La promesa fue inscripta en el Registro Único de

405
CONSULTA
miento de su esposa no varió de actítud la conducta del
marido, quien otorgó los siguientes actos auténticos:
Podemos, pues. Uegar a la conclusión de que los
hechos posteriores de los conttatantes, de los integran
declaró judicialmente como de propiedad exclusiva de
tes de la sociedad
cónyuge premuerta. por tratarse de un bien propio, al
inmueble padrón ...; obtuvo la venia prescripta por el art.
27 1 Código CivU para vender todo el bien de referencia
y. finalmente, en ejercicio de la patria potestad de sus
dos hijas vendió e hizo ttadición a favor de un tercero de
la totaUdad del üimueble. sin reservarse derecho algu
y de todos los interesados, nos están expresando cual fue
el ánimo de la Sra. de B. que la Uevó a conttatar y a
su
conyugal interesada, de las herederas
realizar las manifestaciones de las escrituras de 22 de
febrero de 1974 y 18 de mayo del mismo año. que
su voluntad de subrogar.
revelan claramente
expresados, entíendo que el
subrogar existíó y se manifestó, excluyendo
toda posibilidad de gananciaUzación del bien empadro
Por los fundamentos
ánimo de
no.
La sociedad
grantes,
nunca
conyugal
consideró
a
a
ttavés de
sus
únicos inte
dicho inmueble como de
naturaleza gananciaL
nado con el N**
C Hechos de las herederas de la Sra. de B.
A ttavés de su representante legal continuaron
en
de lo reaUzado.
la po
sesión de todo el inmueble, lo enajenaron en su totalidad
y recibieron todo el
de Montevideo, no siendo necesario el
...
otorgamiento de actos que sirvan de complementación
importe
del
precio
Aprobado
por unanimidad por la CD. de la~
A.E.U.. Resol. W 20585 de 29 de agosto de 1989.
obtenido.
3.1 J. PRESCRIPCIÓN. INTERVENCIÓN DEL TITULO
El promitente comprador no tiene la posesión con ánimo de dueño y por lo tanto no puede -en principioprescribir el bien. No obstante el ocupante promitente comprador que construye una vivienda -y se domicilia allíen el solar debe entenderse
que intervirtió su título de mero tenedor en el de poseedor con ánimo de dueño, siendo
admisible prescriba -treintenariamente- el bien,
CONSULTA
He Sido llamado a autorizar una escritura de
com
El Juzgado oYdenó a Hipotecas que Cancelara la
hipotecayalRegistto Único de Promesas que rescindie
praventa, en donde el vendedor, al que en adelante
llamaremos Z presenta como títtilo habilitante: un
ra
Testímonio de una Sentencia Declaratíva de fecha 24/2/
realizada
982 por la cual se establece que Z ha adquirido por
tteintenaria el inmueble padrón, con los
garantí'a del préstamo inicial.
De lo enumerado se desprende que Z adquirió por
prescripción utilizando el tiempo que ocupó el inmue
ble como promitente comprador y por tanto esta situa
ción no se adecúa a lo preceptuado por el arL 1 196 del
Código Civü; que ordena claramente que para la ocupa
ción sea útü a la calidad de conecto poseedor, es
necesario cumpltt con seis condiciones, o seis cuaUda-
prescripción
datos del teneno de acuerdo al Plano de Fraccionamien
to
inicial
en
1936.
dispuso el emplazamiento por edictos por el
término de 90 días, y se citó a emplazamiento a J.O. y
ottos (dueños del fraccionamiento).
Se
Dicho testimonio fue inscripto en Traslaciones de
Dominio de Montevideo.
Agregado al ü'tulo se encuentta la primera copia de
escritura de Préstamo e Hipoteca, autorizada en Monte
video, el 1/8/946 por el Esc. A.A.H., inscripto
en
el
Registto de Hipotecas el 10/8/946 gravándose las cons
trucciones existentes y ttansfiriendo la promesa a favor
de la acreedora hipotecaria.
séptíma se establece, en la parte
fue prometido en venta al Sr. Z
según boleto N^ 3259 por él B.M., en representación de
En la cláusula
final: "Este
teneno
J.O.
La promesa fue inscripta en el Registro Único de
Promesas de Inmuebles a Plazos con el W 1005; F 259;
LM8.
La cancelación de dicha hipoteca, se realizó por el
de Oblación y Consignación, en el año
procedimiento
1976.
la ttansferencia de dicha promesa que había sido
a favor dé la acreedora hipotecaria como
des
en
'
la misma.
Entte estas
'
la de "no
equívoca" y
propietario".
El Sr. Z nunca cumpUó con esta condición, el
siempre poseyó con el ánimo de promitente comprador.
reconociendo en otto al señor de la posesión, la cual
estaba comprando mediante el pago de un precio.
Por otta parte la posesión invocada era equívoca, y
él bien lo sabía, ya que en la escritura púbUca de
hipoteca declaró que era promitente comprador, y
"
con
se encuenttan
ánimo de
dueño de las consünicciones que gravaba.
La prescripción tteintenaria. no es adecuada para
perfeccionar títulos.
Obsérvese que a la hipoteca recién la canceló en
1976. Como asimismo nada se establece en la sentencia
sobre el estado civil de Z ni la calidad de la
adquisición.
406
REVISTA DE LA A.E.U.
-
T. 75
(7-12). 1989
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
El Esc. W.T.C consulta a la Asociación de Escri
prescripción el bien en cuestíón.
banos del
Uraguay. si conesponde admitir como pro
pietario a quien, siendo promitente comprador, obtiene
sentencia de prescripción adquisitiva a su favor.
Pe la escritura de hipoteca de 5.8.1946 surge que
M.I.G. -pretendido propietario- gravó con hipoteca las
constracciones y demás mejoras que levantó en dicho
solar.
Considera el consultante que la sentencia de pres
cripción tteintenaria no es hábil en la especie, ya que: a)
la posesión debe ser "con ánttno de propietario" -art.
1 196 Código Civil- en tanto que el promitente compra
dor -M.I.G.- reconoce a otto como propietario y posee
dor, la cual estaba comprando mediante un precio; y b)
la posesión debe ser "no equívoca" mienttas que M.I.G.
era promitente comprador del suelo y dueño de las
constíiicciones.
Agrega el consultante que nada dice la sentencia
sobre el estado civU del nombrado M.I.G.
No obstante, puede darse en los hechos,
ción
poseedor. Ello ocune con la Uamada "interversión del
tí'tíilo".
Dicha interversión puede tener lugar "... por causa
procedente de un tercero, o por la oposición que eUos
mismos hayan hecho al derecho del propietario...", art.
1199 Código Civü.
En el primer caso, el comodatario adquiere el bien
a tercero no propietario -venta de cosa ajena-, en tanto
debe entenderse que se opone al propietario quien
consttuye en solar del cual -obviamente- no es propie
tario. Así lo entiende la jurispradencia nacional (3)
cuando sostíene: "Desde la promesa de enajenación del
mmueble el actor comenzó la posesión del bien reaU
zando mejoras (vivienda económica) que se extendió
durante más de treinta años, por lo que debe declararse
que ha adquirido por prescripción ttemtenaria la propicr
dad de
Dictamen
aquél inmueble" (4).
No es dudoso que M.I.G.
prescripción es un modo de adquirir o de
extinguir los derechos ajenos -arL 1 188 inc. P Código
I. La
Civil-.
Como modo de adquirir, la ley. exige una posesión
continua, no interrampida. pacífica, pública, no equívo
ca y en
concepto de propietario.
Nuestto
Código Civü,
conforme la naturaleza de
debiendo considerarse que el haber edificado -estable
ció" alU su domicUio- y posteriormente hipotecado
constítuyen actos que evidencian su ánimo de dueño.
sin perjuicio de haber reaUzado ottos actos que -con
distínta naturaleza- no desmienten lo expresado.
De acuerdo
a
la sentencia el actor
calidad de
tal y según sea entte presentes o ausentes exige que
la posesión se prolongue por un plazo menor o mayor.
lencio sobre la misma,
mudado su ánimo de
"En concepto de
propietario" significa que puede
"título hábil", por algún pro
prescribir aquél
blema no adquiere la propiedad pero que igualmente ad
quiere la posesión.
"No equívoca", para unos significa una cualidad
revestir los distíntos requisitos exigidos, en
deben
que
tanto para ottos estamos en presencia de una posesión
"equívoca" cuando los actos invocados tienen un aspec
que con un
haya cambiado su condi
ción de tenedor por la de poseedor con ánimo de dueño.
los bienes, los elementos buena o mala fue y justo tí'tulo
o no
una muta
la calidad en cuyo concepto se tiene la cosa, de
promitente comprador el ocupante puede tenerla como
en
promitente comprador,
no
acreditó
manera
no
mvocó
su
más aún
guardó si
-menos
aún- haber
expresa. No obstante
dichas observaciones no creemos conttovertíble su
derecho, como no lo creyeron quienes pudieron apelar
la sentencia.
Por otía parte, estan'amos fuera de un supuesto
pasible de acción revocatoria contta sentencia pasada
en autoridad de cosa juzgada, dictada luego de un
procedimiento fraudulento en perjuicio de tercero (5).
En smtesis: en el caso sometído a consulta creemos
M.I.G. invocó que
los elementos aportados- que es verosímU
aceptar que M.I.G. intervtttió su ü'tulo de mero tenedor
ocupaba el inmueble desde el año 1937, en tanto que. en
-según
por el de poseedor y en mérito a eUo prescribir -no
obstante no hacer caudal de dicho cambio de manera
to dudoso
-a estar a
(1).
II. En la instancia
judicial
el año 1946 ya había levantado constiiicciones
resulta de la hipoteca mencionada-.
principio, como lo afirma nuesüa jurispraden
cia (2). quien funda su derecho en la calidad de promi
tente comprador, confiesa que no tiene la posesión con
ánimo de dueño y por ende no puede adqukir por
En
expresa como pudo y debió- ya que sólo edifica quien
tíene un ánimo de dueño y que sólo hipoteca el propie
tario o el usufractuario -en su caso-, son actos, en suma,
que demuesttan que achió con "ánimo de propietario".
Por otta parte,debecons¡derarsetolalmenteimprobable
(1) Esc. Saúl D. Cestau, "De la Prescripción", Rev. AEU, T. 71 (1-6), págs. 13-64, 1985.
685.
(2) Anuario de Derecho Civil Uruguayo, Tomo IX (1978), Caso 663 y Tomo XVn (1986), Caso
(3) /l/iMario..., Tomo Xn (1981), Caso 520,
(4) En el mismo sentido: Anuario..., Tomo XVD, Casos 496, 497 y 498.
Revista de Derecho. Jurisprudencia y Adnúnistración,
(5) Eduardo J. Couture, "U Acción revocatoria de la cosa juzgada fraudulenu".
Montevideo, v. 28, págs. 13-21.
Ver asimismo Código General del Proceso. Ley W 15.892, arts., 281 y ss.
407
CONSULTA
que prospere derecho del propietario anterior a ejercer
la acción reivindicatoría.
En cuanto al estado civü de M.I.G.
es
relevante
determinar el mismo al momento de interversión del
tímlo, esto es, conesponde remitiese a cual era dicho
estado al
momento en que
constniye.
determinar la naturaleza de propio
o
a
Montevideo. 20 de junio de 1989. La Comisión de
CivU. kitegrada por los Eses. Enrique Arezo
Píriz. Ana Olano. Carlos Fratta y Raúl Anido, apraeba
Derecho
el informe que antecede dfel Esc. Carlos Fratta.
efectos de
Esc.
Coordinador
ganancial.
Esc. Carlos Fratta
Enrique Arezo Píriz
Gasparini
Aprobado
Informante
por unanimidad por la CD. de la
A.E.U.. Resol. N« 20661 de 12 de setíembre de 1989.
d.1.6. AUMENTO DE VALOR
La construcción de dos casas en bien compuesto de solar y 2 casas no opera ganancialización de ninguna
parte del inmueble porque no constituye construcción en suelo propio sino la ampliación de un ediñcio que tiene
la calidad de propio en suelo tamtñén propio. Es ganancial el aumento de válof en la enajenación del imnueble.No
se
requiere e} consentimioito de los cónyuges
de
quienes construyeron
en
última instancia.
CONSULTA
Relación de hechos
2°) ¿Por las constracciones del año 1961 segananciaUzó el teneno?
razón délas constracciones del año 1961 los
I) Año 1924. Por escritura que el 26 de diciembre
de 1924 autorizó el Esc. U.W.R.. debidamente inscrip
cónyuges de A.I. y L.O.R.M. son propietarios del tene
ta, el Sr.
no:
AJl.. casado
con
I.M., adquirió el
teneno
empadronado con el N^ de éste Departamento.
n) Año 1932. En eí citado inmueble el Sr. A.R.
constrayó bajo el régimen de propiedad común, según
...
Permiso de Constíucción N° 03639. autorizado el 12/5/
1932, dos casas que hoy se señalan con el N- 001 y 003
plano del Agr. J.CC de enero de 1983 que se
adjunta, dichas obras fueron habiUtadas el 10/11/1932.
III) Aflo 1954. El Sr. A.R. faUeció el 29/1/1954,
en
el
Si
en
'
Si lo son: a) ¿dichos cónyuges se hicieron copro
pietarios sólo del teneno sobre el que se consüiiyeron
las unidades 002 y 101. manteniendo las otras dos el
carácter de propio respecto de L.O., A.I. y R J.R.M.?■
0: b) por pl conttario ¿se gananciaUzó la totalidad
de las cuotas partes indivisas que tenían L.O. y
A.I.R.M.?
En mi concepto conesponde aplicar en el caso
el arL 1955 numeral 6° inc. 2. en virtud de
siendo casado con LM. siendo declarados herederos del
planteado,
causante sus hijos L.O., A,I. y R J.R., sin perjuicio de los
que:
derechos de la
A) Aunque se ttata de un teneno sobre el cual ya se
habían realizado ottás consttucciones (Unidades 001 y
003).las obras realizadas en 1961 (Unidades 002y 101),
tíenen una finaUdad y destíno propio y autónomo, por lo
,
IV)
cónyuge LM.
Año 1961. 1.M.. viuda dé
sus
únicas
nupcias
AR., L.O.R.M. casada con A.N., A.I.R.M. casado
con 0.0. y RJ.R.M.. soltero, constíuyeron en régimen
de propiedad común, en elpadrón citado, según Permi
so de Constíucción N» 94.468 autorizado el 19/1/1961.
dos casas que hoy se señalan con el N** 002 y 101 del
mismo plano, habiendo sido habiUtadas las obras, el 25/
7/1961.
V) La Sra. LM. de R. falleció el 29/3/1979, habién
con
dose declarado herederos
a sus ttes
hijos legítimos.
VI) El 3 de marzo de 1983. por escritura que
autorizó la Esc. L.M.. L.O.. A.I. y R.J.R.M.. otorgaron
el Reglamento de Copropiedad, debidamente inscripto,
aefectos de la incorporación del inmueble al régúnen de
10.751 y 14.261).
vn) Hoy, L.O., A.L y RJJI.M.. proyectan enaje
nar la unidad 003 del referido plano.
Propiedad Horizontal (Leyes Nos
i
.
que deben considerarse "edificios".
B) El hecho de que el teneno
se enconüma en
condominio, no excluye la aplicación del citado inciso.
ya que la expresión "suelo propio" debe interpretarse
como refiriéndose a "suelo no ganancial" y por lo tanto
debe efectuarse ninguna distínción respecto a si el
cónyuge es el único propietario o existe un condominio.
Por lo expuesto considero que se ganancializo la
cuota parte que cor jspondjEa a L.O. y A.I.R.M. en el
no
suelo en el que se hicieron las unidades 002 y 101 y por
lo tanto sus cónyuges debieron haber otorgado el Regla
mento de Copropiedad que se efectuara el 3
de marzo de
1983.
Ampliación de la consulta que antecede
Consulta
1") ¿Qué naturaleza jurídica tiene el inmueble?
(teneno y edificio).
En caso de Uegarse a la conclusión de
que se
ganancializo el suelo en el que se hicieron las Unidades
002 y 101. la consultante entíende
que para el otorga-