación, criterio coherente con el objetivo de preservar al máximo la zona de una ocupación
de suelo indiscriminada.
Altura máxima 7 mts.
La limitación de altura en 7 mts, de unidades de vivienda que por normativa estarán bastante separadas,
implica la idea de no producir transformaciones significativas del paisaje, y es la forma de asegurar una baja
densidad de población.
Tipología de unidades aisladas (no se permiten bloques ni apareadas).
La edificación obedece a modelos unifamiliares aislados. El tejido se desarrolla a partir de la vivienda
aislada.
El criterio de desarrollo para esta zona se basa en ordenaciones residenciales que no degraden el lugar,
modelos que se apoyen en la morfología del sitio. Una forma de crecimiento basada en unidades de
promoción y gestión, que no contienen algunos servicios característicos de un desarrollo urbano, ni los
equipamientos que suelen preverse para una ciudad turística, porque tienen una densidad muy inferior a la
de los tejidos urbanos residenciales y la clara intencionalidad de no producir un uso concentrado del suelo
en el territorio.
3. Conclusiones
La forma en que este proyecto de fraccionamieno pueda incidir en el desarrollo urbano de la zona, a partir
de lo expuesto anteriormente, se sintetiza a continuación.
El crecimiento urbano del sector de José Ignacio es muy incipiente, existen muchos proyectos de
fraccionamiento aprobados, que en la mayoría de los casos no han iniciado aún la etapa de urbanización
del predio. Por lo tanto la evaluación que se hace estará referida fundamentalmente a la forma de
crecimiento que plantea el ordenamiento y los objetivos de la administración para el desarrollo de la zona.
En relación al ordenamiento del territorio, para que la evaluación de la localización propuesta sea
positiva, debe cumplirse que: La localización del proyecto debe adecuarse al ordenamiento territorial
establecido para la zona.
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Las características del desarrollo propuesto en cuanto a forma de implantación, densidad y tejido
urbanizado, se adecuan a la normativa, en cuanto a la proporción de suelo no edificado ni urbanizado
En cuanto a Infraestructuras y servicios, el criterio establecido se refiere a una buena accesibilidad en
relación a la estructura vial de la zona, y conectividad con el entorno inmediato; y contar con los servicios
necesarios para un buen funcionamiento, sin generar efectos negativos al medio.
El acceso vial se resuelve a través de un camino existente que limita al predio por el suroeste y sirve de
acceso canalizando el flujo proveniente de la Ruta Nacional N°10. En este proyecto el diseño del trazado
interior se relaciona con la infraestructura existente a partir de un solo punto de acceso.
El proyecto prevé la conexión con la red de agua potable a partir de la extensión de esta desde la Ruta 10.
Igual previsión se tiene en cuanto a la energía eléctrica. En relación al saneamiento, debido a la inexistencia
en las cercanías de este tipo de infraestructura, se adoptarán soluciones individuales contando cada
chacra con su propio sistema de tratamiento y disposición final de efluentes.
Por esto y a partir de que el emprendimiento se proyectó con una baja densidad de ocupación, y que ocupa
un área no muy extensa en relación a sus vecinos (12 hás para 17 terrenos), se puede afirmar que el mismo
no generará presión sobre los mencionados servicios.
La continuidad de la Ruta 10, a partir de la construcción de un puente sobre la Laguna Garzón, es incierta,
ya que aún no hay una definición de la administración pública en ese sentido; no obstante lo cual de
concretarse la realización de esa infraestructura tendría un efecto inmediato en el crecimiento urbano de
toda la franja de costa.
El proyecto se basa en el criterio de Integración paisajística, es decir que el proyecto debe tener en cuenta
la calidad del paisaje con sus cuencas visuales, y el carácter natural del sitio, de tal manera de lograr un
diseño armónicamente integrado.
El planteo urbanístico resulta fundamental para evitar impactos ambientales indeseados. En tal sentido
cabe destacar que el diseño urbanístico adoptado fue elaborado teniendo en cuenta todos los factores
ambientales de interés. El análisis del mismo indica que el diseño del fraccionamiento fue realizado a partir
de un estudio de niveles del terreno, sistema de barrancas, visuales y características específicas de la
vegetación.
La disposición de los lotes siguiendo la dirección de los pliegues del terreno acompañando la morfología del
sitio, la distribución simétrica de lotes en el predio a partir de un eje longitudinal conformado por un espacio
común para actividades de esparcimiento en una parte alta del terreno; revela que el diseño urbanístico fue
realizado potenciando la integración del emprendimiento con el medio ambiente, prevaleciendo las
superficies verdes frente al espacio edificado, y respetando las condiciones topográficas naturales del
lugar.
En relación a las áreas protegidas, el criterio es que el proyecto no debe causar efectos negativos en
áreas protegidas o sensibles.
En este sentido, el Área Protegida de la Laguna Garzón (D. 260/1977) es parte del "Parque Nacional
Lacustre de las Lagunas José Ignacio, Garzón y de Rocha" en el límite suroriental de los departamentos de
Maldonado y Rocha; y comprende un área de 4.400 hectáreas, que incluye los humedales, la laguna y la
costa marina.
El proyecto que se propone, busca prevenir los efectos que genera la expansión urbana, a partir de una
utilización racional del suelo, con una baja densidad de ocupación. Se plantea una mínima modificación del
estado natural del terreno, promoviendo un desarrollo sostenible a partir del mantenimiento de la
biodiversidad.
El predio a fraccionar es de reducida extensión en relación a los emprendimientos vecinos, 12 hás, y
comprende un total de 17 lotes para la construcción de una vivienda por lote, lo que significa una densidad
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de 1,4 viv./há., con un 7 % de área edificada del área total del predio. El área loteada se encuentra lejos de
los principales cuerpos de agua: como brazo de la desembocadura de la Laguna Garzón y Océano
Atlántico, es decir la actividad urbanizadora se desarrolla a una distancia mayor a 800 mts de los mismos.
El proyecto resuelve la accesibilidad a partir de la vialidad existente, y la dotación de los servicios de agua
potable, saneamiento y electricidad que permitirán su normal funcionamiento, sin generar afectaciones al
medio.
La presencia de un sistema de barrancas en el interior del predio, suroeste del área loteada, requiere su
protección a partir un riguroso estudio en la localización de las construcciones, y medidas preventivas de
gestión.
El proyecto en estudio fue elaborado en función de las características del medio en que se inserta, para
lograr una integración armónica y potenciar los beneficios naturales de la zona. El diseño de una
urbanización de chacras turísticas de alto nivel con buenas vistas hacia la costa, una distribución interior
alrededor de un espacio libre, y en armonía con los fraccionamientos vecinos, aseguran la calificación de
esta zona.
El Departamento de Maldonado cuenta con un marco normativo suficientemente extenso para regular el
desarrollo de esta zona, que abarca la protección del medio natural; la previsión de ámbitos a mantener sin
edificaciones e infraestructuras; la forma de ocupación del territorio, y sus características físicas. En
conclusión el proyecto cumple con todas las disposiciones, leyes y ordenanzas previstas para lograr un
desarrollo urbano armónico e integrado al paisaje, subordinándose a él y jerarquizándolo cuando ello
resulte aconsejable.
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