Número de registro: 770 Octava Época Instancia: Tribunales

AMPARO DIRECTO 300/93.
Número de registro: 770
Octava Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tomo: Tomo XII, Julio de 1993
Página: 50
AMPARO DIRECTO 300/93. TEXTILES ADOMAN, S. A. DE C. V.
CONSIDERANDO:
CUARTO. Los conceptos de violación son inoperantes, dado que no combaten -todas- las
consideraciones del fallo reclamado.
En efecto, de la sentencia impugnada se aprecia que la Sala responsable básicamente
determinó que los agravios eran injustificados, que tocante de la primera inconformidad era
de decirse que el artículo 2301 del Código Civil que establece el derecho del tanto a favor de
los inquilinos para el caso de que el propietario de la casa quiera venderla hacía referencia a
los artículos 2158 y 2159 del mismo ordenamiento como aplicables con relación a tal
derecho, de los que el segundo prevé que si se vendiera sin que el vendedor diera el aviso,
como en el caso sucedía, la venta era válida y el vendedor respondía de daños y perjuicios,
que ello significaba que la compraventa celebrada entre inmobiliaria RIO SAN JOAQUIN, S.
A. como vendedor y MARIO FELIPE LARA ZAVALA como comprador, no podía
declararse nula de forma tal que tampoco podía estimarse que a la impugnante le
correspondiera legitimación, ni derecho para reclamar la nulidad, no obstante la falta de aviso
demostrada en autos con documental, que por lo anterior resultaba intrascendente que la
acción reconvencional de nulidad y la de rescisión de arrendamiento ejercitada por el tercero
perjudicado fueran o no contradictorias o interdependientes una de otra, que con las
inconformidades de la apelante no se combatía la consideración del Juez en que estimó que
en autos se hallaba demostrado que la relación contractual de arrendamiento se regía por el
contrato de primero de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, no así por el de primero de
abril de mil novecientos ochenta y nueve, como se aseveraba en la contestación de demanda,
de tal manera que la cuestión de la mora en el cumplimiento del pago de renta debe ser
medido a la luz de lo pactado conforme al contrato primeramente citado, no obstante que en
el segundo resolutivo del fallo apelado se hubiera declarado la rescisión de ambos, lo que era
además de dejarse intocado por falta de reclamación expresa, que partiendo de la base de que
en el primer contrato aludido estaba pactado como lugar de pago el domicilio de la
arrendadora cuya dirección no aparecía indicada, y que el monto de la renta a cubrir era de
quinientos mil pesos mensuales y sólo para efectos de examinar las inconformidades en torno
a la alegación de que no había incurrido en mora y si había pagado con exceso las rentas,
debía decirse que de acuerdo al valor probatorio pleno que ameritaban en juicio las
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constancias de notificación judiciales promovidas por MARIO FELIPE LARA ZAVALA
contenidas en los expedientes 2408/89 y 1182/90, conforme a los artículos 391 y 404 del
Código de Procedimientos Civiles, cuya valuación probatoria no se combatía en los agravios
y era de dejarse intocado, que de esa forma la inquilina quedó notificada judicialmente el
ocho de noviembre de mil novecientos ochenta y nueve de que su contraparte le había
favorecido la sentencia de otorgamiento formal de compraventa que había demandado de
inmobiliaria RIO SAN JOAQUIN, S. A. y que debía consignar las rentas en favor de aquél y
que por otra parte el once de mayo de mil novecientos noventa quedó enterada de que el
promovente de tales notificaciones era el nuevo dueño del inmueble al que le había resultado
confirmada y favorable la segunda instancia y de que la renta debía ser pagada en su
domicilio cuya dirección también se hacía saber al inquilino, de tal manera que con lo
anterior se surtían las exigencias del artículo 2262 del Código Civil para hacer viable el
efecto de actualizar a la inquilina sobre su obligación de pagar rentas al nuevo propietario
pues la sentencia de otorgamiento judicial del contrato de compraventa presuponía que en
favor del comprador se daba título de propiedad, que toda vez que en el contrato de
arrendamiento que rige la relación contractual entre las partes aparecía pactado que la renta
se pagaría en el domicilio de la parte arrendadora y que a la inquilina se le había notificado
ya cuál era la dirección del arrendador sustituto, debía estimarse conforme al artículo 2281
del Código Civil que la renta debió pagarla en la casa del nuevo arrendador, de tal manera
que era de estimarse que como no lo hizo en dicho lugar ni pagó puntualmente, por
mensualidades anticipadas la inquilina había incurrido en mora sin necesidad de que fuera
requerida de pago en su domicilio por lo que hacía a las rentas adeudadas antes del once de
mayo de mil novecientos noventa y subsecuentes, que en tales condiciones las actuaciones
judiciales del expediente de consignación de rentas 1546 del apelante más que probar a su
favor acreditaban en su contra tal y como había estimado el Juez, pues de ellas aparecía que
no pagó en el lugar y tiempo establecido en el contrato porque tal expediente aparecía que
consignó con retraso al inicio de cada mensualidad las rentas de junio de mil novecientos
noventa a marzo de mil novecientos noventa y dos que fue la última renta antes de la
demanda de rescisión, que a mayor abundamiento de las actuaciones del juicio de desahucio
número 3336/90, se apreciaba que el inquilino fue requerido judicialmente del pago de los
meses de agosto, noviembre y diciembre de mil novecientos noventa y uno y que las exhibió
con posterioridad a tal requerimiento por lo que no había dudas sobre que la arrendataria
había incurrido en mora, que de ello debía seguirse que aun cuando la apelante había
exhibido el importe de las pensiones que adeudaba que ello no significaba que lo fuera sin
retraso en relación a los plazos pactados, esto es que no hubiera incurrido en mora que fue lo
que se argumentó como causal de rescisión en la demanda, mas no la falta de pago de rentas,
que por otro lado si bien el Juez había vulnerado el artículo 386 del Código de
Procedimientos Civiles que prevé el principio procesal de exhaustividad de pruebas al no
considerar que en el juicio de desahucio 1329/90 había una copia fotostática simple del
instructivo de notificación por medio del cual se hizo saber al inquilino que entregara las
rentas al depositario interventor del juicio hipotecario expediente número 595/89, que sin
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embargo dicha copia fotostática simple no podía surtir efectos probatorios por no aparecer
certificada, atento al artículo 413 del Código de Procedimientos Civiles, a menos que la
referencia contenida en la sentencia del juicio de desahucio en que se dio por aceptada
existencia de su original pudiese formar elemento de prueba que aun suponiendo la existencia
de la citada orden judicial no podía aducirse como causa justificada de que la renta se pagara
con retraso ni tampoco como una causa exonerante de obligación de cubrir la renta conforme
a lo pactado, ni con un motivo libratorio de los efectos de la mora porque en primer lugar no
podía ignorarse la sede del Juez ante el que estaba el juicio hipotecario en que pudo hacer las
exhibiciones correspondientes en favor del depositario interventor, especialmente si se
consideraba que había sido requerido judicialmente porque del valor probatorio que
ameritaban en términos del artículo 391 del Código de Procedimientos Civiles la instrumental
de autos, no se desprendía que se le hubiera ordenado judicialmente la retención del pago de
la renta sino todo lo contrario al ser apercibida de doble pago si no lo realizaba en términos
de la orden judicial relativa, que a la orden de pagar la renta al depositario interventor citado
no podía dársele efecto de desplazar hacia él, ni calidad de arrendador ni la legitimación
activa de la causa para demandar la rescisión del contrato ante el evento que se dio en el caso
de que la arrendataria incurriera en mora, ya que la misma se conserva en favor del nuevo
arrendador, que por otra parte la circunstancia de que la inquilina hubiera pagado las rentas
con un monto excedido en relación al pacto no compurgaba tampoco los efectos jurídicos de
la mora en que incurrió ya que en todo caso únicamente conservaría expedito su derecho para
repelir lo pagado indebidamente, si así procediera, y que así era de confirmarse la sentencia
sin hacer condena en costas.
Por su parte, los quejosos se concretan a decir que la autoridad responsable realizó un estudio
que no va con los agravios expresados, pues hace referencia a las actuaciones de un
expediente radicado ante el Juez Quinto de lo Civil de Tlalnepantla que corresponde a un
juicio promovido por el tercero perjudicado MARIO FELIPE LARA ZAVALA en contra de
SALVADOR BAUTISTA y no a las actuaciones materia del recurso con violación a las
garantías de seguridad y legalidad, que la Sala viola los artículos que cita así como las tesis
que transcribe porque omite considerar los hechos que se desprenden de las pruebas
ofrecidas, que la Sala estableció que el Juez violó el artículo 386 del Código de
Procedimientos Civiles al dejar de tomar en cuenta que entre las constancias del juicio de
desahucio existen copias fotostáticas simples de la notificación con que se hizo saber al
inquilino que entregara el importe de las rentas al depositario interventor del juicio
hipotecario, pero que sin embargo la responsable establece el principio de obligación por
parte del comprador para hacer un análisis en lo particular de la prueba y cae en la misma
aberración del Juez de establecer que tal fotocopia no puede surtir efectos probatorios por no
estar certificada, que la Sala omite analizar que las citadas copias no son simples sino que
fueron con las que se notificó a la quejosa el requerimiento y por tanto cotejadas con su
original, que con ello quede acreditado por un lado que existe orden judicial que le impide
entregar el monto de las rentas al tercero perjudicado y por otro que este último tiene
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promovida acción de rescisión, que ello se traduce en una inseguridad material y jurídica para
el poseedor, que la Suprema Corte ha establecido distinción entre las excepciones
propiamente dichas y las impropias o defensas, que por tanto es evidente que la responsable
dejó de considerar la documental consistente en el juicio hipotecario promovido por
VICENTE QUEZADA FOX al establecer que no puede con ello aducirse como una causa
justificada de que la renta se pagara con retraso así como una causa exonerante de la
obligación de la inquilina de cubrir la renta, ni como un motivo libratorio, ya que en primer
lugar no podía ignorar la sede del Juez en que pudo haber cubierto los pagos, cosa que no
puede ser porque con dos requerimientos judiciales de dos juzgados se provoca una
inseguridad para el requerido de donde cumplió su obligación de entregar las rentas, de tal
forma que debe transcurrir el tiempo fuera de los plazos contratados para esclarecerse a quién
deben pagarse las rentas, que con ello demuestra que existe una causa de la quejosa para
realizar el pago oportuno al arrendador pues cumplía con un mandato judicial.
Como puede verse el quejoso no combate las consideraciones básicas que sustenta la
resolución reclamada, como son: que los agravios eran injustificados, que tocante de la
primera inconformidad debía decirse que el artículo 2301 del Código Civil que establece el
derecho del tanto a favor del inquilino hacía referencia a los artículos 2158 y 2159 del mismo
ordenamiento como aplicables con relación a tal derecho, de los que el segundo preveía que
si se vendía sin que el vendedor diera aviso como en el caso sucedió la venta era válida, pero
el vendedor respondía de daños y perjuicios, que ello significaba que la compraventa
celebrada entre el arrendador y MARIO FELIPE LARA ZAVALA no podía declararse nula
de forma tal que tampoco podía estimarse que a la impugnante le correspondiera legitimación
ni derecho para reclamar la nulidad, que por lo anterior resultaba intrascendente que la acción
reconvencional de nulidad y la de rescisión de arrendamiento fueran o no contradictorias o
interdependientes, que con las inconformidades de la apelante no se combatía lo dicho por el
Juez de que en autos se hallaba demostrado que la relación contractual de arrendamiento se
regía por el contrato de primero de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, no así por el de
primero de abril de mil novecientos ochenta y nueve como se aseveraba en la contestación de
demanda, de tal forma que la cuestión de la mora en el incumplimiento del pago de renta
debía ser a la luz de lo pactado conforme al contrato primeramente citado, no obstante que en
el segundo punto resolutivo del fallo apelado se hubiera declarado la rescisión de ambos, lo
que era además de dejarse intocado por falta de reclamación, que partiendo del primer
contrato citado, estaba pactado como lugar de pago el domicilio de la arrendadora y la
dirección no aparecía indicada y sólo para efectos de examinar las inconformidades de que no
había incurrido en mora y si que se había pagado con exceso la renta, debía decirse que de
acuerdo al valor probatorio pleno que ameritaban en juicio las constancias de notificación
judiciales promovidas por MARIO FELIPE LARA ZAVALA, contenidas en los expedientes
2408/89 y 1182/90 en términos de los artículos 391 y 404 del código adjetivo, debía verse
que su valuación probatoria no se combatía en los agravios y era de dejarse intocado, que de
esa forma la inquilina había sido notificada judicialmente el ocho de noviembre de mil
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novecientos ochenta y nueve de que a su contraparte le había sido favorable la sentencia de
otorgamiento de compraventa y que debía consignar las rentas en favor de aquél, que por otra
parte el once de mayo de mil novecientos noventa había quedado enterada de que el
promovente de tales notificaciones era el nuevo dueño del inmueble por haberle favorecido
también la segunda instancia y que así la renta debía pagársele en su domicilio, cuya
dirección también se le hizo saber a la inquilina, de tal manera que surtían las exigencias del
artículo 2262 del Código Civil para hacer viable el efecto de actualizarla sobre su obligación
de pagar rentas al nuevo propietario, que toda vez que del contrato de arrendamiento que
regía la relación contractual entre las partes aparecía pactado que la renta se pagaría en el
domicilio de la parte arrendadora y que a la inquilina se le había notificado ya cuál era la
dirección, debía estimarse a la luz del artículo 2281 que la renta debió pagarla en la casa del
nuevo arrendador, de tal manera que como lo no hizo en dicho lugar ni pagó puntualmente
por mensualidades anticipadas había incurrido en mora sin necesidad de que fuera requerida
en su domicilio por lo que hacía a las rentas adeudadas antes del once de mayo de mil
novecientos noventa y subsecuentes, que en tales condiciones las actuaciones del expediente
de consignación de rentas más que probar a su favor acreditaba en su contra, tal y como lo
había estimado el Juez pues de ellas aparecía que no pagó en el lugar y tiempo establecidos
en el contrato pues del expediente aparecía que consignó con retraso al inicio de cada
mensualidad las rentas de junio de mil novecientos noventa a marzo de mil novecientos
noventa y dos, que de las actuaciones del juicio de desahucio se apreciaba que el inquilino
había sido requerido de los meses de agosto, noviembre y diciembre de mil novecientos
noventa y uno y que las exhibió con posterioridad a tal requerimiento, por lo que no había
dudas sobre que la arrendataria había incurrido en mora, que aún cuando la apelante había
exhibido el importe de las pensiones que adeudaba que ello no significaba que lo fue sin
retraso en relación a los plazos pactados, es decir que no hubiera incurrido en mora, que fue
por lo que se pidió la rescisión más no por falta de pago de rentas, que del valor probatorio
que ameritaba la prueba instrumental omitida no se desprendía que se le hubiera ordenado
una retención de pago sino que por el contrario al ser apercibida la arrendataria de doble pago
de no realizar éste, debió hacerlo, que a la orden de pagar la renta al depositario interventor
no podía dársele efecto de desplazar hacia él, ni la legitimación activa de la causa para
demandar la rescisión del contrato ante el evento que se vio de que la arrendataria incurriera
en mora ya que la misma se conserva en favor del nuevo arrendador, que por otra parte la
circunstancia de que la inquilina hubiera pagado las rentas con un monto excedido no
compurgaba los efectos jurídicos de la mora en que incurrió, pues en todo caso conservaba
expedito su derecho para repelir lo pagado indebidamente si procediera.
De donde como tales consideraciones fundamentales del fallo no se combaten deben
desestimarse por inoperantes las alegaciones de la promovente, pues si los conceptos de
violación no atacan las consideraciones y fundamentos de la sentencia reclamada, el Tribunal
Colegiado no está en condiciones de poder estudiar su constitucionalidad, pues ello
equivaldría a suplir la deficiencia de la queja en un caso no permitido por la ley, por imperar
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el principio de estricto derecho en términos de los artículos 107 fracción II y 76 bis a
contrario sensu, de la Ley de Amparo.
Razones por las cuales debe negarse el amparo, haciéndose extensiva la negativa a los actos
de ejecución que no se reclaman por vicios propios.
Por lo expuesto y con apoyo además en los artículos 103 fracción I y 107 fracción VI de la
Constitución General de la República; 158 y 184 de la Ley de Amparo; 43 y 44 del capítulo
IV, 80 y 81 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, se resuelve:
UNICO. La Justicia de la Unión no ampara ni protege a JORGE JESUS GALICIA
ROMERO, en representación de TEXTILES ADOMAN, S. A. DE C. V., contra las
autoridades y por los actos que precisados quedaron en el resultando primero de este fallo.
Notifíquese y con testimonio de la presente resolución devuélvanse los autos respectivos al
lugar de su origen y en su oportunidad archívese el expediente.
Así por unanimidad de votos lo resolvieron los señores Magistrados que integran el Segundo
Tribunal Colegiado del Segundo Circuito, Juan Manuel Vega Sánchez, Enrique Pérez
González y Raúl Solís Solís, siendo ponente el último de los nombrados, quienes firman con
el secretario de Acuerdos que da fe.
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