Prospecto Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones

IMPROSA SAFI
SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN,
Sociedad Anónima
PROSPECTO
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA LOS
CRESTONES
Fecha de autorización de la Superintendencia General de Valores
para realizar oferta pública de valores:
24 de julio de 2007, mediante resolución SGV-R-1725
Inscrito ante la Comisión Nacional de Valores de la República de Panamá mediante
Resolución No. 229-09 del 17 de julio de 2009.
“Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión”
Fecha de elaboración del prospecto: 19 de julio de 2007
Fecha de última modificación al Prospecto: Junio 2014
NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA
“Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea
participar. Este prospecto contiene información sobre las características fundamentales y riesgos
del fondo de inversión, por lo que se requiere su lectura. La información que contiene puede ser
modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le comunicará de acuerdo a los
lineamientos establecidos por la normativa”.
“La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este
Prospecto y declara que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y
que no se omite ningún hecho susceptible de alterar su alcance.”
“La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad,
exactitud o suficiencia de la información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad
por la situación financiera del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no
implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedad administradora. La gestión
financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con las entidades
bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente.”
El señor Jaime Ubilla Carro, con número de identificación: 9-064-721, en calidad de apoderado y
en representación de Improsa Sociedad de Fondos de Inversión asume la responsabilidad del
contenido de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la
información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de
que el lector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna
omisión de información relevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la
valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia General de
Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas.
Página 2 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Índice
1.
DESCRIPCIÓN DEL FONDO: ............................................................................................................. 4
1.1 ¿A QUIÉN SE DIRIGE EL FONDO? .......................................................................................................... 4
1.2 TIPO DE FONDO: .................................................................................................................................. 5
1.2.1Tipo de Fondo............................................................................................................................... 5
1.2.2 Gestor del Portafolio, Custodia y Calificación de riesgo............................................................ 5
1.2.3 Monto autorizado ........................................................................................................................ 6
2.
POLÍTICA DE INVERSIÓN ................................................................................................................. 6
2.1 Política de Inversión de activos financieros ................................................................................... 6
2.2 Política de Inversión de activos inmobiliarios ............................................................................... 7
3.
RIESGOS DEL FONDO..................................................................................................................... 11
3.1 TIPOS DE RIESGO ............................................................................................................................... 11
3.2 Riesgos propios de activos inmobiliarios ..................................................................................... 19
3.3 Administración de los riesgos...................................................................................................... 22
4.
DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO:.......................................................................... 25
4.1 Valores de Participación .............................................................................................................. 25
4.2 Asamblea de Inversionistas .......................................................................................................... 29
5.
REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES ............................................ 30
5.1 Suscripciones y reembolsos de participaciones............................................................................ 30
5.2 Distribución de beneficios periódicos .......................................................................................... 34
6.
COMISIONES Y COSTOS ................................................................................................................. 35
6.1 Comisión de administración y costos que asume el fondo ........................................................... 35
6.2 Otras comisiones .......................................................................................................................... 37
7.
INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS .......................................................................................... 37
7.1 Información periódica que los inversionistas pueden consultar .................................................. 37
7.2 Régimen fiscal que le aplica al fondo ........................................................................................... 38
8.
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO ....................... 39
8.1 Información sobre la Sociedad Administradora ........................................................................... 39
8.2 Otras compañías o profesionales que prestan servicios al fondo ................................................ 40
8.3 Administración de conflicto de intereses ...................................................................................... 40
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1. Descripción del Fondo:
1.1 ¿A quién se dirige el Fondo?
A inversionistas que cuentan con un alto grado de conocimiento del mercado inmobiliario costarricense o
con asesoría en inversiones inmobiliarias, que sean capaces de comprender cómo la gestión colectiva de
la inversión financiera es aplicada en este caso a la inversión inmobiliaria.
A inversionistas dispuestos a participar de una cartera inmobiliaria, a asumir riesgos por su participación
indirecta en el mercado inmobiliario, que busquen con ello obtener una plusvalía por la revalorización de
los inmuebles, que puede ser positiva, nula o negativa.
A inversionistas que comprenden los efectos económicos que, sobre los rendimientos distribuidos, tiene
períodos de tiempo de desocupación de los inmuebles que pertenecen a la cartera del Fondo.
A inversionistas dispuestos a asumir riesgos inherentes a una cartera inmobiliaria (descritos más
adelante), tales como destrucción de inmuebles, desocupación de estos, incumplimiento por parte de los
arrendatarios y procesos legales de desahucio.
A inversionistas que no requieren liquidez. Por ser un Fondo cerrado, el Fondo no redime participaciones
a los inversionistas, sino que estos deben recurrir al mercado secundario para vender su participación,
siendo conscientes de que el mercado de participaciones de Fondos cerrados en el país todavía no es lo
suficientemente líquido.
A inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, pues la cartera activa del Fondo estará
conformada principalmente por inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización sólo será
observada en el largo plazo. Conscientes de que su inversión podría soportar pérdidas, temporales o
incluso permanentes en el valor de sus inversiones.
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1.2 Tipo de fondo:
1.2.1Tipo de Fondo
Cerrado
Por su naturaleza
Por
1
diversificación
su
Moneda
para
suscripción
reembolso
participaciones
la
o
de
Por su objetivo
Diversificado
Por el Mercado en
que invierte
Dólares
Estadounidenses
Por la especialidad
de su cartera
Ingreso
Local
Inmobiliario
1.2.2 Gestor del Portafolio, Custodia y Calificación de riesgo
Nombre del Gestor del
fondo
Priscilla Coto Barboza
Política de retribución al
gestor del fondo
El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones no retribuye al gestor del
portafolio debido a que este se encuentra registrado en la planilla de Improsa
Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
Entidad de Custodia
Banco Improsa S.A.
Agente de pago
Banco Improsa S.A.
Agencia Calificadora de Riesgo: Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo S.A.
Periodicidad de actualización de la calificación: Semestral
Publicación: http://www.fitchca.com/ en la página WEB del Grupo Financiero
Improsa, en la dirección http://www.improsa.com/, o en la página de la Sugeval
http://www.sugeval.fi,cr
Calificación inicial FII 3-(cri)
Calificación actual: FII 3(cri)
Calificación de riesgo
Agencia Calificadora de Riesgo: Sociedad Calificadora de Riesgo de Centroamérica,
S.A.
Periodicidad de actualización de la calificación: Semestral
Publicación: www.scriesgo.com en la página WEB del Grupo Financiero Improsa, en
la dirección http://www.improsa.com/, o en la página de la Sugeval
http://www.sugeval.fi,cr
Calificación inicial: src AA f3
Calificación actual: src AA f3
1
Aplica para fondos de inversión financieros e inmobiliarios.
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1.2.3 Monto autorizado
Monto de la Emisión
Número de
participaciones
US$ 100.000.000,00
20.000 participaciones
autorizadas
Valor nominal de la
participación
Código ISIN
Monto mínimo de
participaciones a
emitir que le
permitan al fondo
lograr la Política de
Inversión
CRFGSFIL0030
Fecha máxima para la
Colocación del 100% de
las participaciones
24 julio 2037
Vencimiento del
fondo
US$ 5.000.00 cada una
15.494 participaciones(a Octubre
2013 ya se han colocado 5.474
participaciones)
03 de Octubre de 2020
2. Política de Inversión
2.1 Política de Inversión de activos financieros
Moneda de los
valores en que
está invertido
el fondo
Dólares Estadounidenses
Detalle
Tipos de
valores
Efectivo
Valores de deuda
Valores accionarios
Participaciones de fondos de inversión
Productos estructurados
Valores de procesos de titularización
País y/o sector
Países y/o
sectores
Porcentaje máximo de
inversión
20%
20%
20%
N/A
N/A
N/A
Porcentaje máximo de
inversión
Costa Rica.
Títulos Valores de Deuda: Serán aceptables aquellos que
representen una obligación en dólares estadounidenses emitidos
por el sector público o privado nacional con calificación mínima
de grado de inversión por parte de las calificadoras de riesgo
autorizadas, siempre que dichos instrumentos se encuentren
debidamente inscritos en el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios en la Superintendencia General de Valores, y sus
dineros transitorios podrán colocarse en mecanismos de inversión
de corto plazo o a la vista, de conformidad con la regulación
vigente.
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económicos
Títulos Valores Accionarios: En lo que respecta a la política de
inversión en valores accionarios, cabe mencionar que el Fondo
de Inversión Inmobiliaria Los Crestones adquirirá para su
portafolio de inversiones financieras aquellos títulos de capital
que emitan las empresas de mayor capitalización de mercado
local, en dólares estadounidenses, que gocen de liquidez
suficiente, y hayan mantenido niveles de crecimiento de sus
utilidades en forma consistente durante los últimos tres ejercicios
económicos de dichas empresas, previos a la fecha en que se
realiza la inversión y que estén inscritos en el Registro Nacional
de Valores.
Concentración
máxima en un solo
emisor
Concentración
máxima en
operaciones de
reporto, posición
vendedor a plazo
Concentración
máxima en una
emisión
Otras políticas de
inversión
Política para la
administración y
control de la
liquidez
20%
10% en emisor de deuda y 15% en un emisor accionario.
Sobre el 20% del total disponible para invertir en activos financieros
10%
Concentración
máxima en
valores
extranjeros
N/A
Calificación
de riesgo
mínima
10%
Grado de inversión
exigida a los
valores de
deuda
El Fondo no podrá tener más del 15% de su activo invertido en valores emitidos o
avalados por entidades pertenecientes a un mismo grupo financiero o económico. Dicha
limitación será de un 10% del activo cuando se trate de entidades pertenecientes al grupo
financiero o económico de la sociedad administradora.
El Fondo no podrá tener más del 10% de su activo invertido en operaciones de recompra,
como comprador a plazo. Este porcentaje estará incluido dentro del porcentaje de
apalancamiento permitido para el Fondo.
La liquidez del Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones corresponde al capital de
trabajo así como a los recursos disponibles para la distribución de rendimientos, de
conformidad con la política de distribución de rendimiento vigente en este prospecto, por
consiguiente la administración de la liquidez del fondo se basará en principios
conservadores de inversión en instrumentos de alta liquidez y de corto plazo conforme a
sanas practicas de diversificación.
Límites especiales
para fondos del
mercado de dinero
N/A
2.2 Política de Inversión de activos inmobiliarios
Tipo de inmuebles
Países donde se pueden
ubicar los inmuebles
Comercio, Oficinas,
Restaurantes,
Bodegas, Industrial.
Sector
público ó
privado.
Porcentaje mínimo de
inversión en activos
inmobiliarios
80%
Costa Rica
Diversificación geográfica de inversiones inmobiliarias
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Criterios mínimos
exigidos a los inmuebles
Concentración máxima de
ingresos provenientes de
un inquilino
Ubicación
% máx. del valor del Fondo
I Gran área metropolitana2……………………………..
100 %
II Resto del país ………………………………………...
60 %
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones solamente podrá adquirir
inmuebles construidos y libres de derecho de usufructo, uso y habitación. La
sociedad administradora será responsable de suscribir, con cargo al Fondo, los
seguros necesarios para su adecuada protección. Los inmuebles deberán estar en
buen estado de conservación y podrán estar destinados a cualquier actividad privada
o pública, industrial o comercial, en la que se tenga la expectativa de generar
alquileres o plusvalías atractivas para el Fondo. Los bienes inmuebles deberán
localizarse en el territorio de la República de Costa Rica.
25%
Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que
conformen un mismo grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios de los
bienes inmuebles que integren los activos del fondo. La sociedad administradora y
las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser
arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5%
de los ingresos mensuales del fondo. La revelación de un nuevo contrato con estas
entidades debe realizarse mediante un Comunicado de Hecho Relevante.
Para tales efectos la sociedad administradora, cumplirá con los siguientes
lineamientos, en busca de mantener la equidad en las condiciones de precio y
contratos de alquiler del fondo.
Política de arrendamiento
de inmuebles a personas o
compañías relacionadas a
la sociedad
administradora
Determinación del precio:
Se realizaran y documentarán 3 estudios de mercados en la zona, realizados
por profesionales independientes a la Sociedad Administradora y al grupo
relacionado a esta.
En estos estudios cada profesional deberá indicar cuál sería el precio al que
debería alquilarse el inmueble, tomando en cuenta las condiciones de mercado
y la zona de ubicación del mismo.
El precio al que se alquilará el inmueble será determinado como el promedio
de los tres datos suministrados por los estudios realizados.
La información sobre la determinación del precio estará disponible para
consulta de los inversionistas interesados, en las oficinas de la Sociedad
Administradora.
Condiciones de los contratos:
Los contratos de alquiler que se firmen con la sociedad administradoras o
algún de las empresas del grupo de esta, deberán mantener el estándar
utilizado con el resto de inquilinos del fondo, en lo que respecta a los
siguientes temas:
1. Deposito en Garantía.
2. Plazos de comunicación de finalización del contrato.
3. Penalidades por salida anticipada.
4. Porcentajes de incrementos.
5. Pago de servicios públicos.
Los contratos estarán a disposición de los inversionistas en las oficinas de la
Sociedad Administradora, para su consulta en todo momento.
2 Incluye las ciudades de San José, Alajuela, Cartago y Heredia, los cantones circunvecinos vecinos y los territorios que
geográficamente las unen.
Página 8 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Con respecto a la política para estimación de incobrables, se determina que, la
morosidad empieza a correr a partir del sexto día hábil siguiente al día en que se
debía realizar el pago, sea que fue fijado por mes adelantado o vencido, todo de
conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente.
Las etapas por seguir cuando se incumple la cancelación oportuna de los
arrendamientos, son las siguientes:
•
Incumplimiento en la fecha de cobro: Se solicitará por vía telefónica,
información sobre el motivo del incumplimiento, así como una fecha prevista para
dicho pago.
Política para la
administración de atrasos
en los alquileres
•
Con un mes de atraso: Se envía una carta de cobro firmada por el Gerente
General, indicando el proceso por seguir en caso de no pago. A partir de dicha
fecha, se traslada el caso a un abogado y se autoriza el inicio de la gestión de cobro
judicial y disolución del Contrato de arrendamiento, para proceder con el desalojo
del inquilino.
Se establece como política de Improsa SAFI para sus fondos administrado, a partir
de la fecha en que inicia todo trámite judicial, detener todo registro de ingreso por
alquileres y trasladar este registro a cuentas de orden. En caso de existencia de
cuentas por cobrar por alquileres pendientes, se registrará la debida estimación de
incobrables por el mismo monto debitando la cuenta de gasto por incobrables en el
mismo periodo fiscal, en que incurrieron las cuentas por cobrar. En caso de
determinarse la imposibilidad de cobro, se acreditarán las cuentas por cobrar
debitando la cuenta de estimación por incobrables. Toda cuenta por cobrar que, al
final de un periodo fiscal corra el riesgo de ser incobrable sin que se haya registrado
una estimación por su monto, deberá ser ajustada debitando directamente la cuenta
de ingresos por alquiler.
Otras políticas de
inversión
Tal y como lo dispone el Reglamento General de Sociedades Administradoras y
Fondos de Inversión los bienes inmuebles que integren los activos del fondo no
pueden enajenarse si no hasta transcurridos tres años contados desde su inscripción a
nombre del fondo. Sin embargo, por medio de la asamblea de inversionistas se
puede autorizar la venta de un inmueble en un periodo menor a tres años. Como
parte del acta de la asamblea, se debe dejar evidencia del impacto que se espera en el
patrimonio de los inversionistas por la venta acordada.
Lineamientos
Lineamientos sobre
contratación de seguros
Lineamientos sobre
reparaciones,
remodelaciones, mejoras y
ampliaciones de
inmuebles
Por obligación legal, y por política de Improsa SAFI S.A., todos los inmuebles
tendrán cobertura total sobre su valor constructivo, prima que es actualizada y
revisada anualmente con respecto a su valoración ingenieril, contra siniestros a
través de pólizas suscritas con el Instituto Nacional de Seguros. Cabe mencionar que
de igual forma, Improsa SAFI procederá a contratar dos coberturas adicionales, a
saber la de responsabilidad civil general con cobertura por lesión o muerte de
terceras personas y daños a la propiedad de terceros bajo la modalidad de límite
Único Combinado y límite agregado anual de US$ 500,000.oo. así como la que
cubre los ingresos por arrendamiento que se dejarían de percibir en caso de que se
materializase un siniestro en cualesquiera de los bienes inmuebles que conformen la
cartera de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión.
Las sociedades administradoras pueden efectuar, con cargo al fondo, reparaciones,
remodelaciones y mejoras a los inmuebles que adquieran. El costo acumulado de los
últimos doce meses móviles de las reparaciones, remodelaciones, mejoras y
ampliaciones no debe superar el 15% del valor del inmueble. Pueden realizarse
reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones por porcentajes mayores,
siempre y cuando se cumpla con lo siguiente:
Página 9 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
a.
El monto no supere el 100% del valor de la última valoración anual del
inmueble.
b.
Se cuente con el acuerdo de la asamblea de inversionistas.
c.
La ampliación responda a una necesidad de expansión de un arrendatario
del inmueble y este haya confirmado el uso que se dará al área que se desea
ampliar.
d.
En el caso de ampliaciones se cuenten con los estudios de factibilidad y
viabilidad financiera.
Las obras deben ser realizadas por un tercero libre de conflicto de interés con la
sociedad administradora, sus socios, directivos y empleados, así como personas que
formen parte de su grupo de interés económico, de conformidad con la definición
establecida en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos
de Inversión. Tampoco pueden ser realizadas por inquilinos del fondo o inquilinos
de otros fondos inmobiliarios administrados por la misma sociedad administradora.
A efectos de crear Reservas Patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles del
último trimestre del año, según las sumas devengadas durante el ejercicio fiscal
correspondiente con el fin de ser utilizadas específicamente para atender aspectos
relacionados con la durabilidad y condiciones físicas de los bienes inmuebles que
formen parte de su portafolio de inversiones, así como para atender los costos de
mantenimiento y reparaciones que deban efectuarse periódicamente en dichos
inmuebles, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones procederá a crear
reservas, de conformidad con las reglas que a continuación se detallan:
Lineamientos sobre la
creación y uso de reservas
1.
Cuando la tasa de ocupación real sea superior a la tasa de ocupación estimada
de cada bien inmueble propiedad del Fondo, de acuerdo con las estimaciones
contempladas en las valoraciones financieras realizadas y de conformidad con
la regulación vigente en la materia.
2.
Cuando la tasa de gasto de mantenimiento estimada en las valoraciones
financieras sea superior al gasto de mantenimiento efectivamente erogado.
En caso de que los estados financieros auditados comprueben la existencia de las
condiciones fijadas en la presente disposición, el Fondo procederá a acreditar en la
partida de reservas patrimoniales aquella suma que corresponda a la diferencia entre
la tasa de ocupación esperada anual y la ocupación real anual, así como la diferencia
entre la tasa de gasto de mantenimiento estimada en las valoraciones financieras y el
gasto de mantenimiento efectivamente erogado. Dicha disposición será ejecutada
anualmente hasta alcanzar una suma equivalente al 5% de la partida de títulos de
participación en circulación.
La reserva patrimonial creada con el fin de fortalecer el programa de mantenimiento
de los inmuebles solo podrá ser empleada para esos efectos y no será objeto de
distribución, salvo mediante acuerdo firme de la Asamblea de Inversionistas que así
lo determine.
En la fecha que corresponda al pago de los rendimientos del último trimestre de
cada año, el Fondo procederá a la distribución, en la proporción que le corresponda
a las Señoras y los Señores Inversionistas, de conformidad con los estados
financieros auditados, de las reservas patrimoniales creadas, únicamente en aquellos
ejercicios fiscales en que la tasa de ocupación esperada anual en el portafolio de
inversiones inmobiliarias del Fondo, según las estimaciones efectuadas en las
valoraciones financieras, sea superior a la tasa de ocupación real anual,
correspondiente a cada ejercicio. En caso de que los estados financieros auditados
Página 10 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
comprueben la existencia de las condiciones dispuestas en la presente disposición, y
que la Asamblea así los disponga, el Fondo distribuirá aquella suma que
corresponda a la diferencia entre la tasa de ocupación esperada anual y la tasa de
ocupación real anual, siempre que exista saldo alguno en la partida de reserva
patrimonial dispuesta únicamente para estos efectos, y en la proporción que le
corresponda a las Señoras y los Señores Inversionistas.
El rubro de dichas reservas, así como las plusvalías por revaluación y el 50% de las
ganancias o pérdidas por venta de activos del Fondo no repartidas, se capitalizarán y
por tanto quedarán reflejadas en el precio del título de participación del Fondo, cada
vez que se calculen o realicen.
Esquema de financiamiento
Nivel máximo de
endeudamiento del fondo
60%
Moneda de contratación
de las deudas del fondo
Colones y Dólares
Estadounidenses
3. Riesgos del Fondo
“Señor Inversionista:
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los objetivos
del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un rendimiento menor al
esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe tener presente que el riesgo
forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y
gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de orientación, para evaluar el efecto que
tendrán posibles eventos en la inversión.
Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son:”
3.1 Tipos de riesgo
Tipo
Descripción
Riesgos de tasa de interés y de precio
El riesgo de tasa de interés puede materializarse mediante cuatro
mecanismos de transmisión. En primera instancia, cabe mencionar
que, de conformidad con lo dispuesto en la normativa vigente en la
materia, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones puede
emplear el endeudamiento como estrategia para financiar las
adquisiciones de inmuebles para su portafolio de inversiones. Por
consiguiente, aumentos en las tasas de interés de mercado generan
un crecimiento en el gasto financiero en que incurre el Fondo, lo que
produce una baja temporal en sus ingresos netos y en su capacidad
para distribuir rendimientos respecto a los niveles observados en
períodos de tasas de interés bajas. Una menor capacidad para
distribuir rendimientos en relación con los costos de oportunidad que
enfrenta el inversionista en el mercado generará una pérdida del
atractivo relativo del instrumento. Dicha pérdida del atractivo
relativo del instrumento se corregirá mediante una reducción del
precio del título de participación en el mercado secundario.
En segunda instancia, un aumento en las tasas de interés de mercado
tiene como consecuencia un aumento en la tasa de costo de capital
promedio ponderada empleada para efectuar las valoraciones
Página 11 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
financieras que demanda la normativa efectuar, tanto a la fecha de
compra como anualmente, para registrar el valor razonable del activo
inmobiliario en libros, en concordancia con la normativa vigente. En
caso de que un inmueble o conjunto de inmuebles del portafolio de
inversiones del Fondo se encuentre registrado a su valor financiero,
un incremento significativo en la tasa de costo de capital promedio
ponderado podría producir una reducción en el valor en libros de
dichos activo o activos, lo que produciría una minusvalía que debe
registrarse en el período fiscal en que esta se materializa. En caso de
que se proceda a registrar contablemente la minusvalía, el valor en
libros del título de participación bajaría. El mercado bursátil
reconocerá inmediatamente que se materializa una pérdida del
atractivo relativo del instrumento. Dicha pérdida del atractivo
relativo del instrumento se corregirá mediante una reducción del
precio del título de participación en el mercado secundario.
En tercera instancia, es importante mencionar que un aumento en las
tasas de interés de mercado incide igualmente en el atractivo relativo
que ofrecen los rendimientos que ofrece el título de participación de
un Fondo de Inversión Inmobiliario respecto a otros instrumentos
disponibles en el mercado bursátil, tales como bonos y acciones
preferentes, si el ajuste en tasas de interés es relativamente
importante y se produce en períodos de tiempo cortos, en cuyo caso,
una reducción del precio del título de participación se materializaría
en forma inmediata, a efecto de reestablecer su atractivo relativo en
función de las condiciones de tasas de interés de mercado vigentes.
Riesgos de liquidez
De igual forma, el riesgo de tasa de interés puede materializarse,
debido al efecto que su comportamiento tiene sobre la liquidez en el
mercado de capitales y la demanda y desempeño del sector
inmobiliario. Dentro de los principales efectos que pueden
identificarse destacan que una contracción en la liquidez del
mercado financiero puede reducir la oferta de recursos para financiar
los planes de inversión inmobiliaria. De igual forma, un incremento
en la tasa de interés puede contraer los planes de expansión
empresariales y, por ende, reducir la demanda por espacio de
oficinas, lo que a su vez puede deprimir el mercado inmobiliario.
Esto podría conducir a un exceso de oferta de bienes inmuebles que
reduzcan el valor de las propiedades o bien de los alquileres que
pueden cargarse a sus ocupantes, con el consecuente perjuicio a los
inversionistas del Fondo. En caso de que un inmueble o conjunto de
inmuebles del portafolio de inversiones del Fondo se encuentre
registrado a su valor financiero, los fenómenos descritos en el
presente párrafo traerían como consecuencia una reducción en el
valor en libros de dichos activo o activos, lo que produciría una
minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que esta se
materializa. En caso de que se proceda a registrar contablemente la
minusvalía, el valor en libros del título de participación bajaría. El
mercado bursátil reconocerá inmediatamente que se materializa una
pérdida del atractivo relativo del instrumento. Dicha pérdida del
atractivo relativo del instrumento se corregirá mediante una
reducción del precio del título de participación en el mercado
secundario.
Liquidez del Fondo: Debido a la frecuencia de pago de rendimientos
prevista en el presente prospecto, el Fondo se expone a la posibilidad
de encontrarse en una situación de baja liquidez o falta de inversión
de capital de trabajo, en caso de que sea incapaz de levantar los
recursos del mercado bursátil mediante emisiones de títulos de
participación, o bien, en caso de no contar con facilidades crediticias
Página 12 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
o bien, en caso de que, contando con dichas facilidades, estas no
pueden accederse debido a la negativa del intermediario bancario a
otorgar su desembolso. Situaciones de iliquidez exponen al Fondo a
encontrarse en incapacidad material para hacer pagos y honrar sus
obligaciones con proveedores diversos, lo que imposibilitaría al
Fondo a continuar operando en condiciones normales.
El
incumplimiento de pagos puede traer como consecuencia el inicio
por parte de terceros de procesos de cobro ante instancias judiciales
contra el Fondo, lo cual lo obligaría a incurrir en gastos adicionales
de abogados y pérdidas económicas cuantiosas.
Riesgos de crédito o no pago
Liquidez de participaciones: El mercado de títulos de participación
de Fondos de Inversión Inmobiliaria ha venido desarrollándose
gradualmente. Por esta razón su liquidez ha mejorado sensiblemente
a lo largo de los años desde que se introdujo este instrumento en el
mercado bursátil costarricense. No obstante lo anterior, en términos
comparativos frente a otros instrumentos disponibles en bolsa, tales
como, pero no limitados a, la deuda pública soberana del país, la
liquidez todavía sigue siendo relativamente baja, lo cual
gradualmente mejorará, mientras aumenta el volumen de títulos de
esta naturaleza en relación con el mercado bursátil en general. Este
riesgo puede materializarse en períodos de tiempo prolongados para
poder realizar una venta parcial o total en el mercado secundario de
la Bolsa Nacional de Valores, así como en precios de mercado
inferiores al valor del activo neto calculado por la sociedad
administradora de fondos de inversión de conformidad con la
normativa vigente en la materia.
Es el riesgo de que un emisor público o privado deje de pagar sus
obligaciones y/o la negociación de sus valores sea suspendida.
El incumplimiento de pago de un emisor, como el no pago de
intereses, principal de la inversión o ambos, afectará la rentabilidad
de la inversión en el fondo a través de una disminución del factor de
crecimiento en el precio de la participación o por medio de una
disminución en el precio de ésta. En función del momento en que
tenga lugar la venta de las participaciones por parte del inversionista,
podría darse una pérdida de una parte del principal invertido.
Riesgos cambiarios
El riesgo de tipo de cambio se define como la probabilidad de que el
tipo de cambio fluctúe en función de las condiciones
macroeconómicas del país así como la evolución de la economía
internacional. Dichas fluctuaciones, temporales o permanentes,
pueden ser de carácter adverso, y por consiguiente es posible que
generen efectos económicos negativos sobre los agentes económicos,
incluyendo el Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones.
El Banco Central de Costa Rica procedió a finales del año 2006 a
modificar el régimen cambiario en nuestro país, al abandonar el
régimen de mini devaluaciones y optar por un régimen de bandas
cambiarias dentro de las cuales permite que el tipo de cambio fluctúe
sin sus intervenciones directas en el mercado cambiario. En caso de
que, por diversas circunstancias, prevalezcan condiciones en el
mercado cambiario que presionen al tipo de cambio a alcanzar las
bandas previstas, entonces el Banco Central de Costa Rica acudiría a
intervenciones directas mediante la compra o venta de divisas, con el
fin de alcanzar sus objetivos en materia cambiaria.
Tal y como se explica en el presente Prospecto, la moneda funcional
del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones es el dólar
Página 13 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
estadounidense, por lo cual los activos y los pasivos se expresan en
dicha moneda en los balances del Fondo. No obstante, la
administración de Improsa SAFI se encuentra facultada para
suscribir contratos y adquiere obligaciones de todo tipo, tales como,
pero no limitados a, contratos de arrendamiento, de mantenimiento
de bienes inmuebles, y de endeudamiento bancario en otras monedas
distintas de la moneda funcional del Fondo.
Bajo el régimen de tipo de cambio prevaleciente en nuestro país, si
el Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones mantiene sus
activos y pasivos expresados en distintas monedas, enfrenta la
incertidumbre de que sus resultados económicos se vean afectados
positiva o negativamente por el comportamiento del tipo de cambio a
largo plazo.
Riesgos de las operaciones de reporto
Las operaciones de recompra se encuentran disponibles para el
Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones como un instrumento
de inversión o un instrumento de endeudamiento de corto plazo.
Riesgos asociados a operaciones de inversión:
En las operaciones de recompra a las que se recurre como un
mecanismo de inversión de corto plazo, el Fondo de Inversión asume
fundamentalmente el riesgo de incumplimiento de pago. En caso de
materializarse dicho riesgo, aún cuando existe una garantía solidaria
por parte del puesto de bolsa contraparte en la operación de
recompra, el sistema bursátil procede, en primera instancia, a
liquidar los títulos subyacentes en dicha operación mediante un
procedimiento debidamente reglamentado por la Bolsa Nacional de
Valores. Si por alguna razón el producto de la venta de los títulos no
es suficiente para cancelar el principal y los rendimientos pactados,
el sistema bursátil procede a cargar la diferencia al puesto de bolsa
contraparte de la operación.
Riesgos asociados a operaciones de endeudamiento de corto plazo:
En las operaciones de recompra a las que se recurre como un
mecanismo de endeudamiento de corto plazo, el Fondo de Inversión
asume fundamentalmente el riesgo de renovación y de tasa de
interés. El riesgo de renovación consiste en que, si al vencimiento de
la operación de recompra, el Fondo de Inversión no cuenta con la
liquidez necesaria para cancelar el principal y el rendimiento
pactado, existe la posibilidad de que la misma no sea renovada en el
mercado bursátil, teniendo como consecuencia que enfrentar los
procesos de ejecución forzosa previstos en las reglas vigentes en el
mercado bursátil. La ejecución forzosa de los títulos podría tener
como consecuencia que el Fondo de Inversión incurra en pérdidas
económicas que deterioren el valor del título de participación.
En cuanto al riesgo de tasa de interés, es importante mencionar que
el mismo consiste en que, si al vencimiento de la operación de
recompra se procede a renovar la misma, y las tasas de interés de
mercado han aumentado, el costo financiero por asumir por parte del
Fondo de Inversión se incrementa, lo que produce una baja temporal
en sus ingresos netos y en su capacidad para distribuir rendimientos
con respecto a los niveles observados en períodos de tasas de interés
bajas.
Página 14 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Se refiere al riesgo relacionado con los procesos operativos y la
plataforma tecnológica que la sociedad administradora utiliza para
gestionar el fondo. En ese sentido la sociedad está expuesta a: fallas
en sus mecanismos de control interno ante errores, fraudes u
omisiones de su personal; interrupciones, fallas u obsolescencia de
los sistemas informáticos que utiliza para la administración de sus
activos y expedientes de clientes; inconvenientes en la coordinación
y seguimiento de la labor de los distintos participantes involucrados
en el desarrollo y la administración de la cartera inmobiliaria y de
valores; entre otros.
La inversión se puede ver afectada por fallas temporales o por fallas
permanentes en la plataforma tecnológica y sus respaldos o por una
gestión inapropiada de los activos del fondo, lo que podría resultar
en medidas sancionatorias de parte de las entidades reguladoras, y en
consecuencia deteriorar los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgo por procesos judiciales y administrativos contra la Sociedad
Administradora y el Fondo de Inversión:
Riesgos operativos
Riesgos legales
Toda sociedad que realiza actividades de comercio en general puede
o no estar sujeta a procesos o demandas judiciales en función de las
consecuencias de sus actos y obligaciones. La Sociedad
Administradora de Fondos de Inversión, cuyo objeto social esta
orientado únicamente a la compra, arriendo y administración de
inmuebles por cuenta del Fondo de Inversión, podrá verse obligada a
iniciar procesos judiciales en contra de los arrendatarios por el
incumplimiento de las normas estipuladas en los contratos, e
inevitablemente estará siempre expuesta a ser sujeto de contra
demandas interpuestas por los arrendatarios por las mismas causas,
lo que de cierta manera puede afectar el rendimiento esperado del
Fondo y desde esa perspectiva se vea afectada la capacidad del
Fondo para distribuir rendimientos competitivos en el largo plazo.
A su vez, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión no
esta exenta de enfrentar procesos administrativos en su contra, en
razón de la supervisión de que es objeto por la SUGEVAL o de la
administración tributaria y municipal, en caso de que se identifiquen
posibles incumplimientos de normas de carácter reglamentaria o
legal.
Riesgo por desinscripción del fondo de
inversión
Riesgo sistémico : Riesgos de la cartera
de valores (riesgo financiero)
Ante un incumplimiento de los parámetros de activo neto mínimo o
el número mínimo de inversionistas, y dada la magnitud del
incumplimiento, la SUGEVAL podría ordenar la desinscripción del
Fondo del Registro Nacional de Valores e Intermediarios, lo cual es
un proceso complejo que podría afectar la rentabilidad de las
inversiones del Fondo, sobre todo en aquellos casos en donde se
deben vender activos del Fondo, siempre que los activos se liquiden
a precios inferiores a su valor en libros.
Aunque los Fondos Inmobiliarios, por su naturaleza y por la
normativa aplicable, invierten mayoritariamente en inmuebles,
podría llegar a tener hasta un 20% de sus activos invertidos en
valores, producto de dineros transitorios que mantenga mientras se
ubican inmuebles atractivos en precio y generación de alquileres o
plusvalías. La parte del Fondo que se invierte en valores podría
enfrentar riesgos tales como, pero no limitados, a los siguientes:
•
Riesgo no Sistémico:
El Riesgo no Sistémico, conocido también como riesgo no
Página 15 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
relacionado con el comportamiento del mercado o riesgo
diversificable, es el riesgo que se encuentra vinculado con las
características únicas de un instrumento o título valor, o de
un portafolio de inversiones particular que no se encuentre
plenamente diversificado.
Al invertir en el Fondo, los inversionistas adquieren también,
en forma conjunta y proporcional a sus aportes la propiedad
de la cartera de valores, la cual genera ganancias o pérdidas
que se distribuyen proporcionalmente entre los participantes
del Fondo. Estos valores están propensos a cambios en su
valor de realización, debido a problemas de solvencia de los
emisores privados, básicamente como resultado de atrasos o
incumplimiento en el pago puntual de intereses o principal, o
un bajo o nulo potencial de generación de dividendos a los
accionistas.
En la medida en que la cartera se encuentre diversificada y se
realice un cuidadoso proceso de selección de los valores, este
riesgo puede disminuirse en forma significativa, aunque no
puede eliminarse completamente.
Dado que la normativa vigente exige la valoración a precios
de mercado de la cartera financiera del Fondo diariamente,
cualquier cambio o deterioro en la cotización de los
instrumentos que compongan la cartera financiera del Fondo
se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una
incidencia positiva, negativa o nula en el precio del título de
participación a una fecha determinada.
• Riesgo Sistémico:
El Riesgo Sistémico, conocido también como riesgo de
mercado o riesgo no diversificable, es el riesgo que se origina
en
fluctuaciones
prolongadas
en
la
actividad
macroeconómica del país, tales como, pero no limitadas a,
cambios en tasas de interés del mercado, devaluación de la
moneda, cambios en el régimen cambiario, decisiones
políticas del Gobierno en cuanto a impuestos, crédito y
liquidez del sistema.
Los títulos valores que integran la cartera financiera del
Fondo están propensos a cambios en su valor de mercado,
debido a cambios en las tasas de interés de mercado y a la
prima exigida por los inversionistas extranjeros por el riesgo
del país, o bien a cambios en el régimen tributario aplicable a
dichos instrumentos de inversión.
Un aumento en las tasas de interés provocaría una
disminución en los títulos de renta fija.
Debido a que este elemento de riesgo se encuentra asociado
con las fluctuaciones de la cartera del mercado, no es posible
eliminarlo
mediante
procesos
de
diversificación
tradicionales. Dado que la normativa vigente exige la
valoración a precios de mercado de la cartera financiera del
Fondo diariamente, cualquier cambio o deterioro en la
cotización de los instrumentos que compongan la cartera
financiera del Fondo se registrará con la misma periodicidad
y podrá tener una incidencia positiva, negativa o nula en el
Página 16 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
precio del título de participación a una fecha determinada.
Riesgo por no Colocar el monto
mínimo de participaciones para lograr
la política de inversión y el nivel de
endeudamiento previstos.
El Fondo de Inversión corre el riesgo de no colocar la cantidad de
participaciones autorizadas para ser colocadas, dada la posibilidad
de que en el mercado no se de la demanda esperada de, lo cual
podría llevar al fondo a no poder alcanzar su expectativas de
crecimiento en lo que se refiere a la compra de nuevos activos,
cancelación de pasivos, atención de mantenimiento preventivo y
correctivo de los inmuebles, que podría traerle consecuencias de
efectos tales como desocupación de los inmuebles del fondo,
concentración relativa de la cartera de inmuebles, obsolescencia y
depreciación y sus efectos sobre la competitividad.
Riesgos de liquidación de las
participaciones en moneda nacional
derivado de la aplicación del artículo
48 de la Ley Orgánica del Banco
Central de Costa Rica
Existe el riesgo de que, ante la presencia de algún grado de
inestabilidad macroeconómica relevante, el Fondo no pueda disponer
de las divisas necesarias para cancelarles a los inversionistas sus
beneficios en la moneda funcional del Fondo que es el dólar moneda,
de curso legal de los Estados Unidos de América. En consecuencia,
el Fondo podría recurrir a producir dicha liquidación en moneda
nacional, de conformidad con lo estipulado en el artículo 48 de la
Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica. Lo anterior influye
en el rendimiento final o la realización de beneficios por distribuir
entre los inversionistas, ya que el inversionista podría nunca recibir
sus aportes y rendimientos estrictamente en la moneda funcional del
Fondo que es el dólar, moneda de curso legal de los Estados Unidos
de América.
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones depende, en el
largo plazo, únicamente de su capacidad para levantar capital,
emitiendo en cada caso que requiera nuevos títulos de participación
en el mercado bursátil por la cuantía necesaria para materializar sus
planes de inversión, o bien de su capacidad para endeudarse de
conformidad con las disposiciones contenidas en el presente
prospecto y en la regulación vigente en la materia.
Otros riesgos:
Riesgo de un ambiente adverso en el
mercado bursátil para emitir nuevos
títulos de participación
Un ambiente adverso respecto a la industria inmobiliaria o respecto a
la industria de fondos de inversión podría impactar negativamente en
la habilidad y efectividad con que los títulos de participación sean
colocados entre inversionistas en el mercado bursátil, o bien en su
condición de sujeto de crédito para contraer nuevas obligaciones con
acreedores bancarios, y retrasar e incluso impedir la materialización
de nuevas adquisiciones.
En consecuencia, el proceso de crecimiento y diversificación del
portafolio de inversiones inmobiliarias puede limitarse por períodos
prolongados de tiempo, y, en consecuencia, el crecimiento de los
ingresos netos de operación y los rendimientos netos distribuidos a
los inversionistas dependerán de la capacidad que tengan los activos
que ya forman parte del portafolio de inversiones inmobiliarias del
Fondo de Inversión para generar flujos netos de efectivo.
Riesgo de cambios adversos en la
legislación vigente en la materia
Si bien el Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones debe
adecuarse a las normas emitidas por SUGEVAL y el CONASSIF, y
dichos órganos regulatorios emiten normas que fortalecen el
funcionamiento de los mercados y tienden a proteger los intereses de
los inversionistas, y se comunican con suficiente antelación, a efecto
de minimizar cualquier impacto negativo que pudiera resultar de la
adecuación a la nueva normativa por parte del Fondo de Inversión,
Página 17 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
existen leyes que regulan la actividad inmobiliaria y los regímenes
impositivos en el país que pueden ser reformadas por la Asamblea
Legislativa, cuyo impacto puede incidir directa o indirectamente en
forma negativa sobre el desempeño del Fondo de Inversión y en su
capacidad para generar ingresos netos y para distribuir rendimientos
sostenibles en el largo plazo. De igual manera, la promulgación de
disposiciones por parte del Banco Central de Costa Rica que afecten
las carteras de los fondos de inversión a través de su política
monetaria, de igual forma pueden incidir directa o indirectamente en
forma negativa sobre el desempeño del Fondo, y en su capacidad
para generar ingresos netos y para distribuir rendimientos sostenibles
en el largo plazo.
Riesgos
por
iliquidez
participaciones:
de
las
Riesgo por inversión en instrumentos
de renta variable:
Se refiere al riesgo que está ligado al tipo de fondo por ser de
naturaleza cerrada y de cartera inmobiliaria. El inversionista que
desea retirar su inversión debe vender sus participaciones en el
mercado secundario de la bolsa de valores y se puede presentar la
situación de que no existan compradores para el momento y precio
en que se desee concretar la transacción. Asimismo, los rendimientos
del fondo dependerán del impacto que eventualmente puedan tener
los riesgos asociados a la cartera de activos inmobiliarios y a la
cartera de activos financieros.
La inversión se puede ver afectada cuando el inversionista no logre
vender sus participaciones en el precio esperado y deba vender con
un descuento o pérdida, o cuando las inversiones no logren alcanzar
un nivel de rendimiento aceptable para este tipo de fondo e incluso
incurra en pérdidas en el valor de su participación.
Dentro de las distintas opciones de inversión en valores disponibles
para integrar la cartera financiera del Fondo de Inversión de
conformidad con los límites y normas vigentes, además de los
instrumentos de deuda de tasa de interés fija, es posible identificar
las acciones o los títulos de deuda de tasa de interés variable o
ajustable. Las técnicas de valuación generalmente aceptadas para la
estimación de un precio para dichos instrumentos de inversión
demandan el uso de supuestos sobre el comportamiento de los flujos
de efectivos que se espera generen en el largo plazo, su patrón de
pago, así como la tasa de costo de oportunidad empleada para
descontar los flujos esperados. En consecuencia, existe una
probabilidad real de que el comportamiento de los flujos de efectivo
en cuanto a su cuantía como patrón de pago no se comporten de la
manera en que se estimaron a la fecha en que se efectuó la
valoración para fundamentar la compra de los instrumentos para la
cartera de inversión, ya que los mismos dependen del desempeño
real de la empresa en el largo plazo y existe la posibilidad de que
estos valores no generen los dividendos esperados.
Dado que la normativa vigente exige la valoración a precios de
mercado de la cartera financiera del Fondo diariamente, cualquier
cambio o deterioro en la cotización de los instrumentos que
compongan la cartera financiera del Fondo se registrará con la
misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa,
o nula en el precio del título de participación a una fecha
determinada.
Riesgo de custodia
Tal y como lo dispone el Reglamento de Custodia vigente a la fecha
de la aprobación del presente prospecto, se entiende por custodia el
servicio que presta una entidad autorizada al Fondo de Inversión,
para el cuidado y conservación de valores y el efectivo relacionado
Página 18 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
con estos, así como el registro de su titularidad; con la obligación de
devolver al titular, valores del mismo emisor, de la misma especie y
las mismas características de los que le fueron entregados para su
custodia. No obstante lo anterior, la existencia de entidades de
custodia no garantiza la integridad del fondo, ya que el custodio se
limita a recibir y girar los recursos del fondo, correspondientes a la
liquidación de operaciones con valores, debidamente aceptadas por
la entidad gestora, así como por las órdenes de recepción y entrega
de efectivo giradas por la entidad gestora, esto por cuanto es la
sociedad administradora de fondos de inversión la responsable de
llevar los registros actualizados de los saldos de los clientes así como
de la ejecutoria del flujo de efectivo del fondo. Por otro lado, es
posible que el custodio entre en proceso de quiebra y liquidación, lo
que puede congelar temporalmente el efectivo y los valores del
Fondo mientras este demuestre su titularidad en los procesos
administrativos y judiciales sobrevivientes, lo cual impediría al
Fondo continuar en forma normal sus operaciones, así como atender
oportunamente a acreedores y proveedores.
3.2 Riesgos propios de activos inmobiliarios
Riesgo de siniestros
Se refiere al riesgo relacionado con eventos tales como: erupción
volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos, huracanes,
tsunamis, incendios, conmoción civil, huelgas, vandalismo,
accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos desprendidos
desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del
inmueble y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar
flujos de ingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida
de los rendimientos y/o del valor de la participación para los
inversionistas durante el plazo en el cual el Fondo procede a
reconstruir las facilidades afectadas por los eventos naturales.
Riesgo de desocupación
La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos
que enfrenta un Fondo de Inversión Inmobiliario, que puede
materializarse como resultado entre otros factores, de períodos
prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la
demanda por espacio en edificios; fenómenos de oferta significativa
del área construida en los segmentos en que ha invertido que
provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de
inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos
que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de
competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de
activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e
inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de espacio en
edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el
Fondo no cuente con activos inmobiliarios. Durante el plazo que la
desocupación de los locales se mantenga, el Fondo no recibe
ingresos por alquiler e incurre en gastos de seguros, mantenimiento,
seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos
municipales entre otros, lo que produce una baja temporal en los
ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir
rendimientos que termina cuando los inmuebles son nuevamente
alquilados.
Página 19 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Riesgo de concentración por inmueble
La ocurrencia de un siniestro que afecte parcial o totalmente la
integridad física de un inmueble de la cartera así como la
discontinuidad de la ocupación en arriendo por parte de terceros por
periodos prolongados de tiempo, o bien la posibilidad de que
segmentos específicos del mercado inmobiliario experimenten ciclos
a la baja, tanto en precios como en arrendamientos, son eventos que
pueden afectar sensiblemente la capacidad que tiene el Fondo para
distribuir rendimientos periódicamente y el valor de mercado de los
títulos de participación en caso de que el Fondo mantenga una alta
concentración de sus activos en uno o muy pocos inmuebles.
Riesgo de concentración por inquilino
Si los inmuebles del Fondo se encuentran alquilados a un inquilino,
o bien a un grupo reducido de inquilinos, o bien a un grupo amplio
de inquilinos que se encuentran concentrados en un único sector de
actividad o un número muy reducido de sectores de actividad, la
presencia de eventos negativos que incidan directamente en la
estabilidad financiera de dichos arrendatarios podría motivar
procesos de renegociación de los contratos de arrendamiento que
reduzcan los ingresos que por dicho concepto perciba el Fondo, que
produzcan el atraso en el pago del alquiler, o bien que provoquen la
desocupación de los mismos, lo que afectaría sensiblemente el flujo
de ingresos del Fondo y el precio de la participación, provocando
una reducción en los rendimientos distribuidos a los inversionistas.
Riesgo por la discrecionalidad de la
sociedad administradora para la
compra de activos
Si bien el Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones debe
adecuarse a las normas de diversificación emitidas por SUGEVAL y
a la política de inversión de este Prospecto, dentro de esos
parámetros, Improsa Sociedad Administradora de Fondos de
Inversión, S.A. goza de discrecionalidad para la composición
específica de la cartera de activos del Fondo, razón por la cual los
inmuebles que finalmente se adquieran podrían no llenar las
expectativas de un inversionista en particular.
Otros riesgos
Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora
de fondos de inversión, existe el riesgo de que se seleccione la
adquisición de bienes inmuebles que brinden una solución
inmobiliaria especializada a determinados inquilinos. En caso de
que dichos inmuebles no sean arrendados por el usuario a quien se le
brindo la solución, o bien el arrendamiento no se prolongue por el
plazo que fuera estimado como periodo de recuperación de la
inversión, podría eventualmente presentarse un perjuicio económico
relevante para los inversionistas.
administración de los La administración de las propiedades o inmuebles consiste en el
conjunto de acciones planificadas que el Fondo de Inversión debe
atender, con el fin de dar cumplimiento a ciertas obligaciones que
tiene en su condición de propietario de los activos dados en arriendo,
y que se encuentran determinadas en la Ley de Arrendamientos
Urbanos y Suburbanos vigente, Ley No. 7527, específicamente en su
artículo No. 26. Dichas normas legales señalan que el arrendador
está obligado a garantizar la legitimidad del derecho para dar en
arriendo los bienes de su propiedad; permitir al arrendatario el uso y
disfrute del inmueble arrendado por todo el plazo del contrato de
arrendamiento; entregar al arrendatario el bien objeto del
arrendamiento, sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin
construir y muebles no fungibles convenidos en buen estado de
Página 20 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Riesgo por la adquisición de activos
muy especializados o construidos en
lugares no aptos
Riesgo de
inmuebles
servicio, seguridad y salubridad, según el contrato de arrendamiento
firmado, salvo pacto en contrario, y por supuesto, conservar el bien
inmueble en buen estado.
Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que
conforman la cartera inmobiliaria del Fondo de Inversión
Inmobiliaria Los Crestones violentaría normas de carácter legal y
dispararía procesos judiciales en su contra; impediría la continuidad
del contrato de arrendamiento como consecuencia de períodos de
tiempo extensos de desocupación; o bien incidiría en un proceso
acelerado de depreciación del activo.
Riesgo de estimación del valor de los
inmuebles
Dado que las normas para registrar el valor razonable del activo
inmobiliario en libros, según lo señala la Norma Internacional de
Contabilidad No. 40 y el Acuerdo del Superintendente SGV-A-51,
obligan a la realización de peritajes desde la perspectiva tanto
ingenieril como financiera, no sólo a la fecha de compra de un
inmueble sino anualmente, procesos acelerados de depreciación del
activo, períodos prolongados de desocupación, inestabilidad
macroeconómica recurrente o cambios en la composición de los
ingresos netos que el inmueble produzca, podrían producir una
reducción en el valor en libros de dicho activo, lo que generaría una
minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que esta se
materializa, lo que afectaría en forma inmediata el valor del título de
participación del Fondo de Inversión.
Las opiniones que cada perito tenga sobre los factores que inciden
principalmente en la estimación del valor razonable del activo
inmobiliario, pueden incidir positiva o negativamente, o bien no
incidir, en la determinación del valor en libros del inmueble. En caso
de que se produjese una minusvalía por este factor, la minusvalía
resultante debe registrarse en el período fiscal en que esta se
materializa, lo que afectaría en forma inmediata el valor del título de
participación del Fondo de Inversión.
Riesgo por morosidad de inquilinos
El riesgo por morosidad de inquilinos se define como la probabilidad
de que un arrendatario o inquilino que ocupe algún espacio físico,
propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones, no se
encuentre en capacidad de atender los pagos de alquiler a los que
está obligado en forma puntual, de conformidad con lo dispuesto,
tanto por el contrato de arrendamiento debidamente suscrito como
por las obligaciones que le impone la Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, con lo cual podrá
verse obligada a iniciar procesos judiciales en contra de los
arrendatarios por el incumplimiento de las normas estipuladas en los
contratos. El riesgo de morosidad se manifiesta inicialmente
mediante el retraso en los pagos así como en la interrupción
definitiva de los mismos, a cargo del inquilino, lo que se traduce en
una contracción de la capacidad que tiene el Fondo para producir
flujos de caja positivos y utilidades distribuibles, y, por supuesto, se
produce una reducción en la liquidez con la que el Fondo cuenta para
atender sus obligaciones frente a terceros.
Página 21 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Riesgos por variación de la estructura
de costos del fondo
Se refiere al riesgo relacionado con el impacto que tendría en los
resultados del fondo, los incrementos en los costos necesarios para la
operación y funcionamiento de los inmuebles. Cambios
significativos en la estructura de costos del fondo afectan
directamente los rendimientos a recibir por parte de los
inversionistas. Dichos costos usualmente se incrementan como
resultado de un incremento general en los precios de la economía.
Riesgos por conflictos de interés entre
Fondos administrados por Improsa
SAFI
Improsa SAFI administra el Fondo de Inversión Inmobiliaria
Gibraltar y el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa. Dado que dichos Fondos pueden optar por ofrecer espacios
de arrendamiento a inquilinos del Fondo de Inversión Inmobiliaria
Los Crestones, existe el riesgo que se manifiesten conflictos de
interés entre los fondos, en lo que a sus respectivas políticas de
precios se refiere. De igual forma, cabe mencionar que el Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa se encuentra en
capacidad de construir bienes inmuebles. Existe el riesgo de que los
objetivos de rentabilidad de cada uno de los fondos de inversión
mencionados promuevan entre sí conflictos de interés con respecto
al precio de adquisición de los bienes inmuebles construidos por el
Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa. Esto es, el Fondo de
Desarrollo Inmobiliario Improsa va a perseguir, maximizar el precio
de venta de los bienes inmuebles por éste construidos, mientras que
los Fondos de Inversión Inmobiliaria Gibraltar y Los Crestones van a
intentar adquirir dichos bienes para sus carteras al menor precio
posible.
Riesgo por problemas de inscripción de
bienes inmuebles en el Registro
Nacional
Existe el riesgo de contingencias o problemas de inscripción en el
Registro Publico, aunado a esto existe el riesgo de que en el proceso
de traspaso pueda ser objetado por terceros que reclamen derechos
sobre el mismo o bien que dichas fincas contengan gravámenes que
impidan la materialización del traspaso en forma definitiva o que lo
retrasen significativamente. Debido a que las transacciones de
compra venta de bienes inmuebles se materializan contra el pago del
precio pactado por la propiedad, el que sea imposible o que se
retrase significativamente el traspaso registral de la titularidad del
bien inmueble podría provocar grandes pérdidas al Fondo y en
consecuencia a sus inversionistas, producto de disputas legales que
se ventilarían en los juzgados competentes.
3.3 Administración de los riesgos
Para efectos de controlar los riesgos típicos de los Fondos inmobiliarios antes descritos, Improsa SAFI tomará
algunas medidas administrativas y de inversión, a saber:
Cartera Inmobiliaria:
Entre los riesgos relacionados con la cartera inmobiliaria se encuentran: Riesgo de siniestros, Riesgo de
desocupación, Riesgo de concentración por inmueble, Riesgo de concentración por inquilino, Riesgo por
la discrecionalidad de la sociedad administradora para la compra de activos, Riesgo por la adquisición de
activos muy especializados o construidos en lugares no aptos, Riesgo de administración de los
inmuebles, Riesgo de estimación del valor de los inmuebles, Riesgo por morosidad de inquilinos,
Riesgos por variación de la estructura de costos del fondo, Riesgos por conflictos de interés entre Fondos
administrados por Improsa SAFI, Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles en el
Página 22 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Registro Nacional.
Para atenuar los riesgos citados por obligación legal, y por política de Improsa SAFI S.A., todos los
inmuebles tendrán cobertura total sobre su valor constructivo, prima que es actualizada y revisada
anualmente con respecto a su valoración ingenieril, contra siniestros a través de pólizas suscritas con el
Instituto Nacional de Seguros. Cabe mencionar que de igual forma, Improsa SAFI procederá a contratar
dos coberturas adicionales, a saber la de responsabilidad civil general con cobertura por lesión o muerte
de terceras personas y daños a la propiedad de terceros bajo la modalidad de límite Único Combinado y
límite agregado anual de US$ 500,000.oo. Así como la que cubre los ingresos por arrendamiento que se
dejarían de percibir en caso de que se materializase un siniestro en cualesquiera de los bienes inmuebles
que conformen la cartera de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión.
Por otra parte, para reducir el riesgo de concentración por arrendatario, el Reglamento General de
Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha, en su artículo 75, señala que no
más de un 25% de los ingresos mensuales del fondo puede provenir de una misma persona física o
jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico, lo cual, aunque reduce
dicho riesgo, no lo elimina completamente, por lo que, el Fondo mantiene una póliza por rentas caídas
por siniestros, de acuerdo al arrendamiento anual de cada uno de sus inmuebles.
Para enfrentar ese riesgo, Improsa SAFI procurará la máxima diversificación de arrendatarios, y solo
accederá a la concentración máxima del 25% si la misma se justifica en función de la solvencia
financiera y trayectoria de los arrendatarios, o bien como resultado del proceso de conformación de un
portafolio de inversiones en el largo plazo.
Con el fin de mitigar dicho riesgo el riesgo de Riesgo por la adquisición de activos muy
especializados o construidos en lugares no aptos Improsa SAFI, realizará todos los estudios
necesarios para valorar el grado de especialización de los inmuebles, con el fin de estimar sus usos
alternativos en el mercado.
Entre otros de los riesgos relacionados con la cartera inmobiliaria se encuentran: Riesgos de tasa de
interés y de precio, Riesgos de liquidez, Riesgos cambiarios, Riesgos legales, Riesgo por desinscripción
del fondo de inversión, Riesgos de liquidación de las participaciones en moneda nacional derivado de la
aplicación del artículo 48 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica, Riesgo de un ambiente
adverso en el mercado bursátil para emitir nuevos títulos de participación, Riesgo de cambios adversos
en la legislación vigente en la materia, Riesgo de custodia.
Para atenuar estos Riesgo relacionados con la Cartera Inmobiliaria Improsa SAFI los administrará
según se describe a continuación:
Los Riesgos de tasa de interés y de precio, Riesgos de liquidez, Riesgos cambiarios, se administran
realizando una minuciosa clasificación y seguimiento de los activos en los que el Fondo invierte. Se
analiza el ambiente político y el entorno macroeconómico del país, así como los plazos, nivel de las tasas
de interés, la liquidez y demás factores relacionados. Además se cuenta con el apoyo tanto del comité de
Inversión como el comité de Riesgo para la toma de decisiones.
Para la administración de los Riesgos como, Riesgos legales, Riesgo por desinscripción del fondo de
inversión, Riesgos de liquidación de las participaciones en moneda nacional derivado de la aplicación
del artículo 48 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica, Riesgo de un ambiente adverso en el
mercado bursátil para emitir nuevos títulos de participación, Riesgo de cambios adversos en la
legislación vigente en la materia. La Sociedad se apega al cumplimiento de la regulación vigente y
cuenta con mecanismos de control así como con el apoyo de Comité de Riesgos y demás unidades como
lo son la Auditoria Interna, Auditoria Externa y con Asesores Legales de alto nivel que cuentan con la
experiencia necesaria para realizar los procesos con la debida diligencia sobre temas como las
características y condiciones de las propiedades que el Fondo pretende adquirir, todo con el fin de
reducir el riesgo de que estos presenten contingencias o problemas de inscripción en el Registro Público,
así mismo harán el proceso correspondiente cuando exista el riesgo que el proceso de traspaso pueda ser
objetado por terceros que reclamen derechos sobre el mismo o bien que dichas fincas contengan
gravámenes que impidan la materialización del traspaso en forma definitiva o que lo retrasen
Página 23 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
significativamente.
En cuanto al Riesgo de Custodia Improsa SAFI S.A. ha contratado los servicios de custodia del
Banco Improsa, entidad debidamente autorizara para prestar dichos servicios .
Cartera de Valores:
Entre los riesgos relacionados con la cartera de valores se encuentran: Riesgos de las operaciones
de reporto, Riesgo sistémico: Riesgos de la cartera de valores (riesgo financiero), Riesgo por
inversión en instrumentos de renta variable,
Improsa SAFI y su Comité de Inversión invertirán en valores de Sector Público Costarricense y en
emisores de sector privado inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios en SUGEVAL,
con calificación mínima de grado de inversión por parte de las calificadoras de riesgo autorizadas, que
aplica únicamente para emisiones de deuda o de acciones preferentes que se clasifiquen como pasivo en
la contabilidad del emisor.
Como parte de la administración del Riesgo por operaciones de reporto el Fondo de inversión asumirá el
riesgo por incumplimiento del pago, sin embargo en caso de materializarse dicho riesgo existe una
garantía solidaria por parte del Puesto de Bolsa contraparte de la operación mediante un procedimiento
debidamente reglamentado por la Bolsa Nacional de Valores.
Con respecto al Riesgo Sistémico conocido también como riesgo de mercado o riesgo no diversificable,
como el Fondo no tiene control sobre él, lo que se realiza es un monitoreo constante de las variaciones
macroeconómicas que permitan fundamentar decisiones de inversión acordes con el entorno económico
y la coyuntura que pudiera prevalecer en determinado momento.
Emisiones en cesación de pagos:
Entre estos riesgos podemos nombrar: Riesgos de crédito o no pago, y Riesgos por iliquidez de las
participaciones.
El Fondo podrá invertir en valores de emisores públicos y privados, los cuales podrían verse en
problemas de solvencia y, por tanto, incumplir con el pago de principal, intereses o dividendos sobre sus
emisiones. Si el Fondo posee valores de emisores que han entrado en cesación de pagos, el Fondo deberá
seguir los lineamientos establecidos en la Norma Internacional de Contabilidad número 39, que se
resumen de la siguiente manera: “…Se producirá un deterioro o irrecuperabilidad del valor en un activo
financiero, cuando su importe en libros sea mayor que el importe recuperable estimado. Se deberá
evaluar en cada fecha del balance, si existe evidencia objetiva de que uno de los activos financieros
puede haber visto deteriorarse su valor, ante lo cual se deberá proceder a estimar el importe recuperable
del activo y reconocer el correspondiente deterioro del valor. Es posible que una empresa no sea capaz
de recuperar todos los importes esperados (principal e intereses). Dicha pérdida es la diferencia entre el
costo de adquisición y el valor razonable o el importe recuperable menos cualquier deterioro de valor en
tal activo que hubiera sido reconocido previamente (el valor presente de los flujos de efectivo futuros
esperados, descontados a la tasa de interés efectiva original del instrumento financiero). Cuando la
cotización de valores que formen parte de la cartera del fondo hubiere sido suspendida, la suscripción y
reembolso de las participaciones se realiza una vez incluido el importe del deterioro del valor dentro de
la ganancia o pérdida neta del fondo, de conformidad con lo establecido en la Normativa Contable
aprobada por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero. El precio resultante de los
valores debe quedar asentado en el libro de actas de valoración, según lo dispuesto en el Reglamento
sobre valoración de carteras mancomunadas. El importe del deterioro debe ser incluido en la ganancia o
pérdida neta del periodo en que se ejecute. Si en un periodo posterior, el importe de la pérdida por
deterioro de valor o por irrecuperabilidad disminuye y tal decremento puede relacionarse de forma
objetiva con el reconocimiento contable de la pérdida, este debe revertirse ajustando directamente el
saldo dentro del periodo correspondiente en que se realice.
Página 24 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Riesgo por no Colocar el monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión y
el nivel de endeudamiento previstos.
Improsa SAFI como administradora del Fondo de Inversión está realizando los esfuerzos necesarios
para minimizar este riego, ofreciendo los títulos no solo a nivel nacional si no internacional en los países
en los cuales se encuentra inscrito el fondo (Panamá, Nicaragua; Guatemala, El Salvador), con el fin de
que la demanda esperada de los mismos sea la necesaria para realizar la colocación total de los títulos
según las fechas fijadas por la administración para lograr alcanzar la meta de colocación de las mismas.
El monto de participaciones a colocar fue definido a partir de la demanda de títulos que ya es conocida
por la administración en los mercados indicados y de los posibles inmuebles a comprar, mantenimiento y
reducción de deuda ya definidos.
Otros
Existen otros riesgos como el Operativo en el cual Improsa SAFI se esfuerza en mitigar por medio de la
creación de respaldo en las bases de datos y tratando de mantener una buena plataforma tecnológica para
tales efectos, así mismo cuenta con el personal capacitando para desempeñar las labores diarias del la
Sociedad. Contamos con un departamento de Cumplimiento en el cual anualmente se están realizando
test y capacitaciones sobre posibles fraudes y legitimación de capitales.
4. De los Títulos de participación del fondo:
4.1 Valores de Participación
Las participaciones de los inversionistas en cualquier fondo estarán
representadas por los certificados de participación, denominadas
también participaciones; cada uno tendrá igual valor y condiciones
o características idénticas para sus inversionistas.
Macro título
Características
Forma de representación
Entidad responsable de llevar el libro
oficial centralizado de la titularidad de
las participaciones
Valor nominal de la participación
Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
El valor nominal unitario de la participación es de US$5.000
El valor o precio de la participación se obtiene al dividir el valor del
activo neto del fondo, calculado al final de cada día, entre el número
de participaciones en circulación.
En el caso de fondos de inversión cerrados, el valor de participación
que se obtenga es de referencia. No obstante, este valor aplica en los
casos en que proceda el reembolso directo.
Cálculo del valor de la participación
“En los casos en que proceda el reembolso directo de las
participaciones por parte de un fondo de inversión cerrado por la
aplicación del derecho de receso, según lo dispuesto por la Ley
Reguladora del Mercado de Valores y el Reglamento General sobre
Sociedades administradoras y Fondos de Inversión, las
participaciones se reembolsan al valor que se obtenga del precio
promedio de mercado del último mes calculado a partir del día
previo a la fecha de convocatoria de la asamblea; para lo cual se
Página 25 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
utiliza como fuente de información, la suministrada por el
proveedor de precios seleccionado por la sociedad administradora
de fondos de inversión.”
“En el caso de colocaciones en tractos, las colocaciones posteriores
a la inicial que se realicen a un precio inferior al precio de mercado
que se observe al día anterior a la fecha de colocación, requerirán
de autorización previa de la asamblea de inversionistas."
La metodología para la determinación del valor de la cartera de
valores es la de precios de mercado, y será realizada en forma
diaria. Esta metodología puede ser consultada en las páginas de
SUGEVAL
(http://www.sugeval.fi.cr),
Banco
Improsa
(http://www.improsa.com/), PIPCA (pipca.co.cr).
Metodología para la valoración de los
activos financieros del fondo de
inversión
Este tipo de metodología tiene como característica que refleja
continuamente los ajustes de precio que se originan en el mercado
como efecto de la oferta y la demanda de los valores o de la
situación empresarial del emisor. En consecuencia, podrían
presentarse variaciones en la asignación de rendimientos que se
reflejarían en pérdidas o ganancias en el valor de la participación,
producto del cambio en el precio al que se valoran los activos
financieros.
De conformidad con la reglamentación indicada, la valoración a
precios de mercado será obligatoria para los valores accionarios y
para los valores de deuda en general. Con el propósito de cumplir
con la normativa emitida por los órganos reguladores
correspondientes, Improsa SAFI, S.A. seleccionó como metodología
de valoración de la cartera de valores el vector de precios publicado
por PIPCA, entidad que provee al mercado bursátil en forma diaria
el valor real o teórico de mercado de una gran cantidad de títulos o
valores, aplicando una metodología de valoración que se encuentra
registrada en la SUGEVAL.
Periodicidad de la valoración de los
activos financieros del fondo
Diaria
Se valoran al momento de su compra y se ajustan al menos
anualmente mediante dos valoraciones a cada inmueble,
conforme con las normas emitidas por la SUGEVAL, de la
siguiente manera:
a) Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio de
Ingenieros y de Arquitectos.
b) Valoración por parte de un profesional en finanzas.
Metodología para la valoración de los
inmuebles del fondo de inversión
c) El valor final del inmueble será el menor de los consignados
en los puntos anteriores.
No podrá participar como perito persona física o jurídica que
pertenezca al mismo grupo económico de la sociedad
administradora.
El registro del valor del inmueble en los estados financieros del
fondo de inversión se realiza de conformidad con la normativa
contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del
Página 26 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Sistema Financiero, con el modelo del valor razonable.
Además, se debe constituir una reserva en las cuentas
patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las
pérdidas o ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el
valor razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser
sujeta a distribución entre los inversionistas, solo hasta que se
haya realizado la venta o disposición del bien inmueble.
A continuación se procede a detallar las normas a aplicar en la
elaboración del avalúo del perito, de conformidad con el
Acuerdo del Superintendente, Instrucciones para la Valoración
de los Bienes Inmuebles de los Fondos de Inversión
Inmobiliaria:
1) Normas por aplicar en la práctica del avalúo
El propósito del avalúo será determinar el valor comercial de
cada inmueble, entendiéndose este como el valor por el que se
puede vender la propiedad, considerando un plazo de venta
razonable y condiciones de mercado estables.
Este tipo de valoración deberá comprender, por lo menos, los
siguientes elementos:
a) Análisis de las características del inmueble:
1) Situación legal: naturaleza del inmueble, uso
autorizado del suelo (comercial, residencial, industrial,
etc.); medidas y linderos; propietario, gravámenes y
anotaciones.
2) Características físicas: descripción del inmueble, uso
actual y uso potencial, estado (en construcción,
terminado, en obra gris ó acabados); estado de
conservación; forma y topografía; dimensiones,
medidas y superficies de las áreas construidas,
privativas y comunes; áreas principales de servicios,
techadas, pavimentadas, etc.; tipo y calidad de la
construcción; vida útil y edad, materiales, acabados,
estructura, etc.; instalaciones especiales (aire
acondicionado, sistema de agua potable de presión
constante, tanques de captación de agua, sistemas
contra incendio, ascensores, escaleras eléctricas, etc.).
3) Características de la zona: clasificación (residencial,
comercial, industrial, mixta, etc.); facilidad de acceso y
comunicación; servicios públicos (alcantarillado
pluvial y sanitario, electricidad, teléfonos, fibra óptica,
aceras, pavimentos, parques); otros servicios
(comerciales, médicos, entretenimientos, etc.).
4) Otras características: cualquier otra característica o
información sobre el inmueble que, de acuerdo con el
criterio del perito, pueda incidir significativamente
sobre el valor de la propiedad o pueda ser relevante
para tomar una decisión de inversión o desinversión.
En el caso de inmuebles desocupados, o con un
porcentaje de ocupación menor al setenta y cinco por
ciento (75%), el perito deberá rendir su criterio sobre
Página 27 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
si existen características o condiciones en el inmueble
que incidan en el nivel de ocupación.
b) Análisis comparativo de mercado:
El estudio comparativo de mercado deberá basarse,
cuando sea posible, en información sobre el valor de
transacciones de propiedades similares realizadas en
forma reciente y, en forma secundaria, apoyarse en
información sobre precios actuales a los que se ofrecen
vender propiedades similares, así como sobre los precios
a los que se ofrecen vender propiedades que no se han
podido vender después de un período y esfuerzo
considerables.
2) Normas por aplicar en la práctica de la valoración financiera:
El valor de los inmuebles se determinará por los flujos netos de
efectivo que generarán, la incertidumbre asociada a esos flujos,
así como el crecimiento esperado en estos. De esta forma, el
valor de un inmueble será el valor presente de los flujos netos
de efectivo que se espera genere en el futuro.
Para valorar un inmueble utilizando esta metodología se deberá
estimar una tasa de descuento de conformidad con la normativa
vigente. Para estimar la tasa de descuento se deberá utilizar
como tasa de descuento de Referencia la tasa meta del Fondo, la
cual deberá ser ajustada cuando el riesgo de la inversión se
separe significativamente de lo normal para bienes raíces. En
todo caso el informe de valoración deberá incluir y fundamentar
en forma clara y explícita los supuestos utilizados por el perito
en la determinación de la tasa de descuento.
Para la estimación de flujos de ingresos deberán considerarse
los ingresos que se espera genere el activo, así como su
crecimiento anual, de acuerdo con las condiciones establecidas
en los contratos de alquiler, cuando se trate de inmuebles
alquilados, o en las condiciones de mercado para el caso de
inmuebles nuevos o desocupados.
Los informes de valoración deberán mostrar en forma clara y
explícita los supuestos de tasas de ocupación utilizados, así
como los supuestos referentes al plazo en que comenzarán a
generar rentas los inmuebles nuevos, una vez que estén en
condiciones para ser ocupados, o los inmuebles que se
encuentren desocupados. El informe deberá indicar el
porcentaje de ocupación en el punto de equilibrio.
Los flujos de egresos deberán comprender proyecciones
independientes para cada uno de los posibles rubros
significativos de egresos, tales como seguros, impuestos,
servicios públicos, tasas municipales, gastos de mantenimiento,
seguridad, etc. Para cada uno de los rubros que se consideren
significativos deberán establecerse los supuestos o bases
utilizados al realizar las proyecciones, así como los supuestos de
crecimiento de cada partida.
Para efectos de proyección el horizonte de inversión mínimo
será de cinco años y el máximo de diez. Dentro de este rango el
plazo elegido dependerá de la naturaleza de la inversión y del
Página 28 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
criterio del analista. Los períodos podrán comprender etapas
múltiples, es decir, etapas en que varían lo supuestos básicos del
análisis: ingresos, egresos, ocupación, tasas de crecimiento,
tasas de descuento, etc. Durante el período de proyección, se
requerirá de pronósticos anuales detallados de inversiones,
ingresos y egresos de efectivo. Períodos de proyección
diferentes podrán utilizarse cuando existan razones que así lo
justifiquen. El razonamiento que fundamenta la decisión deberá
ser parte del informe de valoración.
La estimación del valor terminal del activo, al final del período
de proyección, se realizará, preferiblemente, mediante el cálculo
de una perpetuidad a partir del último flujo de efectivo. El
informe de valoración deberá comprender en forma clara y
explícita los criterios de estimación de la tasa de descuento de
perpetuidad, así como de la estimación de la tasa de
crecimiento. El uso de multiplicadores o de valores de rescate
para el cálculo del valor residual será permitido por excepción
cuando se considere que se justifica plenamente.
El informe de la valoración deberá indicar, en forma clara,
precisa y justificada, todos los supuestos que dan fundamento a
la valoración.
El análisis de valoración deberá incluir una sección o capítulo
dedicado exclusivamente al análisis del riesgo que permita
apreciar el efecto de cambios en las variables fundamentales de
la proyección sobre el valor teórico del activo y sobre el
rendimiento que se ha estimado. Se incluirá también cualquier
otro factor de riesgo que, según el criterio del analista, pueda
incidir en el resultado de la valoración y, consecuentemente,
sobre las decisiones de inversión.
Las valoraciones descritas en el presente apartado se encuentran
a disposición del público inversionista en las oficinas centrales
de Improsa SAFI y en la Superintendencia General de Valores.
Periodicidad de la valoración de los activos
no financieros del fondo
Mercados o bolsas en los cuales se
puede negociar la participación
Se valoran en el momento de su compra y se ajustan
anualmente
Costa Rica, Panamá, Guatemala, El Salvador y Nicaragua
4.2 Asamblea de Inversionistas
Reglas para la convocatoria
Según se establece en el Código de Comercio la convocatoria para
asamblea se hará con la anticipación de quince días antes de la fecha
señalada para la reunión.
En este plazo no se computará el día de publicación de la
convocatoria, ni el de la celebración de la asamblea. Durante este
tiempo, los libros y documentos relacionados con los fines de la
asamblea estarán en las oficinas de la sociedad a disposición de los
inversionistas. Si en la escritura social se hubiere subordinado el
ejercicio de los derechos de participación, al depósito de los títulos
de las acciones con cierta anticipación, la convocatoria se hará con
un plazo que permita a los accionistas disponer por lo menos de una
Página 29 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
semana para practicar el depósito en cuestión.
Cantidad de inversionistas necesaria
para el quórum
Mayoría requerida para la aprobación
de acuerdos en la asamblea
Las convocatorias a las asambleas se publicaran en el Diario Oficial
la Gaceta.
La Asamblea se considerará legalmente reunida en primera
convocatoria si al menos están representadas las tres cuartas partes
de los títulos de participación en circulación del Fondo de Inversión
Inmobiliario Los Crestones. De no existir quórum, la Asamblea
reunirá en segunda convocatoria una hora después y se constituirá
válidamente con cualquiera que sea el número de participantes
representados, de conformidad con lo indicado en el Código de
Comercio.
Las resoluciones sólo serán válidas cuando se tomen por más de la
mitad de los votos presentes.
Si la asamblea ordinaria o extraordinaria se reuniere en segunda
convocatoria, se constituirá válidamente cualquiera que sea a el
número de acciones representadas, y las resoluciones habrán de
tomarse por más de la mitad de los votos presentes
5. Reglas para
participaciones
suscripciones
y
reembolsos
de
5.1 Suscripciones y reembolsos de participaciones
Casos de excepción en los cuales el
fondo puede reembolsar directamente
las participaciones
De acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento General sobre
Sociedades Administradoras y Fondos , las participaciones de los
fondos cerrados podrán ser redimidas por la sociedad administradora
antes de la liquidación del fondo, si se presenta alguna de las
siguientes condiciones:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
Liquidación anticipada del fondo.
Cuando tengan lugar cambios en el régimen de inversión del
fondo, para aquellos inversionistas que deseen acogerse al
derecho de receso.
Conversión del fondo cerrado a uno abierto.
En casos de iliquidez del mercado, para lo cual se requerirá
autorización de la Superintendencia General de Valores.
Cambio de control o sustitución de la Sociedad
Administradora.
Fusión de la sociedad administradora.
Cambio en la entidad de Custodia tipo C a una entidad de
custodia tipo B.
La fusión de fondos de inversión.
Desisnscripción del fondo de inversión
En todos los casos, el reembolso se sujetará a las mismas reglas de
pago y plazo establecidas para la redención de las participaciones de
los fondos abiertos.
Mecanismo de colocación de las
participaciones
Las participaciones de este fondo de inversión podrán ser colocadas
mediante el uso del método de subasta, contratos de suscripción en
firme y colocación a través de ventanilla. Únicamente puede ser
utilizado un mecanismo para la colocación de un mismo tracto.
Improsa SAFI informará, de previo al inicio de la colocación,
Página 30 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
mediante un Comunicado de Hecho Relevante, emitido al menos con 5
días hábiles antes de la primera colocación y 2 días hábiles antes para
las colocaciones posteriores, lo siguiente: mecanismo específico que
utilizará para cada tracto, horarios de recepción de ofertas, fecha y
hora de asignación, el parámetro de asignación, el tipo de asignación,
el tracto a colocar y el plazo liquidación.
Mediante comunicado de Hecho Relevante que se publicará 1 día
hábil antes de la colocación, se informará el precio de colocación para
el mecanismo de ventanilla y el precio máximo de asignación parcial
para el mecanismo de Subasta.
En el caso que se coloque por suscripción en firme o en garantía, el
emisor comunicará por Hecho Relevante el nombre de los suscriptores,
la naturaleza y el plazo de las obligaciones de los intermediarios, el
monto a suscribir por cada uno, las compensaciones convenidas y el
precio a pagar por los valores, como máximo el día hábil después de su
firma.
Estos Hechos Relevantes serán comunicados a la Bolsa de Valores de
Panamá y a la Comisión Nacional de Valores de Panamá
•
Colocación en ventanilla:
En el caso de fondos de inversión cerrados, es una colocación por
ventanilla aquella en la que las ofertas de los inversionistas se refieren
únicamente a la cantidad que se desea comprar al precio previamente
establecido por el agente colocador. El precio de colocación se
mantendrá sin modificaciones al menos durante el horario de
recepción de ofertas de un mismo día, el cual será de al menos 3 horas
La colocación a través de ventanilla no podrá utilizarse
simultáneamente con otro mecanismo de colocación y se seguirán las
reglas que a continuación.
El precio de colocación se dará a conocer mediante Comunicado de
Hecho Relevante al menos un día hábil antes de la colocación de cada
serie.
La regla de colocación establecida es en función del tiempo de
presentación de la oferta (“primero en tiempo primero en derecho”).
Dicha regla se utilizará a todas las solicitudes recibidas durante el
periodo de recepción. El porcentaje máximo a asignar por inversionista
aplicando la regla anterior será del 1% (no puede exceder 1%
establecido en los Lineamientos Generales del Reglamento de Bolsas
de Valores). Cuando la ventanilla se mantenga abierta hasta colocar la
totalidad de la emisión, este porcentaje se referirá al monto total
disponible de la emisión y cuando la colocación se realice por tractos,
este porcentaje se refiere al tracto por colocar. Las ofertas de compras
iguales o inferiores al porcentaje máximo por asignar por inversionista
se asignarán de forma inmediata.
Las entidades comercializadores designadas, en caso de que estos
concurran, deberán remitir a la SUGEVAL y a la Bolsa Nacional de
Valores un informe sobre las colocaciones realizadas, con el contenido
y la periodicidad que determine el Superintendente, dicha remisión
será comunicada a la Bolsa de Valores de Panamá y a la Comisión
Página 31 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Nacional de Valores de Panamá
El precio de las participaciones será exhibido en un lugar visible o de
fácil acceso para los inversionistas o el agente de bolsa.
Cuando resulte un monto remanente aplicando el porcentaje máximo
por inversionista en el plazo de recepción de ofertas, la asignación de
este remanente entre los inversionistas cuya oferta de compra haya
superado este porcentaje podrá realizarse asignando montos iguales a
cada uno, respetando el monto de cada oferta de compra y hasta agotar
el remanente (asignación uniforme absoluta) o, alternativamente, con
el método de prorrateo (asignación uniforme relativa) o sea asignando
este remanente de manera proporcional al monto de la oferta de cada
participante sobre la base de los montos totales ofertados menos lo ya
asignado mediante la regla del primero en tiempo primero en derecho.
El tipo de asignación para el caso de que resulte un monto remanente
aplicando el porcentaje máximo indicado se revelará en el
Comunicado de Hecho Relevante de la colocación.
Las órdenes de compra deberán entregarse en IMPROSA SAFI ó en el
Puesto de Bolsa representante según se defina mediante comunicado
de hecho relevante. La orden de compra deberá contener al menos la
siguiente información:
•
•
Para inversionistas físicos; Nombre del Oferente,
identificación
(cédula
de
identidad/cédula
residencia/pasaporte), cantidad de participaciones a comprar,
precio de la participación, correo electrónico, teléfono, y fax,
además se deberán indicar algunos datos adicionales para la
notificación del resultado de la asignación de las
participaciones tales como: Nombre de la persona a notificar,
correo electrónico, teléfono y fax.
Para inversionistas Jurídicos; Nombre del Oferente,
identificación (cédula de identidad/cédula residencia /
pasaporte), nombre de la compañía, cédula Jurídica e indicar
el nombre del representante legal y su respectiva
identificación (cédula de identidad/cédula residencia /
pasaporte), cantidad de participaciones a comprar, precio de
la participación, correo electrónico, teléfono y fax, además se
deberán indicar algunos datos adicionales para la notificación
del resultado de la asignación de las participaciones tales
como: Nombre de la persona a notificar, correo electrónico,
teléfono y fax.
• Contrato de suscripción en firme:
Improsa SAFI, en caso de seleccionar este mecanismo de colocación
de participaciones, procederá a suscribir un contrato con una o varias
entidades autorizadas. El contrato de suscripción en firme es el
suscrito entre un emisor y el suscriptor por el cual el segundo se obliga
a comprar por cuenta propia la totalidad o parte de una emisión al
precio y en el plazo convenido entre las partes.
Improsa SAFI procederá a comunicar al mercado mediante
Comunicado de Hecho Relevante el tracto del capital autorizado a
emitir y los términos y condiciones pactados con el suscriptor con al
menos 5 días hábiles antes de la primera colocación y 2 días hábiles
antes para las colocaciones posteriores. La entidad o entidades
Página 32 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
suscriptoras en firme podrán realizar la colocación una vez la emisión
se encuentre suscrita y pagada, y se realizaran en el mercado
secundario de mercados inscritos. En todo caso, dichas entidades
contractualmente deberán comprometerse a cancelar por cuenta propia
la totalidad del tracto de la emisión pactado y cancelar la totalidad del
importe resultante en la fecha estipulada, así como cumplir con los
principios que señala el Reglamento de Oferta Pública vigente a la
fecha, sobre todo en relación al principio de distribución equitativa y
acceso del inversionista a la emisión, lo cual podría aplicarse en la
cartera de clientes del suscriptor, sin perder de vista que los títulos de
un Fondo de Inversión Inmobiliario poseen la condición de oferta
pública restringida. Los suscriptores informarán la rueda del mercado
secundario, así como las condiciones aplicables (fecha de negociación,
tracto a colocar y plazo de liquidación) mediante un comunicado de
Hecho Relevante 5 días hábiles antes de la fecha de la negociación de
cada tracto para las primeras colocaciones y con al menos 2 días
hábiles antes para colocaciones posteriores. Además, deberán indicar
si la oferta de los valores se dirige únicamente a sus clientes.
En el caso de que así se disponga, los suscriptores deberán solicitar la
autorización a la Bolsa Nacional de Valores S.A. para realizar las
operaciones fuera de rueda.
• Subasta:
La colocación se realizará en una o varias subastas en el domicilio de
la entidad comercializadora Improsa Valores Puesto de Bolsa, S.A.
con cita en San José, avenida primera, calles central y segunda,
edificio Grupo Improsa. Los parámetros para la asignación de las
ofertas podrán ser precio ofrecido o precio de corte. Improsa SAFI
únicamente puede declarar desierta la colocación si todas las ofertas
tienen un precio menor al precio máximo de asignación parcial. En
ningún caso, Improsa SAFI aceptará ofertas de precio inferiores al
valor del activo neto por participación vigente a la fecha de la subasta,
salvo que la asamblea de inversionistas del Fondo de Inversión
Inmobiliario haya brindado su autorización respectiva. Dada la
naturaleza del Fondo de Inversión de Inmobiliario y el mercado al que
este se orienta, Improsa SAFI ha optado por contemplar en el
prospecto del Fondo de Inversión de Inmobiliario que el método de
asignación en la subasta sea el método por precio ofrecido. En caso de
que haya más de una oferta al precio de corte, la asignación de los
montos debe realizarse asignando montos iguales a cada una,
respetando el monto de cada oferta y hasta agotar el remanente
(asignación uniforme absoluta) o, alternativamente, asignando este
remanente de manera proporcional al monto de la oferta de cada
participante con respecto al monto total de ofertas, con el método de
prorrateo (asignación uniforme relativa). El tipo de asignación cuando
haya más de una oferta al precio de corte, se revelará en el
Comunicado de Hecho Relevante de la colocación.
El emisor establecerá un precio máximo de asignación parcial. En el
caso de que sea por precio, solo puede asignar una cantidad o monto
menor al previamente ofrecido con un precio de corte igual o menor al
precio máximo de asignación parcial. Adicionalmente, el precio de
corte puede ser mayor al precio máximo de asignación parcial
únicamente si el emisor asigna una cantidad o monto igual o mayor al
previamente ofrecido.
El precio máximo de asignación parcial, así como el monto o la
cantidad a colocar, se podrán modificar mediante Comunicado de
Página 33 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
Hecho Relevante al menos 3 horas hábiles antes de la subasta.
El emisor podrá establecer la condición de que únicamente se
recibirán ofertas de compra parciales, en cuyo caso dicha condición se
establecerá en el Comunicado de Hecho Relevante de la colocación.
La liquidación se efectuará en T+1.
Improsa SAFI procederá a seleccionar discrecionalmente el
mecanismo de colocación de títulos de participación del Fondo de
Inversión Inmobiliario por razones, tales como, pero no limitados, de
oportunidad, eficacia y eficiencia en la colocación de cada emisión,
condiciones de mercado, siempre en beneficio de los señores
inversionistas que formen parte de la clientela del Fondo,
Adicionalmente Improsa SAFI procederá a comunicar el precio
máximo de asignación parcial de los títulos de participación del
Fondo, mediante comunicado de Hechos Relevantes con 1 día de
anticipación a la colocación.
5.2 Distribución de beneficios periódicos
Periodicidad de
distribución
Fecha de corte para
determinar inversionistas
con derecho a recibir los
beneficios
Fecha de pago de los
beneficios
Determinación del
beneficio a distribuir
Trimestral
El pago de los rendimientos a los inversionistas se realizará dentro de los 30 días
hábiles siguientes al respectivo corte contable, y serán beneficiarios de dicho pago
aquellos inversionistas que se encuentren acreditados como propietarios de títulos
de participación del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones al cierre del
trimestre en el libro oficial que, para tales efectos, administra Improsa SAFI.
Los beneficios se distribuyen 30 días hábiles posteriores al cierre trimestral. El
Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones realiza el corte trimestral al final
de los meses febrero, mayo agosto y noviembre.
Distribución de los beneficios netos: El Fondo reparte los beneficios netos
producto de alquileres sobre propiedades arrendadas, intereses y dividendos sobre
valores adquiridos, con una periodicidad trimestral, luego de rebajar los gastos
corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del Fondo, y aquellas reservas
que Improsa SAFI haya constituido dentro del Fondo y con cargo a sus ingresos
corrientes, para destinarlos a reparaciones, mejoras o el mantenimiento de los
activos inmobiliarios del Fondo. El pago de los rendimientos a los inversionistas se
realizará dentro de los 30 días hábiles siguientes al respectivo corte contable, y
serán beneficiarios de dicho pago aquellos inversionistas que se encuentren
acreditados como propietarios de títulos de participación del Fondo de Inversión
Inmobiliaria Los Crestones al cierre del trimestre en el libro oficial que, para tales
efectos, administra Improsa SAFI.
Devolución del capital pagado en exceso: En el proceso de colocación de títulos de
participación en mercado primario, de conformidad con los mecanismos descritos
en el presente prospecto, los inversionistas cancelan un precio que es el valor del
activo neto por participación. Dado que dicho valor permite el reconocimiento
monetario por parte del inversionista, entre otros aspectos, de los rendimientos
generados por el Fondo y el valor en libros actualizado de sus activos
inmobiliarios, a la fecha en que el inversionista procede a realizar la suscripción de
nuevas participaciones, los inversionistas cancelan además del valor facial del
título de participación una suma adicional de dinero por dicho concepto que se
denomina capital pagado en exceso. Por consiguiente, las sumas recaudadas por
este motivo durante el trimestre, integran también el patrimonio neto de los
inversionistas, y forman parte de las sumas distribuibles entre los inversionistas
Página 34 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
que integran el Fondo en la fecha de cierre de cada trimestre, sumas que serán
pagaderas treinta días hábiles después, en la proporción que a cada uno
corresponda, según conste en los estados financieros. Serán beneficiarios de dicho
pago aquellos inversionistas que se encuentren acreditados como propietarios de
títulos de participación del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones al cierre
del trimestre en el libro oficial que para tales efectos administra Improsa SAFI.
Distribución de las ganancias de capital netas de impuestos producto de la venta de
bienes inmuebles: con una periodicidad trimestral el Fondo de Inversión
Inmobiliaria Los Crestones repartirá el 100% de las ganancias producto de la venta
de inmuebles del Fondo, si las hubiere. La ganancia de capital será distribuida de
manera uniforme y proporcional en los cuatro siguientes trimestres, contados a
partir de la fecha en que se materializó la ganancia de capital. Dicho pago se
llevará a cabo en cada fecha de pago de rendimientos. En caso de que los pagos a
realizar por concepto de distribución de las ganancias de capital realizadas por
venta de inmuebles, conforme a lo dispuesto en la presente política, se prolonguen
al siguiente ejercicio económico anual, Improsa Sociedad Administradora de
Fondos de Inversión deberá haber cancelado a más tardar el 31 de marzo del
siguiente ejercicio fiscal en el que se realizó la venta del inmueble, la totalidad de
la ganancia de capital, si la hubiere. Serán beneficiarios de dicho pago aquellos
inversionistas que se encuentren acreditados como propietarios de títulos de
participación del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones, al cierre de cada
periodo trimestral, en el libro oficial que para tales efectos administra Improsa
SAFI
Según lo estipulado en Reglamento General Sobre Sociedades Administradoras de
Fondos de Inversión y como se indico en el apartado Metodología para la
valoración de los inmuebles del fondo de inversión de este prospecto, se deberá
constituir una reserva en las cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al
monto de las pérdidas o ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el valor
razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución
entre los inversionistas, hasta que se haya realizado la venta o disposición del
bien inmueble
Se entenderá por ganancias la diferencia entre el precio de venta del inmueble
respecto al valor registrado en la contabilidad del Fondo en ese momento.
6. Comisiones y costos
6.1 Comisión de administración y costos que asume el fondo
Comisión de
administración
máxima
Costos que
asume el fondo
de inversión
De conformidad con la regulación vigente y las normas contenidas en el presente prospecto, la
Junta Directiva de Improsa SAFI podrá fijar mediante acuerdo firme, como comisión
exclusivamente de administración del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones, hasta un
máximo del 2.50% anual sobre el valor de activo neto del Fondo, la cual se calcula
diariamente y se cobra mensualmente. La comisión se aplica con carácter general a todos los
inversionistas del Fondo y su importe exacto, dentro del límite máximo establecido en el
prospecto, no puede variarse en plazos inferiores a un mes. El porcentaje de comisión inicial
ascenderá a un 2.00 % anual sobre el valor del activo neto del Fondo, y las sucesivas
modificaciones deben hacerse públicas mediante un Comunicado de Hecho Relevante en
forma previa a su entrada en vigencia.
Los gastos corrientes en los que el Fondo de Inversión puede incurrir, dada su especialización
inmobiliaria, son:
• Gastos Ordinarios de Operación:
Página 35 de 40, Prospecto del Fondo de Inversión Inmobiliaria Los Crestones
1.
Honorarios de auditores externos del Fondo.
2.
Impuestos territoriales y municipales de los inmuebles del Fondo.
3.
Seguros de cobertura general (incendio, rayo, terremoto, inundación y otros
que requieran los inmuebles del Fondo).
4.
Peritazgo y valoraciones a las propiedades.
5.
Servicios de Custodio de los activos financieros del Fondo así como de los
títulos de participación en circulación.
6.
Gastos financieros fruto del apalancamiento autorizado, de conformidad con
la regulación vigente en la materia y los acuerdos que sean adoptados por la asamblea
de inversionistas del Fondo.
7.
Honorarios a asesores legales, inmobiliarios y financieros.
8.
Publicidad del Fondo de Inversión, y de los bienes inmuebles que integren su
portafolio de activos.
9.
Gastos de organización de asamblea anual y de asambleas extraordinarias de
inversionistas.
10.
Servicios de recolección de basura, y alumbrado público correspondientes a
los inmuebles del Fondo.
11.
Servicios públicos, tales como, pero no limitados a, luz, agua, teléfono,
servicios de conexión a través de Internet, según corresponda de conformidad con lo
dispuesto en los contratos de arrendamiento que suscriba el fondo con sus inquilinos.
12.
Mantenimiento físico de los inmuebles y remodelación de los locales para su
arrendamiento a nuevos inquilinos.
13.
El importe del personal contratado para prestar los servicios de
administración de la propiedad o bien inmueble, el cual será asumido por la Sociedad
Administradora y luego trasladado al Fondo, según las horas hombre de su personal
que haya asignado en función de los planes y programas de mantenimiento
ejecutados.
14.
Los costos directos e indirectos de los materiales de construcción,
suministros y herramientas, así como los costos de transporte de dichos materiales,
suministros y herramientas, necesarios para la ejecución de los planes y programas de
mantenimiento preventivo y correctivo previstos por inmueble, de conformidad con
los presupuestos aprobados.
15.
Los honorarios de los contratistas que han prestado servicios de
remodelación o reparación de los bienes inmuebles, de conformidad con los
presupuestos aprobados.
16.
Impuesto sobre ventas en los casos en que la legislación vigente lo demande.
17.
Elaboración de anteproyectos y planos constructivos para las remodelaciones
de los locales para su arrendamiento o a nuevos inquilinos, o que los inquilinos
actuales de los bienes inmuebles propiedad del fondo lo requieran, siempre en
aquellos casos en que la legislación aplicable lo demande para efectos de la obtención
de permisos municipales se refiere.
18.
Estudios preliminares de proyectos de inversión de bienes inmuebles.
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19.
Estudios topográficos.
20.
Estudios de Impacto Ambiental.
21.
Gastos de segregación de propiedades.
22.
Gastos de sometimiento a régimen de condominio.
23.
Permisos de construcción a nivel municipal requeridos para efectuar
procesos de remodelación y reparación de los bienes inmuebles en cartera.
• Otros gastos extraordinarios a cargo del Fondo
1.
Comisiones a corredores de bienes raíces.
2.
Gastos de traspaso a cargo del Fondo en transacciones de compra y venta de
inmuebles.
3.
Costos de litigios y gastos legales por defensa del Fondo.
4.
Gastos de reestructuración de los pasivos del Fondo.
Improsa SAFI cuenta con los sistemas de información, procedimientos y estructura
administrativa suficientes para ejercer un adecuado control de la asignación del gasto de
mantenimiento de los bienes inmuebles, según el fondo de inversión al que dichos bienes
inmuebles pertenezcan. Improsa SAFI seguirá, como corresponde, una estricta política de
asignación del gasto de mantenimiento según los planes, programas y presupuestos de
mantenimiento que emprenda en cada uno de los bienes inmuebles que integren las distintas
carteras que administre.
6.2 Otras comisiones
Comisión de
entrada
El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones no aplica cobro de comisiones de
entrada.
Comisión de salida
No hay comisiones de salida pues el Fondo no redime participaciones. Sin embargo se
anticipa que, al vender las participaciones del Fondo en el mercado secundario de las bolsas
de valores, los intermediarios bursátiles usualmente cobran una comisión por dichas
transacciones, que es variable y negociable entre las partes.
7. Información a los inversionistas
7.1 Información periódica que los inversionistas pueden consultar
LUGARES PARA CONSULTA O
MEDIOS PARA DIFUSIÓN
TIPO DE INFORMACIÓN
Estados de Cuenta
PERIODICIDAD
Mensual
Enviados en forma mensual al
inversionista ya sea vía correo
electrónico, a los custodios o envío
físico.
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Trimestral
www.sugeval.fi.cr /
www.improsa.com
Inmediatamente después de
su conocimiento
www.sugeval.fi.cr /
www.improsa.com
Calificación de Riesgo
Semestral
www.sugeval.fi.cr /
www.improsa.com
Estados financieros mensuales no auditados de
la SAFI y sus fondos
Mensual
www.sugeval.fi.cr /
www.improsa.com
Informes Trimestrales
Hechos Relevantes
Estados financieros auditados de la SAFI y sus
fondos
Reporte de la composición de la cartera de los
fondos
www.sugeval.fi.cr /
www.improsa.com /
Anual
www.sugeval.fi.cr
Quincenal
Reporte de comisiones de administración,
valor del activo neto del fondo, valor de la
participación y rendimientos del fondo
www.sugeval.fi.cr /
www.improsa.com
Diario
Valoraciones Periciales y financieras
Anual
Oficinas de Improsa SAFI
7.2 Régimen fiscal que le aplica al fondo
El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: “Los rendimientos que reciban los Fondos
de Inversión provenientes de la adquisición de títulos valores, que ya estén sujetos al impuesto único sobre
intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley Nº 7092, de 21 de abril de 1988, o que estén exentos de
dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible,
previsto en la misma ley citada.
Los rendimientos percibidos por los Fondos de inversión provenientes de títulos valores u otros activos que
adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a un impuesto
único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base imponible será el monto total de la renta o
los rendimientos acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del Fondo de inversión.
Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del Fondo, estarán sujetas a
un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base imponible será la diferencia
entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de dicha transacción.
Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calcularán con el método de
declaración, determinación y pago a cargo del Fondo de inversión, con un período fiscal mensual y se regirán por
las siguientes reglas:
a)
La declaración jurada deberá presentarse dentro de los primeros diez días hábiles del mes siguiente a
aquel en que se generaron los rendimientos o las ganancias de capital gravadas, plazo en el cual deberán
cancelarse sendas obligaciones tributarias.
b)
Estos impuestos serán administrados por la Dirección General de Tributación Directa. El Poder
Ejecutivo queda autorizado para reglamentar dichos impuestos, incluidos los métodos técnicamente aceptables de
revaluación de activos.
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c) Los Fondos de inversión estarán exentos de los impuestos de traspaso aplicables a la adquisición o venta de
activos. Asimismo, no estarán sujetos al impuesto al activo de las empresas, previsto en el artículo 88 de la Ley
Nº 7092.
d) Los rendimientos, dividendos y ganancias de capital generados por las participaciones de los Fondos de
inversión estarán exonerados de todo tributo.
8. Información sobre la Sociedad Administradora y su
Grupo Financiero
8.1 Información sobre la Sociedad Administradora
Direcciones
Grupo financiero al que
pertenece
Principales accionistas
Representante legal
Domicilio: San José, San José, Avenida Primera, Calle Central y segunda,
Edificio Grupo Improsa.
Teléfono: 2284-4000, Fax 2290-6556 Apartado postal No 588-2120 San
Francisco, Goicochea
Correo electrónico= safi@improsa.com
Página Web = www.improsa.com
Grupo Financiero Improsa S.A.
El Grupo Financiero Improsa, S.A. es el único socio de Improsa S.A.F.I., S.A. al
poseer el 100% del capital social, esta composición accionaria de la sociedad
administradora fue autorizada, por parte de la Superintendencia General de
Valores, mediante resolución SGV-R-305 con fecha del 28 de Junio del 2001.
Ejercen la representación judicial y extrajudicial de Improsa SAFI y son
apoderados generalísimos sin límite de suma pudiendo actuar en forma conjunta
o individual:
• Marianela Ortuño Pinto, Presidente del Grupo Financiero Improsa
• Mauricio Bruce Jiménez, Vicepresidente
• Jaime Ubilla Carro, Gerente General.
Poder General limitado
•
José Rodríguez Sánchez.
Estructura organizacional
Jaime Ubilla Carro
Gerente General
Nombre de cada miembro
Junta directiva
Marianela Ortuño Pinto
Mauricio Bruce Jiménez
Víctor Watkins Parra
Carlos Montoya Dobles
Vacante
Fernando Vargas Cullell
Mercedes Deshon Mantica
Franco Naranjo Jiménez
Arnoldo Camacho Castro
Cargo
Presidente
Vicepresidente
Secretario
Tesorero
Vocal Uno
Vocal Dos
Vocal Tres
Vocal Cuatro
Fiscal
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Nombre de cada miembro
Marianela Ortuño Pinto ( Experiencia en el campo
de las inversiones y en temas financieros bancarios)
Presidente del Grupo
Financiero Improsa
Ana Arias Barrantes (Experiencia en desarrollo de
proyectos inmobiliarios)
Gerente Financiero de
Inmobiliaria
Vivicom.
Miembro Independiente
Max Fischel
(Experiencia en empresas de
Fabricación, comercialización, construcción ,
distribución etc)
Presidente de la Junta
Directiva de Concreto
Industrial S.A. y director
de La Junta Directiva de
Constructora
MECO
S.A.(miembro
independiente)
Presidente honorario de
la
Cámara
de
la
Construcción
y
es
Expresidente de la Unión
de Cámaras de la
Empresa
Privada
(miembro independiente)
Jaime Molina Ulloa (Posee una amplia experiencia
en el mercado de bienes raíces y de la construcción)
Comité de inversión
(cargo)
8.2 Otras compañías o profesionales que prestan servicios al fondo
Improsa SAFI:
Deloitte & Tourche. Barrio Dent, San Pedro, 3667-1000 San José, Costa Rica
Tel:(506)2246-5000,Fax:(506)2246-5100
anjimenez@deloitte.com | www.deloitte.com
Auditor Externo
Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones :
Despacho Lara Eduarte, S.C, Miembros de Horwath Internacional. CPA a cargo:
Lic. Juan Carlos Lara P. # 239 calle 11 San José Costa Rica. Apartado Postal
7107-1000 San José – Costa Rica. Teléfono (506) 2221-4657. Fax: (506) 22338072.
Asesores Legales
Asesores legales, analistas
internacionales y otros
profesionales
Bufete Castro Garnier & Asociados. Abogado a cargo: Lic. Álvaro Emilio
Castro. Barrio Escalante. De la Iglesia Santa Teresita, 200 metros este y 100
metros al sur. Apartado Postal 775-1000. Teléfono (506) 222-19-19. Fax (506)
222-14-30.
8.3 Administración de conflicto de intereses
Políticas sobre conflicto
de intereses e
incompatibilidades
Las políticas de conflicto de intereses e incompatibilidades fueron aprobadas por
la Junta Directiva el 23 de noviembre del 2009 y se encuentran en el Código de
Buen Gobierno Corporativo el cual puede consultarse en el sitio Web
www.improsa.com en la sección de información corporativa.
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