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CONCLUSIONES FORO13
MEDIOS DE IMPUGNACIÓN CONTRA EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD: EL OCURSO
M.Sc. Viviana Vega
25 de mayo de 2016
1. Indique cuáles son los medios de impugnación que se interponen contra los
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actos jurídicos del Registro de la Propiedad y cuáles son los actos del
Registro General de la Propiedad contra los cuales proceden.
MEDIOS DE IMPUGNACIÓN
Es un concepto general que abarca distintas formas de impugnación incluyendo
los recursos.
Según Mario Aguirre Godoy se pueden impugnar los actos de la parte por vía de
excepciones, incidentes o por la oposición y cuando se pretende modificar la
sentencia que adquiere carácter de cosa juzgada formal mediante el juicio
ordinario de revisión. Art. 335 cpcym. (AGUIRRE GODOY, 2012)
Mario Efraín Nájera Farfán (NÁJERA FARFÁN, 2006) afirma que «la ley concede
a las partes los medios adecuados para someter a crítica las decisiones judiciales
provocando su revisión con el fin de que se rectifiquen los errores… y siempre que
se hayan denunciado en la oportunidad debida. A estos medios… se les
denomina, genéricamente, medios de impugnación o recursos».
Para Nájera Farfán medios de impugnación y recurso son sinónimos, criterio que
se comparte.
Humberto Murcia Ballén (MURCIA BALLÉN) explica que «Genéricamente
hablando, los recursos son, pues, los modos o maneras como se proyecta en la
práctica el derecho de impugnación… con el fin de que se corrijan las
irregularidades».
Recurso, en términos generales: «Derecho subjetivo de los litigantes para
impugnar una resolución judicial desfavorable, para que se depure de los vicios o
desviaciones jurídicas en que se haya incurrido al proferirla».
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El concepto medios de impugnación contra el Registro General de la Propiedad,
se refiere a aquel derecho subjetivo que le asiste a una persona para lograr que se
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corrijan vicios cometidos en los actos registrales de suspensión y denegatoria de
una inscripción, anotación o cancelación.
DIFERENCIA ENTRE EL OCURSO DE HECHO REGULADO EN EL ART. 611
DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y MERCANTIL CON EL OCURSO CONTRA EL
REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD, ART. 1164 CÓDIGO CIVIL.
Con el ocurso de hecho regulado en el artículo 611 del Código Procesal Civil y
Mercantil se pretende que el tribunal de segunda instancia admita la apelación
declarada inadmisible por el juzgado inferior.
Con el ocurso regulado en el artículo 1164 del Código Civil se pretende que el juez
de primera instancia revise la procedencia y fundamentación de la suspensión o
denegatoria del título cuya registración (inscripción, anotación o cancelación) se
solicitó al Registro de la Propiedad para que si las declara injustificadas, ordene al
Registro realizar la operación o acto registral suspendido o denegado.
El ocurso contra el Registro de la Propiedad o Registro General de la Propiedad
constitucionalmente denominado, se plantea solo ante un juez de primera
instancia del departamento en que tenga su sede el registro, por lo que solo se
puede plantear ante el Juez de Primera Instancia del Departamento de Guatemala
o del departamento de Quetzaltenango, atendiendo a la competencia de ambos
registros. Así, si el título cuya registración se solicita se presenta al Registro de
Quetzaltenango porque versa sobre un el inmueble ubicado en Huehuetenango o
en San Marcos, el ocurso se interpone ante el juez de primera instancia de
Quetzaltenango.
Respecto a la denominación y siguiendo la norma objetiva, el ocurso contra el
Registro General de la Propiedad no se denomina ocurso de queja porque no se
está interponiendo contra resolución que deniegue una apelación.
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2. Señale cuáles son los efectos registrales en caso de que se declare con o
sin lugar el ocurso, título inscribible en caso de resolución favorable al
ocursante y qué medidas debe tomar el ocursante para asegurar su
derecho en tanto se resuelve el ocurso.
EFECTOS DE QUE SE DECLARE CON LUGAR EL OCURSO
Los efectos dependen del acto contra el cual se haya interpuesto:
SUSPENSIÓN: Si el documento no fue retirado, se conserva la prioridad debiendo
procederse a su registración; en consecuencia, se debe cancelar cualquier acto
registral hecho con posterioridad si así lo ordena el juez. Art. 6 reglamento de los
registros.
DENEGATORIA: Si el ocurso es declarado con lugar y la denegatoria era
injustificada, se conserva la prioridad aunque el documento haya sido retirado y
debe efectuarse el acto registral denegado. Art. 6 reglamento de los registros.
No obstante, como el documento se retira del registro, es aconsejable que se
solicite al juez como medida precautoria la anotación de demanda la finca para
evitar que ingrese un documento de un tercero de buena fe, que afecte el derecho
del ocursante mientras dura la tramitación del ocurso.
No es aconsejable solicitar la anotación preventiva pues esta solo se solicita y el
registro la asienta si el defecto, por el cual fue suspendido el documento, es
subsanable en el plazo de 30 días e implica que se retire el documento del
registro. Art. 1149 num 5 Código Civil
De acuerdo al art. 1165 del Código Civil solo se admite una prórroga de la
anotación preventiva por lo que no se puede estar prorrogando por todo el plazo
que dure el trámite del ocurso, el cual en la práctica tarda más que la anotación
preventiva.
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En tal virtud, si el interesado determina que el motivo de la suspensión da lugar a
plantear un ocurso y no a subsanar un defecto en treinta días, es recomendable
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no retirar el documento, plantear el ocurso y además solicitar la anotación de
demanda.
LEGITIMACIÓN PROCESAL: Activa: La persona interesada en que se lleve a
cabo una inscripción, anotación o cancelación que ha sido suspendida o denegada
y no está de acuerdo con el rechazo.
Pasiva: el Registrador General de la Propiedad, art. 1235 Código Civil.
TRÁMITE: Incidental.
JUEZ COMPETENTE: De primera instancia civil del departamento en que tenga
su sede el registro.
PLAZO PARA INTERPONERLO: No se regula plazo.
FUNDAMENTO LEGAL: Art. 1164. El interesado que no estuviere conforme con la
denegatoria, suspensión de la anotación, cancelación o inscripción de los documentos
presentados al Registro, podrá ocursar en la vía incidental al registrador ante Juez de
Primera Instancia del ramo civil de la circunscripción departamental donde tenga su sede
el Registro.
EVOLUCIÓN DE LA INSTITUCIÓN DEL OCURSO CONTRA EL REGISTRO
GENERAL DE LA PROPIEDAD.
CÓDIGO CIVIL DE 1877
Disponía el Art. 2096 al igual que lo hace actualmente el Código Civil que el
registrador tenía la facultad, bajo su responsabilidad, de suspender la inscripción
de títulos sujetos a inscripción quien tomando anotación preventiva a solicitud de
los interesados devolvía el documento para que se procediera a su subsanación u
ocurrir ante juez.
Mediante el ocurso el juez, con informe del registrador, resolvía sumariamente
pero si surgía contienda entre los interesados respecto a la nulidad del título o de
la obligación, la cuestión se resolvía por el juicio ordinario.
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CÓDIGO CIVIL DE 1933
Artículo 1110 El Registrador suspenderá o denegará la inscripción de los títulos y
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demás documentos que en algún concepto impidan su registro, y anotados si lo
pidiere alguno de los interesados, los devolverá para que subsane el vicio o
defecto que haya encontrado o se ocurra al Juez correspondiente, para que éste
decida lo que legalmente proceda. La anotación referida no la hará el Registrador,
si de los libros del Registro no apareciere con derecho a verificarlo la persona que
traslade, grave o modifique el dominio o derecho real. El Registrador razonará el
título o documento devuelto, manifestando los vicios o defectos que lo hagan
inadmisible en el Registro. Si el interesado no se conforma, puede ocurrir al Juez,
y éste resolverá de plano lo que en derecho proceda. Contra la resolución que se
pronunciare, se podrán interponer, por el interesado o el Registrador, en su caso,
los recursos procedentes.
Entre la norma contenida en el Código Civil de 1877, la del Código Civil actual y la
del Código Civil de 1933, se estima que la que mejor atendía al principio de
celeridad era la última, pues evitaba el trámite engorroso del juicio sumario y del
incidente que se ha transformado en la práctica actual en todo un juicio sumario.
Dicha norma ordenaba al juez resolver el ocurso de plano, resolución que admitía
recursos.
Sin embargo, el defecto de que adolece la norma de 1933 es que señala que el
juez ante quien se podía ocurrir era “el correspondiente” en lugar de competente y
tampoco indicaba quién era el juez competente como sí se hacía en el Código de
1877 y en el actual. Por lo que en una futura reforma a la regulación del ocurso
contra el Registro General de la Propiedad, se debería volver a la norma del art.
1110 del Código de 1933 pero con la modificación de que por lo menos se dé
audiencia al registrador y con su contestación o sin ella se resuelva de plano en
base a la prueba documental acompañada. Prueba que debería consistir en el
título suspendido o denegado para su registración y certificación de la finca objeto
del título para que el juez pudiera constatar si el rechazo es o no justificado. Si
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para resguardar la prioridad el título no fuera retirado del registro, se dispusiera la
presentación de la razón de rechazo del registro, certificación del duplicado del
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documento y la certificación de la finca para la resolución del ocurso. Todo ello con
el objeto de evitar a los interesados y al notario tener que ceder ante suspensiones
y denegatorias infundadas o ilegales.
CASO:
El registrador suspende la inscripción de un contrato de compraventa porque en el
instrumento público que la contiene el notario omitió la declaración del artículo 30
del Código de Notariado. ¿Procede el ocurso contra el Registrador exponiendo
las razones jurídicas que sustenten su respuesta? Si usted estima que la omisión
solo da lugar a rectificar el instrumento público, indiqué cómo se corrige el error.
CITA LEGAL.
En el estado actual de la práctica notarial y registral, la omisión de la declaración
que regula el artículo 30 del Código de Notariado es causa se suspensión del
documento e implica que el instrumento sea ampliado por medio de la
comparecencia de todos los otorgantes, pues se trata de un aspecto de fondo
relativo al negocio jurídico: el saneamiento; por lo que el notario está impedido de
autorizar la escritura de ampliación con la antefirma POR MÍ Y ANTE MÍ.
La norma contenida en el artículo 30 del Código de Notariado se refiere al
saneamiento; no es por tanto una formalidad propia del instrumento público
tampoco es causa de nulidad del instrumento público porque no es una formalidad
esencial de aquel. Art. 31.
El saneamiento es un elemento natural de los contratos onerosos traslativos de la
propiedad, el uso, el goce y la posesión cuya regulación propia se encuentra
contenida en el Código Civil a partir del artículo 1543, ley posterior al Código de
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Notariado y que regula con especialidad y de manera completa el saneamiento en
los contratos onerosos mencionados.
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Al estudiar el Código Civil, se determina que en materia contractual las normas
propias del saneamiento contenidas a partir del artículo 1543 son generales, pues
hay ciertos contratos en los que regula con especificidad el saneamiento, como se
detalla más adelante.
Así que, para determinar cuál es el efecto que produce tanto en el contrato como
en el instrumento público la omisión de la declaración del artículo 30 del Código de
Notariado, se hace necesario hacer el análisis de las dos normas para llegar a
conclusiones fundamentadas y tomando en cuenta el estado actual de las normas
objetivas y vigentes.
Establece el Art. 1543 del Código Civil, el enajenante está sujeto al saneamiento
por evicción o por vicios ocultos, en todo contrato oneroso en que se transfiere la
propiedad, Ia posesión, el uso, goce o disfrute de una cosa. (El resaltado no
aparece en el texto)
De la norma transcrita se pueden formular estas preguntas:
¿Quién está obligado al saneamiento por evicción o por vicios ocultos? El
enajenante.
¿En qué tipo de contratos está sujeto u obligado el enajenante al saneamiento por
evicción o por vicios ocultos?
En todo contrato oneroso en que se transfiera la propiedad, la posesión, el uso,
goce o disfrute de una cosa. Disposición que es entonces aplicable a la
compraventa, la permuta, la donación entre vivos onerosa, la renta vitalicia, como
contratos onerosos traslativos de dominio.
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También es aplicable al arrendamiento y al contrato en el que se constituye
usufructo oneroso por ser, además de traslativos de la posesión, uso, goce o
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disfrute de una cosa, onerosos.
NORMAS ESPECIALES DE SANEAMIENTO EN EL CÓDIGO CIVIL:
CONTRATO DE PERMUTA: Art. 1854. El permutante que sufra evicción de la cosa
que recibió, o que la devuelva en razón de sus vicios, puede reclamar a su elección, la
restitución de la cosa que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o el valor de la
cosa que se le hubiese dada en cambio, con el pago de daños y perjuicios.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Art. 1901. El arrendador está obligado: 1o. A poner
en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrarse el contrato, los vicios ocultos
de la cosa y las limitaciones y gravámenes que puedan perjudicarle.
CONTRATO DE MUTUO: Art. 1944. El mutuante es responsable de los daños que sufra
el mutuario por la mal calidad o vicios ocultos de la cosa prestada, si conoció los defectos
y no le dio aviso oportunamente. No se reputan vicios ocultos los que el mutuario ha
podido conocer por él mismo. Art. 1945. Si el mutuante ignoraba los vicios ocultos de la
cosa, sólo está obligado a sufrir la reducción proporcional de su valor.
¿Queda el enajenante sujeto al saneamiento en un contrato gratuito en el que
transfiere la propiedad, el uso, goce o disfrute de una cosa?
Como regla general no, porque el saneamiento no es natural a tales contratos. Sin
embargo, también debe estudiarse cada contrato gratuito en particular para
establecer la norma especial.
No es aplicable a contratos como la donación entre vivos a título gratuito, la renta
vitalicia gratuita, el mutuo gratuito, y a los contratos en los que se constituyen el
uso y la habitación.
Respecto al comodato el Art. 1962 del Código Civil establece: Son obligaciones
del comodante: 1o. Avisar si la cosa prestada tiene algún vicio oculto, siendo
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responsable, en caso contrario, de los daños o perjuicios que resulten de los vicios
ocultos si, conociéndolos, no dio aviso al comodatario. Por lo que en este contrato,
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la obligación es de avisar si la cosa tiene algún vicio oculto si no lo hace y los
conocía, el comodante es responsable de los daños y perjuicios que resulten de
los mismos.
¿Queda sujeto el enajenante en un contrato oneroso traslativo de dominio al
saneamiento aunque no se estipule en el documento que contiene el contrato?
Por supuesto que sí, la norma contenida en el artículo 1543 que se analiza es
imperativa.
Ahora bien, el Artículo 1544 establece: Los contratantes pueden ampliar o
restringir por pacto expreso los efectos del saneamiento y aun convenir en que
éste no se preste; pero la renuncia al saneamiento no será válida si hubiere
mediado mala fe por parte del enajenante.
¿A qué están facultadas las partes respecto al saneamiento?
A ampliar o a restringir sus efectos por pacto expreso. También pueden convenir
en que no se preste, o sea, pueden renunciarlo
¿Cuál es el requisito para que la renuncia al saneamiento sea válida?
Que no hubiere mediado mala fe por parte del enajenante.
¿Cómo se entiende renunciado el saneamiento?
El Art. 1545 del Código Civil proporciona la respuesta:
Cuando ha sido
renunciado el saneamiento, llegado que sea el momento de prestarlo, debe el
enajenante devolver únicamente el precio que recibió, si el contrato fuere traslativo
de dominio; salvo que el caso de saneamiento ocurrido hubiere sido renunciado de
manera expresa, para cuyo efecto, al celebrarse el contrato, está obligado el que
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enajena a declarar los gravámenes y limitaciones que afectan a la cosa, así como
los vicios ocultos que conozca.
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Se entiende que el caso de saneamiento ocurrido ha sido renunciado, cuando el
enajenante declara de manera expresa los gravámenes y limitaciones que afectan
a la cosa, así como los vicios ocultos que conozca.
Nótese la diferencia de redacción con el artículo 30 del Código de Notariado el
cual dispone: En todo acto o contrato el otorgante que se obligue hará constar, de
manera expresa, si sobre los bienes que motivan el acto o contrato, existen o no
gravámenes o limitaciones, cuando éstos puedan afectar los derechos del otro
otorgante; y el notario les advertirá las responsabilidades en que incurran si así no
lo hicieren. (El resaltado no está en el texto)
Se llama la atención a la primera proposición: En todo acto o contrato el otorgante
que se obligue. ¿Cuáles son los actos o contratos en los que el otorgante se
obliga?
La compraventa, la permuta, la renta vitalicia, el arrendamiento por ser contratos
sinalagmáticos generan obligaciones recíprocas para cada una de las partes, no
solo para una de ellas, no solo uno de los otorgantes se obliga, se obligan ambos;
por lo que el artículo 30 del Código de Notariado no podría ser aplicado a
contratos bilaterales.
¿Cuáles son los actos o contratos en los que solo uno de los otorgantes se obliga?
Los actos o contratos UNILATERALES.
Los contratos traslativos de dominio onerosos son BILATERALES, ambos
otorgantes cuando tienen la calidad de parte, se obligan porque tales contratos
generan obligaciones recíprocas. Entonces, es ilógico que se exija, como por
hábito se hace sin hacer un análisis más profundo de la norma, que en todo
contrato, el que sea, se deba indicar que el vendedor, el mutuante, etcétera,
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declare si sobre la cosa pesan o no gravámenes o limitaciones que puedan afectar
los derechos de la otra parte y que el notario advierte de la responsabilidad en que
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puede incurrir de no ser cierta la declaración. Porque entonces, también quien
paga el precio, la renta, los intereses o la pensión, debe indicar que el dinero está
libre de gravámenes; nótese el absurdo.
Se estima, que a la norma contenida en el Artículo 30 del Código de Notariado se
le ha dado una interpretación errónea que ha llevado a su aplicación indebida a
hechos (actos y contratos) que no están contenidos el supuesto fáctico de la
norma. Del análisis hecho y si así se quiere, la norma sería aplicable solo a los
actos y contratos unilaterales.
Aunque en estos también es discutible su aplicación porque en la donación entre
vivos a título gratuito, el Art. 1859 del Código Civil expresamente releva al donante
del saneamiento al disponer que: El donatario se subroga en todos los derechos y
acciones que en caso de evicción corresponderían al donante. Este, -el donanteen cambio, no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas salvo si la
donación fuere onerosa o remuneratoria, en cuyo caso responderá el donante de
la evicción hasta la concurrencia del gravamen. (El agregado no aparece en el
texto).
Nótese que la coherencia o congruencia se da entre lo dispuesto por el artículo
1859 y el artículo 1543 del Código Civil. El enajenante queda obligado al
saneamiento solo en contratos onerosos traslativos de dominio, el uso, goce o
disfrute de alguna cosa, pero el 1859 lo hace extensivo a la donación
remuneratoria.
Si de conformidad con el artículo 1859 del Código Civil el DONANTE, quien dona,
no está obligado al saneamiento ¿por qué se exige que declare si sobre la cosa
donada pesan o no gravámenes o limitaciones según el artículo 30 del Código de
Notariado al momento que otorga una donación a título gratuito?
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Tal exigencia solo denota desconocimiento de la coherencia del ordenamiento
jurídico y el principio de que las leyes se derogan unas por otras por leyes
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posteriores y porque la nueva ley regule por completo la materia objeto de la
anterior, en este caso la ley posterior, Código Civil, regula por completo el
saneamiento tanto en forma general como especial en cada contrato, por lo que
dichas disposiciones derogan por su posterioridad y regulación completa del
saneamiento, al artículo 30 del Código de Notariado.
Cabe agregar que, quien adquiere a título gratuito no queda protegido contra las
acciones de los acreedores del donante por revocatoria o simulación.
Como ya se había adelantado, aunque las partes no lo pacten, aunque el notario
omita consignar la declaración que contiene el artículo 30 del Código de Notariado
en la escritura que documenta un contrato traslativo de dominio oneroso, se
entiende incluida la obligación de saneamiento por ser un elemento natural de
tales contratos. Si tal ocurre, ninguna oficina pública tiene fundamento para
suspender o denegar o restarle validez al contrato o a la escritura por la omisión
de la declaración contenida en el referido artículo 30 del Código de Notariado.
CONCLUSIÓN

La omisión en la escritura pública que documenta un contrato oneroso
traslativo de dominio, de uso, goce, disfrute o de la posesión, de la
declaración contenida en el artículo 30 del Código de Notariado, no implica
que el enajenante queda relevado de su obligación de prestar el
saneamiento.
Al contrario, si no existe el acuerdo expreso con el
adquirente de ampliar o restringir los efectos del saneamiento, el
enajenante queda obligado en los términos de los artículos 1543 y
subsiguientes del Código Civil.
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La omisión en la escritura pública que documenta un contrato oneroso
traslativo de dominio, de uso, goce, disfrute o de la posesión, de la
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declaración contenida en el artículo 30 del Código de Notariado, no es
causa de nulidad del instrumento público por no ser formalidad esencial del
mismo. Art. 31 y 32 del Código de Notariado.
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
Como consecuencia, la omisión de la declaración del artículo 30 del Código
de Notariado no debe ser causa de suspensión o de denegatoria de la
registración del instrumento público en ningún registro público.

En el caso planteado en este foro, era procedente el ocurso. Sin embargo,
como en la práctica es más gravoso y tardado el ocurso que ampliar la
escritura, el notario, a fin de entregar prontamente el documento a sus
clientes, tiene que ceder a la exigencia registral y ampliar la escritura
agregando una declaración que prácticamente es derecho positivo no
vigente.