PROBLEMATICA DEL BOLETO DE Enmes'ro hrmonvccrón AL m DE COMPRAVENTA MAmo SOLANILLA‘ ANÁLISIS el presente trataremos las dificultades ensayo que la conocida en el tráfigura del boleto de compraventa la inseguridad así, develaremos jurídica en materia de oompraventas de inmuebles, tema una sociedad para cuyos aspiran componentes económien una situación gran mayoría a establecerse ca firme que otorgue la posibilidad de aspirar a un mejor nível de vida. Desde la antigüedad, el hombre aspiró a la riqueza inmobiliaria, siendo ésta la forma de dar mayor seguridad al ser el prohumano abordar familiar. Sin intentar y su núcleo ceso la Edad en histórico de la pro iedad, recién Moderna, o naciosin de su raza, sangre cualquier individuo Tan una nalidad. pudo adquirir sin trabas porción de tierra. nuestros importante fue este tema que constituyentes de 1853 dedicaron de propiedad, y al Derecho un artículo entero nuestro Código Civil aseguró el carácter perpetuo y .casrabeoluto del Derecho real de dominio.l Así, la inmigracnón italiaEn causa fico inmobiliario; existe esencial que éste en su Sistinción tro ‘Fallocido muerde. l trágcamonte en Zorraquín Becú, Ricardo, 153, Parrot. Buenos Aires. 1988. fecha Hablar-ia 11 de del julio de Derecho 1993. Sea Argentino, ésta nues- T. II, n' 196 LECCIONES Y ENSAYOS de fines del siglo na, países europeos española y de otros trabajó duramente para pasado y principios del presente de los duros la “casa propia”. El fruto trabajos y el comprar deseo de prosperidad del ferviente posibilitaron ese sueño se transmitió a sus y el sueño inmigrantez; hijos y a sus nietos. aquí surgió el problema: los valores de los inmuebles el inpor lo que no se podía vender otro más grande. Es casa o un inmueble de valor los mayor que pudiera satisfacer cualquiera, deseos de prosperidad de estos hombres cuyo arraigo era ya una definitivo, era necesario y sigue siéndolo, realizar operasencilla: ción que a simple vista nos puede parecer Se da una suma de dinero es una del que parte precio de modo se reserva la futura el inmueble y de ese compraventa, con un Mientras tanto, se vende el inmueprecio establecido. ble que se tiene, y cuando de aquella venta se obtiene el resto el del precio debido, se procede a “comprar” definitivamente otorgándole el pertinente instrumento que ordena Y —y eran son- altos muy mueble que ello que por se tenia luego, comprar para poder 'cambiar una para por otro Ïmlnueble a ‘ ey. Pero la operación que a primera vista parece simple y practica no lo es tanto. ¿Qué seguridad brinda el acto de dar ese porcentaje del precio de la compraventa? ¿Qué seguridad del de que la vendedora va a aceptar la cancelación a escriturar? y no va a negarse ¿Qué seguridad se tiene de las operaciones el dueño del y actos que puede realizar inmueble en el plazo que transcurre la operación desde cial hasta el negocio definitivo? Y así pueden nombrarse se tiene precio otras Consecuencia para con jurídicas inseguridades numerosas lución. forzó mente de esto poder que tiene progresar, que es que exigen que el hombre puede soportar que encontrarse una deuda es víctima de una defraudación, con que ya vendió da original y no tiene lugar para él y su familia, inmueble a otros que compró ha sido vendido que tran en 2 damiento. Sin su misma embargo, Conforme una tanto so- se su vivien- con se que encuen- situación, etcétera. mucha inmigración Zorraquín Becú, op. no tuvo otra cit., n" 145. es- repentinaajena, con que opción que el arren- el mvos Estos eventuales problemas 191 agudizan cuando la ley es inmobiliarias, y exige deterde no cumplirse. pueden "cen y consigan así un mejor posibilitar que derecho, en detrimento de aquel que fue sorprendido en su buena fe (buena fe en sentido común, no jurídico, concepto al cual luego nos referiremos). rígida en minathe cuanto a tramites sí los ue. re Es por ello que ensayaremos detallando las distintas realizan y los eventuales pro cas propondremos determinadas tivas. Pasos mimos AL se transmisiones registrales otros comas-ro ns COMPRAVENTA (Escarrmu) El contrato de estas acerca problemáti- raciones se que usualmente lemas que pueden ocurrir, y soluciones que estimamos posi- mmonmam \ de compraventa requiere escritura Para poder explicar todas las tratativas preliminares al de compraventa debemos definir este inmobiliaria, el contrato de com reventa de un inmueble no es sólo de as partes se aquel por el ue una obliga a transferir a otra la de un inmueble, obligandose esta última a recibirla en dinero (art. 1323, y pagar por ella un precio cierto Cod. Civil), sino que además requiere el cumplimiento de un contrato último: propieüad acto formal. El requisito formal es la escritura pública exigida por el artículo 1184 del Código Civil ara toda la transmisiónde n hechos en escritura De ser inmuebles, el cual establece: pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta tuuieren Pública: 1) Los contratos que por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo, o alguna o traspaso de deresobre los mismos, obligación o gravamen chos reales sobre inmuebles de otro;...". Es verdad el acto que de realizarse por instrumento pricon firma certificada vado, aun por escribano público,esto la escritura lleva consigo la obligación de realizar ública, peCl11 Cód. ro no queda concluido como tal el contrato 5, (art. vil). De faltar la escritura pública, el acto es sin duda un con_ 198 LECCIONES trato“, pero te requiere cual es un no por el contrato cualquier tipo inscripto. tar Y ENSAYOS de compraventa de inmuebles. Esescritura pública, lo la forma más eficiente evipara acerca de la validez del y eficacia imposición legal la una acierto, ya es que de dudas título Existe también en la Ley de Registro 17.801 un requisito antes de autorizar las escricumplir los escribanos que deben El artículo 23 de dicha turas. ley establece que “ningún escrio funcionario documentos de público podrá autorizar o cesión de derechos transmisión, constitución, modificación reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto en el registro, así como la certificación expedida a tal efecto oficina en la que se consigna el estado por dicha jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas”. Así, la Ley de Registro impone una obligación al notatraslativa rio, de carácter de registral, previa a la escritura dominio. bano cuanAhora, debemos qué es lo que ocurre preguntarnos el do el notario no a la vista cumple su deber. Si omite tener título inscripto en el registro, puede ocurrir que esté otorganno eS tal. Por el do un vendedor acto de venta que por un de nemo plus iuris (art. 3270, Cód. Civil), al adqui‘rente “no podrá transmitírsele un derecho más extenso sobre ese no inmueble”, máxime cuando cumple con los requisitos establecidos ley (citado art 23 de la ley 17.801), por la misma de buena fe. Nos atrey no puede configurarse una situación vemos ni siquiea decir otorgado por el escribano que el acto ra alcanza la categoría de nulidad, sino que debe calificárselo dentro de la moderna ya que ni categoría de la inexistencia,4 esenciales de cualquier acto (en siquiera tiene los elementos el caso del consentimiento del sujeto). principio Pero puede ocurrir que el escribano omita tener a la visw Jurídica T. II, n" ll. Biblioteca Lafaille, Héctor, Cursa de contratos, Argentina, Buenos Aires, 1928. Gatti, Edmundo y Alterinj, Jorge H., Prehorizontalidad de compraventa, La Ley, 1981, p. 17. Ver también y boleto Aires. Rocco, Emma Adelaida, El boleto de compraventa, Astrea, Buenos es el reflejo de 1982, quien hace hincapié en que el boleto de compraventa un acuerdo de voluntades en los términos del art. 1197 del Cód. Civil. 3 4 res, 85 en Ver Cifuentes, 1986; y su voto en L.L., 1985-0-333. Santos, Negocio jurídico, la sentencia de la Cám. Ain? 305, Astrea, Buenos Nac. Civ. Sala C de] 26-III- enanos 199 el título, y el vendedor ta sea el verdadero titular registrado a non constituyéndose una venta domino. En este caso, el será completamente válido, toda vez que el requisito lees una imposición al notario, y no a las partes (además de que no esté prevista la sanción de nulidad). La obligación impuesta lo esta a fin de obtener una mayor seguridad jurídica. Asimismo. el escribano puede no solicitar los certificados artículo 23 de la ley 17.801. En la práctica que elige el citado no acto gal del certificado de dominio del proy de inbibiciones El acto sera completamente válido, pero no gozará esos prioridades certificados que otorgan del respecto de inscripción del nuevo título. Así. al llegar la escrial registro. el nuevo titular del dominio deberá soportar eventuales embargos. hipotecas, etcéteraS. Y de haberse otorel vendedor gado el acto encontrándose inhibido de la disposición de sus el nuevo titular bienes. deberá so ortar los actos de ejecución de los acreedores del vendedor, asta la concurrencia del valor del bien transmitido. Se llega a estas conclusiones a través de la interpretación armónica de los artículos 17. 19 y 25 de la Ley de Registro 17.801. Es importante destacar de que el nuevo tituque en caso lar transmita el bien a otro adquirente, y así sucesivamente, todos deberán soportar, por aplicación del principio del artículo 3270 del Código Civil, las cargas el consigo que lleva en la protección que da la inmueble, y no podrán escudarse ley a los terceros adquirentes de buena fe (arts. 1051 y 3430 del Cód. Civil reformados por la ley 17.711); toda vez q_ue el vicio de su antecesor se les transmite no hasta tanto del surja u registro en esa transmisión que los acreedores otros terceros han sido completamente desinteresados, se extinguió su derecho, vg'r. por prescripción, o caducó la medida protectora de sus derechos. De más está decir laue se encuentra en todos los casos tente la responsabilida civil de los escribanos, ya que el conflicto que se plantea se debe a la omisión de un deber legal trata se pietario. de las tiempo tura 5 un y Esto darncho, derecho siga. es y así no ¡mobiliario la porque constitutiva. registración on Ver Coghlan, registral, Abolodo-Pemt, nuestra ley es Antonio R, Buenos Aires, declarafiva gala-al de del 1991. ps. 165 200 LECCIONES tienen dad con 909 del resarcir a las partes sión; responsabilidad con Y ENSAYOS los notarios (art. 23, ley 17.801). Así, de conformila correcta interpretación de la excepción del artículo tendrán el leno deber de Código Civil, los escribanos que los daños del acto ésta omiproducidaos por su agravada, ya que en el una confianza especial “... suponen el escribano contrato entre las partes” (art. 909, Cód. Civil). se De todo lo expuesto, puede llegar a las siguientes conclusiones: privado, aun con firma certicualquier docuniento de compravenficada por escribano público, no es un contrato el requisito de escritura ta inmobiliaria pública (lo por faltar dice el art. 1185, Cód. Civil). en un documento Tampoco lo será si, a pesar de constar registrado por algún régimen privado, el acto se encuentra especial (como el de las leyes 14.005 o 19.724), toda vez que en esas mismas (títuleyes se prevé la posterior escrituración lo perfecto de la compraventa). Y respecto de toda escritura que pública de compraventa se halla otorgada sin vista del título o sin previos certificados como lo ordena la ley (art. 23, ley 17.801), ésta podrá ser insno en el de la Registro podrá cripta Propiedad Inmueble, pero ser derecho tiene cuyo oponible a terceros inscripción antenor. de Contrato de CompravenDefinido que fue el concepto Inmobiliaria a todos los pasos prequeda pues referirnos Y es en esvios a la escritura del dominio. pública traslativa tas etapas donde nos encontraremos con todas las diferentes problemáticas que pueden ocurrir. ta a) Actos previos al contrato de compraventa inmobiliaria Una modalidad clásica inmobiliaria en la compraventa la venta ad referendum los corredodel dueño que realizan inmobiliarios. Esta “venta” es el acto por el que un sujeto una suma de dinero pretende ser comprador entrega que es res (porcentaje de determinado. rio, al dueño . lizar un un o un precio) a un corredor, ofertando un contrato El corredor realiza la oferta, como intermediade la cosa, que podrá proceder a aceptarla y reao de compraventa (que puede ser el contrato a ello. La suma de dinero, porcentaje negarse contrato boleto), muros 201 del precio ofertado. constituye una reserva por la que el corredor se compromete a no intentar el negocio con otro más que el proponente. hasta tanto el dueño se pronuncie por la aceptación o desecha la oferta, o hasta tanto venta un plazo que pactan el corredor y el proponente. Dentro de este concepto dejamos claro que la oferta de contrato entre las partes no la realiza el vendedor, sino el pretendido comprador. El corredor no es parte del negocio, sino sólo un intermediario imparcial. Consecuencia de lo ex uesto es la venta ad que realizada referendum -de inapropia retende denominación—. el que ser de a oferta comprador (proponente) no uede retractarse la haya aceptado. Tamque realizó luego de que el bién, el dueño de la cosa puede no aceptar la oferta. y no estará obligado al pago de indemnización alguna, ya que todavía no De no aceptar el dueño la oferta, e] hay contrato. corredor restituir-á el monto de dinero del precio -porcentaje ofertadoque le entregó el pretendido comprador. Ea importante decir que la restitución de ese porcentaje el precio no se produce como de la falta de consecuencia aceptación. ya que la oferta de la que hablamos puede producirse sin necesidad de pago alguno: no se paga ofertar. para La restitución de ese porcentaje consecuense produce como cia de otro ad referennegocio que lleva implícito la venta dum: la reserva. Este es el acto or el que se pide prioridad en un un determinado leva corredor, pnondad negocio que determinado que se tiene por un tiempo. y or la que se ensuma de dinero en trega una concepto de a elanto de lo que el en percibirá el corredor concepto de comisión, si se realiza vengedor negocio jurídico proyectado. Es es por parte de ello que el corredor debe si su eventual comisión frente ya que si no se estaría sa‘. La ganancia del corredor ción del negocio, y es por ello la camente si logra concretar Definido ° Ver el monto Llambíaa, J que e Ver Civil también restituir no se suma. esa el realiza enriquemmiento un que negocio, cau- sm a la beneficm subordinada obtendrá realizauni- ese operación. da se en concepto Rafl'o Joaquín. El:th fael A., Compendio de l'rflt. Bueno. Aires. 1976. a está que - Benegas, Obligaciones, Reuónico, de reserva, Patricio nm. Buenos y Sanet, 1315, 1.318a1953. Air“. es RaPe- 202 LECCIONES importante decir ta de precio, ya que que ésta no no Y ENSAYOS seña constituye puede haberla en alguna, acto un que ni cuen- todavía no debe realizarse de Entonces, la restitución conformidad con el régimen del artículo 1202 del Código Cihubo arrepentimiento. No se vil, ya que en ningún momento de algo que no se aceptó. Por tanto, la puede arrepentirse no contrato. es restitución debe serlo del monto de reserva. Claro que si se diera tre las partes, el corredor‘tendría 111, Cód. Com.)7. total de lo dado en concepto a la negociación ena su comisión (art. principio derecho venta ad surge que la denominada referendum no es venta alguna, a pesar de su denominación, uno oferta de sino que lleva implícitos dos actos: que es una un pretendido comprador, el que deberá regirse por los artículos 1148 y siguientes del Código Civil. Y otro, que es un entre el pretendido comprador y el correnegocio de reserva dor (agente, en del art. términos 1151, Cód. Civil), que deberá regirse por el Código de Comercio (arts. 96 y concs.). De todo b) Fin de los lo expuesto, actos unilaterales: El boleto La aceptación de la oferta de notificación y consiguiente Desde esaceptación al proponente perfecciona el contrato. te momento no hay más actos unilaterales recepticios, sino a haber un acto bilateral, un contrato, que pasa ya que surge la de un en que da. acuerdo de voluntades Deben ser contados la aceptación por Generalmente esta (art. los casos 1137, Cód. Civil). inmobiliarios de negocios parte del dueño se halla documentaveretapa de la negociación se realiza la oferta esté en casi todos los casos instrumentada. El proponente sólo va a tener seguridad de la de firmarse el boleto, ya que en ese aceptación al momento instante el vendedor ratifica su anterior aceptación verbal por medio de un acto escrito. balmente, 7 a Dejamos pa de una comisión tirara el o pesar a de las de que salvo que en caso de que el negocio dos partes, el corredor inmobiliario íntegra (art. 111, Cód. Com.). Sería el arbitrariamente, negocio al corredor recibido plazo otorgado, y el corredor ya hubiere comprador. ceso antes una se no realice por cula su derecho reel vendedor del vencimiento por parte de un tendrá en que del oferta menos 203 Elboletoesuncontrawentrelaspartea,peronoesel de compraventa como inmobiliaria, ya 'jimos. por el requisito de forma del artículo 1 184 del Código Civil. El boleto es una de escriturar.a a cuya firma promesa suele entregarse el 30% del valor de lo que aproximadamente será el precio de la compraventa. Con lo cual aquí comienza la falta de seguridad jurídica del comprador. En cambio, el vendedor puede disponer del bien, máxime cuando todavía conserva la posesión. Así nos encontramos frente a una situación inestable poco equitativa, y altamente contrato faltar peligrosa. El boleto de compraventa se suele complementar con moel día en que se procederá a escriturar, el esdalidades. como cribano designado, el reparto de gastos de la escritura, impuesSe establecen en tos, etcétera. algunos casos, pactos comisarios de resolución del boleto si el comprador no paga el precio olas cuotas del precio, cuando se pacta esa forma de pago. También se convienen cláusulas penales de intereses. y. graciosamente, simicontienen una redacción algunos boletos de compraventa lar a la de una con mcritura pública. designando el inmueble datos catastrales eee innecesarios. acto son que para NATURALEZA DEL 301m DE COMPRAVENTA la nacivilista Es tema y notarial preferido de la doctrina Como este no es turaleza jurídica del boleto de compraventa. el objetivo de nuestro trabajo. sino que son las problemáticas de menmón breve una esta que ocasiona figura, sólo haremos la naturaleza jurídica del boleto de compraventa. dos en La doctrina en posiciogeneral suele orientarse un es nes: contrato, de compraventa pero no el que el boleto contrato de compraventa inmobiliaria, que —segú.n la tendencia es sólo un antecontratmlo dominante-9 que contiene 3 Conforme Rocco, op. cil. ° Iturraspe, Jorge, Teoop. cit. Mosset han. op. cit. Gatti-AJterini, Jurídicas Fe, 1976, p. zas. Edia'onee Orbir, Santa del controla, para! de dar protección Julas ventajas sociales Sin embargo, esta último resata ridica al boleto de compraventa. en 1° Hue Garndo, especial uso de este término Jorge Alberto Zago, ría . 204 LECCIONES Y ENSAYOS el contrato de compraventa la obligación de realizar a través 'Iïene un sólido basamento de la escritura. en los articulos además 1184 y 1185 del Código Civil. Se acota que un instrucon firma certificada mento escribano no privado, aun por de compraventa puede ser el contrato por la sola contravención al artículo 1184, inciso 1g del Código Civil. Otra posición“ sostiene de compraventa sí que el boleto es un contrato de compraventa debido a que el incumplimienra de la obligación a escriturar aupor parte de la vended toriza al juez a escritura pública (plenario de la Solidifica su Cám. Nac. Civ. del 3-X-1951)“. la creposición en nuestra sociente práctica de los boletos de compraventa de 1968 considera ciedad, además de que la reforma legítima la adquisición de la posesión, mediando buena fe, de un in- to suscribircia mueble con boleto (art. 2355, Cód. Civil, según agregado por la ley 17.711). Pero la doctrina suele negar significación al anodinola. agregado, considerándolo nuestra a la primera doctrina. Penparte, adherimos es un el boleto de compraventa contrato, pero no el a de compraventa de inmuebles. Un boleto nunca va del artículo 1137 del Código Civil, amplio campo ser un contrato de compraventa inmobiliario rede Cód. la forma la Civil). ley (art. 1184, quiere prescripta por Es cierto a exi1185 del Código Civil autoriza que el artículo el gir el cumplimiento de la forma; pero, hasta que eso ocurra, titular hubo aún condel boleto no es propietario, no porque Por samos que contrato al escapar pero para ‘ Civiles y Comerciales, T. Roque Fortunato y Zago, Jorge Alberto, Contratos Buenos de II, Universidad, G., habla Aires, 1988, p. 60. Spota, Alberto en el Derecho “precontrato” en Contratos Esnaola, Civil, T. III, Ediciones Buenos Aires, 1964, p. 9. ' 11 Morello, Augusto Mario, El boleto de compraventa inmobiliaria, Aheledo-Perrot, Bs. A5., Platense, La Plata, 1965, p. 53. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil Aires, Contrato, T. l, n? 454, Perrot, Buenos - 1969. Este propiedad transferencia ‘2 la diferencia través de la tradición se da con el consentimiento. autor a remarce de nuestro sistema contraponiéndolo al traslativo de la donde la francés CNCiv. en Rodrí“Cazes de Francisco, Amalia c. pleno, 3-X-1951: Conde, Manuel”. En L.L., t. 64-476 y J.A_, IV-155. "En el supuesto de en de compraventa voluntaria'de un juicio ordinario por escrituración inmueble, proceda la condena a escriturar, puede el juez firmar la escritura, si no lo hace el obligado”. ¡3 Conf. Rocco, op. cif. guez que, bien manos 206 de compraventa inmobiliaria ni tradición o poeesoria". de título y modo“. Es acertada la primera citada al decir que estamos frente a un antecontrato contiene una obligando de realizar un contrato posterior; además, consideramos que la decisión plenaria del 3 de octubre de 1951“. que autorizó a los jueces a suscribir la escritura del vendedor remiso a firmarla, no hizo mas que hacer jugar el artkulo 505, inciso 2° del Código Civil. Si bien la firma es un acto nalíaimo, en los juicios de escrituración el efecto de la ob 'ón querido por el acreedor es la propiedad perfecta. y el acto de suscribir la escritura no es más que la expresión del consentimiento o de la orden 'udicial. Así. un juez que ordena la escrituración tercero el puede ser que procura efecto de la obligación del deudor, en una interpretación amplia del artículo 505, inciso 2° del Código Civil. trato sea concurrencia doctrina que ell \ INEEGURIDADH DEL BOLETO En la mayoría de se suele cmnpraventa ue ronda el 30% del 1 % del valor total rendum. En algunos casos, paso de la posesión, lo del ¡4 ¡5 Llambíae-Alterini, los dar DE casos en COMPRAVENTA en que concepto se firman boletos de de parte de una suma a diferencia venta ad refe- precio del bien inmueble, que está en juego en la la firma del boleto cual pone al futuro op. cit., comentario al art. roduce se a quirente sin en trasuna del Cod. Civil. título y del modo, 2602 referencia histórica a la teoría del e Tearla general de los Da'edloe Reales. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 255. ¡5 CNC‘ivfi en pleno, 29-XII-51,: “Méndez, Roberto c. Pen'upato de Fe'como Antonia'. En LL, 65-719 y JA, 952-Il-277. 'Le clausula rrara. seña de precio’ tiene doble función sucesivamente: una y a cuenta como seña, ll el contrato no caso contrano. se a de en cuente cumple, y precio asuste plazo para eecn'turar, ése sera también para optar por el arrepentimiento. hasta la constitución en mora conatituaón en mara. Si no hubiese extraju- Ver, como Gatfi, Edmundo, hasta la contestadicial. el arrepentimiento lugar válidamente. puede tener ción de la demanda. es El arrepentimiento que el conprocedente siempre trario no haya tenido principio de ejecución'. A pesar de que la doctrina de este debe concllláreelo en plenario ee plenamente aplicable, actualmente cuanto ee refiere con la nueva redacción Impresa e la constitución en mara, por la ley 17.711 al art. 509 del Cód. Civil. 206 Y ENSAYOS LECCIONES más posición prioridades sión desventajosa, de hecho, que adquirentes terceros del art. 3136 y ley al 2791 (arts. los efectos cosa puede pretender sorios ya la otorga que de la su no que que 594, tiene primero Cód. a su entró Civil) como en favor las la pose- tampoco publicidad de los estados poseen posición de mala fe a acreedores hipotecarios (argumento pueden o nota, y Cód. de poner Civil)”. de compraventa únicamente oben que han pagado gran parte, con lo cual si bien tiene luo el total del valor del inmueble, gar la tradición posesoria y las prioridades publicitarias de la actos o mamisma, no quedan a salvo de otras operaciones, niobras del titular registral del inmueble. casos se establece un Además, en muchísimos largo plazo la escrituración, más aún cuando el pago se realiza para hasta se en cuotas tanto no salde dey no se puede escriturar el finitivamente el precio. Aun así, por más reducido que sea a que ello no obsta tiempo designado para la escrituración, frustren las esfraudulentas haya riesgos y maniobras que pectativas del comprador. Los titulares de boletos la posesión en los casos tienen Mencionamos ocurrir: aquí algunas de las tantas situaciones que pueden 1) Muerte del vendedor Dado que en la mayoría de los casos se plazos pactan muy largos para la escrituración, no es extraño que el vendedor fallezca en el transcurso de ese plazo. O también puede fallecer el cónyuge del dueño (si se trata de un bien gananasentido con su firma el boleto, se que, haya aunque convierte en de una masa indivisa propietario por la disolur, ción de la sociedad conyugal (art. 1291, Cód. Civil), con lo que con su el inmueble muerte, objeto del boleto es todavía prodel cónyuge supérstite y de los herederos del cónyuge cial) Ípaiïldadl ec1 o. Así, corresponderá ” Ver inmobiliaria ' a los herederos el acto de la escritura- especialmente Alter-ini, Jorge H., La buena fe y La publicidad del Registro de la registral y extruregistral, Dirección General de la Capital Federal, 1974. También Propiedad Inmueble Coghlan, op. cit., ps. 49 y eigs. ción. Para el pertinente ello, deberán promover sucesorio de existir que. en caso controversias, puede llegar a insumir años. Es verdad es al mismo que el comprador tiempo acreedor de la sucesión, y puede promover el sucesorio; pero para ello debe cumplimentar una serie de requisitos legales (arts. 694, Cód. Pr. C. C. y 3314, Cód. Civil) que pueden hacer retardar mucho el proceso. Más aún, en caso de apertura del sucesorio del boleto, los herederos por el acreedor pueden deconocer la firma de su autor en el boleto. declarando que no saben si la firma le pertenece o no (art. 1032. Cód. Civil ). debiéndose recurrir a una pericia caligrafica. la acción del con boleto Así, comprador puede tardar mucho tiempo, y hasta tanto éste no llegue al Registro de la con una o una escrituración medida cauPropiedad Inmueble telar dictada a tal efecto, el estado del bien puede ser susceptible de un sinnúmero de variaciones acerca de su situación la muerte del registral. Por tanto, podríamos concluir que vendedor es tal vez mas agónica, de los derechos la'muerte. acordados en el boleto. 2) Quiebra En o concurso este del vendedor frente estamos caso, a otro juicio universal. El vendedor uede caer falencia en en ese largo plazo que transcurre de e la firma del boleto hasta la escrituración. ¿Cuál es el futuro del crédito del comprador con boleto? El Código Civil y la ley 19.551 regulan la cuestión: el articulo 1185 bis del Código Civil dispone que los boletos otorgados a favor de adquirentes de buena fe (la ley no dice posee- dores) serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor el requisito de que se haya abonado el 25% del precm. 19.551 en su artículo 150 dis one que el artículo1185 bis destidel Código Civil sólo se a lica a os casos de inmuebles nados a vivienda. Se ha eclarado que es irrelevante a los fines de esta norma de la posesión (Cam. Nac. el otorgamiento debe Com. en leno del 8-VII-1981)". y que el 25% del precio ser o antes del auto de quiebra". paga un establecen Las normas citadas privilegio espeaal con con ley _ u ¡9 CNCom. CNCW. en pleno, 8-VII-81. SALA C, ll-lX-Bl, en E.D.. 94-648. E.D., 96-500. 208 LECCIONES Y ENSAYOS del 25% del precio pagado y el destino los requisitos de videl inmueble. vienda no esPero, ¿qué ocurrirá si el inmueble del boleto cona vivienda? ¿Deberá el acreedor con los demás reduciéndose su currir crédito”? acreedores, es La respuesta afirmativa, y sin duda la mayoría de estos del largo tiempo que transcurre ocurren a causa entre casos En ese el boleto plazo el vendedor y la escrituración. puede en realizar falencia, soportando y caer desquicios financieros de su deudor el comprador los perjuicios de actos posteriores a la firma del boleto. referidas son suficientemente Sin embargo, las normas casos no de de un acto que en otros está tutelado protectoras modo alguno. tá destinado 3) Onerosidad sobreviniente de la prestación La excesiva onerosidad sobreviniente en las prestaciones mal proveniente factores—entre otros de la inflación, en especial a la Argentina. Ello motivó en la refor1968 la recepción de la teoría de la imprevisión en el Código Civil (art. 1198, seg. párr.). Esa norma permite resolver el contrato (boleto) cuando una prestación se torna excesivamente onerosa e imextraordinarios por acontecimientos la resolución, previsibles. La otra parte, para poder evitar puede ofrecer una mejora equitativa de los efectos del contrato. es un que aquejó ma de Esta norma es a dos casos que se aplicable esencialmente dieron a diario. En primer término, la depreciación monetaria la que costó compensar, un momento en constante, por cuanto al no autorizó indexaciones alguna jurisprudencia y se aferró nominalismo. tribunales fue constante de los Luego práctica la adopción de índices inflacionarios y de los contratantes para el reajuste de las prestacioneszl. En segundo término, la adopción para el pago de una moneda extranjera, con lo cual se evitaba la inestabilidad del circulante vernáculo. 2° En caso de que el titular del boleto de compraventa no alcance concurrir con todos los restantes esto que puede haber acreedores ner el 25% del precio pagado deberá dores a quirografarios, sumándose privilegios generales o especiales. te- a acreecon 21 Ver especialmente los criterios adoptados por la Corte Suprema de la Nación en “Camuso c. Perquins”, “Valdez c. Nación Argentine” y “Vieytes de Fernández c. Provincia de Buenos Aires” en Fallas 2943134; 295z937; y 295:973. Ambas aituau'ones motivaron la aplicación casi sistemade la teoría de la imprevisión. frustrando en numerosos las expectativas de adquisición del inmueble por parte comprador. de 1991, la ley 23.928 Recientemente, en marzo intento solucionar este problema y los demas desquicios económicos de la inflación: por un lado. supone un retorno al nominalis- tica casos del mo; el otro. por dounidense Esto tículo niente establece una oonvertibilidad del dólar estala moneda nacional. abre un interrogante: ¿continúa vigente el ardel Código Civil? La respuesta es afirmativa. Es debemos la posible onerosidad sobreviprever con nos 1198 ello por ue enqlas prestaciones bajo este nuevo régimen. ocurrir ue una explosión inflacionaria acaezca. si nos erramos a la letra de la ley 23.928, no realizar un ajuste equitativo por depreciación moLa actualización está prohibida, pero no puede prola equivalencia proveniente de una justicia conmutativa correctamente administrada. que no puede ser dejada de lado por un hecho fortuito. Por el otro lado, puede ocurrir ue la regla de convertibilidad se quiebre. por lo que el deu or tendría que pagar de moneda si se igual cantidad extranjera, interpreta que ésta goza de curso legal. La ley 23.928, al reformar el artículo 619 del Código Civil establece que por una deuda en moneda debe pagarse en extranjera igual cantidad moneda a modificando así la anterior remisión extranjera, las obligaciones de dar cantidades Pero de modo alde cosas. la ley 23.928 le da a una el carácter moneda guno extranjera de curso arlegal, y tampoco impide la plena aplicación_del tículo 1198 del Código Civil, ante cambios desproporcxonados e imprevisibles de cualquier moneda extranjera. Todas estas eventuales situaciones exigen afirmar deudidamente casos de aplicamón la docsería que en todos esos trina de la imprevisión. 'l‘rasladado de compraventa. esto a los boletos vemos que una alteración de las prestaciones quiebra la ecuacrón y one por Puede lo que os netaria. hibirse en una remover ro ue del _boleto.Estede era situación insegura al titular un una acción judicial para Por eqmtatwo. remuste del boleto es el mas pernuevo vemos que el titular de judicado, por el esa ce largo tiempo que puede durar índole, con la consiguiente posibilidad de el contrato. reaiuste alguno, y se resuelva un ¡“0033" que no se realiasí otra Vemos 210 LECCIONES en situación al destino te 4) Falta el boleto económico. que Y ENSAYOS de compraventa cifrada ve su suer- de asentimiento conyugal Código Civil exige para todo acto de de bienes registrables gananciales el disposición o gravamen del cónyuge del propietario, el cual es reemplaasentimiento una autorización de bienes zable judicial. De tratarse por ropios, el cónyuge del propietario debe manifestar que no o incapaces. hijos menores ay en el inmueble acerca de si el boleto importa un Más allá de discutirse a si de o el acto de acto disposición, disposición que se refiere es la escrituración, la norma puede ocurrir que en algunos boletos falte el asentimiento conyugal. De prestarse el asentimiento del cónyuge en el boleto, éste no puede negarlo en la escritura, ya que si la ley autoriza a compeler el cumplimiento del consentimiento del propietaEl artículo del 1277 razón puede tenerse rio, con mayor suscripción del boleto. Por lo cual tendrá . óbice la firma que anticipado. Pero rio firma . con existirá una el caso ese forzosa. del boleto se el acto asentido por en escrituración una para impide miento un sólo problemática cuando con comprador Asimismo establezca el la no nada asenti- propieta- el boleto, no haciéndolo su cónyuge. Creemos que de de la esel cónyuge a asentir el acto en el momento negarse no será nulo por faltar crituración, el boleto de compraventa a entonces del boleto tendrá asentimiento, pero el titular tal su cargo berá una además acción solicitar turación, lo cual 22 no de escrituración autorización una se asegura en que para judicial ningún deprosperar la escripara caso”. Civil de Derecha Borda, Guillermo, Tratado Familia, T. I, n' 401, Perrot, Buenos Aires, 1984. Este autor distingue según que: a) el vendedor oculte su estado de casado, en cuyo caso no y se abre la puede escriturarse a acción de daños; b) no se oculte su estado de casado, pero se comprometa el asentimiento en obtener del cónyuge, caso se resuelve en que también daños la obligación si el cónyuge no presta tal asentimiento; c) se omite toen da referencia al estado del vendedor, caso se resuelve en también que daños la obligaciónI ya que no puede alegar buena fe. Y por último, d) pueel momende condidonarse la eficacia del acto a que el cónyuge asienta en el to de la escrituración. En cuanto a la acción de subrogación para obtener este asentimiento, autor, en una posición prácticamente aislada, sostiene que no - procede. mm 211 de nuevo con Así. nos encontramos que el comprador con debera atravesar un camino judicial hasta lograr soludón no es a qua'ida que tal vez por el. ya que a trade la acción de subrogación. pueden surgir motivos fundados para que el cónyuge no preste el asentimiento; y de ser asi, el juez tampoco dará su autorización. boleto largo una ves 5) Existencia Esta de varios hipótesis es la celebración que con sesión. compradores sin duda la más peligrosa. del boleto puede entregarse Ya o dijimos no la po- esta hipótesis, partiremos de boletos de compraventa sin entrega de posesión. Un propietario con decidida intención de obtener una no corresganancia que varios boletos a varios ponde a su inmueble puede suscribir ello. Para firmar un compradores. No existe obstáculo para boleto no se exige trámite registral alguno, siendo lo único una del estado del de esa insverificación previo inmueble; y va ha suscripto boletos a surgir si el vendedor pección nunca con terceros. Lo que sí puede surgir de esa comprobación, es esa que hay otros poseedores. pero ya dijimos que excluíamos análisis. hipótesis de nuestro El plazo que se dmigna en el o los boletos escritupara rar no es tampoco trate de un plazo corse obstáculo, aunque to. El vendedor varias suscribir promepuede cómodamente del los obtener con sas, precio de asegurándose porcentajes cada boleto, una suma superior al precio real del inmueble. Así. de todos los compradores con boleto, sólo uno lograanterior ra obtener el inmueble. Será el de título de fecha en entró (arts. 593 y 596, Cód. Civil), o el primero que posesión del inmueble (art. 594, Cód. Civil). primando esta última Para explicar mejor norma. . Pero, ¿cuál es el futuro de los otros compradores?La ley los da el derecho de accionar por daños y perjmaos contra sin Cod. _Cw11), vendedor (arts. 505, inc. 3'; 521, 595 y conos, penales por defraudamón._ peijuicio de las acciones _Pero actitud esa asume cuando el vendedor dolosa y mahcrosa. prevé en ese mismo acto su insolvencia; asimismo los acree- del mmueble, y se v_e dores con boleto aspiran a la obtención valor aproxiun musa frustrada su fin, cuando ya entregaron mado al 30% del mismo. de que todos los compradores tiecaso este Partimos en ' 212 LECClONES Pero varias Y ENSAYOS se entregó la posesión a ninguno, la ley establece justas requisitos, dificil que ocurra que propietarios y corredovendan de defraudar, con boleto un inmueble de buena la fe, y no entreguen que gozan el precio total. que no se ha saldado es no el afán con res, no estos (art. 594, Cód, Civil). prioridades a aún buena fe, y que de no darse nen porque personas posedión argumentando Si bien más dan; se estos Quedó mas cuando tal peligrosa, poco vez- lo cierto frecuentes, venden se delas leyes normas así definida 6) Embargos, son casos aún cumplen las ción de boletos. se inmuebles en que ordenan es cuotas que y no la registra- de las tantas problemáticas -y de los boletos de compraventa. otra inhibiciones, hipotecas y otros la gravámenes de las cualidades del dominio que pretende adquirir del boleto de compraventa su es perfección. Pero no a la firma del boleto de compraque con anterioridad el dominio del vendedor no sea perfecto, o que, en el transcurre desde la firma del boleto hasta la escrivariaciones turación, se produzcan sobre el inmueble que impidan el pleno goce del dominio al que se pretende llegar. Una el titular es raro venta, plazo que efecto, antes de la firma del boleto, el inmueble puede de cualquier otro embargado”, hipotecado o afectado Pero no es una problemática tan grave, ya que previaa la firma del boleto un informe sobre el asiento vigenel Registro de Propiedad, del inmuerevelará el estado ble. Este informe no tendría efectos de bloqueo registral, pero daría seguridad de los actos del boleto; anteriores a la firma deberá hacerse se ena fin de saber si el vendedor y lo mismo cuentra inhibido o no la disposición de bienes, ya que para de informes a tal efecto. hay solicitudes En estar modo. mente te tud en Pero el mayor del dominio por existe de actos problema medio cuando se posteriores afecta la plenié del a la firma los para la propiedad perfecta del inmueble, boleto; cuando en cabeza del vendedor. sigue estando terceros“, 23 Como hacen notar Llambíss-Alterini Los embargos o inhibiciones de los derechos reales se hallada desmembrado. en 2503, Cód. Civil: procesal dominio 2‘ a la manera del titular No así para las partes, sus herederos, op. son en al art. de Derecho lo cual el cit., comentario institutos Derecho civil, el funcionario con del acto y los mm 213 Sui innumerable las frecuentes hipótesis cenenlapracticainmobiliaris.Enestoscasos.vaatener importancia la posesión que pueda tener ¿the que se produ- el titular del to. De tratarse de encontremos y ds otros no“. poseedor con boleto de compraventa. que se encuentra protegido de ciertos acPor el argumento del artículo 3136 y su nota del Código Civil. sabemos hipotecario no que el acreedor sólo debe tener buena fe objetiva. que es el debido conocimiento de la situsción registral. sino también debe tener buena fe de situaciones subjetiva“. que abarca el debido conocimiento no son la posesión. susceptibles de registro, tales como tanto se afirma hipoteca no sería oponible al poque una seedor con boleto, yn que el acreedor hipotecario debe tener la debida del inmueble. de verificar el estado y allí toestados maría oonocimento del hecho de la esión, u otros de hecho, que pueden tener prior-ida sobre él. nos tos, un con gn: el poseedor con También, y por los mismos argumentos, boleto se encuentra protegido de todos los actos del vendedor el deber de con terceros, que por la índole del acto, conllevan comprobar el estado de hecho de la propiedad. Sei-lan ejemreal de uso. de un derecho plos de tales actos la constitución la real de garantía como usufructo o habitación, un derecho acto anticresis. implique en el futuro tal y cualquier que encontraría se constitución. El edor con boleto también mediante sea protegido de quier tipo de venta a terceros, Claro que en todas estas boleto o directamente por escritura. hipótesis será a cargo del poseedor con boleto la prueba del terceros. conocimento de la posesión. por parte de esos el poseedor con boleto, a lo dicho. Pero. contrariamente no se hasta tanto no registralmente. publicite su situación balla protegido de los actos personales del vendedor, como del vendeacreedores los de actos de de los ejecución tampoco dor. El propietario que figura en el registro, que es el vendedor del inmueble al poseedor con boleto, puede constituirse testigos, los que 20, ley 17.801 y no pueden amparsrse en el desconocimiento art. 3135, Cod. Civil). 25 Llambíns-Altsrini, op. sit, comentario rini. ap. cil. Cqblsn, op. al, p. 29. a Ibidem. del acto I al art. 2505, cod. Civfl. (art. Alte- 2 14 LECCIONES Y ENSAYOS de títulos le sea fiador, avalista modo de rastro de sólo rela existencia de bienes de sus deudores, y procemedidas de resguardo derían a trabar de su crédito sobre dide no lograr ubicarlos, chos bienes; y en caso solicitarían la general de bienes sobre la perinscripción de una inhibición Sin embargo, considero sona del vendedor. discutible la prioridad de aquel acreedor sobre el titular del boleto, ya que la relación inhibición directa sobre el general no implica una bien, por lo que primaria laposesión. en deudor, obligar sus a su sin persona, o cualquier otro requerido un procederían a verificar que Así, los acreedores bienes. gistralmente Pero ocurre cuando que el titular del boleto se halla en ha pagado el lo cual el vencautelares dictadas sola persona que deberá deudas y, por consiguiente, ajenas, de compraventa y poseedor del bien. es generalmente posesión del inmueble porque precio total o gran parte de él al vendedor, con ‘ dedor bre su no afectado es o persona tales el titular soportar será por las medidas sino bienes, sus medidas del boleto que titular del boleto de compraventa al que de la posesión, éste se encuentra entrega no sólo será víctima de todos los el vendedor obliga a su persona, y de las sino de acreedores consiguientes ejecuciones personales, que también será quien soporte constituidas las deudas por hio constitución de cualquier otro derecho poteca, anticresis, terceros real, ya que no puede exigírseles a dichos que se ceder frente al registro, que deban comportan diligentemente frente a un acto un hecho poque no se publicitó ni mediante sesorio. En no al hecho cuanto le ha se todavía actos más los por Así, venta, desprotegido: vemos aun de cuando desprotegido, vendedor no práctica combinarse RÉGIMEN Como .migración DE el titular que tiene la del boleto posesión del inmueble, puede ser aniquilado de comprase halla tanto por el terceros. por está agotan, se nuevo derecho su y como Demás das que problemáticas enunciaotras, que podrían pudiendo en la todas las hipótesis mencionadas. decir y que REGISTRACIÓN todas DE las existir ALGUNOS BOLETOS dijimos en el primer acápite de de principios de este siglo vino este con trabajo, una la in- ferviente msnm voluntad de arraigo. de un terreno compra espíritu ses que y el para fueron progsista lote ven Por establece praventa cionados 1'). Para be anotar an ello un a 215 se producía a través de la construir. Pero estos hombres de víctimas de inescrupulosos interevarias personas. arraigo 1950 se promulgó la ley 14.005. que en que régimen de registración de los boletos de comde inmuebles por objeto la venta fraccuyo precio se satisfaga en cuotas (art. a la venta del inmueble, proceder el pro ietario deen el registro la d aración de correspondiente proceder a vender su bien de tal modo. acompañando un ceres un que en tengan lotes. y tificado de escribano sobre la legitimidad extrinseca del títuun lano de subdivisión (art. 2°). El contrato no es nulo la de registración por parte del propietario, ya que interesados pueden solicitar la inscripción. previa constien mora al vendedor de éste (art. 2‘). Inclusiy a cargo norma autoriza la inscripción del boleto, si el bien está de los acreedores hipotecado. con asentimiento acerca de la división de la deuda en los diferentes lotes, e inclusive pueden ser compelidos judicialmente (art. 3°). Los beneficios de esta forma de enajenación son muchos: el comprador obtiene seguridad de que el propietario no podrá enajenar de distinta forma los lotes (art. 5'). obtiene preferencia sobre el inmueble frente a otros acreedores del ena'enante. o frente a cualquier tercero, siempre ue su títulose lle inscripto con anterioridad (art. 6'), y ha iendo satisfecho el 25% del precio puede solicitar la escrituración. aunque el vendedor puede solicitar garantía hipotecaria art. 7°). A51mismo, el comprador se beneficia con las limitaciones legales a los honorarios de profesionales exenintervinientes y con ciones ímpositivas (art. 11, ley 14.005). lo. y falta or os tución ve la La normativa contiene decididamente la intención de al titular del boleto de compraventa, proteger creando un regimen de prenotación que otorga publicidad al acto, e mclusxve autoriza la cesión del contrato (art. 10). Pero lo que es lamentable es la falta de esta de cumplimiento ley en la de los eso se practica inmobiliaria; produce tanto por parte vendedores, propietarios dulentos, noran este que prefieren mantenerse registralmente como actos plenos, lo cual les posibilita realizar fraulos compradores, ue en su gran mayoría 1gdos en su buena fe. régimen, y son sorpren positivo que se incluyera en esta ley todo tipo de y por . Seria 216 LECCIONES inmuebles, cual no y posibilitaría PROPUESTA DE TOMA DE JURÍDICA INSEGURIDAD Y ENSAYOS sólo lotes destinados al fraccionamiento, la registración de toda clase de boletos. CRITERIOS DEL PARA BOLETO DE PALIAR lo LA COMPRAVENTA Atendiendo a la inseguridad los jurídica que provocan boletos de compraventa es necesario del acto y que las partes los juzgadores de los conflictos una que se producen asuman actitud con fines a la regularización de la Situación decidida de boletos de compraventa. de los titulares Así, podemos diferenciar los criterios tomar en cuenta los comque debieran afu'mar y tendencias pradores, y los criterios que debieran los jueces. Criterios a tomar en cuenta por parte de los compradores la parte necesario que compradora en un boleto se antes la promesa, mediante asesorade suscribir con abogados o escribanos, los cuales leS informarán de todos los eventuales conflictos que pueda ocasiola operación inmobiliaria. tomarán recaunarles Asimismo, dos a fin de verificar el poder de disposición de la vendedora. informes de Como paso previo al boleto, deben obtenerse las condiciones en el dominio que se pretenque se encuentra inhibide adquirir, como eventual así también acerca de una ción general de bienes de la vendedora. el informe De tratarse de un plazo breve escriturar, para e inhide dominio puede ser reemplazado por un certificado un biciones, lo que provoca bloqueo registral, e impide al vendedor disponer del bien a favor de un tercero Si no eS luego de del boleto, transcurrido el plazo legal. Previamente a la firma es conveniente al del título del inmueble que se haga entrega es aseguren comprador. También importante que las partes la mayor de las diligencias a fin de que, pagada una importante parte del precio, se haga entrega de la posesión, lo cual del boleto todas las prioridades de la misotorgaría al titular ma de ese hecho, y puede respecto a terceros que conozcan dar prioridad respecto de algunas Situaciones registrales. Es prevenga, miento acerca Igualmente importante resulta reafirmar la plena vigen- mm dadelaley 217 14.006ytenderaquocuandosevendantodnslos lotesaplazospamediodeeuotas,sebagaoonoceralasparteslasmodalidndesdedicbaley;asíseevinránnumerosos pleitos originados por estafas. Por ción ante das tales último. es necesario promover juicios de escriturael menor incum 'ento de las obligaciones asumila vendedora, so 'citando como trámite y trabando. la notificación de la demanda, medidas cautelam las previstas en los códigos rituales. ' por prev-io a como Criterios o adoptar y tendencias por los jueces En primer lugar, deben todas reafirmar-se las normas de la posesión, las cuales. al igual que las normas protectoras sobre registro. sirven la protección de terceros. Son sólo para dos modos de publicitar derechos”. no son excluyentes, sino concurrentes. No uede ue por no conocer un becbo medio no o onocérselo el por por registro otro medio. de la Asimismo un conce to restringido debe tenerse de la buena buena fe. No olvidemos acerca que la sola du fe la hace desaparecer (art. 4006 y su nota, Código Civil). Debe tenerse de la legitimidad del la creencia absoluta acerca fe no sólo obbuena título del autor. Así debe tenderse a una aquellos que gozan jetiva, sino también subjetiva; por tanto de mala fe no podrían tener mejor derecho que el poseedor de buena fe del inmueble. los jueces tendencias entre Por último. ha de promoverse de medidas a lograr en el dictado celeridad precautomayor de de los boletos rias derivados que protejan los derechos compraventa. pretenrrïe pueda CONCLUSIONES En blemática Ï’ el presente del boleto Coghlan, op. trabajo creemos de compraventa, cia, p. 29. haber la cual explicado no debe la properma- 218 LECCIONES Y ENSAYOS constantemente en olvidada, sino que debe ser tenida también Deben detalladas, aplicarse las propuestas eficacia lo que se lograra una mayor negocia], mejor adde justicia y mayor ministración seguridad jurídica. necer cuenta. con Es cuenta que deseo nuestro para brinde praventa. otros mayor que el presente ensayo trabajos, y así poder tender del protección a los titulares sea a una tomado en reforma de com- boleto