¿Es posible la celebración de un contrato de arrendamiento entre

Universidad Nacional Mayor de San Marcos
From the SelectedWorks of Alan A. Pasco Arauco
December, 2008
¿Es posible la celebración de un contrato de
arrendamiento entre copropietarios sobre un bien
indiviso? A propósito de la “facultad” de la corte
suprema de hacer realidad los imposibles jurídicos
Alan A. Pasco, Arauco
Available at: http://works.bepress.com/alan_pasco/20/
¿ES POSIBLE LA CELEBRACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ENTRE
COPROPIETARIOS SOBRE UN BIEN INDIVISO? A PROPÓSITO DE LA “FACULTAD”
DE LA CORTE SUPREMA DE HACER REALIDAD LOS IMPOSIBLES JURÍDICOS
I. Aspectos preliminares
La sentencia que nos toca comentar desarrolla varios temas dignos de observar. Primero,
sobre si resulta posible o no la celebración de un contrato de arrendamiento entre
copropietarios de un bien indiviso. Segundo, sobre la validez o invalidez del contrato de
arrendamiento celebrado por uno sólo de los condóminos sobre la totalidad del bien sin el
consentimiento de los demás copropietarios. Y finalmente, sobre la ratificación tácita de
dicho contrato de arrendamiento por parte de los copropietarios que no participaron en la
celebración del mismo.
Puestas sobre la mesa las premisas del presente artículo, me tomaré la libertad de
desarrollar otros puntos relacionados con el tema a fin de aclarar lo establecido en la
sentencia materia de comentario.
II. Aproximación a la copropiedad en nuestro Ordenamiento Jurídico:
Si bien la revisión de nuestro ordenamiento civil nos muestra que la estructura ordinaria
de las relaciones y situaciones jurídicas patrimoniales suele tener a un solo sujeto
ocupando cada una de las posiciones que al interior de las mismas puedan existir y a un
solo objeto respecto del cual aquellas puedan constituirse (así por ejemplo, comúnmente
se habla en singular del propietario, del usufructuario, del acreedor hipotecario, etc), ello
no es óbice para reconocer que dichas posiciones subjetivas puedan ser compartidas,
bajo diversas formas, por dos o más sujetos, bajo un esquema unitario de poder y
responsabilidad. Así tenemos que, por ejemplo, nuestro Código Civil nos habla de la
“Copropiedad”, y desarrolla dicha figura jurídica a lo largo de 24 artículos de dicho cuerpo
legal.
La copropiedad supone la existencia de una cotitularidad recaída sobre el derecho de
propiedad y comparte con este último – dentro de las funciones que se derivan de la
función social de la propiedad – los caracteres de absolutividad1, y exclusividad (esfera de
1
La absolutez del derecho de propiedad no debe ser entendida como la posibilidad de oponer dicho derecho
frente a todos los miembros de la sociedad en general (tutela erga omnes), de modo que pese sobe cada uno
de estos un deber de no injerencia sobre el ejercicio de dicho derecho. Esta forma de entender la absolutez
del derecho de propiedad se encuentra, en nuestros días, bastante desfasada, pues doctrina autorizada no
duda en reconocer también una tutela erga omnes o extracontractual a favor de los titulares de derechos de
crédito, motivo por el cual dicha tutela erga omnes no serviría para identificar e individualizar a los derechos
reales, en especial al derecho de propiedad. (Al respecto ver: FRANZONI, Massimo. “La Tutela Aquiliana del
contrato”. En: Themis. N° 35. Lima. 1997). En tal sentido, “la absolutez significa más bien utilización del poder
cualquiera sea el destinatario de sus efectos (…) por lo que puede entonces, confirmarse la definición de los
derechos absolutos como aquellos que tiene por contenido situaciones de ventaja tutelada frente a terceros,
es decir, situaciones de ventaja que los terceros deben respetar o sufrir. En efecto, los derechos absolutos
tienen un contenido esencialmente caracterizado por el poder mediante el cual el titular satisface por sí su
interés” (BIANCA, Masimo. Diritto Civile. La propietá. Tomo VI. Giuffré Editore. Milano. 1999. Pág. 37). En el
mismo sentido, se señala que “hablando de los derechos absolutos, ha sido superada la teoría personalista de
actuación autónoma e independiente que no admite concurrencia de esferas de actuación
idénticas a favor de terceros). No obstante, ello no es óbice para reconocer a la
copropiedad caracteres autónomos que lo individualizan y diferencian respecto del
derecho de propiedad: por ejemplo, en lo que atañe a la organización del ejercicio de las
facultades de uso, disfrute y disposición de la cosa común; en la existencia de una
normatividad propia destinada a reglamentar los derechos de cada copropietario sobre la
denominada cuota ideal, la formación de una voluntad común para la conclusión de los
actos de administración y disposición sobre la cosa común, etc. En suma, “la diferencia
está en que en la propiedad no hay más actuación que la del respectivo titular, mientras
que en la copropiedad la concurrencia de dos o más titulares sobre uno o más bienes
propios, ha dado lugar a la organización de esferas de actuación individual y esferas de
actuación colectiva”.2
Por otro lado, la copropiedad se caracteriza3 porque en éste encontramos: i) una
pluralidad de sujetos, ya que sólo tiene sentido hablar de copropiedad en la medida que
dos o más sujetos concurran en la titularidad de un derecho de propiedad; ii) unidad de
objeto, es decir, la titularidad conjunta que observamos en la copropiedad recae sobre un
mismo e idéntico derecho4; iii) ausencia de una parte material, lo cual es una
consecuencia de la referida “unidad de objeto”, y debe ser entendida en el sentido que el
bien o bienes puestos en situación de copropiedad no se encuentran divididos en partes
individualizadas respecto de las cuales pueda decirse que le corresponda a cada titular un
derecho de dominio exclusivo; en consecuencia, “ninguno de los copropietarios puede
circunscribir el ejercicio de su derecho a una parte de la cosa físicamente individualizada
sino que el mismo se extiende a todas y cada una de las partes de la cosa común”5; iv)
asignación de cuotas ideales6 a cada copropietario en proporción al derecho que ostentan
los derechos subjetivos que examina los derechos subjetivos en términos de relación jurídica (…); lo que en
verdad asume valor decisivo, es la situación de poder asignada al portador del interés (léase titular del
derecho de propiedad), poder que se perfila como del todo autosuficiente porque es idóneo para
permitir la satisfacción del interés presupuesto (…). En tal óptica, el comportamiento de los terceros
puede adquirir una relevancia negativa sólo en el momento en el cual un tercero, sin estar en algún modo
autorizado o excediendo los límites de su derecho, impida, obstaculice, dispute o de otro modo dificulte el
ejercicio del derecho ajeno, asumiendo así un comportamiento lesivo” (el énfasis es nuestro) (LORDI, Antonio.
“Seminario sobre el concepto de Derecho, las fuentes del Derecho y las Situaciones Jurídicas Subjetivas”. En:
http://www.diritto.it/articoli/civile/lordi4.html.
2
LA CRUZ BERDEJO, José. Elementos de Derecho Civil III. Volumen II. 2ª. Edición. J. M. Bosch Editor.
Barcelona. 1991. Pág. 567.
3
Entiéndase por características de un derecho aquellos elementos que permiten identificarlo dentro de un
cúmulo de otras situaciones jurídicas que pudieran ser consideradas como similares.
4
En el caso específico de la copropiedad, la unidad de objeto debe ser entendida como la existencia de un
mismo e idéntico derecho que confiere a sus varios titulares el dominio de un bien corporal o incorporal.
5
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, Arturo. Tratado de los Derechos Reales. Tomo I. 2ª. Edición. Editorial Temis –
Jurídica de Chile. Colombia. 2001. Pág. 107.
6
Esta característica del derecho de copropiedad responde a la forma cómo ha sido regulado dicho derecho
dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico (el cual, en cuanto al derecho de copropiedad se refiere, ha seguido
los parámetros de la comunidad romana); y es que no podemos olvidar que en cuanto respecta a los modelos
de comunidad de derechos o titularidad conjunta, la doctrina ha distinguido dos formas: la denominada
comunidad romana u ordinaria y la llamada comunidad germánica o comunidad en mano común. (Al respecto,
se puede consultar: CANALES TORRES, Claudia. “El artículo 315 del Código Civil: nulidad vs. Ineficacia. A
propósito de los actos de disposición de bienes sociales por uno de los cónyuges”. En: Diálogo con la
Jurisprudencia. N° 103. Abril. 2007. Págs. 41-50; VAS FERREIRA, Eduardo. “Tratado de la Sociedad
Conyugal”. 3ª. Edición. Tomo I. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1979. Págs. 217-240). La primera tiene su
origen en una concepción individualista del mundo, por lo que existe una preeminencia del derecho del
individuo, lo cual impone el reconocimiento de un señorío exclusivo sobre una parte del derecho poseído en
común, apareciendo así la idea de cuota; es decir, a cada copropietario le corresponde una fracción (cuota
ideal) de la cual puede disponer y gravar libremente. Así mismo, bajo esta perspectiva la copropiedad es
sobre el bien indiviso; de esta forma, la cuota ideal o abstracta grafica el quantum de la
participación de cada quien en la comunidad, y tiene trascendencia para el individuo, al
que se le asigna no sólo como medida de sus beneficios, cargas, poder de voto y
participación en la liquidación de la comunidad, sino también como un objeto de derecho
que le permite negociar e intercambiar su participación (no olvidemos que el artículo 977
del Código Civil reconoce a los copropietarios el derecho de disponer y gravar de su cuota
ideal y de los respectivos frutos).
III. Acercándonos al problema: Naturaleza Jurídica de la copropiedad.
La doctrina ha discutido mucho respecto a este tema, por lo que se hace indispensable
llevar adelante un análisis del mismo, a efectos de poder determinar cuál es la naturaleza
jurídica de la copropiedad dentro de nuestro Sistema Jurídico7.
A) Teoría de la Interinidad: Postulan los expositores de esta teoría que durante la
indivisión no existe un verdadero derecho subjetivo y en particular no hay un
verdadero derecho de propiedad, toda vez que al concurrir varios titulares a
ninguno de ellos correspondería un dominio total, pleno y excluyente sobre la
cosa. Por esta razón, durante la interinidad desaparece el derecho y existe
únicamente una situación interina o sui generis.
Desde nuestro punto de vista, esta teoría resulta inadmisible, ya que el hecho de
reconocer que el contenido de la copropiedad es distinto al de la propiedad
individual, no es óbice para afirmar que en ambos casos nos encontramos frente a
facultades o atributos asignados al propietario o a los copropietarios para la
satisfacción de sus necesidades.
B) Teoría de la Unificación: Según la cual, en la comunidad de bienes existe un único
derecho de propiedad, aunque atribuido a un grupo de personas en cuanto
colectividad, o a una persona jurídica constituida por esa colectividad.
Esta postura también debe ser dejada de lado, ya que en primer lugar, no existe
disposición alguna, dentro del Código Civil, de la que pueda deducirse que el
grupo de copropietarios viene a ser un centro de imputación normativa; y en
segundo lugar, la regulación positiva de la copropiedad nos muestra que no todas
las facultades que ella confiere son atribuidas a todos los copropietarios, pues
siempre algo incidental o transitorio, motivo por el cual se facilita el camino para la desaparición de dicho
estado, concediendo a cada copropietario la posibilidad de solicitar la división de la cosa común. Por el
contrario, en lo que a la comunidad germana respecta, las cuotas ideales no existen, por lo que el individuo no
puede disponer ni gravar, ya que el bien pertenece a la colectividad en mano común. En consecuencia, al no
existir cuotas ideales como medidas de valor, no se reconoce a cada copropietario la posibilidad individual de
disolver la copropiedad mediante el ejercicio del derecho de partición, el cual sí encuentra fundamento jurídico
en el caso de la comunidad romana. (Para un análisis profundo sobre las formas como puede presentarse la
copropiedad, ver: ALBALADEJO, Manuel. “Derecho Civil”. Volumen I. Tomo III. Editorial Bosch. Madrid. 1977.
Págs.. 379 – 382, 389-399; PUIG BRUTAU, José. “Fundamentos de Derecho Civil”. Volumen II. Tomo III. 2ª.
Edición. Editorial Bosch. Barcelona. 1979. Pág. 5-12; ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de
Derechos Reales. Volumen I. “Propiedad y Derechos Reales”. Editorial Comares. Granada. 2005. Pág. 177).
7
Un estudio sobre las distintas teorías que se han elaborado sobre la naturaleza jurídica de la copropiedad,
se puede ver: DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen 3. “Las Relaciones
jurídico Reales. El registro de la propiedad. La posesión”. 4ª. Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1995. Págs.
909-911.
existen numerosas facultades que corresponde a cada uno de los copropietarios
de manera exclusiva.
C) Teoría de la División: Dentro de este rubro, se agrupan aquellas teorías 8 que ven
en la copropiedad no la existencia de un único derecho, sino la verificación de
tantas titularidades y por consiguiente tantos derechos como individuos o
miembros están en comunidad. En efecto, para esta teoría, la suma de las cuotas
ideales en que se divide el derecho configura la propiedad única, siguiéndose de
ello un doble orden de relaciones: un derecho exclusivo sobre la cuota, que le
permite a cada copropietario usar, disfrutar y disponer de aquella; y un derecho
colectivo sobre la cosa común, respecto de la cual cada comunero podrá servirse
en proporción a la cuota que se le atribuye.
El error de enfoque en el cual tropieza esta teoría, se basa en el hecho que si bien
cada copropietario ostenta respecto de su cuota poderes exclusivos, también
deben considerarse como parte de dichos poderes exclusivos todas aquellas
actuaciones individuales que el Ordenamiento reconoce a favor de cada
copropietario y que tienen resultados favorables o desfavorables para todos los
condóminos en general.
D) Teoría de la Propiedad plúrima total: Según esta teoría, a la cual nos adherimos,
“cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, si bien limitado en
cuanto a su ejercicio por la existencia de iguales derechos de los demás, siendo la
cuota de participación la que determina la cantidad de facultades dominicales que
se ejercen en forma individual, siendo que las facultades de carácter objetivo
quedan extraídas del ámbito de poder de cada comunero”9
Lo sostenido por los autores de esta teoría se condice con la existencia de cuotas
ideales a favor de cada uno de los copropietarios. Es decir, el derecho de cada
copropietario lo es por cuotas ideales, lo cual significa que cada uno tiene un
porcentaje de interés en el bien común, porcentaje el cual no se materializa en una
porción física de éste. “Por ejemplo, X es copropietario del 50% de un bien, lo cual
hace referencia a un porcentaje abstracto, cuya titularidad se halla en determinar
el interés de “X” en el bien común (50% de participación en lo que respecta bien)
pero que no se concreta o localiza físicamente en alguna parte específica del bien
común; de esta manera, “X” no es copropietario de una mitad concreta, sino
copropietario de un 50% ideal”10, lo cual a su vez determina que su dominio
recaiga sobre la totalidad del bien.
8
Decimos “teorías” (en plural) porque en lo que respecta a este rubro (teoría de la división), se han elaborado
una serie de “subteorías” o ramificaciones dentro de dicha teoría general de la división. Así, podemos
encontrar: a) la teoría de la división de la cosa, denominada por Bonfante “teoría de la propiedad plúrima
parcial”, la misma que es defendida por autores como Pothier, Laurent, Puchta, entre otros; b) la teoría de la
división del derecho, la cual a su vez se subdivide en la teoría de la división del derecho de propiedad en
partes ideales, la teoría de la división real del derecho de propiedad, teoría de la división del contenido del
derecho (sostenida, entre otros autores, por Larenz, Messineo, Binder) y la teoría de la división del derecho,
en su extensión; c) teoría de la división del valor, sostenida por Windscheid en las primeras ediciones de sus
“Pandectas”. Para un desarrollo exhaustivo de la denominada teoría de la división, se puede consultar:
BELTRAN DE HEREDIA. “Comunidad de bienes en el Derecho español”. Editorial Revista de Derecho
Privado. Madrid. 1954. Págs. 156-175.
9
GONZALES BARRON, Gunter. “Derechos Reales”. 2ª. Edición. Jurista Editores. Lima. 2005. Pág. 836.
10
Ibid. Pág. 833.
Luego de haber llevado a cabo un breve desarrollo sobre las distintas teorías referentes a
la naturaleza jurídica de la copropiedad, podemos concluir que aquella que se adecúa
mucho mejor a nuestro sistema jurídico y a la forma como aquella se encuentra regulado
por el Código Civil, es la teoría de la propiedad plúrima total.
Ahora bien, corresponde preguntarnos: ¿cuál es la teoría empleada por los operadores
jurídicos (en este caso los jueces) al momento de resolver conflictos de intereses
relacionados con la naturaleza jurídica de la copropiedad?
Análisis del caso: Poniendo los puntos sobre las íes.
La Corte Suprema, a través de la sentencia objeto de comentario, ha señalado
enfáticamente, que “no existe impedimento legal expreso que impida la celebración de un
contrato de arrendamiento entre copropietarios de un mismo inmueble respecto de éste;
más bien el artículo novecientos setentisiete del Código Civil establece el derecho que
tiene cada copropietario para disponer de su cuota ideal; así, de celebrarse un contrato de
arrendamiento entre condóminos de un mismo bien indiviso, se debe entender, que el
objeto de dicho contrato lo constituye el inmueble común pero en la proporción
equivalente a las cuotas ideales de las que son titulares los copropietarios que asumen la
posición contractual de arrendadores, quedando excluida la porción equivalente a las
cuotas ideales de la que es titular el copropietario que asume la posición de arrendatario”
Al respecto, debemos señalar, con el mismo énfasis con el que la Sala Civil de la Corte
Suprema se pronunció al respecto, que el arrendamiento de un bien indiviso entre los
copropietarios resulta ser (en contra de lo señalado por la Corte Suprema) más que un
imposible jurídico, un absurdo jurídico.
En efecto, conforme lo señala el artículo 974 del Código Civil, “cada copropietario tiene
derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el
interés de los demás. El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario
(…)”. Por su parte, el artículo 975 del citado cuerpo legal, establece que “el copropietario
que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en
las proporciones que corresponda”.
Ahora bien, si el citado artículo 974 señala que es derecho de cada copropietario usar el
bien común, nos preguntamos: ¿sobre qué parte o porción del bien común se ejercita
dicho derecho de uso11? ¿Se ejercitará sobre la totalidad del bien o sólo sobre aquella
porción correspondiente a la cuota ideal de la cual el copropietario es titular?
Teniendo en cuenta las premisas desarrolladas a lo largo de la presente investigación, la
respuesta no puede ser sino la siguiente: el derecho de uso12 del bien es ejercitado por
11
Debemos señalar que más que un “derecho de uso”, nos encontramos frente a una facultad de uso, la
misma que forma parte del contenido del derecho de propiedad. No obstante ello, para evitar confusiones,
emplearemos indistintamente el término “derecho de uso”, ya que es ésta la forma que el legislador empleó
para referirse a dicha situación de ventaja.
12
En realidad: facultad de uso. Y es que no debemos olvidar que “el contenido del derecho subjetivo es el
elemento formal que identifica la posición del titular. Contenido del derecho pueden ser cualidades,
facultades, poderes, pretensiones; así, el derecho puede tener como contenido más situaciones jurídicas
subjetivas, por lo que el derecho viene a ser la posición jurídicamente tutelada en el cual varias situaciones
sometidas se unifican” (BIANCA, Masimo. Diritto Civile. La propietá. Tomo VI. Giuffré Editore. Milano. 1999.
Pág. 29-30). En consecuencia, “siendo el derecho subjetivo facultas agendi, o sea una situación de
posibilidad, su contenido estará formado por facultades. Las facultades constituyen la expresión de la
cada copropietario sobre la totalidad del bien indiviso sobre el cual se constituyó una
copropiedad, ello debido a que (como ya tuvimos oportunidad de ver cuando
desarrollamos lo referente a la naturaleza jurídica de la copropiedad) en la copropiedad
cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, si bien limitado en cuanto a su
ejercicio por la existencia de iguales derechos de los demás, siendo la cuota de
participación la que determina la cantidad de facultades dominicales que se ejercen en
forma individual, así como los gastos de conservación, pago de tributos, cargas y
gravámenes que afecten el bien común13.
En consecuencia, cuando un copropietario usa en su totalidad un bien indiviso, lo hace en
ejercicio de su derecho de propiedad, ya que no obstante aquel encuentra a su lado a otro
copropietario que también quiere ejercer el derecho de uso sobre dicho bien, ello no es
óbice para reconocer a aquel un derecho de uso sobre la totalidad del bien (facultad de
todo propietario); ello sin importar el porcentaje que represente la cuota ideal de la cual es
titular.
Sin embargo, el problema se presenta cuando alguno de los copropietarios que usa el
bien, excluye a los demás copropietarios del ejercicio de dicho derecho de uso14. En ese
caso, el copropietario que ilícitamente excluye al resto de condóminos, deberá reparar el
daño que les cause, pagándoles una suma indemnizatoria en las proporciones que a cada
condómino le corresponda, es decir, teniendo en cuenta la cuota ideal de la cual cada uno
de ellos es titular.
En consecuencia, cada copropietario puede usar el bien en su totalidad, pero respetando
el derecho de los demás condóminos de usarlo también; caso contrario, deberá abonar a
estos una indemnización por excluirlos del uso del bien en virtud de lo normado en el
artículo 1975 del Código Civil. Sin embargo, en caso todos los condóminos se pongan
de acuerdo para que sólo uno de ellos use el bien por un tiempo determinado, el
condómino favorecido con tal decisión no tiene por qué pagar una cuota como
contraprestación por dicho “favor” que le hacen el resto de copropietarios; pues
como ya señalamos, el uso exclusivo del bien por uno de los condóminos, sin la
exclusión ilícita del resto de copropietarios, importa simplemente el ejercicio del
derecho de propiedad que le corresponde a dicho condómino. En efecto, el
copropietario que usa el bien exclusivamente, porque así lo decidieron el resto de
condóminos, ejerce su derecho de propiedad (reconocido por la doctrina y por nuestro
Ordenamiento Jurídico) sobre la totalidad del bien en calidad de propietario, por lo
que resulta un imposible jurídico que se celebre un contrato de arrendamiento entre
copropietarios sobre el bien indiviso, ya que de ser así, estaríamos reconociendo la
posibilidad de que exista un “copropietario arrendatario” (¡!). O se es propietario (no
olvidemos que los condóminos son en el fondo propietarios con la única particularidad que
el derecho de propiedad del cual son titulares recae sobre un mismo bien) o se es
situación dinámica derecho subjetivo en su potencial hacerse y en cuanto tales pertenecen a su contenido.
Bajo tal perfil, se puede observar cómo según los derechos subjetivos que nos encontramos de frente
encontraremos facultades diferentes: por ejemplo, el derecho de propiedad comprende la facultad de uso
y de disfrute de la cosa” (el énfasis es nuestro) (LORDI, Antonio. “Seminario sobre el concepto de Derecho,
las
fuentes
del
Derecho
y
las
Situaciones
Jurídicas
Subjetivas”.
En:
http://www.diritto.it/articoli/civile/lordi4.html)
13
Sobre esto último, el artículo 981 del Código Civil señala que: “Todos los copropietarios están obligados a
concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y
gravámenes que afecten al bien común”.
14
Artículo 975.- “El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe
indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo dispuesto en el artículo 731”.
arrendatario. Resulta un imposible (léase absurdo) jurídico hablar de un copropietario que
a su vez es arrendatario.
Como consecuencia de lo desarrollado en la presente investigación (bastante sucinta por
cierto), resulta del todo claro que la Corte Suprema cometió un imperdonable error
conceptual, el cual tiene como causa un completo desconocimiento acerca de la
naturaleza jurídica de la copropiedad así como lo que se debe entender por cuota ideal o
abstracta.
En lo que respecta a la validez o invalidez del contrato de arrendamiento celebrado por
alguno de los copropietarios sobre el bien indiviso sin el consentimiento de los demás, es
una lástima que la Corte Suprema haya omitido pronunciarse sobre la materia, sólo por no
haber sido fijado como punto controvertido, ya que dicho tema resulta de gran interés y
habría sido muy valioso conocer la forma cómo la Corte Suprema interpreta y resuelve
esta particular situación.15
Arrendamiento de bien indiviso entre copropietarios
Tema Relevante:
15
Al respecto, nuestra opinión sobre la validez o invalidez de dicho contrato de arrendamiento puede ser vista
en: PASCO ARAUCO, Alan. “Arrendamiento de bien indiviso por parte de uno de los copropietarios sin
consentimiento de los demás: ¿nulo o ineficaz? A propósito de la distinción entre la confirmación,
convalidación y ratificación de los negocios jurídicos”. En: Revista Jurídica del Perú. Octubre. 2006.
“De celebrarse un contrato de arrendamiento entre condóminos de un mismo
bien indiviso, se debe entender que el objeto de ese contrato lo constituye el
bien común pero en proporción equivalentes a las cuotas ideales de las que
son titulares los copropietarios que asumen la posición contractual de
arrendadores, quedando excluida la porción equivalente de las que es titular el
copropietario que asume la posición de arrendatario” (CAS N° 2378-2000).
Jurisprudencia:
CAS. N° 2378-00-LIMA
SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPÚBLICA.
DEMANDADO:
ASUNTO:
FECHA:
Cotrina S.A.
Arrendamiento de bien indiviso entre condóminos
27 de septiembre de 2000 (El Peruano, 30/04/01)
MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por la Empresa
Cotrina Sociedad Anónima, contra la resolución expedida por la Tercera Sala Civil
Especializada en Procesos Abreviados y de Conocimientos de la Corte Superior de
Justicia de Lima, que confirma la sentencia apelada que declara fundada la demanda; y
en consecuencia ordena que la empresa demandada pague a los demandantes la suma
de noventiséis mil dólares o su equivalente en moneda nacional al cambio del día en que
se verifique el pago; sin costas ni costos; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: El
mencionado recurso se sustentó en las causales previstas en los incisos primero,
segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, habiendo
sido declarado procedente por las tres causales; respecto de la primera señala que se ha
aplicado indebidamente lo dispuesto en el artículo mil setecientos sesentinueve del
Código Civil, por cuanto resulta ser un imposible jurídico el arrendamiento de un bien
indiviso entre los copropietarios del mismo, ya que éstos sólo poseen cuotas ideales; en
cuanto a la segunda causal señala que se ha inaplicado lo dispuesto en el inciso tercero
del artículo doscientos diecinueve del citado Código Sustantivo, ya que el contrato de
arrendamiento materia de litis adolece de nulidad por haber sido celebrado respecto de un
bien física y jurídicamente imposible; finalmente sostiene que la Sala Superior ha omitido
pronunciarse respecto de la apelación con la calidad de diferida, concedida a fojas ciento
ochentinueve, contraviniendo lo dispuesto en el artículo trescientos sesentinueve del
Código Procesal Civil; CONSIDERANDO: Primero: Que, atendiendo a la naturaleza y
efectos de las causales amparadas en el presente recurso, corresponde iniciar el análisis
por la causal tercera, referida a los vicios in procedendo; Segundo: Que, conforme se
desprende de autos, la parte actora, interpuso recurso de apelación contra la resolución
número dieciocho de fojas ciento sesenticuatro, que dispone practicarse la prueba de
cotejo dispuesta en la audiencia de pruebas la misma que fue concedida sin efecto
suspensivo y con la calidad de diferida; dicha apelación no fue resuelta por la Sala
Superior al emitir la sentencia de vista; Tercero: Que, el análisis de esta causal debe
efectuarse teniendo en cuenta principios como el de trascendencia de las nulidades,
recogido en el artículo ciento setentiuno del Código Procesal Civil; Cuarto: Que, la
invocación de un acto procesal viciado, implica la denuncia de una nulidad trascendente
para el proceso; así en virtud al principio de taxatividad, el recurso de casación será
fundado, tratándose de la violación de una forma procesal expresamente prescrita bajo
sanción de nulidad; es decir, cuando se esté ante una nulidad absoluta, entendiéndose
como tal, a aquella que por su carácter es insubsanable y puede ser declarada en
cualquier estado del proceso; consecuentemente, son nulidades relativas, todas aquellas
que no estando expresamente contempladas como absoluta, quedan subsanadas si se
aceptan expresa o tácitamente, o si el acto viciado ha conseguido su fin no obstante su
defecto; Quinto: Que, asimismo, debe tenerse en cuenta el criterio de esencialidad, el
cual implica que la declaración de nulidad del vicio deba influir de manera decisiva sobre
el acto, de tal modo que pueda ser capaz de producir su ineficacia; además, debe tener
una influencia decisiva sobre la sentencia, la cual constituye el objeto del recurso de
casación; Sexto: Que, teniendo en cuenta los presupuestos anotados, la declaración en
casación de una nulidad que en definitiva no ha de influir sobre la sentencia, no sólo
carece de todo interés jurídico, sino que además atenta contra la economía procesal, más
aún si al hacer abstracción del vicio denunciado, la motivación de la sentencia no se ve
afectada y tampoco varía el sentido de la misma; Séptimo: Que, en tal virtud, el vicio
denunciado, carece de la esencialidad necesaria para fundar una declaración de nulidad
vía casación, más aún cuando el referido recurso de apelación no fue interpuesto por la
empresa recurrente, sino por la parte actora, siendo de aplicación los dispuesto en el
artículo ciento setenticuatro del Código Procesal Civil, que expresamente señala que
quien invoca una nulidad tiene que acreditar estar perjudicado con el acto procesal
viciado; en consecuencia, este extremo del recurso no puede ser fundado; Octavo: Que,
en cuanto a la causal referida a la aplicación indebida del artículo mil seiscientos
sesentinueve del Código Civil, dicha norma establece la exigencia de que exista el
consentimiento de todos los copropietarios de un bien indiviso para arrendarlo, sin
embargo esta misma norma establece la posibilidad de ratificar el arrendamiento ya sea
de modo expresa o tácito, cuando haya sido celebrado sin la intervención de la totalidad
de los copropietarios; Noveno: Que esta norma es aplicada por el Colegiado Superior por
cuanto ha establecido, conforme se desprende de la sentencia de vista, que en el contrato
de arrendamiento sub materia, no fue suscrito por todos los copropietarios del inmueble
objeto de litis, pese a lo cual todos ellos interponen la presente acción a través de una
apoderada común, considerándose, acertadamente que el ejercicio del derecho de acción
equivale a una ratificación de dicho contrato de arrendamiento por parte de los
copropietarios que no intervinieron en su celebración; consecuentemente, la hipótesis
normativa contenida en el artículo mil novecientos sesentinueve del Código Civil, que
motiva la causal bajo análisis guarda identidad con el supuesto de hecho glosado, de allí
que al existir nexo de causalidad entre la norma y dicho presupuesto fáctico, este extremo
del recurso debe ser desestimado; Décimo: Que, en cuanto a la inaplicación del artículo
doscientos diecinueve inciso tercero del Código Civil, corresponde afirmar que en autos
no se fijó como punto controvertido establecer la validez o invalidez del contrato de
arrendamiento celebrado entre las partes, lo cual tampoco constituye una pretensión
contenida en el petitorio, consecuentemente, el órgano jurisdiccional no está facultado
para emitir pronunciamiento al respecto; Décimo primero: Que, no obstante ello, frente a
las alegaciones hechas al respecto por el recurrente corresponde señalar, que no existe
impedimento legal expreso que impida la celebración de un contrato de arrendamiento
entre copropietarios de un mismo inmueble respecto de éste; más bien el artículo
novecientos setentisiete del Código Civil establece el derecho que tiene cada
copropietario para disponer de su cuota ideal; así, de celebrarse un contrato de
arrendamiento entre condóminos de un mismo bien indiviso, se debe entender, que el
objeto de dicho contrato lo constituye el inmueble común pero en la proporción
equivalente a las cuotas ideales de las que son titulares los copropietarios que asumen la
posición contractual de arrendadores, quedando excluida la porción equivalente a las
cuotas ideales de la que es titular el copropietario que asume la posición de arrendatario;
Décimo segundo: Que, además, en aplicación del principio de libertad contractual,
previsto en el artículo mil trescientos cincuenticuatro del Código Civil, las partes pueden
determinar el contenido del contrato siempre que no sea contrario a normas de carácter
imperativo; Décimo tercero: Que adicionalmente, cabe destacar que la relación jurídica
establecida entre las partes como consecuencia del contrato de arrendamiento, tampoco
contraviene lo dispuesto en el artículo novecientos setenticinco del Código Civil, en el que
se dispone que el copropietario que usa un bien parcial o totalmente con exclusión de los
demás copropietarios, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponde, ya
que la presente norma, tiene un carácter tuitivo frente al derecho de los condóminos ante
la arbitrariedad de uno de ellos, quien usa el bien en desmedro de aquellos; Décimo
cuarto: Que, por todo lo antes expuesto, corresponde desestimar las alegaciones
efectuadas por el recurrente; SENTENCIA; por las consideraciones expuestas; y estando
a lo establecido en el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil,
declararon INFUNDADO el recurso de casación.- SS. URRELLO A.; ROMÁN S.;
ECHEVARRÍA A.; DEZA P; CARRIÓN L.