Actividad moderada pero sostenible en el mercado de oficinas de

i n f o r m e
Actividad moderada
pero sostenible en el mercado
de oficinas de Madrid
Departamento de oficinas de Knight Frank
El mercado de las oficinas en la capital está aguantando el tipo ante un panorama
más adverso. La cifra de absorción del último trimestre se ha situado por debajo
del mismo periodo de tiempo de los cuatro años anteriores, aunque por encima
de la registrada en 2001, a raíz de la crisis de las empresas tecnológicas. El
complejo de las Cuatro Torres de la Castellana ayuda a mantener el tipo
Autor: Departamento de Oficinas de
Knight Frank
Título:
Actividad moderada
pero sostenible en el mercado de oficinas de Madrid
Fuente: Directivos Construcción
nº 213 pág. 56.
Julio-Agosto 2008.
Resumen: El mercado de oficinas de
la capital intenta sortear los
vaivenes que provoca la crisis en el sector inmobiliario.
La inminente inauguración
del complejo de las Cuatro
Torres de la Castellana en
Madrid maquilla las cifras
de un segmento que se
caracteriza por la cautela.
Descriptores: Informe/ Oficinas/
Madrid/ Knight Frank
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S
ería conveniente, antes
de comenzar, desgranar los puntos clave
del mercado terciario en la capital para
conocer por dónde se ha movido este sector
en los tres primeros meses del año:
de metros cuadrados, pudiendo cifrarse su
incremento en un 13% respecto a la cifra
de finales de 2007, debido principalmente
al comienzo de la comercialización de dos
torres del “Cuatro Torres Business Area“.
- El primer trimestre podría calificarse como
de espera y cautela. La cifra de absorción
trimestral se ha situado en torno a 136.000
metros cuadrados, distribuidos en 142 operaciones, cifra inferior al promedio de los
primeros tres meses de los últimos cuatro
años, período de ciclo expansivo del mercado, pero por encima de la registrada en
términos trimestrales en la etapa de menor
actividad que se produjo a raíz de la crisis
de las empresas tecnológicas de 2001.
- Los valores de renta de mercado han
proseguido la tendencia hacia la estabilidad ya iniciada a finales de año, con
un crecimiento más suave de los precios
máximos, que en la actualidad se encuentran situados en torno a 42 €/m²/mes en
la zona prime.
- La disponibilidad total del mercado se
encuentra ligeramente por encima del millón
- El endurecimiento de las condiciones de
financiación se ha dejado sentir sobre el
mercado de venta a usuario. El primer
trimestre del año se ha caracterizado por la
escasez de operaciones de este tipo, que
en total han significado tan sólo un 5,2%
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Las torres de Cristal y la de Sacyr van a aportar 80.000 metros cuadrados al mercado de oficinas madrileño
del total de operaciones con algo más de
21.000 m² contratados. No obstante, hay
un cierto volumen de demanda procedente
del ejercicio anterior que se irá materializando en operaciones a lo largo de los
próximos meses, lo que permite mantener
una previsión optimista de unos 100.000
m² adquiridos para el conjunto del año. Los
valores de venta se han mantenido estables
en los primeros meses año, situándose en
torno a los 10.500 €/m² en zona prime.
- El mercado de inversión se ha mantenido
activo con un volumen total de 2.231
millones de euros en operaciones. Las rentabilidades prosiguen su tendencia alcista, la
rentabilidad mínima se sitúa en torno al 5%,
sin perjuicio de que en operaciones puntuales en edificios de alta calidad puedan
registrarse valores algo inferiores.
La situación de la oferta no ha variado
sustancialmente, a pesar de la disminución
producida en el ritmo de absorción. El
usuario en venta continúa estando insatisfecho a pesar del aumento de la oferta
en venta de espacios profesionales, sobre
todo en la zona centro, ya que no se
encuentran edificios exclusivos de calidad
ni superficies mayores de 1.000 m². La
inmensa mayoría de los edificios que han
salido a la venta en los últimos meses son
edificios en inversión.
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Dentro del observatorio al que sometemos a
la oferta en arrendamiento, se hace de todo
punto necesario tomar en consideración
un acontecimiento singular que se va a
producir este año en el mercado de oficinas
madrileño, como es la entrada en escena
de los impresionantes rascacielos de la
Mutua Madrileña y de Sacyr-Vallehermoso
que se erigen en el Paseo de la Castellana
y que aportarán 80.000 m² al mercado. El
primero en salir al mercado, Torre Espacio,
llegó a su finalización con un leve impacto
sobre la disponibilidad total, debido al buen
ritmo de su comercialización a través de
operaciones de prealquiler.
Aunque el contexto económico actual no
es el más favorable para incentivar la
comercialización de este tipo de edificios,
existen tres factores que van a minorizar
el efecto derivado de esta situación y que
van a impulsar sin duda el cierre de operaciones en los ya mencionados inmuebles.
El primero es que se están produciendo
renovaciones, con revisión de rentas al
alza, de contratos firmados en mínimos
hace 5 años sobre edificios en zona prime,
y que en muchos casos igualan o superan
las rentas de las torres poseyendo mucha
menos calidad e imagen. El segundo factor
viene dado por la ventaja competitiva que
supone, en cuestión de imagen y prestigio,
el estar ubicado en un complejo de nego-
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cios de semejante índole. El tercero es la
calidad de este tipo de edificios, así como
la apuesta por el nuevo centro financiero
de la capital.
En la actualidad, la cifra de oferta global
(en la que se incluyen edificios exclusivos,
mixtos y semindustriales) se sitúa en torno
al millón de m². Para clarificar el efecto
que supone la inclusión de la superficie de
las Torres Cristal y Sacyr-Vallehermoso en
el total de oferta, podemos cuantificar el
incremento porcentual producido sobre la
cifra de disponibilidad correspondiente al
final del año 2007 en un 13%, mientras
que su no inclusión rebaja este incremento
hasta el 4,29%. Del mismo modo, la tasa
de disponibilidad global (porcentaje de
oferta tanto en venta como en alquiler de
edificios exclusivos, mixtos y semindustriales
respecto al parque total) se ve incrementada
hasta un 8,74% desde el 7,78% registrado
a finales de año.
Zonas semindustriales como Julián Camarillo
o el Polígono de Alcobendas volverán a ser
núcleo de atracción para las empresas que
busquen ajustar sus rentas mediante su ubicación en edificios de alta calidad y buenas
comunicaciones.
De acuerdo a la tipología de los inmuebles,
el grueso de la oferta continúa hallándose en los edificios de uso exclusivo que
representan un 73% respecto al total de
oferta, por delante de los inmuebles de tipo
semindustrial que significan un 15% y de
los de tipo mixto a los que corresponde el
restante 12%.
La superficie destinada exclusivamente a la
venta se sitúa actualmente en torno a los
210.000 m², representando un 19,74% del
total de oferta del mercado, que se complementa en parte con la oferta que se ofrece
tanto en venta como en alquiler, que supone
un 13% del total. El incremento trimestral pro-
La disponibilidad total se encuentra ligeramente por encima
del millón de metros, gracias al complejo Cuatro Torres
En cuanto a la distribución por zonas entre
los núcleos de oficinas de la periferia, el
área comprendida en el eje de influencia
de la A-1 es la que posee mayor espacio libre de oficinas, con un 20% de la
oferta actual, habiendo experimentado un
importante descenso respecto al trimestre
anterior del orden de un 10%. Otra zona
que también ha registrado descenso en
cuanto a la oferta ha sido el área situada al
Noreste de la M-40, que abarca sectores
como Campo de las Naciones o Vía de
los Poblados.
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El centro secundario concentra, del mismo
modo, buena parte de la oferta existente, con 196.000 m², que representa un
18,51%, siendo un 36% inmuebles de tipo
mixto. La zona prime es que la que ha experimentado un incremento significativo en su
disponibilidad debido a la ya comentada
incorporación de las mencionadas torres del
complejo “Cuatro Torres Business Area”.
ducido en la oferta en venta ha sido de cerca
de un 14%, el aumento ha sido más notable
en las zonas del centro y en edificios de uso
mixto. Ello viene a ampliar las oportunidades
de encontrar espacio a aquellas empresas
cuya demanda se veía insatisfecha ante la
importante escasez de oficinas disponibles en
régimen de venta.
No obstante, continúa habiendo escasez de
oferta de grandes espacios en edificios de
calidad dentro del anillo M-30, siendo las
áreas periféricas la única alternativa para los
usuarios que buscan superficie de oficinas
de estas características.
Cabe asimismo reseñar que la oferta del
mercado de oficinas en venta se ha ido
incrementando principalmente gracias a
edificios en su mayoría obsoletos, que han
sido objeto de rehabilitación integral por
parte de un promotor o del propio usuario
final. Las áreas en reconversión industrial a
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semindustrial están resultando atractivas a
las empresas, siendo consideradas como
una alternativa más de ubicación.
En los proyectos “llave en mano” comienza
a ofrecerse la posibilidad a las empresas
de tener sus propios edificios exclusivos,
exentos y con logotipo corporativo.
El incremento de la oferta en venta de suelo
terciario para oficinas ha venido de la mano
de la puesta en comercialización del mismo
por parte de propietarios que se han visto
en la necesidad de vender como vía de
obtención de liquidez.
La oferta futura empieza a desempeñar un
papel importante dentro del mercado de
venta a usuario gracias al gran número de
proyectos que están empezando a incorporarse en distintas áreas de la periferia. Los
promotores de residencial tienen puestas sus
expectativas, ahora más que nunca, en la
promoción de oficinas a usuario.
Menor dinamismo
de la demanda El comienzo de año se ha caracterizado
principalmente por un menor dinamismo
en el ritmo de actividad al que estábamos
acostumbrados en períodos anteriores. Las
pasadas elecciones generales y el ambiente
de incertidumbre existente se han reflejado
en el mercado de oficinas madrileño, a
través de una moderación en el ritmo de
contratación que se ha evidenciado tanto en
el volumen total de operaciones como en el
tamaño de las mismas.
La contención que comenzó a manifestarse
en la segunda mitad de 2007 ha tenido
continuidad en los primeros meses de este
año, en los que los distintos acontecimientos
del panorama económico (crisis bursátil
y financiera, celebración de elecciones,
desaceleración del crecimiento económico),
han hecho que la demanda opte por mantenerse a la expectativa en algunos casos,
paralizando posibles planes de expansión
ante la perspectiva de afrontar un período
de menor crecimiento
En el caso de venta de oficinas, esta
situación ha afectado sobre todo a las
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La superficie más buscada actualmente es la inferior a 500 m²,
en edificio exclusivo ubicado en el centro
empresas que buscan pequeñas y medianas
superficies que o bien no han conseguido
la financiación a la hora de comprar o han
preferido esperar. Las empresas que demandan superficies de más de 1.000 m² han
descendido en número, por la escasa disponibilidad de edificios exclusivos, exentos y
construidos y en algunos casos han optado
por los proyectos “llave en mano”.
Existe una mayoría que son compradores
potenciales de oficinas en venta que buscan
espacios de menos de 1.000 m², se trata
en su mayoría de Pymes.
La cifra de absorción bruta alcanzada se ha
situado en torno a los 136.000 m², en 142
operaciones, correspondiendo 20.000 m²
a operaciones realizadas en venta. El cambio de tendencia resulta evidente al realizar
la comparativa histórica trimestral, ya que
el nivel del primer trimestre se ha situado
un 58% por debajo del mismo período del
año anterior, año que, hay que mencionar,
fue excepcional. Conviene recordar que el
comienzo de año 2007 fue anómalo respecto al resto de primeros trimestres debido
a la culminación de grandes operaciones
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que se llevaban gestando varios meses y
que coincidieron de manera extraordinaria
a principios del año pasado.
La cifra del primer trimestre está asimismo
ligeramente por debajo del promedio de
los primeros trimestres de los últimos cuatro
años, años de ciclo expansivo del mercado.
Atendiendo a los ciclos del mercado, cabe
recordar la época de menor actividad que
se produjo a raíz de la crisis de las empresas tecnológicas. Hay que señalar, que en
aquella ocasión se produjo un enfriamiento
mayor de la demanda que en la actualidad,
ya que el nivel de absorción llegó a estar en
niveles inferiores a los 100.000 m².
Atendiendo a los datos históricos sobre
la cifra de absorción por trimestres, los
períodos pares suelen arrojar las mayores
cifras. Por este motivo, prevemos unas cifras
razonables para el segundo trimestre ya que
muchas compañías aprovechan para realizar sus mudanzas en el periodo estival.
Tomando en consideración los hechos acontecidos, tal como la celebración de elecciones generales, que suele provocar un efecto
de retraimiento de la actividad, cabe pensar
trado en dicha ubicación el 57% del total
de m² contratados, mientras que el restante
43% ha correspondido a superficie contratada dentro de la M-30.
El área de Centro Secundario es la que ha
concentrado un mayor volumen de superficie contratada, habiendo representado un
28% sobre el total y en la periferia los inmuebles de oficinas ubicados en torno al eje de
influencia de la A-1 continúan atrayendo el
grueso de la demanda que se decanta por
ubicaciones periféricas, con un 19% sobre
el total del mercado.
El primer trimestre se ha caracterizado por la
disminución de operaciones de prealquiler,
que fueron frecuentes en el pasado año; no
ha habido tanta premura como anteriormente por firmar preacuerdos y los plazos de
cierre de operaciones se han dilatado.
Se ha observado una notable reducción
de las operaciones de gran superficie,
situándose la superficie media contratada en
963 m², un 27,7% inferior a la registrada
en el mismo período del año anterior. En
la periferia, dicho valor se eleva a 1.329
m², mientras que el valor correspondiente al
La demanda se decanta por el arrendamiento ante la escasez
de edificios en venta en zona centro y periferia
que existe demanda latente debido a una
cierta dilación en el plazo de cierre de operaciones que podrían ir materializándose a
medida que los agentes vayan recobrando
la confianza perdida debido al ambiente de
incertidumbre generado por el más desfavorable contexto económico.
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El reparto de las operaciones firmadas
respecto a la frontera que marca la M-30
ha sido del siguiente modo: un 59% de las
operaciones se han llevado a cabo dentro
del perímetro urbano y el 41% restante en la
periferia. En términos de volumen de superficie contratada, la periferia continúa siendo
el lugar donde se producen las operaciones
de mayor envergadura, habiéndose concen-
centro urbano se sitúa en 703 m².
Durante el trimestre, se han realizado 7 operaciones de más de 3.000 m² , superando
sólo una de ellas los 10.000 m². De esas
7 operaciones, 6 han tenido lugar en zonas
de la periferia, ante la escasez de espacio
de grandes dimensiones en el centro urbano. En lo que se refiere a las operaciones de
superficie inferior a 500 m², han supuesto
un 62% del total de operaciones registradas, y la pequeña y mediana empresa ha
sido el principal demandante de superficie
en los primeros meses del año.
Según la tipología del edificio, los de uso
exclusivo de oficinas han sido los más
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demandados, ya que han supuesto un 70%
de las operaciones firmadas, frente a los de
uso mixto y semindustrial, que representaron
un 20% y un 10%, respectivamente.
La superficie más buscada actualmente es,
por tanto, la inferior a 500 m², en edificio
exclusivo ubicado en el centro o en las
áreas de expansión del norte de la ciudad.
El endurecimiento de las condiciones de
financiación se ha dejado sentir sobre el
mercado de venta. El primer trimestre del
año se ha caracterizado por la escasez de
operaciones de este tipo, que en total han
representado tan sólo un 5,2% del total de
operaciones y algo más de 21.000 m²
contratados. El 43% de las operaciones ha
correspondido a operaciones de superficie
superior a 1.000 m², habiéndose ubicado
el 71% de ellas en la periferia.
No obstante, existe una cierta cuantía
de demandas provenientes del ejercicio
anterior que previsiblemente se irán materializando en operaciones a lo largo de los
próximos meses, lo que permite mantener
una previsión optimista de unos 100.000
m² adquiridos para el conjunto del año.
finales del pasado año hacia una mayor
estabilidad. La magnitud de los incrementos
que presenciamos en el pasado año no va
a repetirse en el presente ejercicio.
La demanda indecisa entre alquilar y comprar generalmente se decanta por la opción
del arrendamiento ante la escasez de edificios en venta tanto en zona centro como
la periferia.
En la zona prime de negocios, los niveles
máximos de cierre se encuentran en torno
a los 42 €/m²/mes, aunque en alguna
operación puntual se ha superado este nivel,
habiéndose alcanzado los 49 €/m²/mes.
La falta de alternativas válidas para espacios de más de 3.000 m², lleva a que los
compradores opten por la búsqueda de
suelo para construir un edificio adaptado
fielmente a sus necesidades. Búsqueda que
ha sido ineficaz hasta ahora, porque las
promociones en su mayoría sólo se contemplan en alquiler.
En valores de salida, el máximo alcanzado
continúa estando en 48-50 €/m²/mes, que
corresponden a Castellana 66 y 53, con
niveles de entre 40 y 21 €/m²/mes en las
zonas más secundarias del centro urbano.
Sin grandes variaciones en los precios de
mercado de venta a usuario en edificios
exclusivos. En el primer trimestre, los valores
máximos de salida se han situado en el
entorno de los 10.500 €/m²-7.000 €/m²
en la zona prime aunque hay ciertas zonas
en las que los máximos alcanzados superan
los 11.000 €/m², mientras que en áreas
secundarias del centro urbano los valores
oscilan en un rango de entre los 8.500 €/
m²-5.700 €/m². En estas zonas, los precios
de edificios mixtos suelen estar por debajo
un 20% aproximadamente.
Las zonas periféricas han mantenido precios. En el área de influencia de la M-30,
los valores de salida se sitúan entre los 15 y
25 €/m²/mes en el norte, los 14 y 24,25
€/m²/mes en el área este y entre los 15
y 25 €/m²/mes al sur. En el eje A-1, la
rentas se encuentran estables entre los 10 y
23 €/m²/mes, en el eje A-2, oscilan entre
los 11,50 y 20 €/m²/mes, en la A-3 se
encuentran en torno a los 10,50 y 12,02
€/m²/mes, en el área de influencia de la
A-5 entre los 11,50 y 12 €/m²/mes, en la
A-6 alrededor de los 10,50 y 17 €/m²/
En áreas periféricas se mantienen también
los precios de salida. En la zona A-1 los
rangos se sitúan entre los 4.500 €/m² y los
2.000 €/m² y en la A-6 entre los 5.000
€/m² y 2.000 €/m². En zonas como la
A-2, A-3 y A-5 es importante destacar que
empiezan a surgir nuevos proyectos de
venta, como en la zona A-2, donde los
precios se sitúan alrededor de los 3.300
€/m² y los 1.500 €/m², en la zona de
influencia de la A-3 entre 3.000 €/m² y los
2.000 €/m² y en la zona de A-5 entre
2.300 €/m² y los 1.800 €/m².
Los edificios vacíos son susceptibles de ser
adquiridos tanto por usuarios como por
inversores, y debido a esta situación existe
un elevado volumen de demanda en compra de más de 5.000 m².
Sin novedad en precios
Éstos siguen manteniendo la misma tendencia que ya se comenzaba a percibir a
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La magnitud de los incrementos de precios del pasado
año no se repetirán en este ejercicio
mes y en la zona de la Ctra. de Colmenar
entre los 8 y 14 €/m²/mes.
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