PLAN DE SECTORIZACION POLIGONO I

PLAN DE SECTORIZACION
POLIGONO I-A Carretera de Medina
Gerencia Municipal de Urbanismo - Ayuntamiento de Puerto Real
Abril 2007
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. PUERTO REAL.
MEMORIA
-
Antecedentes
Justificación de la procedencia de su formulación
Información urbanística
Determinaciones de la ordenación estructural y de la ordenación pormenorizada
Resumen de características
Anexos: Edificación existente. Relación de propietarios
NORMAS URBANISTICAS
Título I. Introducción, generalidades y conceptos
Capítulo 1. Generalidades
Capitulo 2. Conceptos
Título II. Régimen urbanístico del suelo
Capítulo 1. Régimen jurídico
Capítulo 2. La urbanización
Título III. Condiciones generales de la edificación y de los usos permitidos
Capítulo 1. Condiciones generales de la edificación.
Capítulo 2. Condiciones generales de volumen.
Capítulo 3. Condiciones generales de los usos de la edificación
Título IV. Condiciones particulares
Capítulo 1. Condiciones particulares de zonas
Capítulo 2. Cuadro resumen de características de las parcelas
AREA DE REPARTO Y CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO
ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO y PLAN DE ETAPAS
PLANOS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Situación en relación al Plan General.
Clasificación del suelo. Sistemas Generales y usos globales.
Calificación, usos pormenorizados
Estado actual. Topográfico
Estado actual. Parcelario catastral
Estado actual. Infraestructuras
Determinaciones de la ordenación estructural: ámbito, sistemas generales, uso
global, intensidad.
8. Ordenación estructural: Área de reparto. Unidades de ejecución (indicativas)
9. Determinaciones de la ordenación pormenorizada: Calificación y usos
pormenorizados. Zonificación
10. Ordenación pormenorizada: Parcelación indicativa y situación viviendas VPO
11. Ordenación pormenorizada: Alineaciones y rasantes
12. Ordenación pormenorizada: Red viaria. Circulación
13. Infraestructuras. Alcantarillado, aguas residuales
14. Infraestructuras. Alcantarillado, aguas pluviales
15. Infraestructuras. Abastecimiento de agua potable, red de riego e hidrantes
16. Infraestructuras. Energía eléctrica. Red de MT
17. Infraestructuras: Energía eléctrica. Red de B.T.
18. Infraestructuras. Alumbrado público
19. Infraestructuras. Telecomunicaciones
20. Bienes afectados
21. Edificaciones existentes
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A. cam
INDICE
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
PLAN DE SECTORIZACION POLIGONO I-A cam. PUERTO REAL
El vigente Plan General Municipal de Puerto Real clasifica la totalidad de la superficie de los
terrenos incluidos en el ámbito del Polígono I-A, y a la que se refiere el presente Plan de
Sectorización, como suelo urbanizable no programado. La aplicación de la Disposición
Transitoria Primera de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de
Andalucía, en adelante LOUA, supone su consideración como suelo urbanizable no
sectorizado.
El objeto de este Plan de Sectorización es el cambio de categoría de los terrenos incluidos en
el Polígono I-A, carretera a Medina, de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable
ordenado, para proceder a su urbanización posterior, siguiendo lo previsto en la legislación
vigente y en el Convenio de gestión firmado con la mayoría de los propietarios.
Se presenta ahora el documento reformado respecto al que fue aprobado provisionalmente
por acuerdo del Pleno de la Corporación de fecha 2.09.2004 y que fue suspendido en su
aprobación definitiva según acuerdo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y
Urbanismo adoptado en el punto 9º en la sesión celebrada el 15 de marzo de 2005 y
confirmado por la resolución de la Sra. Consejera el 13 de junio de 2006.
Para elaborar el documento reformado se ha tenido en cuenta el informe emitido por el
Servicio de Urbanismo de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas, de
fecha 28.12.2006, donde se responde a las cuestiones interesadas desde el Ayuntamiento
para dar cumplimiento al citado acuerdo y a la petición concreta de los propietarios, según la
consulta y acuerdo adoptado en la Asamblea celebrada el pasado 16.01.2007 donde se insta
al Ayuntamiento para retomar el expediente iniciado con la inclusión en el ámbito de
ordenación de las viviendas protegidas exigidas por la legislación vigente.
ANTECEDENTES
Como antecedentes urbanísticos se puede recordar que en el Plan General de 1975 ya se
encontraba clasificado dicho polígono como suelo de Reserva Urbana, sin realizarse
actuación alguna hasta la aprobación del Plan General de 1982 cuando su clasificación pasó
a ser de suelo urbanizable no programado. En 1983 se inició su programación a instancia de
una parte de los propietarios afectados y tras la adjudicación del concurso a los mismos, se
presentaron las Bases y Estatutos de la Junta de Compensación y un Programa de Actuación
referido a una unidad de 13,60 hectáreas, pero resultando con posterioridad abandonada la
promoción de dicha actuación. De la situación actual del Polígono I-A, carretera a Medina,
señalar que se mantiene la clasificación como suelo urbanizable no programado, con algunas
modificaciones que se recogen en el resumen de características del sector en las Normas
Urbanísticas y respecto a lo ya previsto en el Plan General de 1982.
En cuanto al vigente Plan General Municipal su aprobación definitiva por la Comisión
Provincial de Urbanismo tuvo lugar en fecha 17.11.1993, resultando publicada la normativa
de dicho Plan íntegramente en el Boletín Oficial de la Provincia de fecha 18.03.1994 y
entrando en vigor a partir del mismo día. Con posterioridad se aprobó la revisión del
Programa de Actuación para el 2º cuatrienio, acuerdo publicado en el B.O.P. de 18.03.1999
y la Modificación puntual de las Normas Urbanísticas, acuerdo publicado en el B.O.P. de
1.08.2001, que también afectan a las determinaciones aplicables a este sector de suelo
urbanizable.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
1
En cuanto a los usos actuales en el polígono se pueden calificar como de tipo mixto ruralurbano, coexistiendo parcelas cultivadas con otras transformadas a partir de sucesivas
segregaciones en parcelaciones urbanísticas, con elementos de infraestructura común y
construcciones. En su ámbito se encuentran tres núcleos con edificaciones de diferentes
tipos y usos, estando la mayor parte dedicadas a vivienda. En los planos de información se
recogen la delimitación de las mismas realizadas con los criterios establecidos sobre suelos
con edificación consolidada.
En las Normas Urbanísticas del Plan General y para el sector de suelo urbanizable delimitado
como Polígono I-A, carretera a Medina, se establecen las siguientes determinaciones:
-
Superficie delimitada: 373.550 m2
Uso global: Residencial.
Intensidad: 15 Viv. / Ha.
Características: Tipologías edificatorias, viviendas unifamiliares aisladas o
pareadas. Altura dos plantas. Integración de los sectores de asentamientos
diseminados, (la Cerería y otros).
Sistemas generales a incorporar: ampliación del parque de las Canteras según se
recoge en los planos de ordenación.
Sistema de actuación: Cooperación.
Plazos: concurso o formulación del P.A.U. en el I Cuatrienio. (No resultaría de
aplicación)
Cesiones: Reservas de suelo para zonas verdes, dotaciones y red viaria según
Reglamento de Planeamiento. Urbanización completa del Polígono.
Observaciones: Superficie mínima de actuación: 60.000 m2, garantizándose la
conexión con los sistemas generales y el equilibrio de las cesiones. Pueden
establecerse unidades independientes en las áreas ya consolidadas por las
edificaciones, de superficie inferior a la mínima, y a tramitar por reparcelación
económica.
JUSTIFICACION DE LA PROCEDENCIA DE SU FORMULACION
La procedencia de la formulación del presente Plan de Sectorización, cuyo objeto es el
cambio de categoría del suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable ordenado, se
produce a partir de la firma del Convenio de gestión con la mayoría de los propietarios y
teniendo en cuenta los antecedentes ya conocidos de intentos frustrados de realizar una
actuación urbanística coherente con la ordenación general y a la vez ajustada a la situación
actual de la zona.
Los criterios y objetivos adoptados para la ordenación del Polígono, a partir de la información
urbanística y de las determinaciones del Plan General, han tenido en cuenta los
antecedentes ya referidos y lo dispuesto en la LOUA para este tipo de instrumento de
planeamiento. En ese sentido se ha incluido la previa definición de los elementos de la
ordenación estructural, así como en la correspondiente a la ordenación pormenorizada, que
se desarrollará con las determinaciones a nivel de Plan Parcial. De todo ello resumidamente
se puede exponer lo siguientes
La ordenación estructural, que se concreta en el sector delimitado en: - El uso global,
de carácter residencial y con una intensidad de 15 viviendas por hectárea, de ellas el
30% de protección oficial. - En la ampliación y nueva delimitación por su lado Norte
del Parque de las Canteras, para incorporar al Sistema General de Espacios libres
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
2
públicos. La incorporación también como Sistema de Espacios libres, en su lado
Este, de la franja de 8 metros situada en paralelo a la Avenida de la Constitución y
correspondiente a la vía pecuaria, “Cañada Real de Arcos a Puerto Real por la
alcantarilla del Salado”.
La ordenación pormenorizada, que consiste en la estructuración de las áreas
residenciales a partir de dichos elementos y de la distribución equilibrada de los
equipamientos, así como de la integración de los núcleos de edificación ya
existentes, en todo lo que sea materialmente posible. Esto se traduce en la
definición formal de la futura edificación, según las alineaciones, rasantes y
ordenación específica de cada zona. La obtención de las reservas de suelo para
zonas verdes, dotaciones y red viaria, según lo previsto en la LOUA, Reglamento de
Planeamiento y Normas Urbanísticas del Plan General para las actuaciones de uso
residencial y por último la urbanización completa del Polígono, que pueda
acometerse por fases ajustadas a la situación actual de las propiedades afectadas.
En cuanto a la necesidad de abordar ahora esta actuación y como justificación de la misma,
señalar que en la Memoria del Plan General vigente, en el Diagnóstico de la situación actual,
la estimación de la demanda de viviendas situaba el déficit en 772 viviendas y la necesidad
anual por incremento de población en 215 viviendas. La propuesta sectorial sobre Vivienda,
recogía conforme a los criterios reflejados en el citado documento, la disponibilidad de suelo
para la edificación de nueva planta de 200 viviendas /anuales, en el primer cuatrienio.
Con posterioridad en la revisión del Programa de Actuación para el 2º cuatrienio (1999 –
2002), se estimaba la demanda total de viviendas en 1.935, actualizándose estos datos al
31.12.99 la cifra total de la demanda en 1.237 y la capacidad del suelo urbano y urbanizable
era de 3.540. En el citado documento se asignaba inicialmente al sector que nos ocupa, el
Polígono I-A, la capacidad potencial de 450 nuevas viviendas.
Resultando que ya a finales del año 2002 se encontraban en ejecución los otros dos sectores
de suelo urbanizable para uso residencial y de vivienda permanente: el polígono II-A,
carretera a Medina y el polígono II-C Casines, por lo que en estos momentos únicamente se
encuentra pendiente de iniciar la actuación urbanística que ahora nos ocupa, del Programa
de actuación del Plan General vigente.
Teniendo en cuenta las previsiones recogidas en la Memoria del Plan General, se obtendría,
con el desarrollo de las presentes actuaciones en el Polígono I-A, un total potencial en
número de viviendas de 560, aplicando la intensidad de uso de 15 viviendas / hectárea a la
superficie delimitada. Restando las viviendas existentes la capacidad de acogida de estos
suelos sería aproximadamente de 468 posibles nuevas viviendas. Esta cantidad se obtiene
de la suma de la capacidad potencial en las unidades consolidadas de 25, 30 y 53, más otras
360 posibles nuevas viviendas en los suelos restantes.
El sector que ahora se programa se inscribe, por tanto, dentro de las previsiones del
desarrollo residencial del Plan General de Puerto Real, quedando suficientemente justificada
la incorporación y programación de los suelos incluidos en dicho ámbito, conforme se ha
venido exponiendo.
Por último hay que reseñar la nueva situación de la zona en cuanto a las relaciones
territoriales y su posición en el conjunto de los municipios de la Bahía de Cádiz. La entrada
en servicio de la A-4, (variante de la antigua carretera CN IV) y los enlaces con la carretera
A-408, (antigua carretera a Medina CA P 2012) y la CA 3113 Puerto Real – La Ina II,
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
3
(antigua CA P 2010 Carretera al Portal), supone una mejora sustancial de la accesibilidad al
núcleo principal de Puerto Real y en particular al sector que nos ocupa.
INFORMACION URBANISTICA. EL AREA DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN
1. Base de Datos.
Para la redacción del presente Plan de Sectorización se ha dispuesto de la información
siguiente:
-
Información urbanística y diagnóstico del Plan General de Puerto Real.
Cartografía:
- cartografía del Plan General a escala 1:2.000
- cartografía (año 1.989) a 1:1.000 y su actualización (año 2003)
- Plano catastral. A escala 1:1.000 (Centro de Gestión Catastral y de
Cooperación Tributaria del Centro Territorial de Cádiz), completada con los
datos conocidos de la Oficina Técnica Municipal.
- Fotoplano a escala 1:2000, (enero 2003).
- Imagen satélite de alta resolución (60 cm/píxel), de todo el municipio de
Puerto Real realizada por la empresa DECASAT, GAT Ingenierías y Sistemas
SL, con fecha 1 de enero de 2006, que ha servido para la actualización de la
información, al estar geo-referenciada con la cartografía disponible
2. Resumen de la Información.
A partir de dicha documentación y de la información obtenida sobre el terreno se ha
elaborado el siguiente Resumen del sector del término municipal en donde se encuentra el
Polígono I-A, carretera a Medina.
2.1. Límites.
Norte y Oeste: Autopista AP-4
Este: Avenida de la Constitución, (antigua carretera a Medina y vía pecuaria
denominada como “Cañada Real de Arcos a Puerto Real por la alcantarilla del
Salado”).
Sur: Parque urbano de Las Canteras.
2.2 Superficie.
Según medición sobre plano la superficie que constituye el ámbito de este Plan de
Sectorización es de 373.550 m2, de acuerdo con la delimitación que se recoge en los
planos de clasificación de suelo del vigente Plan General. En esta superficie se
incluye la correspondiente al deslinde provisional de la vía pecuaria, de 21.049 m2.
En la referencia de características que figura en las Normas Urbanísticas ya se recoge
la superficie total de acuerdo con la delimitación propuesta según los planos para
dicho sector en el documento de PAU aprobado inicialmente en 1995 y que
coincidían con los criterios ya recogidos en su día respecto a dicho suelo por los
anteriores Planes Generales, de 1975 y 1982.
2.3. Características geotécnicas.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
4
De la publicación del Instituto Geológico y Minero, Ministerio de Industria, "Mapa
Geotécnico y de riesgos geológicos de Cádiz", se extraen resumidamente las
características principales de los terrenos incluidos en el Polígono I-A.
Los terrenos se califican en la zona II según puede comprobarse en el mapa de
factores geológicos con incidencia constructiva. Están constituidos por depósitos
pliocénicos y de naturaleza de conglomerados, arenas, areniscas, arcillas, marga y
carbonatos pulverulentos.
Presentan alta permeabilidad excepto las áreas con presencia de niveles arcillosos. El
coeficiente de escorrentía c = 0,35 a 0,50.
Nivel piezométrico entre 0 a 12 m, profundidades del agua entre 2 y 7 m. En esta
zona hay que suponer las cotas mayores de 6 m.
Características geomecánicas y condiciones para la cimentación, a -1,50 m de la
rasante:
- Margas blancas: 1,5 a 4,6 Kg./cm2
- Arcillas arenosas: 1,2 a 3,6 Kg./cm2
- Arenas limosas y arenas arcillosas: 0,5 a 6 Kg./cm2
En conclusión no existen riesgos geológicos exceptuando algunos aterramientos en
los taludes arenosos artificiales. En el caso de cimentaciones superficiales pueden
presentarse problemas relacionados con la expansividad, oquedades subterráneas y
agresividad. Admite desde el punto de vista geomorfológico un uso intensivo.
2.4 Topografía.
En conjunto los terrenos del Polígono I A se encuentran a una cota superior respecto
al núcleo de población, (+ 10,00 m de media). Aproximadamente por su perímetro
las cotas varían entre + 10,00 m en el lado de la carretera a Medina y + 4,50 m en
el punto más bajo en el límite de la Autopista A 4 y canal de riego.
En el interior la pendiente hacia el lado de la Autopista es aproximadamente del
2,3%, no existen elementos singulares que puedan destacarse.
2.5 Vegetación.
De la vegetación existente cabe destacar los almendros existentes en una finca con
entrada por el camino del Cura. También se destaca la presencia del pinar de las
Canteras que conforma el límite Sur del Polígono. En el resto los terrenos se
encuentran dedicados a pequeñas huertas, pastos o simplemente abandonados.
Como elementos de separación entre parcelas en la mayor parte de los casos existen
obras de fábrica o alambrados y en algunos casos transparentes, setos de
macrocarpa y lentisco.
2.6 Usos, edificaciones e infraestructuras existentes.
En cuanto a los usos actuales el Polígono I A carretera a Medina, pueden calificarse
como de tipo mixto rural-urbano, aunque la presencia de bastante edificación
residencial, en algunos casos de cierta calidad, y que disponen de instalaciones
colectivas como la red eléctrica del tipo aéreo en postes de madera, red de agua
potable, telefonía, conforma un conjunto de mayor contenido urbano que rural.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
5
Se puede destacar la parcelación situada en el límite con las Canteras con
edificaciones aisladas del tipo de segunda residencia que en algunos casos disponen
de piscinas, pistas de tenis, garajes, etc. A reseñar también el núcleo consolidado
denominado como la Cerería, con edificaciones de tipo aislado o agrupadas y
destinadas en su mayor parte a vivienda permanente, construidas en la mayoría de
los casos, antes que la autopista AP-4, pero afectadas por la servidumbre de la
misma.
Según se recoge en los planos, la delimitación de los sectores más consolidados se
han denominado con los números 2, 3 y 5, en el plano nº 11, (área de reparto y
ámbitos indicativos de unidades de ejecución). Dichos sectores tendrían una
superficie y número de edificaciones aisladas de distintas características y estado de
conservación y destinadas a viviendas, respectivamente de 50.297 m2 y 30
viviendas; de 57.080 m2 y 19 viviendas; y de 61.590 m2 y 29 viviendas.
En el resto las edificaciones son del tipo aislado y también destinadas a vivienda, con
otras construcciones accesorias para distintos usos. Los usos agrícolas se conservan
parcialmente en las parcelas de mayor superficie.
De las infraestructuras se destaca el paso de la red aérea de Alta tensión de 132 Kv,
que atraviesa en sentido Este-Oeste el polígono, con la afección en cuanto a las
restricciones de ocupación que supone, RD 1995/2000. Por la carretera a Medina
discurre el colector general de saneamiento de 600 Mm. de diámetro en el extremo
sur del polígono. Asimismo por la carretera a Medina discurre la red de agua potable
que acomete directamente al depósito regulador del cerro de Ceuta y la canalización
de teléfonos. Como redes propias existen redes aéreas de energía eléctrica en postes
de madera para las viviendas, algún sector dispone de alumbrado público y existen
también redes de abastecimiento de agua potable conectadas a la red general.
En los planos de información sobre el estado actual y en el Anexo a esta Memoria se
recoge la relación de fincas y propietarios, así como los bienes y derechos que
puedan resultar afectados por la actuación urbanística programada en el Estudio
económico financiero, según los datos conocidos al momento de redactarse el
presente Plan de Sectorización. Todo ello sin perjuicio de la concreción y el detalle
más pormenorizado que resulte respecto a los mismos y que pudiera derivarse de su
tramitación como del Proyecto de Reparcelación correspondiente. En el plano nº 21
sobre la base de la fotografía aérea se señalan las edificaciones existentes que se
han considerado para la justificación del cálculo de la edificabilidad residencial y del
30 % mínimo para viviendas protegidas.
EL CONTENIDO DEL PLAN DE SECTORIZACION
En el artículo 12 de la LOUA se establece el contenido de los planes de sectorización, que en
este caso y al no estar adaptado el Plan General vigente a la Ley, no resulta posible en su
aplicación integra e inmediata. Debe tenerse en cuenta además de la situación actual, las
concretas determinaciones ya establecidas para este sector respecto al uso global e
intensidad, del sistema de actuación por cooperación y de que la iniciativa es municipal.
No obstante se incluyen además de la delimitación del sector, todas las determinaciones de
la ordenación estructural y pormenorizada.
En cuanto a estas últimas, las determinaciones del Plan de Sectorización del Polígono I-A
para la ordenación pormenorizada, consistirán en la definición completa de elementos y
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
6
características de la ordenación necesaria para que este sector de suelo urbanizable pueda
ser categorizado como ordenado. El contenido coincidirá por tanto con lo dispuesto en el
artículo 13 de la LOUA para los planes parciales de ordenación.
Las determinaciones de la ordenación estructural
En el Plan de Sectorización del Polígono I-A la ordenación estructural viene determinada por
lo ya establecido en el Plan General y que se concreta en lo siguiente:
-
La delimitación del sector objeto de transformación y que coincide con el del
Polígono I-A, delimitado en el Plan General.
-
La ampliación y nueva delimitación por su lado Norte del Parque de las Canteras,
para incorporar al Sistema General de Espacios libres públicos. La superficie será
como mínimo de 27.912 m2 según mediciones realizadas en los planos del Plan
General. Esta superficie compensaría además la resultante de la desafectación del
tramo de la vía pecuaria “Cañada Real de Arcos a Puerto Real por la alcantarilla
del Salado” en el tramo colindante al polígono delimitado y que mantendría una
franja de 8,00 metros en todo su recorrido y que se califica de dominio público,
también incluida como sistema general de espacios libres.
-
El uso global de carácter residencial, con una intensidad de 15 viviendas por
hectárea, por lo que el número máximo de viviendas será de 560. La
edificabilidad máxima de uso lucrativo resulta ser de 83.160 m2 de techo
construido y de la correspondiente al uso residencial el 30% como mínimo,
(18.180 m2), será para viviendas de protección oficial.
-
El Área de reparto, que la constituye el ámbito del Polígono I-A. El
Aprovechamiento medio según el cálculo realizado será de 0,217674.
Las determinaciones de la ordenación pormenorizada.
Las determinaciones propuestas para la ordenación pormenorizada se realizan a partir de los
elementos de la estructura orgánica del Plan General que se incorporan en esta zona: En el
sistema viario, el eje norte constituido por la Avenida de la Constitución, antigua carretera a
Medina y que discurre con un trazado concurrente en parte con la vía pecuaria. En el
sistema de espacios libres, la colindancia con el Parque de las Canteras y la ampliación del
mismo incluida entre las determinaciones de este Plan, así como de la autopista A-4. Por
último la existencia de las parcelaciones y edificaciones ya existentes condicionan de forma
importante la ordenación interior del sector.
Por otra parte la consideración del uso global y niveles de intensidad definidos por el Plan
General e incluidos también como determinación estructural en este Plan de Sectorización:
Residencial de baja densidad y 15 viviendas por Hectárea, se concretan en la ordenación
pormenorizada en las características tipológicas de la edificación: vivienda unifamiliar aislada
o pareada y altura máxima de dos plantas, en parcela de 400 m2 como superficie mínima. A
esto se le añadiría la tipología de vivienda colectiva con acceso común con altura máxima de
tres plantas o en edificaciones adosadas en grupo de 10 o más viviendas, en parcela de
1.500,00 m2 de superficie mínima.
A continuación se describen todos los elementos de la ordenación pormenorizada que en su
conjunto definen la solución propuesta para el Polígono I-A.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
7
LA RED VIARIA
La Avenida de la Constitución, antigua carretera a Medina, calificada en el Plan General como
Sistema general de comunicaciones, red viaria, constituye el eje vertebrador de los
desarrollos residenciales de la zona norte de Puerto Real. En su lado Oeste la sección
incorpora los 8,00 metros de la vía pecuaria, como espacio libre público. Los caminos ya
existentes en el sector y los enlaces con los polígonos II-A y IV-A, ya urbanizados,
conforman junto al camino de servicio de la autopista AP-4, la base del viario proyectado.
En el viario interno se destacaría la prolongación de la calle Vicente Aleixandre del polígono
IV-A y su conexión con el viario previsto sobre el actual Camino del Greco y la calle Octavio
Paz con el viario previsto sobre el actual Camino del Cura hasta la vía perimetral prevista en
la ordenación proyectada sobre el actual camino de servicio de la autopista.
En las secciones previstas para los distintos tipos de vías se han dispuesto los aparcamientos
de vehículos y acerado. Existen también calles, con los trazados sobre la red de caminos ya
existentes y cuyo carácter será preferentemente peatonal o de tráfico restringido. En su
conjunto conformarían una red que permita un fácil acceso a todos los puntos del polígono.
Se han tenido en cuenta en cuanto a los trazados, pendientes, etc., la eliminación de
barreras arquitectónicas para la circulación peatonal y el acceso adecuado de personas con
discapacidad a los edificios que se ubiquen en el polígono, según lo dispuesto en las
ordenanzas vigentes. Así mismo se ha tenido en cuenta las condicionantes urbanísticas de la
normas contra incendios en cuanto al diseño de las calles de ancho superior a 6,00 m y
separación en lo posible de las zonas arboladas, disponiéndose los emplazamientos para la
instalación de Hidrantes conectados a la red general de abastecimiento de agua potable, así
como los puntos de recogida selectiva de los residuos sólidos urbanos.
LAS MANZANAS EDIFICABLES.
Según los criterios expuestos anteriormente y en la explicación de la solución propuesta, en
la ordenación se ha procurado integrar en lo posible la estructura anterior de caminos y en lo
posible las construcciones ya existentes, de interés, para reducir los gastos por
indemnizaciones. Así mismo los criterios de topografía, orientaciones, etc., se han
considerado en la propuesta formal que constituye este nuevo polígono residencial.
En cuanto a usos se ha intentado destinar a las dotaciones y equipamientos comunitarios un
adecuado emplazamiento en cuanto a su relación con las zonas verdes y los accesos
peatonales, teniendo en cuenta la situación de otras reservas de equipamientos ya
existentes en las áreas próximas.
Las manzanas de uso residencial y terciario compatible se identifican en el plano de
Calificación y usos pormenorizados, zonificación, como M1; M2; M3; M4; M5; M6; M7; M8;
M9; M10; M11; M12; M13; M14; M15; M16; M17; M18; M19; M20; M21; M22 y M23. La
superficie total ocupada por las mismas será de 234.978,30 m2, de la que el 60% se tratará
como superficie libre aunque de propiedad privada y el 40% restante puede ser ocupado por
la edificación, excepto en las parcelas previstas para los grupos de viviendas de VPO donde
la relación será del 30% y 70% respectivamente.
Respecto a estas últimas se reserva en las manzanas: M4; M10; M12; M18; M21; M22 y M23
las superficies necesarias para alojar las viviendas de protección oficial, con una
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
8
edificabilidad mínima obligatoria en cada caso y que se especifica en detalle en el capítulo 2º
del Título IV de las Normas Urbanísticas.
Se ha definido como parcela mínima edificable la que disponga de 400 m2 de superficie y de
fachada a vía o espacio libre público de 14,00 m. Estas dimensiones deben ser referencia
obligatoria en las propuestas de parcelación. En el caso de los grupos de vivienda de
protección oficial, en número igual o superior a 10 viviendas, la parcela considerada como
mínima edificable deberá ser de 1.500 m2.
La superficie máxima construible según las condiciones de volumen es de 83.160 m2 en
tipologías de vivienda unifamiliar aislada o pareadas y viviendas colectivas con acceso común
o adosadas, en estos últimos casos para el régimen de protección oficial. Dicha superficie
máxima se ha obtenido a razón de 150 m2 de superficie construida de media para las
viviendas aisladas y de 100 m2 construidos para las VPO. El número máximo de viviendas
será de 560, incluyéndose las ya existentes que no se consideran como fuera de ordenación.
La edificabilidad residencial con carácter obligatorio para VPO es de 18.180 m2, que cumple
el 30% mínimo del total deduciendo la superficie construida de las existentes, según se
justifica en el Anexo de esta Memoria.
Las restantes características de la edificación se determinan en las Normas Urbanísticas y en
el cuadro resumen, teniendo en cuenta respecto a la superficie construible de uso lucrativo
que se permitirá hasta un máximo de 7.560 m2 construible para usos terciarios compatibles
con el uso residencial a repartir proporcionalmente en las manzanas edificables.
En los casos de la manzana M14 y parte de la M13, y como excepción se mantienen las
edificaciones ya existentes, aunque en su mayor parte se encontrarían con la calificación de
“fuera de ordenación” motivada por la aplicación de la Ley de Carreteras y su situación
respecto a la autopista AP-4.
Cualquier alternativa a la ordenación de las manzanas puede realizarse siguiendo el
procedimiento previsto para la modificación de planeamiento o mediante la tramitación de
un Estudio de Detalle según los casos.
LAS DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS.
Para el equipamiento comunitario se reservan las superficies de terrenos necesarias según lo
establecido en la LOUA, artículo 17 y en el Anexo del Reglamento de Planeamiento para una
Unidad Integrada, (conjunto de viviendas en número mayor de 500 e inferior a 1.000).
Teniendo en cuenta el número máximo de viviendas 560, incluyendo las ya existentes y la
superficie total construible. La comparación de superficies mínimas exigidas por la legislación
urbanística y las dotaciones previstas para el Polígono se recogen en este apartado.
Para el equipamiento docente se reserva en la manzana 11, la parcela P.11.D., que se sitúa
de forma estratégica para la accesibilidad desde cualquier punto del sector. La superficie es
de 6.323 m2 y la máxima edificable de 3.600 m2 construibles, lo que permitirá la
construcción de un centro de 12 unidades de Enseñanza Infantil, Primaria y primer ciclo de
secundaria, suficiente para la futura población escolar del Polígono.
El equipamiento deportivo se realizaría en la parcela P.11.DEP., también de la manzana 11 y
colindante con la anterior, con una superficie de 3.385 m2, con las dimensiones necesarias
para permitir las instalaciones de pistas deportivas que pudieran ser compartidas con las del
centro docente.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
9
Respecto al equipamiento social se destina en la manzana 21, la parcela P.21.SC., de
1.837,66 m2 de superficie y 2.600 m2 de superficie construida, estando incluidos en dicho
equipamiento además del uso sanitario, administrativo público y centro de la tercera edad, el
posible equipamiento comercial público. Respecto a esto último sería independiente de la
superficie que resulte de uso comercial privado compatible con las manzanas de uso
residencial.
La reserva de aparcamientos, en las vías públicas es de 460 plazas. A estas se añadirían las
que deben incluirse en las manzanas edificables, obligatoriamente según las ordenanzas en
la proporción de una por cada 100 m2 construidos de cualquier uso y de dos plazas por
parcela de 400 m2, lo que puede suponer otras 952 plazas. De la cifra total se destinará el
2% con características especiales para usuarios con alguna minusvalía, (28 plazas).
LAS ZONAS VERDES
Además de la prevista como Sistema general de espacios libres públicos, en la ordenación
pormenorizada del Polígono I-A se ha destinado a zona verde para parques y jardines las
superficies de terrenos disponibles más próximos a la zona de servidumbre de la autopista,
que también se añadiría para dicha función. Se identifican en el plano de Calificación y usos
pormenorizados.
Teniendo en cuenta la proporción de 18 m2 por cada 100 m2 construibles de uso residencial
la reserva mínima de zona verde sería de 15.876 m2. No obstante la superficie total sería de
37.714 m2, para parques y jardines públicos, superior en todo caso al mínimo exigido de
33.920 m2, que sería el 10% de la superficie del polígono, 339.201 m2, deduciendo del total
la correspondiente al Sistema General de espacios libres que resulta ser de 28.062,73 m2
más 6.285,54 m2 de la vía pecuaria.
Puede completarse la dotación de zonas verdes con las superficies libres de propiedad
privada en el interior de las manzanas de uso residencial, sin acceso público, del 60% de la
superficie de las mismas y que equivaldría a 140.987 m2. (Art. 10.2 del Reglamento de
Planeamiento). En esta superficie se incluiría la correspondiente a la zona de servidumbre
de la línea aérea de A.T. (RD 1955/2000) y de carreteras, correspondiente a la AP-4 y no
incluida en la superficie como parques y jardines, según se recogía en el párrafo anterior.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
10
RESUMEN COMPARATIVO DE SUPERFICIES DE LAS DOTACIONES SEGUN LA LOUA Y EL
ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO, EN LA ORDENACION PORMENORIZADA
DEL POLIGONO I-A.
Superficie total delimitada:
373.550 m2
Superficie Sistema General Espacios Libres: 28.063 m2. A esta superficie se le añadiría la de
6.285,54 m2 correspondiente a los 8,00 metros de la vía pecuaria.
El número máximo de viviendas a construir en el polígono podría ser de 560, obtenido al
aplicar a la superficie total la intensidad de 15 Viv/ha. La superficie máxima construible para
uso residencial sería de 75.600 m2, de los que 15.000 m2 aproximadamente
corresponderían a las 100 edificaciones ya existentes. La reserva mínima obligatoria de la
edificabilidad residencial para VPO es de 18.180 m2. Por último y para otros usos terciarios
compatibles la edificabilidad sería de 7.560 m2, por lo que el total de uso lucrativo del
Polígono I-A es de 83.160 m2.
Para este resumen comparativo de la reserva de suelo para dotaciones, se ha tenido en
cuenta las consideradas como mínimas establecidas en la LOUA y en el Anexo del
Reglamento de Planeamiento para una Unidad Integrada, (nº de viviendas entre 500 y
1.000), con independencia de las 78 viviendas de residencia permanente ya existentes y que
debería tenerse en cuenta según lo previsto en el artículo 17.2 de la LOUA.
El total de las dotaciones previstas en el Plan de Sectorización del Polígono I-A supera el
máximo previsto en la LOUA, artículo 17 1 2ª a) del intervalo entre 30 a 55 m2 por cada 100
m2 de uso residencial, (75.600 x 55 = 41.580 m2). Sumando las reservas de dotaciones
previstas en la ordenación se obtendría la superficie de 49.259 m2 y según el detalle
siguiente:
Zonas verdes. Sistema espacios libres de dominio y uso público para parques y jardines.
15 m2 de jardines más 3 m2 de área de juego de niños por vivienda por cada 100 m2
construibles de uso residencial. Total = 18 m2 x 75.600 / 100 = 15.876 m2, ó como
mínimo el 10% de la superficie total ordenada descontando el sistema general de espacios
libres sería de 33.920 m2.
En la ordenación pormenorizada las zonas verdes previstas, con la delimitación que figura en
planos, suman 37.714 m2, (20.943 + 16.771), cantidad superior a la mínima exigida.
Centros docentes.
2 m2. Preescolar + 10 m2 Enseñanza primaria =12 m2 por vivienda.
Total = 6.720 m2.
En la ordenación pormenorizada se reserva la parcela P.11D con una superficie de 6.323 m2,
permitiría acoger un Centro de 12 unidades de Enseñanza Infantil, Primaria y primer ciclo de
secundaria, según la orden de fecha 24.01.03 de la Consejería de Educación y Ciencia,
suficiente para la futura población escolar del Polígono
Parque deportivo.
La reserva mínima de 6 m2 / vivienda = 3.360 m2, se cumple en la parcela P.11.DEP de
3.385 m2 que permitiría la construcción de instalaciones de pistas deportivas.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
11
Equipamiento social.
La reserva mínima de 4 m2 / vivienda = 2.240 m2, se cumple en la parcela P.21.SC. de
1.837 m2 y una superficie máxima construible de 2.600 m2.
Equipamiento comercial.
La reserva mínima de 1.120 m2, (2 m2 / vivienda), se cumple sobradamente con la previsión
en ordenanzas de hasta el 10 % de la superficie máxima construible para usos terciarios y
que podría llegar hasta 7.560 m2 construibles. Se posibilitaría también la construcción en la
parcela P.21.SC. si se trata de equipamiento comercial de carácter público.
Plazas de aparcamiento.
La reserva obligatoria según normas urbanísticas en los interiores de las manzanas supone
952 plazas más las 460 que se reservan en las calles, es superior a las plazas de
aparcamientos exigidas por la legislación urbanística, en la proporción de una plaza por cada
100 m2 construibles de techo edificable. (900 plazas). Se tiene en cuenta también la reserva
del 2% (28 plazas) para usuarios minusválidos.
Parcelas exclusivas de instalaciones.
Las parcelas previstas para los dos centros de transformación son las denominadas como
CT1 Y CT2 de 20 m2 de superficie cada una.
CARACTERISTÍCAS DE LA URBANIZACIÓN Y DE LAS REDES DE SERVICIOS.
En la ordenación pormenorizada del Polígono I-A que se incluye en este Plan de
Sectorización, se determinan los trazados y características fundamentales de los servicios de
infraestructuras que como mínimo deberá disponer el sector para que las parcelas
resultantes puedan ser clasificadas como suelo urbano y en aplicación de las restantes
determinaciones del Plan ser consideradas como solares aptos para la edificación.
Se han tenido en cuenta las determinaciones del Plan General en cuanto a las redes
generales, sus previsiones y características, así como las características de los elementos ya
existentes.
En el Estudio Económico Financiero y planos de infraestructuras se detallan las propuestas.
En todo caso y para la redacción del Proyecto de urbanización deberán tenerse en cuenta las
siguientes características:
La red viaria y los espacios públicos.
En el diseño de la red viaria que se proyecte de nueva planta o en las reformas de la
existente se considera como ancho mínimo de cinco metros para permitir el paso de
vehículos contra-incendios y se tendrá en cuenta también la separación de calzada y aceras
para el tránsito de peatones. En este caso los acerados tendrán un ancho mínimo de 1,50
m. La pendiente máxima en cualquier tipo de vía será del 6% y se dispondrá también de
una pendiente mínima en sentido transversal para facilitar la evacuación de aguas pluviales.
Se tendrán en cuenta las secciones tipo y trazados propuestos en la ordenación
pormenorizada que se recoge en los planos.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
12
En la disposición de aparcamientos anexos a la red viaria se tendrá en cuenta las
dimensiones de 2,20 x 4,50 m a considerar como mínimas y la reserva de plazas especiales
para vehículos de minusválidos de dimensiones = 3,50 x 5,00 m.
El cumplimiento de las Normas Técnicas y de las Ordenanzas municipales específicas sobre
accesibilidad se exigirá en la aprobación de cualquier tipo de proyecto. Dependiendo de las
condiciones geotécnicas del terreno tipo de vías, tráfico, etc., se adoptará el firme más
conveniente señalándose, el aglomerado asfáltico en caliente y el hormigón de pavimento
HP.35 como más normales en calzadas. Respecto a los acerados y áreas peatonales se
adoptará el tipo de pavimento según zonas, uso previsto, etc. Se incluirá la señalización
vertical y horizontal, con especial cuidado en la identificación de los itinerarios peatonales,
vados, etc., recogidos en las normas de accesibilidad.
La jardinería y mobiliario urbano.
Respecto a la vegetación prevista para completar la existente en las zonas verdes se
intercalarán árboles de gran altura con los pinos de la zona, como Cercis, Boj, Mirto, Hibisco
y Agracejos, con otros de media altura como el Almez y arbustos aromáticos como el
Romero.
En cuanto al mobiliario se incluirá la colocación de papeleras y bancos en las zonas verdes y
en los itinerarios peatonales principales, permitiéndose también la instalación de pequeños
kioscos de servicios.
El abastecimiento de agua potable.
Se realizará conforme determina el artículo 5.2.3. de las Normas Urbanísticas del Plan
General y la normativa que resulte vigente sobre la materia, estableciéndose lo siguiente:
Se tendrá en cuenta la normativa de obligado cumplimiento sobre el origen del agua, en la
actualidad el R. Decreto 928/1.979 sobre "Garantías sanitarias de los abastecimientos de
agua con destino al consumo humano". Para el diseño y ejecución de las obras de
urbanización que tengan por objeto el abastecimiento de agua potable, se tendrá en cuenta
lo previsto en el NTE.IFA, "Instalaciones de Fontanería: Abastecimiento" y en la normativa
vigente, atendiendo también a los criterios de la Empresa municipal.
Se deberá prever redes independientes para utilización de agua no potable en los nuevos
sectores y en la reforma de las infraestructuras de los existentes.
Para el cálculo de la red en zonas residenciales el consumo medio será de 300 l/h.d. El
máximo para el cálculo se obtendrá multiplicando por 3.0 el consumo diario medio.
Se dispondrán de Hidrantes contra-incendios de tipo 80 Mm. como mínimo, en lugares
accesibles y señalizados y a una distancia entre ellos de 200 m como máximo. La red de
alimentación de los Hidrantes será capaz de admitir un caudal de 500 l/minuto ó 1.000
1/minuto durante 2 horas, según sean Hidrantes de 80 Mm. ó de 100 Mm. respectivamente.
En las zonas de parques y jardines se preverá una red para riego con un consumo mínimo
de 20 m3/Ha. Las bocas de riego según modelos adoptados por el Ayuntamiento estarán
conectadas a redes independientes derivadas de la red general con sus correspondientes
llaves de paso.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
13
El sistema de saneamiento.
Se realizará completo para redes independientes de aguas pluviales y residuales, conforme
con el Artículo 5.2.4. de la Normativa Urbanística del Plan General y la normativa sectorial
vigente, señalándose lo siguiente:
En los proyectos a desarrollar en las nuevas zonas urbanizables se utilizará el sistema
separativo: evacuación de pluviales y residuales por distintos conductos. Para el diseño se
tendrá en cuenta la NTE/ISA-73 "Instalaciones de salubridad-alcantarillado" y la normativa
Municipal.
Para el cálculo de la red de alcantarillado se adoptará como caudal de aguas negras el medio
y máximo previsto para el abastecimiento de agua potable. Para aguas pluviales, la
precipitación media 160 litros/segundo y Ha. Si la superficie es mayor, se calcularán los
cuadros máximos procedentes de lluvias con probabilidad de repetición cada Dos años.
0.42
0.52
I= 260 n
x t
Siendo:
I: Intensidad media en litros/seg. y Ha.
n: número de años de probabilidad de repetición.
t: tiempo en minutos.
En todos los casos, a los caudales obtenidos según el apartado anterior se le aplicarán los
coeficientes de escorrentía siguientes:
En parques, jardines, zonas de cultivos, deportes = 0,1
En áreas de edificación residencial abierta, aislada o adosadas unifamiliares = 0,5
Todas las vías de tránsito se deberán dotar en el momento de su construcción de colectores
y recogidas de pluviales.
Otras características:
-
Las velocidades de la red deberán quedar comprendidas entre los límites
necesarios para evitar la sedimentación del afluente o la erosión del material de
las conducciones.
Velocidad máxima: 3 m/seg. en caso de tuberías de cemento centrifugado o
vibrado. Podrán aumentarse las velocidades con otro tipo de material más duro.
Sección mínima 0,30 m de diámetro.
Las pendientes se determinarán de acuerdo con los caudales. La velocidad
mínima no descenderá de 0,5 m/seg.
Pozos de registro situados entre 30 y 50 m
Respecto al sistema de Depuración se tendrá en cuenta lo legislado sobre la materia de
vertidos, las ordenanzas municipales y la norma tecnológica NTE-ISP 74.
El suministro de energía eléctrica y el alumbrado público.
Se establecerá conforme a lo previsto en el Artículo 5.2.5. de las Normas Urbanísticas del
Plan General y demás normativa vigente, determinándose lo siguiente:
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
14
Se incluirán la red de media tensión y los centros de transformación, la red de distribución
de energía eléctrica en baja tensión y la red independiente para el alumbrado público. El
cálculo de las redes de distribución se hará de acuerdo con las características, usos y grados
de electrificación de los edificios, según lo dispuesto en el Reglamento Electrotécnico de Baja
Tensión. ( REBT 2002 )
En los cálculos de la demanda se tendrán en cuenta los coeficientes de simultaneidad
previstos en el Reglamento y las Instrucciones correspondientes, para los casos de vivienda,
a partir de que las potencias mínimas podrán ser de los siguientes tipos:
- Básico:
- Elevado:
5,75 Kw.
9,50 Kw.
Para otros usos se tendrá en cuenta los mínimos de 100 W por m2 de superficie construida.
La distribución deberá ser subterránea, en baja tensión será de 230/400 voltios. Los centros
de transformación se ubicarán en parcelas edificables, no en las vías públicas. La separación
vendrá determinada por los sectores de acción calculados de tal manera que no sobrepasen
las cargas previstas Las condiciones de volumen y especialmente estéticas que deben
observar las construcciones dedicadas a centros de transformación serán las de la zona.
Respecto al alumbrado público, se adoptarán los criterios y disposiciones de la normativa
vigente, Ordenanza Municipal de Alumbrado Exterior. Los niveles de iluminación en vías
arteriales de tránsito intenso serán iguales o superiores a 30 lux en servicio. En las vías
secundarias: 15 lux en servicio. Las vías exclusivamente peatonales, la iluminación del tipo
ambiental.
En todo caso la instalación proyectada y la ejecución de las obras se ajustarán estrictamente
a la legislación específica de la materia y a las disposiciones de la Empresa Municipal de
Electricidad.
La instalación de telecomunicaciones.
Se dispondrá la red necesaria para permitir la conexión con la misma desde cualquier punto
del terreno en el que se edifique y otras localizaciones donde fuese previsto éste servicio. Se
realizará conforme a la normativa vigente para dichas instalaciones y a las determinaciones
del Plan Especial de Telecomunicaciones por cable, aprobado para Puerto Real.
La recogida de residuos sólidos urbanos.
De acuerdo con la legislación vigente y la Ordenanza Municipal, (B.O.P. de 5 de junio de
1998), se deberán prever en la red viaria y espacios públicos la reserva de suelo necesaria
para las denominadas "islas verdes", donde se situarán los contenedores normalizados para
la recogida selectiva de residuos. Con independencia de las mismas en la normativa del Plan
Parcial se incluirá la obligatoriedad de reserva de espacios suficientes y según usos
permitidos en las manzanas y parcelas resultantes de la actuación proyectada.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
15
RESUMEN DE CARACTERISTICAS
+ Superficie total delimitada:
373.550,00 m2
- Sistema General de Espacios Libres:
34.348,54 m2
+ Superficies según usos, en la ordenación pormenorizada:
- Residencial:
234.978,30 m2 (69,27 %)
= 93.991,32 m2
= 140.986,98 m2
40% Edificación
60% Esp.Libres Privados
- Dotaciones y Equipamientos:
. Docente:
. Social:
. Deportivo:
. Zonas Verdes:
49.260,06 m2 (14,52 %)
6.323,40
1.837,66
3.385,00
37.714,00
m2
m2
m2
m2
- Red viaria, aparcamientos y zonas anexas:
TOTAL
=
54.963,10 m2 (16,21 %)
339.201,46 m2 (100.00 %)
+ Superficies máximas construibles según ordenanzas:
-
Residencial libre
Residencial VPO (mínimo)
Terciario compatible
Dotaciones
TOTAL
= 57.420 m2
= 18.180 m2
= 7.560 m2
= 6.800 m2
= 89.960 m2
+ Otras características:
-
Número máximo de viviendas
Densidad media s/ total superficie
Población total máxima (4 hab./viv.)
Número de plazas de aparcamientos
. En vías públicas
. A reservar en las manzanas
= 560
= 15 viv/Ha
= 2.240 habitantes
= 1.452
= 460
= 900
Puerto Real, Octubre de 2008
EL ARQUITECTO MUNICIPAL
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
16
ANEXOS
EDIFICACIÓN EXISTENTE
RELACIÓN DE PROPIETARIOS
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
17
EDIFICACIÓN EXISTENTE
Justificación de la reserva de la edificabilidad residencial para viviendas
protegidas.
La existencia en el ámbito del Polígono I-A de un número importante de edificaciones,
destinadas preferentemente a viviendas permanentes ya se ha recogido en la Memoria
del documento y en la ordenación propuesta se ha tratado de integrarlas en lo posible
para que puedan mantenerse en su estado actual.
Como complemento de la documentación del Plan de Sectorización en el cuadro siguiente
se han recogido por manzanas edificables resultantes las citadas edificaciones, que en un
total de 100 y con una superficie construida aproximada de 15.000 m2 en su conjunto, se
identifican en el plano adjunto sobre la fotografía aérea del estado actual. (Las
edificaciones consideradas se señalan en el plano nº 21 con la trama en color violeta).
MANZANAS
M1
M2
M3
M4
M5
M6
M7
M8
M9
M10
M11
M12
M13
M14
M15
M16
M17
M18
M19
M20
M21
M22
M23
TOTAL
VIVIENDAS EXISTENTES
4
4
5
2
0
2
5
6
6
14
8
0
6
4
4
4
8
1
2
9
2
1
3
100
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
NÀ M˘XIMO VIVIENDAS
s. PLAN DE SECTORIZACIŁN
7
11
25
38
18
14
9
16
6
75
36
90
4
3
12
15
33
23
19
31
22
24
29
560
18
Por otra parte y con objeto de justificar la edificabilidad resultante que como mínimo para
viviendas protegidas debe ser del 30 % del total residencial, se ha considerado que puede
deducirse la correspondiente a las edificaciones ya existentes y que no se calificarían
como “fuera de ordenación”. En ese sentido se podría entender de aplicación lo previsto
en el artículo 17.2 de la LOUA.
Como resultado y si se deduce de la edificabilidad máxima residencial, 75.600 m2, dicha
superficie construida ya consumida, obtendríamos ahora 60.600 m2 realmente
construibles para uso residencial, por lo que el 30% resultaría ser de 18.180 m2,
superficie construida que como mínimo se reserva en las manzanas edificables de uso
residencial para las viviendas protegidas.
En el Plan de Sectorización la distribución en las manzanas resultantes de las viviendas se
realizaba teniendo en cuenta la densidad media del sector, la superficie neta y la real
disponible. En el Título IV, Capítulo 2 de las Normas Urbanísticas, donde se recoge el
Cuadro resumen de características de las manzanas se establecía el número de viviendas
por cada tipo y en el plano nº 10, Ordenación pormenorizada: Parcelación indicativa y
situación viviendas VPO, incluye una posible ubicación de las mismas, debiendo tenerse
en cuenta la posibilidad de cambios entre manzanas según lo previsto en el artículo 3.3.3
de la propia normativa. En todo caso en el Proyecto de Reparcelación, que se deberá
tramitar para todo el sector como ámbito de actuación, se concretará el número de
viviendas en función de la superficie edificable asignada y los emplazamientos definitivos
por parcelas resultantes.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam.
MEMORIA
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
19
RELACION DE PROPIETARIOS. PLAN DE SECTORIZACION POLIGONO I-A cam PUERTO REAL
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
OBSERVACIONES
1
LUIS ANTOLIN BRACHO, HDOS JOSE L. ANTO
Calle Santa María del Mar, nº 4, 11006 CADIZ
24763 1
casa: 176,00 m2
2
NOEMI IRIMIA DELGADO Y ALFREDO ASENCI
Camino de Dalí, 4 Puerto Real
24763 2
Casa: 78,00
3
LAURA PEREZ GAMEZ
Calle Campos Eliseos 1. Esc 1 Pl. 1º A-11008
24763 3
Casa: 81,60
4
JOSEFA CALLE CERON
Calle Castellar, 28- 1º c Puerto Real
24763 4
5
DOMINGO NOBLE GALAN
Calle Facinas, 16 2º D Puerto Real
24763 5
8
FERNANDO VELASCO REPRESA Y Mª TERES
Camino del Cura, 31 Puerto Real
24763 8
9
ANTONIO PEREZ GARCIA Y MILAGROSA MOR Camino del Cura, 33 Puerto Real
24763 9
10
AMALIA PEREZ RODRIGUEZ (Amalia Walther-P
Stöber StraBe, 11. 67346 Deutschland.
24763 10
11
FRANCISCO GARCÍA PRIETO
Camino del Cura, 3 (Cádiz)
24763 11
12
JOSE RODRIGUEZ LEBRERO y Mº CARMEN C
Camino del Cura, 19 Puerto Real
24763 12
13
Mª CARMEN MORLA DACAL
Avenida de la Constitución, 1A Puerto Real
24763 13
14
JUAN J. VAZQUEZ HERRERA Y CONCEPCION
Camino de Dalí, 6 Puerto Real
23766 1
15
ANA ORTEGA ZARZUELA
Camino del Cura, 17
23766 2
16
FCO. MANUEL GUERRA GUTIERREZ Y MERC
Calle Hispanidad, 4 3º Izq. Puerto Real
23766 3
17
TERESA PEREZ FERNANDEZ
Calle Amargura, 5 Pta. 19 Puerto Real
23766 4
18
FCO. MANUEL GUERRA GUTIERREZ Y MERC
Calle Hispanidad, 4 3º Izq. Puerto Real
23766 5
497,00 Y 100,00
19
ANA CONDE REVIDIEGO
Calle Murillo, 7º , Piso 2º 11010 Cádiz
22774 1
Casa: 81,50. Servidumbre paso por lindero norte
20
ADRIANO LOPEZ SANCHEZ
Avda. Cayetano del Toro, 1 - Pl. 8º A. 11010 C
22774 2
2 Edificios
Página 1 de 7
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
OBSERVACIONES
21
FRANCISCO OGALLA SANCHEZ
Calle Real, 1 Puerto Real
22774 3
22
EUGENIO FRANCO MARCO Y Mª JESUS NIET
Avda. José León Carranza, 5-Esc B-P.4ºB-110
22774 4
23
HEREDEROS DE MANTIN SANCHEZ ANDRAD
Camino del cura, 3
22777 1
24
JUAN PEREZ VIAS
Calle Ángel, 25 Puerto Real
22777 2
25
ANGELES TENORIO CATALAN
CL. SAN ALEJANDRO, 58, 1º - PUERTO RE
22777 3
26
CONSUELO HERNANDEZ PEREZ Y HDOS. DE
Camino de Miro, 7ª B - Puerto Real
22777 4
27
JOSE DE LAS HERAS ROJAS Y Mª JOSE FERN Camino de Dalí, 1 Puerto Real
22777 5
Casa: 80,00
28
EN INVESTIGACION ART. 47 LEY 33/2003
22777 6
Casa: 79,75
29
FRANCISCO HORTA OGALLA
Calle San Ignacio, 20 Pta. 5 - Puerto Real
22777 7
30
JULIAN AZCUTIA MARTINEZ Y Mª CARMEN T
c/ Chancillería, 9 11403 Jerez
22777 8
31
MARIA RECIO CABEZA Y HEREDEROS DE AN
Camino de Picasso, 9 - Puerto Real
23788 1
y ((Terreno: 200,00 y 185,00)
32
JOSE JIMENEZ MARQUEZ
Camino de Picasso, 7 Puerto Real
23788 2
Y 2378102 (SUPERF, 281,06)
33
ISABEL GARCIA CAÑAMEQUE
Camino de Picasso, 5 - Puerto Real
23788 3
Casa: 111,00 Expropiación terreno por autopista
34
EDUARDO CARO MELLADO
Camino de Servicio, 2 -izq Puerto Real
23788 4
35
MANUEL LEIVA AVELLANEDA
Camino de Picasso, 2 Puerto Real
23781 1
36
JOSE JIMENEZ MARQUEZ
Camino de Picasso, 7 Puerto Real
23781 2
37
BELEN GOMEZ MARCHANTE
Urb. El Rosal - Cl. Rafael Alberti,25 (Coviran)
23781 3
38
JUAN NAVARRO BELLO E ISABEL GRONDON
Camino de Dalí, 9 Puerto Real
23781 4
39
MANUELA PAN MENA
Camino de Dalí, 7 Puerto Real
23781 5
40
RAFAELA GRONDONA ROMERO Y JUAN NOB
Calle Barragán, 1- 1º puerta L Puerto Real
23781 6
Casa: 80,00
Casa: 130,00
Casa: 50,00
Servidumbre de paso
Página 2 de 7
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
OBSERVACIONES
41
MARIO OLAZABAL DE NANDE
Calle San Severiano, 41pL. 8-A (11007 Cádiz)
23781 7
42
MIGUEL AMAYA GUTIERREZ Y OTROS (HERE
Cl. Aries, nº 1 - 1º B - 11510 Puerto Real
26769 1
43
MATILDE PORTILLO HOYOS
Calle Marqués Real Tesoro, 7 (Cádiz)
26769 2
44
JOSEFA CUENCA CID (VIUDA DE JOAQUIN R
Avda. Constitución, 23 Puerto Real
26769 3
45
CONCEPCION RUIZ CUENCA
Cl. Rosario 1, Esc. 2 - 3º C Puerto Real
26769
46
ROSA RUIZ CUENCA
Cl. Hispanidad, 2 - 2º Dcha Puerto Real
26769 4
Proindiviso con Ana Mª Ruiz Cuenca
47
ANA MARIA RUIZ CUENCA
Cl. Rosario, 1 Esc. 3 Bajo F Puerto Real
26769 4
Proindiviso con Rosa Ruiz Cuenca
48
JUAN MANUEL JIMENEZ BERMUDEZ
Cl. La Palma, 31 - 11510 Puerto Real
26769 5
160,00 y 160,00
49
JUAN MANUEL JIMENEZ BERMUDEZ
Cl. La Palma, 31 - 11510 Puerto Real
26769 6
50
Mª CARMEN JIMENEZ BERMUDEZ
Calle de la Palma, 31 1º Puerto Real
26769 7
51
PEDRO MORENO MAZA Y ENCARNACION ALV Avenida de la Constitución, 19 Puerto Real
52
ISABEL Mª BENITEZ FERNANDEZ Y JULIO JUL
53
JOSE GOMEZ FERNANDEZ
54
FRANCISCO ALONSO VENEGAS Y ISABEL PIÑ Calle Ramón y Cajal, 1 3º Izq. Puerto Real
55
ALFONSO BELLO ARMADA Y JUANA ESPINA
Calle Plus Ultra, 9 esc.1 4º A (Cádiz)
26769 12
56
ANDRES COZAR CABAÑAS
Camino de Murillo, 12 - Puerto Real
26769 13
57
MªDOLORES GOMEZ FERNANDEZ (NOTIFICA
Calle Nueva, 83 Puerto Real
26769 14
58
JESUS TOCA DIEZ Y SOLEDAD SANCHEZ RO
Calle Comercio, 2 1º Izq. Puerto Real
26769 15
59
JESUS TOCA DIEZ Y SOLEDAD SANCHEZ RO
Calle Comercio, 2 1º Izq. Puerto Real
26769 16
60
OSCAR MOLINS CORCHADO
Calle Murillo, 15- Puerto Real
26769 17
26769 8
Casa: 271,00
Calle Real, 92 Puerto Real
26769 9
Copropietarios al 50% al liquidar Gananciales
Camino de Murillo, 14A Puerto Real
26769 10
26769 11
Página 3 de 7
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
OBSERVACIONES
61
JOSE GOMEZ FERNANDEZ y CATALINA SANC
Camino de Murillo, 14A Puerto Real
26769 18
62
RAMON RAMIREZ BLANCO
Camino de Murillo, 11 Puerto Real
26769 19
63
ANTONIO PEREZ VIAS Y JOSEFA SANCHEZ S
Avda. Doctor Peset Aleixandre, 147, 2º 1º Pue
26769 20
64
FRANCISCO COLLANTES PACHECO Y Mª CAR Calle Hipanidad, 4 3º Dcha. Puerto Real
26769 21
65
RAFAEL CABRERA PEREZ Y CARMEN LAZA TI Camino de Velazquez, 6 Puerto Real
26769 22
66
EN INVESTIGACION ART. 47 LEY 33/2003
26769 23
67
MªJOSEFA ALVAREZ FERNANDEZ
Camino de Velázquez, 8 Puerto Real
26769 24
68
MªJOSEFA ALVAREZ FERNANDEZ
Camino de Velázquez, 8 Puerto Real
26769 25
69
HDOS. JERONIMO DAMIAN OROZCO
CL. DE LA PLAZA, 131 - PUERTO REAL
26769 26
Hipoteca: Banco de Andalucía (Sevilla)
70
JOSE EZEQUIEL LOZANO SANCHEZ
Camino de Velazquez, 9 Puerto Real
26769 26
Casa: 173,56
71
JERONIMO GESTOSO DE LA FUENTE Y SAGR
Camino de Velázquez, 7 Puerto Real
26769 27
Casa: 230,00y Pozo (Esposa: Sagrario Perez)
72
FRANCISCO ANDRADES BENITEZ Y Mª JOSEF Camino de Velázquez, 5 Puerto Real
26769 28
Casa: 176,00
73
FRANCISCO ROMERO BENITEZ Y CARMEN HI
Camino de Velázquez, 3 Puerto Real
26769 29
74
Mª DEL CARMEN GOMEZ MARTINEZ
Camino de Goya, 3 Puerto Real
26769 30
75
HDOS. J.MIGUEL GOENECHEA ALDAY
Plaza de España, 2 1º (Cádiz)
26769 31
76
J.MIGUEL GOENECHEA DOMINGUEZ
Cl. Jorge Juan, 7 - 2º - 28001 Madrid
26769 32
77
HEREDEROS DE D. ANTONIO ARELLANO RUE Cl. Cruz Verde, 57 - 1º C - Puerto Real
78
JOSE Mª SASIAN MARROQUI
Calle de la Plaza, 153 Puerto Real
26769 34
Y OTROS
79
FRANCISCO DAMIAN OROZCO Y TERESA CO
Calle de la Plaza, 162 - Puerto Real
26769 35
Casa: 155 y Garaje: 35
80
FRANCISCO DAMIAN OROZCO Y TERESA CO
Calle de la Plaza, 162 - Puerto Real
26769 36
Casa: 150,00 (F.R. 3231) Casa: 105,60 (F.R. 421
Casa: 47,00
Casa: 388,00
Casa: 105,00
26769 33
Página 4 de 7
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
OBSERVACIONES
81
AGUSTIN OLMO GONZALEZ Y ANGELES CALV Camino del Cura, 6 Puerto Real
82
Mª SANTOS CALVO RUIZ Y FERNANDO JIMEN
Calle Sevilla, 19, bloque 3-1º A. Puerto Real
26769 38
83
LOURDES RUIZ CABALLERO Y MANUEL RUIZ
Camino del Cura, 10 Puerto Real
26769 39
84
JOQUIN ALVAREZ PARODI Y DOLORES PECC
Camino del Cura, 12 Puerto Real
26769 40
85
JOSE LUIS SANTANA LANCHARRO
Camino del Cura, 14 Puerto Real
26769 41
86
PILAR GOMEZ GOMEZ, AMADOR SALCINI MA
Camino del Cura, 16A Puerto Real
26769 42
87
JOSE OLIVA MAYO
Camino del Cura, 18 Puerto Real
26769 43
88
Mª PAZ VACA FDEZ-TRUJILLO
Paseo Maritimo, 24 - 11011 Cádiz
26769 44
José Luiz Molinero, Villa Maruja,50 San Fernando
89
LOURDES RUIZ CABALLERO
Camino del Cura, 10 B Puerto Real
26769 45
Total m2, con fincas con ID: 83,89,90,92,93)
90
LOURDES RUIZ CABALLERO
26769 46
Total m2, con fincas con ID: 83,89,90,92,93)
91
JUAN ANTONIO CUENCA BONILLO Y INMACU
92
LOURDES RUIZ CABALLERO
26769 48
Total m2, con fincas con ID: 83,89,90,92,93)
93
LOURDES RUIZ CABALLERO
26769
Total m2, con fincas con ID: 83,89,90,92,93)
94
JUAN CARLOS MUÑOZ ALVAREZ
Camino del Cura, 10 pta E- Puerto Real
26769 40
(22,225% de 4500)
95
DOLORES SOTO NUÑEZ, EN REPRESENTACI
Cl. Teresa de Calcuta, Edf. Real Villa, 12, bq 3
26769
Menores de edad, padre: Rafael Mª Jimenez Calv
96
JOSE A. SOTO NUÑEZ Y EMILIA LUIS ALGECI
Cl. Vaqueros, 41
26769 40
(22,225% de 4500)
97
MARIA DOLORES GOMEZ FERNANDEZ
Calle Nueva, 83 Puerto Real
26769 49
98
PEDRO MORENO MAZA Y ENCARNACION ALV Avenida de la Constitución, 19 Puerto Real
99
ARTURO AGUAYO DE HOYOS
100
En investigacion art. 47 ley 33/2003
Camino del Cura, 10 puerta A Puerto Real
Camino del Cura, 4 Puerto Real
26769 37
(Total m2, con fincas con ID: 83,89,90,92,93)
2 Caseríos, Cuadra, Almacén, Alberca y Pozo
26769 47
26769 50
26769 51
Casa: 108,00
30783 01
Página 5 de 7
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
101
ROCIO REINA ROMERO Y ANGEL MARTINEZ
Santo Domingo, 72 - 3º B - Puerto Real
102
Antonio Ortega Sanchez y Ana Sanchez Barea
Plaza de la Petenera, 5-1ºb. Puerto Real
30783 02
103
JOSE GOMEZ ROMAN
Camino del Cura, 17 Puerto Real
30783 03
104
FERNANDO ROMERO NORIA
Cl. Pintor Belizon Tocino, 1 Puerto Real
30783 04
105
TOMAS GONZALEZ TOCINO
Calle Pintor J. Belizón Tocino, 7 Puerto Real
30783 05
106
FRANCISCA RUANO FERNANDEZ
Calle Meandro, 7 Puerto Real
30783 06
107
HEREDEROS DE MARTIN SANCHEZ
108
MANUEL SALADO GOMEZ
Calle Vaqueros, 14 2º Puerto Real
30783 08
109
MARTIN SANCHEZ ANDRADES (herederos)
Camino del Cura, 3 - Puerto Real
30783 09
110
JOSE LUIS CABRAL GOMEZ Y ANA MARIA PO
Calle Cedro, 31 - Puerto Real
30783 10
111
ISABEL VEGA GOMEZ
CL. De la Plaza, 131 - Puerto Real
29755 01
112
En investigacion art. 47 ley 33/2003
113
En investigacion art. 47 ley 33/2003
114
DOLORES REVORA GAZNARES
115
En investigacion art. 47 ley 33/2003
116
En investigacion art. 47 ley 33/2003
117
JOSE MARIA PINEDA RIVERO Y TRINIDAD SO
118
En investigacion art. 47 ley 33/2003
119
120
OBSERVACIONES
Casa: 42 mts
Y OTROS
30783 07
Casas: 101,00, 97,00, 87,00 y 75,00
2
Calle de la Plaza, 72-74 Puerto Real
3
28762 01
Casa: 106,00
Camino de Murillo, 5 Puerto Real
28762 02
Casa: 90,00
CARMEN REAL SANCHEZ
Camino de Murillo, 3 Puerto Real
28762 03
Casa: 70,00
CELSO NISA GALLARDO
Camino de Murillo, 1 Puerto Real
Página 6 de 7
Id Parcela PROPIETARIO
DOMICILIO
REF CATASTRAL
121
CELSO NISA GALLARDO
Camino de Murillo, 1 Puerto Real
28762 04
122
JUAN TRAVERSO JAEN
Camino del Greco, 4 Puerto Real
28762 05
890160516 DOMINGO NOBLE GALAN
OBSERVACIONES
Calle Facinas, 16 - 2º D Puerto Real
1179404527 ENRIQUE RUBIO GARCIA
CALLE GUITARRA, 10 - PUERTO REAL
2378806
1179825231 MARIA RUBIO GARCIA
PLAZA CUBA, 5 - 3º A - PUERTO REAL
2678806
1179825498 ISABEL Mª RUBIO GARCIA
COSTA RICA, 15 - Portal, 5 - 1º C - PUERTO
2378806
1185536111 DOMINGO NOBLE GALAN
Calle Facinas, 16- 2º D Puerto Real
24763 6
1192531373 FRANCISCA MARTINEZ ARMARIO E HIJOS
Real 157 o Real 201, 3º C Puerto Real
1815109099 TERESA RUBIO GARCIA
PLAZA CUBA, 4 - 1º B - PUERTO REAL
2378806
Página 7 de 7
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A. CAM. PUERTO REAL
NORMAS URBANISTICAS
TITULO I. INTRODUCCION, GENERALIDADES Y CONCEPTOS
CAPITULO 1. GENERALIDADES.
Art. 1.1.1. Objeto y naturaleza.
Los terrenos incluidos en el ámbito del Polígono I-A se encuentran clasificados como suelo
urbanizable no programado por el Plan General Municipal vigente y por aplicación de la
Disposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de Ordenación
Urbanística de Andalucía, (en adelante LOUA), se consideran como suelo urbanizable no
sectorizado.
El objeto de este Plan de Sectorización es el cambio de categoría de los terrenos incluidos en el
Polígono I-A de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable ordenado.
Las presentes Normas Urbanísticas regulan con carácter general la ordenación estructural y la
pormenorizada. Esta última y en particular con el carácter de Ordenanzas para cada zona, de
las posibles construcciones de nueva planta o reformas de las existentes, de los usos e
instalaciones de cualquier tipo que se emplacen en los terrenos incluidos en la delimitación del
Polígono I-A. En todos los aspectos no regulados expresamente en estas Ordenanzas nos
remitimos a las Normas Urbanísticas del Plan General Municipal.
Art. 1.1.2. Ámbito.
Las presentes Normas Urbanísticas se refieren al Polígono I-A cuyo ámbito de aplicación se
extiende al total de la superficie así delimitada conforme a los planos de ordenación
correspondientes del Plan General para dicho sector de suelo clasificado como urbanizable y a
los correspondientes planos de este Plan de Sectorización.
A todos los efectos el ámbito del Polígono I-A constituye también el de un Área de reparto
independiente, según lo establecido en el Plan General y en la legislación urbanística.
Los límites físicos que definen su ámbito y que se recogen en la documentación gráfica son: la
Avenida de la Constitución, antigua carretera a Medina y vía pecuaria denominada como
“Cañada Real de Arcos a Puerto Real por la alcantarilla del Salado”, por su lado Este; por el Sur,
el Parque urbano de Las Canteras y por los lados Oeste y Norte, hasta su encuentro con la
carretera a Medina, la Autopista A-4. La superficie total así delimitada es de 373.550 m2
Art. 1.1.3. Tramitación y efectos.
La tramitación de este Plan de Sectorización seguirá en materia de competencia y
procedimiento lo dispuesto en los artículos 31, 32 y 33 de la LOUA, hasta su aprobación
definitiva y publicación del acuerdo en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, a partir de la
cual tendrá plena vigencia. Todo ello según lo previsto en la LOUA y Reglamento de
Planeamiento, teniéndose asimismo en cuenta las competencias municipales respecto a la
aprobación definitiva de las determinaciones de la ordenación pormenorizada aquí contenida.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
1
La aprobación definitiva del presente instrumento de planeamiento le confiere, entre otros
contemplados en el artículo 34 de la LOUA, los efectos de publicidad, ejecutoriedad y
obligatoriedad.
Los particulares al igual que la Administración quedan obligados al cumplimiento de las
disposiciones y normas contenidas en el presente Plan de Sectorización y en su ámbito de
aplicación.
Art. 1.1.4. Competencias.
Una vez aprobado definitivamente corresponde el desarrollo del presente Plan de Sectorización
al Ayuntamiento de Puerto Real en el ámbito de sus competencias, como Administración
actuante, sin perjuicio de las correspondientes a otras Administraciones y de la participación de
los particulares según se establece en la LOUA.
Art. 1.1.5. Contenido del Plan de Sectorización.
El Plan de Sectorización, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 10 de la LOUA,
contiene las determinaciones exigidas en el artículo 12 sobre la ordenación estructural y para la
ordenación pormenorizada las correspondientes al artículo 13. Aplicándose también con
carácter subsidiario lo previsto en el artículo 45 del Reglamento de Planeamiento (RD. 2159 /
1978), conforme a lo así recogido en la Disposición transitoria novena de la LOUA.
La documentación que constituye el presente Plan de Sectorización, es la siguiente:
-
Memoria justificativa de la ordenación estructural y pormenorizada con sus
determinaciones.
Planos de Información.
Planos de Ordenación, estructural y pormenorizada.
Normas Urbanísticas.
Área de reparto y cálculo del aprovechamiento medio.
Plan de Etapas en la ordenación pormenorizada.
Estudio Económico-Financiero.
Todos los documentos de que consta el presente Plan de Sectorización, tienen carácter
normativo y vinculante salvo indicación expresa en contra. Si existiese discordancia o
imprecisión de contenido prevalecerán estas Normas Urbanísticas como documento de mayor
valor normativo y los planos de Ordenación que constituyen la expresión gráfica de la normativa
y de las propuestas del Plan.
En todo caso la interpretación de los contenidos corresponde al Ayuntamiento sin perjuicio de lo
establecido en la legislación urbanística y jurisdicción ordinaria.
Art. 1.1.6. La ordenación estructural y la ordenación pormenorizada.
En el Plan de Sectorización del Polígono I-A la ordenación estructural, según lo establecido en la
legislación urbanística y en el Plan General, se concreta en lo siguiente:
-
La delimitación del sector objeto de transformación y que coincide con el del
Polígono I-A, delimitado en el Plan General.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
2
-
La ampliación y nueva delimitación por su lado Norte del Parque de las Canteras,
para incorporar al Sistema General de Espacios libres públicos. La superficie será
como mínimo de 27.912 m2 según mediciones realizadas en los planos del Plan
General. Esta superficie compensaría además la resultante de la desafectación del
tramo de la vía pecuaria “Cañada Real de Arcos a Puerto Real por la alcantarilla del
Salado” en el tramo colindante al polígono delimitado y que mantendría una franja
de 8,00 metros en todo su recorrido y que se califica de dominio público, también
incluida como sistema general de espacios libres.
-
El uso global de carácter residencial, con una intensidad de 15 viviendas por
hectárea, por lo que el número máximo de viviendas será de 560. La edificabilidad
máxima de uso lucrativo resulta ser de 83.160 m2 de techo construido y de la
correspondiente al uso residencial el 30% como mínimo, (18.180 m2), será para
viviendas de protección oficial.
-
El Área de reparto que la constituye el ámbito del Polígono I-A, con el
aprovechamiento medio resultante.
El resto de las determinaciones que se concretan en el Plan de Sectorización con el detalle
suficiente para que el suelo urbanizable pueda considerarse ordenado constituyen la ordenación
pormenorizada.
Art. 1.1.7. Estudios de Detalle.
Con la finalidad, determinaciones y documentación establecidas en el artículo 15 de la LOUA y
en el Reglamento de Planeamiento podrán presentarse Estudios de Detalle para la ordenación
de los volúmenes edificables, establecer el trazado local del viario secundario y la localización
del suelo dotacional público. Así mismo se podrán adaptar o fijar alineaciones y rasantes o
modificar la disposición de las construcciones en todas las manzanas del Polígono I-A según
determina el presente Plan de Sectorización, como ordenación pormenorizada.
En ningún caso y según las limitaciones establecidas en el citado artículo se podrá modificar el
uso urbanístico del suelo, incrementar el aprovechamiento urbanístico, reducir el suelo
dotacional público o afectar negativamente a su funcionalidad, alterar las condiciones de la
ordenación de los terrenos o construcciones colindantes.
CAPITULO 2. CONCEPTOS.
Art.º 1.2.1. Relación con las Normas Urbanísticas del Plan General vigente.
Las definiciones y conceptos que no figuren expresamente en este capítulo serán las
correspondientes a las Normas Urbanísticas del Plan General.
Art.º 1.2.2. Alineaciones exteriores.
Las alineaciones exteriores son las determinaciones gráficas, contenidas en los planos de
ordenación, que establecen la separación entre el dominio público, (red viaria o espacio libre) y
el dominio privado.
La línea de edificación se define por el retranqueo obligatorio respecto a la alineación exterior
cuando así lo establezcan las condiciones particulares de zona. En caso de duda podrá
solicitarse al Ayuntamiento la correspondiente Tira de cuerda para su definición.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
3
De conformidad con las determinaciones urbanísticas contenidas en la Normativa Urbanística
del Plan General vigente, Artículo 4.3.4, apartados 3 a 6, ambos inclusive, se establece lo
siguiente:
-
Las líneas de edificación podrán modificarse justificadamente mediante la
tramitación de un Estudio de Detalle, salvo en los sectores que las condiciones
particulares lo prohíban, en especial las señaladas en los límites con la Autopista,
con la Avda. de la Constitución y vía pecuaria y en la zona de afección de la línea
aérea de Alta Tensión.
-
Los sótanos para aparcamientos podrán ocupar las superficies de retranqueos y
espacios libres de las parcelas.
Art. 1.2.3. Rasantes oficiales.
Las rasantes oficiales son los perfiles longitudinales de las calles o plazas definidos a partir de
las cotas naturales o modificadas que figuren en los planos de ordenación pormenorizada del
presente Plan de Sectorización. Podrán modificarse justificadamente en el Proyecto de
Urbanización, que las fijará con carácter definitivo.
De conformidad con la Normativa Urbanística del Plan General vigente aplicable, Artículo 4.3.5.
Apartados 2 y 3, se establece:
- La rasante oficial determina la cota cero en la medición de las alturas de la edificación.
No podrá ser modificada sin la tramitación previa de un Estudio de Detalle, y en caso de dudas
en las actuales podrá solicitarse su definición al Ayuntamiento.
- En el caso de construcción de sótanos la rasante de la planta baja no será superior a
15 cm. de la rasante oficial y para ser considerado como semisótano no sobrepasará un metro
de dicha rasante.
- La rasante en planta baja de locales condicionará el uso público de estos, debiendo
cumplirse en todos los casos las normas de accesibilidad contenidas en la legislación vigente.
Art. 1.2.4. Superficie máxima de ocupación.
De conformidad con la Normativa Urbanística del Plan General vigente, Artículo 4.3.2., se
dispone lo siguiente:
La ocupación máxima de una parcela vendrá regulada en cada manzana por el porcentaje de
superficie ocupada en planta por la edificación respecto a la de la parcela edificable. En el caso
de que este porcentaje no se regule en el Cuadro resumen de características, se podrá ocupar
la totalidad de la superficie neta de la parcela edificable, es decir, la delimitada por las
alineaciones exteriores.
La ocupación bajo rasante podrá realizarse en la totalidad de la superficie de la parcela, salvo
que la previa existencia de arbolado no lo permitiese.
Se establece como condición urbanística mínima exigible la ocupación de la mitad del volumen
construible. Este será el correspondiente a la superficie máxima prevista en cada caso, de
conformidad con lo asignado a cada manzana en el Capítulo de estas Normas Urbanísticas que
regula las condiciones particulares por zonas.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
4
Art. 1.2.5. Superficie máxima edificable.
Es la cantidad resultante de la suma de las superficies construidas en todas las plantas de una
edificación. Se contabilizarán en las plantas sobre la rasante oficial y obtenidas cómo la
superficie encerrada por la línea exterior de los elementos de cerramiento, incluyéndose la
correspondiente a los cuerpos volados en su totalidad si están cerrados por tres lados cómo
mínimo y en el 50 % de la superficie si están cerrados por uno o dos lados.
Art. 1.2.6. Altura máxima.
Es la distancia máxima permitida entre la rasante oficial en el punto medio de una fachada
hasta la cota superior del forjado de cubierta de una edificación. Se regulará también por el
número máximo de plantas.
Con carácter general se establece como altura máxima las Dos plantas, respecto a la tipología
edificatoria de viviendas unifamiliares aisladas o pareadas y en las edificaciones de
equipamiento. Se permitirá la de Tres plantas en las tipologías de viviendas colectivas de VPO.
La altura de la edificación será medida desde la rasante oficial de la calle o espacio libre al que
presente fachada. En todos los casos la altura máxima no sobrepasará los diez metros y medio.
Sobre la altura que se determina como máxima sólo se permiten remates de escaleras y cuartos
de ascensores, limitados a una superficie inferior a los doce metros cuadrados, las instalaciones
de recepción de ondas de radio o televisión, chimeneas de evacuación de humos, paneles de
captación de energía solar, balaustradas, pretiles y elementos ornamentales.
Art. 1.2.7. Sótanos y semisótanos.
Los sótanos y semisótanos son las plantas de una edificación situadas por debajo de la rasante
oficial y cuya cubierta, que corresponderá al suelo de la planta baja, no sobrepase más de
quince (15) centímetros la rasante oficial en los sótanos y de cien (100) centímetros para ser
considerado como semisótano, en cualquier punto de su fachada.
Podrán permitirse en cualquier edificación con acceso y ventilación suficiente. Estarán sujetos a
las condiciones de uso de cada parcela no permitiéndose su destino como vivienda o parte de
ellas como habitaciones vivideras.
Art. 1.2.8. Parcela mínima.
La parcela considerada como mínima en el Polígono I-A es la que tiene una superficie de
cuatrocientos (400,00) metros cuadrados y presenta fachada a calle o espacio público de
catorce (14) metros. Para la construcción de viviendas en régimen de VPO, la superficie mínima
de parcela será de mil quinientos (1.500,00) metros cuadrados para tipología de edificación
adosada en grupo mínimo de diez (10) viviendas.
Se considerará parcela inedificable la que incumpla alguna de dichas características anteriores o
no cumpla las condiciones de solar, según establece el Art. 4.2.2. de las Normas Urbanísticas
del Plan General, es decir disponga de todos los servicios de infraestructura y tenga
pavimentado su acceso.
Art. 1.2.9. Edificaciones “fuera de ordenación”.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
5
Las edificaciones ya existentes que no cumplan las condiciones urbanísticas de estas
ordenanzas o se encuentren en una parcela considerada como inedificable, se calificarán como
“fuera de ordenación”, según lo dispuesto en el artículo 34 b) de la LOUA, siéndole de
aplicación lo previsto en la Disposición adicional primera de la misma. Todo ello sin perjuicio del
cumplimiento de las obligaciones respecto al conjunto del polígono y que deberán establecerse
en cada caso en el Proyecto de reparcelación.
TITULO II. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO.
CAPITULO 1. REGIMEN JURIDICO.
Art. 2.1.1. Clasificación.
Los terrenos incluidos en la delimitación del Polígono I-A, clasificados por el Plan General como
suelo urbanizable, pueden ser urbanizados a partir de la aprobación definitiva de este Plan de
Sectorización y en las condiciones establecidas por la legislación urbanística.
En desarrollo del presente Plan de Sectorización las parcelas resultantes pasarán a ser suelo
urbano y podrán ser edificadas cuando adquieran la condición de solar, cumpliendo en cada
caso las determinaciones de estas Normas Urbanísticas.
Art. 2.1.2. El contenido urbanístico de la propiedad del suelo
El contenido urbanístico de la propiedad del suelo viene regulado en los artículos 48 a 54 ambos
inclusive de la LOUA. Por tanto la aprobación definitiva del Plan de Sectorización tendrá, entre
otros previstos en el artículo 34 de la citada ley, los siguientes efectos:
-
La vinculación legal de los terrenos al proceso urbanizador y edificatorio del sector,
en el marco de la correspondiente unidad de ejecución.
-
La afectación legal de los terrenos, en los términos previstos para el sistema de
cooperación, de la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios y de los
deberes enumerados en el artículo de la Ley.
-
El derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto a
aplicar a las superficies de las fincas originarias, bajo la condición del cumplimiento
de los deberes citados.
-
La afectación legal de los terrenos obtenidos por el municipio, en virtud de cesión
obligatoria y gratuita a los destinos previstos en el Plan de Sectorización.
Las cesiones de terrenos a favor del municipio, por efecto del acuerdo aprobatorio del Plan en
cuanto a la ordenación detallada del suelo urbanizable, comprenden según lo dispuesto en el
artículo 54. 2 de la LOUA:
-
La superficie de los sistemas generales y demás dotaciones correspondientes a
viales, aparcamientos, parques y jardines, centros docentes, equipamiento
deportivo, cultural y social, y los precisos para la instalación y funcionamiento de los
restantes servicios públicos previstos.
-
La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo ya urbanizada, precisa para
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
6
materializar el diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto. Esta
cesión se podrá sustituir por el abono al municipio de su valor en metálico tasado en
aplicación de las reglas legales pertinentes.
La realización de actos edificatorios o de implantación de usos, antes de la terminación de las
obras de urbanización, sólo será autorizable cuando se cumplan los requisitos establecidos en
los artículos 54.3 y 55 de la LOUA, para la ejecución simultánea de la urbanización y edificación
vinculada. Todo ello cumpliéndose los requisitos y presupuestos previstos en el artículo 149 de
la LOUA al respecto.
Art. 2.1.3. Calificación del suelo.
En el plano de zonificación general se define la calificación y destino del suelo incluido en el
ámbito de este Polígono.
Se pueden distinguir en la ordenación pormenorizada entre el suelo edificable con
aprovechamiento lucrativo de uso residencial y terciario compatible, el suelo edificable para
dotaciones y equipamientos comunitarios, el suelo no edificable destinado a zonas verdes,
espacios libres, a la red viaria y a los aparcamientos.
Las normas urbanísticas y ordenanzas particulares en su capítulo correspondiente,
pormenorizan el uso y volumen que se determinan para cada caso y entre otras la reserva
mínima de viviendas de protección oficial en las manzanas de uso residencial.
Art. 2.1.4. Sistema de actuación.
Al estar previsto como sistema de actuación el de Cooperación, de acuerdo con las
determinaciones recogidas expresamente en el Plan General vigente para dicho sector, será
obligatoria la aprobación definitiva en vía administrativa del Proyecto de Reparcelación
previamente a la concesión de cualquier tipo de Licencia de Obras.
El Proyecto de Reparcelación se tramitará con el contenido y procedimientos establecidos en la
LOUA y subsidiariamente en el Reglamento de Gestión Urbanística.
Podrá asimismo admitirse el cambio de sistema de actuación a solicitud de los propietarios
afectados y siguiendo el procedimiento establecido en la legislación vigente, para la totalidad
del polígono o para las posibles unidades de ejecución delimitadas con carácter indicativo en el
Plan de Sectorización.
Art. 2.1.5. Protección del Patrimonio Arqueológico.
La aparición de hallazgos casuales de restos arqueológicos en el ámbito del Polígono I-A
determinará la suspensión inmediata de las obras y la obligación de su notificación inmediata a
la Consejería de Cultura y al Ayuntamiento. En aplicación del artículo 50.2 de la Ley 1/1991 de
Patrimonio Histórico Andaluz y los correspondientes de su Reglamento, la Consejería de Cultura
podrá ordenar la paralización de las obras y tras la oportuna investigación determinará sobre la
continuación de las mismas. Asimismo el Ayuntamiento podrá determinar en casos justificados
sobre la anulación de la licencia municipal de obras que hubiera sido concedida.
CAPITULO 2. LA URBANIZACION.
Art. 2.2.1. Proyecto de urbanización.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
7
El contenido del Proyecto de Urbanización será el previsto en la LOUA, artículo 98 y en el
Reglamento de Planeamiento, artículos 67 al 70, ambos inclusive, y tendrá la finalidad de llevar
a la práctica las determinaciones del presente Plan de Sectorización del Polígono I-A.
Deberán desarrollarse suficientemente los esquemas de las redes de servicios para el
abastecimiento de agua potable con la red independiente para riego e Hidrantes contraincendios; alcantarillado en sistema separativo de las aguas negras y las de la recogida de
pluviales; energía eléctrica en Media y Baja Tensión, así como de alumbrado público y por
último la canalización para la red de telefonía. Todo ello con las previsiones mínimas de
caudales, potencia mínima, etcétera, que se determinan en la Memoria de este Plan de
Sectorización, en las Normas Urbanísticas del Plan General en los capítulos correspondientes, así
como en las Normas Básicas de Edificación, Reglamentos e instrucciones específicas que le sean
aplicables.
Se definirán también las obras de pavimentación de calzadas, aceras, aparcamientos y espacios
libres, incluyéndose en capítulos aparte las de jardinería, dotación de mobiliario urbano y
señalización. Así mismo se incluirá partidas para el control de ejecución de las obras por
laboratorio homologado.
Por último el Proyecto de urbanización deberá contener el Programa de obras y el Estudio de
Seguridad e Higiene en el Trabajo para la realización de las mismas.
Art. 2.2.2. Obras de urbanización.
Una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización se procederá, de conformidad
con lo establecido en la legislación vigente a la fase de ejecución.
La contratación para la ejecución de las obras de urbanización se llevará a cabo por el
Ayuntamiento con la empresa o empresas que se determinen en virtud de los procedimientos
legales correspondientes.
A partir del plan de obras por fases que formará parte del proyecto de urbanización se
establecerá el calendario de abono de las cuotas urbanísticas de acuerdo al proyecto de
reparcelación y que son necesarias para la actuación. De todo ello se dará cuenta con suficiente
antelación a la Asociación de los propietarios del polígono para su conocimiento y a los efectos
oportunos, con independencia de las notificaciones concretas previstas en la legislación vigente.
Realizadas las obras conforme al Proyecto de urbanización se procederá a la recepción de las
mismas por el Municipio, según lo dispuesto en el artículo 154 de la LOUA, produciéndose en
ese momento la incorporación del viario al general de la población y la conexión de los servicios,
todo ello con independencia de lo establecido en el artículo siguiente sobre el deber de
conservación.
Art. 2.2.3. Entidad de conservación.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.2.4 de las Normas Urbanísticas del Plan
General vigente, los propietarios afectados por la presente actuación tendrán la obligación de
conservar y mantener las obras de urbanización realizada, así como las dotaciones e
instalaciones de los servicios públicos incluidos en la actuación, constituyéndose a tal efecto en
Entidad Urbanística de Conservación.
Resultando exigible al respecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 153 de la LOUA
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
8
y en el artículo 25.3 del Reglamento de Gestión Urbanística (RD. 3288/1.978), la obligación de
constituir la Entidad de conservación, será obligatoria para todos los propietarios comprendidos
en su ámbito territorial.
Al respecto y según lo previsto en el artículo 69 del Reglamento de Gestión Urbanística (RD.
3288/1.978), en lo relativo a la participación de los propietarios en la obligación de conservación
y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios
públicos, cuando no esté a cargo de la Administración actuante, se deberá determinar en
función de la participación que tuviesen fijada en el proyecto de Reparcelación. Todo ello con
independencia de los acuerdos que se adopten con el Ayuntamiento donde se precise el alcance
de dichas obligaciones en cada caso.
TITULO III: CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACION Y DE LOS
USOS PERMITIDOS.
CAPITULO 1. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACION.
Art. 3.1.1. Condiciones de aplicación.
Se aplicarán estas condiciones generales a todas las edificaciones que se emplacen en el
Polígono I-A, así como a las reformas, ampliaciones o cambios de uso de las existentes.
Estas condiciones tienen el carácter de mínimas exigibles respecto a otras establecidas con
carácter general por las exigencias básicas que establece el vigente Código Técnico de la
Edificación.
Art. 3.1.2. Condiciones estéticas.
Con carácter general se exigirá para la concesión de una licencia de edificación el tratamiento
completo de todas las fachadas y el de la parcela donde se ubique, con especial atención a los
espacios libres, jardinería y cerramiento. Respecto a estos últimos no podrán ser superiores en
altura a sesenta (60) centímetros en fábrica maciza y el resto hasta los trescientos (300)
centímetros, podrán realizarse de seto vivo, malla, cerrajería o piezas prefabricadas de tipo
ligero formando celosías. En todos los casos e incluidos los remates de los cerramientos se
prohíben expresamente los elementos que puedan causar lesiones a personas y animales.
Las condiciones estéticas reguladas en este capítulo serán de aplicación a todas las
edificaciones o reformas que se realicen y que estén sujetas a licencia municipal.
En cuanto a la utilización de materiales responderán a su propia lógica constructiva, debiendo
tenerse en cuenta la fácil conservación de fachadas. El empleo de materiales ligeros como
chapas metálicas o fibrocemento en elementos de cubierta quedará condicionado a no ser
visibles desde las vías públicas. Esta misma condición se aplicará a los elementos de las
instalaciones de climatización y de producción de agua caliente sanitaria.
En aplicación de lo previsto en las Normas Urbanísticas del Plan General y en estas Ordenanzas,
las edificaciones de nueva planta y las reformas de las existentes se adecuarán en su aspecto
exterior a su entorno. La competencia municipal para la defensa, mejora y fomento de la
imagen urbana obligará a las actuaciones que se realicen a ajustarse a dicho criterio. Se
tendrán también en cuenta que se pretenden resultados coherentes con la arquitectura de la
época en que se realizan.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
9
Respecto a los anuncios, quedan prohibidos en las fachadas medianeras. Los luminosos
requerirán la conformidad de los vecinos afectados con huecos situados a menos de doce (12)
metros, debiendo reunir las condiciones necesarias para cumplir las normas sobre instalaciones
eléctricas.
Art. 3.1.3. Condiciones higiénicas.
Los locales y viviendas, como conjunto de piezas relacionadas entre sí y destinadas a la misma
actividad, deberán cumplir la condición de local exterior.
Se considera que un local cumple dicha condición cuando presenta luces a vía pública, calle,
plaza o espacio público libre o recaen sobre un espacio libre privado que permita inscribir una
superficie igual o mayor que su altura al cuadrado dividida por ocho y de cuatro metros como
lado mínimo.
Para cumplir las condiciones de exterioridad, los huecos deberán satisfacer las superficies de
ventilación e iluminación mínimas: El décimo de la superficie en planta de la habitación para la
iluminación y la tercera parte para ventilación en superficie real de la obtenida para iluminación.
Las dimensiones de los patios cerrados que se establecen como mínimas se regulan en función
de la altura de la edificación, medida ésta desde la rasante de la calle hasta la coronación de los
parámetros que recaigan sobre ellos. En los casos de edificios de nueva planta y cuando los
patios sirvan a habitaciones vivideras y cocinas la dimensión mínima será de un tercio de la
altura y cuatro (4) metros. En los edificios de una sola planta podrá ser de tres metros. La
misma condición se aplicará en los casos de ampliaciones o de reformas importantes de la
edificación existente.
Las cocinas y piezas donde se produzcan procesos de combustión o emanaciones de gases
deberán disponer de conductos de ventilación forzada para su eliminación.
Art. 3.1.4. Condiciones generales para los servicios.
1. Toda edificación deberá disponer de servicio de agua corriente potable en la dotación
suficiente para el uso a que se destine.
2. La misma disposición se establece en cuanto a la energía eléctrica, incluyendo la
puesta a tierra de la instalación y la correspondiente a las telecomunicaciones.
3. Deberá disponerse la centralización de los contadores cuando sean varias viviendas o
locales y a su localización en lugar accesible desde la vía pública en todos los casos. Asimismo
se dispondrá el recinto y elementos necesarios para la recogida selectiva de los residuos sólidos
urbanos.
4. La evacuación de aguas residuales se realizará a la red general siendo obligatoria las
arquetas separadoras de fangos y grasas cuando procedan de talleres o garajes y de arquetas
sinfónicas en los restantes casos. Las aguas pluviales se conectarán también a la red general
correspondiente no permitiéndose los vertidos libres hacia la calle en los edificios de nueva
planta o en los existentes donde se realicen obras de ampliación o reforma.
5. La salida directa de humos por fachadas o patios se prohíben expresamente. Los
conductos se elevarán un mínimo de un metro sobre la cubierta más alta situada en un radio
de ocho (8) metros. Si el conducto fuera visible deberá integrarse en la edificación en cuanto a
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
10
formas y materiales. La exigencia de filtros depuradores dependerá de la actividad que se
desarrolle en el local.
6. Todas las conducciones de electricidad y telecomunicaciones deberán ser bajo tubo y
enterradas o empotradas para no ser vistas desde la vía pública.
Art. 3.1.5. Condiciones de los accesos, espacios comunes, circulación y seguridad.
1. En las obras de nueva planta se deberá asegurar un acceso de ancho mínimo de
doscientos cuarenta (240) centímetros en el portal y el hueco de ciento veinte (120)
centímetros. Se podrá reducir para la tipología edificatoria de vivienda unifamiliar aislada a
ciento cuarenta (140) y cien (100) centímetros respectivamente.
2. Los pasillos de distribución para acceso a viviendas tendrán un ancho mínimo de
ciento diez (110) centímetros. Las escaleras deberán ser de cien (100) centímetros y altura libre
de doscientos diez (210) centímetros, no permitiéndose soluciones de rellano partido, y sí
permitiéndose la solución de peldaños compensados para la tipología edificatoria de vivienda
unifamiliar aislada, pero no así cualquier otra medida que pueda suponer al respecto peligro de
caída a los usuarios.
3. Las barandillas y petos en balcones tendrán una altura mínima de cien (100)
centímetros, pudiendo ser de noventa (90) centímetros en las escaleras. Las barandillas se
diseñarán de forma que puedan evitarse caída de los niños por huecos mayores de diez (10)
centímetros o por facilidad en ser escaldas. Los antepechos de ventanas se dispondrán a una
altura mínima de noventa y cinco (95) centímetros o se dotarán de las protecciones necesarias
para evitar la posibilidad de caídas.
4. Con independencia del cumplimiento de las exigencias básicas establecidas por el
Código Técnico de la Edificación se deberán cumplir también las normas Técnicas de
accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas, las Ordenanzas municipales y demás
normativa aplicable para facilitar el acceso a minusválidos a todos los locales públicos o
privados. Se señalizarán convenientemente los accesos exclusivos.
Art. 3.1.6. Condiciones de seguridad frente a los incendios.
Las condiciones de seguridad frente a los incendios son las establecidas como exigencias
básicas de seguridad exigidas por el Código Técnico de la Edificación con carácter general.
Dichas condiciones se deberán cumplir en su diseño, construcción, mantenimiento y usos
previstos la edificación que se realice de nueva planta en este polígono y en las existentes
cuando se realicen ampliaciones o reformas importantes.
CAPITULO 2. CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN.
Art. 3.2.1. Condiciones de aplicación.
Las condiciones generales de volumen serán de aplicación a todas las edificaciones de nueva
planta, reformas o ampliaciones de las existentes que se encuentren incluidas en el ámbito del
presente Plan de Sectorización y tendrán carácter subsidiario a las establecidas como
Condiciones particulares por zonas que figuran en el Título siguiente.
Para la aplicación de las condiciones de volumen se tendrán en cuenta los distintos conceptos y
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
11
determinaciones generales del Título I. Capítulo II de estas Normas Urbanísticas. En todo lo no
previsto por dicha figura de planeamiento de desarrollo se deberá de estas a la Normativa
Urbanística del Plan General vigente.
Art. 3.2.2. Composición de volúmenes.
La ordenación general y composición de volúmenes deberá ajustarse al sólido capaz definido en
planta por las líneas de edificación, retranqueos obligatorios desde las alineaciones exteriores, o
por la superficie máxima de ocupación de parcela y por la altura máxima permitida en cada
caso. Así mismo se deberá tener en cuenta la limitación de la superficie máxima construible por
manzana y la que le corresponda proporcionalmente a cada parcela, según el cuadro resumen
de características que constituye el Capítulo 2º del Título IV, Condiciones Particulares.
Las tipologías edificatorias previstas son las de Vivienda unifamiliar aislada o pareada, Vivienda
colectiva con acceso común y viviendas adosadas. Estas últimas se limitan a las viviendas de
protección oficial que se establecen en determinadas manzanas.
Se entenderá por Edificación aislada, la situada en el interior de la parcela y separada de todos
sus linderos y por Edificación pareada, la que se dispone adosada por alguna de sus fachadas a
la edificación colindante y que en su conjunto se encuentra separada espacialmente de las
alineaciones y linderos de la parcela en todo su perímetro.
Se permitirá la construcción de edificaciones auxiliares de una sola planta y tres metros de
altura máxima, como trasteros y garajes, cuya superficie se computará en la máxima permitida
y situadas en la zona de retranqueo lateral, con el consentimiento previo entre colindantes. En
todos los casos se cumplirá la separación obligatoria y considerada como mínima de cinco
metros en los frentes de parcela a las vías públicas.
CAPITULO 3. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS DE LA EDIFICACION.
Art. 3.3.1. Condiciones de aplicación.
Las condiciones generales de los usos serán de aplicación a todas las edificaciones de nueva
planta o para las ya existentes que resulten incluidas en el ámbito de este Plan de
Sectorización.
Art. 3.3.2. Clasificación de usos.
El uso considerado como básico en el Polígono I-A es el Residencial, en viviendas unifamiliares
con tipologías de edificación consideradas como aisladas o pareadas y en vivienda colectiva, con
acceso común o las adosadas en parcela común y en grupo mínimo de diez viviendas. Los
Equipamientos Comunitarios, Espacios libres y jardines, forman parte de los usos básicos
considerados para el polígono.
Como usos también admitidos y complementarios al uso básico residencial se encuentra el uso
Terciario, donde se incluyen el uso comercial, hostelería, oficinas y salas de reunión.
Se considera compatible con el residencial básico el uso Industrial, de características de
industria ligera y de talleres artesanales que cumplan las condiciones recogidas en las Normas
Urbanísticas del Plan General.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
12
Podrá asimismo admitirse, respecto de los edificios de nueva planta o en la reforma de los
existentes que se reconozcan como permitidos en las condiciones particulares de su posible
emplazamiento, los garajes-aparcamientos. Afectarán a los privados y a los de titularidad
pública que pudieran establecerse. Todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 3.4.3.
de las Normas Urbanísticas del Plan General, condiciones de aplicación para los garajesaparcamientos.
Art. 3.3.3. Cambios de usos.
Podrá autorizarse, debidamente justificado, en las manzanas de uso residencial el uso terciario
y los equipamientos comunitarios, quedando expresamente prohibidos todos los demás. Todo
ello con independencia de los aprovechamientos patrimonializables que deberán ser justificados
en cada caso.
En las manzanas donde se dispone la reserva mínima de viviendas de protección oficial se
podrá modificar la situación de las parcelas previstas o incluso entre manzanas de uso
residencial, con la tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle que lo justifique.
En las manzanas y parcelas de equipamientos comunitarios cambios entre tipos, justificándose
convenientemente que las reservas mínimas de suelo exigidas por la LOUA y el Reglamento de
Planeamiento están garantizadas.
Art. 3.3.4. Condiciones generales para el Uso Residencial.
1. El uso residencial comprende todo el que sirve como alojamiento permanente a las
personas.
2. Las condiciones de las viviendas deberán cumplir los requisitos de vivienda mínima y
vivienda exterior, así como las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la
Edificación para el uso residencial. En todo caso se exigirán las Normas de diseño contenidas en
el Reglamento de viviendas de protección oficial para las restantes condiciones que deberán
cumplir las distintas dependencias de una vivienda. De conformidad con las determinaciones de
las Normas Urbanísticas del Plan General vigente, artículo 3.2.1., se establece lo siguiente:
- Vivienda mínima: Se considera aquella que esté formada por un dormitorio doble,
cuarto de baño y cocina, con una superficie superior a los 34 m2 útiles y que cumpla la
condición de vivienda exterior.
- Vivienda exterior: Es aquella que disponga de dos habitaciones vivideras con
ventilación y luz directa a la calle o patio interior donde pueda inscribirse un círculo de 5
metros de diámetro como mínimo.
En el caso de ventilación a patio a través de corredores acristalados el hueco
será de superficie mayor a 1/5 de la superficie de la habitación y al menos un 70 % será
acristalado y practicable.
El cumplimiento de la condición necesaria de vivienda exterior llevará consigo el
que dos habitaciones y entre ellas el estar-comedor tenga iluminación y ventilación
directa según las condiciones higiénicas mínimas recogidas en las ordenanzas del Plan
General vigente. La excepción puede darse en obras de reforma y que el menos una
pieza vividera cumpla dicha condición.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
13
Art. 3.3.5. Condiciones generales para los Usos Terciarios.
1. Las condiciones generales serán de aplicación a los edificios de nueva planta,
ampliaciones o reformas de los existentes donde se presten servicios al público y se realicen
actividades comerciales, oficinas privadas de todo tipo y hostelería en todas sus modalidades.
Según las determinaciones de la Normativa Urbanística del Plan General vigente,
artículo 3.3.1., respecto a las condiciones generales para los usos terciarios conforme se expuso
anteriormente, resultaría lo siguiente:
a). El Uso Comercial es el que corresponde a locales de servicio al público destinados a
la compraventa al por menor de mercancías y las superficies anexas al establecimiento
para almacén. Pueden estar incluidos en los de comercio diario: alimentación, bebidas y
tabaco, comercio ocasional: los incluidos en la rúbrica 6-12 a 6-18, 671 y 57 de la
C.N.A.E.
b). El Uso Hostelería corresponde a los servicios de restaurantes, bares, cafés con o sin
espectáculos. También se incluyen los servicios de Hospedaje en todas sus categorías.
c). Uso de oficinas corresponde a las actividades privadas o públicas de carácter
administrativo, burocrático financiero, gestor y despachos privados de profesiones
liberales.
d). Salas de reunión corresponde a las actividades ligadas a la vida de la relación,
espectáculos, locales de juegos recreativos, salas de fiestas y todos los epígrafes 652 y
965 de la C.N.A.E. y otros que cumplieran actividades análogas.
Art. 3.3.6. Condiciones de los locales donde se realizan Usos Terciarios.
De conformidad con lo previsto en el artículo 3.3.2. de la Normativa Urbanística del Plan
General vigente, se establece lo siguiente:
1. Con carácter general deberán cumplirse todas las exigencias básicas establecidas en
el Código Técnico de la Edificación así como las Ordenanzas locales de Policía y Medio
ambiente. Se vigilará expresamente el cumplimiento de las referidas a las medidas contra
incendios en los edificios y de las condiciones de aislamiento acústico en relación con los locales
anexos y espacio exterior, así como de las normas Técnicas de accesibilidad y eliminación de
barreras arquitectónicas, Decreto 72/1992 y la Ordenanza Municipal de accesibilidad.
2. Los locales dispondrán de acceso suficiente con puertas adecuadas en dimensiones y
materiales, con un mínimo de ciento veinte (120) centímetros de anchura libre. La dotación de
los aseos será suficiente en función de la actividad y superficie del local, con un mínimo de dos,
que estarán compuestos de lavabos e inodoros, en locales de superficie igual a 100 m2 o
fracción que se incrementará en la misma proporción. En ningún caso podrán comunicar
directamente con el resto de los locales, para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio de
aislamiento y al menos uno de los aseos cumplirá las condiciones de accesibilidad establecidas
en el RD 72 / 1992.
3. En caso de que el uso se desarrolle también en planta alta las dimensiones y
características de las escaleras serán de tramos no mayores de 10 escalones, anchura útil de
ciento veinte (120) centímetros, escalones de 175 mm. de tabica y 275 mm. de huella, como
dimensiones críticas y dotadas de pasamanos suficientes. Según el tipo de uso concreto se
podrá exigir que la escalera cumpla las características mínimas establecidas en las Ordenanzas
de accesibilidad y Normas técnicas correspondientes.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
14
4. En los casos de actividades que supongan un uso intensivo por el público y con un
número de personas ocupadas superior a cinco se exigirá la reserva de plazas de aparcamientos
en proporción de una cada cincuenta (50,00) metros cuadrados de superficie útil del local.
5. Conforme con el artículo 3.3.3., de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente
"Condiciones pormenorizadas para su aplicación", resulta:
- En el Uso de comercial: Se dispondrá como superficie mínima de venta la de seis
(6,00) metros cuadrados y la altura libre mínima de doscientos ochenta (280)
centímetros. En caso de agrupación de locales formando pasaje, el acceso público
tendrá una anchura mínima de trescientos (300) centímetros. En planta de sótano
podrán disponerse únicamente locales como almacenes sin acceso al público.
- En el Uso de oficinas: Ya sea para actividades privadas o públicas y de la
Administración, los locales deberán tener una altura libre mínima de doscientos ochenta
(280) centímetros y deberán disponer de un vestíbulo independiente al resto del local
para el acceso a los aseos.
- En el Uso de hostelería: En el caso de que dispongan de cocinas los expedientes de
licencias de apertura estarán sujetos a la tramitación regulada por el Reglamento de
Actividades molestas. Los locales dispondrán de una superficie mínima para el público
de dieciocho (18,00) metros cuadrados y una altura libre mínima de trescientos (300)
centímetros.
La dotación mínima de aseos será también la establecida con carácter general para los
locales donde se desarrollen usos terciarios.
Las medidas para aislamiento acústico en caso de que se trate de un edificio con otros
usos estarán especialmente justificadas en la documentación que se presente para la
apertura del local y comprobadas en su cumplimiento posterior.
- En las salas de reuniones: Se incluye en este uso pormenorizado los locales donde se
ofrezca todo tipo de función con carácter público, así como todas las actividades
relacionadas con el uso recreativo y de espectáculos, según se especifica en la
legislación autonómica, Decreto 78/2002, de Nomenclátor y Catálogo de Espectáculos
Públicos, Actividades recreativas y Establecimientos Públicos. Se cumplirán las
condiciones establecidas por las normas sectoriales aplicables, en especial las
relacionadas con los espectáculos públicos, protección contra incendios y las de
accesibilidad, así como las de aislamiento acústico.
Art. 3.3.7. Condiciones de los garajes-aparcamientos.
1. De conformidad con lo establecido en el artículo 3.4.3. de la Normativa Urbanística
del Plan General vigente, "Condiciones de aplicación para los garajes-aparcamientos" se dispone
que serán de aplicación a los edificios de nueva planta o reforma de los existentes que se
reconozcan como permitidos en las condiciones particulares de su posible emplazamiento.
Afectarán a los privados y a los de titularidad pública que pudieran establecerse.
2. Podrán destinarse al uso de garaje-aparcamiento edificios exclusivos, plantas bajas y
sótanos en los sectores donde se permitan.
Los accesos se situarán de forma que no dificulten el tránsito por las vías públicas o
supongan una pérdida de plazas de aparcamiento en las calles adyacentes. Se deberá disponer
de un acceso exclusivo para peatones. Las rampas de acceso no serán de pendiente superior al
16 % en tramo recto y al 12 % en tramos curvos, debiendo disponer de un tramo horizontal
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
15
antes del acceso al viario público con un mínimo de longitud de 4,50 m y de 3,00 m de ancho.
3. En cuanto a la organización del local; entradas, número de plazas, instalaciones de
seguridad, etc., se cumplirán las exigencias del Código Técnico de la Edificación, así como lo
dispuesto en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y demás normativa que resulte
aplicable o que en el futuro sustituya a la anterior.
Las dimensiones de las plazas de aparcamiento, dimensiones de las calles de
circulación, etc., cumplirán con carácter subsidiario lo dispuesto en las Ordenanzas de viviendas
de protección oficial sobre dicha materia. La reserva de plazas especiales para vehículos de
minusválidos, será como mínimo de dos por cada cincuenta o fracción y de dimensiones
mínimas de quinientos por trescientos sesenta (500 x 360) centímetros.
Art. 3.3.8. Condiciones generales para los Equipamientos comunitarios.
1. De conformidad con las determinaciones del artículo 3.5.1. de la Normativa
Urbanística del Plan General vigente, "Equipamientos Comunitarios. Condiciones generales para
el uso de equipamiento", se establece lo siguiente:
Se incluyen dentro de este uso genérico todos los equipamientos, dotaciones públicas o
privadas que se califiquen especialmente en los edificios y espacios libres existentes.
Comprenden los centros docentes, culturales, sanitarios, servicios asistenciales, religiosos,
deportivos y espectáculos en general. Se incluyen también los servicios públicos como Mercados
de Abastos, etc.
Así mismo con el uso de dotación local o equipamiento comunitario se califican
expresamente por el Plan General edificios y parcelas, para mejorar la dotación actual de Puerto
Real, permitiéndose con carácter general el cambio de uso residencial a Equipamiento, pero no
al contrario.
2. Las condiciones de ordenación de las parcelas de equipamiento se ajustarán a las
generales y particulares del sector donde se encuentre con las excepciones de los ya existentes
que se reconocen en su estada actual.
3. Condiciones para su aplicación:
Serán de aplicación a los de nueva planta y a los ya existentes en las obras de reforma
o ampliación, teniendo en cuenta lo siguiente:
3.1. En los equipamientos docentes se establecen las relaciones mínimas de Dos (2,00)
metros cuadrados de superficie construida y de Tres (3,00) metros cuadrados de
superficie libre por alumno. Se cumplirá las Normas de Diseño y constructivas para los
edificios de uso docente, según la Orden de 24.01.2003 de la Consejería de Educación y
Ciencia.
3.2. En los equipamientos deportivos ya sean en recintos abiertos o edificios se
cumplirán las determinaciones del Reglamento de Espectáculos. Así mismo se establece
la proporción del 25 % de la superficie de la parcela como mínimo para permanecer
como espacio libre.
3.3. En los equipamientos de Bienestar Social, como centros sociales asistenciales y
guarderías infantiles, se establecen como obligatorias las condiciones señaladas para el
equipamiento docente con las adaptaciones necesarias si se trata de la reforma de un
edificio ya existente.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
16
En el resto de las Dotaciones locales o equipamientos comunitarios de cualquier tipo las
condiciones de su desarrollo vendrán determinadas por la actividad de que se trate.
En todos los casos será obligatorio el cumplimiento de las Exigencias básicas del Código
Técnico de la Edificación, del Reglamento de espectáculos públicos si resulta de aplicación, así
como de las normas Técnicas de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.
Art. 3.3.9. Condiciones generales para los Espacios Libres y Jardines.
De acuerdo con la Normativa Urbanística del Plan General vigente, artículos 3.6.1. y
3.6.2., se establece lo siguiente:
1. Se incluyen dentro de este apartado todos los espacios libres públicos calificados
como tales en el ámbito del presente Plan Parcial que se califiquen ya sea como Sistemas
generales o como dotación complementaria en todo el término municipal. Comprenden los
Parque Urbanos públicos, (Sistema General Espacios libres), jardines, zonas verdes y espacios
libres públicos. Asimismo se regula por este uso las zonas de protección del sistema general de
comunicaciones, independientemente de la legislación sectorial aplicable. Los espacios libres
privados de uso público o restringido cumplirán también estas condiciones generales.
2. El uso de espacio libre no será compatible con el uso Residencial, así como con
cualquier otro de los regulados en la Normativa Urbanística del Plan General vigente o que
puedan surgir con posterioridad. Podrá permitirse la utilización bajo rasante para aparcamiento
de vehículos en los espacios libres de nueva creación en suelo urbano y en el caso de reforma
de los existentes cuando no suponga la pérdida completa de los elementos vegetales de los
mismos. Asimismo se considera compatible la actividad deportiva al aire libre en los espacios
libres públicos permitiéndose las instalaciones necesarias que no supongan una ocupación
mayor del 5 % de su superficie.
3. Condiciones para su aplicación.
Con carácter básico deberán garantizarse las adecuadas condiciones de utilización como
áreas de estancia de personas, la protección de la vegetación y del arbolado.
Podrá realizarse la instalación de elementos ornamentales, juego de niños, juegos al
aire libre (petanca, bolos,...); así como determinadas construcciones provisionales para bebidas,
helados, etc. que no superen en superficie los 16 m2. El mobiliario del espacio libre al igual que
la construcción de pérgolas o elementos similares deberá responder a criterios de
homogeneidad en el tratamiento y adecuación al entorno. Los cerramientos de los recintos en
todos los casos deberán permitir la visión desde las vías públicas adyacentes y estar también
diseñados de acuerdo al conjunto.
En todos los casos deberá restringirse al máximo el tránsito y el aparcamiento de
vehículos. Las condiciones de urbanización en jardines y espacios libres, en especial el tipo de
pavimentos responderá a criterios de homogeneidad con el tratamiento del conjunto,
durabilidad y facilidad de reposición y limpieza. Deberán cumplirse en todos los casos las
condiciones mínimas de acceso para minusválidos.
TITULO IV. CONDICIONES PARTICULARES.
CAPITULO 1. CONDICIONES PARTICULARES DE ZONAS.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
17
Art. 4.1.1. Zona de edificación residencial.
1. Serán de aplicación a las manzanas así identificadas en el plano de zonificación y que
se denominan como: M1; M2; M3; M4; M5; M6; M7; M8; M9; M10; M11; M12; M13; M14; M15;
M16; M17; M18; M19; M20; M21; M22 y M23.
2. El uso permitido es el residencial conforme con las tipologías edificatorias de
Viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, con una densidad de una vivienda por cada
cuatrocientos (400,00) metros cuadrados de superficie de parcela y la Vivienda colectiva con
acceso común o de viviendas adosadas, en este caso exclusivamente para viviendas de
protección oficial y en las manzanas señaladas en el Capítulo 2. Así mismo se admite el uso de
garaje-aparcamiento para uso exclusivo de los residentes, considerándose obligatoria la reserva
de la superficie necesaria de una plaza cada cien (100,00) metros cuadrados construidos y de
dos plazas de aparcamiento por vivienda aislada o pareada. También está previsto el uso
terciario, debidamente justificada la separación con las viviendas de una misma manzana.
3. Las características de la edificación corresponden a las exentas, que se aplicarán a la
edificación de viviendas aisladas y grupos de viviendas colectivas. La línea de edificación se
establece respecto a las alineaciones exteriores y linderos con las vías o espacios públicos con
una separación de cinco metros y de tres metros a los restantes linderos con las parcelas
colindantes. Se señalan expresamente las líneas de edificación, que tienen características
diferentes a lo anterior en los límites con la Autopista, en la Avda. de la Constitución y vía
pecuaria. Así mismo se tendrá en cuenta la resultante debida a la servidumbre por la línea
aérea de A.T., (RD 1995/2000).
Las construcciones auxiliares podrán adosarse a los linderos, con el acuerdo entre
colindantes, y respetando en todos los casos la separación mínima a las vías públicas.
4. En cuanto a las condiciones de volumen, a partir del sólido capaz definido en planta
por las líneas de edificación, retranqueos obligatorios desde las alineaciones exteriores y por la
altura máxima permitida en cada caso. No pudiendo sobrepasar la superficie máxima de
ocupación en planta, 40% de la superficie de la parcela para la edificación de vivienda aislada y
del 70% para la vivienda colectiva de protección oficial y las alturas máximas de Dos y Tres
plantas respectivamente.
En todos los casos se tendrá en cuenta la limitación de la superficie máxima construible
que le corresponda proporcionalmente a cada parcela, según el Cuadro resumen de
características de las manzanas que se recoge en el capítulo siguiente. Se podrán tratar
justificadamente en cada manzana los desajustes que se produzcan en parcelas con
edificaciones ya existentes.
Estas condiciones se aplicarán en todos los casos incluyendo las construcciones
auxiliares cuya altura máxima se limita a una sola planta y 3,00 m. Deberá respetarse el
arbolado que se encuentre en los límites de la parcela edificable y no pueda ser transplantado.
5. Con carácter excepcional y para la edificación ya existente, disconforme con las
ordenanzas en cuanto a retranqueos, se permitirá la realización de obras de reforma o
pequeñas ampliaciones, cumpliendo las restantes condiciones de volumen edificable y de usos
permitidos.
Art. 4.1.2. Zona edificación de Equipamientos.
1. Comprende las parcelas: P11 D y P11 DEP en la manzana 11, y P21 SC en la
manzana 21, según se identifican en el plano de Calificación y usos pormenorizados,
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
18
Zonificación.
2. El uso permitido conforme con las determinaciones de este Plan de Sectorización es
el de equipamiento comunitario: Equipamiento docente en la parcela P11 D; de equipamiento
deportivo en la parcela P11 DEP y de equipamiento social y comercial público en la parcela P21
SC.
3. En cuanto a las características de la edificación se corresponden con las de aislada.
No se permiten cuerpos de edificación fuera de los límites de las parcelas. La separación entre
edificaciones dentro de una misma parcela será como mínimo la semisuma de las alturas o de
cinco metros.
4. En cuanto a las condiciones de edificación se establecen las siguientes:
-
La superficie máxima edificable se determina para cada caso en 2.600 m2
construibles en la P21 SC, de 3.600 m2 en la P11 D y de 600 m2 en la P11 DEP.
La altura máxima será en todos los casos de Dos plantas y 8,00 m a cornisa o alero.
La ocupación en planta no sobrepasará el 70% de la superficie de la parcela en la
P21 SC, del 50% en la parcela P11 D y del 30% en la parcela P11 DEP. En esta
última se aplicarán con carácter subsidiario las ordenanzas relativas a las zonas
verdes y espacios libres, que se establecen en el artículo siguiente.
Art. 4.1.3. Zonas verdes públicas y espacios libres.
1. Se encuentran delimitadas en los planos de ordenación estructural y de: Calificación,
usos pormenorizados y zonificación. Corresponden a parque urbano público y zona de jardines.
Subsidiariamente se aplicarían a la zona verde de protección del sistema viario.
2. El uso permitido es el de zona verde según las condiciones generales de uso
establecidas en el Capítulo III del Título III de estas Normas Urbanísticas y subsidiariamente en
los Artículos 3.6.1. y 3.6.2., de las correspondientes del Plan General vigente. Siendo
incompatibles los restantes usos definidos en estas Normas.
3. No están permitidas las construcciones, autorizándose exclusivamente las pequeñas
instalaciones de tipo provisional para Kioscos, juegos infantiles, etc. en régimen de concesión en
espacio libre o vía pública.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
19
CAPITULO 2. CUADRO RESUMEN DE CARACTERÍSTICAS DE LAS MANZANAS
MANZANAS
SUPERFICIES
en M2 de suelo
USOS
PORMENORIZADOS
SUP. MAX. EDIF.
M2 construidos
2.769,22
4.454,87
13.488,85
11.823,26
10.084,82
5.729,85
3.909,03
6.926,39
2.726,68
35.064,82
19.682,12
28.781,70
1.532,77
1.078,53
4.985,18
6.229,28
17.497,03
8.844,85
8.003,17
16.466,63
9.075,68
7.536,21
8.287,36
234.978,30
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
1.155,00
1.815,00
4.125,00
4.730,00
2.970,00
2.310,00
1.485,00
2.640,00
990,00
10.835,00
5.940,00
11.990,00
660,00
495,00
1.980,00
2.475,00
5.445,00
3.135,00
3.135,00
5.115,00
2.970,00
3.080,00
3.685,00
83.160,00
P21.S.C.
P11.D.
P11.DEP.
Z.V.
1.837,66
6.323,40
3.385,00
37.713,97
Equipamiento
Equipamiento
Equipamiento
Zona verde
2.600,00
3.600,00
600,00
0,00
S.G.E.L.
34.348,54
Zona verde
0,00
39.413,88
15.549,25
373.550,00
Red viaria
Red viaria
0,00
0,00
89.960,00
M1
M2
M3
M4
M5
M6
M7
M8
M9
M10
M11
M12
M13
M14
M15
M16
M17
M18
M19
M20
M21
M22
M23
TOTAL
RED VIARIA
caminos públicos
resto viales
TOTAL POLIGONO
EDIFICABILIDAD
RESIDENCIAL
Total en M2 const.
1.050,00
1.650,00
3.750,00
4.300,00
2.700,00
2.100,00
1.350,00
2.400,00
900,00
9.850,00
5.400,00
10.900,00
600,00
450,00
1.800,00
2.250,00
4.950,00
2.850,00
2.850,00
4.650,00
2.700,00
2.800,00
3.350,00
75.600,00
Nº
EDIFICABILIDAD
VIVIENDAS
RESIDENCIAL
(Máximo)
En VPO (Mínimo)
0
0
0
3.030,00
0
0
0
0
0
3.030,00
0
5.627,00
0
0
0
0
0
1.299,00
0
0
1.299,00
1.731,00
2.164,00
18.180,00
7
11
25
40
18
14
9
16
6
75
36
90
4
3
12
15
33
23
19
31
22
24
30
560
Resumen otras características:
- Edificabilidad máxima: En cada manzana a razón de 150 m2 construidos por vivienda
libre, de 100 m2 para VPO y el 10% del total para uso terciario. En cada parcela se
repartirá de forma proporcional a la superficie.
- Ocupación máxima: Con carácter general en las manzanas de uso residencial será del
40 % de la superficie de terreno o la definida por las líneas de edificación y retranqueos
obligatorios, excepto en las parcelas destinadas a VPO que podrá ser del 70%. En las
manzanas de equipamientos: 70 % en la P21 SC; del 50 % en la P11 D y del 30 % en la
P11 DEP.
- Altura máxima: Con carácter general será de Dos plantas y 7,00 m a cornisa o alero.
(8,00 m en las parcelas de equipamiento). En las tipologías de vivienda colectiva de
VPO podrá ser de Tres plantas y 10,50 metros.
- Reserva obligatoria de aparcamientos: Una plaza por cada 100 m2 construidos de
cualquier uso ó Dos plazas por parcela de 400 m2 de uso residencial.
Puerto Real, agosto de 2008
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. NORMAS URBANISTICAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.
20
AREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO MEDIO
El ámbito del Polígono I-A cam, de Puerto Real que constituye un sector completo de
suelo urbanizable coincide también con el del Área de Reparto.
A partir de los coeficientes homogenizadores en suelo urbanizable no programado,
recogidos en el cuadro nº3 del Anexo 2 de las Normas Urbanísticas del Plan General, se
establecen los siguientes para el Polígono I-A:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------COEFICIENTES HOMOGENIZADORES PARA USOS Y TIPOLOGÍAS
EDIFICATORIAS CARACTERÍSTICAS en el Área de Reparto Polígono I–A cam.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
USO
TIPOLOGIA EDIFICATORIA
COEFICIENTE
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------RESIDENCIAL
VIVIENDA COLECTIVA (VPO)
0.7
VIVIENDA UNIFAM. AGRUPADA (VPO)
0.8
VIVIENDA UNIFAM. AGRUPADA (LIBRE)
1.0
VIVIENDA UNIFAM. AISLADA (VPO)
0.9
VIVIENDA UNIFAM. AISLADA (LIBRE)
1.0
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------INDUSTRIAL
GARAJES / APARCAMIENTOS
0.9
GARAJES / APARCAMIENTOS. Bajo rasante
0.3
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TERCIARIO
LOCALES COMERCIALES
1.2
CENTRO COMERCIAL
1.3
LOCALES OFICINAS
1.2
CENTRO Y LOCALES TURISTICOS
1.3
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------DOTACIONAL
EDIFICACION DEPORTIVA
0.6
LOCAL DE ESPECTACULOS
0.9
CENTRO DOCENTE / CULTURAL
0.7
EDIFICACION RELIGIOSA
0.7
CENTRO ASISTENCIAL / SOCIAL
0.7
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Para realizar el cálculo del Aprovechamiento Medio en este sector de suelo urbanizable
se ha tenido en cuenta lo previsto en la LOUA, artículos 58 a 61 ambos inclusive. Para
ello aplicaremos a las superficies máximas construidas los coeficientes homogenizadores
del cuadro anterior y que le correspondan en cada caso por el uso característico que se
propone. De esta forma se obtiene los aprovechamientos lucrativos y resultando ser los
aprovechamientos tipo el cociente de dividir por la superficie total delimitada, incluida la
correspondiente a los sistemas generales.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A. cam. AREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO MEDIO
Gerencia Municipal de Urbanismo. Ayuntamiento de Puerto Real.
1
CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO
La edificabilidad total de uso lucrativo en el Polígono I-A es de 83.160 m2, según el
cuadro resumen de características de las manzanas edificables que se incluye en las
Ordenanzas reguladoras, ya ajustado a las nuevas condiciones de edificación. Por tanto
dicha cantidad se modifica respecto a lo recogido inicialmente en el Convenio y que fue
obtenida como resultado de aplicar a la intensidad prevista en el Plan General de 15 viv /
ha una superficie media de 150 m2 construidos por vivienda más un 10 % destinados a
otros usos compatibles.
La edificabilidad total de uso lucrativo resulta ser ahora la suma de la correspondiente al
uso residencial, 75.600 m2 y de 7.560 m2 para otros usos. El índice de edificabilidad
resultante es de 0,223.
De la edificabilidad total de uso residencial la correspondiente a viviendas en régimen
libre podrá ser de 57.420 m2 y la destinada como mínimo a viviendas de protección de
18.180 m2. Esta cantidad resulta ser el treinta por ciento de la edificabilidad residencial
total deduciendo la superficie construida aproximada de las viviendas existentes, (15.000
m2).
30 % de (75.600 – 15.000) = 18.180 m2
Para el cálculo del aprovechamiento objetivo global se han considerado las superficies
totales edificables, distinguiendo la residencial y la de posibles otros usos, aplicándoles
los coeficientes homogenizadores correspondientes de 1,00; 0,80 y 1,20 respectivamente
y de todo ello obtenemos un Aprovechamiento objetivo total de 81.312 u.a.
La superficie total del sector incluida la correspondiente a los sistemas generales
adscritos es de 373.550 m2 por lo que el Aprovechamiento Medio del Polígono I-A
resulta ser de:
Aprovechamiento Medio = Aprovechamiento objetivo total / Superficie total
Aprovechamiento Medio = 0,217674 u.a.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A. cam. AREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO MEDIO
Gerencia Municipal de Urbanismo. Ayuntamiento de Puerto Real.
2
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A.
PUERTO REAL.
ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO
El Estudio Económico-Financiero del Plan de Sectorización del Polígono I-A, en cuanto al
contenido de la ordenación pormenorizada, pretende analizar la repercusión que sobre los m2
construibles representa la ejecución completa de la misma y justificar su viabilidad económica.
En primer lugar se ha procedido a la evaluación económica de las obras de urbanización que
se ha realizado en ocho capítulos y por partidas completas sobre la base de medición en
planos y aplicando precios actualizados de obras de urbanización ejecutadas recientemente en
el municipio. Se procede también a evaluar las indemnizaciones de los bienes y derechos que
se afectan con las obras de urbanización o por la nueva ordenación. Por último se relacionan
los gastos necesarios para la gestión completa de la actuación urbanística.
En cuanto a las obras de urbanización los capítulos se refieren a las obras siguientes:
* Viales. Incluye también los movimientos de tierra y los distintos tipos de calles y
espacios públicos.
* Alcantarillado. En dos capítulos diferentes al estar previsto su realización en sistema
separativo. Incluye la red de colectores, pozos, arquetas,... completa para la evacuación de
aguas residuales y pluviales de todo el Polígono I-A. La evacuación de pluviales se realizará
hacia el canal de riego que discurre próximo a la Autopista. La red de aguas residuales se
conectará al colector general existente por la Avenida de la Constitución, en dos pozos
diferentes.
* Abastecimiento de agua potable: incluye la red de distribución a las distintas parcelas,
red independiente de riego e instalación de Hidrantes contra incendios.
* Electricidad. Incluye las redes de Media y Baja Tensión, los centros de transformación,
las canalizaciones y conductores. Se contempla también los traslados de redes aéreas
existentes en el Polígono, excepto la de AT de 132 Kv.
* Alumbrado público. Incluye las canalizaciones, líneas repartidoras, cuadros, columnas
y luminarias.
* Telecomunicaciones: Se incluye la canalización para la red troncal y arquetas, de
acuerdo con el Plan Especial de Telecomunicaciones por cable de Puerto Real.
* Mobiliario urbano, señalización y jardinería. Incluye las distintas partidas generales.
A continuación se resumen los capítulos de la urbanización con su valoración estimada en
ejecución material, a las que se añadiría posteriormente los gastos generales, beneficio
industrial e impuestos sobre el valor añadido, honorarios técnicos, gastos de gestión,
imprevistos y de afección.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO y PLAN DE ETAPAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real
1
EVALUACION DE LAS CARGAS URBANISTICAS Y SU REPERCUSION.
1. Obras de urbanización. (Según detalle en ANEXO 1)
-Cap. I. Viales
-Cap. II. Alcantarillado. Aguas pluviales
-Cap. III. Alcantarillado. Aguas residuales
-Cap. IV. Red de Agua potable
-Cap. V. Alumbrado Público
-Cap. VI. Red de MT y BT
-Cap. VII. Telecomunicaciones
-Cap. VIII. Mob. Urbano, señalización y Jardinería
-Cap. IX. Seguridad y Salud
Total Ejecución Material:
19% Gastos Generales y Beneficio Industrial:
Total Presupuesto en Contrata =
IVA 16 %
TOTAL 1. Presupuesto obras de urbanización =
2. Honorarios Técnicos y gastos de gestión.
-Redacción Plan de Sectorización:
-Proyecto y Dirección Obras de Urbanización:
-Proyecto de Reparcelación:
-Gastos de gestión. Escrituras:
TOTAL 2. =
848.194,16
216.484,00
271.928,60
275.849,11
352.382,15
150.788,03
93.980,02
36.540,75
33.692,20
_________
2.279.839,02
433.169,41
2.713.008,44
434.081,35
3.147.089,79
31.514,00
110.299,00
18.008,00
42.769,00
202.590,00
3. Tasación de indemnizaciones.
Se ha procedido a la tasación de los elementos con arreglo a las normas que rigen para la
Expropiación forzosa, comprobándose las mediciones en planos y sobre el terreno. Los precios
unitarios se actualizan en la misma proporción que las obras de urbanización, desde la fecha
de redacción del documento, marzo de 2004, hasta la considerada del presente documento
marzo de 2007.
Se han incluido las plantaciones, edificaciones o partes de ellas e instalaciones que en
ejecución de las determinaciones del Plan de Sectorización no pueden ser conservadas al
afectarles obras de urbanización o por encontrarse en parcelas cuya calificación las hace
incompatibles o deben ser objeto de cesión obligatoria, como las zonas verdes o parcelas de
equipamiento. Se ha tenido también en cuenta las afecciones de la franja de espacio libre
público de la vía pecuaria.
En conjunto el capítulo de Indemnizaciones y cuyo detalle se incluye en el Anexo I, asciende a
la cantidad de 540.820,94 euros, a las que se añadiría el 5% en concepto de afecciones y que
supone 27.041,05 euros, por lo que la cantidad total resultante para la compensación a los
propietarios afectados es de 567.861,99 euros. (TOTAL 3).
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO y PLAN DE ETAPAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real
2
Según el desglose anterior el total de las cargas urbanísticas derivadas de la actuación
proyectada y según la estimación provisional, ascendería a la cantidad 3.917.541,78 €.
Las superficies máximas construibles según las ordenanzas y otras determinaciones del Plan
Parcial son las siguientes:
Uso lucrativo; residencial y terciario = 83.160 m2 const.
Uso dotacional
= 6.800 m2 const.
A los efectos de considerar la viabilidad de la actuación urbanística a la repercusión por m2
construido de las cargas urbanísticas antes reseñadas se le añadiría el valor del suelo.
En este último apartado se ha considerado el Valor básico de repercusión obtenido a partir del
valor unitario del polígono de 24 €/m2, (4.000 Ptas. /m2), que figuraba en la ponencia de
valores de Puerto Real de 1.995 y que actualizada a 1.01.2007 resultaría ser de 30,94 €/m2.
RESUMEN DE CARACTERÍSTICAS
Superficie Total en m2
Nº max. Viviendas
S. Max. Const. lucrativa en m2
Índice edificabilidad
Aprovechamiento Medio
Ap.Patrimonializable = 90% total
Ap. Municipio = 10% total
373.550
560
83.160
0,2226208
0,217674
73.181
8.131
EVALUACION DE GASTOS
1 Urbanización completa
2 Gastos de gestión
3 Indemnizaciones
Superficie m2
373.550
coste unitario
8,42
Coste estimado
3.147.089,79
202.590,00
567.861,99
3.917.541,78
REPERCUSION DE GASTOS POR M2
Repercusión 1. s/. Sup. Total polígono
Repercusión 2. s/. Sup. Total polígono
Repercusión 3. s/. Sup. Total polígono
Repercusión s/. Sup. Total polígono, (373.550 m2)
euros/m2
8,43
0,54
1,52
10,49
Repercusión 1. s/. Sup. Total parcelas uso lucrativo
Repercusión 2. s/. Sup. Total parcelas uso lucrativo
Repercusión 3. s/. Sup. Total parcelas uso lucrativo
Repercusión s/. Sup. Total parcelas privadas, (223.778,30 m2)
14,06
0,91
2,54
17,51
Repercusión s/. m2 construible (83.160)
47,11
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO y PLAN DE ETAPAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real
3
Conceptos
Ámbito polígono
Cesiones
Parcelas edificables
Superficie en m2
373.550,00
138.571,70
234.978,30
Parcelas viviendas VPO
Parcelas viviendas libres
33.600,00
201.378,30
Cesión 10% Aprov.
Parcelas privadas VPO
Parcelas viviendas libres
234.978,30
11.200,00
22.400,00
201.378,30
Gastos Urbanización
TOTAL
373.550,00
Repercusión s/ m2 parcelas uso lucrativo (223.778,30)
Repercusión s/ M2 construible de uso lucrativo
euros/m2
Total euros
30,94
4.287.408,40
30,94
346.528,00
10,49
3.917.541,78
8.551.478,18
38,21
114,26
Según los resultados del cálculo anterior se ha obtenido como repercusión media de la
actuación completa sobre el m2 construible, la cantidad de 114,26 euros / m2, no considerando
en esta cantidad el valor del suelo de las citadas parcelas que resultarían ser en la nueva
ordenación de uso lucrativo.
Esta cantidad es inferior al 15 % del módulo vigente para Puerto Real de las Viviendas de
Protección Oficial, (134,26 €/m2 en el año 2007), y que sería el porcentaje máximo que se
considera para los terrenos y urbanización en una promoción de viviendas acogidas a dicho
régimen. Por tanto se podría demostrar la viabilidad económica de la actuación urbanística
proyectada para las viviendas protegidas y para las tipologías edificatorias previstas para dicho
régimen: Parcela de 1.500 m2 de superficie mínima, para edificar diez viviendas de 100 m2
construibles cada una. Evidentemente esto no se cumpliría para el resto de la edificación
residencial prevista para el Polígono I-A.
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO y PLAN DE ETAPAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real
4
PLAN DE
E T A P A S.
En el Programa de Actuación del Plan General se establecía para el suelo urbanizable no
programado y respecto al Polígono I-A, lo siguiente:
"En cuanto a otros Objetivos del Plan General, a largo plazo, que se refieren al suelo
urbanizable no programado se recoge la posibilidad de incorporar los polígonos II.C, I.A
y II.A al S.U. programado en el 2º cuatrienio si no se han producido antes las iniciativas
de los particulares o en todo caso si las reservas de suelo para uso residencial se
consideran insuficientes por una mayor demanda en el primer cuatrienio."
Conforme con dichas determinaciones y confirmadas las mismas se procedió al Inicio de la
actuación de oficio con la adopción previa del acuerdo plenario de fecha 06.10.94 relativo a
formulación municipal del Programa de Actuación Urbanística del Polígono I-A, que fue
aprobado inicialmente por acuerdo de Pleno de fecha 7.09.1995, aunque con posterioridad se
dejó en suspenso su tramitación.
La aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de
Ordenación Urbanística de Andalucía, supone la consideración como suelo urbanizable no
sectorizado la clasificación de los terrenos del polígono.
El objeto de este Plan de Sectorización es el cambio de categoría de los terrenos incluidos en
el Polígono I-A Carretera a Medina, de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable
ordenado, para proceder a su urbanización posterior, siguiendo lo previsto en la legislación
vigente y en el Convenio de gestión firmado con la Asociación de propietarios. Por tanto en el
documento del Plan, en cuanto a la ordenación pormenorizada que contiene debe establecer
un Plan de etapas, que se expone a continuación.
El presente Plan de Sectorización del Polígono I-A, establece para su desarrollo una UNICA
ETAPA de cuatro años de duración, que se iniciaría a partir de la aprobación definitiva del
Proyecto de Urbanización, o de los seis meses desde la aprobación definitiva del presente Plan
de Sectorización. En dicha etapa se entiende que deberá quedar realizada la totalidad de las
infraestructuras proyectadas.
Dicha única etapa se prevé que pueda ser desarrollada en dos fases, una vez establecido el
necesario programa de trabajos o plan de obras de la urbanización, de acuerdo a los resultados
de la propia gestión urbanística del polígono.
Puerto Real, marzo de 2007
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO y PLAN DE ETAPAS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real
5
ANEXO. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO
EVALUACION DE LOS GASTOS DE URBANIZACION.
AVANCE DE PRESUPUESTO.
SUBTOTAL
TOTAL €
Apertura de caja de 30 cm. y transporte de
tierras a vertedero.
Sección-1 Calzada 22.920 m2 a 1,44 €
Sección-2 Acerado 918 m2 a 1,44 €
Sección-3 Acerado 2.190 m2 a 1,44 €
Sección-4 Acerado 1.530 m2 a 1,44 €
33.005
1.322
3.154
2.203
39.684
Apertura de caja de 45 cm. y transporte de
tierras a vertedero.
Sección-2 Calzada 1.800 m2 a 2,10 €
Sección-3 Calzada 5.110 m2 a 2,10 €
Sección-4 Calzada 5.610 m2 a 2,10 €
3.780
10.731
11.781
26.292
Sub-base compactada de 15 cm. de espesor.
Sección-1 Calzada 22.920 m2 a 3,05 €
Sección-2 Acerado 918 m2 a 3,05 €
Sección-3 Acerado 2.190 m2 a 3,05 €
Sección-4 Acerado 1.530 m2 a 3,05 €
69.906
2.800
6.680
4.666
84.052
Sub-base compactada de 20 cm. de espesor.
Sección-2 Calzada 1.800 m2 a 3,58 €
Sección-3 Calzada 5.110 m2 a 3,58 €
Sección-4 Calzada 5.610 m2 a 3,58 €
6.444
18.294
20.084
44.822
Firme de piedra
espesor
Sección-2 Calzada
Sección-3 Calzada
Sección-4 Calzada
4.374
12.417
13.632
30.423
9.094
18.440
12.883
40.417
Pavimento de solera de hormigón HM-20 de 15
cm. de espesor
Sección-1 Calzada 22.920 m2 a 13.08 €
299.794
299.794
Pavimento de aglomerado asfáltico en caliente
de 6 cm. de espesor
Sección-2 Calzada 1.800 m2 a 5,21 €
Sección-3 Calzada 5.110 m2 a 5,21 €
Sección-4 Calzada 5.610 m2 a 5,21 €
9.378
26.623
29.228
65.229
CAPITULO I. VIALES
machacada de 15 cm. de
1.800 m2 a 2,43 €
5.110 m2 a 2,43 €
5.610 m2 a 2,43 €
Bordillo de hormigón prefabricado 17x28
Sección-2 Acerado 720 ml a 12,63 €
Sección-3 Acerado 1.460 ml a 12,63 €
Sección-4 Acerado 1.020 ml a 12,63 €
Solera de hormigón HM-20 de 10 cm. de
espesor, rallado, con juntas de dilatación a
base de dos hiladas de adoquín prefabricado
de hormigón cada 3 m.
Sección-2 Acerado 1.080 ml a 10,58 €
Sección-3 Acerado 2.190 ml a 10,58 €
Sección-4 Acerado 1.530 ml a 10,58 €
11.426
23.170
16.187
50.783
Construcción de rotonda en encuentros con
Avda. de la Constitución.
2 udes. a 36.060
72.120
72.120
TOTAL CAPITULO I
753.617
CAPITULO II. ALCANTARILLADO
AGUAS PLUVIALES
Excavación de zanja, relleno de tierras y
transporte de sobrantes a vertedero.
Tubería de 315 mm. 2.800 ml.
Tubería de 600 mm. 425 ml.
Tubería de 800 mm. 215 ml.
Tubería de 1000 mm. 100 ml.
20.475
6.375
4.354
2.625
33.829
Tubería de PVC 315 mm. Red secundaria
2.800 ml a 27,26 €
76.328
76.328
Tubería de hormigón. Red principal
Tubería de 600 mm. 400 ml. a 36,13 €
Tubería de 800 mm. 215 ml. a 55,30 €
Tubería de 1000 mm. 100 ml. a 81,09
14.452
11.889
8.109
34.450
Pozo de registro
D = 110 H = 250. 19 udes. a 564,61 €
D = 90 H = 200. 45 udes. a 432,21 €
10.728
19.449
30.177
Sumidero, tipo Ayuntamiento.
140 udes. a 119,03 €
16.664
16.664
TOTAL CAPITULO II
191.448
CAPITULO III. ALCANTARILLADO
AGUAS RESIDUALES
Excavación de zanja, relleno de tierras y
transporte de sobrantes a vertedero.
3.800 ml. Red principal y secundaria.
27.788
27.788
Tubería de PVC 315 mm. Red principal
1.355 ml a 27,26 €
36.937
36.937
Tubería de PVC 250 mm. Red secundaria
2.445 ml a 23,27 €
56.895
56.895
Pozo de registro
D = 90 H = 200. 127 udes. a 432,21 €
54.891
54.891
Acometida a la red de alcantarillado
254 udes. a 138 €
35.052
35.052
Estación de bombeo de aguas residuales
completa. Funcionando
1 ud. a 30.050 €
30.050
30.050
TOTAL CAPITULO III
241.613
CAPITULO IV. RED DE AGUA POTABLE
Excavación de zanja, relleno de tierras y
transporte de sobrantes a vertedero.
5.080 ml. Red principal y secundaria.
28.875
28.875
Tubería polietileno alta densidad D = 315 en
red principal
1.585 ml. a 50,13 €
79.456
79.456
Tubería polietileno alta densidad D = 160 en
red secundaria
3.495 ml. a 30,75 €
107.471
107.471
Llave de compuerta para D = 160
53 udes. a 161,08 €
8.537
8.537
Llave de mariposa para D = 315
14 udes. a 489,90 €
6.859
6.859
13.913
13.913
Hidrante contra incendios, tipo Consorcio
6 udes. a 2.318,79 €
TOTAL CAPITULO IV
245.111
CAPITULO V. ALUMBRADO PUBLICO
Canalizaciones y arquetas
Canalización 5.252 ml a 10,43 €
Arquetas 26 udes. a 122,52 €
54.778
3.186
57.964
Cimentaciones
Columna de 10 m. 49 udes. a 134.63 €
Columna de 7 m. 154 udes. a 97,39 €
6.597
14.998
21.595
Columna de 7 m. luminaria 150W VSAP
154 udes. a 881,13 €
135.694
135.694
Columna de 10 m. luminaria 250W VSAP
46 udes. a 1.084,48 €
49.886
49.886
Columna doble de 10 m. luminaria 250W VSAP
3 udes. a 1.532,56 €
4.598
4.598
Línea repartidora. 4x6, 4x10 y 4x16
5.252 m. a 5,17 € (media)
27.153
27.153
Cuadro completo
2 udes. a 8.100 €
16.200
16.200
TOTAL CAPITULO V
313.090
CAPITULO VI. RED DE MT Y BT
Canalización para red de baja tensión. Media
de tres tubos. Arquetas.
Canalización 2.020 ml. a 7,34 €
Arquetas 64 udes. a 164,44 €
14.827
10.524
25.351
Conductor 0.6/1 KV AL 3x150+1x95. BT.
2.020 ml. a 7,40 €
14.948
14.948
Conductor 3(1x240) 12/20 KV AL. AT.
1.630 ml a 22,81 €
37.180
37.180
Centro de transformación completo.
Simple 1 ud. a 24.040 €
Doble 1 ud. a 32.455 €
24.040
32.455
56.495
TOTAL CAPITULO VI
133.974
CAPITULO VII. TELECOMUNICACIONES
Canalización troncal telecomunicaciones
12 tubos. 1.111 ml. a 45,48 €
6 tubos. 909 ml. a 27,20 €
Arqueta en línea troncal.
30 udes. a 274,92 €
50.528
24.725
75.253
8.248
8.248
TOTAL CAPITULO VII
83.501
CAPITULO VIII. MOBILIARIO URBANO,
SEÑALIZACION Y JARDINERIA.
Papeleras
66 udes. a 82,14 €
Señalización vertical y horizontal
PA.
Jardinería en rotondas y pequeño bulevar
PA.
5.421
5.421
18.030
18.030
9.015
9.015
TOTAL CAPITULO VIII
32.466
CAPITULO IX. SEGURIDAD Y SALUD
1% s / (suma de capítulos anteriores)
TOTAL CAPITULO IX
TOTAL EJECUCION MATERIAL
19.948
19.948
19.948
2.014.767
RESUMEN
Cap. I. Viales:
Cap. II. Alcantarillado. Aguas pluviales:
Cap. III. Alcantarillado. Aguas residuales:
Cap. IV. Red de Agua potable:
Cap. V. Alumbrado Público:
Cap. VI. Red de MT y BT:
Cap. VII. Telecomunicaciones
Cap. VIII. Mob. Urbano, señalización y Jardinería:
Cap. IX. Seguridad y Salud
Total Ejecución Material:
19% Gastos Generales y B.Industrial:
Total Presupuesto en Contrata =
753.616
191.448
241.613
245.111
313.090
133.974
83.501
32.466
19.466
2.014.767
382.806
2.397.573
IVA 16 %
TOTAL PRESUPUESTO OBRAS DE URBANIZACIÓN =
Puerto Real, Septiembre de 2003
383.612
2.781.185
PLAN DE SECTORIZACION del POLIGONO I-A cam
EVALUACION DE LOS GASTOS DE URBANIZACION
INDEMNIZACIONES. Avance de presupuesto.
Actualización desde marzo 2004 a marzo 2007
Identificación
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Partida
m2
m2
m2
m2
ml
ml
ml
ml
ml
ml
ml
ml
ml
ml
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
ml
ml
ml
ml
m2
m2
m2
ml
ml
ml
m2
ml
ml
ml
ml
Concepto
Edif. Vivienda 2p.
Edif. Vivienda 1p.
Cobertizo
Cobertizo
Cerramiento tipo 3
Cerramiento tipo 2
Cerramiento tipo 3
Cerramiento tipo 2
Cerramiento tipo 2
Cerramiento tipo 2
Cerramiento tipo 2
Cerramiento tipo 1
Cerramiento tipo 3
Cerramiento tipo 2
Cobertizo
Edificación + cerram tipo 1
Edificación + cerram tipo 1
Edificación + cerram tipo 1
Edificación + cerram tipo 1
Edificación + cerram tipo 1
Edificación + cerram tipo 1
Cerramiento tipo 1
Cerramiento tipo 4
Cerramiento tipo 3
Cerramiento tipo 3
Pista deportiva
Cobertizo - garaje
Edif. Vivienda 1p.
Cerramiento tipo 5
Cerramiento tipo 5
Cerramiento tipo 3
Edif. Porche
Cerramiento tipo 5
Cerramiento tipo 3
Cerramiento tipo 3
Cerramiento tipo 5
TOTAL
Afecciones
Medición
Valor unitario
198
517,73
80
393,93
89
236,36
133
236,36
14
135,06
18
101,30
27
135,06
21
101,30
15
101,30
36
101,30
14
101,30
46
22,51
53
135,06
73
101,30
120
101,30
106
360,16
27
360,16
27
360,16
139
360,16
108
360,16
48
360,16
140
22,51
25
232,00
60
135,06
60
135,06
488
18,00
34
120,00
134
517,73
56
32,00
42
32,00
63
135,06
44
393,93
42
32,00
18
135,06
18
135,06
180
22,51
Total
102.510,54 €
31.514,40 €
21.036,04 €
31.435,88 €
1.890,84 €
1.823,40 €
3.646,62 €
2.127,30 €
1.519,50 €
3.646,80 €
1.418,20 €
1.035,46 €
7.158,18 €
7.394,90 €
12.156,00 €
38.176,96 €
9.724,32 €
9.724,32 €
50.062,24 €
38.897,28 €
17.287,68 €
3.151,40 €
5.800,00 €
8.103,60 €
8.103,60 €
8.784,00 €
4.080,00 €
69.375,82 €
1.792,00 €
1.344,00 €
8.508,78 €
17.332,92 €
1.344,00 €
2.431,08 €
2.431,08 €
4.051,80 €
540.820,94 €
27.041,05 €
TOTAL INDEMNIZACIONES
567.861,99 €
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A cam. PUERTO REAL.
PLANOS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Situación en relación al Plan General.
Clasificación del suelo. Sistemas Generales y usos globales.
Calificación, usos pormenorizados
Estado actual. Topográfico
Estado actual. Parcelario catastral
Estado actual. Infraestructuras
Determinaciones de la ordenación estructural: ámbito, sistemas generales, uso
global, intensidad.
8. Ordenación estructural: Área de reparto. Unidades de ejecución (indicativas)
9. Determinaciones de la ordenación pormenorizada: Calificación y usos
pormenorizados. Zonificación
10. Ordenación pormenorizada: Parcelación indicativa y situación viviendas VPO
11. Ordenación pormenorizada: Alineaciones y rasantes
12. Ordenación pormenorizada: Red viaria. Circulación
13. Infraestructuras. Alcantarillado, aguas residuales
14. Infraestructuras. Alcantarillado, aguas pluviales
15. Infraestructuras. Abastecimiento de agua potable, red de riego e hidrantes
16. Infraestructuras. Energía eléctrica. Red de MT
17. Infraestructuras: Energía eléctrica. Red de B.T.
18. Infraestructuras. Alumbrado público
19. Infraestructuras. Telecomunicaciones
20. Bienes afectados
21. Edificaciones existentes
PLAN DE SECTORIZACION DEL POLIGONO I-A. cam
RELACIÓN DE PLANOS
Gerencia Municipal de Urbanismo.
Ayuntamiento de Puerto Real.